城市綜合體物業(yè)管理及其管理方案

城市綜合體物業(yè)管理及其管理方案鑒于綜合體物業(yè)類型管理規(guī)定高，物業(yè)設(shè)施含量高，平常運(yùn)營管理規(guī)定高，因此，我們需要考慮采用基于知識(shí)的綜合體物業(yè)管理體系。一、城市綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)1、綜合體物業(yè)管理的任務(wù)綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般涉及五星級(jí)酒店、購物中、寫字樓、公寓。

綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，并且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α＞C合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級(jí)酒店和購物中心的收費(fèi)要略高一些。2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為：——辦公室（含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購、倉庫）——客服中心（客戶服務(wù)、投訴解決、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）；——工程管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)營、維護(hù)、維修、管理；公共部位裝潢維修維護(hù)等）；——公共秩序管理（含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車場管理等）；——環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團(tuán)膳）?；緳C(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢愿鶕?jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。3.物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)

由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜規(guī)定高,收費(fèi)要高于普通物業(yè)城市綜合體物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、城市綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)城市綜合體物業(yè)管理組織架構(gòu)工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工（負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等）。由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)規(guī)定高，需要注重知識(shí)共享和培訓(xùn)。綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)涉及在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的解決流程等。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相相應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充足發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，保證產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

參與人員

前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理

重要工作內(nèi)容

1、從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場的設(shè)立等提出建議。

綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、社區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)立殘疾人通道等的建議。成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和重要入口

3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保協(xié)議的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保協(xié)議的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。

4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。

5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出規(guī)定。

6.參與寫字樓和公寓戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管社區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的意見、裝修中的常見改動(dòng)等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。

7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。

8.物業(yè)管理市場調(diào)查及目的客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目的客戶群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。

施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)服務(wù)介入

.參與人員

前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。

二.在管理的角度重要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議

1.土建

1）對(duì)屋面、有防水規(guī)定的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇

2）門、窗的材質(zhì)

3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸

4）地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊規(guī)定

5）空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集

6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置

7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性

2.配套

1）室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及2）給業(yè)主導(dǎo)致的影響

3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響

4）各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)

5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗

6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主導(dǎo)致的影響

7）智能化設(shè)施的可靠性、合用性與經(jīng)濟(jì)性

施工階段

（一）參與人員

前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。

（二）重要關(guān)注以下內(nèi)容，對(duì)影響后期管理的項(xiàng)目提出合理化建議

1.地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入

1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評(píng)價(jià)

2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定

2.施工介入

1）房屋質(zhì)量控制

2）隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄

3）設(shè)計(jì)變更記錄的收集

4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)

5）成品保護(hù)

6）綜合體和社區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量

三.綜合體購物中心部分物業(yè)管理方案

購物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特性，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)營和管理上必須采用有效措施，例如，邀請(qǐng)專門導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)立好導(dǎo)示標(biāo)志和臨時(shí)標(biāo)志；另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與解決，貨品的運(yùn)送、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)營和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采用有效措施。

購物中心物業(yè)管理任務(wù)一般涉及

1.購物中心的前期介入

2.購物中心的裝修管理

3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng)保證對(duì)購物顧客的無打擾服務(wù)

4.購物中心的清潔

5.機(jī)電設(shè)施維護(hù)

6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個(gè)購物中心物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用

對(duì)于購物中心在前期介入方面，要重點(diǎn)開展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理成本預(yù)算

城市綜合體物業(yè)管理預(yù)算

四.購物中心的裝修管理

1、購物中心裝修管理的流程與重點(diǎn)----以深圳華潤萬象城為例安全第一,防火是裝修管理的重點(diǎn)。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊(cè)等及時(shí)發(fā)放到商戶手中。

城市綜合體物業(yè)裝修管理流程

2、購物中心內(nèi)主力百貨商場“二次裝修”的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)概述

