某地塊土地一級開發(fā)項目實施方案(含投資方案)

編號：順整儲開發(fā)[2006年]06號北京市土地一級開發(fā)項目實施方案項目名稱：***鎮(zhèn)D24、D25地塊土地一級開發(fā)項目編制單位：北京市***區(qū)分中心編制日期：2006北京市***區(qū)分中心制目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 3一、編制目的 3二、編制依據(jù) 3三、編制原則 4第二章基本情況 5一、項目區(qū)域位置 5二、土地利用現(xiàn)狀 6三、地上物現(xiàn)狀情況 7四、項目規(guī)劃情況 7第三章征地及收購工作方案 11一、征地、收購情況概要 11二、相關(guān)政策依據(jù) 11三、征地、收購費用及相關(guān)稅費測算 12第四章市政建設(shè)方案 14一、規(guī)劃目標 14二、初步咨詢方案 14三、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資估算 16第五章土地供應(yīng)方案 18一、供地計劃 18二、開發(fā)進度 18第六章土地一級開發(fā)管理方案 21第七章投資方案 22一、項目總投資估算 22二、項目預(yù)期收入估算 23三、項目預(yù)期利潤 23四、項目現(xiàn)金流量分析 24附件 25第一章總論一、編制目的調(diào)查研究開發(fā)區(qū)區(qū)域的現(xiàn)狀情況，結(jié)合城市規(guī)劃，綜合土地、政策、資金、技術(shù)條件等各種資源的優(yōu)勢和制約作用，統(tǒng)籌土地一級開發(fā)和房屋開發(fā)，就土地一級開發(fā)各項工作內(nèi)容安排工作計劃，預(yù)測開發(fā)成本，根據(jù)各項工作對資金的需求和土地收益做出資金的使用計劃，作為一級開發(fā)實施過程中各項工作的指導(dǎo)依據(jù)。二、編制依據(jù)1．《中華人民共和國土地管理法》2．《中華人民共和國土地管理法實施條例》3．《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》4．《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號)5．《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施意見(京國土房管拆字[2003]666號)6．《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》(京國土房管征[2003]606號)7．《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》(北京市人民政府令第148號)8．《關(guān)于實施<北京市征地補償費最低保護標準>(***區(qū)部分)的通知》(北京市國土資源局京國土征(2004)227號)9．北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)過國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法，1993年5月1810．《北京實施〈中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〉的辦法》（京政發(fā)（1987）第93號）11．關(guān)于調(diào)整征地超轉(zhuǎn)人員生活補助費標準的通知；順民字(2001)32號12.北京市人民政府令《北京市征收防洪工程建設(shè)維護管理費暫行規(guī)定》[（1994）第21號]三、編制原則1．調(diào)查研究，因地制宜。對當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀情況、當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境、社會和經(jīng)濟發(fā)展情況、歷史情況進行深入了解，并取得相關(guān)有效資料。2．客觀引用資料、采集的數(shù)據(jù)力求準確。3．統(tǒng)籌安排土地一級開發(fā)各項工作內(nèi)容，統(tǒng)籌考慮土地一級開發(fā)和房屋開發(fā)。4．尊重并統(tǒng)籌考慮涉及土地一級開發(fā)各方的合法利益。第二章基本情況一、項目區(qū)域位置***區(qū)位于北京市東北郊，區(qū)中心距市區(qū)30公里，總面積1021平方公里，其中95%為平原區(qū)；人口55萬。

