酒店委托管理模式和特許經(jīng)營模式的差異

酒店委托管理模式和特許經(jīng)營模式的差異引言自20世紀80年代初，位于北京長安街的建國酒店作為中國第一家采用委托管理模式與半島集團簽署管理合同，之后酒店管理行業(yè)在國內(nèi)得到快速發(fā)展。但由于酒店業(yè)主與酒店管理公司所追求的利益不一，雙方的短期目標與長期目標各不相同，導(dǎo)致酒店業(yè)主和酒店管理公司之間存在著潛在的利益沖突，越來越多的業(yè)主希望在酒店日常管理當中掌握更多的自主權(quán)。近年來，洲際集團、萬豪集團等國際酒店集團為此紛紛推出旗下酒店品牌的特許經(jīng)營計劃。那么，酒店的特許經(jīng)營模式與傳統(tǒng)的委托管理模式到底存在哪些區(qū)別呢？一、

和委托管理模式和特許經(jīng)營模式和委托管理委托管理：傳統(tǒng)的委托管理模式下，酒店的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，業(yè)主擁有酒店的所有權(quán)（或者承租權(quán)），酒店由業(yè)主按照管理公司的品牌標準建設(shè)完成后，將酒店委托給管理方負責經(jīng)營和管理，并向管理方支付基本管理費、獎勵管理費、國際營銷費等一系列的管理費用。但酒店的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險與投資風(fēng)險等由業(yè)主方承擔。特許經(jīng)營：與委托管理模式不同，特許經(jīng)營模式下的酒店品牌方不再直接負責酒店的管理和運營，而由業(yè)主根據(jù)具體情況組建酒店管理團隊并取得相關(guān)品牌方的授權(quán),酒店的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都掌握在業(yè)主手中，而國際酒店品牌方僅提供酒店商標、品牌、管理體系、人力資源培訓(xùn)、營銷系統(tǒng)支持服務(wù)等。兩種酒店管理模式的主要的區(qū)別就在于：酒店的管理權(quán)掌握在誰手里。二、

一文看清兩種模式的差別1.

酒店經(jīng)營控制權(quán)對比委托管理和特許經(jīng)營最主要的區(qū)別就是酒店經(jīng)營的控制權(quán)是在業(yè)主還是管理方，主要體現(xiàn)在酒店的人、財、物的三大支配權(quán)上。人---酒店管理團隊如何組建?委托管理模式中，管理方對于酒店人事的控制權(quán)主要集中總經(jīng)理的委派上?？偨?jīng)理通常由管理方推薦和委派、由業(yè)主方批準。實踐中也存在管理方推薦的總經(jīng)理業(yè)主遲遲不批準的情況，為了避免業(yè)主方拖延批準總經(jīng)理人選，國際酒店管理公司一般會在委托管理合同中強調(diào)推薦總經(jīng)理人選的數(shù)量上限，業(yè)主需要在數(shù)量上限范圍內(nèi)批準總經(jīng)理的任命。?特許經(jīng)營模式中，酒店的總經(jīng)理由業(yè)主方自己來選派，酒店品牌方有權(quán)對總經(jīng)理的人選提供意見，也可以要求業(yè)主方的總經(jīng)理需要接受品牌方的培訓(xùn)，但是最終的任免批準權(quán)是由業(yè)主方享有的。并且酒店的管理團隊，如財務(wù)總監(jiān)、銷售負責人均是由業(yè)主方確定和組建。財---酒店的財權(quán)如何分配?委托管理模式下，管理方會在管理合同中向業(yè)主要求分配更多的財權(quán)，主要體現(xiàn)在：向酒店委派財務(wù)總監(jiān)；要求管理收入賬戶；強調(diào)酒店經(jīng)營的年度計劃（包括年度預(yù)算）管理等。酒店的年度經(jīng)營計劃一般由管理方團隊編制，提交給業(yè)主方批準。批準之后，管理方團隊就可以在年度計劃預(yù)算范圍內(nèi)行事。如果業(yè)主就年度計劃與管理方有比較大的差異，雙方要協(xié)商或者尋求專家的解決。?特許經(jīng)營模式下，酒店的財務(wù)管理權(quán)則由業(yè)主方自行掌控，財務(wù)總監(jiān)由業(yè)主委派，賬戶由業(yè)主自行管理，酒店的年度經(jīng)營計劃由業(yè)主方團隊負責編制，酒店品牌方對年度計劃也沒有審批權(quán)。但酒店品牌方會要求業(yè)主向品牌方提供每月的財報以計算相應(yīng)的品牌特許使用費。物—設(shè)備更新維護的決定權(quán)?委托管理模式下，管理方作為受托人決定對酒店設(shè)備的采購、更新和維護，以確保酒店的硬件品質(zhì)符合品牌標準要求。而為確保當管理方認為確有必要對設(shè)備進行更新、添置時有充足的資金，管理合同會要求酒店開設(shè)一個儲備基金賬戶，自開業(yè)日起每年提取營業(yè)收入的一定比例存入儲備基金賬戶，用于酒店設(shè)備的更新、添置等。賬戶由管理方操作和維持。實踐中，業(yè)主往往對儲備基金賬戶中沉淀的資金不能使用存在異議。?特許經(jīng)營模式下，業(yè)主方的團隊或者其聘請的第三方團隊自行管理酒店，包括設(shè)備的采買、更新、添置和維護，酒店品牌方為維護酒店的品牌標準會對此進行監(jiān)督、提出建議，但是決定權(quán)由業(yè)主方自行掌控。?2.