百貨商場的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”?！耙淮窝b修”是指為其經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。涉及為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要對(duì)基建工程的必要修整和裝修，涉及天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等；為經(jīng)營需要提供的必要基礎(chǔ)設(shè)施，涉及水、電、空調(diào)、消防、安防、廣播、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等；為滿足商場營銷需要而進(jìn)行的設(shè)施、促銷設(shè)施等?！岸窝b修”是指以“一次裝修”為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。重要涉及貨架、柜臺(tái)、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等?！岸窝b修”重要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修”的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達(dá)成二次裝修的目的和效果具有重要意義。

組織好商場的“二次裝修”工作要遵循以下原則：

一、彰顯個(gè)性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則?！岸窝b修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。

二、統(tǒng)一安排，獨(dú)立執(zhí)行的原則?！岸窝b修”要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調(diào)整計(jì)劃統(tǒng)一安排，同時(shí)每個(gè)品牌又要獨(dú)立設(shè)計(jì)、制作完畢各自的裝修。

三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原則。“二次裝修”既要保證時(shí)間和工期的規(guī)定，又要保證裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個(gè)細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)滴時(shí)間。

四、安全第一，規(guī)范施工的原則?！岸窝b修”施工過程中各品牌商家的裝修要按規(guī)定規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。

五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設(shè)計(jì)精心制作，打造品牌形象，同時(shí)又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費(fèi)現(xiàn)象。

“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體規(guī)定：

一、商場形象管理的規(guī)定。各品牌專柜是置身于商場整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風(fēng)格、色彩、陳列等要符合商場的整體形象定位規(guī)定，其形象色彩其要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相鄰品牌柜組協(xié)調(diào)一致。

二、商場裝修工作計(jì)劃和進(jìn)度規(guī)定。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場的“裝修”整體工作計(jì)劃和進(jìn)度準(zhǔn)時(shí)完畢裝修任務(wù)，以保證開業(yè)或調(diào)整計(jì)劃的如期完畢。

三、要遵循商場“二次裝修”的施工管理規(guī)定。商場的“二次裝修”同時(shí)有許多品牌柜組進(jìn)行施工和安裝，所以保持和維護(hù)良好的秩序、保證施工安全、財(cái)產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修”施工管理規(guī)定組織施工。

四、遵守和執(zhí)行商場的“二次裝修管理”工作流程。為完畢好“二次裝修”工作商場制定了完善的商裝工作流程涉及裝修方案審核、形象設(shè)計(jì)審核、圖紙審核、材料審核、施工隊(duì)伍審核以及施工管理、驗(yàn)收等工作流程，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修”工作流程與商場相關(guān)部門配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。

五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的安全、消防等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，保證施工和制作質(zhì)量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照?qǐng)?zhí)行有關(guān)部門關(guān)于安全、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)規(guī)定、材料、工藝規(guī)定等，使得裝修結(jié)束后可以通過驗(yàn)收安全使用。

百貨商場“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，因商場的經(jīng)營定位，具體的市場環(huán)境和物業(yè)條件會(huì)有所差別。各商場應(yīng)根據(jù)商場的經(jīng)營定位、市場環(huán)境、公司文化、物業(yè)特點(diǎn)制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，用以規(guī)范和指導(dǎo)各品牌柜組的“二次裝修”。

“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)大體分為以下幾部分內(nèi)容：

一、色彩使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)公司VI的規(guī)定以及商場的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點(diǎn)等制定“二次裝修”的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。在標(biāo)準(zhǔn)中明確列出應(yīng)當(dāng)使用的色彩和嚴(yán)禁使用色彩。

二、品牌形象設(shè)計(jì)和展示柜、貨架設(shè)計(jì)制作標(biāo)準(zhǔn)。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸規(guī)定和制作標(biāo)準(zhǔn)。

三、柜位設(shè)計(jì)、動(dòng)線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動(dòng)線和顧客的基本流向。

四、商品陳列標(biāo)準(zhǔn)。指出商品陳列的規(guī)定、原則和陳列方式。

五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商場的經(jīng)營定位和本地的裝修材料市場情況，規(guī)定應(yīng)當(dāng)使用的裝修材料和嚴(yán)禁使用的裝修材料。

