溫州市瑞陽國際公館整體營銷戰(zhàn)略思考

◎提案程序推廣思路市場分析?客戶分析?整體定位?價值提升?營銷策略?10年大盤林立的昆陽地產(chǎn)市場,

如何樹立瑞陽國際公館的獨特氣質(zhì)？

如何通過瑞陽國際公館，飽滿/提升安慶房開品牌形象？一切從市場開始??三角洲思考——

新政下的溫州，房產(chǎn)何去何從？/城市西優(yōu)東擴，工程何去何從？

PART1城市的需求

A、新政下的溫州，房產(chǎn)何去何從？近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策2010-04-13第三次上調(diào)存款準備金率央行2010-05-02個人住房營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年2009-12-09打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%5部委2009-12-17五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅財政部2009-12-23上調(diào)準備金率強力遏制信貸沖鋒央行2010-01-12發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者銀監(jiān)會2010-02-20強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開展突擊檢查國土部2010-03-10要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天退出方案國資委2010-03-18銀行不得對投機投資購房貸款銀監(jiān)會2010-04-11加快保障房建設(shè)遏制房價過快上漲住建部貸款買二套房首付不得低于50%國務(wù)院常務(wù)會2010-04-15房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸國務(wù)院2010-04-17商品房嚴格實行購房實名制住建部2010-04-19二套房以住房套數(shù)界定，不再以貸款為準銀監(jiān)會2010-04-21后續(xù)調(diào)控政策???房產(chǎn)保有稅？呼之欲出！目的：1、嚴厲打擊投資投機購房炒房2、打擊開發(fā)商囤地閑地3、遏制房價上漲4、遏制流動性過剩說明：1、政府的思路開始改變強化了房地產(chǎn)的消費屬性和民生保障屬性，不再過于依賴房地產(chǎn)業(yè)來刺激經(jīng)濟增長。2、政府的態(tài)度和決心中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控采取了步步為營、多招密集連發(fā)的策略，說明中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確且有決心的。溫州樓市19條回憶其中“殺手锏〞是：1、全部房源要在規(guī)定時間內(nèi)一次性上網(wǎng)公開銷售。批準預售的商品房工程，全部房源要在規(guī)定時間內(nèi)一次性上網(wǎng)公開銷售，開盤當天一般應(yīng)采用電腦搖號的方式公開銷售。在開盤之前，開發(fā)企業(yè)不得采取預訂、預購等變相認購的方式銷售商品房；不得以任何方式收取或變相收取定〔訂〕金；不得要求預購房人將押金、誠信金等存到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其指定的預購房人本人以外的賬戶。2、實施一人一房購置制。每商品房買賣的報名、搖號、認購以及簽訂?商品房預訂協(xié)議書?或?商品房買賣合同?，必須使用同一姓名和身份證明，否那么認購無效。每次商品房公開銷售，一份有效身份證明只能報名申購一次，通過搖號等方式取得認購資格的購房者，一人只能認購一套住房。市場挑戰(zhàn)：1、給樓盤在價格沖高、銷售去化量上提出挑戰(zhàn)；2、對銷售造成一定的壓力，前期積客、洗客成營銷關(guān)鍵；前期積客、洗客價格沖高、銷售去化量對策：新政下溫州，品牌是開發(fā)商立足之本。1、溫州的房地產(chǎn)市場將面臨前所未有的優(yōu)勝劣汰，品牌的重要性此時尤為重要。2、將來樓盤間的競爭不僅表現(xiàn)在產(chǎn)品力上的競爭，更多的還會表達在營銷手段上的強烈競爭。B、城市西優(yōu)東擴，工程何去何從？昆陽即將上市的樓盤中≤47100㎡18107㎡昆三中北側(cè)昆陽鎮(zhèn)昆三中北側(cè)地塊（居士達）中≤25150㎡3010㎡鎮(zhèn)解放北路昆陽鎮(zhèn)解放北路A7地塊（富園）中≤17261㎡7192㎡體育場路南側(cè)昆陽鎮(zhèn)體育場路南側(cè)地塊（金橋）中≤21997㎡19997㎡/昆陽鎮(zhèn)康歡老年服務(wù)中心地塊（萬銀）中≤17244㎡5748㎡體育場路北側(cè)昆陽鎮(zhèn)體育場路北側(cè)地塊（遠東）高≤100064㎡31270㎡昆陽鎮(zhèn)體育場西路南側(cè)平陽縣昆陽鎮(zhèn)城北示范小區(qū)北區(qū)A03、A04地塊（置信）高≤83625㎡26133㎡東擴新區(qū)昆陽鎮(zhèn)良種場東洋二號地塊定位總建筑面積出讓面積位置地塊名稱僅城西、城東已出讓土地面積104683㎡其總建筑面積約280297㎡平陽新一屆政府的積極土地政策推導下的地產(chǎn)市場地塊多總量大競爭劇烈約280297㎡104683㎡城西板塊1、置信房開：城北示范小區(qū)北區(qū)A03、A04地塊；2、居士達房開：昆三中北側(cè)地塊；3、大自然房開：大自然花園4、居士達房開：東方銀座；5、安慶房開：瑞陽國際公館；城東板塊1、永安房開：世豪綠洲；2、京都房開：良種場二號地塊；3、莊吉集團：漢森世家；4、新湖房開：新湖廣場；昆陽市場現(xiàn)狀——城東板塊、城西板塊板塊比照項目規(guī)模體量小，目前尚沒有足夠吸引市場的大盤支撐。東擴新區(qū)，周邊配套不完善；劣勢1、屬于老城區(qū)，配套成熟；2、104國道改造及溫福鐵路通車來的交通優(yōu)勢給該板塊提供了巨大的發(fā)展平臺；3、已聚集凌志花園、大自然住宅小區(qū)等高品質(zhì)樓盤，置信、京都航母型銷售體驗中心即將亮相，城西作為昆陽高尚住宅區(qū)的地位已現(xiàn)雛形；1、處于城市發(fā)展主軸；

