三級(jí)物業(yè)管理師練習(xí)測(cè)試題附答案

第頁(yè)三級(jí)物業(yè)管理師練習(xí)測(cè)試題附答案1.申請(qǐng)省市優(yōu)時(shí),房屋天臺(tái)管理有相應(yīng)措施不包含()A、天臺(tái)整潔,無積水,無亂堆亂放及滲漏現(xiàn)象B、業(yè)主可以隨時(shí)出入房屋天臺(tái)C、對(duì)非巡查人員出入有相應(yīng)管理措施D、專人負(fù)責(zé)天臺(tái)日常巡查工作,并有記錄【正確答案】：B2.裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理:客服人員每周一次對(duì)所轄區(qū)域裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查,發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為立即制止。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

應(yīng)為每天巡檢。3.調(diào)查問卷確定后,需要進(jìn)行調(diào)查計(jì)劃的編制,按照客戶信息整理時(shí)進(jìn)行的客戶分類,根據(jù)業(yè)主的特點(diǎn)選定問卷發(fā)放或電話調(diào)查的時(shí)間,統(tǒng)一確定時(shí)間進(jìn)行答案題。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

調(diào)查問卷確定后,需要進(jìn)行調(diào)查計(jì)劃的編制。按照客戶信息整理時(shí)進(jìn)行的客戶分類,根據(jù)不同業(yè)主的特點(diǎn)選定問卷發(fā)放或電話調(diào)查的時(shí)間。時(shí)間選取本著方便客戶的原則,盡可能選擇在業(yè)主空閑時(shí)段進(jìn)行調(diào)查。4.業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)管理用房中安排,其面積不低于()平方米。A、30B、20C、40D、50【正確答案】：B5.物業(yè)消防設(shè)備設(shè)施技術(shù)檔案不包括()。A、消防設(shè)施設(shè)備分布B、日常運(yùn)行C、維修和改造D、業(yè)主投訴【正確答案】：D6.建設(shè)單位營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)接待客戶并驗(yàn)證客戶入住通知書、購(gòu)房發(fā)票及身份證,核定客戶房屋余款是否交清,確定是否加蓋財(cái)務(wù)公章,確定符合入住條件,無需開具客戶入住清單。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

應(yīng)為需開具客戶入住清單。7.屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容是()A、防水層的養(yǎng)護(hù)B、二次裝修的管理C、杜絕不合理荷載D、避免蟲害【正確答案】：A8.客戶服務(wù)就是在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、地點(diǎn),以適當(dāng)?shù)姆绞胶蛢r(jià)格,為目標(biāo)客戶提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù),以滿足客戶的合理需求,使企業(yè)和客戶的價(jià)值都得到提升的活動(dòng)過程。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：A9.住宅小區(qū)的客戶滿意度調(diào)查方法主要是面談?wù){(diào)查法、電話調(diào)查法、郵寄調(diào)查法、留置問卷調(diào)查法、秘密客戶調(diào)查法等。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

調(diào)查方法通常有面談?wù){(diào)查法、電話調(diào)查法、郵寄調(diào)查法、留置問卷調(diào)查法、秘密客戶調(diào)查法等。由于服務(wù)人群基數(shù)龐大,其涉及的滿意度問題內(nèi)容駁雜,因此住宅小區(qū)一般采用電話調(diào)查法、留置問卷調(diào)查法及面談?wù){(diào)查法。10.拒交物業(yè)費(fèi)的客戶、非物業(yè)責(zé)任拒不繳納物業(yè)費(fèi)的客戶,物業(yè)公司可以通過發(fā)送律師函等方式進(jìn)行追繳,或通過訴諸法律程序進(jìn)行清收。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：A11.留置權(quán)人對(duì)收取的孳息只享有()A、抵押權(quán)B、債務(wù)權(quán)C、留置權(quán)D、質(zhì)押權(quán)【正確答案】：C12.縣級(jí)以上地方人民政府()負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。A、小區(qū)管理辦公室房B、工商行政管理部門C、地產(chǎn)行政主管部門D、物業(yè)管理協(xié)會(huì)【正確答案】：C13.留置權(quán)人負(fù)有妥善保管留置財(cái)產(chǎn)的();因保管不善致使留置財(cái)產(chǎn)損毀、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償()A、責(zé)任;義務(wù)B、義務(wù);責(zé)任C、概念;責(zé)任D、權(quán)利;義務(wù)【正確答案】：B14.影響客戶滿意度的因素主要是物業(yè)費(fèi)的高低。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

影響客戶滿意度的因素在不同的客戶需求中,有相當(dāng)一部分的典型需求是所有人共有的,主要包括良好的服務(wù)態(tài)度,被關(guān)心與被傾聽,物業(yè)服務(wù)專業(yè)度,客戶報(bào)事問題得到迅速反應(yīng)。15.房屋維修管理的基本原因是()。A、經(jīng)濟(jì)合理原則B、區(qū)別對(duì)待原則C、有償服務(wù)原則D、服務(wù)原則【正確答案】：D16.上墻制度公示齊全,內(nèi)容有效,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣()分A、0.1B、0.3C、0.5D、0.7【正確答案】：C17.建設(shè)單位將車位車庫(kù)出售給本區(qū)域業(yè)主以外的其它人的,由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期返還;逾期不改正的,沒收違法所得,每違規(guī)出售一個(gè)車位、車庫(kù),處五萬元以上十萬元以下罰款。建設(shè)單位對(duì)業(yè)主要求承租的車位、車庫(kù)只售不租的,由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：A解析：

《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十七條。18.最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前,部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的,最高額()不得轉(zhuǎn)讓,但當(dāng)事人另有約定的除外。A、擔(dān)保權(quán)B、抵押權(quán)C、債權(quán)D、擔(dān)保財(cái)產(chǎn)【正確答案】：B19.每年開展()以上文體活動(dòng)A、1次B、2次C、3次D、4次【正確答案】：B20.供水、供電等單位與業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系是一種()A、合同關(guān)系B、法律關(guān)系C、行政關(guān)系D、平等關(guān)系【正確答案】：A21.建立業(yè)主大會(huì)制度的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)須與()簽訂物業(yè)服務(wù)合同A、業(yè)主B、租戶C、業(yè)主委員會(huì)D、客戶【正確答案】：C22.自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn),依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的,可以()

申請(qǐng)辦理抵押登記A、由自然人B、由質(zhì)押人C、共同D、隨意【正確答案】：C23.在房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)工件中,要求外墻每()徹底檢修加固一次。A、3年B、5年C、10年D、15年【正確答案】：C24.房屋修繕工程質(zhì)量分為“合格”和“優(yōu)良”兩個(gè)等級(jí),評(píng)定時(shí)各項(xiàng)工程均應(yīng)達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：A25.大型社區(qū)文化活動(dòng)前期宣傳提前三天到位。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

應(yīng)為提前一周。26.公示物業(yè)服務(wù)中心上班時(shí)間、服務(wù)電話、設(shè)立有()小時(shí)服務(wù)監(jiān)督電話等。A、6B、12C、18D、24【正確答案】：D27.設(shè)立質(zhì)權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取()形式訂立質(zhì)權(quán)合同A、口頭協(xié)議B、邀請(qǐng)第三方協(xié)調(diào)C、書面形式D、檔案形式【正確答案】：C28.在新開發(fā)物業(yè)驗(yàn)收之前,通常由開發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂()。A、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書B、前期物業(yè)委托管理合同C、臨時(shí)物業(yè)委托管理合同D、永久性合作協(xié)議【正確答案】：A29.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。A、代表B、維護(hù)C、代表和維護(hù)D、領(lǐng)導(dǎo)和保護(hù)【正確答案】：C30.質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息,孳息的意思是()A、指原物產(chǎn)生的利息B、指由原物所產(chǎn)生的額外收益C、指質(zhì)權(quán)人需要收取的一切費(fèi)用D、指給第三方的小費(fèi)【正確答案】：B31.在客戶滿意度調(diào)查結(jié)束后對(duì)于整體滿意度較差的模塊,應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行有針對(duì)性的原因分析,并就分析結(jié)果制定專項(xiàng)提升方案,予以公示及持續(xù)跟進(jìn)。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：A解析：

