資產(chǎn)評估學(xué) 課件全套 第1-9章 導(dǎo)論、資產(chǎn)評估程序及基本方法-期權(quán)定價理論在資產(chǎn)價值評估中的應(yīng)用

《資產(chǎn)評估學(xué)》

1.掌握資產(chǎn)評估角度的資產(chǎn)概念，辨識資產(chǎn)的類型。2.理解資產(chǎn)評估的概念，熟悉資產(chǎn)評估特點。3.理解資產(chǎn)評估目的及其資產(chǎn)評估假設(shè)。4.理解資產(chǎn)評估價值類型及其選擇5.理解并學(xué)會運用資產(chǎn)評估原則。本章基本要求第一章導(dǎo)論主要內(nèi)容1.資產(chǎn)評估角度的資產(chǎn)含義和資產(chǎn)類型2.資產(chǎn)評估概念及特點3.資產(chǎn)評估目的及假設(shè)4.資產(chǎn)評估價值類型及其選擇5.資產(chǎn)評估的原則1.1資產(chǎn)的含義會計學(xué)角度資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源（《企業(yè)會計準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》）更強調(diào)資產(chǎn)能否被確認(rèn)和記錄在企業(yè)會計信息中的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟學(xué)角度資產(chǎn)是指在未來能夠給主體帶來經(jīng)濟利益的資源更強調(diào)資產(chǎn)的保值和增值評估學(xué)角度異于會計學(xué)和經(jīng)濟學(xué)角度，立足資產(chǎn)估值目的，更強調(diào)資產(chǎn)的所有權(quán)或某種權(quán)利，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身資產(chǎn)是載體，評估的是賦予該資產(chǎn)的某一方面權(quán)利1.資產(chǎn)評估角度的資產(chǎn)含義和資產(chǎn)類型1.2資產(chǎn)類型按照存在形態(tài)劃分有形資產(chǎn)：具有實物形態(tài)，如機器設(shè)備、房地產(chǎn)等無形資產(chǎn)：無實物形態(tài)，如專利技術(shù)、著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)、商譽、土地使用權(quán)等按照能否獨立存在的標(biāo)準(zhǔn)可辨認(rèn)資產(chǎn)：能夠獨立存在，有形資產(chǎn)和除商譽以外的資產(chǎn)不可辨認(rèn)資產(chǎn)：不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，商譽是唯一不可辨認(rèn)的資產(chǎn)按照是否具有綜合獲利能力單項資產(chǎn)整體資產(chǎn)：一組單項資產(chǎn)組合而成 資產(chǎn)類型及其關(guān)系：2.1資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法，對評估對象在特定目的下評估基準(zhǔn)日價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程資產(chǎn)評估工作的構(gòu)成要素評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估程序、評估方法、評估結(jié)論2.資產(chǎn)評估概念及特點2.2評估依據(jù)

（一）法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016年12月1日實施）；2、財政部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局和原國家國有資產(chǎn)管理局制定的有關(guān)企業(yè)財務(wù)、會計、金融、稅收和資產(chǎn)管理方面的政策、法規(guī)，如：（二）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則依據(jù)截止2018年，我國已經(jīng)建立包括1項基本準(zhǔn)則、1項職業(yè)道德準(zhǔn)則、12項執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則（其中6項程序準(zhǔn)則、6項實體準(zhǔn)則）、5項資產(chǎn)評估指南、9項資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見、2項專家提示在內(nèi)的覆蓋資產(chǎn)評估主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域的比較完整的評估準(zhǔn)則體系。（三）其他相關(guān)法規(guī)

2.3資產(chǎn)評估的特點時點性指資產(chǎn)評估是基于某一時間點（評估基準(zhǔn)日）對特定資產(chǎn)進行估值相比于評估工作日，評估基準(zhǔn)日可以是過去、現(xiàn)在或?qū)淼哪骋惶焓袌鲂再Y產(chǎn)評估的價值應(yīng)盡可能接近市場價值，接受市場價格的檢驗，客觀的評估結(jié)果應(yīng)該是評估價值與市場價格之間的差異在允許的范圍內(nèi)技術(shù)性資產(chǎn)評估需要進行大量復(fù)雜的技術(shù)處理和必要計算資產(chǎn)評估需要綜合的知識工程技術(shù)方面的知識（如需了解資產(chǎn)的自然屬性）管理學(xué)知識（如會計、財務(wù)管理）經(jīng)濟學(xué)知識（如宏觀經(jīng)濟形勢的預(yù)測）公正性客觀、公正進行資產(chǎn)評估基于技術(shù)基礎(chǔ)（遵循評估原則、評估程序、評估方法）和組織基礎(chǔ)（對于相關(guān)當(dāng)事人，具有獨立性）咨詢性資產(chǎn)評估結(jié)論只提供專業(yè)化評估意見，為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個參考價值，意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估主體只是對評估結(jié)論的客觀性負(fù)責(zé)3.1資產(chǎn)評估的目的指資產(chǎn)評估行為所服務(wù)的經(jīng)濟活動，即估價結(jié)果的用途資產(chǎn)買賣、企業(yè)收購兼并、企業(yè)出售、以非貨幣資產(chǎn)對外投資、企業(yè)清算、抵押（質(zhì)押）、保險理賠、課稅、擔(dān)保、租賃、債務(wù)重組、財務(wù)報告及企業(yè)價值管理等3.2資產(chǎn)評估假設(shè)同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下其價值實現(xiàn)受到的約束不同一般假設(shè)類型持續(xù)使用假設(shè)公開市場假設(shè)清算假設(shè)3.資產(chǎn)評估目的及假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用指資產(chǎn)按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用持續(xù)使用情況下，若評估所考慮細(xì)節(jié)因素不同，則評估結(jié)果也不同，如現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用、現(xiàn)行用途移地后繼續(xù)使用的評估結(jié)果具有較大差異是否采用持續(xù)使用假設(shè)，需要考慮經(jīng)濟、法律、技術(shù)方面是否可行等因素公開市場假設(shè)指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭市場上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值對市場化程度較高的資產(chǎn)宜作公開市場假設(shè)，如住宅、汽車清算假設(shè)指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以協(xié)商或拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售評估價值往往低于持續(xù)使用和公開市場假設(shè)下的評估價值2023/12/224.1價值類型按照《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》分為市場價值和市場價值以外的價值市場價值指自愿交易的買賣雙方在各自理性行事，且未受任何強迫的情況下，在評估基準(zhǔn)日就評估對象進行正常公平交易的價值估計數(shù)額買者與賣者自愿、獨立進行交易，且雙方精明、慎重、自愿主要適用于公開市場假設(shè)下的資產(chǎn)評估市場價值以外的價值包括投資價值、在用價值、清算價值和殘余價值等4.資產(chǎn)評估價值類型及其選擇投資價值：指評估對象對于具有明確目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額在用價值：指評估對象作為企業(yè)組成部分或要素資產(chǎn)，按其正在使用方式和程度對所屬企業(yè)貢獻的價值估計數(shù)額清算價值：指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常條件下的價值估計數(shù)額殘余價值：指機器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等拆零變現(xiàn)的價值估計數(shù)額4.1資產(chǎn)評估價值類型選擇需充分考慮資產(chǎn)評估目的、市場條件、評估對象自身條件，以及資產(chǎn)評估假設(shè)與價值類型的相關(guān)性資產(chǎn)評估目的若可視為在公開市場交易的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，其價值類型應(yīng)該選擇市場價值類型如貸款擔(dān)保目的房地產(chǎn)價值評估資產(chǎn)評估目的不能夠視為在公開市場交易的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，其價值類型應(yīng)該選擇市場價值以外的價值類型如保險、稅收、投資、清算等目的的資產(chǎn)評估以財務(wù)報告及會計事項為目的的資產(chǎn)評估根據(jù)具體情況，選用市場價值類型或市場價值以外的價值類型5.1工作原則獨立性原則客觀性原則估價要素和基礎(chǔ)資料減少主觀判斷科學(xué)性原則按照規(guī)定評估程序，根據(jù)評估目的，選擇適用的價值類型，采用適宜的估價方法，制定科學(xué)的評估實施方案，確保評估結(jié)果的科學(xué)合理5.資產(chǎn)評估的原則5.2經(jīng)濟原則貢獻原則某資產(chǎn)價值與其他相關(guān)聯(lián)資產(chǎn)相聯(lián)系待評估資產(chǎn)的邊際貢獻如何替代原則同一市場上相同（或近似）物品應(yīng)具有相近價值該原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料來進行分析，評估資產(chǎn)價值預(yù)期收益原則資產(chǎn)價值取決于評估基準(zhǔn)日后能夠產(chǎn)生的預(yù)期凈收益供求原則資產(chǎn)評估時應(yīng)充分考慮評估資產(chǎn)在評估時點的市場供求狀況最佳使用原則最佳使用指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式包括保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、投資改造、重新利用等狀態(tài)第二章

