土地招拍掛制度特點

土地招拍掛的共同特點是采用市場競爭機制顯化土地的真實價格，“出價高者得地”是招拍掛共同的游戲規(guī)則。然而，社會各界人士對土地拍出的“天價”頗有異議。那么，如何才能使土地招拍掛制度發(fā)揮最佳效果呢？在當前形勢下，招標出讓是回歸理性的較為有效的手段，畢竟最高的土地價格不是土地供應的唯一目的。掛牌出讓的優(yōu)缺點。掛牌出讓的最大優(yōu)點是如果只有一人參加報價同樣可成交，可以由一人一次報價、多次報價，也可以由多人多次報價，具有很強的靈活性和操作性。缺點是容易受掛牌設定的限制條件、信息公開程度等因素影響，往往會出現(xiàn)不公開、不公平、不規(guī)范競爭的情況，給土地市場秩序帶來負面影響。掛牌出讓的缺點是較多地考慮土地的價值，而較少顧及政府對資源的配置職能。拍賣出讓的優(yōu)缺點。土地拍賣出讓給我國土地市場發(fā)展帶來了生機和活力?！俺鰞r高者得地”是拍賣出讓的最顯著特點，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價值最大化，土地的經(jīng)濟價值得以充分顯現(xiàn)。土地拍賣出讓的缺憾是過分追求土地的市場價值，政府無法控制市場成交價，更談不上充分發(fā)揮政府對資源的調(diào)控職能。招標出讓的優(yōu)缺點。在招標的評估過程中，地價作為確定中標與否的一個因素，但不是主要因素，外界環(huán)境設計、配套設施建設等綜合指標才是衡量投標方案優(yōu)劣的更重要的因素。而且，評標小組由出讓人代表、有關專家等五人以上組成，更能體現(xiàn)中標的合理性和科學性。因此，招標出讓不但能真正體現(xiàn)土地的價值，而且能更好地發(fā)揮政府配置土地資源的職能，有效地防止市場機制與政府職能的割裂。招標方式的不足是容易被人為因素操控，處理不當就會演化成暗箱操作。經(jīng)營性房地產(chǎn)用地招標出讓是實現(xiàn)市場功能和政府職能的最佳結(jié)合點土地資源要物盡其用，除了按市場的要求進行配置外，還要求政府實施有效的干預。實行經(jīng)營性房地產(chǎn)用地招標出讓，是在當前房價高企、固定資產(chǎn)投資過熱的形勢下，健全土地市場競爭機制、完善政府社會公共管理職能的最佳選擇。嚴格限定商品房銷售價格。普通商品房和經(jīng)濟適用住房不同于純粹市場意義上的商品，其銷售價格構(gòu)成主要為土地成本（包括出讓金、拆遷安置費等）、開發(fā)成本、稅費和開發(fā)商利潤等四部分，影響銷售價格的可變因素很多。因此，政府部門應當將商品房的銷售價格控制在土地取得前期，即在土地評標過程中，評標專家必須將房地產(chǎn)開發(fā)商對商品房銷售價位的承諾作為判斷投標方案優(yōu)劣的重要標準，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商私自抬高房價、違規(guī)銷售經(jīng)濟適用住房等行為?？茖W確定土地出讓金。土地招標以“出價最優(yōu)者得地”來確定土地使用者。在土地招標出讓前期，國土資源管理部門會同有關部門對擬招標地塊的地價進行科學評估，確定出讓土地的底價和最高限價，中標者的地價必須在底價和最高限價的區(qū)間內(nèi)。因為，低于底價的，不符合土地有償使用的原則；高于最高限價的，開發(fā)商不可能獲得更多的開發(fā)利潤，勢必影響限價商品房的建筑質(zhì)量，不利于人民居住安全。高度重視建筑設計要素。建造普通商品房和經(jīng)濟適用住房的目的是滿足人民的居住要求，改善人民的生活質(zhì)量，因此，政府部門必須在土地招標出讓時對商品房的套型、面積、層高、結(jié)構(gòu)以及建筑容積率、綠化率、公共設施配套功能等建筑設計要素提出要求，以提高普通商品房和經(jīng)濟適用住房的建筑品位。政府配置土地資源。在出現(xiàn)住房價格居高不下、中低價位普通商品房和經(jīng)濟適用住房供應不足的情況下，地方政府應及時調(diào)整住房建設格局，明確土地供應結(jié)構(gòu)，并確定開工和竣工時間，盡快向社會推出土地招標公告，以穩(wěn)定市場預期，更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場。