房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范主講人：周勝周勝律師，北京市中洲律師事務(wù)所高級(jí)合伙人中國法學(xué)會(huì)WTO研究會(huì)理事中華全國律師協(xié)會(huì)民事委員會(huì)委員北京律師協(xié)會(huì)土地法專業(yè)委員會(huì)副主任周勝律師長(zhǎng)期擔(dān)任商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)公司、外資公司的外商投資房地產(chǎn)業(yè)取得建設(shè)用地使用權(quán)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范主題：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)銷售（預(yù)售）過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范法律風(fēng)險(xiǎn)防范之——拿地取得建設(shè)用地使用權(quán)的方式出讓轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓招、拍、掛協(xié)議出讓方式一般不適用于房地產(chǎn)開發(fā)，跟據(jù)相關(guān)規(guī)定，工業(yè)（包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓招拍掛方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)中案例：“南京國土資源局收回兩幅地塊”“大龍地產(chǎn)雙料地王被收”參與招拍掛前應(yīng)注意的問題擬出讓地塊的合法性政府的出讓權(quán)限規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件和附圖擬出讓為毛地或生地的應(yīng)特別注意的事項(xiàng)對(duì)出讓底價(jià)和競(jìng)買保證金的要求擬出讓地塊的性質(zhì)應(yīng)為國有建設(shè)用地?cái)M出讓地塊的合法性1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府，其土地管開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。2005年8月1日前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)2、政府的批準(zhǔn)權(quán)限耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；3畝以下、其他土地10畝以下的，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；省轄市、自治州人政府的出讓權(quán)限之一“商品住宅工程〞宗地出讓面積不得超過以下標(biāo)準(zhǔn)：政府的出讓權(quán)限之二小城市（鎮(zhèn)）：7公頃（105畝）；中等城市：14公頃（210畝）；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件必須明確出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界線、開發(fā)期限等要求。附圖要明確標(biāo)明地塊區(qū)位與現(xiàn)狀，地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件和附圖因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，規(guī)劃主管部門依法定程序修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，并批準(zhǔn)變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)告熟地：指完成土地征收，經(jīng)過土地一級(jí)開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。生地：指完成土地征收，未經(jīng)土地開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或者荒地等土地。毛地：指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。擬出讓地塊為毛地或生地的應(yīng)特別注意的事項(xiàng)之一擬出讓地塊為毛地或生地的應(yīng)特別注意的事項(xiàng)之二1）拆遷、三通一平的完成期限應(yīng)當(dāng)早于出讓合同規(guī)定的開工日期；2）市政配套完成的期限應(yīng)當(dāng)早于出讓合同規(guī)定的竣工期限；3）三通一平和市政配套的各類參數(shù)應(yīng)當(dāng)盡可能詳盡；4）三通一平和市政配套的交付應(yīng)當(dāng)約定具體的可操作的條件和方式；5）應(yīng)盡可能具體地約定交地的標(biāo)準(zhǔn)和操作程序；6）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出讓合同規(guī)定的開工南京、寧波等地出臺(tái)相關(guān)文件，嚴(yán)禁毛地出讓，要求招拍掛只能出讓凈地。對(duì)出讓底價(jià)和競(jìng)買保證金的要求土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%關(guān)于競(jìng)買保證金，國土資發(fā)〔2024〕34號(hào)文件規(guī)定不得低于出讓最低價(jià)的20%，但時(shí)隔僅三個(gè)月，國土資源部總規(guī)劃師胡存智就在6月26日召開的2024房地產(chǎn)夏季峰會(huì)上指出，土地出讓保證金將再提10%，競(jìng)買土地出讓保證金不低于出讓最低價(jià)的30%。從目前土地出讓的情況來看，出讓機(jī)關(guān)也確實(shí)是按照30%的比例收取競(jìng)買保證金的。簽訂出讓合同應(yīng)注意的問題繳納土地價(jià)款相關(guān)的規(guī)定和要求開工/竣工時(shí)間及相關(guān)違約責(zé)任建設(shè)用地使用權(quán)提前收回的情形繳納土地價(jià)款相關(guān)的規(guī)定和要求商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款未按合同約定繳清全部土地價(jià)款的，不得發(fā)放土地證書，也不得按土地價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證書土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。開工/竣工時(shí)間及相關(guān)違約責(zé)任每宗住宅建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原那么上不得超過三年延期開工、擅自停工的法律后果：1〕超出合同約定開工開發(fā)日期滿一年未開工開發(fā)的，按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi)。