航天國際中心項(xiàng)目市場調(diào)研及定位報(bào)告

航天國際中心工程市場調(diào)研與戰(zhàn)略定位報(bào)告城市策略地產(chǎn)謹(jǐn)呈：深圳市航天高科技投資管理1工程根本情況工程指標(biāo)工程位置：南山中心區(qū)東填海區(qū)北部，后海濱路與海德三路交匯處東北角用地性質(zhì)：商業(yè)性辦公用地用地面積：10458.44㎡建筑面積：150000㎡商業(yè)性辦公120000㎡商業(yè)30000㎡容積率：14.34覆蓋率：80%建筑高度：大于90米且小于300米停車位：960輛深圳南山后海片區(qū)

南臨聯(lián)檢大樓東臨內(nèi)湖公園本項(xiàng)目聯(lián)檢大樓后海商務(wù)中心區(qū)南臨后海高尚居住區(qū)2目標(biāo)界定品牌目標(biāo)建立項(xiàng)目的高端形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值,從而提升發(fā)展商的品牌目標(biāo)價(jià)值目標(biāo)控制市場風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目成功，實(shí)現(xiàn)高收益率，部分穩(wěn)健銷售，回籠資金城市策略認(rèn)為要實(shí)現(xiàn)本工程價(jià)值，必須實(shí)現(xiàn)以下兩個(gè)目標(biāo)：3工程開展思路未確定工程做什么未確定工程怎么做未確定工程在市場中的位置和我們努力的方向怎樣構(gòu)建工程產(chǎn)品鏈及價(jià)值附加工程的產(chǎn)品定位、形象定位、客戶定位現(xiàn)階段須解決的主要問題本次報(bào)告的需要解決核心問題4思維1開展方向選擇正確的道路工程屬性開發(fā)方向5珠三角經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈深港橋頭堡深圳灣唯一濱海金融區(qū)黃金走廊、核心地段口岸商務(wù)中心三橫五縱、拉近城市地鐵二號(hào)線工程的屬性界定：都市中心的城市綜合體〞“工程印象工程關(guān)鍵詞:15萬建面規(guī)模容積率14.34甲級(jí)寫字樓3萬平米商業(yè)該片區(qū)首個(gè)工程南北雙地塊濱海景觀海岸城、保利、天利成熟商務(wù)群6

城市綜合體成功開展的四種模式模式1均衡開展代表案例香港太古廣場模式3以酒店為核心功能模式4以商業(yè)為核心功能代表案例深圳華潤中心15萬以上建面/CBD/超高層建筑/國際財(cái)團(tuán)/超甲級(jí)寫字樓實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升

模式2以寫字樓為核心功能代表案例北京華貿(mào)中心、廣州中信廣場成功關(guān)鍵點(diǎn)：15萬以上建面/金融商貿(mào)區(qū)/頂級(jí)業(yè)態(tài)/依托商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升成功關(guān)鍵點(diǎn)：15萬以上建面/旅游勝地/特定圈層/頂級(jí)管理/寫字樓依托酒店實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升

成功關(guān)鍵點(diǎn)：成功關(guān)鍵點(diǎn)：15萬以上建面/CBD/高融合性建筑群/各項(xiàng)功能相互依賴存在模式4以商業(yè)為核心功能的開展模式模式1均衡開展的模式模式3以酒店為核心功能的開展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShopping模式2以寫字樓為核心功能的開展模式Complex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping本工程適用開展模式——模式1：均衡開展模式2：以寫字樓為核心本工程以寫字樓用地為主，60%不能進(jìn)入市場銷售，資金壓力較大，因此不適合再開發(fā)酒店；工程商業(yè)規(guī)模不大，且不在核心商圈，所以也不適合以商業(yè)為核心功能，因此以下僅重點(diǎn)分析模式1和模式2的可行性和與工程的匹配度。于是針對(duì)兩種開展模式，我們提出本工程的設(shè)想?A＆B9A航天·國際中心——現(xiàn)代未來式科技化生活趨勢的倡導(dǎo)者HOPSA中的都市中心，科技化、智能化生活的先驅(qū)城市不可缺的有機(jī)局部〔辦公+公寓+商業(yè)〕10航天.雙子星地標(biāo)性的雙塔形象——城市的、中心的、航天商務(wù)的引擎B——吸引眼球的城市坐標(biāo)〔雙棟寫字樓〕11戰(zhàn)略方向選擇：AorB?大勢研判市場分析工程分析案例借鑒策略分析工程定位確定AorB12視野2大勢研判走在正確的道路上城市開展區(qū)域開展13一個(gè)城市競爭力的大小直接決定了這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活力和繁榮程度……大家都學(xué)會(huì)了把城市當(dāng)品牌來看，競相創(chuàng)造城市新名片，無論新城、老城，還是受傷的城市。以城市的視角，重新審視工程的意義。關(guān)鍵詞：KeyWords建設(shè)可持續(xù)開展的全球先鋒城市與香港共建國際都會(huì)深圳未來中心在哪里創(chuàng)立“差異化〞的城市空間南北貫穿、西聯(lián)東拓、中心強(qiáng)化、兩翼伸展深圳漸進(jìn)式轉(zhuǎn)型三部曲實(shí)現(xiàn)人口規(guī)模適度控制?深圳2030城市開展策略?深圳開展目標(biāo)是“建設(shè)可持續(xù)開展的全球先鋒城市〞。關(guān)鍵詞1：?深圳2030城市開展策略?建設(shè)可持續(xù)開展的全球先鋒城市，與香港共建國際都會(huì)15關(guān)鍵詞2：深圳灣濱海金融區(qū)，未來泛珠三角的經(jīng)濟(jì)中心深圳灣濱海金融區(qū)的意義是更廣、更大范圍的一個(gè)泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)概念。深圳灣濱海金融區(qū)將在深圳西部建一個(gè)泛珠三角區(qū)域概念的經(jīng)濟(jì)中心、效勞業(yè)中心，與現(xiàn)在福田中心區(qū)是深圳城市的行政中心、經(jīng)濟(jì)中心和文化中心，形成“雙中心區(qū)〞。16國際視角：聚焦頂級(jí)城市中心芝加哥、紐約、東京、香港、新加坡等國際大都市，都是在做“海邊的文章〞。17全球頂級(jí)國際都會(huì)中心商務(wù)物業(yè)特征:高品質(zhì)|城市符號(hào)|高科技化、智能化的商務(wù)集約體功能混合活潑城市生活商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、購物、休閑娛樂、居住等為一體，功能多元化；交通、生活配套方便；信息化、高智能、科技化、自動(dòng)化規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要求較高，普遍以國際精英團(tuán)隊(duì)打造強(qiáng)制性的城市符號(hào)感、標(biāo)識(shí)感城市標(biāo)識(shí)感強(qiáng)；位于昭示性極強(qiáng)位置；彰顯個(gè)性、極具城市符號(hào)感；城市頂級(jí)建筑集中，成為城市的代言城市儀式的舉辦地；國際化、高品質(zhì)的效勞標(biāo)準(zhǔn)18以全球化視角——本工程開展趨勢：建立“城市符號(hào)感，代言城市〞領(lǐng)先科技化的商務(wù)集約體2030年的深圳，是芝加哥，是紐約，是香港。深圳，全球頂級(jí)濱海城市之一，工程的站位一定要符合國際視野。建立城市符號(hào)感，代言城市的科技商務(wù)集約體，不是單一的物業(yè)類型，而是一站式科技化的商務(wù)綜合體，作為雙中心重要區(qū)位的第一個(gè)工程，具有不可推卸的責(zé)任。工程的城市站位19@前身——2002年郊區(qū)、高價(jià)驅(qū)趕、小白領(lǐng)、工廠、雜亂、舊城、待改造@今世2002-2007年科技園(南硅谷)、產(chǎn)業(yè)化、孵化園、創(chuàng)意基地、中產(chǎn)階級(jí)……@2021年開始的華美變身深港橋頭堡、珠三角經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈、國際的、時(shí)尚的……蛇口西站蛇口客運(yùn)站海上世界招商?hào)|路工業(yè)八路登良路南山商業(yè)中心科技園沙河?xùn)|路世界之窗南山時(shí)代烙印METROPOLIS審視南山20南山，何以突圍？區(qū)域價(jià)值迅速放大〔灣區(qū)/濱?！矦羅湖口岸：“速度深圳〞“口岸經(jīng)濟(jì)〞@地王、華強(qiáng)北商圈：“全國金融中心〞“地王地標(biāo)〞@福田中心區(qū)：“城市心臟〞“總部經(jīng)濟(jì)〞@華僑城＼紅樹灣:“實(shí)力、時(shí)尚〞METROPOLIS審視南山21深圳灣金融商務(wù)區(qū)崛起，形成了完整的深圳“城市商務(wù)軸〞南山，從來不是深圳的中心，深圳灣金融商務(wù)區(qū)的崛起，將使南山與福田、寶安的中心區(qū)一起，形成商務(wù)軸，成為深圳商務(wù)開展的“十年一線〞。南山羅湖中心西區(qū)深圳CBD寶安22后海填海區(qū)被稱為“深圳灣金融商務(wù)區(qū)〞，是繼福田CBD后的深圳又一中心后海填海區(qū)、蛇口東填海區(qū)分別以科苑大道為界，分為東區(qū)、西區(qū)。后海填海區(qū)東區(qū)：高規(guī)格規(guī)劃的深圳灣體育中心、內(nèi)灣公園、深圳歌劇院、標(biāo)志性酒店等。蛇口填海區(qū)東區(qū)：口岸區(qū)后海填海區(qū)西區(qū)〔工程所在區(qū)域〕

