房地產(chǎn)開發(fā)最全的16種融資方法

房地產(chǎn)開發(fā)16種融資方法房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。然而房地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產(chǎn)的融資途徑進行分析，確定最優(yōu)的融資結構:1．自有資金。開發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯(lián)公司借款，以此來支持項目開發(fā)。通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設定的硬性“門檻”。121號文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產(chǎn)商將會被排除出局。:2．預收房款。預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會對預售表現(xiàn)出極大的熱情。121號文件規(guī)定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產(chǎn)項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發(fā)難以為繼。3．建設單位墊資一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據(jù)建設部統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)拖欠建設工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。2004年起國家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。4．銀行貸款在我國，房地產(chǎn)項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產(chǎn)企聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流有效地控制經(jīng)營風險。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對于中型開發(fā)企業(yè)來說選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉過來的對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差套用住宅開發(fā)的模式開發(fā)不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯(lián)合開發(fā)可以實現(xiàn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位并且地產(chǎn)商與經(jīng)營商強強聯(lián)合可以通過品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢。開發(fā)商和經(jīng)營商的品牌效應能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況使其在吸引客流、營造商業(yè)氣氛上得到保證。9．開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款并由開發(fā)商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業(yè)銀行來講通過委托貸款業(yè)務既可以規(guī)避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講委托貸款業(yè)務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題實現(xiàn)提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。開發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現(xiàn)實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。10.售后回買及回租售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現(xiàn)金，:用于再投資；同時，在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉不暢的開發(fā)商，對于盤活資產(chǎn)、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發(fā)生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟可行性。售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經(jīng)營。在售后回租過程中，擁有某項物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權，使開發(fā)資金即時變現(xiàn)回籠，以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業(yè)的使用權，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。:整個操作的關鍵在于后期的經(jīng)營能否兌現(xiàn)售時承諾的投資回報，也就是經(jīng)營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經(jīng)營計劃，有值得信賴的委托經(jīng)營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場等。11.海外融資海外房產(chǎn)基金的進入對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國內房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產(chǎn)投資基金對開發(fā)項目的本身要求很高，投入項目后在運作過程中要求規(guī)范而透明，而國內一些房產(chǎn)企業(yè)運作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。12.融資租賃根據(jù)《合同法》的規(guī)定房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優(yōu)勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。13.非上市增資擴股——私募股權融資受美國次級貸款引起的全球股災和經(jīng)濟衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。14.夾層融資夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產(chǎn)品在房地產(chǎn)領域常常是對不同債權和股權的組合處于公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產(chǎn)開發(fā)商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對于房地產(chǎn)商來說可以根據(jù)募集資金的特殊要求進行調整股權進去后還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對于項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統(tǒng)的私有股權投資更具流動性。15.債券融資由于地產(chǎn)項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業(yè)債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場,采取了嚴格