物業(yè)管理有限公司工程服務部工作手冊模板

工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理組織架構圖文件編號/GC001版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/11目標工程服務部人員架構編制,明確人員崗位編排,在組織方面有序進行,達成統(tǒng)一人事管理組織結構。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部。3人員架構人員架構圖(暫定人)工程服務部主管工程服務部主管維修組長運行組長維修組長運行組長維修組員運行組員維修組員運行組員工作時間：A班：09：00—17：30（正常班）如有緊急事件，應立即處理，4相關表格4.1《工程服務部當值排班表》——/GC001—F0014.2《調班申請單》——/GC001—F002工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理部門職能及質量目標文件編號/GC002版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/21目標為了明確忠洋物業(yè)管理工程服務部部門職能和質量目標，特制訂本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部。3內容3.1關鍵職能3.1.1歸口管理中山市忠洋物業(yè)企業(yè)所轄物業(yè)公用設備、設施和建筑物、場地，確保其狀態(tài)滿足提供服務需要。3.1.2負責中山市忠洋物業(yè)企業(yè)所轄物業(yè)及新接物業(yè)隱蔽工程、地下管網、電氣線路等圖紙、資料、文件接收和保管。3.1.3負責建立設備設施運行、操作、維護保養(yǎng)規(guī)范并組織實施。3.1.4負責中山市忠洋物業(yè)企業(yè)所轄物業(yè)測量設備管理，確保按要求校準周期進行校準并在校準有效周期內使用。3.1.5負責編制多種設備設施維護保養(yǎng)和檢修計劃并組織實施。3.1.6按要求處理業(yè)主/住戶報修和投訴。3.1.7負責提報相關設備、設施運行、維護保養(yǎng)和搶修施工所需材料、配件服務采購申請，選擇并對供給商評價。3.1.8負責水、電正常供給及停電/故障斷電時供電。3.1.9依據(jù)滅火、搶險需要、確保所需設備或場所/部位水電供給。3.1.10確保維修人員含有法規(guī)或國家行政主管部門要求需持證上崗資格。3.1.11確保為業(yè)主/住戶提供服務立即、文明、有效。3.1.12負責按要求保管、維護、安裝和交付業(yè)主/住戶提供產品。3.1.13負責二次吉屋裝修和保修期內遺留工程問題整改跟進工作。3.1.14負責區(qū)內業(yè)主（或其委托人）提出室內裝修管理工作。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理部門職能及質量目標文件編號/GC002版本編號A/0生效日期1月1日頁碼2/23.2質量目標3.2.1房屋完好率達98％及以上。3.2.2關鍵設備使用完好率達98％及以上。3.2.3住戶工程報修質量合格率達96％及以上。3.2.4住戶工程報修處理立即率達95％及以上。3.2.5住戶工程報修有效投訴處理率100％。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理主管崗位職責和任職條件文件編號/GC003版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/41目標為了明確各崗位職責及各崗位任職條件，特制訂本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部。3內容3.1全方面負責工程部日常工作管理、協(xié)調、督導及考評。3.2負責部門各類計劃（工作計劃、物品申購計劃、培訓計劃等）確實定或審核。3.3負責部門各類資源有效控制，確保經營指標完成。3.4負責針對本部門投訴有效處理。3.5負責組織開展小區(qū)工程設備維修、保養(yǎng)、運行、管理。3.6負責制訂工程管理制度和設備操作程序。3.7負責制訂培訓計劃，定時開展對本部門職員業(yè)務培訓。3.8負責監(jiān)督、檢驗、指導本部門職員工作，定時對本部門進行考評。3.9負責洽談、評詁、監(jiān)督工程外判項目，組織對外判工程質量驗收。3.10負責審核用戶室內裝修。3.11負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料搜集、分類。3.12負責和相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)絡。3.13完成上級交辦其它任務.4.主管任職條件：大專及以上學歷，有5年以上大型屋苑實際工程管理經驗，熟悉ISO9001知識及物業(yè)管理法律法規(guī)，有較強組織、溝通、協(xié)調控制能力；老實守信，豁達向上，富于團體合作精神，年紀在25-45歲之間，限男性。應掌握文件：《物業(yè)管理條例法律法規(guī)》、《工程服務部工作手冊》、《人力資源管理》工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理維修組長崗位職責和任職條件文件編號/GC003版本編號A/0生效日期1月1日頁碼2/41目標為了明確各崗位職責及各崗位任職條件，特制訂本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部。3內容3.1.