2、擁有河流等景觀資源；3、體量16萬㎡世豪綠洲品牌大盤的形象在昆陽已具備一定口碑，提升了城東板塊的形象；4、整體規(guī)模優(yōu)勢：據(jù)了解，體量8萬㎡的良種場2號地塊也將以豪宅定位高調(diào)入市，屆時，世豪綠洲和良種場地塊，必將形成一個24萬㎡半島水岸特色的高檔居住區(qū)，使城東板塊賺足人氣，分流大批客群。優(yōu)勢城西板塊城東板塊板塊存量樓盤比照——規(guī)模城東板塊重點樓盤規(guī)模城西板塊重點樓盤規(guī)模24萬70406總量8萬29333京都房開良種場二號地塊16萬41073永安房開世豪綠洲總建面積（㎡）用地面積（㎡）開發(fā)商項目5230014343安慶房開瑞陽國際公館19946463720總量4710018107居士達房開昆三中北側(cè)地塊10006431270置信房開城北A03A04地塊總建面積（㎡）用地面積（㎡）開發(fā)商項目板塊存量樓盤比照——定位從其以往的開發(fā)風格可知對樓盤的包裝與營銷定位的重視，更表明其項目定位將領(lǐng)導區(qū)域市場的“豪宅路線”。據(jù)了解，已在高速出口處收購近千平方米咖啡吧建造營銷體驗中心；豪宅良種場二號地塊平陽新品質(zhì)樓盤的代表；象征平陽進入豪宅時代。建筑風格：現(xiàn)代立面和地中海園林◎規(guī)模大，體量大，樹立了大盤的氣質(zhì)；◎區(qū)域環(huán)繞兩條河流，自然景觀資源好；◎1萬多平方米地中海風格生態(tài)水景園林；◎全功能休閑會所、標準網(wǎng)球場、露天游泳池、半場籃球場，配套齊全；◎一幢180㎡—360㎡空中別墅，拉升了樓盤的品質(zhì)；豪宅世豪綠洲備注產(chǎn)品細節(jié)/動態(tài)項目定位項目城東板塊板塊存量樓盤比照——定位城西板塊重點樓盤///昆三中北側(cè)地塊從其以往的開發(fā)風格可知對樓盤的包裝與營銷定位的重視，更表明其項目定位將領(lǐng)導區(qū)域市場的“豪宅路線”。在昆陽高速出口租賃一塊空地，投資千萬打造售樓處和樣板房；豪宅城北A03、A04地塊備注產(chǎn)品細節(jié)/動態(tài)項目定位項目高檔豪宅的理念、全新的操盤思路勢必將給昆陽房地產(chǎn)市場掀起一波巨浪結(jié)論：1、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、城市的開展方向，已經(jīng)越來越為昆陽人所重視；2、世豪綠洲已經(jīng)為城東板塊賺足了眼球，加之良種場二號地塊的高調(diào)參加，昆鰲大道過山隧道的打通，城東板塊必將被炒得更熱，成為市場的焦點板塊；3、新盤定位相同，都走“高調(diào)、張揚〞的豪宅路線，群雄逐鹿，說明昆陽豪宅時代來臨；4、城西板塊中小盤林立。優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、城市的開展方向成為市場的焦點板塊昆陽豪宅時代來臨中小盤林立瑞陽國際公館面臨的挑戰(zhàn)：◎城東板塊巨頭的正面攻擊；