2〕超出合同約定開工開發(fā)日滿兩年未開工開發(fā)的，要堅(jiān)決無償收回。3〕雖按合同約定日期開工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積缺乏三分之一或已投資額缺乏四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，嚴(yán)格按閑置土地處理。建設(shè)用地使用權(quán)提前收回的情形可以收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的情形：1〕為公共利益需要使用土地的；2〕為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；3〕土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；4〕因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5〕公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。轉(zhuǎn)讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)中案例：“78家非地產(chǎn)主業(yè)央企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)”前期調(diào)查階段應(yīng)注意的問題擬受讓建設(shè)用地使用權(quán)的合法性擬建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況轉(zhuǎn)讓方式的選擇擬受讓建設(shè)用地使用權(quán)的合法性1〕是否為建設(shè)用地使用權(quán)，取得方式是出讓、劃撥還是轉(zhuǎn)讓；2〕取得方式是否符合法律規(guī)定；3〕轉(zhuǎn)讓人取得建設(shè)用地使用權(quán)后，是否存在違約、違規(guī)行為，會(huì)否導(dǎo)致擬受讓地塊被依法收回等的情形〔如土地出讓金、補(bǔ)償款是否繳清、是否存在土地閑置問題〕；4〕政府對(duì)擬受讓地塊或其周邊是否有新的政策、意向等，是否存在影響到擬受讓地塊日后開發(fā)建設(shè)、銷售等的情形；5〕擬受讓地塊上是否存在抵押，是否被依法查封、扣押等；6〕擬受讓地塊是否涉及訴訟、仲裁，是否存在可能被依法查封、扣押的情形；7〕其他應(yīng)當(dāng)考察的事項(xiàng)。1〕擬建設(shè)工程已經(jīng)取得的審批文件及其有效性；2〕正在辦理中的審批文件、是否能夠通過及相應(yīng)的時(shí)間；3〕將來需要辦理的審批文件；4〕需特別注意規(guī)劃部門出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖；5〕擬建設(shè)工程已經(jīng)進(jìn)行的投入，包括投資總額，資金流向，是否保存有完整的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)憑證，能夠充入開發(fā)建設(shè)本錢等；6〕擬建設(shè)工程已經(jīng)簽訂的合同、協(xié)議及其履行情況；7〕轉(zhuǎn)讓人曾經(jīng)對(duì)外〔對(duì)政府、對(duì)社會(huì)〕作出的承諾；8)工程建設(shè)進(jìn)展，是否存在違規(guī)建設(shè)、超規(guī)劃建設(shè)情形；9〕其他應(yīng)當(dāng)考察的事項(xiàng)。擬建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況轉(zhuǎn)讓方式的選擇項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序繁瑣成本較高風(fēng)險(xiǎn)可控程序簡(jiǎn)單成本較低風(fēng)險(xiǎn)難控項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意的問題不得轉(zhuǎn)讓的情形項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件“一地多賣”轉(zhuǎn)讓合同瑕疵的處理在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)特別注意的事項(xiàng)以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合以下條件：1〕已經(jīng)支付全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書；2〕按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！伴_發(fā)投資總額〞不包括地價(jià)款。3〕轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件1〕以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；2〕司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3〕依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；4〕共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5〕權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6〕未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7〕法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。不得轉(zhuǎn)讓的情形1〕第一順位：已辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)的；2〕第二順位：已先行合法占有投資開發(fā)土地的；3〕第三順位：已先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的；4〕第四順位：合同成立在先的?！耙坏囟噘u”1〕轉(zhuǎn)讓方訂立轉(zhuǎn)讓合同時(shí)未取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)證書，但起訴前已經(jīng)取得或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，合同有效。2〕劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)訂立轉(zhuǎn)讓合同的，合同無效；但起訴前經(jīng)批準(zhǔn)且辦理出讓手續(xù)的，合同有效；其中，直接劃撥給受讓方或者由受讓方辦理出讓手續(xù)的，雙方訂立的轉(zhuǎn)讓合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。