對(duì)于整體滿意度較差的模塊,應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行有針對(duì)性的原因分析,并就分析結(jié)果制定專項(xiàng)提升方案,予以公示及持續(xù)跟進(jìn)。同時(shí),應(yīng)對(duì)滿意度調(diào)查結(jié)果與往期滿意度調(diào)查結(jié)果進(jìn)行比對(duì),通過交叉對(duì)比,在驗(yàn)證往期整改方案效果的同時(shí),獲悉客戶需求的發(fā)展趨勢(shì),提前進(jìn)行統(tǒng)籌安排,做到超前服務(wù)。32.債務(wù)人不履行到期債務(wù),債權(quán)人合法占有的動(dòng)產(chǎn)又可以叫做()A、移動(dòng)產(chǎn)B、留置財(cái)產(chǎn)C、自有財(cái)產(chǎn)D、共有財(cái)產(chǎn)【正確答案】：B33.物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的()。A、設(shè)計(jì)工作B、工程監(jiān)理工作C、開發(fā)建設(shè)工作D、物業(yè)管理咨詢活動(dòng)【正確答案】：D34.項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)接受()以上相應(yīng)崗位培訓(xùn)并取得證書A、省級(jí)B、市級(jí)C、國(guó)家級(jí)【正確答案】：A35.如果折價(jià)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)或變賣時(shí),價(jià)格應(yīng)當(dāng)()A、多于市場(chǎng)價(jià)格B、參照約定價(jià)格C、參照銀行利率D、參照市場(chǎng)價(jià)格【正確答案】：D36.鑰匙借用表需要登記借用人的有效身份證號(hào)碼。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

客戶服務(wù)64頁(yè)6.1.3.2鑰匙借用表,不用登記身份證號(hào)37.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限()日前確定中標(biāo)人。A、10B、15C、20D、30【正確答案】：D38.搞好工業(yè)區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生工作,工廠職工負(fù)主要責(zé)任,物業(yè)管理公司要密切配合。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B39.物業(yè)不僅有價(jià)值,而且具有使用或觀賞價(jià)值,這體現(xiàn)了物業(yè)的()A、固定性B、高值性C、耐久性D、多樣性【正確答案】：B40.質(zhì)權(quán)人放棄質(zhì)權(quán),是指質(zhì)權(quán)人放棄其因享有質(zhì)權(quán)而()就質(zhì)物受清償?shù)臋?quán)利的行為A、優(yōu)先于普通受全人B、優(yōu)先于普通債權(quán)人C、相當(dāng)于普通受權(quán)人D、相當(dāng)于普通債權(quán)人【正確答案】：B解析：

質(zhì)權(quán)人放棄質(zhì)權(quán)是指質(zhì)權(quán)人放棄其因享有質(zhì)權(quán)而優(yōu)先于普通債權(quán)人就質(zhì)物受清償?shù)臋?quán)利的行為。這是根據(jù)題干中的描述得出的答案。41.房屋附屬設(shè)備維修的中修工程,更換率一般在()。A、10%-30%B、5%-10%C、5%以下D、30%以上【正確答案】：A42.()不是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職責(zé)。A、選舉業(yè)主委員會(huì)委員B、罷免業(yè)主委員會(huì)委員C、修改業(yè)主委員會(huì)章程D、選聘或解聘物業(yè)管理公司【正確答案】：D43.物業(yè)管理勞動(dòng)成本分為()A、有形成本B、無形成本C、固定成本D、有形成本和無形成本【正確答案】：D44.業(yè)主大會(huì)成立后,專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)()。A、自行決定B、與部分業(yè)主商議決定C、提出計(jì)劃,經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃撥D、提出計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后實(shí)施?！菊_答案】：D45.出質(zhì)人提前清償所擔(dān)保債權(quán)的,質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)()A、退還所有財(cái)產(chǎn)B、返還孳息C、折算成現(xiàn)金返還D、返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)【正確答案】：D46.高壓用具配備齊全,并()檢合格A、月檢B、季檢C、年檢【正確答案】：C47.擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后,不包括()有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。A、債務(wù)人B、擔(dān)保人C、債權(quán)人D、當(dāng)事人【正確答案】：D解析：

在擔(dān)保合同確認(rèn)無效的情況下，擔(dān)保人、債務(wù)人和債權(quán)人都有可能存在過錯(cuò)。但在具體的責(zé)任分擔(dān)上，應(yīng)按照各自的責(zé)任大小來確定是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任以及承擔(dān)的具體責(zé)任程度。在這個(gè)問題中，由于未明確指出具體的責(zé)任分擔(dān)方式，所以應(yīng)當(dāng)是"根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任"，而不是全體當(dāng)事人共同承擔(dān)責(zé)任。因此，選項(xiàng)D“當(dāng)事人”是不包括在內(nèi)的。48.質(zhì)權(quán)人負(fù)有()的義務(wù)或權(quán)利A、妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)B、擅自使用、處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)C、轉(zhuǎn)質(zhì)D、因意外造成質(zhì)押財(cái)務(wù)毀損、滅失,無需賠償【正確答案】：A49.商譽(yù)和商號(hào)作為企業(yè)的無形資產(chǎn),()可以質(zhì)押A、可以B、不可以C、不知道【正確答案】：A50.物業(yè)管理企業(yè)接到報(bào)修后立即行動(dòng),馬上修好,這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)()的影響是非常明顯的。A、經(jīng)濟(jì)效益B、知名度C、規(guī)模D、信譽(yù)【正確答案】：D51.業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,()應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A、全體業(yè)主B、業(yè)主大會(huì)C、業(yè)主委員會(huì)D、以上都不是【正確答案】：C52.征地補(bǔ)償方案確定后,有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告,并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見()A、對(duì)B、錯(cuò)C、可以參考D、不知道【正確答案】：D53.客戶服務(wù)中心按永久性物業(yè)用房規(guī)劃,須位于地面以上部分,交通便捷,滿足客戶到訪和安防要求,30萬方以內(nèi)的項(xiàng)目不低于()平方米A、45B、50C、55D、60【正確答案】：A54.物業(yè)管理區(qū)域劃定后需調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過()的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。A、2/3B、1/3C、1/2D、3/5【正確答案】：C55.如果質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)續(xù)存期間,未經(jīng)出質(zhì)人同意,擅自使用、處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn),給出質(zhì)人造成損害的該如何處理()A、逼迫當(dāng)事人重簽合同B、把當(dāng)事人打一頓C、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任D、不承擔(dān)賠償責(zé)任,當(dāng)事人協(xié)商拍賣質(zhì)物,將損害部分算作孳息【正確答案】：C56.轉(zhuǎn)質(zhì)可以分為()A、責(zé)任轉(zhuǎn)質(zhì)和非責(zé)任轉(zhuǎn)質(zhì)B、承諾轉(zhuǎn)質(zhì)和公平轉(zhuǎn)質(zhì)C、責(zé)任轉(zhuǎn)質(zhì)和承諾轉(zhuǎn)質(zhì)D、承諾轉(zhuǎn)質(zhì)和協(xié)議轉(zhuǎn)質(zhì)【正確答案】：C57.出入有人控制的電梯,物業(yè)人員應(yīng)后進(jìn)后出,讓客人先進(jìn)先出。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：A58.下列財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí),不可以申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的是()A、建設(shè)用地使用權(quán)B、建筑物和其他土地附著物C、企業(yè)商號(hào)D、海域使用權(quán)【正確答案】：C59.寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是()A、物業(yè)的保值增值B、物業(yè)的出租率C、資金的良性循環(huán)D、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)【正確答案】：D60.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作由()負(fù)責(zé)。A、保安部主管B、工程部主管C、義務(wù)消防人員D、專職消防管理人員【正確答案】：D61.登記機(jī)構(gòu)可以有()行為。A、就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人;B、要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;C、以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;D、超出登記職責(zé)范圍的其他行為?！菊_答案】：A62.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照收費(fèi)形式的不同,分為包干制和酬金制。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：A63.留置權(quán)人對(duì)留置財(cái)產(chǎn)喪失占有或者(),留置權(quán)消失A、留置權(quán)人接受債務(wù)人另行提供擔(dān)保的B、留置權(quán)人接受質(zhì)押權(quán)人另行提供擔(dān)保的C、隨意【正確答案】：A64.新建房屋在保修期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé),室外上下水和道路的保修期為()A、半年B、一年C、兩年D、三年【正確答案】：B65.一個(gè)有序的物業(yè)管理資料庫(kù)是一個(gè)完整的()A、樹形圖B、菱形圖C、矩形圖D、環(huán)形圖【正確答案】：A66.與客戶說話時(shí),應(yīng)認(rèn)真傾聽并及時(shí)記錄,不應(yīng)隨意打斷其說話;客戶述說完畢,簡(jiǎn)要復(fù)述客戶需求以確認(rèn);重要細(xì)節(jié)或不清楚之處,應(yīng)詢問清楚。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：A67.房屋種類按房屋承重受力方式劃分,不包括()。A、墻承重結(jié)構(gòu)B、混合結(jié)構(gòu)C、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)D、筒體結(jié)構(gòu)【正確答案】：B68.如果要以基金份額、股權(quán)出質(zhì),那么應(yīng)該()A、先找質(zhì)權(quán)人談話B、訂立書面合同C、找第三方先做財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估D、以上都可以【正確答案】：B69.老舊小區(qū)業(yè)主為滿足日常生活需要加裝電梯,需經(jīng)單元(棟)三分之一以上業(yè)主同意。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條應(yīng)為三分之二以上。70.對(duì)于客戶滿意度調(diào)查,調(diào)查結(jié)果在()以上,對(duì)合理建議及時(shí)整改并公示。A、100%B、95%C、90%D、85%【正確答案】：D71.前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取()A、孳息的費(fèi)用B、利息的費(fèi)用C、余額的費(fèi)用D、孳息的押金【正確答案】：A72.()是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。A、總登記B、初始登記C、變更登記D、轉(zhuǎn)移登記【正確答案】：A73.客戶信息管理重點(diǎn)從客戶信息收集、客戶信息整理、客戶信息保管、客戶信息應(yīng)用等方面進(jìn)行闡述。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

