鎮(zhèn)江高層推廣思路課件

華府瀚景高層分析策劃部：曹瑤2024/1/6首先，讓我們回顧下近年來的各類政策2024/1/6調(diào)控持續(xù)，宏觀政策環(huán)境嚴(yán)厲，政策累積在13年第四季度達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)市場一度受限。2009年2010年2011年2012年2013年

《境外投資管理辦法》出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》《調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》基調(diào)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展《流動資金貸款管理暫行辦法》出臺《個人貸款管理暫行辦法》出臺

《加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知》出臺

《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺“4.15新政”出臺“9.29”政策出臺基調(diào)：遏制部分城市房價過快上漲基調(diào)：繼續(xù)打壓投資,控制房價“1.26”新政猛如虎6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、3次加息，CPI高舉12月中央定調(diào)明年調(diào)控政策不動搖基調(diào)：堅持調(diào)控不動搖兩次下調(diào)準(zhǔn)基本利率，兩次降息堅決抑制投資性需求，國家派督察組監(jiān)察《關(guān)于加強(qiáng)商品房價格成本利潤測算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》房產(chǎn)稅試點范圍擴(kuò)大基調(diào)：控制房價上升《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》國五條細(xì)則銀行信貸收縮，利率折扣回收國家宏觀政策2014年各家銀行上調(diào)基準(zhǔn)利率不動產(chǎn)登記即將全國聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)稅基調(diào)：保持房價平穩(wěn)上升2024/1/6鎮(zhèn)江城市政策鎮(zhèn)江算不上一二線城市，當(dāng)?shù)匾膊]有出行嚴(yán)格的地方政策，房地調(diào)控只是緊跟國家調(diào)控腳步；目前國家調(diào)控對鎮(zhèn)江有影響的僅為二手房出讓征收個稅、銀行基準(zhǔn)利率上浮10%，目前鎮(zhèn)江貸款最大利率折扣為中國農(nóng)業(yè)銀行9折。2014年已經(jīng)過半，可也判定鎮(zhèn)江基本會繼續(xù)維持現(xiàn)狀，國家14年也不會出臺過于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是正是如此，客戶的觀望心理或許會愈演愈濃。2014年隨著眾多大型房產(chǎn)進(jìn)駐鎮(zhèn)江，客戶有了更加劇觀望情緒，尤其是改善型需求住宅的成交都有所延緩。2024/1/6其次，在這樣的政策背景下我們要做些什么？知己知彼，百戰(zhàn)不殆鎮(zhèn)江城市GDP、人口、人均收入和支出均呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲；產(chǎn)業(yè)重心布局旅游、新興產(chǎn)業(yè)，逐步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；一軸兩翼的城市向，使得向南發(fā)展成為必然，初現(xiàn)端倪，丹徒新區(qū)價值提升。城市概況1各大房企爭相進(jìn)駐；全市成交量平穩(wěn)，如何在更好的搶占市場份額成為關(guān)鍵。深度提煉項目特色，對比競品制定策略。競品分析2市場環(huán)境分析2024/1/6排名城市常住人口（萬）1蘇州10462徐州8583南京8114南通7285鹽城7266無錫6377宿遷5148泰州5059淮安48010常州45911揚州44612連云港43913鎮(zhèn)江311鎮(zhèn)江城市位于江蘇省南部，地處長三角經(jīng)濟(jì)圈；西臨南京，東至上海，是滬寧線上重要的旅游城市。鎮(zhèn)江城市人口基數(shù)較低，常住人口311萬，處江蘇省最后一位；市場特點以剛需（控制總價）走量快速周轉(zhuǎn)項目最為暢銷，客戶對價格敏感，利潤水平適中。鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況2024/1/6城市GDP近年來呈穩(wěn)步上漲趨勢，具備良好的發(fā)展空間區(qū)域經(jīng)濟(jì)投資型拉動特征明顯，城市新發(fā)展戰(zhàn)略提供二次投資契機(jī)在居民可支配收入水平穩(wěn)步走高的情況下，人均消費卻很乏力，存在著嚴(yán)重的消費外流，本地居民消費仍需引導(dǎo)跟挖掘。鎮(zhèn)江城市經(jīng)濟(jì)走勢2024/1/6高資老城分區(qū)丁卯新城官塘新城丹徒新城南山風(fēng)景區(qū)諫壁大港南徐新城按照“拉開框架、拓展空間”的戰(zhàn)略思想，未來城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點沿江、積極向南”的沿江沿路“T”字型發(fā)展。近期重點沿江發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架。發(fā)展戰(zhàn)略：“拉開框架、拓展空間”戰(zhàn)略思想確定，城市空間發(fā)展有所變化。鎮(zhèn)江城建規(guī)劃方向2024/1/6丹徒新城發(fā)展契機(jī)生態(tài)環(huán)境引擎教育配套引擎丹徒新城在建設(shè)【三大引擎】城市居住中心、宜居新城商業(yè)發(fā)展引擎2024/1/6丹徒新城發(fā)展契機(jī)2013-9-29谷陽湖旅游項目簽約2013-1-18碧桂園鳳凰湖開工2013-9-29北汽華東產(chǎn)業(yè)基地開工2013-10-16長山文化產(chǎn)業(yè)園項目簽約開工“兩山四水”