資產(chǎn)評估程序及基本方法資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估基本方法概述成本法市場法收益法2018年10月11日，中國證監(jiān)會發(fā)布行政處罰決定書，針對A資產(chǎn)評估公司針對某科技有限公司股東權(quán)益的評估未勤勉盡責(zé)予以行政處罰。處罰書中提到：“根據(jù)“項目風(fēng)險評價調(diào)查表”底稿，評估人員對項目風(fēng)險評價調(diào)查時間晚于進場開展評估工作時間，項目風(fēng)險評價不及時，該行為違反了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》第十二條的規(guī)定?！薄昂炗喌摹顿Y產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》顯示簽署日期晚于已進場開展評估工作，業(yè)務(wù)約定書簽訂不及時，該行為違反了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》第六條第一款和《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》第十三條的規(guī)定?！薄啊百Y產(chǎn)評估項目工作計劃”中的評估小組僅安排負(fù)責(zé)經(jīng)理××和項目經(jīng)理××，對其他評估人員未進行計劃安排，也未根據(jù)評估業(yè)務(wù)實施過程中的情況變化進行必要調(diào)整，評估計劃制定不完整，該行為違反了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》第十四條的規(guī)定?！辟Y產(chǎn)評估的程序

（1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、評估報告使用者資產(chǎn)評估目的評估對象和評估范圍價值類型評估基準(zhǔn)日評估報告使用范圍評估報告提交時間及方式評估費、支付時間和方式其他事項接不接？ 專業(yè)能力，獨立性以及業(yè)務(wù)風(fēng)險資產(chǎn)評估的程序（2）簽訂業(yè)務(wù)委托合同（3）編制資產(chǎn)評估計劃評估工作的總體思路和詳細(xì)實施方案現(xiàn)場調(diào)查評估的技術(shù)路線和方法需要收集的資料及收集渠道時間和費用計劃人力資源配備進度安排（4）進行評估現(xiàn)場調(diào)查是否存在，產(chǎn)權(quán)狀況和技術(shù)狀況（資產(chǎn)新舊程度、運行狀況、質(zhì)量等）資產(chǎn)評估的程序（5）收集整理評估資料收集渠道：市場、當(dāng)事方、政府部門、各類專業(yè)機構(gòu)等產(chǎn)權(quán)證明文件：如土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證參照物特性及其市場交易信息技術(shù)資料（6）評定估算形成結(jié)論分析市場法、收益法和成本法等資產(chǎn)評估方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法選取相應(yīng)模型、參數(shù)綜合分析初步評估結(jié)果資產(chǎn)評估的程序（7）編制出具評估報告內(nèi)容和格式應(yīng)當(dāng)遵循《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》涉及國有資產(chǎn)的，遵循《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》提交前可與委托方進行必要溝通（8）整理歸集評估檔案管理類工作底稿操作類工作底稿紙質(zhì)、電子文檔資產(chǎn)評估檔案保存期限不少于十五年。屬于法定資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，不少于三十年。資產(chǎn)評估方法如何做

資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》（2017年8月23日財政部）

第十六條確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。成本法

1.成本法的基本概念概念：是指在被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的重置成本的基礎(chǔ)上，扣減其各項價值損耗，從而確定被評估資產(chǎn)價值的方法。資產(chǎn)評估值＝待評估資產(chǎn)重置成本—實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值2.重置成本及其估算方法2.1重置成本概念重置成本一般可分為復(fù)原重置成本或更新重置成本復(fù)原重置成本(reproductioncostnew，復(fù)制品成本)，指在評估基準(zhǔn)日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象完全相同的全新資產(chǎn)的成本。更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），指在評估基準(zhǔn)日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 2.2復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同相同點均采用生產(chǎn)材料的現(xiàn)時價格構(gòu)建一項全新資產(chǎn)的成本不同點采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等不同要求構(gòu)建的資產(chǎn)結(jié)果不同與歷史成本有什么區(qū)別？歷史成本是當(dāng)初構(gòu)建資產(chǎn)時的物價水平，重置成本反應(yīng)現(xiàn)在的物價水平例：有一臺2016年生產(chǎn)并購買的辦公桌，評估基準(zhǔn)日是2019年1月1日。2016年，辦公桌=2個人工+0.5m3木材+10個釘子+0.5㎏油漆2019年，辦公桌=1個人工+0.4m3木材+8個釘子+0.4㎏油漆各原材料價格如表所示：歷史成本＝2個人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10個釘子×0.3元/釘子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元復(fù)原重置成本＝2個人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10個釘子×0.1元/釘子＋0.5kg×4元/kg＝45.5元更新重置成本＝1個人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8個釘子×0.1元/釘子＋0.4kg×4元/kg＝31.3元原材料價格人工（元/個）木材（元/㎡）釘子（元/個）油漆（元/㎏）20168500.3720198.5510.142.3重置成本的估值方法重置成本評估方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法復(fù)原重置成本更新重置成本（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的成本項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法，成本一般分為直接成本和間接成本計算公式

重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構(gòu)成：房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等取得成本構(gòu)成：購買價格安裝調(diào)試費運雜費人工費間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用（2）物價指數(shù)法基本原理在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的重置成本。計算公式資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù)物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準(zhǔn)日定基物價指數(shù)資產(chǎn)購建時定基物價指數(shù)＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)即本期與上期相比而得出的指數(shù)）（3）功能價值法（生產(chǎn)能力比例法）基本原理假定資產(chǎn)生產(chǎn)能力與其成本之間存在線性關(guān)系選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，計算可比參照物的單位生產(chǎn)能力價格，然后根據(jù)待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力推算被評估資產(chǎn)重置成本的方法。計算公式待評估資產(chǎn)的重置成本=待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*[參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力]=參照物的重置成本*[待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]（4）

