社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與對策

社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與對策

社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民日常生活需求的重要載體。加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展對改善人民生活質(zhì)量、提高現(xiàn)代生活質(zhì)量、滿足居民便捷消費(fèi)、創(chuàng)造宜居社區(qū)和建設(shè)和諧社會(huì)具有重要意義。以及構(gòu)建和諧社區(qū)。朝陽區(qū)位于北京城區(qū)東部,面積470.8平方千米,常住人口354.5萬人,是北京市面積最大、人口最多的城區(qū)。探索研究朝陽區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展,對于北京市乃至全國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展,以及搞活流通、擴(kuò)大消費(fèi)、增加就業(yè)等發(fā)揮著至關(guān)重要的作用,也是朝陽提升區(qū)域綜合競爭力的迫切要求。一、物業(yè)主體集散性社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè),是以居住區(qū)及周邊居民為主要服務(wù)對象,以便民、利民和滿足居民生活消費(fèi)為目標(biāo),提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè),是以滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目的的商業(yè)類型。以承載社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主體的集散程度及整體布局不同,社區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)為以下三種形式:(1)社區(qū)底商(此類社區(qū)商業(yè)一般分布在社區(qū)主要出入口,服務(wù)人口在5000人左右,商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)5個(gè)以上);(2)社區(qū)商業(yè)街(此類社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對象主要是小區(qū)居民,也可延伸至社區(qū)外部分消費(fèi)人群,服務(wù)人口一般為2~5萬人);(3)社區(qū)商業(yè)中心(此類社區(qū)商業(yè)的服務(wù)人口為3~4萬人,商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)在20個(gè)以上,具備購物、餐飲、修理、理發(fā)、洗衣、家政、再生資源回收等功能)。值得注意的是,社區(qū)商業(yè)的三種表現(xiàn)形式并非完全分離開來,有相當(dāng)一部分項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)配套是多重形式的組合。二、現(xiàn)代社會(huì)下有效加強(qiáng)政府在公共服務(wù)隨著朝陽區(qū)“科學(xué)發(fā)展,民生幸?！笨傮w發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實(shí)施,朝陽區(qū)政府圍繞居民最息息相關(guān)的生活問題,加強(qiáng)政策投入和資金投入,全面提升公共服務(wù)水平。(一)基本業(yè)態(tài)及其使用頻率截至2012年底,朝陽區(qū)本地與引進(jìn)的各類服務(wù)基本社區(qū)的商鋪總量超過了11000家,其中在工商部門注冊備案的商鋪數(shù)量為10379家,知名的、規(guī)?；纳啼仈?shù)量則超過了4000家。其中,餐飲店的覆蓋率最高,數(shù)量達(dá)到4985家,所占比重為49.26%,占到整個(gè)業(yè)態(tài)總量的幾乎一半;其次為美容美發(fā)2252家,所占比重22.26%,便民店1629家,所占比重16.10%。由于居民對這三種業(yè)態(tài)的使用頻率相對較高,因此它們構(gòu)成了朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)基本業(yè)態(tài)的主要組成部分。另外,還涵蓋了菜場、再生資源回收、洗染店、家政等多種商業(yè)服務(wù),各占據(jù)相對平均的比重,見圖1。因此,從整體上看,朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)架構(gòu)基本成熟,實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目全覆蓋,保證了居民日常生活所需。(二)居民滿意度高2012年居民對朝陽社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系的發(fā)展現(xiàn)狀認(rèn)可度較低,總體居民滿意度不高。從業(yè)態(tài)來看,便利店、美容美發(fā)店的居民滿意度超過再生資源回收、早餐店、餐飲店與便民維修點(diǎn)等業(yè)態(tài)的居民滿意度。