客戶信息管理重點(diǎn)從客戶信息建立、客戶信息收集、客戶信息保管、客戶信息應(yīng)用等方面進(jìn)行闡述。74.由于房屋質(zhì)量方面的問題而導(dǎo)致的投訴,屬于C類投訴。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B75.物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品是()。A、服務(wù)B、勞務(wù)C、實(shí)物D、理念【正確答案】：A76.物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè),同其他行業(yè)不一樣,不需要通過提升服務(wù)滿意度來培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度,以此來獲得報(bào)酬。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

應(yīng)為物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè),同其他行業(yè)一樣,需要通過提升服務(wù)滿意度來培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度,以此來獲得報(bào)酬。77.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的表述中,不正確的是()A、物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議B、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)C、物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被管理者和管理者的關(guān)系D、物業(yè)服務(wù)合同明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事法律關(guān)系【正確答案】：C78.運(yùn)行電梯發(fā)生故障時(shí),保養(yǎng)單位的專業(yè)人員負(fù)責(zé)搶修和電梯設(shè)備的大修更新。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B79.沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確,抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿()后請(qǐng)求確定債權(quán);A、二年B、三年C、兩年半D、三年半【正確答案】：A80.管理()創(chuàng)新有計(jì)劃、措施和效果A、服務(wù)B、形式C、模塊D、技能【正確答案】：A81.申請(qǐng)省市優(yōu),秩序維護(hù)、消防及停車場(chǎng)管理停車場(chǎng)管理中發(fā)現(xiàn)一處不符合扣()分A、0.1B、0.2C、0.3D、0.4【正確答案】：B82.我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行(D)管理方式。A、合同B、契約C、租賃D、權(quán)證【正確答案】：D83.程控交換機(jī)房環(huán)境應(yīng)保持在最佳條件下,最佳室溫是()度。A、10-20B、20-25C、20-40D、20-50【正確答案】：B84.客戶服務(wù)中心按永久性物業(yè)用房規(guī)劃,須位于地面以上部分,交通便捷,滿足客戶到訪和安防要求,30萬方以上項(xiàng)目不低于()平方米;A、45B、50C、55D、60【正確答案】：D85.()是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。A、物業(yè)服務(wù)合同B、前期物業(yè)服務(wù)合同C、后期物業(yè)服務(wù)合同D、物業(yè)管理合同【正確答案】：B86.抵押人、抵押權(quán)人姓名變更的,當(dāng)事人可以持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明等必要材料,申請(qǐng)()A、抵押權(quán)變更登記B、抵押人變更登記C、抵押變更登記D、債權(quán)變更登記【正確答案】：A87.下列關(guān)于保險(xiǎn)的說法,哪個(gè)是錯(cuò)誤的?A、保險(xiǎn)是一種增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入的具體措施B、保險(xiǎn)是一種分?jǐn)倿?zāi)害事故損失的財(cái)務(wù)安排C、保險(xiǎn)是一種合同契約行為【正確答案】：A88.新建小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi),由()承擔(dān)。A、業(yè)主大會(huì)B、業(yè)主代表C、全體業(yè)主D、建設(shè)單位【正確答案】：D89.建設(shè)單位將未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主,或者將多余車位、車庫(kù)出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人租賃期限超過六個(gè)月的,由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：A解析：

《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十七條。90.在集中式生活用水供應(yīng)系統(tǒng)中,許多設(shè)備均屬于壓力容器,對(duì)其安裝與維修,應(yīng)由物業(yè)管理公司的技術(shù)人員進(jìn)行。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B91.王叔叔想質(zhì)押財(cái)產(chǎn),但手頭沒錢,他想單獨(dú)出質(zhì)企業(yè)商譽(yù)和商號(hào)()A、不可以,無形資產(chǎn)不得單獨(dú)出質(zhì)B、可以訂立此內(nèi)容的協(xié)議C、隨意【正確答案】：A92.建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用,因()給業(yè)主造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。A、房屋質(zhì)量B、物業(yè)公用部位缺陷C、公用設(shè)施缺陷D、以上全部【正確答案】：D93.符合成立業(yè)主大會(huì)條件的,建設(shè)單位或者()人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。A、5B、10C、15D、20【正確答案】：B94.生活飲用水二次供水的水質(zhì)檢測(cè)每()一次。A、半年B、一年C、二年D、三年【正確答案】：A95.債務(wù)人不履行到期債務(wù),則前款規(guī)定的債權(quán)人又為()人A、債權(quán)人B、質(zhì)權(quán)人C、留置權(quán)人D、債務(wù)人【正確答案】：C解析：

債務(wù)人不履行到期債務(wù)，前款規(guī)定的債權(quán)人可以依法采取留置財(cái)產(chǎn)的方法，主張留置財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，因而該債權(quán)人又為留置權(quán)人。因此，正確答案為C。96.提供適合業(yè)主需求的()服務(wù)項(xiàng)目A、專項(xiàng)B、普通C、特約D、重點(diǎn)【正確答案】：C97.申請(qǐng)省市優(yōu),綠化管理發(fā)現(xiàn)一處不符合扣()分A、0.1B、0.3C、0.4D、0.5【正確答案】：A解析：

在物業(yè)管理中，對(duì)于綠化管理的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)通常會(huì)有一套明確的規(guī)則。對(duì)于一處不符合的情況，通常會(huì)扣相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。根據(jù)題目的描述，申請(qǐng)省市優(yōu)，綠化管理發(fā)現(xiàn)一處不符合扣的分?jǐn)?shù)應(yīng)該是最小單位，即0.1分。因此，選項(xiàng)A是正確的答案。98.第三人提供擔(dān)保,未經(jīng)其書面同意,()允許債務(wù)人轉(zhuǎn)移全部或者部分債務(wù)的,擔(dān)保人不再承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。A、債權(quán)人B、擔(dān)保人C、債務(wù)人D、當(dāng)事人【正確答案】：A99.物業(yè)裝修管理過程包括裝修申報(bào)、登記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。A、正確B、錯(cuò)誤【正確答案】：B解析：