——十里長山、馬鞍山，谷陽湖、張寺水庫、長山水庫、西灣水庫等“宜居新城”

——綠化覆蓋率超45%，人均綠地面積全省第1名，全國第4名?！叭峭ā?/p>

——西部“大學(xué)城”：高校園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園（9平方公里）；南部“汽車城”：北汽項目（20平方公里）；東部“生態(tài)新城”：老三山集鎮(zhèn)（11.1平方公里）。2013年進(jìn)駐丹徒大項目摘要：各類大項目紛紛進(jìn)駐丹徒，預(yù)示著未來丹徒擁有獨特的經(jīng)濟(jì)地位、政治文化地位，加上原有的生態(tài)環(huán)境，未來潛力無可估量。2024/1/6造城運動中，丹徒新城板塊，城市向南主軸核心點；坐擁優(yōu)勢環(huán)境資源，打造鎮(zhèn)江優(yōu)質(zhì)生態(tài)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)城……未來區(qū)域價值無可估量！丹徒新城發(fā)展契機(jī)鎮(zhèn)江住宅供銷比鎮(zhèn)江住宅市場供銷比走勢14年鎮(zhèn)江樓市的供銷節(jié)奏有了一些變化，供銷比已經(jīng)到了1.89，與去年同期基本保持一致，預(yù)計9、10月會達(dá)到一個新高。鎮(zhèn)江市場年成交量在2萬上下，波動不大。市區(qū)（京口、潤州）的價格波動較大，其他區(qū)域相對穩(wěn)定。成交主要集中在潤州、京口、丹徒。鎮(zhèn)江住宅成交情況鎮(zhèn)江市場研判14年政府拆遷進(jìn)度減慢，客戶觀望情緒都是原因；上市量與去年同期比較相似，供需較合理；全市成交價有明顯下滑，但成交量并未改觀。2024/1/6鎮(zhèn)江城市GDP、人口、人均收入和支出均呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲；產(chǎn)業(yè)重心布局旅游、新興產(chǎn)業(yè)，逐步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；一軸兩翼的城市向，使得向南發(fā)展成為必然，初現(xiàn)端倪，丹徒新區(qū)價值提升。城市概況1各大房企爭相進(jìn)駐；全市成交量平穩(wěn)，如何在更好的搶占市場份額成為關(guān)鍵。深度提煉項目特色，對比競品制定策略。競品分析2市場環(huán)境分析丹徒區(qū)競品示意圖丹徒區(qū)在售項目示意圖華府瀚景區(qū)域競爭激烈大項目爭相涌入樓盤相似度高2024/1/6丹徒區(qū)成交及供需分析14年丹徒區(qū)域上市量明顯下滑，初步分析上市戶型偏向小面積、低總價。丹徒新區(qū)一直是鎮(zhèn)江乃至滬寧線上的價格洼地，購買人群偏向剛需客戶。14年上半年成交量較去年有所下滑，預(yù)測下半年會有一個成交小高峰。