崗位職責3.1.1嚴格遵守企業(yè)各項規(guī)章制度，自覺維護企業(yè)利益和形象。3.1.2在工程部主管直接領導、安排下，開展工作。3.1.3公平、合理、科學地安排好組內工作。3.1.4幫助工程部主管搞好組內職員培訓工作。3.15定時召開班組組員會議，總結、部署、協(xié)調運行班組內各項工作開展。3.1.6幫助主管做好物業(yè)接管驗收工作，遇有物業(yè)驗收時，隨時能抽調人員到場。3.1.7每日對組內職員著裝，儀容舉止、文明禮貌和職員是否注意安全作業(yè)，是否確保工作質量，工作統(tǒng)計，現(xiàn)場收尾工作是否做好等情況進行全方面檢驗、評價，對不合格要求其立即整改糾正。3.1.8幫助倉管員負責管理好本班組公用工具。3.1.9參與制訂運行班組所管轄設備設施維修保養(yǎng)年計劃，并具體幫助組織實施。3.1.10完成主管下達其它工作。3.2維修運行組長任職條件高中及以上學歷，有電工證，高低壓配電入網操作證，5年以上高低壓配電工作經驗，有較強組織、溝通、協(xié)調能力，服務意識強，老實勤勉，富于團體合作精神，年紀在23-45歲之間，限男性。應掌握文件：《電工安全操作規(guī)程》。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理水電工崗位職責和任職條件文件編號/GC003版本編號A/0生效日期1月1日頁碼3/41目標為了明確各崗位職責及各崗位任職條件，特制訂本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部。3內容3.1.崗位職責3.1.1嚴格遵守企業(yè)各項規(guī)章制度，自覺維護企業(yè)利益和形象。3.1.2在維修班長直接領導、安排下開展工作保質保量認真完成維修班長分配各項工作任務。維修班長不在，遇有應急工程報修時絕對服從調度當值人員調派。3.1.3主動參與部門、班組內組織各項培訓工作，認真做好學習筆記，不停提升本身素質。3.1.4負責住戶室內外公共設施、設備和區(qū)內配套設施水電、土建安裝、維修、檢驗、保養(yǎng)工作。3.1.5在制作/安裝/維修過程中如碰到疑難，應立即如實地匯報給維修班長、調度當值員或主管，請求支援處理，嚴禁盲目亂拆亂換。3.1.6每次維修完后應盡可能將換下來廢品帶回工程部交給倉管員，由倉管員核實統(tǒng)計。3.1.7按要求完整、清楚、真實地填寫好各類工程報修單，同時也應按要求認真填寫好工作統(tǒng)計本以備以后查詢。3.1.8完成主管委派其它工作。3.2水電工任職條件高中及以上學歷，有電工證，5年以上高低壓配電工作經驗，有較強組織、溝通、協(xié)調能力，服務意識強，老實勤勉，富于團體合作精神，年紀在23-45歲之間，限男性。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理倉管員崗位職責和任職條件文件編號/GC003版本編號A/0生效日期1月1日頁碼4/41目標為了明確各崗位職責及各崗位任職條件，特制訂本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部。3內容3.1.崗位職責3.1.1嚴格遵守企業(yè)各項規(guī)章制度，自覺維修企業(yè)利益和形象。3.1.2在主管直接領導下開展工作。3.1.3負責倉庫日常管理工作，對出入庫材料和工具進行驗收、登記，對不符合要求物品和手續(xù)有權拒絕入庫或領取。3.1.4保持倉庫清潔衛(wèi)生、通風良好，并做好防火、防潮防曬、防水、防盜等防護方法，確保物品質量和庫房安全。3.1.5建立倉庫管理資料，做到手續(xù)、統(tǒng)計齊全。3.1.6不停提升業(yè)務水平，確保各崗位領料立即，工具借還有序。3.1.7完成主管交待其它工作任務。3.2倉管員崗位任職條件：高中及以上學歷，熟悉倉庫業(yè)務，有3年以上倉庫管理工作經驗，工作責任心強，老實勤勉，富于團體合作精神，年紀在25-40歲，男女不限。應掌握文件：《倉庫管理要求》、《物料入倉要求》、《倉庫盤點制度》《倉庫防火要求》。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理吉屋接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC004版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/41目標為了明確房屋接管驗收標準和檢驗方法，特制訂本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)企業(yè)所轄物業(yè)各小區(qū)業(yè)主房屋及其水電配套設施等。3內容3.1標準參考建設部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布《房屋接管驗收標準》及達成業(yè)主（住戶）合理要求。3.2標準及檢驗措施3.2.1梁、柱、板主體3.2.1.1按圖紙設計逐間檢驗，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。3.2.1.2無鋼筋外露。3.2.2頂棚3.2.2.1抹灰面平整，而層涂料均勻，無漏刷，無脫皮。3.2.2.2無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。3.2.3墻面3.2.3.1抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無顯著裂縫，無污漬。3.2.3.2塊料（如磁磚）面層：粘貼牢靠，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。