兩種模式下的收費項目對比委托管理模式下管理方最重要的收費項目是基本管理費和獎勵管理費。特許經(jīng)營模式下則收取的是品牌加盟費、特許費。其他如前期技術(shù)服務(wù)費、國際營銷費、系統(tǒng)費等兩種模式下并無本質(zhì)不同。兩種模式下業(yè)主的成本差價，在不同的酒店管理公司可能不大相同。綜合來看，特許經(jīng)營模式下業(yè)主需要支付給酒店品牌方的費用相比委托管理模式下酒店支付給酒店管理公司的費用，或減少一半甚至更多。三、酒店合同談判中業(yè)主需注意什么跟國外酒店的所有權(quán)多是由房地產(chǎn)基金持有不同，國內(nèi)的酒店業(yè)主主要是國企、開發(fā)商，對于大型的房地產(chǎn)開發(fā)商來說會組建酒店業(yè)務(wù)的專業(yè)團隊負責酒店管理合同或者特許經(jīng)營合同的談判和簽署，但對于那些僅持有單體酒店或者一兩家酒店物業(yè)的業(yè)主來說，往往沒有專業(yè)的了解酒店合同的團隊進行合同談判和簽訂，面對內(nèi)容繁雜的一系列文件無從下手，從而在合同談判中陷入被動。一旦進入到合同履行階段，業(yè)主可能會感覺到合同存在諸多條款限制甚至不公平，從而導(dǎo)致雙方在合作中出現(xiàn)沖突。為盡量避免合作中的沖突，業(yè)主還是應(yīng)該在合同談判和簽署過程中盡可能的了解合同條款含義、對于合同履行的指引作用，并爭取在合同中的權(quán)益。無論是酒店管理合同還是特許經(jīng)營合同，在合同談判中業(yè)主應(yīng)注意以下幾點：1.

涉及到酒店經(jīng)營控制權(quán)（人、財、物）的條款酒店管理權(quán)，主要是圍繞酒店的人、財、物三方面進行的。所有的與人、財、物管理相關(guān)的條款，最終也都會和酒店運營成本有關(guān)。因此業(yè)主應(yīng)充分關(guān)注合同中涉及到酒店人、財、物支配權(quán)的條款，關(guān)注合作中雙方管理權(quán)力的分配。比如總經(jīng)理人選決定權(quán)，財務(wù)總監(jiān)的委派權(quán)，營業(yè)賬戶的資金使用權(quán)等，還有儲備基金賬戶中資金的使用管理等。2.

限制競爭條款無論是酒店管理合同還是特許經(jīng)營合同，都會對品牌方在標的酒店周邊繼續(xù)發(fā)展同類、同品牌的酒店做出限制，以避免和限制同類競爭。業(yè)主應(yīng)當關(guān)注限制競爭條款，包括限制競爭的區(qū)域大小以及限制競爭的品牌等。3.

管理考核條款酒店品牌及品牌方相應(yīng)的服務(wù)支持體系，是不是能轉(zhuǎn)化為酒店的收入和利潤，對于業(yè)主來說是最擔心的問題。如果酒店持續(xù)營運情況不佳，卻要繼續(xù)支付管理方、品牌方管理費或者許可費，對于業(yè)主來說也是支出負擔。在委托管理模式下，有的酒店管理集團同意在管理合同中加入利潤補償?shù)葪l款，當酒店實際的經(jīng)營毛利低于年度計劃預(yù)期的經(jīng)營毛利時，管理方用其管理費收入補充利潤差額；連續(xù)營業(yè)利潤不佳，合同賦予業(yè)主終止合同的權(quán)利。4.