應(yīng)為物業(yè)裝修管理過程包括裝修申報(bào)、登記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝修過程監(jiān)督檢查以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。100.以應(yīng)收賬款出質(zhì)的,雙方訂立書面合同后,質(zhì)權(quán)自()設(shè)立A、有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時(shí)B、雙方默認(rèn)的時(shí)候C、信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)D、政府法院機(jī)構(gòu)評(píng)估出質(zhì)登記時(shí)【正確答案】：C1.關(guān)于供配電系統(tǒng)的種類說法正確的是()。A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電B、按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電C、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電D、按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電E、按供電類型方式分為交流電和直流電【正確答案】：ABCD2.辦公費(fèi)中的宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)支出的數(shù)量取決于()。A、物業(yè)的空置水平B、物業(yè)的新舊程度C、物業(yè)管理公司的規(guī)模D、市場(chǎng)的供求狀況【正確答案】：ABD3.白蟻的防治的方法有()。A、挖巢法B、藥殺法C、誘殺法D、生物防治法【正確答案】：ABCD4.物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容有()。A、項(xiàng)目整體設(shè)想與構(gòu)思B、管理方式與運(yùn)作程序C、組織架構(gòu)與人員配置D、管理制度的制定E、檔案的建立與管理F、早期介入及前期服務(wù)內(nèi)容G、常規(guī)物管服務(wù)綜述H、費(fèi)用測(cè)算與成本控制【正確答案】：ABCDEFGH5.物業(yè)承接查驗(yàn)期物業(yè)管理檔案收集范圍包括以下哪些內(nèi)容()。A、權(quán)屬資料檔案B、技術(shù)資料檔案C、物業(yè)運(yùn)行記錄檔案D、驗(yàn)收文件檔案E、業(yè)主(或物業(yè)使用人)的權(quán)屬檔案【正確答案】：ABD6.行政處罰的種類包含有()。A、警告B、罰款C、沒收違法所得D、責(zé)令停止?fàn)I業(yè)E、行政拘留【正確答案】：ABCDE7.入住住宅區(qū)準(zhǔn)備工作中,資料準(zhǔn)備的內(nèi)容有《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及()。A、《入住通知書》B、《物業(yè)驗(yàn)收須知》C、《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》D、《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》【正確答案】：ABCD8.物業(yè)管理公司的治安管理工作應(yīng)堅(jiān)持()。A、“預(yù)防為主,防治結(jié)合”的方針B、物業(yè)內(nèi)治安管理與社會(huì)治安工作相結(jié)合原則C、“服務(wù)第一,用戶至上”的服務(wù)宗旨D、治安工作硬件與軟件一起抓的原則【正確答案】：ABCD9.《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循()。A、質(zhì)價(jià)相符B、公平公開C、合理誠(chéng)信D、公平公正【正確答案】：ABC10.管理機(jī)制的一般由()組成。A、目標(biāo)管理責(zé)任制B、激勵(lì)機(jī)制C、監(jiān)督機(jī)制D、總結(jié)機(jī)制【正確答案】：ABC11.行政訴訟中一般的庭審程序包含()階段。A、開庭準(zhǔn)備B、開庭審理C、法庭調(diào)查D、法庭辯論E、雙方闡述F、宣讀判決【正確答案】：ABCDF12.關(guān)于物業(yè)管理檔案的保存與安全,說法正確的是()。A、某個(gè)單份檔案文件的價(jià)值是不能孤立鑒定的,應(yīng)當(dāng)從相互關(guān)聯(lián)的一組檔案文件來綜合考慮檔案的保存價(jià)值和保存期限B、房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)、檢修與運(yùn)行記錄檔案,保存期限為設(shè)備的使用年限C、檔案損壞有人為的原因和自然的因素D、檔案的安全包括:檔案本身不受到損壞與丟失;檔案信息不被非法復(fù)制、查閱和傳播E、小型設(shè)備的運(yùn)行和維修記錄檔案應(yīng)長(zhǎng)期保存【正確答案】：ACD13.《民法典》施行后,下列哪些法律同時(shí)廢止?A、合同法B、婚姻法C、勞動(dòng)法D、民法通則【正確答案】：ABD14.物業(yè)租賃合同的簽訂原則()A、及時(shí)原則B、自愿原則C、合法原則D、誠(chéng)實(shí)信用原則E、平等原則【正確答案】：BCDE15.關(guān)于人職培訓(xùn),說法正確的是()。A、人職培訓(xùn)一般包括職前培訓(xùn)和試用培訓(xùn)兩個(gè)環(huán)節(jié)B、職前培訓(xùn)是指在新員工上崗前,為其提供基本的培訓(xùn)知識(shí)C、試用培訓(xùn)是對(duì)新員工在試用期內(nèi),在崗位進(jìn)行的基本操作技能的培訓(xùn)D、職前培訓(xùn)的內(nèi)容為崗位工作職責(zé)及工作要求E、入職培訓(xùn)的目的是讓員工掌握基本的服務(wù)知識(shí)【正確答案】：ABCE16.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí),物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備交接的內(nèi)容有()。A、房屋建筑工程共用部位及設(shè)施設(shè)備B、共用配套設(shè)施C、物業(yè)管理用房D、綠化及場(chǎng)地【正確答案】：ABC17.選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持招標(biāo)制度,這樣可以激勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理()。A、提高服務(wù)水平B、降低管理成本C、增強(qiáng)自身實(shí)力D、遏制腐敗現(xiàn)象【正確答案】：ABCD18.下列屬于重點(diǎn)防火部位的是()。A、地下人防工程B、檔案室C、設(shè)備機(jī)房D、消防通道E、停車場(chǎng)【正確答案】：ABC19.所有權(quán)的積極權(quán)能包括()。A、占有權(quán)能B、使用權(quán)能C、收益權(quán)能D、處分權(quán)能【正確答案】：ABCD20.日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)包括()。A、業(yè)主使用物業(yè)和接受服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)B、物業(yè)管理日常運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)C、物管糾紛風(fēng)險(xiǎn)D、合同風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】：AB21.收益性物業(yè)管理中的收入包括()。A、租金收入B、保證金C、其他經(jīng)營(yíng)性收入D、準(zhǔn)備金【正確答案】：AC22.選聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)有()。A、企業(yè)規(guī)模B、人員素質(zhì)C、社會(huì)信譽(yù)D、收費(fèi)合理【正確答案】：BCD23.對(duì)房屋設(shè)備管理的基本要求包括()。A、良好的服務(wù)質(zhì)量B、經(jīng)濟(jì)的管理費(fèi)用C、及時(shí)的維修D(zhuǎn)、確保設(shè)備完好與使用安全【正確答案】：ABCD24.下列闡述是正確的有()。A、業(yè)主是物業(yè)的主任B、許多業(yè)主組織為業(yè)主委員會(huì)C、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)D、物業(yè)管理權(quán)是物業(yè)管理中的根本問題【正確答案】：ABCD25.民事行為包括()。A、民事法律行為B、無效民事行為C、可撤銷、可變更民事行為D、緩效民事行為E、效力待定的民事行為【正確答案】：ABCE26.交通類特種物業(yè)包括()。A、橋梁B、車站C、劇場(chǎng)D、碼頭【正確答案】：ABD27.衡量物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的主要指標(biāo)有()。A、房屋完好率B、危房率C、設(shè)施設(shè)備利用率D、設(shè)施設(shè)備完好率【正確答案】：ABD28.屬于專用水泥的是()。A、礦渣硅酸鹽水泥B、白色硅酸鹽水泥C、低熱硅酸鹽水泥D、道路水泥E、砌筑水泥【正確答案】：DE29.工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)的服務(wù),主要是做好各項(xiàng)保障工作,包括()。A、供應(yīng)保障B、環(huán)境保障C、售后服務(wù)保障D、工作條件保障【正確答案】：ABD30.管理和服務(wù)人員的工資福利費(fèi)包括()。A、基本工資B、福利費(fèi)C、服裝費(fèi)D、獎(jiǎng)金【正確答案】：ABC31.房屋種類的劃分,房屋的用途可分為()。A、居住B、商用C、工業(yè)D、辦公E、公共和其他【正確答案】：ABCDE32.公共關(guān)系與市場(chǎng)營(yíng)銷的區(qū)別包含有()。A、范圍不同B、目的不同C、利益不同D、手段不同E、周期不同【正確答案】：ABD33.消防管理工作的內(nèi)容包括()。A、火災(zāi)預(yù)防B、滅火救援C、提前排查D、防消結(jié)合【正確答案】：AB34.物業(yè)管理服務(wù)涉及的主要險(xiǎn)種包含有()。A、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)B、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)C、公共責(zé)任保險(xiǎn)D、物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)E、建筑工程一切險(xiǎn)【正確答案】：ABCDE35.清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容包括()。A、業(yè)主家政保潔B、建筑物內(nèi)外公共區(qū)域清潔C、垃圾收集與處理D、管道疏通服務(wù)【正確答案】：BCD36.社會(huì)學(xué)的研究對(duì)象包括()。A、社會(huì)結(jié)構(gòu)B、社會(huì)過程C、社會(huì)變遷D、社會(huì)關(guān)系E、社會(huì)行為【正確答案】：ABCDE37.關(guān)于新建物業(yè)移交,下列說法中正確的有()。A、新建物業(yè)的移交方為開發(fā)建設(shè)單位B、新建物業(yè)的承接方為物業(yè)管理企業(yè)C、移交的資料有產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主資料D、移交的物業(yè)包括物業(yè)管理用房【正確答案】：ABCD38.物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住房專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任有:()。A、由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住房專項(xiàng)維修資金,沒收違法所得B、可以并處挪用金額3倍以下的罰款C、構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任D、情節(jié)嚴(yán)重的,應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照【正確答案】：AC39.新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的產(chǎn)權(quán)資料包括()。A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件C、建筑執(zhí)照D、拆遷執(zhí)照【正確答案】：ABCD40.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用,下列說法正確的是:()A、住房專項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則B、開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積,分?jǐn)傋》抗灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用C、代收代管單位在保證住房專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下,

