深圳市南山前海土地項目可行性研究報告

百勝麒麟〔南京〕建設(shè)進(jìn)展麒麟城工程可行性爭論報告第第10頁百勝麒麟〔南京〕建設(shè)進(jìn)展麒麟城工程可行性爭論報告一、工程概況1、工程背景本工程為招商引資工程，我公司于1994年7月20日與江寧縣土地局簽訂了5平方公里土地批租合同，并支付了20%的土地款，于1994年12月18日與江寧縣土地局簽訂了4平方公里土地50%1995年11月14日批復(fù)了9實施分期開發(fā)打算，南京市計委于1995年12月6日以寧計投字[1995]759號文下達(dá)了《關(guān)于同1997年8月13日批復(fù)了麒麟城1120152608畝1997年6月10〔97〕字第0070號領(lǐng)取了首期開發(fā)1084畝的國有土地使用權(quán)證，1995年我公司與江寧區(qū)麒麟鎮(zhèn)政府簽訂了拆遷協(xié)議并支付了大局部4合作協(xié)議并由我公司出資建設(shè)了寧滬高速麒麟出口，首期擬開發(fā)1084畝商住用房。2、地理環(huán)境4公里處，寧杭大路以北，寧滬高速以南，自然環(huán)境速。3、工程周邊環(huán)境經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境紫金山是全國最大的城中山，南京市區(qū)的綠肺，東郊中山陵園風(fēng)景區(qū)是南京風(fēng)景最秀麗風(fēng)景秀美，人文環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。全鎮(zhèn)總面積62平方公里，3萬余人口，2023年全鎮(zhèn)GDP6.47億元，實現(xiàn)利稅1.1億元，是江蘇省文明鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江蘇省型示范小城鎮(zhèn)、江蘇省實施現(xiàn)代化工程示范鎮(zhèn)。交通環(huán)境北接佛教勝地棲霞山，屬規(guī)劃建設(shè)中的南京仙林市區(qū)范圍。南京市仙林大學(xué)城有三分之一在麒麟鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)代交通四通八達(dá)：寧杭大路、滬寧高速大路穿境而過，南京繞城大路下來僅130312國道、生圩港、滬寧鐵路、寧蕪鐵路構(gòu)成融水、陸、9車有55路、314路、309路。由于地塊周邊高速交通興盛，且二環(huán)出口及寧滬高速出口對小區(qū)內(nèi)業(yè)主免收往來南京的通行費(fèi)，會給有車一族經(jīng)濟(jì)方面更大的刺激。4、宗地狀況農(nóng)田為主，中間有少量農(nóng)民房，周邊風(fēng)景秀麗，無不良景觀。二、市場調(diào)查〔一〕整體大勢及走勢善和房地產(chǎn)市場效勞系統(tǒng)的不斷增加，房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記工作呈現(xiàn)出快速進(jìn)展的勢頭。商品房交易持續(xù)進(jìn)展，存量房交易突飛猛進(jìn)，個人購房貸款穩(wěn)定增長，已購公房上市成倍增長，房屋租賃治理步入正軌。1．2023年1-8月份南京房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持較高的增幅，市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。今年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成49.28億元，增長16.6%,比去年同期增幅高出6.5個百分點，其中商品房36.5638.4%成都、杭州，居第5位，增長速度低于杭州、武漢、蘇州、寧波、西安、無錫、青島、沈陽、濟(jì)南、深圳，居第11位。1-8月份，全市合同銷售商品房2萬余件，銷售面積240萬平方米，銷售金額87億元，分別比上年同期增長21.74%、25.04%和32.85%。今年上半年全市商品房屋19.02萬平方米，下近兩年在個人住房消費(fèi)的帶動下，隨著我南京市人均GDP的增長〔估量2023年超過3000美元〕以及居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)的下降，房地產(chǎn)市場整體形勢看好，資金回收和投資回報率較高。1-833444件，交易面積303.6萬平方米，交易金額79.62億元，分別比上年同期增長94.4%、交易件數(shù)〔件〕首次超過商品房交易件數(shù)〔件〕48.6%，今年年底存量房交易面積有望超過商品房交易面積。