這主要是由于這些業(yè)態(tài)供應(yīng)的缺乏和業(yè)態(tài)發(fā)展的不規(guī)范等問題,如大部分居民對早餐店與餐飲店的衛(wèi)生情況比較擔(dān)心,導(dǎo)致這些業(yè)態(tài)的滿意度水平較低。因此,朝陽區(qū)社區(qū)居民對社區(qū)商業(yè)的關(guān)注已由重量轉(zhuǎn)向?yàn)橹刭|(zhì)。(三)社區(qū)第二品方便點(diǎn)原則上,社區(qū)商業(yè)服務(wù)的最大半徑為步行15分鐘,而有些業(yè)態(tài)已經(jīng)在很大程度上實(shí)現(xiàn)了10分鐘甚至5分鐘的消費(fèi)步行半徑。在朝陽區(qū)各類業(yè)態(tài)中,社區(qū)便利店的便利度最高,接近90%的居民可以在離家5分鐘的步行距離內(nèi)進(jìn)入便利店消費(fèi),非常方便。其次是社區(qū)的早餐店,有70.6%的居民在5分鐘內(nèi)就可以買上早餐,86.4%的居民可以在步行10分鐘內(nèi)買到早餐。但也有一些新興業(yè)態(tài)如便民維修、代收代繳、家政服務(wù)等,其便利程度相對較差?？傮w來講,朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)基本業(yè)態(tài)的便利程度呈現(xiàn)出相對較高水平,基本生活便利服務(wù)圈半徑日漸縮短,這些業(yè)態(tài)的居民滿意度評價(jià)也較高。(四)基礎(chǔ)性服務(wù)覆蓋全覆蓋從朝陽區(qū)現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的覆蓋情況與便利度來看,與朝陽區(qū)居民日常生活相關(guān)的購物、餐飲、洗衣、美容美發(fā)等基礎(chǔ)性服務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了基本覆蓋。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快,居民收入水平的穩(wěn)步提高,其消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿顯著增強(qiáng),在基礎(chǔ)業(yè)態(tài)以外,越來越多的居民希望在生活社區(qū)內(nèi)增設(shè)電影院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、健身中心、書店、娛樂休閑及運(yùn)動(dòng)場所等,表現(xiàn)了人們越來越注重生活品質(zhì)和精神需求。三、朝陽市的社區(qū)業(yè)務(wù)運(yùn)營模式朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)具有多種運(yùn)行模式,既反映出朝陽區(qū)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程,又表明朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)的動(dòng)態(tài)特征。(一)面房經(jīng)營者為城區(qū)居民街坊式社區(qū)商業(yè)源自于老舊社區(qū)商業(yè)總量不足或業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理的情況下,部分居民將住宅改建為臨街門面房,自主經(jīng)營或出租他人經(jīng)營,逐漸成就鄰里街坊式的社區(qū)商業(yè)。街坊式社區(qū)商業(yè)是最原始的社區(qū)商業(yè)運(yùn)行模式,門店相對固定,經(jīng)營內(nèi)容是日常生活消費(fèi)的快捷性商品,多為夫妻店或家族店。朝陽區(qū)的街坊式社區(qū)商業(yè)在老舊小區(qū)內(nèi)部占有相當(dāng)?shù)谋壤?一定程度上彌補(bǔ)了社區(qū)商業(yè)供應(yīng)暫時(shí)性缺失和不足。(二)底層成為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)社區(qū)底商泛指以居民住宅的底層建筑作為商業(yè)服務(wù)設(shè)施,聚集多家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),為社區(qū)居民提供基本的商品和服務(wù)。以開發(fā)商為主體建設(shè)的新型住宅為社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了物質(zhì)載體,住宅底層成為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),且數(shù)量充足,臨街的社區(qū)底商由此而成。由于地產(chǎn)開發(fā)商只是將底商分別出租給不同的商戶,由商戶自主抉擇經(jīng)營形式與內(nèi)容,開發(fā)商只按合同約定收取租金,因此,涉及居民基本生活需求的業(yè)態(tài)形式因租金昂貴、無利經(jīng)營或微利經(jīng)營,很多或歇業(yè)或閑置。朝陽區(qū)的社區(qū)底商同樣是住宅環(huán)境變遷的伴生物,老舊小區(qū)改造以后出現(xiàn)的門面房成為底商,為社區(qū)居民日常生活提供了便利,同時(shí)也給社區(qū)環(huán)境帶來影響和干擾。未來社區(qū)底商應(yīng)該與居民居住地有所間隔,趨向于集約化運(yùn)行模式,逐漸過渡到商業(yè)街,直至形成社區(qū)商圈。(三)提供多元服務(wù)社區(qū)商業(yè)街源自于社區(qū)底商,對滿足居民的日常生活基本需求起到必要的補(bǔ)充。