商務(wù)酒店投資可行性分析報(bào)告

商務(wù)酒店投資可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目基本建設(shè)狀況商務(wù)酒店位于淮安市宏元國(guó)際廣場(chǎng)西南側(cè)，和平7路側(cè)，距離翔宇大道約400m。主體建筑高33層，建筑面積約12307㎡。三至三十三層每層397㎡，三至十四層累計(jì)4367㎡，一層、二層擬做餐飲使用；三層至十四層共有房間100間，每間面積約26㎡（含衛(wèi)生間）。配套工程實(shí)施狀況三、周邊市場(chǎng)調(diào)查該項(xiàng)目地處xx市宏遠(yuǎn)小商品批發(fā)市場(chǎng)中，靠近建設(shè)路東段，毗鄰家電市場(chǎng)；周邊行政單位多為陜縣政府的二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，有公路局、供銷社、陜高、醫(yī)院等單位。市級(jí)單位有市供銷社、三中、物資公司等單位。效益好的企事業(yè)單位極少，整體消費(fèi)水平較低。周邊較好的酒店有國(guó)風(fēng)會(huì)館（客房98間，現(xiàn)出租率60[%]，平均房?jī)r(jià)140元左右），美華商務(wù)酒店（客房77間，現(xiàn)出租率70[%]，平均房?jī)r(jià)130元左右）。周邊商鋪出租狀況，建設(shè)路臨街紅場(chǎng)一層35元∕㎡，項(xiàng)目地東側(cè)三層樓一層35元∕㎡。四、投資可行性分析酒店建筑主體出租價(jià)為12元∕㎡（含地下室），東側(cè)商鋪樓三層出租價(jià)擬定為20元∕㎡（有但愿談到12元∕㎡）。出租年限為，有但愿談到。1、項(xiàng)目投資明細(xì)及預(yù)計(jì)費(fèi)用⑴地溫空調(diào)109萬(wàn)（含空氣源熱泵系統(tǒng)）；⑵消防系統(tǒng)59萬(wàn)；⑶電梯20萬(wàn)；⑷三樓至六樓客房裝修72間×32㎡∕間×500元∕間＝115.2萬(wàn)元；⑸公共部分裝修1043㎡×250元∕㎡＝26.075萬(wàn)元；⑹物品配備16800元∕間×72間＝120.96萬(wàn)元；⑺燃?xì)饨尤腴_口費(fèi)2萬(wàn)元及內(nèi)部管路⑻暖氣接入開口費(fèi)31.1150萬(wàn)元及內(nèi)部管路⑼以上費(fèi)用累計(jì)為450.235萬(wàn)元（不含暖氣和燃?xì)猓┩顿Y回報(bào)分析⑴若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為35[%]，做下列分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為450.235萬(wàn)元÷3年＝150.0783萬(wàn)元÷35[%]＝428.7951萬(wàn)元預(yù)計(jì)100[%]出租率、平均房?jī)r(jià)：428.7951萬(wàn)元÷12個(gè)月＝35.7329萬(wàn)元÷（72間×30天）＝165.43元此房?jī)r(jià)與周邊市場(chǎng)結(jié)合，房?jī)r(jià)過(guò)高，不可取。⑵若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為40[%]，做下列分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為450.235萬(wàn)元÷3年＝150.0783萬(wàn)元÷40[%]＝375.1957萬(wàn)元預(yù)計(jì)100[%]出租率、平均房?jī)r(jià)：375.1957萬(wàn)元÷12個(gè)月＝31.2663萬(wàn)元÷（72間×30天）＝144.75元此房?jī)r(jià)與周邊市場(chǎng)結(jié)合，房?jī)r(jià)過(guò)高，不可取。⑶若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為45[%]，做下列分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為450.235萬(wàn)元÷3年＝150.0783萬(wàn)元÷45[%]＝333.5073萬(wàn)元預(yù)計(jì)100[%]出租率、平均房?jī)r(jià)：333.5073萬(wàn)元÷12個(gè)月＝27.7923萬(wàn)元÷（72間×30天）＝128.67元預(yù)計(jì)95[%]-75[%]出租率、平均房?jī)r(jià)：27.7923萬(wàn)元÷（72間×30天×95[%]）＝135.44元90[%]）＝137.86元85[%]）＝145.97元80[%]）＝160.23元135元-138元左右的平均房?jī)r(jià)市場(chǎng)較容易接受，但90[%]-95[%]的年平均出租率經(jīng)營(yíng)壓力較大。⑷若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)四年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為35[%]，做下列分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為450.235萬(wàn)元÷4年＝112.5588萬(wàn)元÷35[%]＝321.5964萬(wàn)元預(yù)計(jì)100[%]出租率、平均房?jī)r(jià)：321.5964萬(wàn)元÷12個(gè)月＝26.7997萬(wàn)元÷（72間×30天）＝124元預(yù)計(jì)95[%]-75[%]出租率、平均房?jī)r(jià)：26.7997萬(wàn)元÷（72間×30天×95[%]）＝130.6元90[%]）＝137.86元85[%]）＝145.97元80[%]）＝155.09元135元左右的平均房?jī)r(jià)市場(chǎng)較容易接受，但90[%]-95[%]的年平均出租率經(jīng)營(yíng)壓力較大。⑸若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)四年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為40[%]，做下列分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為450.235萬(wàn)元÷4年＝112.5588萬(wàn)元÷40[%]＝281.397萬(wàn)元預(yù)計(jì)100[%]出租率、平均房?jī)r(jià)：281.397萬(wàn)元÷12個(gè)月＝23.4497萬(wàn)元÷（72間×30天）＝108.56元預(yù)計(jì)95[%]-80[%]出租率、平均房?jī)r(jià)：23．4497萬(wàn)元÷（72間×30天×95[%]）＝114.28元90[%]）＝120.62元85[%]）＝127.72元80[%]）＝135.70元135元左右的平均房?jī)r(jià)，市場(chǎng)接受困難不大；80[%]的年平均出租率通過(guò)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)能夠達(dá)成。經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用分析從經(jīng)營(yíng)角度，在確保服務(wù)品質(zhì)的前提下，核算固定成本費(fèi)用，核算經(jīng)營(yíng)盈虧平衡點(diǎn)，再結(jié)合市場(chǎng)接受的平均房?jī)r(jià)，核算投資回報(bào)。⑴總租金為6223㎡×12元∕㎡＝74676元∕月×12個(gè)月＝90萬(wàn)元若將一層按40元∕㎡，二層按20元∕㎡出租，可得收益為938㎡×2（30元∕㎡－12元∕㎡）＝33768元∕月酒店實(shí)際房租74676元∕月－33768元∕月＝40908元∕月÷4347㎡＝9.41元∕㎡⑵人工費(fèi)用：店長(zhǎng)1人2500元∕月領(lǐng)班2人×1200元∕月＝2400元∕月前臺(tái)4人×1000元∕月＝4000元∕月客房9人×950元∕月＝8550元∕月公衛(wèi)2人×950元∕月＝1900元∕月工程2人×1200元∕月＝2400元∕月保安3人×1000元∕月＝3000元∕月累計(jì)23人24750元∕月⑶水電費(fèi)30000元∕月⑷物耗、一次用品、洗滌費(fèi)15000元∕月⑸管理費(fèi)用5000元∕月⑹以上累計(jì)115658元∕月加上每月投