規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法假定待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價值呈非線性關(guān)系生產(chǎn)能力越大，單位生產(chǎn)能力的價格越低資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本×[待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]xX為經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)3.實體性貶值含義使用和自然力導(dǎo)致的物理性能下降而引起的貶值決定實體性貶值的因素使用時間使用率，也叫利用率（使用強度）資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度估算方法（1）觀察法

根據(jù)專業(yè)知識和工作經(jīng)驗來判定資產(chǎn)的實體性貶值率計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×實體性貶值率

通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度等（2）使用年限法根據(jù)資產(chǎn)實際已經(jīng)使用過的年限與總可使用年限的比率，來確定資產(chǎn)的有形損耗程度。資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本-預(yù)計殘值）

×[實際已使用年限÷總使用年限]

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％指資產(chǎn)從購進使用到評估基準(zhǔn)日的年限（實際已使用年限+尚可使用年限）例；被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2015年1月購進，2019年1月評估；其重置成本為500000元，殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該設(shè)備實際每天工作5小時。求該設(shè)備的實體性貶值。資產(chǎn)利用率=(4×360×5)/(4×360×8)=62.5%實際已使用年限=4×62.5%=2.5（年）總使用年限=2.5+5=7.5（年）資產(chǎn)的實體性貶值=（500000－2000）×2.5/7.5=166000元4.功能性貶值含義新技術(shù)的推廣和使用引起的資產(chǎn)功能（如資產(chǎn)效用、生產(chǎn)加工能力）相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運營成本（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。

超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

注意：①如果使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；②如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮（2）超額運營成本：由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，舊設(shè)備在營運成本上高于新設(shè)備。

估算步驟：1.計算年超額運營成本

年超額運營成本=被評估資產(chǎn)年運營成本-參照物年運營成本2.計算年凈超額運營成本

年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1-所得稅率）3.估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命4.將年凈超額運營成本在剩余壽命期內(nèi)折現(xiàn)并求和資產(chǎn)功能性貶值額=Σ[年凈超額運營成本/(1+折現(xiàn)率)n]該折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的由超額運營成本造成的功能性貶值。例題：某待評估生產(chǎn)控制裝置運行需要6名技術(shù)操作人員，而目前新式同類控制裝置僅需要4名操作人員。假定待評裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員人均年工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述材料測算待評估資產(chǎn)的功能性貶值。1.待評估資產(chǎn)的年超額運營成本：（6-4）×12000=24000（元）2.年凈超額運營成本：24000×（1-25%）=18000（元）3.在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運營成本折現(xiàn)值為：18000×（P/A，10%，3）=18000×2.4869=44764.2（元）5.經(jīng)濟性貶值含義經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失產(chǎn)生的原因有：（1）競爭加劇，社會總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運營成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時，不需要計算經(jīng)濟性貶值。市場法1.概念

市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法。2.前提條件評估對象或者可比參照物具有公開的市場，以及相對活躍的交易交易及交易標(biāo)的的必要信息是可以獲得的

3.評估步驟確定待評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標(biāo)對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標(biāo)進行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。4.進行比較和分析的調(diào)整因素市場法的基本計算公式為：評估價值=參照物交易價格+Σ評估對象優(yōu)于參照物因素引起的價格差額-Σ評估對象劣于參照物因素引起的價格差額或：評估價值=參照物交易價格×修正系數(shù)(1)時間因素

時間因素是指參照物交易時間與待評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)

案例1某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為2003年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為2019年5月1日。在待估房屋附近，于2018年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。經(jīng)調(diào)查，2019年5月居住用房價格與2018年12月相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)(2)地域因素

地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×地域因素修正系數(shù)

(3)功能因素

功能因素是指資產(chǎn)功能對價格的影響。當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)

案例2某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準(zhǔn)日為2019年5月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應(yīng)該是多少？分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。

評估值=160×150/210=114.29(萬元)(4)交易因素。

交易因素主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況（如破產(chǎn)清算、關(guān)聯(lián)交易等）。交易條件主要包括交易批量、動機（買者急于買入，賣者急于賣出等）等。當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)

案例3某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2019年5月1日，成交價格為365.2萬元。評估基準(zhǔn)日為2019年5月6日。分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(1-30％)=255.64（萬元）(5)個別因素個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)5.市場法的優(yōu)缺點優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機器、設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。收益法

1.收益法概念及其適用的前提條件收益法是指將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定其價值的評估方法。一般公式：i=1，2，…，n其中，Ai表示第i年的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，r表示折現(xiàn)率，n為收益期限。應(yīng)用的前提條件：評估對象的未來收益可以預(yù)期并用貨幣計量收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量收益期限能夠確定或者合理預(yù)期特殊情形陷入財務(wù)拮據(jù)的公司收益呈現(xiàn)周期性的公司重組公司進行購并事項的公司2.收益法的常用公式（一）未來收益有限期當(dāng)收益期有限時，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營3年，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，不考慮期末殘值。經(jīng)預(yù)測得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)如下表（單位萬元）其評估值為：283+356+167.0=806.9（萬元）收益額折現(xiàn)率（%）折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值第一年30060.9434283第二年40060.8900356第三年20060.8396167.9在每期收益等額的情況下：等價于有限期年金現(xiàn)值計算：P=A×（1－(1＋i)-n）/i=A×（P/A，i，n)P=?R3012345R5R4R2R1P=?A012345AAAA（二）未來收益無限期（1）每期收益等額（2）每期收益以g的速度逐年遞增123t