2024/1/6丹徒區(qū)5月上市量項目名稱物業(yè)類型推盤量（套）去化量（套）平均面積（平）剩余量（套）風(fēng)景城邦聯(lián)排54715947新城尚上城高層2348692148金色陽光多層5819557聆湖陽光里高層152198151寶龍國際花園高層、小高層28812793161聚旺城市花園多層40611134圣地雅格高層25679105177陽光麗景聯(lián)排、多都花苑聯(lián)排19254217注：以上數(shù)據(jù)為2014年新推數(shù)據(jù)分析，截至5月底，數(shù)據(jù)僅供參考。14年5月庫存擠壓量大，下半年市場嚴(yán)峻，預(yù)計價格戰(zhàn)更加激烈。如何在市場中尋得合理的價格，成為開發(fā)商跑量的關(guān)鍵。2024/1/6丹徒區(qū)6月住宅成交項目名稱物業(yè)類型銷售套數(shù)銷售面積(平方米)成交均價（元/平米)寶龍城市廣場高層551044813瑞泰圣地雅格高層（毛坯、精裝）411014718風(fēng)景城邦高層34814314新城尚上城高層331004287聆湖尚郡高層281014449駙馬山莊三期多層(別墅）91124755鑫基·陽光麗景多層8914688冠城商業(yè)中心高層61186163聚旺城市花園高層、多層61005059金色陽光多層51085671高層（毛坯）均價4400-4700元/㎡高層（精裝）均價5000-6000元/㎡多層（毛坯）均價4800-6000元/㎡以價換量成為趨勢；毛坯與精裝的價差必須在600-1000元最為合理。2024/1/6新城尚上城位置：鎮(zhèn)江市丹徒新區(qū)華山路與谷陽大道交叉口建筑類別：高層、小高層、板塔結(jié)合、復(fù)合型生活街區(qū)容積率：2.337綠化率：32%建筑面積：80萬㎡入住時間：2015年物業(yè)費：1.5元/平方米/月停車位：機(jī)動車1600、非機(jī)動車5600占地面積：總50萬平方米，一期21萬平方米戶型面積：76㎡二室二廳、105㎡四室兩廳住宅開盤時間：2014年5月25日銷售情況：1#、8#、12#、20#成交均價：4403元/㎡一期產(chǎn)品小面積、剛需青春路線、以價換量2024/1/6活動情況：4月26日舌尖上的海底撈空降鎮(zhèn)江尚上城4月13日新城?尚上城常州品質(zhì)行活動圓滿落幕4月11日青春鎮(zhèn)能量，首屆丹徒社區(qū)職工文化節(jié)3月29日“青春我做主，我是大胃王”活動3月15日“青春嘉年華”活動2天高達(dá)2500人次新城控股首個“青春”主題社區(qū)禮獻(xiàn)鎮(zhèn)江新城尚上城2024/1/6新城尚上城2024/1/6冠城商業(yè)中心位置：鎮(zhèn)江市丹徒新區(qū)華山路與谷陽大道交叉口建筑類別：高層（毛坯、精裝）容積率：4.28綠化率：35%建筑面積：14萬㎡入住時間：2015年物業(yè)費：3.5元/平方米/月戶型面積：115㎡、121㎡、165㎡、219㎡開盤時間：2013年10月7日優(yōu)惠折扣：全款97折，貸款98折大面積、投資兼改善綜合性價比、以價換量2024/1/6冠城商業(yè)中心2024/1/6瑞泰圣地雅格位置：鎮(zhèn)江市丹徒新區(qū)華山路與谷陽大道交叉口建筑類別：高層（毛坯、精裝）容積率：4.28綠化率：35%建筑面積：14萬㎡入住時間：2015