社區(qū)商業(yè)街形式不同、業(yè)態(tài)組合各異、購物環(huán)境相對簡約,提供基本生活商品,同時(shí)提供文化、休閑等多元化服務(wù)。朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)街一般地處新建社區(qū)或拆遷、改造社區(qū),由社區(qū)底商自發(fā)形成,有菜市場、便利店、美容美發(fā)等傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài),也有便民門診、教育培訓(xùn)、金融服務(wù)等新型的商業(yè)業(yè)態(tài),滿足了小區(qū)居民不同層次的消費(fèi)需求。朝陽區(qū)未來社區(qū)商業(yè)街應(yīng)該整潔有序、環(huán)境宜人、經(jīng)營規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì),其發(fā)展趨向于網(wǎng)絡(luò)化和特色化,從而形成社區(qū)商圈。(四)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一站式社區(qū)商業(yè)中心泛指地處高品質(zhì)社區(qū),依托社區(qū)居民多元化、便利性消費(fèi)需求,源于土地稀缺、商業(yè)空間利益最大化的驅(qū)動(dòng),設(shè)置集“中心商業(yè)”與“社區(qū)商業(yè)”為一體的綜合性購物中心(俗稱社區(qū)shopping-mall)。一站式社區(qū)商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集合體,節(jié)省了居民生活的時(shí)間成本,以高度集中的商業(yè)運(yùn)行模式服務(wù)于本社區(qū)居民,并輻射毗鄰區(qū)域居民。朝陽區(qū)一站式社區(qū)商業(yè)中心設(shè)置在新建社區(qū)內(nèi)人流集中的地區(qū),服務(wù)居民約3~4萬人,集多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一身,具有購物、餐飲、修理、理發(fā)、洗衣、家政、再生資源回收等功能,其業(yè)態(tài)比較齊全、定位比較明確、商業(yè)服務(wù)內(nèi)容與社區(qū)居民需求基本吻合,與社區(qū)內(nèi)其他商業(yè)運(yùn)行模式合理配合、相互補(bǔ)充,形成一定程度的良性競爭。一站式社區(qū)商業(yè)中心是專業(yè)、高效的商業(yè)運(yùn)行模式,在社區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中發(fā)揮重要的作用,未來更加趨向于標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)鄰里中心模式發(fā)展。(五)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展進(jìn)程社區(qū)微型便民服務(wù)點(diǎn)(站)泛指那些散落分布在老舊小區(qū)或新建小區(qū),規(guī)模小、數(shù)量大,且流動(dòng)性強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)店鋪。社區(qū)微型便民服務(wù)點(diǎn)(站)的存在依托于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展進(jìn)程,伴隨居民區(qū)的拆遷改造,這些微型便民服務(wù)點(diǎn)(站)優(yōu)勝劣汰,競爭中的勝出者兼并、擴(kuò)大,逐步進(jìn)入社區(qū)連鎖便利店的運(yùn)營行列。朝陽區(qū)的社區(qū)微型便民服務(wù)點(diǎn)(站)以菜市場、美容美發(fā)、洗衣店、再生資源回收等業(yè)態(tài)居多,廣泛分布在朝陽區(qū)的街區(qū)之內(nèi)。無論社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到何種程度、生活環(huán)境多么成熟,微型便民服務(wù)點(diǎn)(站)仍然具有生存空間,其“小、快、靈”的運(yùn)營特征是社區(qū)商業(yè)“應(yīng)急性、便利性”功能最好的注解,可以彌補(bǔ)不同層次社區(qū)居民多元化的消費(fèi)需求。(六)大型連鎖零售商主要受剝削性經(jīng)營商務(wù)區(qū)商業(yè)泛指地處商務(wù)核心區(qū)的社區(qū)商業(yè)。朝陽區(qū)以CBD商務(wù)區(qū)的社區(qū)商業(yè)為典型代表,例如SOHO現(xiàn)代城等。商務(wù)區(qū)商業(yè)的存在依托于商務(wù)環(huán)境,有別于居住區(qū)商業(yè)的運(yùn)營特征:(1)大型連鎖零售商為主力業(yè)態(tài)形式,包括購物中心、專賣店、專業(yè)店、百貨店、商務(wù)型超市等,品牌林立、檔次較高。(2)購物中心數(shù)量最多,其中以休閑娛樂面積最大。(3)專賣店數(shù)量眾多,是僅次于購物中心的業(yè)態(tài)形式,以經(jīng)營服裝、服飾為主,國內(nèi)、國際一線連鎖品牌在此聚集。(4)超市便利店基本被國際連鎖品牌獨(dú)占。四、朝陽的主要商業(yè)問題(一)社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏有效的協(xié)調(diào)機(jī)制隨著市場經(jīng)濟(jì)和住宅商品化進(jìn)程不斷深化,居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施由計(jì)劃配置逐步轉(zhuǎn)向市場配置。