其中已購公房上市交易12064件，交易面積72.68萬平方米，交易金額16.18億元，分別比上年同期增長97.90％、101.89％和128.60％住房二級市場全面放開，利好政策活潑房市。為進(jìn)一步深化住房制度改革，激活房地產(chǎn)市場，推動住房消費(fèi)，拉動我市經(jīng)濟(jì)快速增長，今年5月1日市政府出臺了關(guān)于《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的假設(shè)干意見》，提出全面放開搞活住房二級市場，住房消費(fèi)實行多項稅費(fèi)放開公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓限制；放開外地人員購置存量房限制，實行購房落戶政策，具體稅費(fèi)優(yōu)待政策有房改房上市免收土地出讓金；個人購房契稅由原來的2%實行由財政補(bǔ)貼1.25%，個人只交0.75%；鼓舞“賣小買大”的梯級住房消費(fèi)，只收超額局部契稅以及個人購房免交個人所得稅等。政策出臺四個月來，房地產(chǎn)市場發(fā)生幾個明顯變化，一是存量房交易5-8月存量房月平均交易件數(shù)到達(dá)2876件/1-4月份的1862件/月，增幅達(dá)54.46%，同時月成交面積與金額也同步大幅增長。已購公房上市交易7264件，月均交易達(dá)1816件/月，較1-4月份的1120件上升64.14%；二是房地產(chǎn)投資觀念正在形成，房屋租賃1-863.576628860.73將自有住房出租，同時購置居自住來改善居住條件，另外以投資為目的購房出租也在逐步興起；三是公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓禁令放開，承租權(quán)轉(zhuǎn)讓市場逐步形成。今年5月1日我市允許公房232759018728.07246732.75-7月共辦理購房入戶1406戶，3512人，其中：購置存量房入戶377戶、937人，分別占總量的26.8%和26.7%，為落戶南京購房的外地人員逐步增多?！舶唇摇硺I(yè)務(wù)成為金融機(jī)構(gòu)開拓重點，存量住房貸款增長快速。今1-8月份，全市共辦理個人購房按揭貸款10739戶，擔(dān)保債務(wù)價值28.3億元，分別比上年同2.8%和38%，其中個人購置存量房住房的貸款為1499戶，貸款金額13128萬元，分別增415%和465%。來自人民銀行的統(tǒng)計，今年全市購房按揭不良貸款〔主要為延期還款〕不到1%，相比其他貸款業(yè)務(wù)，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2、南京房地產(chǎn)市場的利好因素分析隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷趨好，南京房地產(chǎn)市場面臨著眾多有利于進(jìn)展的因素：一是房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展目標(biāo)更加明確。依據(jù)“2023－2023年我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展目標(biāo)與任產(chǎn)業(yè)”，從現(xiàn)在起到2023年，全市房地產(chǎn)業(yè)保持每年18%增幅，年增加值將突破160億元，在GDP中比重超過8%。和人才進(jìn)入南京，有利于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步擴(kuò)張。邊城鎮(zhèn)產(chǎn)生猛烈的集聚和輻射功能。1供給了更好的機(jī)遇。余年南京的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展歷程，特別是近十年來南京房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展速度可以初步推想將來五年南京房地產(chǎn)業(yè)可以培育為支柱產(chǎn)業(yè)，其量化指標(biāo)分別為：〔1〕2023年南京房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)8%平；為實現(xiàn)8%以上的比例，房地產(chǎn)業(yè)增長速度將高于其他產(chǎn)業(yè)的同期增長速度，其年160億元以上；與房地產(chǎn)業(yè)增加值160在確定的規(guī)模之上，房地產(chǎn)年均投資應(yīng)到達(dá)130億元以上；房地產(chǎn)市場進(jìn)一步富強(qiáng)與標(biāo)準(zhǔn)。