年物業(yè)費：3.5元/平方米/月占地面積：總50萬平方米，一期21萬平方米戶型面積：86㎡精裝、118㎡精裝、132毛坯㎡開盤時間：2013年10月7日優(yōu)惠折扣：全款98折，貸款99折面積跨度大、剛改兼具親們路線、以價換量（價格觸底）2024/1/6活動情況：4月27日圣地雅格57#樓開盤4月20日圣地雅格精裝修樣板房公開4月看房有禮，抽幸運大獎3月15日“低碳出行，從我做起”環(huán)保袋設(shè)計大賽3月8日“3-8麗人行——圣地雅格綠植DIY”9月28日3期天境首次開盤9月19日中秋業(yè)主博餅文化盛典4月13日圣地雅格52#景觀王座盛大開盤2024/1/6瑞泰圣地雅格2024/1/62024/1/6寶龍城市廣場位置：鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)谷陽大道與金谷東路交匯處建筑類別：高層、小高層容積率：2.58綠化率：23%建筑面積：36萬㎡入住時間：2014年9月30日物業(yè)費：4元/平方米/月停車位：1700個占地面積：總11.4萬平方米戶型面積：2#/6#78㎡、83㎡、90㎡、118㎡開盤時間：2013年12月成交均價：4800元/㎡小面積、投資為主綜合性價比、以價換量2024/1/6活動情況：3月22日5#78㎡稀缺華宅推出，5千抵2萬3月13日寶龍住宅類每天5套特價清銷2013年12月7日寶龍精裝樣板間開放11月16日國際花園6#加推3980元/平起11月10日2#首開2小時勁銷92％9月16日寶龍地產(chǎn)開工典禮舉行寶龍城市廣場2024/1/6寶龍城市廣場2024/1/6風(fēng)景城邦位置：鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)谷陽大道建筑類別：高層、多層、板塔結(jié)構(gòu)容積率：1.61綠化率：35%建筑面積：4.9萬㎡入住時間：2015年5月31日物業(yè)費：1.45元/平方米/月停車位：1:1占地面積：總4.9萬平方米戶型面積：61#-69#、51-125㎡高層、163㎡疊加優(yōu)惠政策：8千抵2萬開盤時間：2014年5月面積均衡、剛需為主配套完善、老客戶維護(hù)、以價換量2024/1/65月13日塞納河畔內(nèi)部認(rèn)籌5月11日能量家系列活動4月28日風(fēng)景城邦業(yè)主草莓采摘節(jié)2013年11月30日西班牙二期60#樓開盤11月9日陽光西班牙二期59#樓開盤8月11日“業(yè)主葡萄采摘節(jié)”活動7月23日繽紛夏日享好禮7月11日風(fēng)景城邦-塞納河畔舉辦開工慶典6月16日“尋找公益小達(dá)人”電商合作節(jié)約推廣費用和人力物力風(fēng)景城邦2024/1/6風(fēng)景城邦2024/1/6潤城國際位置：鎮(zhèn)江市谷陽大道與鎮(zhèn)榮路交匯處建筑類別：小高層、多層（準(zhǔn)現(xiàn)房）容積率：1.92綠化率：36%建筑面積：23萬㎡入住時間：2013年6月30日物業(yè)費：1.60元/平方米/月停車位：1350占地面積：總10萬平方米戶型面積：2#

