《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號(hào))

《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號(hào))第一章總則第一條為提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理能,根據(jù)有關(guān)銀行監(jiān)管法律法規(guī)和銀行審慎監(jiān)管要,制定本指引。第二條本指引所稱房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。本指引所稱土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買、建造和大修理各類型住房的貸款。商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。第二章風(fēng)險(xiǎn)控制第三條商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)政策及其不同類型貸款的操作審核標(biāo),明確不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理以及中介機(jī)構(gòu)的選擇等內(nèi)容。商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù),要對(duì)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等予以關(guān)注,建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)控制度。第四條商業(yè)銀行應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)控流程,確保工作人員遵守上述風(fēng)險(xiǎn)政策及不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)。第五條商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)化分工,按照申請(qǐng)的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定各自的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范,明確相應(yīng)的權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)。第六條商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行年度專項(xiàng)稽核,并形成稽核報(bào)告。稽核報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容:(一)內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)上年度發(fā)放貸款的整體情;(二)稽核中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題及處理意;(三)內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)對(duì)上次稽核報(bào)告中所提建議的整改情況。第七條商業(yè)銀行對(duì)于介入房地產(chǎn)貸款的中介機(jī)構(gòu)的選,應(yīng)著重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內(nèi)聲譽(yù)和業(yè)務(wù)操作程序等方面的考,擇優(yōu)選用,并簽訂責(zé)任條款,對(duì)于因中介機(jī)構(gòu)的原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施。第八條商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估體,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)予以關(guān)注。第九條商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)分析平,對(duì)所發(fā)放貸款的情況進(jìn)行詳細(xì)記,并及時(shí)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行整理分,保證貸款信息的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、完整性,以有效監(jiān)控整體貸款狀況。第十條商業(yè)銀行應(yīng)逐筆登記房地產(chǎn)貸款詳細(xì)情況,以確保該信息可以準(zhǔn)確錄入銀行監(jiān)管部門及其他相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)或信貸登記咨詢系統(tǒng),以利于各商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行與社會(huì)征信機(jī)構(gòu)之間的信息溝通,使各行充分了解借款人的整體情況。第三章土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理第十一條商業(yè)銀行對(duì)資本金沒(méi)有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人不得發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。第十二條商業(yè)銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款時(shí),應(yīng)對(duì)土地的整體情況調(diào)查分析,包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符等。第十三條商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地的未來(lái)用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策和研究,實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況,避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。第十四條商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款設(shè)立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金專戶,加強(qiáng)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)收益的監(jiān)控。第四章房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理第十五條商業(yè)銀行對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款。第十六條商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。第十七條商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí),應(yīng)建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制,對(duì)該貸款項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào),以確保該項(xiàng)目符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方,有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需,確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性。第十八條商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審:包括企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級(jí)等基本背,近三年的經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀,以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)項(xiàng)目情,與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)等。對(duì)資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較差的房地產(chǎn)開發(fā)企,貸款應(yīng)審慎發(fā);對(duì)經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題、不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的,貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。對(duì)于依據(jù)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司,應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)對(duì)其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀,以及股東及關(guān)聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關(guān)系等進(jìn)行深入調(diào)查審核。第十九條商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān),確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效。第二十條商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí),可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)?分期發(fā)放貸,并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控,防止貸款挪作他用。同時(shí),積極采取措施應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中出