房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需要的資金數(shù)額巨大，現(xiàn)階段各地區(qū)各部門(mén)根據(jù)“房住不炒”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防違規(guī)資金流入市場(chǎng)，而資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，而房地產(chǎn)建設(shè)周期和銷(xiāo)售周期比較長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)被壓縮很大，因此房地產(chǎn)企業(yè)以后臨的困難會(huì)越來(lái)越多，并且在整個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及諸多環(huán)節(jié)，每個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都需要大理的資金和人力，所以通過(guò)稅務(wù)籌劃降低企業(yè)稅務(wù)成本，提升企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率顯得尤為重要，由于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的這些特殊性，給其進(jìn)行稅收籌劃提供了很大的空間。一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)稅收籌劃存在政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃是企業(yè)一項(xiàng)關(guān)鍵的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分事前、事中、事后籌劃，成功有效的稅收籌劃要求財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要對(duì)整個(gè)框架有個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，要清楚整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的工藝流程，對(duì)工程節(jié)點(diǎn)要有準(zhǔn)確的把握，而國(guó)家稅法政策隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一直在變動(dòng)中，稅收政策變化很快，但大多數(shù)財(cái)務(wù)人員缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的具體認(rèn)知，在對(duì)政策的認(rèn)識(shí)不足，理解不透，把握不準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。如果分不清重點(diǎn)，盲目的稅收籌劃，可能因稅務(wù)差異與稅務(wù)部門(mén)產(chǎn)生納稅沖突，從而產(chǎn)生相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要進(jìn)行成本效益分析，合理預(yù)測(cè)籌劃成本和籌劃收益，避免可能產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果籌劃不當(dāng)，產(chǎn)生偷稅漏稅的法律風(fēng)險(xiǎn)，可能對(duì)企業(yè)的信用產(chǎn)生很大的影響。二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施（一）加強(qiáng)各方面管理稅收籌劃要從企業(yè)實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，建立完善的財(cái)務(wù)體系。加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，管理層要從意識(shí)上重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部制度的管理，要由總經(jīng)理牽頭成立稅收籌劃小組，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，采取有效的預(yù)防和應(yīng)對(duì)措施，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)。建立和完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于辦稅人員進(jìn)行的稅務(wù)培訓(xùn)，要進(jìn)行分析和復(fù)核，以降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。提高管理人員的財(cái)稅水平，相關(guān)管理人員也應(yīng)具備財(cái)稅知識(shí)，要有財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，及時(shí)掌握和運(yùn)用國(guó)家的稅收法規(guī)，對(duì)公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的回避。企業(yè)要建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，要做到有制度可以約束，有制度可能參考，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在日常工作中要認(rèn)真做好年度預(yù)算工作，要建立有效的成本管理和控制體系。要以財(cái)務(wù)管理為中心，加強(qiáng)債權(quán)債務(wù)管理和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，建立財(cái)產(chǎn)物資、貨幣資金的管理和清查制度，對(duì)重要物資要定期不定期進(jìn)行清查。