82㎡

91㎡，9#160㎡，12#

140㎡；3#

120㎡

20#

106㎡優(yōu)惠政策：94折開盤時間：2011年10月29日2024/1/62月14日浪漫一天幸福百年2月12-16日歡喜鬧元宵,特惠9折購2013年6月2日潤城親子季全城召集活力家庭2012年7月7日“互動體驗季，親子喜樂會”2011年10月29日潤城國際盛大開盤價格路線、全民營銷推廣緊跟恒大潤城國際2024/1/6潤城國際2024/1/6恒大綠洲花園2024/1/6位置：312國道與鎮(zhèn)榮公路交匯處建筑類別：超高層、高層（精裝）容積率：3.0綠化率：54.2%建筑面積：23.2萬㎡入住時間：2015年12月物業(yè)費：1.8元/平方米/月停車位：1:0.9占地面積：6.58萬平方米戶型面積：1#、3#、4#、110-158㎡優(yōu)惠政策：5448/㎡起開盤時間：2013年9月21日面積偏大、剛改為主景觀綠化、集中轟炸老客戶維護(hù)、以價換量2024/1/66月20日足球之夏狂熱季“足球明星”面對面6月15日溫馨父親節(jié)激情足球季6月9日香蕉大戰(zhàn)蘋果好吃好玩嗨翻天6月13日世界杯誰是神機(jī)妙算“預(yù)言帝”6月1日親子競技嘉年華難忘雙節(jié)5月31日至6月2日童夢鬧端午，抽獎贏液晶電視空調(diào)扇5月26日超市大贏家精彩歡樂購恒大綠洲花園2024/1/6恒大綠洲花園2024/1/6聆湖陽光里位置：丹徒區(qū)瑞山路21號建筑類別：高層、獨棟別墅、塔樓容積率：1.81綠化率：30%建筑面積：7.0萬㎡入住時間：待定物業(yè)費：1.87元/平方米/月停車位：1:1占地面積：總共2.38萬平方米戶型面積：1#2#79㎡、114㎡優(yōu)惠政策：97折開盤時間：2014年6月成交均價：4600元/㎡戶型單一、剛需為主老客戶挖掘（銷售不理想）同本項目產(chǎn)品及其類似2024/1/6聆湖陽光里2024/1/6其他區(qū)域2024/1/62024/1/6位置：鎮(zhèn)江市官塘橋與谷陽路交匯處建筑類別：高層、小高層、多層容積率：1.73綠化率：38%建筑面積：70萬㎡入住時間：2013年8月物業(yè)費：1.8元/平方米/月占地面積：總3.56萬平方米戶型面積：35#、89-120㎡高層、12#91~115㎡優(yōu)惠政策：最高減8萬開盤時間：2013年6月19日遠(yuǎn)洋左岸低開高走，節(jié)點上拉到最高，適時放價，帶動成交。2024/1/62024/1/62024/1/62024/1/62024/1/6位置：鎮(zhèn)江市京口區(qū)學(xué)府路168號建筑類別：高層、花園洋房、疊加別墅容積率：2.34綠化率：38%建筑面積：30萬㎡入住時間：2015年物業(yè)費：1.9元/平方米/月停車位：1:0.83占地面積：總12.5萬平方米戶型面積：24#82㎡--93㎡優(yōu)惠政策：一次性付款9折，按揭91折開盤時間：預(yù)計十月中下旬華夏孔雀城低開高走，逐級推高項目檔次（高層、多層、萌墅）。其他區(qū)域2024/1/6綠地城市花園位置：潤州區(qū)南徐新城京滬高鐵建筑類別：高層、小高層容積率：2.0綠化率：30%建筑面積：200萬㎡入住時間：2014年物業(yè)費：1.5元/平方米/月停車位：1:0.8占地面積：99萬平方米戶型面積：二期80、91㎡（11、18層）優(yōu)惠政策：1萬抵5萬開盤時間：2013年8月18日以價換量后迅速抬高價格，再慢慢回歸合理價位。