合同的終止和解除條款酒店管理合同、特許經(jīng)營合同的期限往往5-10年，甚至更長。在履行中難免會出現(xiàn)業(yè)主提前終止合同。因此酒店管理公司或者品牌方通常會要求，如果業(yè)主提前終止合同，需要支付對方剩余合同期限內(nèi)全部的管理費或者許可費等作為收入損失賠償。有些業(yè)主在談判的時候認為該等條款在國內(nèi)受限于合同法的損失賠償原則（實際損失），或者認為發(fā)生解約的可能性不是很大，輕易放棄了單方解約條款的談判。但從長遠來看，裁判機構(gòu)在對違約金的裁判思路上趨于尊重意思自治，因此在簽訂合同時業(yè)主還是應(yīng)該關(guān)注有關(guān)合同終止及相關(guān)責任的條款，比如不可抗力條款、違約條款、提前終止賠償條款等。酒店管理的4種經(jīng)營方式+業(yè)主投資的經(jīng)營模式酒店管理公司有以下4種經(jīng)營方式直接經(jīng)營式

酒店管理公司直接經(jīng)營并管理自己投資的酒店。租賃經(jīng)營式

酒店管理公司與酒店業(yè)主通過簽定合約的形式長期租賃，承包其酒店，并作為法人經(jīng)營酒店。委托管理式

酒店管理公司接受酒店業(yè)主委托，按照酒店管理公司的統(tǒng)一經(jīng)營策略、營銷方法、服務(wù)質(zhì)量要求、管理模式來管理酒店。特許權(quán)轉(zhuǎn)讓式又稱聯(lián)號合約式。這種經(jīng)營方式，是指在一定的國家或地區(qū)，選擇設(shè)施規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量等諸方面符合酒店管理公司要求的酒店，準許該酒店加入公司的聯(lián)號網(wǎng)并簽定聯(lián)號合約，合約規(guī)定聯(lián)號酒店獲準使用所屬酒店管理公司的名稱及標志，酒店管理公司按使用聯(lián)號的時間長短收取費用。從投資和管理的運營角度來看，目前，在國內(nèi)外投資和管理五星級酒店主要有以下幾種模式：Ⅰ業(yè)主自主經(jīng)營并管理酒店業(yè)主采用自主經(jīng)營、管理的方式運營酒店，就是作為單體酒店存在，單體酒店的經(jīng)營模式在國內(nèi)還是比較常見，大部分的國有酒店會采用這種方式。這種模式優(yōu)點在于業(yè)主可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對酒店進行嚴格的控制，可以使業(yè)主得到酒店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。但是也有缺點，這種模式下的單體酒店無法實現(xiàn)大規(guī)模經(jīng)濟，在打造并提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。而且隨著各種形式的酒店集團的發(fā)展，大型酒店集團憑借其強大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體酒店有一定的壓力，大量單體酒店紛紛加入某個酒店集團的系統(tǒng)。Ⅱ業(yè)主把自己投資的酒店交給專業(yè)的酒店管理公司業(yè)主選擇獨立的酒店管理公司管理酒店，在業(yè)主沒有酒店業(yè)管理經(jīng)驗的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理酒店成為一種較好的選擇。優(yōu)點在于，如果業(yè)主本身并不具備管理酒店的先進經(jīng)驗以及其他資源儲備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。缺點在于，業(yè)主要將酒店的管理權(quán)讓渡給酒店管理公司。聘請專業(yè)的酒店管理公司需要支付高昂的管理費用，有得必有失，酒店的經(jīng)營利潤相應(yīng)減少。選擇了酒店管理公司以后，隨著管理能力的提升，費用的增長，業(yè)主面臨的一個問題是如何擴大酒店自身的影響，增強營銷能力。這也就導(dǎo)致了下面一種經(jīng)營模式的存在。Ⅲ委托管理＋特許經(jīng)營模式酒店業(yè)主可以通過協(xié)議，或者在和某個酒店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家酒店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家酒店可以同時接受一家酒店聯(lián)號提供的兩類不同的服務(wù)如管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營銷服務(wù)。諸美豪酒店集團既可以向業(yè)主提供酒店管理服務(wù)，同時又可以向業(yè)主提供酒店品牌特許經(jīng)營服務(wù)。業(yè)主可以和酒店公司簽訂兩份合同，也可以和酒店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時包含在管理合同中。Ⅳ酒店管理公司參股酒店成為聯(lián)合業(yè)主一些酒店管理公司在和酒店業(yè)主簽訂管理合同的同時，購買酒店的部分股權(quán)。