A0A0(1＋g)1A0(1＋g)2A0(1＋g)3A0(1＋g)tV

V=A0（1＋g）/（r－g）=A1/（r－g）（n→+∞）

（3）未來預(yù)期收益分階段變化例如：成長性企業(yè)先預(yù)測若干年內(nèi)的各年預(yù)期收益額，再假設(shè)若干年的最后一年開始，以后各年預(yù)測收益額均相同。計算方式：分段計算前若干年：未來收益期有限的情況之后：無限期未來收益年金化0123456789例：某企業(yè)預(yù)計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元，假設(shè)從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率為10%。確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營下的評估值。首先確定未來五年收益額的現(xiàn)值=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（萬元）其次，將第六年以后的收益進行資本化處理=14/10%=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值=49.2777+140×0.6209=136.2（萬元）（P/F,10%,1）=0.9091;（P/F,10%,2）=0.8264;（P/F,10%,3）=0.7513;（P/F,10%,4）=0.6830;（P/F,10%,5）=0.62093.預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算=資產(chǎn)未來預(yù)期收入-經(jīng)營管理成本（銷售費用、維修費、管理費用、保險費、稅費、原材料費用、工資等）注意：不包括折舊，折舊為非付現(xiàn)費用（無實際現(xiàn)金流出）；融資成本（利息）的處理比較特殊：有時其所蘊含風(fēng)險體現(xiàn)在折現(xiàn)率的估計中，有時則體現(xiàn)在費用中，視不同情況而定收益額的其他口徑：凈利潤、凈現(xiàn)金流量、經(jīng)濟附加值等選擇何種，根據(jù)評估資產(chǎn)的類型、特點以及評估目的確定，并與折現(xiàn)率或資本化率口徑保持一致4.折現(xiàn)率的估算含義：投資者投資于一項資產(chǎn)的期望報酬率，它是機會成本或資本成本（或貨幣時間價值）的體現(xiàn)估算方法市場比較法：通過調(diào)查和分析市場上相似資產(chǎn)的投資收益率，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望報酬率資本資產(chǎn)定價模型法加權(quán)平均資本成本法資本資產(chǎn)定價模型法解決風(fēng)險報酬的衡量問題投資期望報酬率=貨幣時間價值+通貨膨脹+風(fēng)險報酬率RR:因承擔(dān)風(fēng)險而獲得的額外報酬RF:無風(fēng)險報酬率,一般用國債收益率來描述用R表示資產(chǎn)組合(或單項資產(chǎn))的風(fēng)險來源非系統(tǒng)風(fēng)險(可分散風(fēng)險)指個別公司的特有事件造成的風(fēng)險如:一家公司的罷工、新產(chǎn)品開發(fā)失敗、失去重要的銷售合同、訴訟失敗，或者宣告發(fā)現(xiàn)新礦藏、取得一個重要合同非系統(tǒng)風(fēng)險是個別公司或個別資產(chǎn)所特有的，因此又稱“特殊風(fēng)險”或“特有風(fēng)險”；非系統(tǒng)風(fēng)險可以通過投資多樣化（即投資組合）分散掉，因此又稱可分散風(fēng)險不可分散風(fēng)險(系統(tǒng)風(fēng)險)指那些可以影響所有公司的因素引起的風(fēng)險如:戰(zhàn)爭、經(jīng)濟衰退、通貨膨脹、高利率等發(fā)生意外的、非預(yù)期的變動系統(tǒng)風(fēng)險是影響整個資本市場的風(fēng)險，所以也稱市場風(fēng)險，由于系統(tǒng)風(fēng)險沒有有效的方法排除，所以又稱“不可分散風(fēng)險”可分散風(fēng)險通過科學(xué)增加組合數(shù)量來降低資產(chǎn)組合的風(fēng)險報酬計量(2)不可分散風(fēng)險程度:用β系數(shù)來衡量(1)資產(chǎn)組合要求補償?shù)氖遣豢煞稚L(fēng)險整體市場（或市場組合）的β系數(shù)為1β>1:說明投資組合風(fēng)險大于整個市場（或市場組合）的風(fēng)險β<1:說明投資組合風(fēng)險小于整個市場（或市場組合）的風(fēng)險RP=βp(Rm-RF)

(3) 資產(chǎn)組合風(fēng)險報酬計算

(4) 資產(chǎn)的期望報酬率

R=RF+Rp=RF+βp(Rm-RF)RP:

資產(chǎn)組合風(fēng)險報酬率βp: 資產(chǎn)組合β系數(shù)Rm: 市場組合的投資報酬率或資產(chǎn)平均回報率RF: 無風(fēng)險報酬率

加權(quán)平均資本成本法資本的來源有兩個：權(quán)益資本和負(fù)債資本加權(quán)平均資本成本=權(quán)益成本×權(quán)益占比+稅前負(fù)債成本×（1-所得稅稅率）×負(fù)債占比例：某類企業(yè)的目標(biāo)財務(wù)結(jié)構(gòu)是40%負(fù)債，60%權(quán)益，稅前負(fù)債成本是7%，權(quán)益成本是14%，所得稅稅率為25%，計算加權(quán)平均資本成本（折現(xiàn)率）。加權(quán)平均資本成本=

14%×60%＋7%×（1－25%）×40%=10.5%5.收益期限的估算收益期限是指資產(chǎn)能夠產(chǎn)生凈現(xiàn)金流的年限。一般由評估人員根據(jù)未來的獲利情況、資產(chǎn)損耗情況、法律規(guī)定等因素確定。

6.收益法的優(yōu)缺點優(yōu)點：能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估資產(chǎn)價值，易為買賣雙方接受缺點預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強主觀判斷和不可預(yù)見因素影響適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和未來收益可預(yù)測的單項資產(chǎn)市場途徑成本途徑收益途徑過去未來成本法市場法收益法現(xiàn)時數(shù)據(jù)采集主要途徑評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評估基本方法總結(jié)1.了解機器設(shè)備的類型和評估特點。2.掌握機器設(shè)備評估的成本法、市場法。3.掌握機器設(shè)備重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的估算方法。4.掌握機器設(shè)備市場比較法中有關(guān)比較指標(biāo)的修正系數(shù)確定。本章基本要求第三章機器設(shè)備評估主要內(nèi)容1.機器設(shè)備評估特點及其方法選擇2.機器設(shè)備評估的成本法2.1重置成本的構(gòu)成2.2重置成本的估算2.3各種貶值的估算3.機器設(shè)備的市場法會計角度概念

符合固定資產(chǎn)定義（①為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的；②使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)）和確認(rèn)條件

的機器、設(shè)備、裝置、儀器、工具或器皿等。評估角度概念利用機械原理以及其他科學(xué)原理制造的、被特定主體擁有或者控制的有形資產(chǎn)，包括機器、儀器、器械、裝置、附屬的特殊建筑物等。1.機器設(shè)備評估特點及其方法選擇1.1機器設(shè)備的概念1.2資產(chǎn)評估角度的機器設(shè)備分類按現(xiàn)行會計制度分類——6類

1.生產(chǎn)用機器設(shè)備2.非生產(chǎn)用機器設(shè)備3.租出機器設(shè)備4.未使用機器設(shè)備5.不需用機器設(shè)備6.融資租入機器設(shè)備1.通用設(shè)備：產(chǎn)品和加工對象不確定，具有綜合加工能力的設(shè)備；或沒有專門用途，可適用于多行業(yè)的設(shè)備。2.專用設(shè)備：專門生產(chǎn)、加工一種或一類產(chǎn)品的設(shè)備，或?qū)ｉT用于某一行業(yè)的設(shè)備。按國家標(biāo)準(zhǔn)分類——國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局2011年頒布的《固定資產(chǎn)分類與代碼》（GB14885-2010）按再生產(chǎn)中的作用分類1.生產(chǎn)工藝類設(shè)備：如機械加工設(shè)備中的車、銑、鍛、刨、磨、拉床等2.輔助生產(chǎn)設(shè)備：如供熱、供水、供電設(shè)備等3.服務(wù)設(shè)備：通信設(shè)備、計算機等按重要性劃分，分為關(guān)鍵（A類）、重要（B類）、一般（C類）1.3機器設(shè)備評估的特點（1）機器設(shè)備類資產(chǎn)通常與企業(yè)其他資產(chǎn)（如房屋建筑、土地、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）聯(lián)系在一起，不具備單獨獲利能力，因此收益法受到很大限制，通常采用成本法和市場法；（2）機器設(shè)備種類繁多，個體特征（如磨損特點、性能）差異很大，確定貶值損失時需要逐臺進行核實和評估；（3）機器設(shè)備評估技術(shù)較強，評估應(yīng)以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)，正確確定機器設(shè)備的物理壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟壽命及其損耗程度2.機器設(shè)備評估的成本法2.1機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成直接成本間接成本管理費用設(shè)計費工程監(jiān)理費保險費購買或建造費運雜費安裝費基礎(chǔ)費其他合理成本貸款利息（資金成本）機器設(shè)備重置成本2.2機器設(shè)備重置成本的估算2.2.1重置核算法（1）外購設(shè)備國內(nèi)設(shè)備外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場成交價格+運雜費或=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場成交價格（1+運雜費率）外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場成交價格+運雜費+安裝調(diào)試費或=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場成交價格（1+運雜費率+安裝調(diào)試費率）進口設(shè)備外購單臺不需安裝的進口設(shè)備重置成本=（FOB價格+途中保險費+國外運雜費）×基準(zhǔn)日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內(nèi)運雜費，或=CIF價格×基準(zhǔn)日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內(nèi)運雜費FreeOnBoard離岸價，指裝運港船上交貨價格Cost,Insurance&Freight指離岸價加途中保險費和國外運雜費外購單臺需安裝進口設(shè)備重置成本=單臺未安裝進口設(shè)備重置成本+安裝調(diào)試費+人員培訓(xùn)費+其他外購成套需安裝設(shè)備