20世紀(jì)90年代后期,原有的住宅公建配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)劃撥政策取消,商業(yè)設(shè)施主要由開發(fā)商以市場化手段配置。同時(shí),與之相應(yīng)的規(guī)劃引導(dǎo)手段相對滯后,在網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置、規(guī)模、業(yè)態(tài)、結(jié)構(gòu)等方面的規(guī)劃引導(dǎo)力度不足。社區(qū)商業(yè)建設(shè)和發(fā)展涉及規(guī)劃、建設(shè)、國土、工商、商務(wù)等多個(gè)政府部門,由于缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)工作機(jī)制,導(dǎo)致幾方面的問題:一是在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)未能征求行業(yè)主管部門對社區(qū)商業(yè)建設(shè)意見,缺少前期調(diào)查和智囊團(tuán)隊(duì)支持,缺少有序規(guī)劃,存在供求規(guī)模與層次定位模糊等問題,單純依靠市場力量緩慢調(diào)整,致使社區(qū)商業(yè)開發(fā)過度與開發(fā)不足并存,造成社區(qū)商業(yè)同質(zhì)化競爭激烈,供應(yīng)相對缺失,難以形成規(guī)劃合理、結(jié)構(gòu)均衡、競爭有序的社區(qū)商業(yè)體系。二是對原有配套商業(yè)設(shè)施改變使用性質(zhì)監(jiān)督不到位,社區(qū)商業(yè)缺位以后沒有得到及時(shí)增補(bǔ)。三是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃滯后,開發(fā)商的強(qiáng)勢作用致使社區(qū)商業(yè)供應(yīng)市場動(dòng)蕩。例如,望京街道的南湖綜合農(nóng)貿(mào)市場是望京地區(qū)最大的農(nóng)貿(mào)市場,品種齊全,檔次較高,尤其是韓國食材具有代表性,但是由于其規(guī)劃用地為居住用地,南湖市場與產(chǎn)權(quán)房首開集團(tuán)實(shí)業(yè)公司的租賃合同到期,于2012年12月20日整體搬遷至東壩環(huán)鐵橋附近,給居民日常生活消費(fèi)帶來諸多不便。(二)社區(qū)商業(yè)存在的問題朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)基于多元的房產(chǎn)來源,具有多種運(yùn)行模式,商戶根據(jù)自身對市場的預(yù)測決定其經(jīng)營范圍,自主選擇經(jīng)營商品與服務(wù)形式。新興建設(shè)街區(qū)的商業(yè)用房多為住宅樓的底層商鋪,開發(fā)商一般只售(租)不管,承租商自主經(jīng)營,轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租、空閑擱置現(xiàn)象突出。由于缺乏規(guī)范管理,其環(huán)境污染、治安混亂、噪聲擾民等問題比較嚴(yán)重,居民與商戶之間矛盾迭起,如望京街道的大西洋新城數(shù)年來多次發(fā)生居民與商戶的沖突事件。傳統(tǒng)成熟街道的社區(qū)商業(yè)多是沿街為市,小區(qū)內(nèi)遍布零散商鋪、流動(dòng)攤點(diǎn),私搭亂建、無照經(jīng)營現(xiàn)象突出。由于缺乏標(biāo)準(zhǔn)化管理,其粗放式經(jīng)營方式無形中給合法商戶增加了經(jīng)營成本,規(guī)范化經(jīng)營、品牌連鎖經(jīng)營的商業(yè)因成本價(jià)格因素,難以進(jìn)入到社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)序列,一定程度上出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象?？傊?規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理缺失,減緩了社區(qū)商業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展進(jìn)程,個(gè)體商戶不可能立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”理念,對社區(qū)商業(yè)進(jìn)行功能定位和整體開發(fā)。(三)粗放經(jīng)營,缺乏龍頭企業(yè)的帶動(dòng)朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、業(yè)態(tài)眾多、形式迥然不同,經(jīng)過多年積累,聚集了一定供應(yīng)力量、形成了一定的發(fā)展規(guī)模,其中超市(便利店)、餐飲等領(lǐng)域出現(xiàn)了一批連鎖發(fā)展的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。但是菜市場(站)、再生資源回收等業(yè)態(tài)多年來一直處于粗放經(jīng)營的狀態(tài),顯現(xiàn)“小、散、雜”的經(jīng)營特征,缺乏龍頭企業(yè)的帶動(dòng),沒有形成品牌連鎖經(jīng)營態(tài)勢。