近年來，***區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合實力跨入全國先進行列，人民生活已全面實現(xiàn)小康。近年來，***以“同心全面建小康，打造綠色國際港”為戰(zhàn)略目標，大力實施信息工業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略，突出發(fā)展奧運經(jīng)濟，壯大五大產(chǎn)業(yè)群落，培育四大基地，加快構(gòu)建空港國際化、全區(qū)空港化、發(fā)展融合化的運行機制，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷增強區(qū)域經(jīng)濟整體競爭力，努力實現(xiàn)全區(qū)經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，著力打造綠色國際港。在***區(qū)整體版圖中，后沙峪地區(qū)處于核心腹地，距溫榆河僅4公里，有羅馬湖、溫榆河支流龍道河、中國最大的鄉(xiāng)村生態(tài)公園龍騰文化廣場等良好的自然環(huán)境，緊鄰首都國際京場、與將要落址在***的新國際展覽中心只有4公里，并且是***區(qū)未來空港工業(yè)中心的居住配套的核心地帶，隨著***新城、國際空港城的規(guī)劃與大規(guī)模起建、以及溫榆河綠色生態(tài)走廊龍道河段工程的開展，后沙峪地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進度加快，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，地價呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。本項目位于***鎮(zhèn)中心區(qū)，包含D24、D25兩相鄰地塊，東至火寺路，北至規(guī)劃安富街，西至裕華路，南接雙裕北街。順義城區(qū)后沙峪D24、D25土地一級開發(fā)項目順義城區(qū)后沙峪D24、D25土地一級開發(fā)項目京沈路京承高速路六環(huán)路首都機場項目用地位置示意圖二、土地利用現(xiàn)狀根據(jù)北京市規(guī)劃委員會***分局《關(guān)于***鎮(zhèn)D24、D25地塊土地一級開發(fā)項目規(guī)劃預(yù)審意見復(fù)函》，該項目總用地面積為13.53公頃，其中建設(shè)用地面積約為9.76公頃，代征綠化用地面積約為1.0公頃，代征道路用地面積約2.77公頃。該項目用地包含集體土地和國有土地兩部分，集體土地共有4.458公頃，目前種有農(nóng)作物。國有土地9.076公頃，原使用權(quán)人為北京華和宇貿(mào)易有限公司，該部分土地目前處于閑置狀態(tài)。三、地上物現(xiàn)狀情況項目區(qū)用地范圍內(nèi)沒有房屋。據(jù)統(tǒng)計，該項目區(qū)域內(nèi)共有楊樹42棵，其中紅線內(nèi)有9棵楊樹。集體土地部分現(xiàn)種有農(nóng)作物，另有機井一眼。地面以上沒有文物，地下文物情況有待查證。經(jīng)過我中心向北京市***區(qū)林業(yè)局咨詢，項目區(qū)用地范圍內(nèi)無掛牌古樹。四、項目規(guī)劃情況1.規(guī)劃批復(fù)情況項目用地位于后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)，屬***新城空港區(qū)的規(guī)劃用地范圍。2005年2月北京市規(guī)劃委員會核發(fā)了《關(guān)于***鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃的審查意見》(市規(guī)發(fā)[2005]1551號)對***鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃出具了審核意見。2006年6月，北京市規(guī)劃委員會***分局對項目規(guī)劃條件出具了《關(guān)于***鎮(zhèn)D24、D25地塊土地一級開發(fā)項目規(guī)劃預(yù)審意見復(fù)函》（2006規(guī)[順]復(fù)119號）。2.規(guī)劃指標情況根據(jù)北京市規(guī)劃委員會***分局《關(guān)于***鎮(zhèn)D24、D25地塊土地一級開發(fā)項目規(guī)劃預(yù)審意見復(fù)函》，該項目總用地面積為13.53公頃，其中建設(shè)用地面積約為9.76公頃，代征綠化用地面積約為1.0公頃，代征道路用地面積約2.77公頃。據(jù)***鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃，D24地塊規(guī)劃用途為商業(yè)金融，用地面積1.83公頃，規(guī)劃容積率為1.5，建筑密度控制在40％以內(nèi)，建筑限高30米，規(guī)劃建筑面積為2.75萬平方米，綠地率達到30％。D25地塊規(guī)劃用途為住宅，用地面積7.93公頃，規(guī)劃容積率為1.5，建筑密度控制在30％以內(nèi)，建筑限高30米，規(guī)劃建筑面積為11.9萬平方米，規(guī)劃居住人口在2776人左右，綠地率達到30％。用地控制指標統(tǒng)計表項目控制性規(guī)劃圖