重置成本=單臺未安裝進口設(shè)備重置成本總和+單臺未安裝國產(chǎn)設(shè)備重置成本總和+工器具重置成本+安裝工程費+工程監(jiān)理費+軟件重置成本+設(shè)計費+貸款利息車輛重置成本國內(nèi)購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照費及其他費用進口車輛重置成本=車輛價格（CIF）+進口關(guān)稅+消費稅+增值稅+證照費及其他費用，其中，進口關(guān)稅=車輛價格（CIF）×進口稅率

消費稅=（車輛價格（CIF）+進口關(guān)稅）÷（1-消費稅稅率）×消費稅稅率

進口增值稅=（車輛價格（CIF）+進口關(guān)稅+消費稅）×增值稅稅率（2）自制設(shè)備自制設(shè)備價值=制造成本（料、工、制造費用）+應(yīng)分?jǐn)偟钠陂g費用+合理制造利潤+其他必要費用（如設(shè)計費、論證費等）+安裝調(diào)試費+資金成本（3）市場信息獲取渠道直接向制造商或銷售商詢價方式進行參照商家價格目錄：包括出版價格資料、廣告、計算機網(wǎng)絡(luò)上公開的價格信息（4）對市場價格信息的處理原則當(dāng)面臨多樣化的市場價格時，根據(jù)替代性原則，評估人員應(yīng)該選擇可能獲得的最低售價慎重對待報價與成交價的差異，通過向近期購買商了解實際成交價注重折扣因素對重置成本的影響市場價格的時間性和地域性，盡量使用評估基準(zhǔn)日的價格水平，并使用待評估資產(chǎn)所在地的市場售價習(xí)題2006年底評估某合資企業(yè)的一臺進口汽流紡機。該機2003年從德國某公司進口，進口合同中FOB價格是20萬馬克。評估人員通過德國有關(guān)紡機廠商國內(nèi)代理機構(gòu)向德國生產(chǎn)廠家詢價，了解到德國已不再生產(chǎn)該種型號的機器了，其替代品是全面采用計算機控制的新型紡機，現(xiàn)FOB報價為為35萬馬克。評估人員通過專家走訪和共同研究分析，最后認(rèn)為，（1）按照通常情況，實際成交價為報價的70%-90%，故按德方FOB報價的80%作為成交價；（2）考慮到技術(shù)性能差異，待評估資產(chǎn)的現(xiàn)行FOB價格約為新型紡機的70%；（3）評估基準(zhǔn)日馬克對美元的匯率為1.7：1，人民幣對美元的匯率為7.8:1；（4）境外運雜費按FOB價格的5%計算，保險費按FOB價格的0.5%計算，關(guān)稅與增值稅因為符合合資企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征；（5）銀行手續(xù)費按CIF價格0.8%計算；（6）國內(nèi)運雜費按（CIF價格+銀行手續(xù)費）的3%計算；（7）安裝調(diào)試費用包括在設(shè)備價格當(dāng)中，有德方派人安裝調(diào)試；（8）設(shè)備安裝周期較短，不考慮資金占用成本；（9）國際貿(mào)易過程以美元結(jié)算。計算待評估資產(chǎn)的重置成本

FOB價格=35×80%×70%=19.6（萬馬克）

FOB價格=19.6÷1.7=11.53(萬美元)

境外運雜費=11.53×5%=0.58(萬美元)

保險費=11.53×0.5%=0.058(萬美元)CIF價格=FOB+運費+保險費=12.168(萬美元)

銀行手續(xù)費=12.168×0.8%=0.097(萬美元)

國內(nèi)運雜費=（12.168+0.097）×3%=0.368(萬美元)汽流紡機重置成本=12.168+0.097+0.368=12.633(萬美元)=985.374（萬元人民幣）2.2.2物價指數(shù)法（1）國內(nèi)設(shè)備（2）進口設(shè)備例題某待評估進口設(shè)備，賬面原值為1000萬元人民幣，其中80%為外匯支付部分（即賬面原值中的到岸價格），進口時外匯匯率為8:1，評估基準(zhǔn)日外匯匯率為8.3:1，設(shè)備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)為20%，國內(nèi)同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)為50%，現(xiàn)行關(guān)稅稅率為20%，其他稅費為10%。根據(jù)上述資料計算進口設(shè)備的重置成本

重置成本=1000×80%÷8×(1+20%)×8.3×(1+20%)×（1+10%）+1000×（1-80%）×(1+50%)

=1614.72（萬元）（3）物價指數(shù)法的幾點說明：物價指數(shù)法只是按照物價的變化將已知的歷史成本轉(zhuǎn)變成基準(zhǔn)日的成本，沒有考慮技術(shù)進步和市場變化的影響，因此，結(jié)果僅是復(fù)原重置成本；對于購置年代較長、型號陳舊（或已淘汰的型號）的設(shè)備，不宜采用物價指數(shù)法算重置成本；適用于技術(shù)進步速度不快、技術(shù)進步因素對設(shè)備價格影響不大的設(shè)備重置成本的估計。對于設(shè)備原值價值構(gòu)成比較復(fù)雜的，須采用不同類別的物價指數(shù)分別調(diào)整計算，避免使用綜合物價指數(shù)。估測進口設(shè)備重置成本時，應(yīng)將設(shè)備生產(chǎn)國物價指數(shù)變動影響部分與國內(nèi)價格變動影響部分放開，分別運用設(shè)備生產(chǎn)國的價格變動指數(shù)和國內(nèi)價格變動指數(shù)2.2.3規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法當(dāng)x＝1，被評估機器設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系；當(dāng)x＞1，被評估機器設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力呈非線性關(guān)系，且其價格上漲速度大于機器設(shè)備生產(chǎn)能力的上漲速度；當(dāng)x＜1，被評估的機器設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力呈非線性關(guān)系，且其價格上漲速度小于機器設(shè)備生產(chǎn)能力的上漲速度。規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法的幾點說明：有些設(shè)備，其生產(chǎn)能力與設(shè)備價格的對應(yīng)關(guān)系非常明確，X值的離散性很小，對該類設(shè)備用功能經(jīng)濟效益指數(shù)法計算重置成本較準(zhǔn)確；有些設(shè)備X的取值具有一定區(qū)間性；有些設(shè)備，其生產(chǎn)能力與設(shè)備價格的對應(yīng)關(guān)系非常不明確，X值的離散型很大，則對該類設(shè)備不能用功能經(jīng)濟效益指數(shù)法計算重置成本；國外的資料表明：X的取值一般在0.4—1.2之間：