3.2.4地（樓）面3.2.4.1毛地面：平整，無裂紋。3.2.4.2塊料（如磁磚）面層：工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理吉屋接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC004版本編號A/0生效日期1月1日頁碼2/4粘貼牢靠，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。3.2.4.3水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺點。3.2.4.4衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向正確地漏，不應有積水，倒泛水；第二天到樓下檢驗樓面無滲漏。3.2.5門窗：3.2.5.1開啟自如，手輕搖擺門窗和墻面接觸牢靠，無晃動和裂縫出現(xiàn)：目視零配件裝配齊全，位置正確，無翹曲變形。3.2.5.2從室內輕扔晃門鎖和門連接牢靠，開啟靈活。3.2.5.3木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。3.2.5.4單指輕擊玻璃安裝牢靠，無輕微晃動現(xiàn)象：玻璃膠縫密實、美觀，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡。3.2.6電子可視對講門鈴3.2.6.1開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚，圖象清楚；3.2.7窗臺泛水正常，無向室內倒流缺點；可選擇以下檢驗方法：3.2.7.1窗外防水膠均勻。先關緊全部窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面全部有檐口房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢驗每個窗臺（墻面）是否有水滲透；3.2.7.2查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨日期前，先將全部窗門關緊，雨后逐間檢驗墻面和窗臺泛水。3.2.8樓梯、扶手工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理吉屋接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC004版本編號A/0生效日期1月1日頁碼3/43.2.8.1砼結構樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露。3.2.8.2鋼木結構樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢靠；鋼筋無銹蝕，無彎曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。3.2.9開關3.2.9.1安裝牢靠，目視蓋板無損壞。3.2.9.2全檢開關靈活，開啟接觸效果良好。3.2.10供水系統(tǒng)3.2.10.1安裝牢靠無能搖動；打開每棟供水總閥門（注意關閉室內水閥）管道完好無損，無滲漏水，無銹跡。3.2.10.2管道接頭無滲水，接頭外觀處理良好。3.2.10.3水龍頭（花灑）和水閥：打開水閥，流水通暢，接頭無漏水，安裝牢固，無劃痕、銹跡，衛(wèi)生清潔。3.2.11排污管道（含塑料管）3.2.11.1安裝牢靠，外觀完好無損，配件齊全。3.2.11.2從樓上各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水通暢無堵塞。3.2.11.3鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。3.2.12地漏：過濾鐵篦安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水通暢。3.2.13室內配電箱3.2.13.1安裝牢靠，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常。3.2.13.2開關符合型號要求。3.2.13.3導線和設計相符，布線規(guī)范。3.2.13.4目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理吉屋接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC004版本編號A/0生效日期1月1日頁碼4/43.2.14.水表、電表和液化氣表：安裝牢靠，無搖擺；打開室內水閥，看表內讀數(shù)運轉是否正常；目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；安裝整齊、有條理、美觀，布線、布管規(guī)范。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理公共設施接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC005版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/41目標為了明確公共設施接管驗收標準及檢驗方法，特制訂本方法。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)企業(yè)所轄物業(yè)小區(qū)公共場所、娛樂活動設施及其水電等。