集約化經(jīng)營水平不高、市場集中度較低,一方面使得從事社區(qū)商業(yè)的商戶市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱,無法用規(guī)模利潤抵補(bǔ)高額商鋪?zhàn)饨?門店倒閉時(shí)有發(fā)生,經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)常轉(zhuǎn)換,給居民日常消費(fèi)帶來不便;另一方面使得社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)質(zhì)量與朝陽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相脫節(jié),與社區(qū)居民日益增長的生活水平不匹配,相對制約了社區(qū)居民生活品質(zhì)的提升。(四)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營特征不清社區(qū)商業(yè)經(jīng)營理念是指在開發(fā)、經(jīng)營社區(qū)商業(yè)過程中,處理投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者各方利益之時(shí)所持有的觀點(diǎn)與態(tài)度。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營屬于市場行為,在行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中,供應(yīng)商基于趨利動(dòng)機(jī),過度考慮資本積累的速度和效益,往往忽視社區(qū)商業(yè)的公益性、便利性、商住協(xié)調(diào)性、文化融合性等經(jīng)營特征。雖然一些從事社區(qū)商業(yè)的商戶將公益事務(wù)作為提升自身形象、招攬客源的手段,如開展一些與社區(qū)居民聯(lián)誼、舉辦節(jié)日慶典等活動(dòng),但是這些公益行為大多名不副實(shí),仍然抱定“股東利益至上”意志,為社區(qū)居民提供實(shí)質(zhì)性、實(shí)惠性的服務(wù)偏少。究其原因:一是沒有將自身定位于微利行業(yè)(早餐、洗浴、維修等),意識不到需要通過商品的薄利多銷與持久性服務(wù)賺取利潤。二是缺乏與社區(qū)共生共榮、雙邊共贏的觀點(diǎn),從而不能將社區(qū)商業(yè)與社區(qū)文化相互融合,調(diào)配商品組合、提供特色服務(wù)項(xiàng)目;不能將商業(yè)活動(dòng)與公益行為有機(jī)結(jié)合,促進(jìn)社區(qū)人際交往,增強(qiáng)經(jīng)營口碑效應(yīng),提升社區(qū)商業(yè)的“友鄰形象”。(五)信息服務(wù)能力的降低和電子商務(wù)等新興手段的成本效益應(yīng)該得到改善1.社區(qū)居民的平臺需求目前,政府主導(dǎo)或參與建立的96156等信息化服務(wù)平臺服務(wù)功能相對單一,主要面向社區(qū)居民提供單向的信息發(fā)布服務(wù),例如,政策發(fā)布、政務(wù)服務(wù)、疑難反饋、政策咨詢與解讀、便民服務(wù)信息查詢等,且存在時(shí)效性差、信息不豐富等缺點(diǎn)。平臺服務(wù)形式單一,信息量少,用戶體驗(yàn)差,不能滿足社區(qū)居民多樣化的商品和服務(wù)需求,導(dǎo)致社區(qū)居民對平臺的認(rèn)可度與忠誠度低,參與度差,用戶對平臺的實(shí)際使用效率不高。平臺沒有搭建起社區(qū)商戶與居民之間直接的信息傳遞、互動(dòng)機(jī)制,無法實(shí)現(xiàn)信息的深度共享。2.子商務(wù)交易模式?jīng)]有開展一方面,早期的社區(qū)商業(yè)電子商務(wù)平臺以簡單的B2C實(shí)體商品交易為主,著眼于在線交易的簡單達(dá)成,對支付、配送、安全以及用戶體驗(yàn)等問題考慮不夠,針對服務(wù)商品的電子商務(wù)交易模式也沒有開展起來。另一方面,社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的電子商務(wù)平臺未能充分利用現(xiàn)有信息技術(shù)的優(yōu)勢來提高社區(qū)商業(yè)服務(wù)平臺的綜合信息化水平和服務(wù)效率,例如物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)(智能傳感器、射頻識別、RFID、二維碼等)、移動(dòng)計(jì)算與移動(dòng)支付技術(shù)、地理位置服務(wù)(LBS)等先進(jìn)技術(shù)未能在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域得到普及,現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)企業(yè)提供的各類服務(wù)停留在解決社區(qū)居民單一、短期的日常需求上,缺乏利用信息化手段、電子商務(wù)平臺及組合的商業(yè)模式來向社區(qū)居民提供長期性、綜合化、個(gè)性化、定制化、便捷化的綜合服務(wù)。3.社區(qū)商家的商品種類小、庫存較少、服務(wù)單一由于社區(qū)商業(yè)電子商務(wù)及信息化平臺建設(shè)不完善,缺乏對商戶的吸引力,致使平臺上的商戶比較零散,未形成業(yè)態(tài)內(nèi)或業(yè)態(tài)間的商戶聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò),降低了商戶服務(wù)質(zhì)量。