項目用地范圍圖第三章征地及收購工作方案一、征地、收購情況概要根據(jù)北京市規(guī)劃委員會***分局《關(guān)于***鎮(zhèn)D24、D25地塊土地一級開發(fā)項目規(guī)劃預(yù)審意見復(fù)函》，該項目總用地面積為13.53公頃，其中建設(shè)用地面積約為9.76公頃，代征綠化用地面積約為1.0公頃，代征道路用地面積約2.77公頃。該項目用地包含集體土地和國有土地兩部分，集體土地共有4.458公頃，目前種有農(nóng)作物。國有土地9.076公頃，原使用權(quán)人為北京華和宇貿(mào)易有限公司，該部分土地目前處于閑置狀態(tài)。此次原北京華和宇貿(mào)易有限公司所使用的國有土地部分通過土地使用權(quán)收購的方式取得。需要征用的農(nóng)民集體土地部分土地面積為4.458公頃。二、相關(guān)政策依據(jù)1．《中華人民共和國土地管理法》；2．《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知》（京政發(fā)[2002]4號）；3.《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā)[2005]6號）；4.《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（京國土市[2005]540號）；5.《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》（148號令）；6.《關(guān)于實施<北京市征地補償費最低保護標準>（***區(qū)部分）的通知》（京國土征[2004]227號）；7.《北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法》（京國土用[2005]534號）。三、征地、收購費用及相關(guān)稅費測算1．集體土地征地費用構(gòu)成及標準（1）土地補償費及人員安置費：依據(jù)北京市人民政府148號令及京國土征（2004）227號文件，并與當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村委會協(xié)商確定征地補償費：30萬元/畝，合450元/平方米。（2）有關(guān)稅費a.防洪費：根據(jù)北京市人民政府令（1994）第21號《北京市征收防洪工程建設(shè)維護管理費暫行規(guī)定》，防洪費征收標準為20元/平方米，合1.33萬元/畝。b.耕地占用稅：根據(jù)北京市人民政府《北京實施〈中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〉的辦法》（京政發(fā)（1987）第93號），規(guī)定耕地占用稅為8元/平方米，合0.53萬元/畝。c.根據(jù)新的《中華人民共和國土地管理法》“占多少，墾多少”的原則需繳納用于開墾新耕地的復(fù)墾費，繳納標準為1.8萬元/畝，合27元/平方米。d.青苗及地上物補償：青苗及地上物補償包括農(nóng)作物青苗補償、樹木補償及項目區(qū)范圍內(nèi)一眼機井的補償，據(jù)初步估計該部分的補償費用約為100萬元。e.超轉(zhuǎn)費：依據(jù)京政辦發(fā)（1995）113號（《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市民政局關(guān)于提高征地超轉(zhuǎn)人員生活補助標準請示的通知》）：標準為300元/畝。（3）農(nóng)村集體土地部分征地費用需征用的農(nóng)村集體土地面積為4.458公頃，征地費用為2353.30萬元2．國有土地依據(jù)《北京市收回國有土地使用權(quán)補償辦法》（京國土用[2005]534號）、專業(yè)的評估機構(gòu)出具的評估報告，我中心已與北京華和宇貿(mào)易有限公司簽訂了國有土地收購協(xié)議，收購費用共計人民幣9860.4萬元。3.征地及收購費用測算根據(jù)上述測算，項目用地的征地及收購費用總額為：2353.3＋9860.4＝12213.7萬元第四章市政建設(shè)方案一、規(guī)劃目標本項目規(guī)劃建筑面積14.65萬平方米，其中住宅11.9萬平方米，商業(yè)金融2.75萬平方米。