3內容3.1標準標準建設部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布《房屋接管驗收標準》及達成設計要求。3.2驗收標準3.2.1基礎設施3.2.1.1房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等。3.2.1.2散水坡：無下降、斷裂，和墻體分裂；面層平整，無脫層；無倒泛水現(xiàn)象。3.2.2天臺：3.2.2.1屋面隔熱層、防水層：板端縫、伸縮縫油膏緊貼；隔熱板、防水層表面無裂縫。3.2.2.2天溝、落水口通暢，管道完好；3.2.2.3天面扶欄：無破損、變形，無顯著銹蝕。3.2.3公用天線：配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好。3.2.4屋面避雷設施：多種避雷裝置全部連接點牢靠可靠，并符合國家要求。3.2.5消防設施（消防栓、消防箱）：3.2.5.1消防栓：油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理公共設施接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC005版本編號A/0生效日期1月1日頁碼2/4閥門完好，無滲漏水。3.2.5.2消防箱：消防管、消防帶等配套齊全；箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢靠，門鎖開啟自如；消防管無滲漏水，閥門完好。3.2.6小區(qū)路燈：3.2.6.1按設計要求安裝。3.2.6.2燈具安裝牢靠，配件齊全，燈罩無損壞，燈泡照明正常。3.2.6.3燈柱安裝牢靠，柱面油漆均勻，無損傷和刮花。3.2.7小區(qū)道路：3.2.7.1道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷。3.2.7.2路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷。3.2.7.3塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角。3.2.7.4路牌標志清楚，地面線條順直。3.2.8垃圾池（箱）3.2.8.1沖洗水管：垃圾池通水率100％，水管安裝牢靠，接口處密實，無漏水；水閥開關靈活無漏水；水閥箱裝鎖，箱面無銹，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活。3.2.8.2砌筑類砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓；裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角；投入口和清出鐵門：無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢靠，開啟自如；清出口鐵門安裝小鎖，小鎖開啟靈活。3.2.9垃圾轉運站：參攝影關《房屋接管驗收標準和檢驗措施》室內接管驗收部分。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理公共設施接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC005版本編號A/0生效日期1月1日頁碼3/43.2.3.2.10.1鋁材和不銹鋼類：安裝牢靠，配件齊全，型材無損傷，玻璃無污漬。3.2.10.2砌筑類：參攝影關室內驗收標準。3.2.10.3電動道閘：電器線路安裝合格，安裝牢靠，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷。3.2.11車庫：3.2.11.1露天（地下）停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋。3.2.11.2地下停車場：參考《房屋接管驗收標準和檢驗措施》相關內容；車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻。3.2.11.3露天（夾層）車棚：參攝影關室內驗收標準。3.2.11.4照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常。3.2.11.5排水系統(tǒng)：設有專門排水溝，3.2.12沙井、檢驗井和化糞池：3.2.12.1池內無垃圾雜物，進排水通暢，池避無裂痕。3.2.12.2檢驗井和化糞池進出水口高差大于5cm，井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈。3.2.13明暗溝：3.2.13.1溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；3.2.13.2溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢靠，排水通暢。3.2.14擋土墻、坡：3.2.14.1砌筑密實，沙漿溝縫飽滿。3.2.14.2按設計要求設有泄水孔。3.2.15踏步：3.2.15.1砼砌：踏面、踢面無破損，陰陽角無缺口和斷裂。3.2.15.2塊料砌：參考《房屋接管驗收標準及檢驗措施》相關內容。3.2.16臺階：參攝影關面層砌筑材料驗收標準。