可以按照國(guó)有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定,將住房專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債D、代收代管單位可以將住房專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買股票和公司債券【正確答案】：ABC41.物業(yè)管理企業(yè)按股東出資形式來劃分,可分為()。A、有限責(zé)任公司B、股份有限公司C、股份合作型企業(yè)D、獨(dú)資公司【正確答案】：ABC42.物業(yè)管理投訴處理程序包括()。A、回訪B、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改善服務(wù)C、調(diào)查分析原因D、及時(shí)處理注意質(zhì)量E、判定投訴性質(zhì)【正確答案】：ACE43.出現(xiàn)下列()情形時(shí),用人單位不得以無過失性解雇或者經(jīng)濟(jì)性裁員的方式與其解除勞動(dòng)合同。A、在本單位患職業(yè)病或者因工負(fù)傷并被確認(rèn)喪失或者部分喪失勞動(dòng)能力的;B、患病或者非因工負(fù)傷,在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的;C、女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期的;D、在本單位連續(xù)工作滿10年,且距法定退休年齡不足3年的;E、勞動(dòng)合同期限未到期的【正確答案】：ABC44.房屋附屬設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括()。A、使用管理B、維修養(yǎng)護(hù)管理C、安全管理D、衛(wèi)生管理【正確答案】：ABC45.按承重受力方式,房屋可分為()。A、墻承重結(jié)構(gòu)B、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)C、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)D、框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)承重E、大空間結(jié)構(gòu)承重【正確答案】：ABCDE46.建筑石灰主要應(yīng)用于()。A、建筑室內(nèi)粉刷B、拌制建筑砂漿C、配制三合土D、地面硬化E、配制灰土【正確答案】：ABCE47.物業(yè)裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程,除要對(duì)裝飾裝修的內(nèi)容進(jìn)行檢查外,還要對(duì)以下哪幾方面進(jìn)行管理()。A、物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理B、對(duì)裝飾裝修人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)C、物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理E、裝修施工單位各專業(yè)人員是否具備專業(yè)上崗證【正確答案】：ACD48.物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由()三方簽字。A、開發(fā)建設(shè)單位B、物業(yè)管理單位C、裝修人D、施工單位【正確答案】：BCD49.屬于社會(huì)群體基本特征的是()。A、成員有經(jīng)常性的社會(huì)互動(dòng)成員有相對(duì)穩(wěn)定的關(guān)系B、成員有共同的行為規(guī)范C、成員有一致的群體意識(shí)D、成員有不同的行為期待【正確答案】：ABCD50.心理健康的特征有()。A、智力正常B、健全的情緒C、積極的價(jià)值觀D、行為協(xié)調(diào)E、反映適度【正確答案】：ABDE51.依據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)劃分,可分為()。A、磚木結(jié)構(gòu)建筑;B、磚混結(jié)構(gòu)建筑C、巖石結(jié)構(gòu)建筑D、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑E、鋼結(jié)構(gòu)建筑【正確答案】：ABDE52.房屋及設(shè)施設(shè)備的維修方式有()。A、預(yù)防性維修B、計(jì)劃維修C、事后維修D(zhuǎn)、緊急搶修【正確答案】：ACD53.物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理應(yīng)注意事項(xiàng)有()。A、嚴(yán)把出入關(guān),杜絕無序狀態(tài)B、加強(qiáng)巡視,防患于未然C、控制作業(yè)時(shí)間,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益D、加強(qiáng)管理、反復(fù)核查【正確答案】：ABCD54.常見的物業(yè)租賃管理模式有()。A、包租轉(zhuǎn)租模式B、出租代理模式C、物業(yè)服務(wù)委托模式D、以租代售模式【正確答案】：ABC55.物業(yè)管理的收入包括()。A、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入B、其他業(yè)務(wù)收入C、停車費(fèi)收入D、電梯廣告收入【正確答案】：AB56.下列開口中,哪些屬于有限空間進(jìn)出通道的開口?A、直徑50cm觀察口B、直徑60cm檢查口C、直徑60cm入孔D、直徑80cm井口【正確答案】：CD57.客戶滿意度調(diào)查的基本原則()。A、目標(biāo)明確B、持續(xù)改進(jìn)C、員工重視D、單槍匹馬E、基于事實(shí)【正確答案】：ABE58.物權(quán)法的基本原則是(ACE)。A、物權(quán)法定原則B、獨(dú)有原則C、公示原則D、永久性原則E、公信原則【正確答案】：ACE59.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)酬金制說法中,正確的是()。A、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)B、物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)是固定的,不隨物業(yè)管理的成本變動(dòng)而變動(dòng)C、由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算E、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明,避免了收費(fèi)與服務(wù)不符的情況【正確答案】：ADE60.物業(yè)服務(wù)合同可因以下原因終止:()A、物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同。B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì)自行解除合同。C、因不可抗力致使合同無法履行。D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)宣告破產(chǎn)。E、業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位,業(yè)主大會(huì)宣布解除合同?！菊_答案】：ACD61.以下應(yīng)用文書標(biāo)題的寫法錯(cuò)誤的是()。A、《關(guān)于召開××?xí)h的通知》B、《關(guān)于更換對(duì)講機(jī)的請(qǐng)示報(bào)告》C、《××公司員工考勤管理辦法》D、《關(guān)于在A花園組織象棋比賽的報(bào)告》E、《關(guān)于2006年度培訓(xùn)計(jì)劃的請(qǐng)示》【正確答案】：BDE62.建筑物按用途的分為()。A、生產(chǎn)性建筑B、居住建筑C、公共建筑D、磚混結(jié)構(gòu)建筑E、超高層建筑【正確答案】：ABC63.關(guān)于相鄰關(guān)系的表述正確的是()。A、就相鄰關(guān)系的性質(zhì)而言,是對(duì)所有權(quán)的補(bǔ)充B、相鄰權(quán)不是獨(dú)立的權(quán)利,不可以對(duì)抗第三人C、相鄰關(guān)系在法律性質(zhì)上不屬于強(qiáng)行規(guī)定D、相鄰關(guān)系不僅由民法予以規(guī)范,環(huán)境保護(hù)法也涉及相鄰關(guān)系E、相鄰關(guān)系的處理原則是“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”【正確答案】：CDE64.某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí),消防控制室下雨滲漏水,致使消防設(shè)備損毀。下列說法中正確的有()。A、立即通知維保公司前來維修B、維保公司應(yīng)履行保修責(zé)任,并承擔(dān)維修費(fèi)用C、物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的費(fèi)用D、因管理不到位,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏消防控制室的維修責(zé)任及費(fèi)用E、消防控制室屬于物業(yè)共用部位,維修費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)資金中列支【正確答案】：AC65.物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門在裝修管理中的責(zé)任()。A、裝修違規(guī)不及時(shí)報(bào)告的,由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告,罰款B、有對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行勸阻的責(zé)任C、行政主管部門的工作人員接到違法行為報(bào)告后,未及時(shí)處理,玩忽職守的,應(yīng)依法給予行政處分D、物管企業(yè)有對(duì)違規(guī)人進(jìn)行罰款的責(zé)任【正確答案】：AC66.與業(yè)主的溝通交流的內(nèi)容包括()。A、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的宣傳B、建立定期客戶溝通制度C、物業(yè)投訴的受理D、物業(yè)投訴處理的反饋E、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的解釋【正確答案】：ACDE67.入住期間需要注意的問題有()。A、業(yè)主入住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù),方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)B、因故未能按照辦理入住手續(xù)的,可另行辦理C、合理安排業(yè)主入住,適當(dāng)延長(zhǎng)辦理時(shí)間D、工作現(xiàn)場(chǎng)張貼入住公告及入住流程圖,方便業(yè)主了解,加快入住進(jìn)程E、指定專人負(fù)責(zé)咨詢和引導(dǎo)F、注意安全保衛(wèi)及車輛引導(dǎo)【正確答案】：ABCDEF68.社會(huì)學(xué)家們一般認(rèn)為,文化由()基本要素構(gòu)成。A、信仰B、價(jià)值觀C、規(guī)范和法令D、符號(hào)、技術(shù)和語(yǔ)言【正確答案】：ABCD69.赫獲伯格的雙因素理論中的雙因素是指()。A、激勵(lì)因素B、權(quán)力因素C、成就因素D、生存因素E、保健因素【正確答案】：AE70.白蟻的防治方法有()。A、挖巢法B、藥殺法C、誘殺法D、捕殺法E、生物防治法【正確答案】：ABCE71.關(guān)于《合同法》對(duì)格式條款的規(guī)制的表述,錯(cuò)誤的是()。A、提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)B、提供格式條款的一方應(yīng)采取合理方式提醒對(duì)方注意免除其責(zé)任的條款C、提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利的條款無效D、對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的,應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋E、格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)采用格式條款【正確答案】：DE72.制定物業(yè)管理方案的一般程序有()。A、組織人員參加方案制定B、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、收集信息資料C、進(jìn)行招標(biāo)文件編寫內(nèi)容的分工D、確定組織架構(gòu)和人員配置E、測(cè)算物管成本F、制訂詳細(xì)操作方案G、測(cè)算服務(wù)費(fèi)用H、對(duì)方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整、排版、印刷、裝幀【正確答案】：ABCDEFGH73.效力待定民事行為包括()。A、限制民事行為能力人實(shí)施的依法不得獨(dú)立實(shí)施的行B、無權(quán)處分行為C、行為人對(duì)行為內(nèi)容有重大誤解的行為D、顯失公平的行為E、無權(quán)代理行為【正確答案】：ABE74.進(jìn)行安全防范工作檢查的方法有()。A、日檢B、周檢C、月檢D、督檢【正確答案】：ABC75.常用給水方式有()。A、直接給水方式B、水箱給水方式C、水泵給水方式D、氣壓給水方式E、中控給水方式【正確答案】：ABCD76.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是()。A、參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方的活動(dòng)都應(yīng)符合相關(guān)的法律、法規(guī),即合法性B、在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,雙方都應(yīng)充分考慮市場(chǎng)要素,即適應(yīng)性C、招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開,即公開性D、招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主需求選擇物業(yè)管理企業(yè),投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主需求制定物業(yè)管理模式,即響應(yīng)性E、按照國(guó)際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排,即程序性【正確答案】：ABDE77.《民法通則》中將法人分為()。A、企業(yè)法人B、民事法人C、機(jī)關(guān)法人D、事業(yè)單位法人E、社會(huì)團(tuán)體法人【正確答案】：ACDE78.目標(biāo)設(shè)置原則通常包括()。A、目標(biāo)的具體性B、目標(biāo)的可測(cè)量性C、目標(biāo)的時(shí)效性D、目標(biāo)的隨機(jī)性E、目標(biāo)多樣性【正確答案】：ABC79.發(fā)生失竊案應(yīng)根據(jù)()決定是否向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。A、物業(yè)管理公司的制度B、客人的明確要求C、保安部的規(guī)模D、丟失財(cái)務(wù)價(jià)值【正確答案】：BD80.依據(jù)《合同法》的規(guī)定,屬于合同種類的是()。A、買賣合同B、贈(zèng)與合同C、保障合同D、借閱合同E、保管合同【正確答案】：ABE81.管理的原理包含()。A、人性假設(shè)原理B、系統(tǒng)均衡原理C、運(yùn)動(dòng)控制原理D、信息溝通原理E、目標(biāo)收益原理【正確答案】：ABCDE82.物業(yè)日常運(yùn)作過程中的風(fēng)險(xiǎn)包括()。A、替公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)B、管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)C、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)D、合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)E、管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】：ABE83.常用的隔墻種類有()。A、塊材隔墻B、承重型隔墻C、輕骨架隔墻D、海綿式隔墻E、裝配整體式隔墻【正確答案】：ACE84.綠化養(yǎng)護(hù)管理的特點(diǎn)有()。A、經(jīng)常性B、針對(duì)性C、動(dòng)態(tài)性D、固定性【正確答案】：ABC85.物業(yè)管理制度主要由()制度組成。A、公眾B、內(nèi)部C、員工管理D、崗位職責(zé)【正確答案】：AB86.物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括()。A、早期介入的風(fēng)險(xiǎn)B、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)C、日常管理的風(fēng)險(xiǎn)D、合同風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】：ABC87.