如圓錐壓碎機的0.85;顎式破碎機為1.2;余熱鍋爐為0.75;快裝鍋爐為0.65例題某待評估化工設(shè)備，生產(chǎn)能力為月產(chǎn)20噸某化工產(chǎn)品，現(xiàn)在市場上已沒有相同生產(chǎn)能力設(shè)備。而生產(chǎn)能力為月產(chǎn)30噸的同類型設(shè)備，市場售價為150萬元。經(jīng)測算，該類設(shè)備的規(guī)模指數(shù)為0.65。根據(jù)上述資料計算該設(shè)備的重置成本重置成本=150×（20/30)x

=115（萬元）2.3機器設(shè)備各種貶值的估算2.3.1實體性貶值估算（1）使用年限法

實體性貶值=設(shè)備重置成本×實體性貶值率

設(shè)備實際已使用年限÷設(shè)備總使用年限

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

綜合考慮機器設(shè)備的使用班次、使用強度和維修保養(yǎng)水平等因素物理壽命：機設(shè)開始使用→報廢技術(shù)壽命：機設(shè)開始使用→技術(shù)過時淘汰經(jīng)濟壽命：機設(shè)開始使用→經(jīng)濟上不合算關(guān)于機器設(shè)備總使用年限的說明：求實體性貶值率時，應(yīng)使用機器設(shè)備的物理壽命；由于經(jīng)濟壽命與機器設(shè)備本身的物理性能、技術(shù)進步速度、設(shè)備使用情況、維護狀況以及外部經(jīng)濟環(huán)境變化都有直接聯(lián)系，所以在綜合考慮三種貶值損失時，應(yīng)使用經(jīng)濟壽命；實體性貶值=設(shè)備重置成本×實體性貶值率

設(shè)備尚可使用年限÷設(shè)備總使用年限應(yīng)通過技術(shù)檢測和專業(yè)技術(shù)鑒定測定尚可使用物理年限，并結(jié)合技術(shù)和經(jīng)濟年限確定。對于較新機器設(shè)備，可通過總使用年限減去實際已使用年限計算（替代法），但對老設(shè)備，需直接估算（1-實體貶值成新率)特殊情況下實體性貶值率的處理經(jīng)過大修、技術(shù)更新改造或追加投資的機器設(shè)備，應(yīng)考慮計算其加權(quán)投資年限來確定實體性貶值率實體性貶值率=加權(quán)投資年限÷[加權(quán)投資年限+尚可使用年限]

加權(quán)投資年限=∑（已投資年限×權(quán)重）=∑

［已投資年限×（原始投資更新成本/∑更新成本）］

例題：某企業(yè)2000年購入一臺設(shè)備，賬面原值30000元，2005年和2007年進行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，2010年對該設(shè)備進行評估，假定從2000年-2010年每年同類產(chǎn)品物價指數(shù)為10%，該設(shè)備尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為7年，試估算設(shè)備實體性貶值率

第一步，計算各狀態(tài)下在資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的更新成本（2）觀察法

觀察法應(yīng)觀察分析的主要指標(biāo)：設(shè)備現(xiàn)時的技術(shù)狀態(tài)設(shè)備已使用時間設(shè)備的正常負(fù)荷率及原始制造質(zhì)量設(shè)備的維修保養(yǎng)及技改情況設(shè)備重大故障（事故）經(jīng)歷設(shè)備的工作環(huán)境和條件設(shè)備的外觀和完整性機器設(shè)備實體性貶值率評估參考表詳見下表（3）實體貶值的修復(fù)費用率法指按修復(fù)磨損部件所需的開支，來確定機器設(shè)備有形損耗的一種方法使用注意注意區(qū)分可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗，若設(shè)備實體性貶值是可修復(fù)性的，則其修理費用就是設(shè)備的實體性貶值。可修復(fù)性有形損耗確定在技術(shù)和經(jīng)濟方面是可行的例題某機器原始價值10000元，經(jīng)修理后才能正常使用，該修理經(jīng)濟上合算，假設(shè)其修理費用為3000元，設(shè)備的重置成本為7000元，計算實體性貶值率實體性貶值率=(3000/7000)*100%=43%

2.3.2功能性貶值估算（1）超額投資成本形成的功能性貶值

復(fù)原重置成本-更新重置成本（2）超額運營成本形成的功能性貶值

功能性貶值=∑凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)例題：某待評估電焊機與新電焊機相比，每臺老電焊機每年比新電焊機多耗電6000度，該電焊機尚可使用10年，每度電0.5元。計算該電焊機的功能性貶值（折現(xiàn)率10%，所得稅25%）。功能性貶值=6000*0.5*（1-25%）*（P/A,10%,10）

=2250*6.1446=13825.35元2.3.3經(jīng)濟性貶值及其估算（1）因外部原因影響出現(xiàn)開工不足而使設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟性貶值某企業(yè)電視機生產(chǎn)線，原設(shè)計年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場疲軟，市場對電視機需求減少，企業(yè)不得不將生產(chǎn)量減至年產(chǎn)量7萬臺（假設(shè)價格和其他條件不變），試估測該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率（假設(shè)規(guī)模效益指數(shù)為0.6）生產(chǎn)能力為10萬臺時的設(shè)備價值=α10x

生產(chǎn)能力為7萬臺是的設(shè)備價值=α7x因此生產(chǎn)能力由10萬臺降為7萬臺其經(jīng)濟性貶值率為

=[α10x-α7x]/α10x=1-[7/10]x=19%（3）因受環(huán)境保護限制造成的經(jīng)濟性貶值限制產(chǎn)生污染的設(shè)備使用年限產(chǎn)生污染的設(shè)備可以繼續(xù)使用，但要交罰金必須立刻糾正和治理污染，否則不準(zhǔn)予使用（2）因外界因素變化造成設(shè)備收益減少造成的經(jīng)濟性貶值承上例，如企業(yè)不是通過降低生產(chǎn)量來順應(yīng)市場變化，而是通過降低電視機價格。假設(shè)原銷售價為2000元/臺，要使10萬臺電視機能夠賣掉，其銷售價需降至1900元/臺，經(jīng)估測，該生產(chǎn)線還可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)投資報酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值額生產(chǎn)線每年收益損失額=（2000-1900）*10=1000萬元經(jīng)濟性貶值額=1000*（1-25%）*(P/A,10%,3)=1865.183.機器設(shè)備評估的市場法