每年房地產(chǎn)交易額超過100交易按面積比達(dá)4:6，按件數(shù)比達(dá)3:7，年房屋租賃租金總額超過20億元，租賃代征稅3億元。〔二〕政府宏觀調(diào)控力度加大對土地價格的影響分析統(tǒng)一拍賣。由于政府的調(diào)控，使得南京市土地價格快速攀升，依據(jù)對最近拍賣的土地進(jìn)展分析，位于紫金山麓北側(cè)聚寶山地塊地價已達(dá)128萬元/畝，位于馬群四周的地價也到達(dá)30～50萬元/畝，與本工程地塊離市區(qū)距離相近的江寧開發(fā)區(qū)的住宅開發(fā)用地地價也達(dá)50萬元/畝，靠近南京市區(qū)的岔路口地區(qū)及寧南地區(qū)更高達(dá)100～150萬元/25～30萬元/畝的地價被嚴(yán)峻低估，具備巨大的升值空間?！踩吵菛|片區(qū)麒麟板塊市場形勢局部私營業(yè)主和機(jī)關(guān)工作、有私家車并崇尚田園生活的都市白領(lǐng)。而一般的公寓不僅滿足了當(dāng)?shù)匾话憷习傩崭纳粕畹男枰?，同時也疏散了局部主城拆遷市民。由于地處始終被人們認(rèn)為風(fēng)水較好的南京東郊，擁有著獨(dú)特的景觀和地理優(yōu)勢，該地區(qū)的樓市將保持一種平穩(wěn)上升的態(tài)勢。但該地區(qū)目前缺少政策利好的沖擊，幾乎沒有上規(guī)模、上等級的高品質(zhì)樓盤。目前麒麟地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)大盤開發(fā)比較成功的有兩個案例，陽光之旅和錦繡花園，這兩個樓盤都銷售卻特別好〔見典型樓盤分析〕，說明市民對該區(qū)域居住的認(rèn)同度格外高。〔三〕麒麟鎮(zhèn)典型樓盤分析1、錦繡花園進(jìn)展商：江蘇錦繡房地產(chǎn)開發(fā)總占地面積：1000畝；總建筑面積：約61萬平方米；一期20平方米，別墅比例22.1%；容積率：前兩期0.9850%建筑規(guī)模：公寓475400平方米，聯(lián)排別墅14600平方米，雙聯(lián)別墅52500平方米，獨(dú)立別墅67500平方米；B型公寓二房二廳一衛(wèi)85.65平方米；C型公躍層〕四房二廳二衛(wèi)152.57平方米；F型公寓〔躍式〕221.5平方米；價格：公寓最低1440元/平方米，最高1750元/平方米；別墅最低2300元/平方米，最高3800元/平方米；連排別墅花園300元/平方米，獨(dú)立別墅花園700元/平方米，地下室1500元/平方米；裝修：無物業(yè)治理費(fèi)：公寓0.4元/平方米/月，連排別墅1.0元/平方米/月，雙聯(lián)別墅1.2元/平方米/月，獨(dú)立別墅1.6元/平方米/月；20%〔以南農(nóng)大、南理工、農(nóng)科院公務(wù)員消費(fèi)群體為主〕；城東南白下區(qū)20%〔機(jī)關(guān)、電視臺、企業(yè)白領(lǐng)〕城東北玄武區(qū)30%〔機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主〕；其它地區(qū)20%左右。購房者60%以上是二次置業(yè)，用于投資或改善居住條件，40%為拆遷戶和第一次購房者〔含外地來寧購房者〕。銷售狀況：一期自2023年初正式推出，推出后10個月公寓售出90%，別墅80%；目前二期除余少量復(fù)試公寓、一些不靠中心景觀湖的獨(dú)立和連排別墅外，已根本售完。公交線路：55路，314路，309路；工程優(yōu)劣點分析：規(guī)模優(yōu)勢：近千畝的占地面積；環(huán)境優(yōu)勢：上百畝的湖面于小區(qū)中心；套型優(yōu)勢：從73～221m2，平層、錯層、躍層等套型齊全；獨(dú)立、聯(lián)排別墅都有；缺點：配套缺乏，產(chǎn)品顯得較為粗糙。