深圳灣濱海金融區(qū)，延伸南山文化商業(yè)中心核心區(qū)的金融商務(wù)功能。蛇口東填海區(qū)西區(qū)：規(guī)劃建筑面積136萬平方米的住宅區(qū)。23深圳灣金融商務(wù)區(qū)總建筑面積327萬平方米，其中包括：辦公類建筑面積142萬平方米，商業(yè)效勞業(yè)建筑面積68萬平方米；公寓類建筑面積50萬平方米。后海填海區(qū)：多用途復(fù)合型功能的新城市中心區(qū)開發(fā)模式，形式商務(wù)集群

規(guī)劃總占地面積2.5平方公里，其中城市建設(shè)開發(fā)用地約占1.48平方公里。土地功能使用方面，后海填海區(qū)積極提倡多用途復(fù)合型功能，充分兼容中心區(qū)的各種土地使用功能。24蛇口東填海區(qū)西區(qū)規(guī)劃為超百萬平米的居住用地，將成為深圳新崛起豪宅板塊，極大的增加財(cái)富階層和提高物業(yè)價(jià)值蛇口東填海區(qū)總用地面積315.41公頃，規(guī)劃總居住人口5萬人，共分為20個(gè)地塊。西區(qū)規(guī)劃為超過百萬平方米的居住用地；東區(qū)為口岸區(qū)。蛇口東填海區(qū)西側(cè)的澳城、后海公館等住宅工程，2007年銷售；其他蛇口東填海區(qū)待建的三湘、寶能、卓越維港等工程，均規(guī)劃為豪宅。

蛇口東填海區(qū)，將成為深圳一個(gè)新崛起的豪宅板塊。上圖：卓越維港以下圖：澳城252021-2021年左右綜合質(zhì)素極高的國際濱海都市中心逐步形成。將云集高端居住人群、高端商務(wù)人群、高支付力旅客，商務(wù)辦公和居住需求得到進(jìn)一步放大南山文化商業(yè)中心核心區(qū)域，規(guī)劃功能為含寫字樓、商業(yè)、酒店、劇院、博物館為一體的商務(wù)區(qū)，未來還將有標(biāo)志性的超高層建筑。蛇口東填海區(qū)西區(qū)規(guī)劃為超過百萬平方米的居住用地，配以學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，規(guī)劃居住人口5萬人。海景酒店，濱水娛樂公園、游樂設(shè)施。水域面積為25公頃內(nèi)灣公園占地0.7平方公里。戶外劇院，亭子，正式花園，可作婚慶、典禮、展覽、會(huì)議。深圳灣體育中心規(guī)劃面積為307740.63平方米，總建筑面積約15萬平方米，方案于2021年建成，將承擔(dān)第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)局部工程賽事。15KM濱海休閑帶

由濱海大道南側(cè)的紅樹林保護(hù)區(qū)，經(jīng)西部通道跨海大橋西側(cè)到蛇口。蛇口東填海區(qū)東區(qū)：口岸區(qū)蛇口東填海區(qū)西區(qū)：高端居住區(qū)內(nèi)灣公園口岸物流區(qū)以及口岸綜合效勞區(qū)；出入關(guān)通道、深、港聯(lián)檢大樓。26

凱賓斯基酒店海岸城天利中央廣場保利文化廣場保利劇院超高層寫字樓

327萬㎡商務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)配套，大牌云集：本工程何以突圍——

形成差異化、獨(dú)立化、專屬化的商務(wù)綜合體，才不會(huì)成為大牌綜合體的泛邊緣化的附屬品核心區(qū)天利中央海岸城購物中心保利文化廣場建成區(qū)海岸城、保利文化中心、天利的商業(yè)構(gòu)成的商務(wù)、商業(yè)航母，已了沉淀了大量商務(wù)、特別是商業(yè)需求，定位趨同現(xiàn)象；27以國際都市化視角——本工程開展趨勢：引領(lǐng)國際商務(wù)需求，形成具有專屬價(jià)值的多元化綜合體差異化競爭才能以小博大：我們不是海岸城市，不是保利廣場，更不是泛邊緣……我們是專屬的商務(wù)單元體，是該片區(qū)國際化的先鋒工程的站位一定要具備自有的專屬性特色，而不趨同于區(qū)域內(nèi)的其他商務(wù)綜合體。工程的區(qū)域站位28大勢研判市場分析工程分析案例借鑒策略分析工程定位確定AorB29宏觀分析30

寫字樓市場政策背景之金融政策央行進(jìn)一步緊縮貨幣政策，07年內(nèi)共6次加息，多輪加息后的累加作用促使寫字樓持有本錢增加，對(duì)寫字樓貸款投資行為起到一定抑制作用。金融政策之二貸款從嚴(yán)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理從嚴(yán)，增大寫字樓投資的購置和持有持有，但在有效抑制投資行為的同時(shí)，亦造成大批購置物業(yè)自用的企業(yè)因門檻提高而放棄購置，07年10月開始，寫字樓市場短期內(nèi)成交迅速萎縮；同時(shí)，按揭放款條件導(dǎo)致的匯款時(shí)間延長對(duì)開展商的資金實(shí)力和營銷能力提出更高要求。金融政策之一加息

A金融政策城策觀點(diǎn)：加息、貸款從嚴(yán)等政策對(duì)寫字樓市場的影響較大31寫字樓市場政策背景之交易環(huán)節(jié)政策交易環(huán)節(jié)政策之一限外令“限外令〞的出臺(tái)，提高了房地產(chǎn)市場外資進(jìn)入門檻，局部外資投資寫字樓的置業(yè)需求受到一定程度的限制，但一批缺有自由需求的外資企業(yè)，因購置套數(shù)的限制，可購置面積無法到達(dá)辦公面積的要求，甚至無法購置。交易環(huán)節(jié)政策之二商品房交易標(biāo)準(zhǔn)商品房交易標(biāo)準(zhǔn)的頻繁出臺(tái)，交易環(huán)節(jié)受到重點(diǎn)監(jiān)管，寫字樓交易制度也將日益標(biāo)準(zhǔn)。