3.1運用市場法評估機器設(shè)備的主要步驟對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料進行市場調(diào)查，選取市場參照物差異因素比較、確定以參照物交易價格為基礎(chǔ)進行調(diào)整，計算評估值3.2運用市場法評估機器設(shè)備中比較因素分析

時間因素，地域因素，功能因素，交易因素，個別因素等3.3運用市場法評估機器設(shè)備舉例例題

對規(guī)格型號為CA6140×1500的普通機床進行估值，評估人員確定與待評估資產(chǎn)較接近的三個市場參照物，相關(guān)信息如下：（1）參照物成交價格評估對象參照物A參照物B參照物C交易價格？275902707032350（2）時間因素評估對象參照物A參照物B參照物C交易時間當(dāng)前半年前半年前一年前（3）地域因素評估對象參照物A參照物B參照物C交易地點X地區(qū)X地區(qū)Y地區(qū)Y地區(qū)（4）個別因素評估對象參照物A參照物B參照物C規(guī)格型號CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造廠家A機床廠A機床廠B機床廠B機床廠設(shè)備役齡77.576.5安裝方式未安裝未安裝未安裝未安裝附件齊全齊全齊全齊全實體狀態(tài)61分57分60分66分（5）交易因素評估對象與參照物的市場交易狀況、交易動機及背景、交易數(shù)量等因素均相同。

評估人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研，認(rèn)為：（1）當(dāng)前相對于半年前物價上漲2%，相對于一年前上漲5%評估對象參照物A參照物B參照物C交易時間當(dāng)前半年前半年前一年前交易時間調(diào)整系數(shù)11.02/11.02/11.05/1（2）參照物B和參照物C所在地區(qū)交易價格被評估對象所在地區(qū)高2%評估對象參照物A參照物B參照物C交易地點X地區(qū)X地區(qū)Y地區(qū)Y地區(qū)交易地域調(diào)整系數(shù)1100/100=1100/102=0.9804100/102=0.9804（3）個別因素：**相同型號的新車床，A機床廠比B機床廠的產(chǎn)品貴11%；**根據(jù)市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備役齡相差0.5年，其價值相差5%左右；**參照物實體狀態(tài)分值分別為57、60和66分評估對象參照物A參照物B參照物C規(guī)格型號CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造廠家A機床廠A機床廠B機床廠B機床廠調(diào)整因素1設(shè)備役齡77.576.5調(diào)整因素2安裝方式未安裝未安裝未安裝未安裝附件齊全齊全齊全齊全實體狀態(tài)61分57分60分66分調(diào)整因素3個別因素綜合調(diào)整系數(shù)評估對象參照物A參照物B參照物C規(guī)格型號CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造廠家A機床廠A機床廠B機床廠B機床廠調(diào)整因素11100/100=1111/100=1.11111/100=1.11設(shè)備役齡77.576.5調(diào)整因素21105/100=1.05100/100=195/100=0.95安裝方式未安裝未安裝未安裝未安裝附件齊全齊全齊全齊全實體狀態(tài)61分57分60分66分調(diào)整因素3161/57=1.0761/60=1.0261/66=0.92個別因素綜合調(diào)整系數(shù)11.12351.13220.9701評估對象參照物A參照物B參照物C交易價格？275902707032350時間因素調(diào)整系數(shù)11.021.021.05地域因素調(diào)整系數(shù)110.98040.9804個別因素綜合調(diào)整系數(shù)11.12351.13220.9701調(diào)整后的交易價格31515.5131617.3130636.4032292.83（31617.31+30636.4+32292.83）/3=31515.51

第四章房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵房地產(chǎn)評估方法什么是房地產(chǎn)建筑物價格的構(gòu)成影響房地產(chǎn)價格的因素地價的構(gòu)成地租的形成地價的形成房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)價格類型成本法收益法市場法假設(shè)開發(fā)法一、房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵1.什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)房地產(chǎn)建筑物建筑附著物附屬構(gòu)筑物附屬花草樹承載房及附屬物的土地土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)生地熟地毛地在建工程現(xiàn)房居住商業(yè)休閑公共工業(yè)一、房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵2.房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)特征不可移動性房地構(gòu)成二元性投資消費雙重性供給有限性高價值性差異性耐

用性一、房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵3.地價的形成PSP=A/r地價是地租是資本化DQP一、房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵4.地租的形成一、房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵5.地價的構(gòu)成原始價值私人投資改良價值公共投資改良價值未來價值一、房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵5.地價的構(gòu)成一、房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵6.建筑物價格的構(gòu)成建筑安裝工程費合理利潤前期費用其他費用資金成本稅金6.建筑物價格的構(gòu)成

某綜合用房的工程造價費用（建安費）構(gòu)成某安置房的工程造價費用（建安費）構(gòu)成一、房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵一、房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵7.影響房地產(chǎn)價格的因素個別因素：房地產(chǎn)本身的狀況區(qū)域因素：不同區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的完備度一般因素：經(jīng)濟發(fā)展水平、人口規(guī)模和素質(zhì)、城市化水平、稅負(fù)、金融政策、房地產(chǎn)制度及政策等一、房地產(chǎn)及其價格內(nèi)涵8.房地產(chǎn)價格的類型房地產(chǎn)價格類型土地使用權(quán)價格樓面地價基準(zhǔn)地價商品房價格經(jīng)濟適用房價格……二、房地產(chǎn)評估方法1.成本法MV=LV+BV=LV+(RC-D)（1）建筑物重置成本RC的估算建筑物重置成本RC重置核算法單位比較法價格指數(shù)調(diào)整法二、房地產(chǎn)評估方法1.成本法

某400㎡獨戶式住宅重置成本的單位比較法評估可比較單位重置成本1800元/建筑平方米評估對象建筑物的規(guī)模及形狀修正系數(shù)1.05基本總成本400平方米×1.05×1800元/平方米=75.6萬元加其它修正項目(空調(diào)、廚房設(shè)備)1.2萬元加車庫及院落開發(fā)成本2萬元建筑物重置成本78.8萬元土地續(xù)期二、房地產(chǎn)評估方法1.成本法（2）貶值（D）的評估貶值額=（RC-殘值）×（建筑物已使用年限÷總經(jīng)濟使用年限）建筑物已使用年限建筑物剩余經(jīng)濟年限土地已使用年限土地剩余使用年限二、房地產(chǎn)評估方法1.成本法（3）地價（LV）的評估用市場比較法、收益法、類似房地產(chǎn)交易價格的建筑成本扣除法求得。基準(zhǔn)地價修正法成本逼近法：地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益

二、房地產(chǎn)評估方法2.收益法收益法在房地產(chǎn)評估中較常用的公式有：P=a[1-1/(1+r)n]/r其中，a為每年不變的凈收益，r為折現(xiàn)率，n為預(yù)期收益年限。P=a[1-1/(1+r)n]/r+Pn/(1+r)n

其中，Pn

為預(yù)期持有房屋到第n年末時的房屋轉(zhuǎn)售凈值，或者說是預(yù)期在持有期末的房屋轉(zhuǎn)售凈收益。二、房地產(chǎn)評估方法2.收益法（1）凈收益估算凈收益=潛在毛租金收入+其他收入-空置和租金壞賬損失-運營費用=有效毛收入-運營費用=有效毛收入-（維修費+管理費+保險費+稅金）評估市場價值時采用客觀凈收益