這種方式的優(yōu)點在于將管理公司和酒店捆綁到一起，使兩者成為利益共同體。同時，酒店管理公司可以在酒店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。伍業(yè)主自己管理經(jīng)營＋加盟聯(lián)盟團體國內(nèi)近幾年線上訂房系統(tǒng)發(fā)展很快，如攜程、藝龍及其它酒店預(yù)訂聯(lián)盟也屬于這類。這種模式的優(yōu)點在于選擇加入酒店聯(lián)盟所支付的費用要小，而且酒店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當?shù)莫毩⑿浴５怯捎诰频曷?lián)盟不能給酒店全面的營銷支持，酒店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇酒店成功與否的關(guān)鍵因素，畢竟這類聯(lián)盟的訂房不可能占比過大。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類酒店的發(fā)展會受到很大的限制。以上幾種模式的存在是由于酒店本身發(fā)展的不同狀態(tài)決定的，并不是一成不變的。符合大部分酒店的其他發(fā)展模式應(yīng)該是采用其他委托管理方式，一方面國內(nèi)知名酒店合并收購國內(nèi)其它酒店，完成自己在國內(nèi)的布點，和國外酒店聯(lián)盟合作，增加國外客源，另一方面規(guī)模小的酒店，可以考慮通過與國外酒店品牌合作，提高自己管理水平，同時，與國內(nèi)訂房公司合作，提高自己的客源量。每個酒店都有適合自己的模式，找到了適合自己的模式，才能夠發(fā)展壯大。酒店的管理模式有哪些，特許經(jīng)營和委托管理哪種方式更好酒店管理模式大體可以分七種，今天來先聊聊最常見的兩種酒店管理模式：酒店特許經(jīng)營和酒店委托管理模式。不同規(guī)模，不同檔次，不同類型的酒店，管理模式都會有一定的差異，大酒店由自己盲目管理，可能帶來巨額虧損，小酒店選擇加盟大品牌，投資大回報時間長甚至難以回收成本。目前有80%以上的酒店都處于微利或虧損的狀態(tài)，很多就是因為自己的酒店管理模式存在問題。一般來說，酒店業(yè)主對酒店管理存在以下認識誤區(qū)：1、認為酒店管理難度大，必須找大公司來管理2、盲目相信豪華酒店品牌，甚至國外酒店管理品牌3、過分相信自己的能力，認為通過模仿競爭對手，自己完全能管理好酒店。那么，到底什么樣的酒店管理模式適合自己呢，特許經(jīng)營和委托管理各自有什么優(yōu)缺點，以下簡單和大家探討一下。一特許經(jīng)營酒店管理模式對于酒店品牌商來說，特許經(jīng)營優(yōu)點非常明顯，采用該模式推廣酒店品牌的過程中，不需組織龐大管理團隊，擴張速度特別迅猛發(fā)展，不需要提供太多的人力物力支持，時間花費也非常少。1、對于投資者來說，特許經(jīng)營模式有以下優(yōu)點：a、省錢：無需向酒店管理集團繳納高額的管理費和付給管理團隊大筆的人員工資福利費，從表面上說能夠節(jié)約下來一大筆費用。b、自己說了算，自由，酒店管理權(quán)仍在自己手中c、一定程度提升酒店形象，知名度。2、特許經(jīng)營模式的缺點：對于酒店的運營管理來說，該模式?jīng)]有實質(zhì)性的幫助，《特許經(jīng)營管理手冊》并不能帶來客源，也無法對酒店營銷管理帶來明顯的幫助，技術(shù)支持，人員培訓(xùn)，服務(wù)標準監(jiān)督等基本上沒有什么幫助。3、特許經(jīng)營模式真的適合你的酒店嗎：特許經(jīng)營模式更像一件華麗的衣服，對于正處于經(jīng)營困境，管理不善，尤其是對現(xiàn)金流不充足的酒店來說很不適合，特許并不能給陷入困境的酒店起死回生;而對于經(jīng)營良好的酒店來說可以達到錦上添花的目的;此外，特許經(jīng)營權(quán)有一定的自由度，但仍然需要按照總部的模式來進行經(jīng)營，有一定的限制，因此，投資者在選擇特許經(jīng)營的時候一定慎重，不要以為這個會給你帶來肉眼可見的好處。二酒店委托管理模式委托管理模式，顧名思義，就是酒店所有者雇傭酒店管理公司來幫自己經(jīng)營酒店。酒店管理公司相當于酒店經(jīng)營的代理人，擁有自主的經(jīng)營權(quán)，負責向業(yè)主提交財務(wù)報表，現(xiàn)金流，并按照之前擬定的合同獲取相關(guān)的酬金。在委托管理的酒店模式中，業(yè)主提供酒店土地使用權(quán)、建筑、家具、設(shè)備設(shè)施、運營資本等，并承擔法律與財務(wù)責任，而酒店管理公司的義務(wù)和責任將在合同得到明確。酒店委托管理模式適合沒有酒店管理經(jīng)驗的投資者，并且要求業(yè)主又有一定的資源基礎(chǔ)。我國的酒店發(fā)展水平低于發(fā)達國家，在酒店業(yè)早期，不少業(yè)主對現(xiàn)代酒店管理模式不太熟悉，委托國外有先進酒店管理經(jīng)驗的公司幫助管理酒店，取得不錯的成績。但酒店委托管理模式也存在2個大缺點：