具體體現(xiàn)為:社區(qū)商戶提供的商品及服務(wù)一般是與附近社區(qū)居民的日常生活息息相關(guān),而社區(qū)商戶一般規(guī)模比較小、提供的商品種類較少、庫存較少、服務(wù)單一,當(dāng)發(fā)生缺貨、斷貨或者人員有事不能提供服務(wù)的情況時(shí),會(huì)造成對這些商家有一定依賴性的居民生活的極大不便;而一些社區(qū)商家不清楚周邊居民的實(shí)際需要盲目進(jìn)貨或提供服務(wù),會(huì)造成慘痛的損失。因此,使社區(qū)商戶能夠在自身利益最大化的前提下為社區(qū)居民提供最大的便捷實(shí)現(xiàn)雙贏,恰恰是社區(qū)商業(yè)進(jìn)行電子商務(wù)的初衷。五、構(gòu)建新的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式和模式(一)生活性服務(wù)業(yè)供給能力提升力爭通過五年左右時(shí)間,進(jìn)一步完善覆蓋城鄉(xiāng)、功能合理的生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展格局,不斷提高生活性服務(wù)業(yè)的供給能力;使朝陽社區(qū)生活性服務(wù)業(yè)行為規(guī)范文明,服務(wù)更加便利,運(yùn)行高效有序,行業(yè)面貌明顯改善,行業(yè)服務(wù)質(zhì)量和規(guī)范經(jīng)營水平顯著提升,達(dá)到并保持全國領(lǐng)先水平。(二)統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)域商業(yè)發(fā)展層級要促進(jìn)社區(qū)商業(yè)穩(wěn)健良性發(fā)展,合理有效規(guī)劃社區(qū)商業(yè),明確負(fù)責(zé)規(guī)劃的主體是關(guān)鍵。朝陽區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展,應(yīng)形成區(qū)級統(tǒng)籌,街(鄉(xiāng))為主體,社區(qū)為依托的社區(qū)商業(yè)發(fā)展格局,并通過實(shí)施網(wǎng)格化管理,實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)向便利、規(guī)范、優(yōu)質(zhì)的方向發(fā)展。區(qū)級統(tǒng)籌規(guī)劃可使區(qū)域商業(yè)的規(guī)模、形態(tài)、業(yè)態(tài)等特征與區(qū)域社會(huì)事業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求緊密結(jié)合,規(guī)劃的重點(diǎn)在于合理劃分區(qū)域商業(yè)層級,根據(jù)全區(qū)商業(yè)發(fā)展形勢,明確區(qū)域商業(yè)中心的布點(diǎn)和規(guī)模設(shè)置。街(鄉(xiāng))為主體,社區(qū)為依托,可以確保社區(qū)商業(yè)的布局和設(shè)置符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際需求。1.社區(qū)購物中心新建社區(qū)起點(diǎn)高,制約少,是社區(qū)商業(yè)布局的關(guān)鍵階段。強(qiáng)化政府在規(guī)劃階段的介入力度,必要時(shí)可聘請專家組建智囊團(tuán)隊(duì),引導(dǎo)開發(fā)商依據(jù)社區(qū)規(guī)模的大小、檔次,居民的收入水平、職業(yè)特征等進(jìn)行合理規(guī)劃。新興城鎮(zhèn)、大型社區(qū)建議以一站式社區(qū)商業(yè)中心為發(fā)展模式,中小型居住社區(qū)可以社區(qū)商業(yè)街為重點(diǎn)建設(shè)類型。社區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)購物中心是購物中心的一種類型,適合于大型新建社區(qū),指位于居民住宅區(qū)附近,為社區(qū)居民提供日常生活消費(fèi)所需的多業(yè)態(tài)經(jīng)營、多功能服務(wù)、實(shí)行統(tǒng)一管理的大型綜合性商業(yè)組織形式。它的經(jīng)營方式可以概括為:統(tǒng)一招商、租賃經(jīng)營、業(yè)態(tài)組合、功能互補(bǔ)、集中管理、整體促銷。社區(qū)購物中心集購物、休閑、娛樂于一體,能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求;社區(qū)購物中心融合了各種新型商業(yè)業(yè)態(tài),有以生鮮食品為主的超市,有品牌薈萃的特色專賣店,有各種便利的餐飲、服務(wù)設(shè)施,能滿足消費(fèi)者一站式購物的需要;購物中心實(shí)施集約化的經(jīng)營管理,成本低,商業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng),容易凝聚人氣,是現(xiàn)代商業(yè)的一種較好的形式。一般來說,它的總面積在3~12萬平方米之間,由1~2家骨干店(大專業(yè)店)和幾十家多種業(yè)態(tài)店(專業(yè)店、折扣店等)組成,經(jīng)營以零售、餐飲、生活便利服務(wù)為主,兼文化娛樂、健身功能。服務(wù)對象是附近住宅居民,輻射商圈3~6千米,服務(wù)人口數(shù)大約10~20萬人。社區(qū)商業(yè)街橫式比較適合中小型新建社區(qū)。