◎同板塊內(nèi)以置信體驗中心為主力的眾多中小樓盤的側(cè)翼攻擊。工程認識——板塊辨析；地段描述：昆陽鎮(zhèn)體育場路東側(cè)、雅河西路南側(cè)

1、從靜態(tài)眼光觀看：工程位于城西成熟板塊之中，有交通、配套等優(yōu)勢，并聚集了大自然家園、凌志花園、京都國際花園等高品質(zhì)樓盤，高尚住宅區(qū)雛形已現(xiàn)；2、從動態(tài)眼光審看：缺乏可依托的自然景觀資源，并偏離昆陽城市開展的主軸線上。；工程認識——產(chǎn)品辨析1、本案地塊東西面寬較小，南北進深較大，呈狹長地形，對高品質(zhì)樓盤的打造有一定的難度；2、在群雄逐鹿的豪宅時代，產(chǎn)品沒有規(guī)模優(yōu)勢、不具備差異化的亮點，產(chǎn)品競爭力缺乏。結(jié)論：面對城東板塊、城西板塊如此眾多的競爭對手，單靠工程區(qū)位的配套交通優(yōu)勢，而產(chǎn)品力缺少差異化的亮點形成，缺乏以支撐起整個工程。面對城東板塊、城西板塊如此眾多的競爭對手，單靠工程區(qū)位的配套交通優(yōu)勢，而產(chǎn)品力缺少差異化的亮點形成，缺乏以支撐起整個工程。瑞陽國際公館現(xiàn)狀：內(nèi)憂外患1、內(nèi)憂：產(chǎn)品自身競爭力缺乏2、外患：面對城東板塊巨頭以及自身板塊中小樓盤的競爭壓力瑞陽國際公館現(xiàn)狀：內(nèi)憂外患對策：創(chuàng)新、提升、借勢、順時、阻截創(chuàng)新——目標客戶精選在目標消費群的選擇上，對中高端客戶進行客戶“再細分，再分析〞，尋找市場的時機點，進行更精準的定位。提升——前所未有的產(chǎn)品定位根據(jù)目標消費群的特點，引入契合消費者心理的主題定位理念，同時，在產(chǎn)品競爭力上進行優(yōu)化，提升附加值。借勢——借大盤之勢，創(chuàng)造價值豪宅時代的來臨，必將全面提升昆陽的住宅品質(zhì)，將樓市推向新的高度，借其他大盤營造的豪宅之勢，提升品質(zhì)，拉升價格。順時——導入體驗式營銷體驗式營銷已是高端樓盤必用的營銷手段，我們必須順應(yīng)時事，導入“體驗式營銷〞。阻截——宣傳推廣巧投入置信、京都房開已經(jīng)在高速路口搶先占位，必將吸引大局部消費者的目光，我們在營銷推廣時，應(yīng)充分利用工程自身的地段優(yōu)勢，在主要路段以具有“誘惑力、吸引力〞的廣告及產(chǎn)品定位，“巧投入，巧攔截〞，將客戶吸引到我們的體驗中心來。PART2客戶分析

高端客戶分類/客戶群分析/目標客戶群鎖定昆陽高端客戶分類世豪綠洲、良種場二號地塊、城北A03、A04地塊隨見既所得的體驗打動；內(nèi)斂適度，注重內(nèi)心感受與生活細節(jié)品質(zhì)占有最好的資源，但已經(jīng)不刻意用來炫耀而是用來享受，生活完全由自己做主尊貴由內(nèi)心的自信、對事物的把控而來，舉手投足自然煥發(fā)，輕松超越物質(zhì)對人的束縛，跨越世俗符號的限制，進退自如高級階段大自然家園新湖廣場社區(qū)品質(zhì)與環(huán)境塑造；住宅“豪則豪矣，豪無靈魂”，只是停留在“貴族盤”層次滿足尊貴對人提出的符號要求表現(xiàn)身份的尊貴，“人在江湖，身不由己，為物所累”中級階段凌志花園、京都國際大廈以大為尊，以大為豪；宜人居住，只是停留在“貴價盤”層次；占有、炫耀比別人更多更優(yōu)越的資源正處于出人頭地階段，渴望揚名，渴望社會的注意、認同初級階段典型物業(yè)分析行為方式心理特征階段初級階段

1、目前競爭樓盤均在搶奪“高級階段〞客戶；而“中級階段〞留下了市場競爭的空白。2、限于工程本身的規(guī)模及品質(zhì)之缺乏，在“高級客戶〞的競爭中，我們并無優(yōu)勢。