轉(zhuǎn)讓合同瑕疵的處理1)雙方應(yīng)約定確定現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀的時(shí)點(diǎn)，并通過現(xiàn)場(chǎng)拍攝、文字描述、列舉清單等方式予以固定；2〕與工程建設(shè)有關(guān)的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)配件的歸屬問題；3)與在建工程有關(guān)的合同的處理問題，包括抵押借款合同、工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工合同、材料采購合同、商品房預(yù)售合同等。在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)特別注意的事項(xiàng)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)包括以下內(nèi)容其他股東的優(yōu)先購買權(quán)明確訂立合同的目的明確訂立合同的基礎(chǔ)和前提明確合同轉(zhuǎn)讓受讓標(biāo)的明確合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款的構(gòu)成明確轉(zhuǎn)讓方、受讓方義務(wù)明確合同雙方的聲明與承諾最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保爭(zhēng)議解決方式合同附件違約責(zé)任及免責(zé)條款明確稅務(wù)申報(bào)、繳納及責(zé)任明確項(xiàng)目公司印章、交接后管理1〕轉(zhuǎn)讓方的合同目的：通過轉(zhuǎn)讓其在工程公司的股權(quán)以收回其對(duì)工程公司及房地產(chǎn)開發(fā)工程的投資及利益，并由受讓方完成該工程的開發(fā)建設(shè)。2〕受讓方的合同目的：通過受讓工程公司的股權(quán)，以取得對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的開發(fā)權(quán)，并通過后續(xù)投資以完成該工程的開發(fā)建設(shè)，取得投資收益。明確訂立合同的目的1〕工程公司資產(chǎn)與負(fù)債現(xiàn)狀。2〕工程公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)工程根本狀況。3〕工程公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)工程是否已取得的政府批復(fù)文件。4〕工程公司是否已簽訂各種與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的合同、協(xié)議。5〕土地補(bǔ)償價(jià)款的支付情況。6〕拆遷方案、拆遷補(bǔ)償安置方案的落實(shí)情況，拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)的支付情況。7〕土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)〔包括四源費(fèi)〕的支付情況。8〕工程公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)工程現(xiàn)狀，包括是否已完成拆遷，土地是否已平整，各種市政管線是否已接到工程紅線范圍內(nèi)〔七通一平〕，是否已開始施工以及工程進(jìn)度情況。9〕工程公司除了該房地產(chǎn)開發(fā)工程之外，是否還有其他經(jīng)營活動(dòng)或業(yè)務(wù)。10〕該房地產(chǎn)開發(fā)工程用地是否存在任何權(quán)屬、使用糾紛；與周邊其他工程的相鄰關(guān)系如何，邊界是否清晰，是否存在邊界糾紛，是否需要其他工程開發(fā)建設(shè)單位的配合、向其支付費(fèi)用。11〕就該房地產(chǎn)開發(fā)工程的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，是否對(duì)第三人作出過合作承諾或利益承諾等。12〕有無其他影響公司及工程重大利益的情況。明確訂立合同的基礎(chǔ)和前提合同中應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓受讓的標(biāo)的：轉(zhuǎn)讓受讓標(biāo)的為轉(zhuǎn)讓方擁有的工程公司全部或局部股權(quán)以及該股權(quán)所享有的權(quán)益。前款所說的權(quán)益，主要指工程公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)、工程土地使用權(quán)、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)所形成的權(quán)利以及其他為該工程所投入的資金、進(jìn)行的工作而形成的依法及商業(yè)習(xí)慣所實(shí)際取得和應(yīng)當(dāng)取得的成果、權(quán)利及時(shí)機(jī)。前列權(quán)益對(duì)于受讓方至關(guān)重要，也是受讓方受讓股權(quán)的主要目的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓方和受讓方的指定方擁有工程公司全部或局部股權(quán)以及該股權(quán)所享有的權(quán)益。明確合同轉(zhuǎn)讓受讓標(biāo)的1〕股權(quán)轉(zhuǎn)讓前工程公司依法設(shè)立、存續(xù)所發(fā)生的費(fèi)用；2〕轉(zhuǎn)讓方對(duì)工程公司的債權(quán)；3〕轉(zhuǎn)讓方為開發(fā)工程的國有土地使用權(quán)的取得、立項(xiàng)、規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、場(chǎng)地拆遷、七通一平、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等與開發(fā)工程工作相關(guān)的所有支出；4〕土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)〔包括四源費(fèi)〕；5〕土地補(bǔ)償費(fèi)用；6〕拆遷補(bǔ)償款；7〕轉(zhuǎn)讓方的預(yù)期收益；8〕在移交給受讓方前工程公司已支付及應(yīng)支付的其他款項(xiàng)。明確合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款的構(gòu)成1〕工程公司原公章、合同專用章、財(cái)務(wù)專用章等印章在工商變更登記完成后上繳主管機(jī)關(guān)提請(qǐng)銷毀，并申請(qǐng)重刻。2〕確定交接日。3〕工程公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)改組方案。4〕文件材料、土地移交。5〕工程公司工作人員調(diào)整方案。