由于其居民收入以中高為主,小區(qū)商業(yè)消費(fèi)水平也均以中高檔為主,消費(fèi)需求呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn),所以除了設(shè)置便民利民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),還應(yīng)有集購物、餐飲、零售藥品、服務(wù)、休閑等為一體的功能齊全的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施。社區(qū)商業(yè)街模式一般以“大型綜合超市+百貨店十便利店+其他組合”模式出現(xiàn),以大型綜合超市、現(xiàn)代百貨店作為主力業(yè)態(tài),重點(diǎn)發(fā)展小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、洗染、花卉、洗衣房、書店等便民利民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),形成集購物、餐飲、零售、服務(wù)、休閑等為一體的功能齊全的現(xiàn)代商業(yè)群。社區(qū)商業(yè)街輻射半徑一般在1~1.5千米,服務(wù)人口5~7萬人左右,建筑規(guī)模在2~3萬平方米。2.社區(qū)商業(yè)組合模式“社區(qū)底商”模式老舊(改造)社區(qū),商業(yè)配套一般可以滿足當(dāng)時(shí)居民消費(fèi)的需要,但是現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)設(shè)施的規(guī)模、服務(wù)檔次和功能組合越來越不能滿足居民日益增長的消費(fèi)需求和期望。因此,老舊(改造)社區(qū)商業(yè)形態(tài),主要管理手段是因勢利導(dǎo)、規(guī)范經(jīng)營、提升層級?？芍攸c(diǎn)考慮“社區(qū)底商”模式。社區(qū)底商模式的網(wǎng)點(diǎn)鑲嵌在居民住宅之中,以“便利店+其他組合”模式為主,由“服務(wù)”和“餐飲”擔(dān)當(dāng)主要角色,一些服務(wù)類的配套也以美容美發(fā)、健身娛樂、商務(wù)票務(wù)、洗衣服務(wù)等為主。這種以便利店為主力業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)組合模式,替代了傳統(tǒng)社區(qū)中原有副食店、菜市場的功能,經(jīng)營的商品基本以生鮮食品、生活必需品等大眾型商品為主,與超市相互補(bǔ)充,為周邊居民提供全方面的服務(wù)。此類社區(qū)商業(yè)一般分布在社區(qū)主要出入口,服務(wù)人口在5000人左右,商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)5個(gè)以上。此外,可利用市政基礎(chǔ)設(shè)施改造進(jìn)程,結(jié)合地域、人口、區(qū)位、組織結(jié)構(gòu)和文化背景等因素,運(yùn)用規(guī)劃、政策、標(biāo)準(zhǔn)等手段,整合原有沿街商業(yè)的商業(yè)面積,優(yōu)化配置,合理布局,引進(jìn)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商和零售商,逐步形成業(yè)態(tài)完善、功能齊全的特色商業(yè)街或一站式購物中心,滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、休閑、娛樂等綜合性需求。3.改善商業(yè)集群,提高產(chǎn)品品質(zhì)朝陽的商務(wù)社區(qū),以CBD最為典型。商務(wù)社區(qū)商業(yè)建設(shè)應(yīng)以產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)為依據(jù),衍生出一批具有分工協(xié)作關(guān)系的關(guān)聯(lián)商業(yè),形成集群的經(jīng)濟(jì)功能。根據(jù)商務(wù)社區(qū)功能定位,可重點(diǎn)發(fā)展大型購物中心等零售業(yè)和休閑娛樂產(chǎn)業(yè),還應(yīng)注重綜合發(fā)展其他各類服務(wù)業(yè)和配套服務(wù)業(yè),如小型零售產(chǎn)業(yè)、專業(yè)店、餐飲、娛樂、健身、酒吧、旅游、休閑等。為提高商業(yè)集聚能力與商業(yè)配套質(zhì)量,應(yīng)努力建立以電子商務(wù)平臺為主體的各類信息網(wǎng)絡(luò)平臺,以市場規(guī)律配置各類資源要素,為商業(yè)集群成長提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),從而增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群對消費(fèi)者的吸引力和區(qū)域競爭力。具體來說,CBD商務(wù)社區(qū)商業(yè)可通過發(fā)展“一河、兩線、四點(diǎn)”來提高商業(yè)集聚的程度。“一河”,即通惠河商業(yè)游廊,應(yīng)結(jié)合商業(yè)、旅游、休閑、娛樂等方面綜合規(guī)劃開發(fā)通惠河商業(yè)游廊。“兩線”,即東三環(huán)沿線的商業(yè)帶和沿地鐵八通線的商業(yè)帶。東三環(huán)商業(yè)帶以國貿(mào)中心、財(cái)富中心、嘉里中心、京廣中心和央視為主要節(jié)點(diǎn),兼具滿足商務(wù)辦公和過境中轉(zhuǎn)客流的服務(wù)功能,以辦公用品和中高檔商品、旅游商品為主;另外,中高檔餐飲業(yè)也在“兩線”商業(yè)帶上有著必然的發(fā)展趨勢。