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理公共設施接管驗收標準及檢驗方法文件編號/GC005版本編號A/0生效日期1月1日頁碼4/43.2.18信息：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚、有序。3.2.19景觀、雕塑和文化娛樂設施：按設計標準和所要求達成效果驗收。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理公共區(qū)域報修處理步驟文件編號/GC006版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/11目標為了明確公共區(qū)域報修處理步驟，特制訂本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)企業(yè)所轄物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域報修。3內容公共設備設施報修信息公共設備設施報修信息住戶服務中心統(tǒng)計報修應急內容住戶服務中心統(tǒng)計報修應急內容工程部完成維修項目工程部完成維修項目住戶中心進行驗收住戶中心進行驗收工程服務部存檔住戶中心存檔工程服務部存檔住戶中心存檔4相關表格《公共區(qū)域制作／安裝／維修通知單記錄表》——/GC006—F001工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/141.目標為加強小區(qū)住戶室內維修管理，確保住戶室內生活環(huán)境及設施處于正常運作狀態(tài)，為住戶提供方便，特制訂本方法。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部。3內容3.1維修標準3.1.1堅持經濟、合理、安全、實用標準，在確保使用功效和正常運作前提下，注意節(jié)省修繕費用，能換局部配件，不換整體構件。3.1.2修理及更換配件盡可能和應原有配件型號規(guī)格一致標準。3.1.3方便業(yè)主（住戶）標準。3.2維修依據(jù)3.2.1符合修繕設計或修繕方案要求，滿足協(xié)議要求。3.2.2符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》相關條款標準。3.2.3符合《維修服務標準》相關條款標準。3.3住戶室內維修標準3.3.1樓層面漏水3.3.1.1維修程序預約樓上、樓下住戶，檢驗樓上何處漏水下來。假如是浴缸下水管堵塞而漏水，應立即疏通，假如是馬桶漏水，應立即檢修馬桶；假如是樓板裂縫滲水，應將相關部位飾面打開，重做防水層和飾面；其它地方漏水，應將相關部位立即處理；檢驗：維修完成后，48小時跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.1.2通知住戶使用須知：應珍惜使用任何用水設施。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼2/143.3.2換鎖（木門、鐵門）3.3.2.1維修程序木門鎖、鐵門鎖：檢驗鎖壞何處，如能修理，立即修理，如鎖不能修理至正常使用，立即更換。檢驗：查看鎖蓋和鎖孔是否配合緊密，反復開關數(shù)次，查看開關是否靈活自如。維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.2.2通知住戶使用須知：開關鎖時不要用力過猛，不要用其它硬物開鎖，定時給鎖活動部位上油。3.3.4部分樓梯停水。3.3.4.1維修程序先檢驗是哪一樓梯沒有水；然后關掉總閥；拆開支閥，取出濾網；清洗濾網后，裝回濾網和支閥，打開總閥供水；檢驗：做好跟蹤，到停水樓梯檢驗住戶是否已正常供水；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.4.2通知住戶使用須知：樓層停水應立即通知住戶中心派專業(yè)人員前來檢驗維修。3.3.5維修墻內水管3.3.5.1維修程序先查找原因；關好室內全部用水閥門；查看水表是否轉動，如轉動說明墻內水管破損漏水；維修時先關水表前總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管；裝入新水管；打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補好水泥，回復裝修飾面；工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼3/14檢驗：維修完成后，關閉室內全部用水閥門，看水表是否轉動，并在二十四小時后跟蹤檢驗；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.5.2通知住戶使用須知：不要私自改動墻內水管，確需改動，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工，一旦發(fā)覺墻面滲水，應立即通知管理處派維修人員前來查看。3.3.3閥門接頭漏水3.3.3.1維修程序檢驗閥門，接頭何處漏水，然后關上自來水總制；如是閥門、接頭未扭緊原故而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門、接頭裝上扭緊；如因破損配合而漏水，應立即更換相關配件；如再無法控制漏水，應立即更換閥門或接頭；檢驗：維修完成后，把自來水總閥門打開，檢驗是否漏水；閥門更換完成后，把總閥門打開，反復開關數(shù)次，檢驗是否漏水。請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.3.2通知住戶使用須知：應珍惜使用，旋扭閥門不要用力過分。