第09章 地價(jià)評(píng)估

第九章地價(jià)評(píng)估

第一節(jié)路線(xiàn)價(jià)法

一、路線(xiàn)價(jià)法的根本原理

1.路線(xiàn)價(jià)法的概念

路線(xiàn)價(jià)法是對(duì)臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取假設(shè)干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱(chēng)為路線(xiàn)價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出臨接該道路的其他土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。

編輯課件2.路線(xiàn)價(jià)法的理論依據(jù)

路線(xiàn)價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

3.路線(xiàn)價(jià)法適用的對(duì)象和條件

⑴路線(xiàn)價(jià)法適用對(duì)象

城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。

⑵路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的前提條件

是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。編輯課件4.路線(xiàn)價(jià)法的操作步驟

①劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段；

②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；

③選取標(biāo)準(zhǔn)宗地；

④調(diào)查評(píng)估路線(xiàn)價(jià)；

⑤制作價(jià)格修正率表；

⑥計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格。編輯課件二、路線(xiàn)價(jià)法的操作步驟

1.劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段

將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同

一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段。

2.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為

標(biāo)準(zhǔn)深度。編輯課件3.選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

⑴標(biāo)準(zhǔn)宗地的含義

標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。

⑵選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求

①一面臨街；②土地形狀為矩形；

③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度；

⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng)；

⑥代表性的用途；⑦代表性的容積率；

⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程

度等也應(yīng)具有代表性編輯課件4.調(diào)查路線(xiàn)價(jià)

⑴路線(xiàn)價(jià)的實(shí)質(zhì)

路線(xiàn)價(jià)是附設(shè)在街道上的假設(shè)干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格。

⑵路線(xiàn)價(jià)的表現(xiàn)形式

路線(xiàn)價(jià)通常為土地單價(jià)，也可為樓面地價(jià)。

⑶路線(xiàn)價(jià)的求取方法

在同一路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇多宗標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用比較法、收益法等，分別求出各宗標(biāo)準(zhǔn)宗地單位價(jià)格或樓面地價(jià)；然后求出各宗標(biāo)準(zhǔn)宗地單位價(jià)格或樓面地價(jià)的平均數(shù)，此平均數(shù)即為該路線(xiàn)價(jià)區(qū)段的路線(xiàn)價(jià)。編輯課件5.制作深度價(jià)格修正率

⑴制作深度價(jià)格修正率的依據(jù)

----深度價(jià)格遞減規(guī)律

深度

n米an

n-1米an-1

n米……

2米a2

1米a1

街道單位地價(jià)編輯課件⑵深度價(jià)格修正率表的制作形式有:

①單獨(dú)深度價(jià)格修正率(深度價(jià)格遞減率)

a1﹥a2﹥a3﹥…﹥an-1﹥an

②累計(jì)深度價(jià)格修正率

a1﹤(a1+a2)﹤(a1+a2+a3)﹤…

﹤(a1+a2+a3+…+an-1+an)

③平均深度價(jià)格修正率

a1﹥(a1+a2)/2﹥(a1+a2+a3)/3﹥…

﹥(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n

編輯課件表9-1深度價(jià)格修正率的形式

臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則（%）403020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率（%）403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率（%）407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0編輯課件6.計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格

⑴以單位寬度標(biāo)準(zhǔn)宗地(1英尺寬、100英尺深)

的總價(jià)作為路線(xiàn)價(jià)的計(jì)算公式：

V(總價(jià))=路線(xiàn)價(jià)×累計(jì)深度價(jià)格修正率×臨街寬度

V(單價(jià))=V(總價(jià))/估價(jià)對(duì)象土地面積

=路線(xiàn)價(jià)×累計(jì)深度價(jià)格修正率/臨街深度

⑵標(biāo)準(zhǔn)宗地的單價(jià)作為路線(xiàn)價(jià)的計(jì)算公式：

V(單價(jià))=路線(xiàn)價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

V(總價(jià))=路線(xiàn)價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×臨街寬度

×臨街深度編輯課件[例]

以下圖中是一幅街深度

15.24m(即50英尺)、

臨街寬度20m的矩形

土地，其所在區(qū)段的

路線(xiàn)價(jià)(土地單價(jià))為

2000元/m2。該宗地

的深度價(jià)格修正率為

140%，計(jì)算該宗土地

的單價(jià)和總價(jià)。

20m15.24m街道路線(xiàn)價(jià)2000元/m2圖：一面臨街矩形土地編輯課件[解]

由于路線(xiàn)價(jià)是土地單價(jià)，應(yīng)采用平均深度

價(jià)格修正率計(jì)算宗地價(jià)格。故：

宗地單價(jià)=路線(xiàn)價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

=2000×140%=2800(元/m2)

宗地總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積

=2800×20×15.24=85.34(萬(wàn)元)