中級階段主要競

爭區(qū)域世豪綠洲、良種場2號地塊、城北A03、A04地塊瑞陽國際公館目標市場核心目標消費群定位高端客戶大自然家園新湖廣場凌志花園、京都大廈由此可見：因此，我們將目標消費群定位在“中高端客戶〞，既避開競爭白熱化區(qū)域，又能“借大盤之勢〞到達利潤最大化。中高端客戶群分析階級特征：他們是社會的中流砥柱，他們是城市夢想家，在城市生活，在城市工作；心理特征：他們希望得到社會的肯定，他們一直在尋找品質(zhì)和性價比適合他們的主流物業(yè)；置業(yè)次數(shù)：二次以上改善型置業(yè)消費；物業(yè)傾向：渴望和向往大城市的高尚人居生活，國際化居所、主題社區(qū)、星級物業(yè)管理、個性張揚廣受社會認可和口碑力強的社區(qū)是他們犒賞自己并獲得社會尊重的要素。目標客戶群鎖定年齡：35-50歲群體：平陽及周邊區(qū)域的中高端置業(yè)群體特征：◎他們需要一種獨特鮮明、被標榜的生活方式；◎他們多為改善型置業(yè)；◎他們訊息靈通，關(guān)注居住品質(zhì)和政策的變化；◎他們喜歡高尚的社區(qū)氣氛，具有一定的身份感；◎他們走南闖北，見識過不少優(yōu)秀社區(qū)；核心客戶群定位：新一代的城市夢想家關(guān)鍵詞：夢想城市品質(zhì)身份新一代的城市夢想家PART3：整體定位緣起，美國印象昆陽，渴望美式生活昆陽鎮(zhèn)，平陽縣政治、經(jīng)濟、文化中心，1700年歷史的千年文化古城；

昆陽人，以敢為天下先而著稱，以敞開的胸懷孜孜不倦的尋求新事物、新文化。什么樣生活才能符合昆陽日益現(xiàn)代化的城市，銳意進取的性格，厚重的文化底蘊？當美式生活出現(xiàn)在眼前時，那種“有文化感、有貴氣感、還不缺乏自在感與情調(diào)感〞的氣質(zhì)告訴我們——美式生活，這就是能代表昆陽時代精神的生活方式。城市夢想家：

一種新的生活方式和生活觀念

美式生活理念美國公寓生活人居觀念引導、借勢和改變新城市公館生活瑞陽國際公館，國際化生活理念：◎樓盤規(guī)模不講大，而追求舒適和寧靜；◎戶型不比拼面積，而追求尺度適宜，人性舒適；◎注重建筑的美學；◎注重社區(qū)傳達的人文意味；◎重視享受城市資源；◎借助異域文化和視覺沖擊引導國際化居住理念；瑞陽國際公館的豪宅定律國際化生活+文化價值強調(diào)生活方式的改變和體驗瑞陽國際公館主題理念定位純美國公寓新公館生活PART4：產(chǎn)品價值提升價值體系/產(chǎn)品價值提升建議精神價值→↑身份價值→↑品牌價值→↑升值價值→↑景觀價值→↑產(chǎn)品價值→自我價值表達↑城市夢想家

↑

安慶品牌

↑美國文化嫁接

↑加州主題園林景觀↑ART-DECO建筑風格最終價值：對于公館生活的享受；生活價值文化的倡導瑞陽國際公館價值體系物質(zhì)上的產(chǎn)品標簽+精神上的虛榮滿足產(chǎn)品價值提升1、強化產(chǎn)品力：以“美式公寓〞理念全面包裝提升，表達產(chǎn)品的個性化標簽，增加產(chǎn)品的競爭力。2、滿足虛榮感：形象宣傳及營銷手段上走“個性、高端、體驗〞路線，契合目標消費群“成就感、身份感和尊貴感〞的心理價值需求。ArtDeco的裝飾有以下幾個主要的特征1.放射狀的太陽光與噴泉形式：象征了新時代的黎明曙光。2.摩天大樓退縮輪廓的線條：二十世紀的象征物。3.速度、力量與飛行的象征物：交通運輸上的新開展。4.幾何圖形：象征了機械與科技解決了我們的問題。5.新女人的形體：透露了女人贏得了社會上的自由權(quán)利。6.打破常規(guī)的形式：取材自爵士、短裙與短發(fā)、震撼的舞蹈等等。7.古老文化的形式：對埃及與中美洲等古老文明的想象。8.明亮比照的色彩。一、物質(zhì)上的產(chǎn)品標簽————ARTDECO風格1、氣質(zhì)契合Art-deco穩(wěn)重而且銳意進取的內(nèi)涵十分契合昆陽人堅毅、進取和開拓精神的特質(zhì)；2、文化契合本工程位于昆陽城西的新興貴地，能表達Art-deco內(nèi)斂、文化、智慧與時尚的文化內(nèi)涵；3、工程契合本工程的建筑立面造型簡潔明快，立面色彩明快而不夸張，有Art-deco的風范；NO1：建筑風格建議——ARTDECO風格我們建議：強化Art-deco建筑風格元素，使工程Art-deco風格更加鮮明，使樓盤在眾多的樓盤中脫穎而出，搶人眼球。NO2：建筑細節(jié)建議——強化Art-deco建筑風格1、加強立面豎向線條，使建筑更加高聳挺拔；適當參加幾何圖形的裝飾；鍍銅門牌如有可能，建筑采用退臺輪廓的線條一層商業(yè)造型柱拉高，使商業(yè)街更加大氣有特色NO3：建筑細節(jié)建議——單元入口的處理建筑單元入口著重裝飾，可通過一些壁燈、盆栽來營造尊貴氣氛。每個單元入口的處理是重點塑造節(jié)點，從室外到室內(nèi)自然過渡NO4：建筑細節(jié)建議——建筑取材外立面材料：面磚+局部真實漆〔仿花崗巖〕+局部石材〔三層以下干掛石材〕面磚涂料石材外墻：采用保溫隔熱材料塑鋼門窗：建議使用塑鋼門窗或鋁木復合窗，