3.3.4水龍頭漏水。3.3.4.1維修程序檢驗漏水情況，然后關上自來水總制；如是因水龍頭未上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊；如是內芯斷裂應更換內芯；如是內芯橡皮過小或破損，應更換；如是水龍頭本身有沙眼而漏水，應更換水龍頭；檢驗：檢修完成后，打開自來水總制，反復開關水龍頭數(shù)次，使其開關工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼4/14自如，不漏水；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.4.2通知住戶使用須知：旋扭開關不要用力過分，不要用硬物碰撞水龍頭。3.3.8浴缸堵塞和漏水。3.3.8.1維修程序：3.3.8.1.2堵塞維修程序先查明原因；如是排水管堵塞，打開檢驗口（如檢驗口在下層住戶室內，應先和該住戶預約維修時間），取出雜物，用水試通直到正常；檢驗：維修完成后，往浴缸內放水，查看是否能正常排放；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.8.1.3漏水維修程序先查明原因；如是排水管漏水，打破飾面，取下排水管重新安裝；檢驗：維修完成后，往浴缸內蓄水，到一定水量后，存放5分鐘再排放，查看相關部位有沒有漏水；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收；3.3.8.2通知住戶使用須知：使用浴缸時，不要拋入任何雜物，不用時保持干爽清潔。3.3.9通馬桶3.3.9.1維修程序先檢驗頃聽馬桶堵塞原因；用馬桶抽子抽通馬桶；如不通就打開檢驗口用疏通機器來疏通堵塞介質；如堵塞用鐵絲或細鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止；蓋好檢驗口，進入室內后放水沖洗，能正常使用；檢驗：反復放水，檢驗馬桶是否通暢；工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼5/14維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.9.2通知住戶使用須知：使用馬桶時不要亂拋雜物（如硬紙等）。3.3.10疏通地漏3.3.10.1維修程序先用抽子試通；不能查明原因時則打開檢驗口檢驗；不通時再使用疏通機疏通直到通暢為止；檢驗：用水試通如水源不方便，可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗；維修完成，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.10.2通知住戶使用須知：使用地漏時不要亂拋雜物，水泥砂槳（如硬紙等）。3.3.11馬桶漏水3.3.11.1維修程序先檢驗漏水情況；分析馬桶沖水器工作原理。找出原因；如是出水口地面漏水，應先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取出馬桶，查看連接件及膠泥圈是否完好，如有損壞應立即更換；裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四面密封一圈（3小時后能夠使用）；檢驗：維修后，反復數(shù)次試驗放水看是否漏水；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.11.2靠知住戶使用須知：應正確使用馬桶。3.3.12洗菜盆下漏水。3.3.12.1維修程序先檢驗何處漏水，查明漏水原因；如是軟管斷裂、漏水，應立即更換軟管，并把接頭處接好；如是水龍頭（水咀）或接頭漏水，檢驗水龍頭（水咀）或接頭處是否有破裂損壞情況，如有此情況，應立即換上新水龍頭（水咀）或接頭，并用生膠帶密封此處；工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼6/14檢驗：打開菜盆水龍頭放水，看相關部位接頭是否漏水；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.12.2通知住戶使用須知。必需正確使用水龍頭，不要亂動開關或接頭處，不要亂彎軟管，以防水龍頭、接頭或軟管有破裂情況發(fā)生；不要用力撞擊洗菜盆，以防盆四面白水泥膏松脫。3.3.13修理門窗3.3.13.1維修程序檢驗門窗附件是否齊全；檢驗有沒有配件損壞；更換配件，達成預期效果；維修后請住戶驗收；檢驗：維修后，對門窗反復開啟數(shù)次，檢驗是否有異聲及不靈活之處，以達成開關自如目標；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.13.2通知住戶使用須知：需定時往轉動部分加油；如門窗有損壞，不要輕易動，以免發(fā)生無須要意外。3.3.14洗臉盆下漏水。3.3.14.1維修程序先檢驗何處漏水，查明漏水原因；如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢驗兩接口處是否有破損情況，情況嚴重要更換彎管，情況通常可用水中膠和生膠帶密封接口破損處，以達成不漏水為止；如是臺式盆四面漏水，應用白水泥把盆四面密封一圈到不漏為止；檢驗：在維修完成后，放水試漏，以達成不再漏水目標；在水泥凝固以后（約需四小時），再在周圍泡水檢驗；工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼7/14維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.14.2通知住戶使用須知不要隨意亂動分下彎管和接口處，預防漏水；不要隨意移動或用力撞擊洗臉盆，以防盆四面白水泥膏松動。