2、陽光之旅〔香港泰盈集團(tuán)全資子公司〕地理位置：江寧區(qū)麒麟鎮(zhèn)麒麟門東寧杭大路南側(cè)，寶山路；總占地面積：一期100畝，二期86畝；共開發(fā)五期近千畝，分批開工、交房，估量2023年底前完畢；總建筑面積：一期8.4萬平方米；其中公寓76500平方米，別墅8510平方米，二期5萬平方米，已開工，尚未定價；容積率：一期1.27綠化率：50%建筑形式：多層磚混構(gòu)造建筑規(guī)模：一期，公寓24幢6層，連排別墅38戶；規(guī)劃總?cè)胱魯?shù)1100戶，一期624戶，二期近500戶；戶型：二室一廳一衛(wèi)〔68平方米，86平方米〕，三室一廳、三室二廳〔107平方米〕，四室二廳136~153平方米錯層136~173平方米〕、躍層五室兩廳、六室二廳179~247平方米〕價格：公寓最低1580元/平方米，最高1950元/平方米；別墅最低2475元/平方米，最高2796元/平方米；一期交房時間：2023年8月31日；裝修：無物業(yè)治理費(fèi)：0.48元/平方米/月；客戶群體：麒麟鎮(zhèn)缺乏2%私營業(yè)主為主；中山門外至孝陵衛(wèi)地區(qū)30%〔以南農(nóng)大、南理工、農(nóng)科院公務(wù)員消費(fèi)群體為主〕；城東南白下區(qū)20%〔機(jī)關(guān)、電視臺、企業(yè)白領(lǐng)〕城東北玄武區(qū)35%〔機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主〕；其它地區(qū)13%左右。購房者70%以上是二次置業(yè)，用于投資或改善居住條件，30%為拆遷戶和第一次購房者〔含外地來寧購房者〕。銷售狀況：一期自2023年6月正式推出，此前已預(yù)定30%，推出后4個月售出80%，到2023年11月已根本售完。公交線路：55路，314路，309路；長途過路車：漢府街至作廠，漢府街至句容。由于該工程資金困難，建設(shè)進(jìn)展較慢，今年8月份以前銷售狀況并不好，其銷售走勢與整個房地產(chǎn)市場的利好有直接的關(guān)系，房型群眾化，外觀和區(qū)內(nèi)環(huán)境尚可，工程的成功一是趕上大氣侯，另外一重要因素是與麒麟門連接，交通較為便利，城東板塊良好的環(huán)境因素及50如不抓緊配建將直接影響二期銷售。該樓盤的宣傳推廣承受發(fā)傳單形式，銷售由開發(fā)商自己組織。三、目標(biāo)客戶分析1、當(dāng)?shù)貪撛诳蛻赭梓氘?dāng)?shù)厝丝跔顩r36500例約為10%左右，說明開發(fā)與引導(dǎo)潛在客戶的購房熱忱顯得尤為重要。潛在客戶構(gòu)成·為提高生活質(zhì)量的本地長期居民?！け镜丶澳暇┏菛|區(qū)域的政府官員、金融機(jī)構(gòu)、公共事業(yè)單位職員。·為滿足身份需要及生活品質(zhì)需要的個體工商業(yè)及企業(yè)主。員及技術(shù)人員。麒麟，對該區(qū)域了解最深，最能夠承受片區(qū)的生活環(huán)境和配套設(shè)施。置業(yè)特點：·首次置業(yè)和二次置業(yè)者均有；以中青年與老年住戶為主，年齡構(gòu)造在26-35歲與45歲-60歲兩個梯段之間；在物業(yè)內(nèi)長期居住人數(shù)：3-4人；出比較之后才肯下打算。市場容量：導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝藛T不購房的可能性有以下幾點：·已購物業(yè)或已屢次置業(yè)；·不打算在本地安家；·已有積蓄，尚缺乏以購房；·其它緣由150—300戶之間，元地市場客戶可達(dá)800～1000戶之間。2、南京市內(nèi)客戶25分鐘的車程，交通比較便利，因此，本工程開發(fā)時只要通過提吸引市內(nèi)客戶前來置業(yè)的目的。2023年將建成投入使用的地鐵二號線〔到達(dá)馬群〕，更加縮短了依靠公共潛在的市內(nèi)客戶來源主要有：物業(yè)已陳舊過時，有自備交通工具的南京早期創(chuàng)業(yè)者。30萬元考慮〕的供款力氣，期望有良好而固定的居住空間，或想通過置業(yè)獵取南京市戶口指標(biāo)。休閑渡假的客戶。主要有兩類：一類因?qū)こ９ぷ鲏毫Υ?，需在周末或?jié)假日有單獨(dú)的休息空間，要環(huán)境秀麗，能滿足吃喝玩樂的需求；另一類郊區(qū)置業(yè)者是用于已退休或擬退休家養(yǎng)老或遷移外地家人來深，年齡較大，不喜都市喧囂，需有良好的居住環(huán)境頤養(yǎng)天年。3、其他客戶〔二〕本工程客戶狀況分析相較于錦繡花園和陽光之旅，由于本工程在配套上具有無可比較的競爭力〔配套設(shè)施用地面積達(dá)608畝且麒麟鎮(zhèn)本地客戶始終沒有被有效開發(fā)，信任麒麟當(dāng)?shù)乜蛻魰^錦繡花園和陽光之旅當(dāng)?shù)?00110平米/9000當(dāng)?shù)乜蛻魧⒄嫉娇偭康?～10%左右。仙西城區(qū)2023年規(guī)劃人口為24景宜人，且價格會有相當(dāng)?shù)母偁幜Γ懒吭搮^(qū)域客戶將達(dá)30%左右；40%左右，市內(nèi)其他地區(qū)15～20%左右，外來人口及江寧等其他地區(qū)5%左右。四、商業(yè)潛力〔含打工購置者多出手租于別人經(jīng)營。