六、電力和燈光照明標(biāo)準(zhǔn)。限定可以使用的電力容量、應(yīng)達(dá)成的燈光效果、可以使用和嚴(yán)禁使用的照明燈具。

七、消防和安保標(biāo)準(zhǔn)，列明在商裝設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標(biāo)準(zhǔn)。

做好“二次裝修”工作，要注意解決好以下問題

1、做好“二次裝修”的計(jì)劃和組織工作。

2、設(shè)計(jì)和做好“二次裝修”的工作流程。

3、為品牌和柜組提供準(zhǔn)確的柜位圖紙、詳盡的賣場規(guī)劃、公司文化、經(jīng)營定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。

4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。

5、及時(shí)的與品牌商家溝通，互通想法。

6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

7、加強(qiáng)管理和服務(wù)，做好品牌上的參謀。

“二次裝修”工作是商場開業(yè)籌備和調(diào)整時(shí)的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修”的規(guī)定，制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，做好管理和服務(wù)，把“二次裝修”工作做好。

二次裝修中商戶應(yīng)當(dāng)向購物中心物業(yè)管理公司提交的資料:

1、租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少涉及下列內(nèi)容：

效果圖

平面布置圖

天花布置圖

立面圖、剖面圖（涉及店面、櫥窗、燈箱和招牌）

地面鋪裝圖

空調(diào)施工圖（涉及設(shè)計(jì)說明、水管圖、風(fēng)管圖）

電氣圖（涉及結(jié)線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖）

弱電系統(tǒng)施工圖（含網(wǎng)絡(luò)、電話、CCTV、音響等）

給、排水（污）施工圖（租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設(shè)計(jì)）

套有專業(yè)消防公司設(shè)計(jì)圖框的消防系統(tǒng)施工圖（涉及消防噴淋布置圖、消防報(bào)警布置圖、消防排煙布置圖）

2、餐飲類租戶另須增長以下圖紙

廚房排油煙施工圖

給、排水（污）施工圖

燃?xì)夤艿兰皥?bào)警裝置布置圖（政府指定專業(yè)施工單位出具）

北京朝陽大悅城餐飲商戶

3.名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定

1．1

品牌商指定的裝飾設(shè)計(jì)公司應(yīng)提供經(jīng)國家主管部委認(rèn)可的有效資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績等。

1．2

通過商場審核的公司應(yīng)在規(guī)定期間內(nèi)提供A4及以上幅面的裝飾現(xiàn)場平面圖、立面圖、效果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應(yīng)詳盡標(biāo)注材質(zhì)品牌型號(hào)、尺寸，電氣圖應(yīng)具體標(biāo)注單燈功率、分項(xiàng)功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續(xù)。

1．3

出圖周期應(yīng)嚴(yán)格遵守我方規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行設(shè)計(jì)。

1．4

柜體高度未作特殊規(guī)定的應(yīng)遵守以下原則：

服裝類、鞋類低柜高度1350mm以下。

珠寶、飾品、化妝品類低柜高度950mm，炮臺(tái)展柜高1350mm以下。

1．5

高柜長度嚴(yán)格按照“T”字墻的限位制作。

1．6

模特地臺(tái)高150mm,深800mm櫥窗玻璃高度應(yīng)到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框，2F以上商鋪不能制作模特底臺(tái)及櫥窗玻璃。

1．7

柜體面層應(yīng)選用烤漆或高檔防火板（機(jī)器無縫折邊）、嚴(yán)禁選用波音軟片及大芯板外刮膩?zhàn)用鎸印?/p>

1．8

柜體必須加裝易擦洗踢腳板。

1．9

消防栓請(qǐng)按國家最新消防規(guī)定采用不燃材質(zhì)進(jìn)行裝飾解決。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。

1.10

1F商鋪化妝品區(qū)吊楣尺寸為250mm厚400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場規(guī)劃圖。商鋪入口不小于2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質(zhì)請(qǐng)選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質(zhì)。