交易環(huán)節(jié)政策B城策觀點(diǎn)：限外令及交易的日益標(biāo)準(zhǔn)，將對(duì)本工程寫字樓物業(yè)銷售帶來一定的影響32寫字樓市場政策背景之稅收政策稅收政策之土地增值稅土地增值稅促使局部寫字樓開發(fā)企業(yè)由物業(yè)出售轉(zhuǎn)換為持有租賃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種經(jīng)營形式。自2007年2月1日起，開始向房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅。土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進(jìn)行清算，包括房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)工程；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下將增收30%-60%不等的稅費(fèi)。由于寫字樓物業(yè)屬于可持有租賃物業(yè)，另外，該稅種并未涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓帶來的企業(yè)收益范疇，對(duì)于局部資金壓力不打的寫字樓開發(fā)企業(yè)，該稅種的征收，預(yù)計(jì)將促使其轉(zhuǎn)換經(jīng)營方式，由出售改為持有租賃或局部股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種經(jīng)營模式。

稅收政策C33

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)D南山未來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變方向，摘自南山區(qū)政府工作報(bào)告34?國家統(tǒng)計(jì)局利用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型做出預(yù)測：“十一五〞〔2006-2021〕期間，中國GDP年均增長率將到達(dá)8％左右?高盛、摩根將中國2021年GDP增幅預(yù)期自先前的10.0%調(diào)高至10.9%2021年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)設(shè)定為8%〔已經(jīng)連續(xù)4年目標(biāo)8%),實(shí)際值連續(xù)4年超過9.5%,平均10.28%利好因素未來2-3年中國經(jīng)濟(jì)依然持續(xù)快速開展，支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定開展

經(jīng)濟(jì)環(huán)境E35觀點(diǎn)3市場分析謀在正確的趨勢上寫字樓市場商務(wù)公寓市場商業(yè)市場客戶開展趨勢36全國主要城市寫字樓市場趨勢分析37O7年上海寫字樓高租金、低空置率表現(xiàn)出寫字樓市場的強(qiáng)勁需求在人民幣升值的影響下，2007年總體寫字樓租金指數(shù)增長了12.3%，其中中央商務(wù)區(qū)指數(shù)上漲13.8%，非中心商務(wù)區(qū)指數(shù)上漲10.0%，浦東中央商務(wù)區(qū)的上漲尤為顯著，到達(dá)17.4%。整體空置率自三極度以來小幅上升，但新增供給仍不滿足市場需求，從而使空置率保持在較低水平3.8%；2007年總吸納量為335000平米，超出供給量23%，雖然供給量在過去兩年始終較低，但在2021年會(huì)有大體量寫字樓滿足市場需求。38上海08年寫字樓趨勢供給方面為滿足市場多寫字樓的強(qiáng)烈需求，有100多萬平米的寫字樓供給入市，體量大，市場活潑。需求方面租金方面由于未來市場表達(dá)的強(qiáng)勁需求，租金水平也會(huì)不斷地攀升?？罩寐史矫?8年寫字樓大體量供給對(duì)空置率影響較小。存在大批客戶對(duì)寫字樓的剛性需求，消化速度以及入住率較高，因此空置率依然會(huì)保持較低水平。392021年北京寫字樓市場新增供給量巨大40甲級(jí)寫字樓租金將適度提高4108年甲級(jí)寫字樓供需趨勢供給方面伴隨八個(gè)工程的入市，2021年第二季度將出現(xiàn)供給頂峰，到達(dá)559583平米；需求方面強(qiáng)筋的經(jīng)濟(jì)增長勢頭帶動(dòng)人均國民收入水平的增長和世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易組織成員的參與促進(jìn)更多的擴(kuò)國公司和國內(nèi)企業(yè)，特別是現(xiàn)代效勞行業(yè)在未來建立新公司并擴(kuò)充業(yè)務(wù)；大批擴(kuò)過銀行和金融機(jī)構(gòu)在完成當(dāng)?shù)厥召徍?，在京擴(kuò)充其業(yè)務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在京設(shè)立總部，隨著人民幣業(yè)務(wù)的開展，跨國銀行及其先關(guān)金融機(jī)構(gòu)成為甲級(jí)寫字樓的主力客戶空置率方面重組的供給五一給市場總空置率帶來一定的壓力。特別是中央商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)空置率在整個(gè)2021年隨著供給量的增長而增長。租金方面由于未來市場表達(dá)的強(qiáng)勁需求，預(yù)計(jì)2021年奧運(yùn)會(huì)之租金水平仍然保持上升趨勢。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后預(yù)測由于2021年后，有限的工程上市〔尤其是甲級(jí)寫字樓，預(yù)計(jì)租金水平和售價(jià)將有一定的回落。〕42典型甲級(jí)寫字樓展示43典型甲級(jí)寫字樓展示44典型甲級(jí)寫字樓展示45主要城市市場分析總結(jié)從大勢看從北京、上海兩個(gè)商務(wù)成熟城市寫字樓形勢，了解08年寫字樓市場需求旺盛，無論價(jià)格與租金都在不斷的攀升，深圳的寫字樓市場在回歸理性的同時(shí)也在穩(wěn)步的前進(jìn)。從局部看“多中心〞開展思路使得深圳的商務(wù)中心逐漸西移，中心西區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)成為商務(wù)辦公的熱點(diǎn)區(qū)域，但相比南山區(qū)寫字樓市場價(jià)值凸顯，開展前景良好。城策觀點(diǎn)：相比北京、上海高檔寫字樓售價(jià)3.5～5萬元/㎡、租金150～230元/㎡.月，深圳〔特別是南山區(qū)〕寫字樓的售價(jià)和租金有較大的上升空間。46深圳寫字樓市場2007年總結(jié)及趨勢分析47自2004年起深圳寫字樓市場呈現(xiàn)出整體放量逐年增加，消化量平穩(wěn)上升，空置面積持續(xù)下降，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)四大規(guī)律。深圳寫字樓市場歷年供需關(guān)系010203040506070199819992000200120022003200420052006銷售面積批準(zhǔn)預(yù)售空置面積深圳寫字樓市場歷年銷售量與價(jià)格變化42.14715.727.515800124911001611061051015202530354045502003200420052006020004000600080001000012000140001600018000銷售面積(單位：萬平米)均價(jià)（單位：元）數(shù)據(jù)來源：城市策略寫字樓專業(yè)數(shù)據(jù)庫深圳寫字樓市場從04年開始進(jìn)入快速開展期，整體開展形勢良好

寫字樓開展趨勢A48

2007深圳寫字樓市場穩(wěn)步開展，上半年市場價(jià)格出現(xiàn)“跳躍式攀升〞備注：藍(lán)色局部為只租不售工程現(xiàn)代國際財(cái)富大廈中心區(qū)價(jià)格25000元/m230000元/m223000元/m2

34000元/m226000元/m2

39000元/m2萬軒國際聯(lián)泰大廈中心西區(qū)價(jià)格18000元/m220000元/m219000元/m221000元/m2數(shù)據(jù)來源：城市策略寫字樓專業(yè)數(shù)據(jù)庫A寫字樓開展趨勢49

200620072008200939.8萬m242.2萬m2138萬m2年度推售量2021-2021年，深圳寫字樓的推售量與07年相比增幅達(dá)68%。2021-2021寫字樓市場將進(jìn)入高速開展期,寫字樓的盈利模式也發(fā)生了巨大變化，由銷售轉(zhuǎn)向持有A寫字樓開展趨勢50

受政策影響小、價(jià)格跳躍式增長、未來供給量增大、小面積單位相對(duì)暢銷價(jià)格出現(xiàn)跳躍式增長，07年上半年市場均價(jià)與06年相比，漲幅到達(dá)54.6%；整體供給量大幅上升，08-09年市場供給與07年相比增長68%；08年上半年存在市場空檔，下半年市場出現(xiàn)井噴；銷售情況：小面積單位相對(duì)暢銷。3540002790013798071243702050001401920100000200000300000400000中心區(qū)中心西南山寶安羅湖華強(qiáng)北2021上半年高端深圳寫字供給量A寫字樓開展趨勢51數(shù)據(jù)來源：城市策略寫字樓專業(yè)數(shù)據(jù)庫←深圳寫字樓價(jià)格與一線城市相比差距明顯，仍未表達(dá)實(shí)際價(jià)值?！钲趯懽謽桥c住宅價(jià)格倒掛,不符合常規(guī)物業(yè)價(jià)值體系。2.8