要提升稅收籌劃人員的基本素質(zhì)，就要加強(qiáng)相關(guān)人員的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，定期進(jìn)行相關(guān)政策的培訓(xùn)，從而提升稅收籌劃水平，各企業(yè)要從本企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，保證培訓(xùn)時(shí)間，確保培訓(xùn)質(zhì)量，稅收籌劃人員更好的熟悉稅收政策，更好地為企業(yè)服務(wù)。結(jié)合實(shí)際做好稅收籌劃工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)階段到竣工結(jié)算再到銷(xiāo)售階段要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間段，為了保證企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)不受影響，根據(jù)實(shí)際情況選擇合理的稅收籌劃方式至關(guān)重要。在企業(yè)不同的發(fā)展階段會(huì)面臨不同的稅收問(wèn)題，在一項(xiàng)活動(dòng)展開(kāi)的過(guò)程中會(huì)面臨著其他的情況，因此，企業(yè)相關(guān)人員必須從本企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前的稅收政策，合理合法進(jìn)行避稅。（二）采用針對(duì)性籌劃方法籌劃要有一些基本方法，要針對(duì)具體稅種進(jìn)行籌劃，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體分析，要從經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目出發(fā)，多考慮出有多少種可能及產(chǎn)生的后果，避免為了籌劃而籌劃，下面具體問(wèn)題具體分析。1．稅務(wù)籌劃基本方法在合法合規(guī)的前提下，熟練運(yùn)用稅法的基本原理，可起到事半功倍的效果，從具體稅法的角度，提出如下一些基本方法。國(guó)家每年都會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況頒布一些減、免稅的優(yōu)惠政策，如今年頒布的一系列有關(guān)稅收優(yōu)惠扶持政策，有些優(yōu)惠政策是國(guó)家根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)頒布并針對(duì)相關(guān)行業(yè)的，有一定的時(shí)效性，所以要求相關(guān)企業(yè)對(duì)這些優(yōu)惠政策要進(jìn)行密切關(guān)注并深刻理解，進(jìn)而進(jìn)行充分有效地利用，在符合稅法規(guī)定的條件下，有效地降低稅收負(fù)擔(dān)。因?yàn)閲?guó)家的優(yōu)惠政策經(jīng)常隨著經(jīng)濟(jì)情況的變化而變化，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)當(dāng)前實(shí)際情況，充分利用好目前的稅收優(yōu)惠政策，做到企業(yè)利益最大化。土地增值稅為國(guó)家抑制房地產(chǎn)無(wú)序發(fā)展而設(shè)立的一種稅，籌劃不當(dāng)企業(yè)交的稅額會(huì)很大，有的企業(yè)已交房但不能進(jìn)行清算，所以企業(yè)在設(shè)立初期要進(jìn)行土地增值稅的相關(guān)籌劃，在建設(shè)的各個(gè)時(shí)期根據(jù)工程的付款節(jié)點(diǎn)修正籌劃，進(jìn)行準(zhǔn)確的成本分配和分?jǐn)?，要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)要對(duì)土地增值稅有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，在日常工作中要準(zhǔn)確核算，并對(duì)相關(guān)單據(jù)和票據(jù)進(jìn)行妥善保管，以便在工程結(jié)束時(shí)順利進(jìn)行土地增值稅清算。不同融資方式下，產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)也存在差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體情況做出審慎全盤(pán)考慮。在融資方式的選擇上，企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)之間拆借資金的方式最好，金融機(jī)構(gòu)次之，自我籌資最差。企業(yè)發(fā)行債券融資，盡管取的凈收益較少，但產(chǎn)生的利息費(fèi)用可以稅前抵扣，從而降低企業(yè)所得稅。而企業(yè)通過(guò)股票籌資，凈收益相對(duì)較大，但也承擔(dān)較高的稅負(fù)，債務(wù)過(guò)高也會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合理的利息費(fèi)用允許稅前扣除，從而減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而權(quán)益性融資產(chǎn)生的籌資成本則不允許稅前扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)融資方式進(jìn)行取舍時(shí)，要根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)或管理不善，會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不好的影響。