熟地標準要求做到“六通一平”，即：場地平整、通上水、通下水、通電力、通訊、通燃氣、通路，市政工程包括：給水工程、雨污水工程、電力工程、燃氣工程、電信工程、市政道路工程等。二、初步咨詢方案在項目前期，我們向中國網(wǎng)通（集團）有限公司北京市***區(qū)分公司、北京市順政市政設(shè)計所、雙峪小區(qū)物業(yè)管理公司咨詢了本項目的市政建設(shè)方案。1.給水工程、道路工程、雨污水工程、燃氣工程建設(shè)方案根據(jù)《后沙峪鎮(zhèn)中心主干道市政綜合》市政基礎(chǔ)設(shè)施實施方案，以及本地塊周邊現(xiàn)有市政道路及市政管線，對本項目市政方案分析如下：（1）裕華路裕華路為現(xiàn)狀道路，目前已有現(xiàn)狀給水管道DN300，現(xiàn)狀輸水管道DN600;現(xiàn)狀雨水管道D800；擬建燃氣管道∮325，本段長度350米。（2）安富街規(guī)劃道路紅線50米，三塊板形式，主路寬16米，本段長413米。擬建污水管道D600，雨水管道D900；給水管道DN400。（3）雙裕北街規(guī)劃道路紅線30米，一塊板形式，主路寬暫定12米，本段長451米。擬建污水管道D500，雨水管道D900；給水管道DN400。（4）火寺路規(guī)劃道路紅線30米，一塊板形式，主路寬21米，本段長299米。擬建污水管道D400，雨水管道D800；給水管道DN400。2.電力建設(shè)方案根據(jù)我們向項目用地南側(cè)的雙峪小區(qū)物業(yè)管理公司咨詢結(jié)果，雙峪小區(qū)目前的供電能力能滿足項目建成后的用電需求，且建設(shè)方案簡單，但需要向雙峪小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人繳納接口費，根據(jù)初步咨詢結(jié)果，接口費及線路建設(shè)費約為700萬元。3.電信規(guī)劃方案（1）網(wǎng)絡(luò)擬建地址及內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)擬建于“***鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃中D-23、D-24、D-25地塊”，其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主要內(nèi)容：電話通信系統(tǒng)及數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)。（2）網(wǎng)絡(luò)預(yù)計最大容量電話：2000門網(wǎng)絡(luò)：2000線（預(yù)留發(fā)展）（3）機房及設(shè)備在該地塊中心公建區(qū)內(nèi)需設(shè)置100平方米機房，內(nèi)置2000門程控交換機一組及2000線數(shù)據(jù)通信主機一套及其附屬設(shè)備。（4）外網(wǎng)引入形式中國網(wǎng)通（集團）有限公司北京***分公司在該項目西側(cè)2U香花畦小區(qū)及南側(cè)雙裕東區(qū)均具備通信管道資源，北側(cè)安富街改造即將實施，網(wǎng)絡(luò)能力已覆蓋該地塊；將由空港分局機房引入主干光纜至紅線內(nèi)。（5）網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成形式由外網(wǎng)敷設(shè)主干光纜進小區(qū)機房，由機房敷設(shè)通信纜線至各樓群分線箱體再至各單元樓，以解決語音和數(shù)據(jù)需求。（6）工程建設(shè)形式地塊紅線外由中國網(wǎng)通（集團）有限公司北京市***區(qū)分公司資建設(shè)，土地一級開發(fā)過程中不需承擔(dān)該部分的建設(shè)費用。三、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資估算根據(jù)上述市政建設(shè)方案，本地塊周邊道路段投資約841萬元；污水管道投資約340萬元；雨水管道投資約270萬元；給水管道投資約315萬元；燃氣管道投資約142萬元；電力建設(shè)投資約700萬元，市政基礎(chǔ)設(shè)施部分合計總建設(shè)投資費用為2608萬元。市政設(shè)施規(guī)劃圖第五章土地供應(yīng)方案一、供地計劃1.開發(fā)計劃預(yù)計本項目一級開發(fā)總體需要時間為8個月，預(yù)計供地時間為2007年2月。可供應(yīng)項目總用地面積135340平方米，其中住宅用地79300平方米，商業(yè)用地18300平方米，代征土地面積37700平方米。2.