增強建筑抗臺防澇與節(jié)能隔音能力NO5：園林景觀風格建議——加州風情主題園林與華貴典雅的Art-Deco建筑風格一脈相承，園林建議以“加州風情〞為主題，其風格應(yīng)以能表達內(nèi)斂、自然、人文化的氣質(zhì)為衡量標準，提升工程整體的品質(zhì)感、價值感、及文化內(nèi)涵；主入口中心綠地力求有縱深感，采用起伏的造景手法，營造美式大氣和厚重的尊崇風格。南北建筑之間的綠化景觀以“歐洲園藝〞、“九曲花街〞等為主題，運用露天木質(zhì)平臺、不規(guī)那么種植區(qū)和動態(tài)平面的小花園，打造具有典型美式風情的主題風情庭院。做涌泉、淺水池等小型發(fā)散水系做點綴，讓小區(qū)動感而充滿靈性，情趣盎然。社區(qū)主要道路采用人造環(huán)保地磚，其色彩豐富，形狀規(guī)那么，綠色環(huán)保，鋪設(shè)人行道和盲道，既可以與社區(qū)園林互動，使得整體變得生動，又能降低噪音一舉兩得。建議在入戶過道兩旁栽培迎賓樹，營造一種尊貴的空間，又能很好的使得建筑與景觀園林產(chǎn)生互動。路網(wǎng)〔包括紅線外綠化帶的人行道〕NO6：其他建議樓群區(qū)域牌風格街道指示牌風格社區(qū)圍墻統(tǒng)一的標識:代表工程以及房開的LOGO，是工程的符號，更是價值標簽充分利用架空層、區(qū)間綠地等，設(shè)置以“運動休閑〞為主題的戶外運動設(shè)施、兒童游戲設(shè)施等，注重運動與休閑、景觀的結(jié)合。NO7：物業(yè)配套建議——利用架空層引入泛會所概念，增加高科技的硬件設(shè)施

引入美式入戶指紋防盜門、美式社區(qū)太陽能系統(tǒng)〔路燈及地燈等〕、美國軍用藍犀牛電子除蚊系統(tǒng)、中美合資品牌電梯等。太陽能地燈太陽能路燈入戶指紋防盜門藍犀牛電子除蚊系統(tǒng)中美合資品牌電梯NO8：商業(yè)街建議：融入美國風情，打造具有美國特色的主題商業(yè)街美式風情休閑主題街工程周邊商業(yè)氣氛的缺失，使工程商業(yè)定位必須是目的性強的消費，結(jié)合住宅主體的美式生活定位，因此建議商業(yè)街的定位為：創(chuàng)意說明：模仿美國星光大道規(guī)劃與創(chuàng)意，在商業(yè)街道，地面鋪設(shè)金屬制星光標志，街道邊設(shè)置統(tǒng)一主題雕塑，其主題可以為“全球各洲典型風情人物〞，如印第安、印巴等風情人物；也可以為“20世紀全球影響力人物〞，如愛因斯坦、瓦特、愛迪生等；也可以是“20世紀最具影響的明星人物〞，如麥當娜、球王阿里等等；并且每個雕塑給與刻字介紹，并在街道兩邊設(shè)置獨特標志性路燈，使〞星光大道〞熠熠生輝，成為人們休閑散步以及文化滋養(yǎng)的最正確場所，也成為了瑞陽國際公館的主力賣點之一；〔補充：可考慮設(shè)置一個區(qū)域作為業(yè)主的“掌印宣言〞，來制作業(yè)主掌印并傳播部分業(yè)主對生活的的觀點！〕