A寫字樓開展趨勢海岸城西：2.8萬元/平米寫字樓價(jià)格代表城市競爭力，深圳經(jīng)濟(jì)快速開展為寫字樓價(jià)格拔升提供有力支撐，我們擁有廣闊的價(jià)格空間價(jià)格趨勢52

A寫字樓開展趨勢根據(jù)跟蹤調(diào)查結(jié)果顯示，深圳寫字樓租金一直都呈上漲趨勢，且南山中心區(qū)漲幅最大除南山中心區(qū)〔18.82%〕、中心西區(qū)〔0.98%〕處于最高和最低增幅位置外，福田中心區(qū)和羅湖〔乙級(jí)〕寫字樓的租金同比增幅分別為6.95%和5.4%，位列第二和第三位。隨著深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和調(diào)整，越來越多的企業(yè)逐漸興起，帶來了更多的寫字樓需求，帶動(dòng)了寫字樓租金的不斷上揚(yáng)，深圳寫字樓市場租金與北京、上海等仍有一定的差距，預(yù)計(jì)未來幾年寫字樓租金仍然保持增長態(tài)勢；“漲〞是主旋律南山中心區(qū)漲幅最大租金趨勢預(yù)計(jì)南山寫字樓在經(jīng)過調(diào)整開展后，租金仍呈現(xiàn)震蕩上漲的趨勢，將保持每年8%左右的漲幅數(shù)據(jù)來源：城市策略寫字樓專業(yè)數(shù)據(jù)庫5307年辦公物業(yè)集中分布在中心區(qū)、南山等地區(qū)，總面積達(dá)438922平方米07年新推出辦公物業(yè)一覽表

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)54與歷年辦公物業(yè)的出售量相比，07年辦公物業(yè)出售體量下滑明顯從歷年深圳寫字樓市場新增供給情況看，自2002年后，深圳寫字樓供給量穩(wěn)步放大，整體市場呈現(xiàn)不斷繁榮的態(tài)勢，并在05年到達(dá)頂峰。由于07年市場政策環(huán)境多變，客戶觀望情緒漸濃，市場成交受到一定影響，致使許多原方案在07年下半年入市的工程推遲面市，新推售量較往年明顯下降。但由于高端寫字樓市場只租不售工程的迅速開展與集中面市，07年深圳寫字樓市場整體新增供給量依然保持高位運(yùn)作，例如：中心區(qū)嘉里建設(shè)廣場、星河開展中心，共計(jì)租賃面積達(dá)11.3萬平方米。辦公物業(yè)供給量的比照以及出租比例上升，預(yù)示著深圳的辦公物業(yè)朝著“只租不售，單一業(yè)權(quán)〞的趨勢開展。

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)55從各區(qū)寫字樓市場供給比較看，南山寫字樓市場與中心區(qū)并駕齊驅(qū)，充分表達(dá)深圳多中心商務(wù)組團(tuán)開展態(tài)勢。2007年深圳寫字樓市場共新增推售工程14個(gè)，中心區(qū)3個(gè)，中心西區(qū)2個(gè),南山區(qū)5個(gè),其他4個(gè);某一片區(qū)在一年內(nèi)新推售的寫字樓工程個(gè)數(shù)在一定程度上反映該片區(qū)該年的寫字樓市場活潑程度，南山寫字樓工程的突增，有趕超中區(qū)的趨勢，說明南山區(qū)寫字樓市場的需求旺盛。城策觀點(diǎn)：南山區(qū)在政府規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)支撐以及本身相繼進(jìn)入快速開展期等多方面因素的共同作用下，市場活潑度快速提升，成為不亞于中心區(qū)、中心西區(qū)的寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域。

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)56各區(qū)新增寫字樓供給量的比較，充分驗(yàn)證了多中心共同開展的良好態(tài)勢從福田區(qū)“一支獨(dú)秀〞逐步轉(zhuǎn)化為各片區(qū)共同開展，07年各片區(qū)新增供給量相較于06年進(jìn)一步均衡化。中心區(qū)經(jīng)歷05、06年集中放量后，在07年新增供給量進(jìn)一步減小，且多采取租賃形式，片區(qū)供給量占全市份額同比下降15%；中心西區(qū)在07年，萬軒國際、金運(yùn)世紀(jì)，共計(jì)推出辦公面積約7.88萬平米；南山區(qū)除了進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)文化中心區(qū)內(nèi)高端寫字樓的開發(fā)外，在深圳路沿線及片區(qū)主干道沿線多點(diǎn)開展中檔商務(wù)辦公物業(yè)，滿足區(qū)內(nèi)成長型企業(yè)需求，07年比06年供給量提升85%。城策觀點(diǎn)：07年深圳寫字樓市場各片區(qū)共同開展的趨勢明顯，南山區(qū)、中心西區(qū)所占市場份額大幅提升，與中心區(qū)的差距進(jìn)一步縮小。

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)572007年深圳寫字樓市場銷售面積總計(jì)約26.5萬平米，成交均價(jià)23241元/平米07年深圳寫字樓市場在售寫字樓(存量)銷售數(shù)據(jù)

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)58在各區(qū)的寫字樓銷售以及價(jià)格比較中，中心西區(qū)和南山區(qū)價(jià)值凸顯，寫字樓供需較旺區(qū)域吸納率年份區(qū)域吸納率年份區(qū)域吸納率年份各區(qū)吸納率分析中心區(qū)：07年中心區(qū)市場在售寫字樓面積〔含存量〕共計(jì)19.94萬平米，全年實(shí)現(xiàn)銷售面積約9.87萬瓶米，片區(qū)吸納率約為49.5%，同比06年下降8.9%。中心西區(qū)：07年中心西區(qū)共推售寫字樓面積約9.51萬平米，當(dāng)年銷售8.01萬平米，片區(qū)吸納率84.0%，同比06年呈現(xiàn)一定程度的增長；南山區(qū)：07年寫字樓在售面積共計(jì)10.67萬平米，全年實(shí)現(xiàn)銷售面積約6.69萬平米，片區(qū)吸納率約為62.7%，同比下降33%。但是南山依然保持良好的市場態(tài)勢，各工程銷售速度正常，例如：海岸城西座在多輪政策調(diào)控的壓力下，以均價(jià)3萬元/㎡的片區(qū)突破價(jià)格，在淡市下5個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)62%的銷售率。

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)5907年下半年寫字樓購置客戶中，自用比例提升，投資客戶明顯減少上半年完全自用客戶比例占一半，投資客占據(jù)較大比例，下半年受政策影響，投資客數(shù)量明顯減少，市場根本以自用客為主流。上半年寫字樓價(jià)格的瘋漲，吸引了很多的投資客關(guān)注寫字樓市場，但是下半年，由于政策對(duì)投資行為的抑制，大幅提升投資本錢，投資客戶數(shù)量明顯減少，大約縮減一成，而自用客戶的剛性需求受市場及政策的影響相對(duì)較少，成為下半年支撐市場的主體。

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)60寫字樓客戶類型中，繼續(xù)以私營企業(yè)為主，外資企業(yè)以及個(gè)人投資寫字樓數(shù)量下降2007年寫字樓客戶類型分析圖伴隨深圳經(jīng)濟(jì)的整體繁榮和第三產(chǎn)業(yè)的健康開展，以及政府“自主創(chuàng)新〞指導(dǎo)思路的進(jìn)一步落實(shí)，深圳市私營企業(yè)的數(shù)量快速增長，這些新興的私營企業(yè)也引發(fā)了寫字樓的新增需求，成為2007年深圳寫字樓市場的主力客戶，但是外資、中外合資以及國企購置面積相對(duì)較大、購置力槍，可以說是深圳寫字樓市場的高端客戶；此外個(gè)人購置寫字樓那么多為投資客。進(jìn)入07年下半年以后，外資企業(yè)客戶和個(gè)人購置力比例減少，主要是因?yàn)椤跋尥饬瞑暢雠_(tái)，對(duì)外資企業(yè)在深置業(yè)造成一定限制，同時(shí)受相關(guān)金融政策的限制，如：提高首付比例、多套購置提高貸款利率等，個(gè)人投資客亦逐步推出市場。