其他區(qū)域2024/1/62024/1/62024/1/62024/1/6位置：潤州區(qū)南徐大道與朱方路交匯處建筑類別：高層、小高層容積率：3.0綠化率：31%建筑面積：26.9萬㎡入住時間：2016年物業(yè)費：1.8元/平方米/月停車位：1:0.9占地面積：總8.68萬平方米戶型面積：3#4#81-140㎡優(yōu)惠政策：1萬抵5萬開盤時間：2014年6月28成交均價：6450/㎡美的城長期蓄水，事件營銷，地毯式覆蓋，底價信息吸引客戶，開盤火爆。（地段稀缺）其他區(qū)域2024/1/6老盤策略：挖掘老客戶（親民路線、客戶維護(hù)、成交返利）剛需盤：以價換量（折扣、抵扣）精裝盤：價格略低于市場預(yù)期（暢銷）如何在這樣的市場環(huán)境中尋找自己打的出路？價格依舊是一個敏感話題！制定合理的放價策略2024/1/6最后，研究我們應(yīng)該怎么做華府瀚景（高層）銷售目標(biāo)2024/1/6①速度目標(biāo)——開盤100套，月均銷售50套。②價格目標(biāo)——不博取市場最高價格，以比較合理的價格保證銷售目標(biāo)，并實現(xiàn)后期價格的持續(xù)提升。③形象目標(biāo)——展現(xiàn)產(chǎn)品特色、確保開盤熱銷，奠定項目區(qū)域地位，實現(xiàn)品質(zhì)住宅良好價值及市場口碑?，F(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)精裝修較少，區(qū)域精裝平均月去化量40-50套現(xiàn)狀：高層（毛坯）4400-4700元；高層（精裝）5200-6000元；多層（毛坯）4800-6000元現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)競爭項目多展現(xiàn)時尚、便捷的形象；無具有區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)力的項目深挖老客戶，快速帶動銷售來人。鎖定目標(biāo)客戶，制定推廣策略。沖擊100套銷售目標(biāo)。谷陽湖觀景高層（稀缺）、買房送精裝開盤價建議在5200-5600元/㎡（總銷6千萬）高層需要合理的價格（bo)漲(dong)幅2024/1/6132平現(xiàn)金流產(chǎn)品80平米入門產(chǎn)品略99平米標(biāo)桿產(chǎn)品對現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)對形象的貢獻(xiàn)產(chǎn)品線特征角色及定位80平（二房）市場中低端住宅，入門級產(chǎn)品99平（三房）132平（四房）市場剛需產(chǎn)品市場剛改產(chǎn)品，主流面積突出低總價主力產(chǎn)品“利于快速去化”明星產(chǎn)品項目的形象，主打底單價99平（三房）作為項目的標(biāo)桿產(chǎn)品，以感性需求為主，項目形象的定位建議以此為基礎(chǔ)。產(chǎn)品價值分析樓棟號戶型面積套數(shù)13#80.42499.1826132.162615#80.42499.1826132.1626總計