明確項(xiàng)目公司印章、交接后管理明確稅務(wù)申報(bào)、繳納及責(zé)任土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅法律風(fēng)險(xiǎn)防范之——開發(fā)建設(shè)兩大問題開發(fā)模式開發(fā)建設(shè)獨(dú)立開發(fā)合作開發(fā)法人型、合同型工程承包問題合作開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范法人型合作開發(fā)模式，是指一方以建設(shè)用地使用權(quán)出資，另一方以現(xiàn)金出資設(shè)立項(xiàng)目公司，共同對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作開發(fā)模式。常見的收購項(xiàng)目公司部分股權(quán)以實(shí)現(xiàn)合作開發(fā)之目的的，可以理解為合同型合作開發(fā)模式，是指一方以建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)為投資，投資方以資金作為投資，雙方不組建項(xiàng)目公司，而只是以協(xié)議的方式來合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的效力認(rèn)定〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)至少一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)；雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；但起訴前一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?〕建設(shè)用地使用權(quán)土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。〞不應(yīng)認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的合作開發(fā)房地產(chǎn)的本質(zhì)特征為：共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。1〕約定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。2〕約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。3〕約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。4〕約定提供資金的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。簽訂合作開發(fā)合同其他應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)〔1〕明確劃分雙方的責(zé)任?！?〕利潤分配方案應(yīng)盡可能詳盡、明確，特別是約定各方以分配房產(chǎn)的方式分享利潤的，應(yīng)明確約定各方分得的房產(chǎn)的數(shù)量、位置，條件允許的應(yīng)明確各方分得的房間號(hào)；另外，由于規(guī)劃變更等原因?qū)е潞贤s定的面積與實(shí)際竣工面積存在的差異，也應(yīng)在合同中明確約定?！?〕明確約定違約責(zé)任?！?〕明確約定相關(guān)變更登記、審批、備案責(zé)任。合作開發(fā)合同未約定或約定不明導(dǎo)致爭(zhēng)議的解決〔1〕投資數(shù)額超出合同約定的，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例確實(shí)定原那么：協(xié)商——過錯(cuò)——投資比例——利潤分配比例。〔2〕房屋實(shí)際建筑面積少于合同約定的，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例確實(shí)定原那么：協(xié)商——過錯(cuò)——利潤分配比例?！?〕房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積〔經(jīng)批準(zhǔn)的〕，對(duì)超出局部房屋分配比例確實(shí)定原那么：協(xié)商——利潤分配比例；對(duì)因此增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例確實(shí)定原那么：協(xié)商——投資比例——利潤分配比例?！?〕因違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋被認(rèn)定為違法建筑責(zé)令撤除的，對(duì)損失承擔(dān)比例確實(shí)定原那么：協(xié)商——過錯(cuò)——投資比例——利潤分配比例?！?〕合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，對(duì)未足額交納出資的，按照其實(shí)際投資比例分配利潤?！?〕合同的任何一方不得要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的。工程承包中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范案例：“上海在建13層住宅樓整體倒塌”2024年6月27日凌晨5時(shí)30分左右，上海市閔行區(qū)一在建13層住宅樓整體倒塌，造成一名安徽籍民工死亡?！嚓P(guān)責(zé)任人處理1、闕敬德〔梅隴鎮(zhèn)資產(chǎn)公司總經(jīng)理，原梅隴鎮(zhèn)征地效勞所所長(zhǎng)，梅隴鎮(zhèn)長(zhǎng)助理，梅都公司股東〕一審被認(rèn)定犯貪污罪，判處無期徒刑。2、張志琴〔梅都公司法人代表、董事長(zhǎng)〕一審被認(rèn)定犯貪污罪、挪用資金罪、重大責(zé)任事故罪，數(shù)罪并罰，決定執(zhí)行無期徒刑。3、秦永林〔上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人〕被判處有期徒刑5年。4、陸衛(wèi)英〔施工方上海眾欣建筑有限公司掛名工程經(jīng)理〕被閔判處有期徒刑3年。5、張耀雄〔地下車庫土方開挖的分包人〕被判處有期徒刑4年。6、張耀杰〔施工方上海眾欣建筑有限公司法人代表、董事長(zhǎng)〕被判處有期徒刑5年7、夏建剛〔施工方上海眾欣建筑有限公司現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人〕被判處有期徒刑4年。8、喬磊〔監(jiān)理方上海光啟建設(shè)監(jiān)理有限公司的總監(jiān)理〕被判處有期徒刑3年。

相關(guān)單位處理結(jié)果1、建設(shè)單位梅都房地產(chǎn)公司、對(duì)事故發(fā)生負(fù)有主要責(zé)任，被處以法定最高限額罰款50萬元。待事故善后處理工作完成后，撤消梅都房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2、總包單位眾欣建筑公司，對(duì)事故發(fā)生負(fù)有主要責(zé)任，被處以法定最高限額罰款50萬元。撤消建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書及平安生產(chǎn)許可證。3、土方開挖單位索途清運(yùn)公司，對(duì)事故發(fā)生負(fù)有直接責(zé)任，被處以罰款30萬元。4、基坑圍護(hù)及樁基工程施工單位勝騰根底公司，對(duì)事故發(fā)生負(fù)有一定責(zé)任。被處以罰款20萬元。5、監(jiān)理單位光啟監(jiān)理公司，對(duì)事故發(fā)生負(fù)有重要責(zé)任，撤消其工程監(jiān)理資質(zhì)證書。6、工程監(jiān)測(cè)單位協(xié)力勘察公司對(duì)事故發(fā)生負(fù)有一定責(zé)任，予以通報(bào)批評(píng)處理。