地面可做成類似于好萊塢的星光大道的形式街口及沿街綠化帶設(shè)置結(jié)合座椅的雕塑景觀

店面的店招牌可用木質(zhì)打造，更可做出美式西部酒吧的木屏風門等等二、精神上的滿足——美式公館生活建議一：入戶大堂設(shè)計風格——美式裝修風格NO1：室內(nèi)裝飾表現(xiàn)建議二：入戶大堂概念建議：四重大堂，尺度大小不同的大堂給人不同的親切感第一重：住區(qū)門廳ART-DECO風格的豪華酒店式大堂，創(chuàng)造一種尊榮的空間；第二重：單元休息廳在每個單元底層為住戶準備一個精致的“單元休息廳〞，專為單元業(yè)主使用；第三重：樓層客廳在公寓的標準層，利用電梯廳與共享空間部分精心處理，形成僅供每層用戶專用的“樓層客廳〞；第四重：車庫大堂地下室車庫大堂設(shè)計建議三：挑高入戶大堂，增加尊榮感，表達品質(zhì)感地面、墻面、柱子使用頂級材質(zhì)，各種配飾彰顯氣質(zhì)，并設(shè)立貴賓休息區(qū)建議四：公共空間的裝飾表現(xiàn)樓宇對講系統(tǒng)墻、地面大理石電梯廳大理石鋪設(shè)信報箱墻面馬賽克拼花加大理石邊框大堂:通過材質(zhì)的應(yīng)用和精心設(shè)計表達華美堂皇的感觀體驗電梯廳：裝飾風格以簡潔大方的風格為主，防止過于繁復的裝飾，只在大堂和戶內(nèi)之間起過渡陪襯的作用；裝飾材料選用名貴、具質(zhì)感的材質(zhì)，以配合表達工程內(nèi)斂與品味的主調(diào)。此外，每層電梯門口的裝飾門框也用有機玻璃包裹起來，全方位保護，細心周到。但本錢較高，是普通木板的2~3倍。交付前電梯廳呵護：透明的有機玻璃代替木板保護電梯內(nèi)壁，讓客戶在電梯里可以清爽看到實物，不會覺得壓抑，又能起到保護作用。建議五：其他公共空間建議帶電子密碼門鎖的信報箱架空層的裝修NO2:物業(yè)——構(gòu)建全角度美式生活方式

1、結(jié)合商業(yè)街，在美國風情街引入安靜的靜吧、咖啡、爵士音樂及美式小酒館等，也可考慮本錢引進類似星巴克等休閑娛樂主力店，形成泛會所概念。2、引進美式管家物業(yè)效勞理念，聘請國際著名的物業(yè)管理公司為工程的前期物業(yè)管理做效勞或者參謀，拉高形象檔次，提升工程附加值，比方：世邦魏理仕、高力國際物業(yè)等。