市場(chǎng)調(diào)查的方法,按調(diào)查范圍劃分有()。A、全面調(diào)查B、網(wǎng)上調(diào)查C、抽樣調(diào)查D、典型調(diào)查【正確答案】：ACD88.在物業(yè)租賃管理中,為確定承租人數(shù)量和類型,需明確哪些要素?A、租賃面積比例B、租賃面積分布狀況C、建筑面積D、可出租面積【正確答案】：BD89.公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容包括()。A、出入管理B、安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理C、施工現(xiàn)場(chǎng)的管理D、配合政府開展社區(qū)管理【正確答案】：ABCD90.入住準(zhǔn)備工作需要注意的事項(xiàng)有()。A、人力資源要充足B、資料準(zhǔn)備要充足C、可一次性集中辦理入住手續(xù)D、緊急情況要有預(yù)案【正確答案】：ABD91.地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)包括()。A、杜絕不合理荷載B、防止地基浸水C、勒腳完好D、地基防凍【正確答案】：ABCD92.消火栓給水系統(tǒng)由()組成。A、聯(lián)動(dòng)報(bào)警裝置B、消防水源C、供水設(shè)施設(shè)備D、消防水管E、室內(nèi)消火栓【正確答案】：BCDE93.在綠色建筑運(yùn)行管理方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容有哪些?A、垃圾處理B、材料鑒別C、污水處理D、噪音控制【正確答案】：BCD94.現(xiàn)代化寫字樓的特點(diǎn)有()A、目標(biāo)客戶明確B、景觀要求更高C、更多商務(wù)空間D、提倡綠色環(huán)保E、高智能化【正確答案】：ABCDE95.物業(yè)管理企業(yè)的特征是()。A、以盈利為目的B、是獨(dú)立的企業(yè)法人C、屬于服務(wù)性企業(yè)D、具有一定的公共管理性質(zhì)的職能【正確答案】：BCD96.物業(yè)服務(wù)企業(yè)間接費(fèi)用包括()。A、直接消耗材料費(fèi)用B、直接從事物業(yè)管理活動(dòng),人員工資、獎(jiǎng)金和福利C、固定資產(chǎn)折舊及修理費(fèi)用D、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)E、低值易耗品攤銷【正確答案】：CDE97.物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工患病,在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)勞動(dòng)合同期滿,該勞動(dòng)合同應(yīng)于何時(shí)終止?A、合同期滿時(shí)B、經(jīng)雙方協(xié)商C、延續(xù)到醫(yī)療期滿后D、由患病員工決定【正確答案】：BC98.住宅小區(qū)的社區(qū)文化主要包含內(nèi)容有()。A、環(huán)境文化B、行為文化C、制度文化D、精神文化E、影視文化【正確答案】：ABCD99.情緒的構(gòu)成包括的層面有()。A、認(rèn)知層面的主觀體驗(yàn)B、生理層面的生理喚醒C、表達(dá)層面的外部行為D、心理層面的心理活動(dòng)【正確答案】：ABC100.法人應(yīng)當(dāng)具備的條件包括()。A、依法成立B、有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)C、有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所D、法人的組織者能夠承擔(dān)民事責(zé)任E、法人參加者能夠承擔(dān)民事責(zé)任【正確答案】：ABC簡(jiǎn)答題1.某住宅小區(qū)設(shè)有120個(gè)車位的專用停車場(chǎng),當(dāng)業(yè)主入住后不久發(fā)生了是否應(yīng)該交納停車服務(wù)費(fèi)的爭(zhēng)議。業(yè)主認(rèn)為,開發(fā)商在售樓廣告中稱提供停車的配套服務(wù),停車場(chǎng)是小區(qū)的共用部分,歸全體業(yè)主所有,既然是業(yè)主自己的,理應(yīng)不該收費(fèi),若是外來車輛則可收費(fèi)。請(qǐng)分析:業(yè)主的觀點(diǎn)是否合理,為什么?【正確答案】：不合理。《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃車位、車庫(kù)的處置方式向物業(yè)買受人明示,并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規(guī)劃車位、車庫(kù)的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示,約定出售價(jià)格、出租方式、出租價(jià)格、出租期限等內(nèi)容。2.案情:某業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被歹徒搶去身上的手袋,內(nèi)有現(xiàn)金、手機(jī)等價(jià)值價(jià)值六千多元。被搶后,該業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任并悉數(shù)賠償。面對(duì)業(yè)主的要求,物業(yè)管理公司能賠償嗎?說明理由。【正確答案】：判決結(jié)果:某業(yè)主要求賠償損失和精神撫慰金的訴訟請(qǐng)求不予支持。理由:因?yàn)?物業(yè)管理的公共秩序服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù),物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不存在人身、財(cái)產(chǎn)的保管或保險(xiǎn)關(guān)系。當(dāng)然,如果在案發(fā)時(shí),物業(yè)管理公司的員工(無論是公共秩序管理員,還是其他員工)裝作視而不見,袖手旁觀,不敢挺身而出與歹徒搏斗,那就應(yīng)該受到輿論和道德的譴責(zé),物業(yè)管理公司也應(yīng)給其以紀(jì)律處分和行政處罰。而這種處分和處罰的目的就是為了弘揚(yáng)見義勇為、抵制邪惡的正氣,倡導(dǎo)敢于同違法犯罪分子作斗爭(zhēng)的價(jià)值取向,并非是有承擔(dān)民事賠償責(zé)任的義務(wù)。3.A先生居住的某小區(qū)對(duì)機(jī)動(dòng)車輛的停放采取統(tǒng)一管理,即劃定固定的車位并收取一定的管理費(fèi)用。某日,A先生下班回家將車停放在固定車位。當(dāng)晚,物業(yè)公司的人上門告知,A先生的車被3層B住戶陽(yáng)臺(tái)上跌落的花盆砸了。請(qǐng)分析:A先生所遭受的損失是由誰(shuí)承擔(dān)?【正確答案】：依據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定落實(shí)安全防范措施,并協(xié)助公安等相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。B住戶作為居住在房屋高層的住戶,應(yīng)當(dāng)注意到在沒有任何保護(hù)措施或保護(hù)措施不夠完善的情況下在陽(yáng)臺(tái)上放置花盆,一旦遇到較大級(jí)的風(fēng)或其他原因?qū)⒑苋菀装l(fā)生花盆跌落的情況。因此,B住戶在此事件中是有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)對(duì)A先生的損失承擔(dān)主要責(zé)任。4.案情:1998年,黃女士購(gòu)買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于1998年10月,同年11月,業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從1999年6月份起,黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從99年10月份開始,黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬某交付,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向承租人萬某收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)遭拒絕,萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付,自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。你認(rèn)為他們倆誰(shuí)應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?說明理由?！菊_答案】：處理結(jié)果:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。理由如下:1、向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。2、物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因此,應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。5.某物業(yè)公司準(zhǔn)備接管一個(gè)新建大型住宅小區(qū),在承接查驗(yàn)過程中,開發(fā)商將現(xiàn)有的工程圖紙資料全部移交給了物業(yè)公司,物業(yè)公司悉數(shù)打包放進(jìn)了紙箱里,存放于地下室的倉(cāng)庫(kù)里。請(qǐng)分析:該物業(yè)公司對(duì)檔案的管理方法是否得當(dāng)?2.如果由您來負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作,您該如何操作?【正確答案】：1.該物業(yè)公司對(duì)檔案的管理方法都不得當(dāng)。檔案的儲(chǔ)存條件不符合規(guī)定。2.依據(jù)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)P337》中檔案的管理方法進(jìn)行操作,具體如下:a.檔案的收集。按照物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,依據(jù)物業(yè)管理檔案歸檔范圍,通過一定的方法將開發(fā)商手中的工程圖紙資料等有價(jià)值的檔案集中到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。b.檔案的整理。按照物業(yè)公司檔案分類方案,對(duì)接管的資料進(jìn)行分類、立卷、并對(duì)卷內(nèi)文件進(jìn)行排列、案卷編目、案卷排列、案卷目錄編制等一系列程序,使檔案由雜亂無章狀態(tài)轉(zhuǎn)化為井井有條的狀態(tài)。c.檔案的鑒定:根據(jù)國(guó)家或物業(yè)管理行政機(jī)構(gòu)制定的鑒定原則對(duì)開發(fā)商移交的資料進(jìn)行判定,分析檔案的價(jià)值,確定保管期限。d.檔案的保管:將接收的檔案組成案卷,歸檔保存在具備相當(dāng)容量和適宜條件的檔案室,并由專人管理。6.小王住小李隔壁,今年夏季小王安裝空調(diào)時(shí)未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定的位置(窗下),而是安裝在窗的一側(cè)靠近小李窗的位置,空調(diào)噪音影響了小李的正常生活。小李于是找到物業(yè)要求其責(zé)令小王拆除空調(diào)室外機(jī)。請(qǐng)分析:針對(duì)與此類事件,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何處理?【正確答案】：根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條相關(guān)規(guī)定,業(yè)主小王的空調(diào)室外機(jī)安裝位置侵占了業(yè)主的共用部位,依據(jù)條例規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào),物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。7.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)因項(xiàng)目管理不善,業(yè)主大會(huì)經(jīng)過投票決定更換新的物業(yè)公司,該物業(yè)公司得知消息后直接撤場(chǎng),并拒絕進(jìn)行資料檔案的交接。請(qǐng)分析:該物業(yè)公司的行為是否合理?為什么?【正確答案】：不合理。該物業(yè)行為已經(jīng)違反《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù),并在約定的時(shí)間撤出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定的撤出時(shí)間內(nèi),應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。業(yè)主大會(huì)決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起退出物業(yè)管理區(qū)域,并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),履行交接義務(wù)。8.一天,某物業(yè)公司貼出“為了安全起見,將關(guān)閉小區(qū)的一扇出入大門”的公示,業(yè)主只能從另一扇門出入,同時(shí)宣告,“將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設(shè)酒吧,對(duì)外營(yíng)業(yè)”。實(shí)際上酒吧是承包給小區(qū)內(nèi)的一個(gè)業(yè)主經(jīng)營(yíng)。對(duì)此,小區(qū)內(nèi)的廣大業(yè)主非常不滿,認(rèn)為出入小區(qū)不方便,占用空地影響小區(qū)環(huán)境,紛紛要求重新打開被關(guān)閉的大門,同時(shí)要求不允許在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)酒吧。請(qǐng)分析:你認(rèn)為物業(yè)可以在小區(qū)內(nèi)開設(shè)和經(jīng)營(yíng)酒吧嗎?【正確答案】：物業(yè)公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下,做出關(guān)閉小區(qū)大門和開設(shè)酒吧的決定是不妥當(dāng)?shù)?開設(shè)酒吧的土地為公有土地歸全體業(yè)主所有,物業(yè)沒有土地使用權(quán)?！逗幽鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng),擅自設(shè)置或者擅自允許他人設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)。9.案情:2000年8月,某物業(yè)管理公司,將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主告上法庭。原告稱,該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月0.30元/平方米建筑面積,但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),為此,請(qǐng)求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。被告辯稱:被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務(wù)合同,原告與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同無效,其收費(fèi)屬于單方行為。同時(shí)又稱,物業(yè)管理公司只收錢不服務(wù),服務(wù)質(zhì)量差,管理混亂,不符合對(duì)等原則,甚至交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)無正規(guī)發(fā)票。如果你是法官,將會(huì)怎樣判決?請(qǐng)簡(jiǎn)述理由?！菊_答案】：判決結(jié)果:物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主所在大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有國(guó)家行政職能部門的批復(fù),收費(fèi)行為合法。被告入住小區(qū)后,享受了原告的物業(yè)服務(wù),必須支付相應(yīng)的費(fèi)用。理由:1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！币虼?物業(yè)管理公司不必也不可能與住宅區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)。個(gè)別業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)不到位、清潔不好,公共秩序管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差等理由來逃避自己交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的法定義務(wù),顯然是錯(cuò)誤的,也是違法行為。