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)61私營企業(yè)購置客戶，以注冊資本在500萬元以下的中小型企業(yè)為主2007年寫字樓客戶企業(yè)客戶規(guī)模分析圖從2007年全年的情況看，注冊資本在500萬以下的中小型企業(yè)一直都是深圳寫字樓市場主流客戶群體，可以說成長型的中小型企業(yè)對(duì)寫字樓的需求最為旺盛。上半年，注冊資金在500萬以上的企業(yè)大約占32%，下半年那么縮減到14%，這主要是受到政策影響，下半年寫字樓市場步入整固期，資金實(shí)力較強(qiáng)的大型企業(yè)在市場態(tài)勢不明晰的情況下多會(huì)選擇觀望，不會(huì)盲目置業(yè)，而中小企業(yè)由于存在迫切的自用剛性需求，購置行為受市場及政策的影響相對(duì)要小。

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)62客戶的關(guān)注點(diǎn)發(fā)生了變化，07下半年客戶對(duì)首付和首付成數(shù)敏感度有所提升2007年寫字樓客戶關(guān)注點(diǎn)分析圖2007年上半年，在市場前景較好的情況下，客戶除了關(guān)注價(jià)格外〔關(guān)注比例約18%〕，關(guān)注點(diǎn)主要集中在產(chǎn)品因素上，對(duì)寫字樓本身的硬件配置以及區(qū)位的關(guān)注度分別為16%和14%；2007年下半年，受政策調(diào)控影響，市場觀望情緒漸濃，客戶對(duì)寫字樓價(jià)格表現(xiàn)出更高的敏感度，而對(duì)投資回報(bào)的關(guān)注有所下降，這與投資客推出市場有關(guān)；伴隨金融政策緊縮，銀行貸款問題成為決定客戶購置寫字樓的關(guān)鍵因素，此時(shí)客戶對(duì)首付成數(shù)和放貸問題的關(guān)注度也有明顯提高。

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)63三大片區(qū)寫字樓市場小結(jié)總結(jié)：整體市場普遍在下半年受政策調(diào)控影響,在下半年價(jià)格下降,但整體水平在提升,客戶以電子、貿(mào)易、實(shí)業(yè)等中小型企業(yè)為主，自用剛性需求強(qiáng)力，需求面積根本集中在300平米以下。

A深圳寫字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)64

A深圳寫字樓未來開展趨勢深圳市寫字樓未來五年的開展趨勢1、寫字樓集中區(qū)域逐步向西開展寫字樓的開發(fā)熱點(diǎn)總是與整個(gè)城市的開展重心保持一致，并以城市規(guī)劃及根底設(shè)施建設(shè)為前提，隨著深圳經(jīng)濟(jì)的開展重心逐漸西移，深圳寫字樓開發(fā)以人民南為起點(diǎn)，沿深南大道逐漸延伸2、客戶需求不斷提高，高配置、高素質(zhì)的甲級(jí)寫字樓將不斷涌現(xiàn)隨著深圳投資環(huán)境的不斷改善，將會(huì)吸引更多的大型企業(yè)及跨國公司將深圳作為戰(zhàn)略性投資的首選之地，未來高素質(zhì)的純甲級(jí)寫字樓將成為深圳寫字樓市場需求的主流，而早期的低配置、低素質(zhì)的寫字樓將不可防止的面臨租金下滑、空置率升高的為難局面3、寫字樓由銷售轉(zhuǎn)為開發(fā)商持有為主,整層、數(shù)層購置客戶將增多。出于盡早回收資金的考慮，目前深圳市場上的寫字樓大局部都是以出售為主，出售后的物業(yè)存在著許多無法解決的難題，深圳寫字樓市場經(jīng)過多年的開展，目前局部有實(shí)力的開發(fā)商也開始從一個(gè)長線投資的角度出發(fā)，不再拆散出售，而是以長線收租的形式經(jīng)營,如華潤大廈。隨著寫字樓市場的日益成熟，未來將會(huì)有越來越多單一業(yè)主的寫字樓大廈投向市場；65

2021-2021南山高端寫字樓加速放量，首次超越中心區(qū)，甲級(jí)寫字樓為主與目前相比，南山寫字樓市場將進(jìn)入加速開展期，預(yù)計(jì)兩年累計(jì)新推售量首次超越中心區(qū)；2021-2021年南山區(qū)寫字樓推售工程不少于5個(gè)。數(shù)據(jù)來源：城市策略寫字樓專業(yè)數(shù)據(jù)庫3540002790013798071243702050001401920100000200000300000400000中心區(qū)中心西南山寶安羅湖華強(qiáng)北2021-2021年，230萬平米深圳金融商務(wù)區(qū)的開發(fā)，將推動(dòng)南山寫字樓市場在高定位下的持續(xù)開展。南山寫字樓趨勢B66

寫字樓銷售速度因銷售面積、價(jià)格不同而有所差異，小面積單位最為暢銷南山區(qū)06-07年入市工程一覽海岸城東座均價(jià)相對(duì)較低，實(shí)現(xiàn)了較快的銷售；天利一期開展商內(nèi)部消化局部面積后，在市場上繼續(xù)銷售的周期在6個(gè)月；海岸城西座價(jià)格有所提升，但開盤銷售率相對(duì)較低，小面積單位暢銷；小面積單位銷售速度較快，客戶以投資客為主。B南山寫字樓趨勢67

受深圳整體寫字樓價(jià)格攀升及未來新工程入市等因素影響，南山中心區(qū)寫字樓三級(jí)市場價(jià)格迅速拉升06年前南山寫字樓供給量不到7萬平方米，平均每年只供給一個(gè)寫字樓工程，供給十分有限；06年南山中心區(qū)連續(xù)推售海岸城東座、天利中央廣場一期，產(chǎn)品檔次出現(xiàn)明顯提升，均實(shí)現(xiàn)順利銷售；07年南山區(qū)待售工程中除海岸城西座屬于高檔純寫字樓以外，其他工程均屬于中端檔次。08年南山區(qū)在售的高檔寫字樓有海岸城西座和下半年即將入市的天利中央廣場二期。南山中心區(qū)三級(jí)市場現(xiàn)狀2021年2至5月，受深圳市房地產(chǎn)住宅市場低迷的影響，寫字樓成交也呈下降之勢，但南山中心區(qū)寫字樓交易依然較活潑，客戶對(duì)該區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)值潛力比較樂觀。案例：海岸城東座

3月底成交價(jià)格18800元/m24月初成交價(jià)格22000元/m25月初成交價(jià)格24000元/m2 6月放盤價(jià)格25000—26000元/m2，面積集中在100m2左右。數(shù)據(jù)來源：城市策略寫字樓專業(yè)數(shù)據(jù)庫B南山寫字樓趨勢68

租賃情況：以海岸城東座為例，租金在95-120元，與中心區(qū)120-160元相比，存在一定上漲空間目前海岸城東座的租賃報(bào)盤價(jià)格低區(qū)為90元/㎡/月，中高區(qū)為100元/㎡/月。成交價(jià)格在90-120元/㎡/月區(qū)間內(nèi)。此租金與07年初的90元/㎡的均價(jià)有了一定幅度的提高，主要是因?yàn)楸緟^(qū)域的成熟度逐漸提高，預(yù)計(jì)在08年初片區(qū)各商務(wù)、商業(yè)物業(yè)入伙后將得到改善，租金存在一定上漲潛力。