編輯課件[例]右圖中是一

塊前后兩面臨街、

總深度為30m的矩

形土地，其前街路

線(xiàn)價(jià)(土地單價(jià))為

2000元/m2，后街路

線(xiàn)價(jià)(土地單價(jià))為

1000元/m2。試按重

疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算

其前街影響深度。

后街路線(xiàn)價(jià)1000元/m230m前街路線(xiàn)價(jià)2000元/m2圖：前后兩面臨街矩形土地編輯課件[解]

前后面臨街矩形土地的前街影響深度計(jì)算：

前街影響深度=

=

=20(m)編輯課件[例]

右圖中是一塊矩形街

角地，其正街路線(xiàn)價(jià)

(單價(jià),下同)為2000

元/m2，旁街路線(xiàn)價(jià)為

1000元/m2，臨正街深

度為22.86m(75英尺)，

旁街深度為12.54m

(50英尺)。根據(jù)深度

價(jià)格修正率，另設(shè)旁

街影響加價(jià)率為20%，

求該土地單價(jià)和總價(jià)。22.86m路線(xiàn)價(jià)1000元/m215.24m

路線(xiàn)價(jià)2000元/m2編輯課件[解]

該宗土地的單價(jià)和總價(jià)分別計(jì)算如下：

該宗土地單價(jià)=

=2000×120%+1000×140%×20%

=2680(元/m2)

該宗土地的總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積

=2680×15.24×22.86

=93.37(萬(wàn)元)

編輯課件[例]如下圖，有三

角形ABC的一宗土地，

如果臨街深度80英尺

的一面臨街矩形土地

的平均深度價(jià)格修正

率為路線(xiàn)價(jià)的116%，

臨街深度80英尺三角

形土地價(jià)格修正率為

矩形土地價(jià)格的63%，

試求該宗三角形ABC

土地的價(jià)格。路線(xiàn)價(jià)1000元/平方英尺DCB50英尺20英尺

80英尺AFE編輯課件[解]

在圖上作補(bǔ)充線(xiàn)AD，AE，BE及CF，那么有：

△ABD總價(jià)=1000×116%×63%×70×80÷2

=2046240(元)

△ACD總價(jià)=1000×116%×63%×20×80÷2

=584640〔元〕

△ABC總價(jià)=△ABD總價(jià)-△ACD總價(jià)

=2046240-584640

=1461600〔元〕編輯課件第二節(jié)城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

一、城市基準(zhǔn)地價(jià)的概念

城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原那么劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。編輯課件二、城市基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估步驟

〔1〕確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍。

〔2〕明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式、

基準(zhǔn)日期等。

〔3〕劃分地價(jià)區(qū)段。

〔4〕抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。

〔5〕計(jì)算區(qū)段地價(jià)。

〔6〕確定基準(zhǔn)地價(jià)。

〔7〕提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。編輯課件第三節(jié)宗地價(jià)格評(píng)估

一、宗地價(jià)格的含義

宗地價(jià)格是一宗土地的一定權(quán)益在某一

時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

二、宗地價(jià)格的評(píng)估方法

宗地價(jià)格可以采用兩種技術(shù)途徑來(lái)評(píng)估：

⑴直接運(yùn)用市場(chǎng)法、本錢(qián)法、收益法、假設(shè)

開(kāi)發(fā)法等來(lái)評(píng)估。編輯課件⑵在有了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，可通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)

的修正來(lái)評(píng)估。

三、基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)的步驟

①搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；

②查出估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；

③進(jìn)行交易日期調(diào)整；

④進(jìn)行土地狀況調(diào)整；

⑤求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格。編輯課件第四節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/p>

一、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x

高層建筑地價(jià)分?jǐn)偨鉀Q：

1.各局部占有的土地份額；

2.各局部享有的土地面積；

3.各局部享有的地價(jià)數(shù)額等。編輯課件二、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?/p>

1.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

某局部享有的地價(jià)金額=

×該局部的建筑面積

某局部占有的土地份額=

=

編輯課件[例]

某幢樓房的土地總面積500m2，總建筑面積1000m2，某人擁有其中80m2的建筑面積。試按建筑面積分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算該人占有的土地份額及擁有的土地?cái)?shù)量。

[解]

該人占有的土地份額為：80÷1000=8%

該人擁有的土地?cái)?shù)量為：500×8%=40m2

或者500÷1000=0.5，即1m2的建筑面積附帶0.5m2的土地面積。編輯課件2.按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

某局部享有的地價(jià)數(shù)額=

×該局部的房地價(jià)值

某局部占有的土地份額=

=

編輯課件[例]

某幢大廈的房地總價(jià)值為5000萬(wàn)元，甲公司擁有其中的商業(yè)局部，此局部的房地價(jià)值為1000萬(wàn)元；乙公司擁有其中的寫(xiě)字樓局部，此局部的房地價(jià)值為500萬(wàn)元。試按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算甲、乙公司占有的土地份額。

[解]

甲公司占有的土份額為：1000÷5000=20%

乙公司占有的土地份額為：500÷5000=10%