3、如對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位等行為可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,通過政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會(huì)、法院追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任,而不能以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。10.萬興小區(qū)是一個(gè)規(guī)劃為5000戶的大型新建小區(qū),小區(qū)被一條市政主干道自然分成東區(qū)和西區(qū),小區(qū)已入住率1500戶。請(qǐng)回答案下列問題:1、如果萬興小區(qū)的東區(qū)和西區(qū)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,劃分時(shí)考慮了哪些因素?(2分)2、萬興小區(qū)如何成立業(yè)主大會(huì)?(2分)在什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)?(2分)業(yè)主大會(huì)由哪些人員組成?(2分)業(yè)主的投票權(quán)如何確定?(3分)3.萬興小區(qū)的業(yè)主因工作太忙,可否委托代理人參加業(yè)主大會(huì)?(2分)業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開?(2分)因緊急事件,萬興小區(qū)一業(yè)主要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,需要具備什么條件?(2分)業(yè)主委員會(huì)將怎樣產(chǎn)生(2分)?它和業(yè)主大會(huì)間是什么關(guān)系?(2分)4.萬興小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理區(qū)域的居民委員會(huì)之間有何關(guān)系?(4分)5.萬興小區(qū)的物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有,如何使用?(4分)`6.萬興小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),什么部門將予以何種處罰?(2分)同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同為兩年,但是,此僅履行半年時(shí)間,業(yè)主大會(huì)成立后,又選聘了的另一家物業(yè)管理企業(yè),前期物業(yè)管理合同如何處理?(4分)7.萬興小區(qū)內(nèi)發(fā)生安全事故,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?(4分)8.萬興小區(qū)物業(yè)的使用與維護(hù)應(yīng)遵循物業(yè)管理?xiàng)l例中哪些規(guī)定?(4分)9.萬興小區(qū)籌集的住房專項(xiàng)維修資金歸誰(shuí)所有?(2分)何時(shí)可以使用?用在哪些?(2分)物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金將會(huì)受到什么處罰?(3分)【正確答案】：1.物業(yè)的共用設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素2.:同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定來確定。但首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí),由于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則尚未制定,《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定(第十條、第十八條)。3.:業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無論采用哪種方式召開會(huì)議,都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加(第十二條)。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主,住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)(第十四條)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議業(yè)主大會(huì)成立時(shí),應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。4.:業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并聽取居民委員會(huì)的建議(第二十條)。5.:物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房,應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(huì)(第三十八條、第三十九條)。6.:住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。前期物業(yè)管理服務(wù)合同可能約定期限,但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。7.:物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作(第四十七條)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任,應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定,未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任(第三十六條)。8.:一是,業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。二是,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任(第五十二條)。三是,業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主(第五十三條)。四是,利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用(第五十五條)。9.:專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,任何人不得挪作他用。挪用專項(xiàng)維修資金的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。11.劉某是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主,有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線,且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃,未經(jīng)物業(yè)公司同意,拆除原有玻璃,將新買玻璃安裝上去,結(jié)果因玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差很大,嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局,就此管理處向劉某提出異議。劉某自有道理,產(chǎn)權(quán)是我自己的,我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色,拒不拆換。請(qǐng)分析:該案例中劉某的行為是否正確?為什么?【正確答案】：1.不正確。2.根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;對(duì)于違反規(guī)定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào),物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。因此該業(yè)主在裝修前應(yīng)先到管理處辦理裝修手續(xù),對(duì)裝修的內(nèi)容進(jìn)行備案,對(duì)于私自改變房屋的外觀行為應(yīng)立即停止施工,并恢復(fù)原狀。12.2006年5月28日上午,家住某小區(qū)的4歲小孩李某,由其姥姥陪同,在橫穿小區(qū)噴水池小溪時(shí),身體失去平衡,右眼被池邊種植的鐵樹葉尖刺傷。經(jīng)醫(yī)院診斷,李某右眼角膜白斑,需做角膜移植術(shù),經(jīng)某法醫(yī)驗(yàn)傷所鑒定其傷殘程度為8級(jí)。為此,李某作為原告,其母林某作為法定代理人向法院提起訴訟,要求該小區(qū)的建設(shè)單位和物業(yè)管理單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償。作為被告的兩家公司認(rèn)為:應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人承擔(dān)原告受到傷害的全部責(zé)任。首先,小區(qū)的噴水池小溪中鋪有人造亂石,并立有警示牌,提示監(jiān)護(hù)人不應(yīng)讓未成年人進(jìn)入該區(qū)域玩耍,本案中的監(jiān)護(hù)人未履行好看管原告的義務(wù)。其次,原告所在小區(qū)是市級(jí)園林式住宅小區(qū),綠化布局合理、科學(xué)、合法。請(qǐng)分析:該物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?請(qǐng)分析原因。【正確答案】：本案焦點(diǎn)有兩個(gè):第一,小區(qū)內(nèi)栽種鐵樹究竟恰不恰當(dāng);第二,物業(yè)公司是否盡到了安全防范責(zé)任。此案中,被告在小區(qū)內(nèi)栽種鐵樹的事實(shí)客觀存在,但其目的主要是為了進(jìn)行綠化,美化環(huán)境,提高業(yè)主生活質(zhì)量。同時(shí),作為被告的物業(yè)公司己考慮到可能存在的安全隱患,在水池旁立有警示牌,并在法庭上出示了警示牌生產(chǎn)廠家開具的正式發(fā)票,證明警示牌安裝時(shí)間是在原告被鐵樹傷害之前?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)該依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！睆谋景竵砜?物業(yè)公司盡到了安全防范義務(wù),不存在管理上的疏漏和缺陷。而原告李某系無行為能力人,因監(jiān)護(hù)人監(jiān)護(hù)不力,造成李某受傷,故物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。13.案情:1998年3月30日夜,罪犯黃坷、馮俊杰從后門進(jìn)入深圳筆架山莊小區(qū),潛入3棟104房?jī)?nèi),伺機(jī)作案。1998年4月4日晚,業(yè)主明某在3棟104房?jī)?nèi)被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。2001年4月16日,明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴,狀告小區(qū)物業(yè)管理公司合同違約,并索賠約百萬余元。如果你是法官,將會(huì)怎樣判決?請(qǐng)簡(jiǎn)述理由?！菊_答案】：判決結(jié)果:駁回原告業(yè)主家屬的全部訴訟請(qǐng)求。理由:物業(yè)管理公司對(duì)筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財(cái)產(chǎn)安全,不負(fù)有法定、合同約定的義務(wù),亦不負(fù)有附隨義務(wù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定,“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。所以,物業(yè)管理公司是否應(yīng)對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé),應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。14.某日,某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表,申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器,物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確,于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí),發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面,而非業(yè)主自用部分。請(qǐng)分析:1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問題?2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)?【正確答案】：1.依據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》中第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。并結(jié)合《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十二條裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng),不得侵占公共空間,不得損害公共部位和設(shè)施。物業(yè)管理公司存在裝修管理人員對(duì)裝修申請(qǐng)資料審核不仔細(xì),又未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意的問題。2.依據(jù)《客服禮儀規(guī)范操作手冊(cè)》第五章裝修管理第5.3裝修管理注意事項(xiàng)業(yè)裝修管理人員應(yīng)在客戶裝修申報(bào)前擬定《裝修須知》,將裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝修企業(yè),并予以書面確認(rèn)。物業(yè)管理公司應(yīng)與業(yè)主溝通,協(xié)助業(yè)主將太陽(yáng)能拆除并恢復(fù)原狀。為避免類似問題發(fā)生,在后續(xù)物業(yè)裝修管理中,應(yīng)從以下方面改進(jìn):首先是業(yè)主申報(bào)裝修時(shí),物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報(bào)登記表》,詳細(xì)說明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況;其次,物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)申報(bào)內(nèi)容到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí),不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào);第三、應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束,強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí),同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進(jìn)。15.案情:某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營(yíng)。住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)為,在購(gòu)房時(shí),已將該公共部分?jǐn)側(cè)胨?gòu)房屋的建筑面積之中,對(duì)此公共部位擁有使用權(quán),物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營(yíng)是一種侵權(quán)行為,業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者,有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人經(jīng)營(yíng)。你作一個(gè)法官該如何判決并說出理由?！菊_答案】：判決結(jié)果:某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自將公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營(yíng),侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。判決被告停止侵權(quán),返還非法所得,賠償損失。理由:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營(yíng)權(quán),屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān),物業(yè)的經(jīng)營(yíng)就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定,如果只與一部分業(yè)主有關(guān),則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意。16.某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議,具體意見匯總見下表。