2021年2-6月份南山中心區(qū)二手寫字樓租賃報(bào)盤個(gè)案表B南山寫字樓趨勢69價(jià)格出現(xiàn)跳躍式增長，07年上半年市場均價(jià)與06年相比，漲幅到達(dá)54.6%；整體供給量大幅上升，08-09年市場供給與07年相比增長68%；08年上半年存在市場空檔，下半年市場出現(xiàn)井噴；銷售情況：小面積單位相對(duì)暢銷。整體市場高端寫字樓工程的入市拉動(dòng)三級(jí)市場價(jià)格的快速上揚(yáng)；08年寫字樓市場開始放量，將首次超過中心區(qū)入市工程以甲級(jí)寫字樓為主，片區(qū)辦公物業(yè)檔次得到很大提升；南山市場南山中心區(qū)、填海區(qū)規(guī)?；_發(fā)，高檔次的工程的相繼入市將持續(xù)帶動(dòng)南山寫字樓市場更新?lián)Q代與高速開展，但供給出現(xiàn)井噴，競爭劇烈。寫字樓市場分析小結(jié)70羅湖、福田商務(wù)公寓開展較為成熟，南山商務(wù)公寓市場仍處在起步階段，存在很大市場空缺

商務(wù)公寓市場C羅湖傳統(tǒng)寫字樓區(qū)有局部商務(wù)公寓產(chǎn)品南山商務(wù)公寓推售量有限中心區(qū)、車公廟的商務(wù)公寓市場也逐漸成熟成熟商務(wù)區(qū)中商務(wù)公寓一般占到辦公物業(yè)總量的20％；南山商務(wù)公寓的開展還處于起步階段，體量僅占到辦公物業(yè)的5％。71商務(wù)公寓與寫字樓相比較，因其面積小，功能多元化，總價(jià)低，銷售速度快

商務(wù)公寓市場C商務(wù)公寓的銷售速度明顯快于寫字樓；從三級(jí)市場情況看，商務(wù)公寓的成交價(jià)格要略低于寫字樓。72南山商務(wù)公寓分布較分散，且不在南山核心商務(wù)區(qū)，整體供給少。

商務(wù)公寓市場C南山商務(wù)公寓分布較散，位于工程但都臨近主干道；南山整體供給僅3個(gè)工程，缺乏5萬平米；南山中心區(qū)未來兩年將有36萬平米甲級(jí)辦公物業(yè)供給，南山商務(wù)市場的前景開展看好；未來南山商務(wù)公寓供給空白7307-09年南山商務(wù)需求迅速釋放，商務(wù)公寓供給量有所增加，存在著巨大開展空間

商務(wù)公寓市場C目前南山商務(wù)公寓整體檔次不高，沒有形成規(guī)模效應(yīng)，具體表現(xiàn)在供給量少、分布較散、多臨近主干道；07-09年南山新增辦公面積138萬平米，新增商務(wù)公寓僅占寫字樓推售量的8.3%，存在很大的開展空間。2004-2006年2007-2021年數(shù)據(jù)來源：城市策略寫字樓專業(yè)數(shù)據(jù)庫74商務(wù)的多樣性需求，為商務(wù)公寓市場帶來巨大的開展空間

商務(wù)公寓市場C1、南山GDP總額位居全市第一，第三產(chǎn)業(yè)仍處于第三產(chǎn)業(yè)的高速成長期，中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成長型企業(yè)仍將是南山企業(yè)的構(gòu)成主體。3、海岸城一期和天利一期供給的面積范圍均在100平米/套以上，100平米以下的需求未被得到滿足，商務(wù)公寓存在一定的市場?？蛻粜枨蟮亩鄻有圆]有因?yàn)楦叨藢懽謽堑姆帕?，而得到全方位的滿足。75通過對(duì)南山區(qū)多類企業(yè)訪談所得，需求物業(yè)多為甲級(jí)寫字樓及商務(wù)公寓

商務(wù)公寓市場C76產(chǎn)品類型：面積相對(duì)較小，總價(jià)低，銷售速度明顯快于寫字樓；市場表現(xiàn)：成熟商務(wù)區(qū)中商務(wù)公寓一般占到辦公物業(yè)總量的20％，南山市場供給量僅占寫字樓推售量的5%；開展前景：中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成長型企業(yè)仍將是南山企業(yè)的構(gòu)成主體，小面積及靈活組合的需求未被得到滿足；產(chǎn)品及市場分析南山商務(wù)公寓市場存在著巨大的開展空間高檔次的商務(wù)公寓成為南山商務(wù)公寓市場的開展趨勢商務(wù)公寓市場分析小結(jié)7707-09年：大體量商業(yè)的集中開發(fā)直接帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的升級(jí)和換代

商業(yè)市場D核心區(qū)天利中央海岸城購物中心保利文化廣場建成區(qū)海岸城購物中心：總建面約12萬m2，商業(yè)街4萬m2，07年開業(yè).規(guī)劃有主力百貨、國際影城及室內(nèi)真冰溜冰場；保利文化廣場：7萬m2的商業(yè)面積，擁有歌劇院、國際影城、博物館、主題百貨、主題步行街、特色餐飲等業(yè)態(tài)；天利中央廣場：天利中央廣場一、二期商業(yè)總面積到達(dá)6.5萬m2。海岸城、保利文化中心、天利的商業(yè)構(gòu)成的商業(yè)航母，存在定位趨同現(xiàn)象；30萬平米的構(gòu)建的商業(yè)航母將極大挖掘南山的商業(yè)空間。78商業(yè)整體量大，主力店帶動(dòng)四大商圈相互輻射、覆蓋整個(gè)區(qū)域，但未形成目的性消費(fèi)和影響力

商業(yè)市場D海岸城、天虹帶動(dòng)了南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈的升級(jí)與開展；南山天虹帶動(dòng)南頭商圈的開展；沃爾瑪、海上世界為代表的商業(yè)帶動(dòng)了南油、蛇口商圈的開展；南山市民多為深圳的“二次移民〞年齡多集中在25~40歲，大多為三口及其以上的居家穩(wěn)定型家庭這局部人群多數(shù)有較高收入，但消費(fèi)支出也較大〔含購房、買車、子女教育〕目前，南山消費(fèi)者還沒有形成在南山就地消費(fèi)的習(xí)慣多數(shù)市民仍然在福田和羅湖消費(fèi)由于工作和生活節(jié)奏的緣故，南山消費(fèi)者看重商場的方便程度、品種是否齊全和商場的信譽(yù)大多南山居民認(rèn)為南山區(qū)商業(yè)零散沒有一個(gè)真正可以逛街、休閑和娛樂的商圈而另一方面，南山人群整體素質(zhì)較高多數(shù)居民業(yè)余選擇運(yùn)動(dòng)、看書及上網(wǎng)他們追求著“安逸、舒適、文化和友誼〞區(qū)域商業(yè)認(rèn)知：沒有形成具有影響力的規(guī)?；倘π?yīng)引導(dǎo)和改變南山消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，關(guān)鍵在于提供“體驗(yàn)式〞“休閑式〞“文化品味〞“娛樂〞的購物場所。79低層以多為劃分小鋪銷售，高層以自營或招商為主，三級(jí)市場不活潑，客戶存在觀望情緒

商業(yè)市場D天利群樓商業(yè)有大板規(guī)劃的支撐，雙首層概念，1、2層單元面積以小鋪劃分為主；3、4層商業(yè)以自營或大面積招商為主；租金水平因位置不同而有較大的差異。80海岸城西座模型保利文化廣場海岸城東座為了銷售，各工程規(guī)劃設(shè)計(jì)形式重復(fù)，普遍采用傳統(tǒng)的內(nèi)街設(shè)計(jì)，缺乏特色；各新推大型商場整體檔次明顯提升，與羅湖、福田高端商業(yè)工程持平；新建商業(yè)有效提升片區(qū)商業(yè)檔次，但規(guī)劃設(shè)計(jì)趨同，缺乏個(gè)性特色