1.11

地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用5mm寬不銹鋼條收口

1.12

地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜進(jìn)行間隔，再進(jìn)行地面鋪設(shè)。

1.13

試衣間設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照商場規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)，通頂設(shè)計(jì)請(qǐng)考慮空調(diào)消防問題。

1.14

裝飾材料應(yīng)使用符合消防規(guī)定的綠色環(huán)保產(chǎn)品；玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。

1.15

圍擋應(yīng)嚴(yán)格按照商場規(guī)定進(jìn)行制作，圍擋畫面請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)精美、簡樸，以品牌LOGO底紋為準(zhǔn)。

1.16

天花石膏板請(qǐng)選用12mm國優(yōu)防水石膏板。

五.城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務(wù)功能的開發(fā)和運(yùn)用

1.一方面，管理者必須充足有效地開發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個(gè)部分的服務(wù)功能。城市綜合體各個(gè)部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。例如，對(duì)于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺(tái)。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充足挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。與此同時(shí)，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品位，發(fā)明良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。購物中心的服務(wù)措施購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特性，在購物空間布局布置、環(huán)境氛圍營造、內(nèi)部動(dòng)線與外部交通呼應(yīng)、導(dǎo)購與導(dǎo)示系統(tǒng)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)營和管理上必須采用有效措施；

另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與解決，貨品的運(yùn)送、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)營和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采用有效措施。一般建議在商家的背面設(shè)立貨運(yùn)通道,運(yùn)貨部分與人流通道不沖突。

2.另一方面，整個(gè)綜合體各個(gè)部分服務(wù)功能的互相關(guān)系必須達(dá)成高度和諧和共生的狀態(tài)。城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，每個(gè)部分的服務(wù)功能規(guī)定是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是互相依存的。

例如，在商圈內(nèi)的綜合體項(xiàng)目,以購物中心作為中心,購物中心與人們的平常生活最為密切，滿足人們購物、娛樂和休閑，可以充足滿足各類階層的消費(fèi)需求，是綜合體中的核心部分；

[quote]在CBD內(nèi),寫字樓是綜合體的核心部分。寫字樓需要公寓和酒店作為周邊重要的配套，其自身則是城市綜合體的重要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。[/quote]

六.綜合體五星級(jí)酒店物業(yè)管理方案

五星級(jí)酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個(gè)組成部分，具體涉及清潔衛(wèi)生、保安和設(shè)施維護(hù)?？照{(diào)等設(shè)備維護(hù)可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護(hù),電梯設(shè)備檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)檢修。

五星級(jí)酒店可以設(shè)立專門的物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)平時(shí)平常工作。五星酒店物業(yè)管理也可以交給酒店管理公司配套的物業(yè)管理公司.例如,花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理.

目前市場有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司管理,通過2023的努力，珠江管理已發(fā)展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機(jī)電維修、飲食娛樂等多元經(jīng)營的公司,其組織架構(gòu)如下:

廣州珠江酒店物業(yè)管理有限公司城市綜合組織管理架構(gòu)

五星酒店物業(yè)管理措施

五星酒店規(guī)定中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場,對(duì)設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,此外,對(duì)設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,對(duì)的按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,導(dǎo)致較大損失。

一般采用如下措施:

1.業(yè)主和酒店管理委托協(xié)議中明確設(shè)備使用壽命。

2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備使用壽命,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。

七.寫字樓和公寓物業(yè)管理方案

寫字樓服務(wù)重點(diǎn)保證可靠性，供電和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可靠性納入重點(diǎn)工作。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)管理和維護(hù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識(shí)化服務(wù)，減少物業(yè)管理成本。遠(yuǎn)程維護(hù)服務(wù)，與機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商專家保持良好的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，及時(shí)得到遠(yuǎn)程視頻指導(dǎo)。

寫字樓的出租管理是整個(gè)物業(yè)管理的重點(diǎn),要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大公司總部作為重要租賃對(duì)象,一般整個(gè)樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。

深圳京基100城市綜合體的超高層寫字樓寫字樓租戶布局原則寫字樓出租管理需要充足考慮行