3.3.15洗臉盆堵塞3.3.15.1維修程序查明堵塞原因；取下存水彎倒掉雜物；裝好存水彎；如再不通，打開檢驗口，用疏通工具疏通，直至通暢為止；檢驗：維修完成后，把臉盆水儲滿后再排放，使之通暢為止；維修完成后，請住戶《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.15.2通知住戶使用須知用洗臉盆時盡可能不要掉入雜物；立即清除不小心掉進洗臉盆下水管內雜物。3.3.16洗菜盆堵塞3.3.16.1維修程序先用抽子試通；不通時查明堵塞原因；打開檢驗口用疏通工具疏通，再用水試通直至通暢為止；檢驗：維修完成后，把菜盆水儲滿后再排放，使之通暢為止；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.16.2通知住戶使用須知：剩飯、剩菜及其它雜物不能倒入洗菜盆內；立即清除洗菜盆下水管內殘余雜物。3.3.17維修墻外水管。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼8/143.3.17.1維修程序先查找原因；如無法顯著地找到破損漏水處，可先關好室內全部用水閥門；查看水表是否轉動，如轉動說明水管有破損漏水；維修時先關水表前總閥，取下破損水管；裝入新水管；打開總閥后看各相關部位是否漏水；檢驗：維修完成后，關閉室內全部用水閥門，看水表是否轉動，并在二十四小時后跟蹤檢驗；維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.17.2通知住戶使用須知：不要私自改動水管，確需改動，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工；一旦發(fā)覺水管破損漏水，應立即通知管理處維修人員前來修理。3.3.18住戶可視對講門鈴故障。3.3.18.1維修程序分析原因，可視對講門鈴不響可能由以下原因造成：線路問題造成；門鈴開關接觸不良。針對3.3.18.1)中原因，則用萬用表檢驗門鈴開關到門鈴線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障，需修理或更換，排除故障后，方可恢復門鈴正常使用。3.3.18.2檢驗：門鈴維修完成后，反復試用幾次，直至達成預期效果。3.3.18.3維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.18.4通知住戶使用須知：根據(jù)使用說明書正確使用可視對講系統(tǒng)。不明知處咨詢住戶中心3.3.19插座無電工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼9/143.3.19.1維修程序分析原因，插座無電可能由以下原因造成：因為外界原因（如停電檢修）引發(fā)人為停電；因為用電設備內部故障原因，當把用電設備插入插座上瞬間，造成線路短路，或因該插座電源線路超負荷時，致使保險絲熔斷或自動開關跳閘；因為頻繁插拔操作，造成插座端子上電源接線松動，接觸不良；線路出現(xiàn)斷線。3.3.19.2針對3.19.1a)中原因，告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修。3.3.19.3針對3.19.1b)中原因，首先了解住戶使用現(xiàn)場情況，然后斷開對應回路電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障后，再更換保險絲或將自動開關合上，恢復送電。若線路超負荷，可通知住戶立即處理。3.3.19.4針對3.19.1c)中原因，先斷開此回路電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，故障排除后方可送電。3.3.19.5針對1.1d)中原因，先斷開此回路電源開關，再用萬用表歐姆檔查找故障點，故障排除后方可送電。3.3.19.6檢驗：插座線路送電后，用試電筆驗電，再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常。3.3.19.7維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.19.8維修須知：維修人員在維修時應斷電后再查找故障。3.3.20住戶家中無電。3.3.20.1維修程序分析原因，住戶家中沒電可能由下列多個原因造成：線路停電檢修；用戶總開關燒壞；因住戶使用電氣設備內部故障，或線路短路致使保護控制開關跳閘；進戶線和接線端子接觸不牢；電度表燒壞。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼10/143.3.20.2針對3.3.20.1a)中原因，立即向用戶說明停電原因。3.3.20.3針對3.3.20.1b)中原因，首先斷開電源開關，檢驗住戶用電設備及使用現(xiàn)場，看是否線路出現(xiàn)短路或因負荷太大超出電源保護開關容量或因接線端子接觸不良，長久過熱燒壞所致。將用戶用電設備從插座上插頭拿下來，將全部照明開關全部斷開，用萬用表檢驗線路、導線絕緣情況，若線路完好，則查看接線端子上接線是否牢靠，最終更換電源開關，將負荷按線路許可額定容量接到電源上，恢復正常供電。3.3.20.4針對3.3.20.1c)中原因，首先將和跳閘保持控制開關相關電氣設備插頭從插座上拔下（或將照明開關斷開），用萬用表檢驗電源線路是否正常，然后合上保持控制開關，逐一將電氣設備接到電源上，直至找出故障跳閘原因并處理。