二、房地產(chǎn)評估方法2.收益法（2）折現(xiàn)率本質(zhì)上是期望投資報酬率無風(fēng)險報酬率加風(fēng)險報酬率市場比較法P=a[1-1/(1+r)n]/r土地續(xù)期二、房地產(chǎn)評估方法2.收益法折現(xiàn)率不同于資本化率（3）收益期限收益期限具體根據(jù)評估對象在價值時點的剩余經(jīng)濟壽命來確定。建筑物已使用年限建筑物剩余經(jīng)濟年限土地已使用年限土地剩余使用年限建筑物剩余經(jīng)濟年限土地剩余使用年限價值時點二、房地產(chǎn)評估方法3.市場法市場法往往適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較好、有較多交易實例發(fā)生的地區(qū)或房地產(chǎn)類型。市場比較法除了可直接用于評估房地產(chǎn)價格外，還可用于其它評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。（1）收集和選取可比交易實例與評估對象在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處的市場區(qū)域范圍應(yīng)相同；成交日期與價值時點不超過一年；成交價格正常或可以修正為正常價格。二、房地產(chǎn)評估方法3.市場法（2）建立可比基礎(chǔ)（3）進行多方面差異因素修正差異因素修正主要是從交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等四方面進行。在時間修正方面習(xí)慣于把交易案例的交易時間當(dāng)做標(biāo)準(zhǔn)時間，因而把時間修正系數(shù)寫作（）/100。市場公認(rèn)的同類房地產(chǎn)定基價格指數(shù)時，時間修正系數(shù)就是（

）/（

）。二、房地產(chǎn)評估方法3.市場法交易情況修正方面，把評估對象的交易情況作為標(biāo)準(zhǔn)，因而把交易情況修正系數(shù)寫作100/（

）。非正常交易情況概括起來有：1）有利害關(guān)系人之間的交易。2）急于出售或者急于購買的交易。3）交易雙方或者一方有特別動機或特別偏好的交易。4）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。5）特殊方式的交易。6）交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。譬如有買賣雙方在合同中約定，賣方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅率為8%的稅負(fù)全部由買方負(fù)擔(dān)。交易價格相對正常價格就偏低8%，稅負(fù)非正常負(fù)擔(dān)導(dǎo)致的交易情況修正系數(shù)為100/92。二、房地產(chǎn)評估方法3.市場法區(qū)域因素和個別因素修正方面，也往往把評估對象的區(qū)域因素及個別因素狀況作為標(biāo)準(zhǔn)，因而這兩方面的因素修正系數(shù)也寫作100/（

）。這兩方面因素里面又細(xì)分為多個子因素，有些子因素修正是交易實例和評估對象的直接比較，通常修正系數(shù)為100/（

）；而有些子因素評價有統(tǒng)一客觀的評價標(biāo)準(zhǔn)，因而是兩者之間在某個子因素方面的間接比較，修正系數(shù)就是（

）/（

）。二、房地產(chǎn)評估方法3.市場法評估對象優(yōu)于可比實例10%，則確定修正系數(shù)為110/100，可比實例優(yōu)于評估對象10%，則確定修正系數(shù)為100/110。進行因素修正時，各單項因素修正幅度一般不宜超過20%。（4）確定市場法評估結(jié)果每一實例修正結(jié)果的綜合修正幅度不宜超過30%。修正后得到的最高價與最低價之比不宜大于1.2。將修正后的結(jié)果進行算數(shù)平均或加權(quán)平均，得到市場法評估結(jié)果。二、房地產(chǎn)評估方法4.假設(shè)開發(fā)法基本理論依據(jù)是古典經(jīng)濟學(xué)的地租剩余理論?；竟綖椋捍婪康禺a(chǎn)的價值=待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)完成后的價值-續(xù)建開發(fā)成本及管理費用-續(xù)建投資利息及利潤-開發(fā)完成后項目的銷售稅、費-購買待估房地產(chǎn)的稅費運用假設(shè)開發(fā)法應(yīng)把握評估對象在開發(fā)投資前后的狀態(tài)，以及開發(fā)后房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。1）調(diào)查基本情況基礎(chǔ)上分析最佳開發(fā)利用方式；2）估計開發(fā)周期；3）預(yù)測開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值；4）估算開發(fā)成本、利息利潤、稅費等等各項投資成本。二、房地產(chǎn)評估方法4.假設(shè)開發(fā)法在完成公式中的各項參數(shù)估算后，進行具體的計算。具體計算時，也可以考慮運用折現(xiàn)方法，將預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本及管理費、銷售有關(guān)的稅及費用等參數(shù)估算結(jié)果，折現(xiàn)到價值時點或者說評估基準(zhǔn)日的價值，而投資利息及開發(fā)投資利潤不再進行單獨估算和扣減。靜態(tài)法和動態(tài)法，二者在本質(zhì)上都考慮了貨幣時間價值，無非是對貨幣時間價值的考慮方式不同，一個是通過利息利潤估算考慮貨幣時間價值，一個是用折現(xiàn)率來考慮貨幣時間價值。無形資產(chǎn)評估《資產(chǎn)評估》第五章無形資產(chǎn)評估概述無形資產(chǎn)評估的收益法無形資產(chǎn)評估的成本法專利權(quán)和非專利技術(shù)的評估商標(biāo)權(quán)的評估商譽的評估本章內(nèi)容第一節(jié)無形資產(chǎn)評估概述一、無形資產(chǎn)的定義無形資產(chǎn)，是指特定主體擁有或者控制的，不具有實物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用并且能帶來經(jīng)濟利益的資源。（《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》）具體包括專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、商譽等二、無形資產(chǎn)的特點非實體性沒有實物形態(tài)，卻又依托于一定的實體，如土地使用權(quán)依托于土地，商譽與企業(yè)的整體資產(chǎn)，專有技術(shù)要通過工藝、配方、生產(chǎn)線來實現(xiàn)等價值形成的積累性無形資產(chǎn)的形成一般來源于長期的研究開發(fā)或生產(chǎn)經(jīng)營活動的積累開發(fā)成本界定的復(fù)雜性（如商標(biāo)權(quán)）價值的較大不確定性無形資產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟效益具有不確定性，受技術(shù)發(fā)展、政策變化、市場競爭等因素的影響更大三、無形資產(chǎn)的分類按取得渠道：外購無形資產(chǎn)和自創(chuàng)無形資產(chǎn)；按法律保護情況：法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)；按可辨識程度：可辨認(rèn)無形資產(chǎn)和不可辨認(rèn)無形資產(chǎn)；其中，可辨認(rèn)無形資產(chǎn)包括知識產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)，以及其他無形資產(chǎn)。知識產(chǎn)權(quán)包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等，專有技術(shù)包括商業(yè)秘密和技術(shù)訣竅等。不可辨認(rèn)無形資產(chǎn)只包括商譽。四、無形資產(chǎn)的價值影響因素開發(fā)（取得）成本：創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護成本、發(fā)行推廣成本等產(chǎn)生追加利潤的能力（獲利能力）技術(shù)成熟程度剩余經(jīng)濟使用年限：