蓮花河畔景苑樓盤處理結(jié)果上海萬科房地產(chǎn)有限公司將作為第三方托管蓮花河畔景苑樓盤建設(shè)。開發(fā)商梅都房地產(chǎn)公司處理未倒樓盤的三套解決方案，業(yè)主可以在2024年8月1日至2024年8月15日期間自行選擇：1〕自行選擇打折5%繼續(xù)履行合同；2〕解除合同并退本返息；3〕按2024年6月27日市場(chǎng)價(jià)由萬科收購。建筑施工企業(yè)資質(zhì)1〕承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)的，施工合同無效；2〕承包人超越建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的，施工合同無效，但承包人在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，請(qǐng)求按照無效合同處理的，不予支持。3〕沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的，施工合同無效。工程招投標(biāo)1〕必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)的，施工合同無效；2〕必須進(jìn)行招標(biāo)中標(biāo)無效的，施工合同無效。投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的，投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄的手段謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無效，處中標(biāo)工程金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其一年至二年內(nèi)參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理機(jī)關(guān)撤消營業(yè)執(zhí)照。違法分包1、總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位的；2、建設(shè)工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，承包單位將其承包的局部建設(shè)工程交由其他單位完成的；3、施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的；4、分包單位將其承包的建設(shè)工程再分包的。非法轉(zhuǎn)包1、承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人的；2、承包人將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給其他單位承包的；3、承包人將主體工程使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件由分包單位采購的；4、承包人在主體工程施工中，沒有使用自備的大型機(jī)具和主要施工裝備的；5、發(fā)包人將工程分包后，未在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立工程管理機(jī)構(gòu)和派駐相應(yīng)人員，并未對(duì)該工程的施工活動(dòng)進(jìn)行組織管理的，視同轉(zhuǎn)包。違法分包和非法轉(zhuǎn)包的法律后果1、承包企業(yè)出現(xiàn)違法分包或轉(zhuǎn)包行為的，可由行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處分款，可責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的，撤消資質(zhì)證書。2、對(duì)因轉(zhuǎn)包工程或違法分包的工程不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成的損失，由工程承包人與接受轉(zhuǎn)包或者分包的單位承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。3、承包企業(yè)非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程的行為無效。人民法院可以根據(jù)民法通那么第134條規(guī)定，收繳當(dāng)事人已經(jīng)取得的非法所得。施工合同無效的處理建設(shè)工程施工合同被認(rèn)定為無效，根據(jù)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收是否合同，處理的方式亦有所差異：1〕建設(shè)工程施工合同無效，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款，應(yīng)予支持。2〕建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，可以對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，應(yīng)予支持；修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收仍不合格的，承包人請(qǐng)求支付工程價(jià)款，不予支持。承包人墊資問題發(fā)包人和承包人在建設(shè)工程施工合同中明確約定，發(fā)包人不按照規(guī)定比例向承包人支付預(yù)付款、進(jìn)度款及結(jié)算款，而是由承包人自帶資金現(xiàn)行施工，工程實(shí)施到某一階段時(shí)，發(fā)包人再開始分筆支付工程款，即為墊資。墊資明令禁止，但是按照有效處理。對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的局部除外。對(duì)墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。對(duì)墊資利息沒有約定，承包人請(qǐng)求支付利息的，不予支持。發(fā)包人的法定解除權(quán)承包人具有以下情形之一，發(fā)包人有權(quán)解除施工合同：1〕明確表示或者以行為說明不履行合同主要義務(wù)的；2〕合同約定的期限內(nèi)沒有完工，且在發(fā)包人催告的合理期限內(nèi)仍未完工的；3〕已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格，并拒絕修復(fù)的；4〕將承包的建設(shè)工程非法轉(zhuǎn)包、違法分包的。承包人的法定解除權(quán)發(fā)包人具有以下情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)義務(wù)，承包人有權(quán)解除施工合同：1〕未按約定支付工程價(jià)款的；2〕提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；3〕不履行合同約定的協(xié)助義務(wù)的。