地鐵八通線沿線特別是地下商業(yè)主要是滿足過境中轉(zhuǎn)客流需要、以中檔商品和日常生活用品的消費(fèi)為主?！八狞c(diǎn)”,即國貿(mào)中心區(qū)域———以名牌專賣店為主,以商務(wù)交往需求和高檔產(chǎn)品為主;CBD核心區(qū)域———以高檔專賣店為主,商業(yè)需求的主要范圍是商務(wù)交往、文化、時(shí)尚、旅游等;賽特中心區(qū)域———包括賽特中心、貴友大廈、友誼商店、秀水市場等,以中高檔綜合百貨店和涉外商品店為主;藍(lán)島大廈區(qū)域———以中檔綜合百貨、綜合性超市為主。4.商業(yè)服務(wù)穩(wěn)定性原則外籍人士居住的國際化社區(qū),富裕階層為主的高檔公寓,其消費(fèi)價(jià)值觀和行為模式具有貴族化傾向,追求品質(zhì)和綠色安全,崇尚安寧舒適、高尚尊貴的消費(fèi)環(huán)境,傾向個(gè)性化、國際化的高端商業(yè)服務(wù)。因此,對于該地區(qū)的社區(qū)商業(yè),應(yīng)根據(jù)需求,遵循適度集中的原則,建設(shè)公寓區(qū)商業(yè)中心,可以一家中型綜合超市和一家生鮮超市為主體,大力發(fā)展24小時(shí)連鎖便利店、西餐、酒吧、咖啡廳、健身、休閑、私立醫(yī)院、家政服務(wù)等服務(wù)業(yè)態(tài),設(shè)置一定比例的高級專用會(huì)所,并多采用網(wǎng)絡(luò)、電話定貨、上門送貨等方式,不斷提升服務(wù)水平。對于少數(shù)民族、知識分子、弱勢群體等不同群體聚居地區(qū),應(yīng)在其社區(qū)因地制宜開辦符合其生活習(xí)慣、生活特點(diǎn)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),如幼兒園、餐飲、書店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、文化娛樂等,提供個(gè)性化商品和服務(wù),不斷豐富社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài),提高服務(wù)質(zhì)量。六、朝陽市企業(yè)發(fā)展保障措施(一)股權(quán)結(jié)構(gòu)及投資方式多元化拓寬社區(qū)商業(yè)投融資渠道,增加企業(yè)造血功能,逐步解決企業(yè)經(jīng)營成本高、自身積累難、自主發(fā)展慢等難題。鼓勵(lì)企業(yè)通過建立多元化股權(quán)結(jié)構(gòu),以兼并、重組、上市等方式快速擴(kuò)張;建立生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展投資基金,由政府出資并吸收社會(huì)投資,委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理或成立投資基金公司,對符合條件的企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資;建立生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展銀行貸款基金,政府出資并委托商業(yè)銀行按一定比例配套放大,優(yōu)先貸款支持符合條件的企業(yè)。(二)支持社區(qū)商業(yè)供應(yīng)商,服務(wù)社區(qū)商業(yè)工程,為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)營提供必要的短在服務(wù)業(yè)發(fā)展資金中設(shè)立生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展扶持資金,擴(kuò)大社區(qū)商業(yè)的支持范圍和力度,優(yōu)先保障涉及民生、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項(xiàng)目,培育大型龍頭企業(yè),支持企業(yè)通過連鎖經(jīng)營、品牌建設(shè)、規(guī)范服務(wù)在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域中做大做強(qiáng),實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)供應(yīng)商的規(guī)模效益。(三)業(yè)征管工作的負(fù)擔(dān)配合中央有關(guān)部委、北京市開展減輕生活性服務(wù)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的工作。研究探索對一些事關(guān)民生的服務(wù)企業(yè),根據(jù)其保障民生、安置就業(yè)和承擔(dān)公益的情況,給予獎(jiǎng)勵(lì)和稅費(fèi)返還等優(yōu)惠政策。(四)以市場為導(dǎo)向開展職業(yè)教育培訓(xùn),建立職業(yè)發(fā)展通道,促進(jìn)企業(yè)依據(jù)朝陽區(qū)人力資源和社會(huì)保障政策,提高社區(qū)商業(yè)從業(yè)人員,特別是高端人才的工作待遇和社會(huì)地位。開展從業(yè)人員的職業(yè)教育培訓(xùn)和職業(yè)資格認(rèn)定,建立順暢的職業(yè)發(fā)展通道。積極開展行業(yè)先進(jìn)人物的評選活動(dòng),樹立典型,做好勞動(dòng)模范、青年文明號等榮譽(yù)稱號的推選工作。加大對先進(jìn)