銷售收入預(yù)測根據(jù)目前后沙峪地區(qū)樓面地價現(xiàn)狀，及房地產(chǎn)市場變化的一般規(guī)律，規(guī)劃住宅用地按土地出讓的樓面熟地價1500元/平方米計算，該部分地塊土地一級開發(fā)后，熟地出讓收入預(yù)計為17850萬元。規(guī)劃商業(yè)用地按土地出讓的樓面熟地價1800元/平方米計算，該部分地塊土地一級開發(fā)后，熟地出讓收入預(yù)計為4950萬元。預(yù)計該地塊土地一級開發(fā)后，熟地出讓收入共計為22800萬元。3.供應(yīng)土地開發(fā)狀態(tài)該項目土地一級開發(fā)完成后，由市國土局組織有關(guān)部門對土地儲備開發(fā)工作進行驗收，達到土地權(quán)屬清楚，市政基礎(chǔ)設(shè)施達到“六通一平”，即場地平整、通上水、通下水、通電力、通訊、通燃氣、通路，符合土地上市要求。二、開發(fā)進度一般土地一級開發(fā)預(yù)計經(jīng)歷如下六個階段：招標確定土地一級開發(fā)主體；辦理項目立項和規(guī)劃意見書；與村集體和相關(guān)單位簽訂征地補償協(xié)議并履行；完成地上附著物拆除工作；完成項目紅線外市政基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)；組織入市交易。因該項目一級開發(fā)主體為土地儲備中心，而且該項目并不涉及拆遷，所以該項目只經(jīng)歷如下四個階段。第一階段：2006年7月至8月完成項目的開發(fā)立項、規(guī)劃審批手續(xù)。第二階段：2006年9月與村集體和相關(guān)單位簽訂征地補償協(xié)議并履行。第三階段：2006年10月至12月完成市政設(shè)施建設(shè)。第四階段：2007年1月至2007年2月驗收交地并組織入市交易。土地一級開發(fā)進度表8月7月6月5月4月3月2月1月項目項目立項規(guī)劃手續(xù)辦理征地手續(xù)辦理市政設(shè)施建設(shè)組織驗收入市第六章土地一級開發(fā)管理方案市國土資源局負責(zé)本市的土地儲備開發(fā)管理工作，并委托市土地整理儲備中心及分中心，按照土地利用整體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政和審計等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。第七章投資方案一、項目總投資估算后沙峪D24、D25地塊土地一級開發(fā)項目投資成本估算表單位：萬元序號項目成本一直接費用15250.041征地費用2353.301.1征地補償費2006.101.2防洪費89.161.3耕地占用費35.661.4復(fù)墾費120.371.5青苗及地上物補償100.001.6超轉(zhuǎn)費2.012收購國有土地費用9860.403市政費用2648.003.1市政咨詢費40.003.2市政建設(shè)費用2608.003.2.1市政供水3153.2.2市政雨水2703.2.3市政污水3403.2.4市政燃氣1423.2.5電信0.003.2.6電力7003.2.7市政道路8414其它費用388.344.1環(huán)評費用13.524.2交評費用14.654.3工程監(jiān)理費52.964.4文物勘探費用73.254.5前期咨詢費36.464.6招投標代理費39.054.7市政設(shè)計費92.364.8可行性研究報告編制費36.464.9入市交易成本20.444.10掛牌底價評估費9.19二間接費用1981.931貸款利息338.512不可預(yù)見費269.483一級開發(fā)利潤305.004建設(shè)單位管理費170.594營業(yè)稅898.35三總成本17231.97二、項目預(yù)期收入估算本項目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、居住混合用地，按商業(yè)用地土地出讓的樓面熟地價1800元/平方米計算，該地塊土地一級開發(fā)后商業(yè)用途部分熟地出讓收入預(yù)計為4950萬元，按居住用地土地出讓的樓面熟地價1500元/平方米計算，該地塊土地一級開發(fā)后居住用途部分熟地出讓收入預(yù)計為17850萬元。后沙裕D24、D25項目預(yù)期土地出讓總收入為22800萬元。規(guī)劃建筑面積樓面熟地價熟地總價D24地塊2.7518004950D25地塊11.90150017850合計14.6522800三、項目預(yù)期利潤根據(jù)上述測算可以看出，后沙裕D24、D25項目有一定的利潤，項目預(yù)期可以實現(xiàn)利潤5568.03萬元，成本利潤率為32.31%，詳見下表：總成本（萬元）預(yù)期總收入（萬元）預(yù)期利潤（萬元）17231.97228005568.03四、項目現(xiàn)金流量分析序號項目合計1月2月3月4月5月6月7月8月1現(xiàn)金流入228