商業(yè)市場D81南山商業(yè)市場分析小結(jié)大體量商業(yè)的集中建設(shè)、業(yè)態(tài)的豐富和檔次感的提升將帶動(dòng)南山成為深圳商業(yè)新亮點(diǎn)，但目前同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，缺乏商業(yè)特色大體量商業(yè)的集中開發(fā)直接帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的升級(jí)和換代，與羅湖、福田持平；商業(yè)整體量大，但區(qū)域內(nèi)未形成目的性消費(fèi)和影響力，南山的消費(fèi)習(xí)慣還是趨于羅湖、福田；目前通達(dá)性好的商業(yè)位置以多為劃分小鋪銷售，高層商業(yè)以自營或大面積招商為主，但客戶觀望比較嚴(yán)重，租賃價(jià)格偏高新建商業(yè)有效提升片區(qū)商業(yè)檔次，但規(guī)劃設(shè)計(jì)趨同，缺乏個(gè)性特色82

南山版塊客戶分析客戶需求趨勢E以上數(shù)據(jù)均以公司數(shù)量而統(tǒng)計(jì)科技電子類客戶占比39%設(shè)計(jì)類公司為主,占比32%科技電子類客戶占比33%貿(mào)易、電子通訊、貨運(yùn)物流客戶占比60%83

客戶需求趨勢E以上數(shù)據(jù)均以公司數(shù)量而統(tǒng)計(jì)電子科技、實(shí)業(yè)、貨運(yùn)物流客戶占比57%84天利中央商務(wù)廣場成交客戶分析〔寫字樓〕6%10%66%8%2%4%4%羅湖福田南山龍崗香港國內(nèi)其他寶安來自區(qū)域來自區(qū)域：以南山本地企業(yè)為主置業(yè)經(jīng)驗(yàn)：四成以上客戶擁有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)一次二次多次57%27%16%置業(yè)次數(shù)自用客戶置業(yè)原因：主要集中在改善辦公環(huán)境和擴(kuò)大公司規(guī)模40%37%23%改善辦公環(huán)境公司規(guī)模擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展需要置業(yè)原因

物業(yè)更換周期：擁有自有物業(yè)3年以上的客戶共占85％原自有物業(yè)使用年限1-2年3-5年5年以上15%53%32%

以南山本地具有“南山情結(jié)〞的客戶為主，區(qū)內(nèi)高端寫字樓存在明顯需求客戶需求趨勢E85客戶關(guān)注的外部因素68%9%46%16%32%20%41%5%48%18%25%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%南山區(qū)位置公交系統(tǒng)健全投資前景好世聯(lián)的專業(yè)服務(wù)規(guī)劃中金融中心地鐵二號(hào)線規(guī)劃中心區(qū)商務(wù)環(huán)境三大廣場環(huán)繞市場稀缺性商務(wù)配套全西部通道開通其他外部因素關(guān)注點(diǎn)：約七成客戶看重南山區(qū)位置，其次關(guān)注市場稀缺性、投資前景、中心區(qū)商務(wù)環(huán)境本體因素關(guān)注點(diǎn)：平面布局、景觀、外立面、案名、價(jià)格客戶關(guān)注的本體因素14%24%35%39%12%8%12%8%0%4%8%51%6%6%4%0%10%2%18%0%2%6%4%0%6%0%10%20%30%40%50%60%開發(fā)商品牌樓名外立面景觀前廣場大堂電梯電梯間地板設(shè)計(jì)層高實(shí)用率平面布局智能化設(shè)施停車位商業(yè)裙樓公共洗手間物業(yè)管理管理費(fèi)價(jià)格空調(diào)工字形核心筒工程質(zhì)量樓宇高度空中花園其他天利中央商務(wù)廣場成交客戶分析〔寫字樓〕

客戶對(duì)南山高端寫字樓市場的稀缺性和投資前景認(rèn)同度高，檔次感、舒適度、高效低耗成為客戶關(guān)注的幾大關(guān)鍵因素，價(jià)格不是最主要的關(guān)注點(diǎn)；客戶需求趨勢E86

客戶需求趨勢E南山科技產(chǎn)業(yè)的開展也帶動(dòng)了高科技企業(yè)的迅速開展，他們對(duì)辦公商務(wù)要求也愈發(fā)凸顯南山科技產(chǎn)業(yè)園南山CBD高檔商務(wù)寫字樓需求87

客戶需求趨勢E南山30000元/m2中心西區(qū)32000元/m2中心區(qū)35000元/m2價(jià)格梯度將逐漸縮小，因?yàn)I海商務(wù)區(qū)獨(dú)特優(yōu)勢所吸引的客戶群體將網(wǎng)絡(luò)深圳寫字樓金字塔尖客戶鑒于南山與中心西區(qū)、中心區(qū)存在的價(jià)格梯度，中心西區(qū)的中高端、高端客戶，及中心區(qū)的中端、高端客戶可作為本工程擴(kuò)寬客戶渠道的考慮方向。外資機(jī)構(gòu)、基金公司在國內(nèi)各大城市整體收購商務(wù)、辦公、酒店物業(yè)。88客戶趨勢分析小結(jié)目前南山客戶為主，注重檔次感、舒適度、高效低耗，隨著濱海金融商務(wù)區(qū)的成熟，未來客戶呈現(xiàn)多元化，會(huì)吸引深圳寫字樓金字塔尖客戶，同時(shí)也將帶來更多的科技行業(yè)客戶南山本地客戶在辦公置業(yè)方面具有一定的“南山情結(jié)〞；客戶注重檔次感、舒適度、高效低耗等方面滿足客戶對(duì)更好的辦公環(huán)境的需要；價(jià)格對(duì)誠意客戶來說并不是最主要的關(guān)注點(diǎn)；客戶對(duì)南山區(qū)內(nèi)高端寫字樓的市場稀缺性認(rèn)同度高；由于價(jià)格梯度將逐漸縮小，南山金融商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，其獨(dú)特的濱海優(yōu)勢將吸引更多的深圳寫字樓金字塔尖客戶，同時(shí)也將帶來更多科技行業(yè)的客戶89大勢研判市場分析工程分析案例借鑒策略分析工程定位確定AorB90工程4聚焦優(yōu)勢搏在最高的價(jià)值點(diǎn)上工程優(yōu)勢工程劣勢突破時(shí)機(jī)191我們的區(qū)域價(jià)值——金融商務(wù)中心，交通便利地鐵2號(hào)線將在2021年前通車，六個(gè)站點(diǎn)貫穿前海片區(qū)，將極大縮短與福田、羅湖距離；南山商業(yè)中心站距離本工程僅100米左右。工程處于南山CBD，是未來南山的金融商務(wù)中心區(qū)，未來規(guī)劃利好,交通便利、成熟配套、獨(dú)特的海景資源，區(qū)域價(jià)值凸顯；西部通道地鐵二號(hào)線沿江高速92本工程

我們的周邊配套——商業(yè)文化中心，體育中心、內(nèi)灣公園、濱海休閑帶工程處于深圳高定位、高標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一性及獨(dú)特性來規(guī)劃的南山中心區(qū)，巨額的市政配套投入為工程營造了良好的片區(qū)環(huán)境。深圳市政府對(duì)南山中心區(qū)明確定位，以金融、商務(wù)辦公、商業(yè)效勞、公共設(shè)施為主的現(xiàn)代化的具有濱海環(huán)境氣息的城市區(qū)域中心區(qū)，南山中心區(qū)將成為全深圳市建設(shè)水平最高的區(qū)域。濱海休閑帶西起南海酒店，東至僑城東路紅樹林海濱生態(tài)公園，總長約15公里投資7.8億元，總面積47公頃，B區(qū)為濱海娛樂公園區(qū)已建成的成熟商業(yè)配套區(qū)未來金融商務(wù)休閑區(qū)域93我們的景觀資源——海景、公園綠化景觀1、南面獨(dú)有的一線海景景觀優(yōu)勢；