編號(hào)意見與建議

1部分樓梯間陳舊,要求進(jìn)行粉刷

2保安人員更換頻繁,給小區(qū)安全管理帶來隱患

3小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,建議加強(qiáng)管理

4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販,環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理

5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反感,也存在不安全因素

6樓道燈損壞頻率高,建議及時(shí)檢查更換

7某部電梯安全隱患嚴(yán)重,需要大修

8建議小區(qū)外墻全部翻新

9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施

10小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強(qiáng)管理

11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)

12希望提供家政服務(wù)

13部分業(yè)主反映交通不便,要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路

14建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開,避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯

問題1:解決上述問題,需要資金投入的項(xiàng)目有哪些?費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)?(5分)

問題2:上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些?對(duì)此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理?(4分)

問題3:試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施?(4分)

問題4:在上述所有問題中,您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求,僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)?為什么?(4分)

問題5:針對(duì)上述問題,請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐,試舉出至少三項(xiàng)管理措施,以提高管理服務(wù)水平?(3分)【正確答案】：

問題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):(1)需要資金投入的項(xiàng)目有:第1、6、7、8、9項(xiàng)(分,答對(duì)每項(xiàng)分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。(2)其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支分,答對(duì)每項(xiàng)分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分);第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)?1分,每項(xiàng)分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分;答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。

問題2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):(1)第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)(2分,答對(duì)任意2項(xiàng)得2分,答對(duì)1項(xiàng)得1分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋,第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍,無權(quán)直接處理;物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映,積極協(xié)調(diào),爭(zhēng)取解決,可積極聯(lián)系家政,按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(分);并跟蹤事態(tài),及時(shí)向業(yè)主通報(bào)(分)。(凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分)。

問題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):(1)可能原因有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。(2)應(yīng)采取措施:加強(qiáng)環(huán)境治理,包括:及時(shí)清運(yùn)垃圾,積水處理,加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠();同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育,取得業(yè)主配合(分)。

問題4答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):第11項(xiàng)(2分),因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù),所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi),也可以得分)。

問題5答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理,包括日常檢查和員工培訓(xùn);2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程;3、加強(qiáng)安全管理,公共秩序管理;4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作;6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作(答對(duì)上述任意3項(xiàng)得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。17.某住宅小區(qū)102房的業(yè)主曹某要將自己住房門口的一棵大樹據(jù)掉,其理由是該樹遮擋了家里的陽(yáng)光。物業(yè)服務(wù)企業(yè)得知此消息后,多次上門勸解,曹某認(rèn)為樹是自己栽的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)管,并準(zhǔn)備了工具要鋸掉此樹,物業(yè)服務(wù)企業(yè)為避免矛盾激化,不能強(qiáng)制制止,就此事向有關(guān)行政部門投訴。請(qǐng)分析:物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)干涉曹某的行為?為什么?【正確答案】：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的行為,及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。本案件中曹某違反法規(guī),又不聽物業(yè)服務(wù)企業(yè)批評(píng)勸告,擅自破壞綠化,是違反行政法規(guī)的行為,應(yīng)對(duì)自己的行為承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受了業(yè)主的委托,對(duì)所管的小區(qū)內(nèi)場(chǎng)地以及綠地、樹木進(jìn)行管理、維護(hù),對(duì)綠地樹木的管理是正當(dāng)行為。無論是國(guó)家栽種的,還是私人栽種的,一旦成活以后,再要把它鋸掉或處理掉,首先要得到當(dāng)?shù)爻墙ā@林部門的批準(zhǔn),否則將屬于破壞綠化,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止、報(bào)告有