如果企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)不順暢，延期納稅也是一個(gè)選擇，延期納稅是國(guó)家為了保障稅收收入、保護(hù)納稅人的合法權(quán)益、照顧納稅人在其履行納稅義務(wù)的過(guò)程中遇到的特殊困難所做的規(guī)定采用延期納稅方法，但這樣并不會(huì)使企業(yè)稅收減少，而是利用資金時(shí)間價(jià)值節(jié)約相應(yīng)資金，使企業(yè)保持順暢的現(xiàn)金流。企業(yè)一方面可提高資金使用效率，對(duì)現(xiàn)有資金進(jìn)行充分利用，另一方面，可以降低銀行貸款等其他借款，減少支付高額利息，從而降低資金成本。所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)資金需求較大時(shí)，延期納稅會(huì)帶來(lái)可觀的現(xiàn)金流，從而有利于企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。因此，當(dāng)企業(yè)資金不寬裕時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分合理利用這一政策。2．針對(duì)具體稅種進(jìn)行籌劃（1）增值稅增值稅為國(guó)家對(duì)增值額征收的一種稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除銷(xiāo)售項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后征收的一種稅。在增值稅收籌劃過(guò)程中要準(zhǔn)確計(jì)算銷(xiāo)售收入，房地產(chǎn)公司為回籠資金，客戶在未簽訂房屋銷(xiāo)售合同之前，以各種名義向房地產(chǎn)公司繳納的相關(guān)款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)不能確認(rèn)收入，也不能作為預(yù)收賬款處理，應(yīng)作為應(yīng)欠客戶的款項(xiàng)進(jìn)行賬務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)的收入進(jìn)行分解，可以把銷(xiāo)售房子的收入分解出來(lái)，轉(zhuǎn)化為裝修費(fèi)用，這種不降低實(shí)質(zhì)收入總額的同時(shí)降低銷(xiāo)售房子的總收入的方式，本質(zhì)上就是將收入總額分拆為不同項(xiàng)目的收入，可以把裝修費(fèi)用外包給小微企業(yè)，從而降低稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)支出中要提高抵扣進(jìn)項(xiàng)的成本費(fèi)用的比例，盡量地往那些能抵扣進(jìn)項(xiàng)的成本費(fèi)用的支出方面傾斜，向進(jìn)項(xiàng)稅票稅率大的傾斜，做好成本項(xiàng)目的匹配。在日常工作中要加大對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理，必須要合規(guī)地取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。（2）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅主要是成本和收入是否真實(shí)，是否計(jì)算準(zhǔn)確并正確歸集到相對(duì)的科目中，對(duì)預(yù)計(jì)毛利率和應(yīng)納稅所得額要有一個(gè)準(zhǔn)確的計(jì)算，對(duì)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和宣傳費(fèi)的扣除政策要清楚。對(duì)一些國(guó)家頒布的相關(guān)優(yōu)惠減免稅政策，企業(yè)要準(zhǔn)確理解，并靈活運(yùn)用的企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。企業(yè)在進(jìn)行資金籌集的過(guò)程中，選擇合適的籌資成本和籌資渠道，財(cái)務(wù)利息在符合條件可以抵減企業(yè)所得稅，以降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一金融企業(yè)貸款，分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)其他企業(yè)使用的，凡是能提供從金融機(jī)構(gòu)出具的證明文件，分?jǐn)偟狡髽I(yè)的合理的利息費(fèi)用可以扣除。（3）土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，土地增值稅是其主要繳納的稅種之一，需要加強(qiáng)土地增值稅的清算的研究，通過(guò)采取合理有效的措施，從而達(dá)到規(guī)避稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的目的，按照相關(guān)流程進(jìn)行處理，主要流程包括：界定清算條件，準(zhǔn)確計(jì)算收入和可扣除項(xiàng)目利息扣除，界定清算條件，房地產(chǎn)企業(yè)在滿足清算條件時(shí)，需要及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。準(zhǔn)確計(jì)算收入，對(duì)市場(chǎng)供求的實(shí)際情況、利潤(rùn)目標(biāo)、房產(chǎn)項(xiàng)目的地段進(jìn)行全面考慮，需要提供可靠完整的稅務(wù)資料。針對(duì)可扣除金額，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)其稅收抵扣范圍進(jìn)行了解和準(zhǔn)確計(jì)算，對(duì)相關(guān)可扣除項(xiàng)目進(jìn)精準(zhǔn)分類(lèi)，準(zhǔn)確核算，有效降低稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。三、結(jié)束語(yǔ)在目前的新形勢(shì)下，企業(yè)必須重視稅