施工合同解除后的處理建設(shè)工程施工合同解除后，已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的工程價(jià)款；已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，可以對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)后工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的工程價(jià)款，修復(fù)后工程質(zhì)量仍不合格的，發(fā)包人有權(quán)拒絕支付工程價(jià)款。因一方違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因此而給對(duì)方造成的損失。工程質(zhì)量問題〔1〕承包人對(duì)工程質(zhì)量問題有過錯(cuò)的應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。因承包人的過錯(cuò)造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發(fā)包人請(qǐng)求減少支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持?！?〕發(fā)包人對(duì)工程質(zhì)量問題有過錯(cuò)的應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任，情形包括：1〕提供的設(shè)計(jì)有缺陷；2〕提供或者指定購置的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；3〕直接指定分包人分包專業(yè)工程。使用未經(jīng)竣工驗(yàn)收工程的質(zhì)量問題建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，無法再以使用局部質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基根底工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。發(fā)包人與承包人簽訂合同時(shí)，要預(yù)先對(duì)此類情況進(jìn)行約定，對(duì)于需提前使用的工程局部，事先明確約定其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，交付的方式、時(shí)間以及使用過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題如何處理等問題。工程竣工時(shí)間的認(rèn)定1〕建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；2〕承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；3〕建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。工程價(jià)款的計(jì)算結(jié)算時(shí)雙方對(duì)建設(shè)工程的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)價(jià)方法有約定的，按照約定結(jié)算；因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致建設(shè)工程的工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)該局部工程價(jià)款沒有約定的，應(yīng)協(xié)商解決，不能協(xié)商一致的，可以參照簽訂合同當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐亩~結(jié)算。建設(shè)工程施工合同有效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，可以對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，發(fā)包人可要求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用；修復(fù)后仍不合格的，發(fā)包人有權(quán)拒付工程價(jià)款。拖欠工程款的利息對(duì)欠付工程價(jià)款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)息。拖欠工程款利息從應(yīng)付工程價(jià)款之日計(jì)付。對(duì)付款時(shí)間沒有約定或者約定不明的，以下時(shí)間視為應(yīng)付款時(shí)間：1〕建設(shè)工程已實(shí)際交付的，為交付之日；2〕建設(shè)工程沒有交付的，為提交竣工結(jié)算文件之日；3〕建設(shè)工程未交付，工程價(jià)款也未結(jié)算的，為起訴之日。發(fā)包人應(yīng)在建設(shè)工程施工合同中，明確約定欠付的工程價(jià)款不計(jì)付利息，或者在一定期限內(nèi)免付利息。工程量的計(jì)算方法對(duì)工程量有爭(zhēng)議的，按照發(fā)包人同意承包人施工的實(shí)際工程量計(jì)算，即：1〕施工過程中形成的簽證等書面文件確認(rèn)的工程量；2〕承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量?？⒐そY(jié)算文件的效力合同中約定發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在一定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，應(yīng)按照約定處理。承包人可請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款。發(fā)包人為防止按照承包人單方出具的竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款，應(yīng)當(dāng)注意：1〕在建設(shè)工程施工合同中排除“在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的〞的約定，并明確約定發(fā)包人需以書面簽章的文件進(jìn)行認(rèn)可；2〕假設(shè)建設(shè)工程施工合同中有類似約定，發(fā)包人注意務(wù)必在合同約定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)承包人提交的竣工結(jié)算文件作出書面答復(fù)，或者進(jìn)行洽商；進(jìn)行洽商的，應(yīng)形成會(huì)議紀(jì)要，并要求與會(huì)人員簽字確認(rèn)。黑白合同的適用問題雙方就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一