社區(qū)配套及效勞設(shè)想：1、好萊塢影吧2、藍調(diào)書吧3、新奧爾良咖啡館4、田納西酒吧5、美式桌球館1、美式網(wǎng)絡(luò)教育體系2、出國〔美國〕咨詢機構(gòu)3、英語角，給住戶一個交流學習、練習英語的場所；美式文化、生活方式強化高附加值效勞關(guān)聯(lián)美式管家效勞PART4：營銷體系核心策略/營銷通路“深體驗嫁品牌〞深體驗——以“銷售體驗中心〞平臺，鎖定目標消費者，選擇有效手段進行圈層活動，進行深度體驗式營銷，以極致體驗制造極致影響力。嫁品牌——通過在體驗中心與其它品牌的嫁接，提升“工程品牌〞為“生活方式品牌〞，使工程成為昆陽“新城市公館生活〞的代表。營銷核心策略營銷通路Step1:選址建議：工程地塊南面的空地此處為雅河西路和體育場路的交匯處，人流量大，有很好的廣告?zhèn)鞑バ?yīng)；銷售體驗中心瑞陽國際公館一、建立銷售體驗中心Step2：外立面——營造強力的視覺沖擊力參照酒店做法，將門廊外伸，車輛可以直接開到門廊內(nèi)，挑高玻璃幕墻營造展示中心氣派、尊崇感。通過外伸門廊，將門廊頂部與二樓結(jié)合，在門廊頂部做出屋頂花園與陽光露臺。Step3：空間套空間，實現(xiàn)展示中心與樣板房的跨界洽談區(qū)貴賓室水吧紅酒長廊展示中心內(nèi)廊展示中心外廊洗手間摒棄傳統(tǒng)洽談區(qū)大開大合的格局，將空間套間化，把洽談區(qū)打造成美式客廳；VIP區(qū)地面用地毯取代大理石茶幾上擺放新鮮水果，美國干果、進口糖果等小吃；墻面用帶有濃厚美式文化風情壁紙貼面貴賓室設(shè)置在陽光充裕的地方，與陽光房、書房互動，增強樣板房體驗。在休息區(qū)、洽談區(qū)融入騎士文化、牛仔文化等美式文化的典型元素。水吧與廚房結(jié)合，廚房開放性設(shè)置，在廚房中增設(shè)“中島〞，現(xiàn)場除了咖啡機、飲水機等水吧配置外，廚具、烤箱、微波爐、美式果醬、美式調(diào)味品等一應(yīng)俱全，甚至可以在現(xiàn)場為客戶提供一些如：美式三明治、烤肉等簡單的美式食品。將美式廚房生活場景演繹的十分逼真，給到場的客戶真實的生活場景體驗。紅酒長廊與美式餐廳的結(jié)合餐廳桌上擺放餐具，增加生活氣氛，體驗性更強更直觀將售樓處內(nèi)部連接廊道裝飾成電梯廳與入戶大堂效果，提前透支精裝修雙大堂電梯廳賣點在售樓處入口門廳處，通過幾個裝飾臺柱修飾，增加售樓處整體氣勢，并將門廊優(yōu)化與工程入戶花園結(jié)合，透支工程戶型產(chǎn)品優(yōu)勢。Step4:創(chuàng)新元素，營造前所未有的震撼體驗環(huán)幕數(shù)字沙盤多媒體茶幾環(huán)幕動態(tài)數(shù)字沙盤——給昆陽客戶前所未有的震撼體驗動態(tài)數(shù)字沙盤造價預算：環(huán)幕加動態(tài)沙盤標準造價約60萬元〔不包括素模〕；具體需要根據(jù)展廳尺寸，影片長度來調(diào)整。建議在洽談區(qū)、休息區(qū)引進多媒體茶幾系統(tǒng)，實現(xiàn)工程互動傳播。設(shè)置紅酒、雪茄體驗區(qū)Step5細節(jié)、生活場景營造在前臺、洽談區(qū)、洗手臺等位置擺放新鮮的鮮花(真花)代表美國文化的哈雷摩托沙盤展示區(qū)場地要夠開闊，燈光要亮。模型需要精致〔如果建設(shè)數(shù)字形沙盤，實體沙盤比例可適當縮小)，尤其要在立面材質(zhì)表現(xiàn)與園林細節(jié)表現(xiàn)方面?？梢酝ㄟ^模型底座、邊角做工藝處理，增加整個模型的欣賞性以及精致感，表達工程檔次品味。引入環(huán)幕數(shù)字沙盤創(chuàng)新做法，給客戶一個前所未有的震撼視覺沖擊。沙盤四周安裝無線藍牙麥克風，與銷售人員德耳麥連接，便于一對多講解。在休息區(qū)、洽談區(qū)通過竭力營造美式生活環(huán)境來強化工程美式社區(qū)主題概念在休息區(qū)增加一些互動元素通過樓梯、洗手臺等細節(jié)表達工程的高端定位以及傳遞工程講品質(zhì)重重細節(jié)的開發(fā)理念。Step7樣板景觀體驗區(qū)營造展示中心前設(shè)置高大標志性雕塑〔下為銅塑LOGO墻〕——銅馬騎士建議在工程展示中心前面設(shè)置精致LOGO墻〔建議鍍銅墻〕，與標志雕塑形成互動；在底部用花草做成圍擋，建議采用玫瑰花。住干道至售樓處前通道通過盆栽或那么迎賓樹營造氣派貴重的迎賓氣氛。建議工程樣板景觀以“加州陽光〞為主題，

建立美式風情園林，讓客戶提前感受小區(qū)的園林氣氛。Step8樣板房氣氛布置建議

(假設(shè)是做樣板房的前提下)

觸覺Tactile嗅覺Smell味覺Taste聽覺Hearing視覺Vision直覺IntuitionFollowYourHeart

用直覺感知純粹的美式風情視覺Vision一個家庭已經(jīng)在里面生活了好幾年FollowYourHeart，生活化，不經(jīng)意家庭照片擺設(shè)在familyroom餐廳里面播放著時下流行的英文動畫片連續(xù)劇書桌或者下沉庭院的椅子上不經(jīng)意地放著一份已經(jīng)翻過的報紙床頭擺放睡前讀物〔美版的財經(jīng)、哲學、文藝、自然科學〕庭院庭院一角，靜靜地放著主人心愛的高爾夫球具，球具顯得有點舊，應(yīng)該陪伴了主人很長時間，是用的最順手的一套桿。庭院的另一側(cè)是孩子的空間孩子參加比賽的照片跟棒球手套擺在一起，邊上還有一個“最正確新人〞的榮譽獎項，看得出來，棒球是孩子的榮耀。聽覺