90%4預(yù)見將來該區(qū)域的商業(yè)潛力巨大?！惨弧成虡I(yè)前景及售價商業(yè)面積正常售價以4500元/平米計?！捕成虡I(yè)建議3～5平米之間，綜合考慮，本工程規(guī)劃商業(yè)面積建議為4100100面積4平米?！踩称渌涮讓Ρ竟こ逃胁焕绊懀骸o法為小區(qū)業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)、便利的教育特別是幼兒、小學(xué)教育；可能性不大；·該處飲食場所分布零散而薄弱，居民消費(fèi)不便。不離市”的生活模式。五、進(jìn)展規(guī)劃〔一〕根本數(shù)據(jù)土地用地面積722670平米，容積率按1.3，計容積率建筑面積939471平米，總建筑面積1067049平米。其中：打算多層住宅面積為650000Townhouse別墅面積為289471平米，商業(yè)面積40000平米，小學(xué)20230平米，幼兒園15000平米，其他配套15000平米，地下室面積37578平米〔商業(yè)、教育及其他配套由于位于配套用地區(qū)域，故不計入本工程容積率〕?！捕骋?guī)劃的要求及限制擔(dān)建設(shè)費(fèi)用。具體規(guī)劃要求待我公司規(guī)劃方案完成后，報政府確認(rèn)?！踩炒蛩氵M(jìn)展期25萬平米，三、四期約20萬平米。打算進(jìn)展期為5年。〔四〕建議樓型方案多層為主，局部Townhouse別墅。大型樓盤的多層開發(fā)模式已比較成熟，可以確定市內(nèi)及本區(qū)域市場完全承受多層樓型。況很好。綜合考慮各方面因素，我們建議：多層650000平米；Townhouse別墅289471平米，住宅共計939471平米。多層Townhouse別墅合計

面積〔平米〕650000289471939471

69.19%30.81%100.00%

比例〔總建筑面積〕69.19%30.81%100.00%六、營銷籌劃初步安排〔一〕工程優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：地塊位于寧杭大路和寧滬高速之間，且毗鄰二環(huán)高速。此三條道路均為南京市的主要交〔14公里，全高速〕、機(jī)場〔約30公里，全高速〕及寧滬高速去無錫、常州、蘇州、上海等地。因此地塊所處位置交通條件較好。規(guī)模優(yōu)勢：本地塊占地面積19121084100由于配套齊全、小區(qū)環(huán)境秀麗等多方面的緣由，在市場上頗較受置業(yè)者的歡送。環(huán)境優(yōu)勢內(nèi)地勢稍有起伏，有利于利用自然的地形，營造自然的居住環(huán)境。競爭優(yōu)勢麒麟鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)較興盛，但商品房可供量少，本工程在開發(fā)當(dāng)?shù)乜驮捶矫娓偁帉κ趾苌?。上高速免費(fèi)通行南京寧滬高速麒麟出口位于本地塊東北角，由于本工程已與寧滬高速簽訂了共同投資協(xié)議，2、劣勢：前期投入大，建設(shè)周期長，開發(fā)風(fēng)險大100投入較一般工程明顯要高。地理位置較偏僻4方面的本錢較高。市內(nèi)不少客戶對麒麟鎮(zhèn)不生疏，啟動市區(qū)市場投入較大工程的置業(yè)心理。而要改善這種狀況，提高知名度，投入的宣傳推廣費(fèi)用將較大。品牌劣勢心理帶來確定的不利影響?！捕衬繕?biāo)客戶初步確定和市場定位比例約為1∶3∶4∶2。〔三〕售價分析2023元/平米，Townhouse別墅類應(yīng)為3000元/平米。七、進(jìn)展本錢1、前期費(fèi)用共計10804萬元，單位銷售面積本錢115元/平方米。2、建安費(fèi)總額75763萬元，單位銷售面積本錢806元/平方米〔含人防局部費(fèi)用〕。3、銷售費(fèi)用為9000萬元，單位銷售面積本錢96元/平方米。、間接費(fèi)用，包括治理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用、營業(yè)稅等，總額約為22547萬元，單位銷售面積本錢240元/平方米。5、市政設(shè)施費(fèi)用為28184萬元，平均單位銷售面積本錢300元/平方米。63%4089本錢44元/平方米。7、土地本錢26000萬元，單位銷售面積本錢276元/平方米。17638723484158454萬元，工程投資回報率為33%。八、財務(wù)評價1、工程現(xiàn)金流量及來源依據(jù)該塊土地預(yù)算，已一次性支付土地款26000萬元，另在兩年內(nèi)發(fā)生市政配套費(fèi) 元，累