1522024/1/6優(yōu)勢strength劣勢weakness機(jī)會opportunity威脅threat谷陽湖畔稀缺景觀別墅區(qū)域精裝公館戶型均衡出行不便體量較小自身配套不全市政規(guī)劃向南傾斜3公里配套齊全路口就是學(xué)校區(qū)域精裝修少剛需價格差距大以價換量成趨勢客戶價格抗性大位置略偏低開高走，開盤采用誘惑力讓利，前期蓄水價格保密。策略方向1針對性各個擊破的拓客方案，訴求上突出性價比、稀缺資源。執(zhí)行方案2推盤策略2024/1/6項目客戶分析核心客戶70%偶得客戶10%重要客戶20%丹徒區(qū)+潤州區(qū)企事業(yè)職員+鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城+大學(xué)城教師收入穩(wěn)定、價格敏感、沒有很好的市場認(rèn)知，容易跟風(fēng)、有群居心理；比較心理較強(qiáng)。老城區(qū)換房居民（年輕人、老年人）鎮(zhèn)江市老城區(qū)部分改善人群，對居住環(huán)境及便利度要求高，存在一定價格銘感度，品質(zhì)要求略高。大戶型，總價控制。投資客看中產(chǎn)品低端和原生環(huán)境，對產(chǎn)品后期潛力有一定信心。喜歡小戶型，低總價。2024/1/6拒絕走入激烈的價格戰(zhàn)拼的就是綜合性價比、獨特景觀2024/1/6策略思路（一）“藤蔓計劃”3公里內(nèi)，10分鐘路程，你的（配套）就是我的！2024/1/6“稀缺路線”背山面水，資源稀缺。我的（湖景）只是我的！策略思路（二）2024/1/6策略思路（三）“性價比高”谷陽湖一線湖景房，買房送1500元精裝修。真山真水真湖景！2024/1/6推廣方式“事件營銷”第一步：產(chǎn)品植入要求10人團(tuán)隊，統(tǒng)一穿著“智谷地產(chǎn)湖繽1號”T恤，傍晚在丹徒新區(qū)人民廣場跳“小蘋果”?！安《臼綘I銷”第二步：全民拉客1、看房有禮，每天前10組看房客戶，現(xiàn)場送電影票2張/50元超市購物卡；2、活動期間每帶5組新客戶現(xiàn)場看房，再送天目湖1日游。2024/1/6低開高走，開盤采用誘惑力讓利，前期蓄水價格保密。策略方向1針對性各個擊破的拓客方案，訴求上突出性價比、稀缺資源。執(zhí)行方案2推盤策略2024/1/6執(zhí)行方案7月8月10月9月策劃推廣銷售推盤16日首次開盤（90籌，50套）6日強(qiáng)勢加推（70籌，30套）蓄水期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期續(xù)銷期老客維護(hù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶挖掘、企事業(yè)單位拓客、丹徒老社區(qū)深挖示范區(qū)開放蓄水13#80㎡、99㎡、132㎡、76套開盤活動客戶維護(hù)超市巡展蓄水15#80㎡、99㎡、132㎡76套超市巡展超市巡展宣傳海報制作、超市巡展、中介分銷、報紙宣傳、社區(qū)及街道橫幅等超市巡展客戶維護(hù)來訪400組（28天）來訪250組（20天）來訪250組（20天）2個半月（1000組來訪）續(xù)銷期10套續(xù)銷期10套鬧市區(qū)廣場舞看房送好禮，分享送旅游2024/1/6蓄水方式產(chǎn)品亮相，升入基層關(guān)鍵舉措1：線上第一階段戶外廣告形象出街，引發(fā)市場關(guān)注，推出“湖繽1號”概念。針對本項目宣傳推廣的氣勢，線上設(shè)置懸念，喊出宣傳口號，線下對“湖濱1號”進(jìn)行解釋，導(dǎo)入項目形象；早間在區(qū)域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)菜場人流量集中的地點進(jìn)行定期派單，如：瑞泰菜場、上黨鎮(zhèn)菜場、駙馬山菜場、世紀(jì)聯(lián)華超市、北京華聯(lián)超市、丹徒區(qū)會議中心、人民廣場。2024/1/6關(guān)鍵舉措2：制造客戶話題，吸引目標(biāo)群體的關(guān)注；谷陽湖品牌及深挖”老帶新“。根據(jù)營銷學(xué)原理，開發(fā)一個新客戶的成本是維持一個老客戶的2～6倍，而有關(guān)專家學(xué)者甚至提出：每降低5％的客戶流失率，利潤則會增加25％～85％。我們有理由相信“老帶新”的潛力是巨大的，通過老客戶游園會、業(yè)主生日會、夏季親子游等活動，宣傳新產(chǎn)品信息。2024/1/6關(guān)鍵舉措3：“谷陽湖畔第一排”——湖繽1號湖繽1號——新產(chǎn)品說明會時間：8月初地點