Hearing在客廳的留聲機里時而傳出悠揚的Blues音樂。。。帶著一種憂郁〔Blue〕的味道，以直接陳述內(nèi)心想法為表現(xiàn)方式，代表著品位、風格、優(yōu)雅、閑適、慵懶。。。味覺Taste嗅覺Smell在廚房和客廳的茶幾上擺放各種真實的食物、水果和咖啡、紅酒等，客戶在參觀樣板房的時候都可以隨意的吃水果、喝咖啡、甚至品紅酒等，真正做到體驗式。二、以銷售體驗為平臺的極致體驗活動內(nèi)外雙體驗，活動全貫穿，即：NO1、“美國公館生活〞體驗活動以美國文化和美式生活為主干，一方面表現(xiàn)為“美國公館生活〞的社會地位；另一方面表現(xiàn)為“浪漫休閑〞的生活品味，圍繞這兩點，借助銷售體驗中心，展開系列小圈層體驗活動，讓客戶進行深度的美式生活體驗。NO2、物業(yè)效勞體驗在售樓處引進前期物業(yè)管理，在接待中心客戶可以體驗到工程后續(xù)物業(yè)效勞，社區(qū)安防等精細化效勞，高素質(zhì)整潔的效勞人員無微不至的效勞，精神帥氣的保安小伙，表達整個社區(qū)的品質(zhì)，從而讓客戶對工程產(chǎn)生認同。NO1:“美國公館生活〞體驗活動

Step1:成立“瑞陽會〞瑞陽會——“夢想俱樂部〞以“提倡一種新的生活〞為契機，抓住對客戶階層具有影響力和領(lǐng)導力的圈層，成立“瑞陽會〞，并將其包裝成具有獨特氣質(zhì)與品味的特定圈層。整合品牌資源：金融、汽車、保險…高端商家聯(lián)動開拓小眾營銷目的是豪宅的共性，但考慮到工程品牌力的打造和營銷達成的有效性，本工程需擴大目標市場

外圍，首先通過工程形象建立潛在目標客群的階層認可，既而達成銷售。

會員權(quán)利

——身份、地位、修為、生活——作為“瑞陽會〞會員，有資格免費參加“美國公館生活〞相關(guān)的體驗活動不定期的金融、投資理財講座品牌聯(lián)盟VIP卡特權(quán)〔百貨、車行、咖啡座、銀行〕不定期的國外高級品牌體驗會不定期的舉行名流派對定期為會員子女提供美式教育培訓時機購置安慶房開旗下工程，享受VIP會員待遇。Step2：“美國公館生活〞體驗活動美國光影文化展利用體驗中心的視聽室，在周末播放經(jīng)典的美國電影。銷售體驗中心的藍調(diào)音樂PARTY藍調(diào)：即藍調(diào)音樂〔BLUSE布魯斯〕，是爵士音樂的一種形式。這種音樂聽起來有一種憂郁〔Blue〕的味道，以直接陳述內(nèi)心想法為他的表現(xiàn)方式，他是當今時尚音樂的一個典型代表，代表象征著品位、風格、優(yōu)雅、閑適。XO品賞會/芝華士名流夜上層人士的上層品味，品，知非凡；醉，為陶醉雪茄品賞會上層人士的上層品味續(xù)，品，知非凡；醉，為陶醉咖啡、雞尾酒文化沙龍上層人士的上層品味續(xù)，品，知非凡；醉，為陶醉美式臺球交流賽在體驗中心設(shè)置標準的臺球桌，供客戶體驗交流。BBQ/小型酒會在工程推廣體驗階段，與溫州一些知名少兒英語培訓機構(gòu)合作，聘請名師在工程展示中心為準業(yè)主的子女提供免費專業(yè)的英語輔導/教育講座，透支工程的美式教育配套效勞優(yōu)勢。美式英語輔導/講座NO2:極致，效勞軟體驗Step1:物業(yè)管理公司提前入駐，預支物業(yè)效勞體驗與前期物業(yè)管理效勞公司協(xié)調(diào)，充分利用工程展示中心資源優(yōu)勢，依托展示中心平臺，可以考慮將工程交付后的一些會所效勞功能表達透支，將展示中心打造成平陽名流的名利場。讓潛在客戶提前享受到瑞陽國際公館物業(yè)效勞體系的價值，通過潛移默化的方式讓客戶接受以及認同工程美式居住理念的優(yōu)點和特色。瑞陽國際公館效勞體系售樓處接待人文關(guān)心Step2:物業(yè)效勞體系套用當下一句網(wǎng)絡(luò)流行語，豪宅客戶買的不是房子，是身份；當精神帥氣的侍者彬彬有禮的為您翻開大門，靚麗禮儀小姐