保障“居者有其屋”。居住是人類生存的最基本的條件，保障“居者有其屋”是各級政府必須具備的基本職能。政府部門應對普通商品房和經(jīng)濟適用住房的價格作必要的控制，其最有效的措施是在土地招標過程中對房地產(chǎn)開發(fā)商作出合理的選擇，不是“出價高者得地”，而是“出價最優(yōu)者得地”，防止房價虛高，使社會中低收入階層買得起住房。創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。良好的人居環(huán)境是以人為本執(zhí)政理念的體現(xiàn)，土地資源利用效率的提高促進了人與自然的和諧共處，推動整個社會走上生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路。政府要創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，就必須在土地招標公告中明確商品房的環(huán)境設計和景觀布局要求，從源頭上防止出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中“只見房子不見綠化”等不良現(xiàn)象，真正為人民創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境。弊端主要表現(xiàn)在如下三點：1、 資源價格該市場化的未市場化，導致價格的市場化形成部分占比偏低。這是資源價格形成機制最突出的問題。截至2005年底，“招拍掛”出讓土地面積占全部出讓土地面積的比例只有35%。特別是經(jīng)營性土地該市場化而未市場化的問題比較突出，工業(yè)用地和經(jīng)營性基礎設施用地，大部未按市場機制運作。2、 “已化”與“未化”兩部分并存，形成價格“雙軌制”。這種價格雙軌制導致了套利的機會主義傾向：以“非經(jīng)營性用地”的名義，通過協(xié)議出讓甚至行政劃撥方式，低價或無償取得土地，之后再全部或部分轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地，套取高額的利潤。3、 即使有償交易部分，權(quán)力部門處于“雙重壟斷”地位。在中國當前的土地市場中，權(quán)力部門實際擁有“雙重壟斷”的權(quán)力：一方面，面對土地的擁有者（特別是農(nóng)民的土地），權(quán)力部門是“壟斷買方”，土地要轉(zhuǎn)換性質(zhì)，必須首先“賣”給政府。這種強制力使權(quán)力部門與農(nóng)民之間存在一種不對等的交易（關于在這一過程中農(nóng)民的利益被嚴重損害的問題，本文將在第五部分從產(chǎn)權(quán)保護的角度進行論述）。另一方面，面對“購房群體”這一最終消費者，權(quán)力部門又是上游要素一一土地的“壟斷賣方”，消費者要購房實際上必須先從政府處購買土地。這又是一種不對等交易。在這種“雙重不對等交易”框架下，無論是權(quán)力部門操縱土地價格直接拉高土地成本（據(jù)了解，土地成本一般要占到整個房屋成本的30%-40%左右），還是與潛在的土地需求者合謀（權(quán)力與資本合謀）所引致的“租金”成本，最終都傳遞下去表現(xiàn)為高房價。以上三個方面的弊端，必然導致利益分配的扭曲，造成明顯的“兩益兩損”。所謂“兩益”，一是地方政府從操縱土地中獲取巨大利益，據(jù)了解，一些市縣的土地出讓金收入占到財政收入的35%，高者達到60%。在這當中，一些政府官員在權(quán)力與資本合謀中把權(quán)力與土地掛鉤，將號稱人類“財富之母”的土地變成個人、家庭和相關利益者的“財富之母”，從昔日的成克杰到最近暴露的一批腐敗高官，不少因操弄土地而最終栽在“地”上，“財富之母”異化為“腐敗之母”。二是房地產(chǎn)企業(yè)獲取較高的收入。在近來的福布斯財富排行榜中，排名前200人中有60多位來自房地產(chǎn)界，2005年胡潤版“中國大陸富豪榜”中，來自房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)主就占到四到五成。另據(jù)一家人力資源咨詢公司所進行的調(diào)查，