2、東面體育公園景觀

3、東南邊內(nèi)湖景觀

4、西邊是成熟高檔商業(yè)區(qū)；

5、北面是市政綠化帶及高尚住宅區(qū)；工程擁有一線海景、體育公園景觀等獨(dú)特景觀優(yōu)勢！綠化帶、高尚住宅區(qū)內(nèi)湖景海景體育公園94我們的昭示性——南山金融商務(wù)區(qū)首個(gè)工程本工程位于主干道交匯位置，昭示性非常強(qiáng)，利于工程打造一個(gè)標(biāo)志性的城市綜合體工程；本工程是南山金融商務(wù)區(qū)第一個(gè)工程，政府將重點(diǎn)打造，會(huì)有一定的政策支持。本工程引領(lǐng)該片區(qū)的先鋒形象，起到很關(guān)鍵的作用。95我們的品牌資源——航天高科技的專屬價(jià)值96為此，我們可以總結(jié)出工程五大核心價(jià)值點(diǎn)：1.區(qū)域——未來南山金融商務(wù)區(qū),地鐵上蓋，無縫接駁城市交通網(wǎng)絡(luò)；2.配套——成熟化市政、商業(yè)、文化配套,濱海休閑帶；3.景觀——坐擁體育公園及內(nèi)湖公園兩大市政公園，擁有一線海景資源；4.昭示性——主干道交匯位置，重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的第一個(gè)工程，政府扶持，重點(diǎn)打造；5.品牌資源——航天科技的形象和品牌影響力，有利于打造專屬性的高科技品牌工程97當(dāng)然，我們也存在無法回避的劣勢——劣勢1：未來競爭壓力巨大劣勢2：新興開展區(qū)域，區(qū)內(nèi)配套不成熟目前南山中心區(qū)已建成及在建的寫字樓+商業(yè)總建面已近一百萬平米，而工程所處的區(qū)域未來仍有大量的商業(yè)性質(zhì)辦公用地啟動(dòng)。巨大的開發(fā)和供給量，對(duì)工程形成較大的競爭壓力。南山現(xiàn)有商業(yè)中心區(qū)域已初步形成，主要以保利文化廣場和海岸城廣場為龍頭，形成一個(gè)新興商圈，本工程所在區(qū)域?qū)儆谔詈^(qū)，與該商圈有一路之隔，商業(yè)氣氛不濃厚，配套不完善。98劣勢3：臨近城市主干道，有一定的噪音工程北邊為濱海大道，西邊為后海濱大道，兩條都是車流量較大的城市主干道，對(duì)本工程將形成一定的噪音影響；劣勢5：“雙邊問題〞——處于目前南山商業(yè)商圈邊緣，處于未來南山商務(wù)金融區(qū)邊緣本工程位于后海濱大道以西，向東是現(xiàn)有南山成熟商業(yè)中心，向西是未來商務(wù)金融中心，中心輻射能力弱，對(duì)打造未來的中心地位有一定影響。劣勢4：西邊臨近立交橋，車輛易達(dá)性較差目前由于眾多市政道路不完善，由市內(nèi)及南油到本工程繞行較多，車行較為不便；99克服劣勢，發(fā)揮優(yōu)勢，我們突破的時(shí)機(jī)點(diǎn)在于：1、形成自己獨(dú)立的綜合單元體，發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢，防止成為邊緣化單體2、利用航天高科技的差異化形象突破市場同質(zhì)化競爭，尋找市場的空缺3、樹立片區(qū)新形象，成為新先鋒標(biāo)志100大勢研判市場分析工程分析案例借鑒策略分析工程定位確定AorB1015案例聚焦借鑒市場案例研究與借鑒102城市主流商務(wù)方式案例研究@香港·太古廣場@香港·朗豪坊@北京·華貿(mào)廣場103各項(xiàng)功能均衡開展案例〔香港太古廣場〕：香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)甲級(jí)寫字樓+頂級(jí)購物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)酒店式公寓定位為——香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)104關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素案例〔香港太古廣場〕商業(yè)——太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心太古購物廣場聚集國際名流會(huì)議展覽中心使Tri—Me成為香港時(shí)尚發(fā)布場金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧酒店式公寓—星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合提供24小時(shí)房間餐飲效勞/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積〔315平米〕酒店—通過國際五星級(jí)酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿多家五星級(jí)商務(wù)酒店+高級(jí)酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心各功能空間相互連通/延展了共享空間統(tǒng)一管理與相互效勞達(dá)成了最大化的資源共享105森大廈君悅大酒店露天廣場

香港?朗豪坊工程地點(diǎn)：香港旺角砵蘭街建設(shè)規(guī)模：總建面近16.7萬㎡一棟59層的甲級(jí)寫字樓一座15層面積近6萬㎡的大型購物商場一棟42層656個(gè)房間的五星級(jí)朗豪酒店開展商：鷹君集團(tuán)+市區(qū)重建局建筑設(shè)計(jì)：JerdePartnership美國捷得國際建筑師事務(wù)所王歐陽〔香港〕投資總額：110億港幣建設(shè)時(shí)間：15年朗豪坊位于旺角核心地段，全旺角最魚龍混雜的區(qū)域。106森大廈君悅大酒店

香港?朗豪坊顛覆性元素1:

西九龍最高建筑物顛覆性元素2:

旺角唯一五星級(jí)酒店顛覆性元素3:

旺角最具震撼力建筑顛覆性元素4:

全港最高中庭107

香港?朗豪坊顛覆性元素5:

全港最長通天電梯、

最大的通天廣場顛覆性元素8:

設(shè)計(jì)大師首個(gè)國外作品顛覆性元素7:

TheSpiral環(huán)繞式購物長廊顛覆性元素6:

全港首創(chuàng)數(shù)碼天幕108北京華貿(mào)中心由三棟逾百米甲級(jí)智能寫字樓、超豪華酒店、5萬平米華貿(mào)商務(wù)樓、16萬平米“水主題〞國際商城、15萬平方米國際公寓和占地約15公頃的運(yùn)動(dòng)主題公園組成。華貿(mào)中心位于長安街國貿(mào)橋以東900米處，東長安街上地標(biāo)性城市綜合體依托長安街合理的將寫字樓、商務(wù)公寓、酒店及商業(yè)有機(jī)融合，互為依存，相互帶動(dòng)；109臨東長安街規(guī)劃寫字樓與酒店樹立項(xiàng)目形象；商業(yè)形成連接寫字樓、酒店、商務(wù)公寓的銜接點(diǎn)；商務(wù)公寓依托寫字樓與商業(yè)，形成寫字樓的有力補(bǔ)充；北京華貿(mào)中心110@一個(gè)集辦公、商業(yè)、住宅為一體的綜合性建筑群一、形成多元化的城市綜合體二、獨(dú)一無二的專屬形象三、出位的建筑氣質(zhì)借鑒的意義：富含多元化功能，多種需要的集中實(shí)現(xiàn)；通過著名企業(yè)、商業(yè)進(jìn)駐，打造品牌效應(yīng)；立面、外觀的設(shè)計(jì)營造強(qiáng)烈的視覺沖擊力；獨(dú)特功能的設(shè)計(jì)表達(dá)工程的獨(dú)特的標(biāo)識(shí)性；專屬、唯一性工程的打造，提升工程在城市中的領(lǐng)先地位和象征意義。111大勢研判市場分析工程分析案例借鑒策略分析工程定位確定AorB112決策6工程策略

策略推導(dǎo)戰(zhàn)略分析決策方向113策略推導(dǎo)：國際濱海、高科技化一站式商務(wù)集約體南山寫字樓市場將高速開展，但競爭劇烈南山商務(wù)公寓市場存在著巨大的開展空間目前商業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，缺乏商業(yè)特色客戶高端化，多元化開展大勢研判形成自己獨(dú)立的一站式商務(wù)集約體，不成為邊緣化附屬產(chǎn)品2、利用航天高科技化進(jìn)行差異化定位，尋找市場的空缺3、樹立片區(qū)新形象，成為新先鋒標(biāo)志市場分析國際化濱海都市的中心，領(lǐng)先科技化的商務(wù)集約體，成為城市標(biāo)識(shí)引領(lǐng)國際商務(wù)需求，集辦公和居住，一站式的都市商務(wù)單元工程分析國際濱海領(lǐng)先科技化一站式商務(wù)甲級(jí)寫字樓競爭劇烈、商務(wù)公寓存在市場空間，商業(yè)特色化方向獨(dú)立的一站式商務(wù)集約體、航天高科技化的