3.3.20.5針對3.3.20.1d)中原因，斷開電源開關，將接線端子上線接牢靠，再用萬用表檢驗確定線路正常后方可恢復送電。3.3.20.6針對3.3.20.1e)中情況，首先查看電度表參數(shù)是否符適用電線路要求，其次檢驗電度表接線是否正確，確定是表本身質量原所以燒壞，由供電局認可換同一型號電度表，不然將根據(jù)以上原因繼續(xù)查找故障點。3.3.20.7檢驗：當故障排除后，確定線路完好時，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常。3.3.20.8維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.20.9維修須知：維修人員找出故障點并排除故障在確定線路完好后，方可恢復送電。3.3.20.10通知住戶須知：a)用電時，應確保安全狀態(tài)下正常使用多種用電設備和電器。b)不要超負荷用電，不要亂拉亂搭線路，確需改動線路或安裝電器用電線路時，應通知管理處派專業(yè)人員進行處理。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼11/143.3.21配電箱開關故障3.3.21.1維修程序分析原因，低壓開關跳閘或燒壞，可能由以下原因造成：因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象，造成熔斷器熔體熔斷或線路中短路電流大于空氣開關額定短路通電能力時，空氣開關燒壞；因控制線途經載，開關跳閘或線路上負荷電流大于空氣開關額定電流和電流脫扣器額定電流時，空氣開關燒壞或接觸器觸頭長久經過較大通斷電流，引發(fā)觸頭嚴重發(fā)燒燒蝕損壞。3.3.21.2針對3.3.20.1a)中原因，先將配電箱空氣開關置于“OFF”位置，再將電源側開關置于分閘位置（依據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路情況下，用萬用表檢驗線路，查找短路故障點，排除故障后再檢驗配電箱內全部電氣保持元件是否完好，保持元件運作整定值是否滿足設計要求，最終更換同一技術規(guī)格空氣開關或熔斷器，恢復正常送電。3.3.21.3針對3.3.20.1b)中原因，假如是開關跳閘，先將電源側開關置于分閘位置（依據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路情況下），用萬用表檢驗跳閘開關及線路，確定無故障后，將開關合上，恢復正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負載電流（或經過柜上電流指示儀表觀察），看是否超出設計要求；如確定為是因為線途經載造成開關跳閘，則需將此線路負荷降低；如空氣開關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需更換同一技術規(guī)格元件后，方可恢復正常送電。3.3.21.4檢驗：線路送電后，看線路上，電流表指示是否穩(wěn)定正常。3.3.21.5維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.21.6維修須知：維修人員在維修時應斷電后再查找故障，斷電次序為先斷開負荷開關，后斷開電源側開關，送電次序則相反。3.3.22燈不亮3.3.22.1維修程序分析原因，燈不亮可能由以下原因造成：工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼12/14燈內燈絲燒斷；燈泡和燈頭接觸不良；電源保險絲熔斷；電源開關接觸不良。3.3.22.2針對3.3.22.1a)中原因，將電源開關斷開，用萬有表檢驗燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級功率燈泡。3.3.22.3針對3.3.22.1b)中原因，將電源開關斷開，用電筆檢驗燈頭是否有電，確定有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢靠后方送電。3.3.22.4針對3.3.22.1c)中原因，將電源開關斷開，用萬用表檢驗照明線路有分短路或短路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險絲方可送電。3.3.22.5針對3.3.22.1d)中原因，檢驗電源開關接線端接線是否牢靠，用電筆測開關輸出端，在開關斷開和合上時輸出端是否有電，從而驗證是電源開關本身故障造成，應立即更換開關。3.3.22.6檢驗：維修完成后，合上開關3次，看燈泡發(fā)光是否正常。3.3.22.7維修完成后，請住戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.22.8維修須知：上述維修過程只限于一盞燈發(fā)生故障，若某個單元內燈（二盞以上）全部不亮時，首先檢驗電源開關是否斷開，用萬用表檢驗線路是否出現(xiàn)斷線或短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排除，確定線路正常時，方可送電。3.3.22.9通知住戶須知不關鍵點長明燈；發(fā)覺運作不正常時，應立即通知管理處派專業(yè)人員前來檢驗、維修。3.3.23頂棚抹灰層（飾面）脫落。3.3.23.1維修程序如是抹灰層施工質量問題，應采取以下方法：用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應鋪墊，以保持用戶物件不致碰壞，然后將脫落部位周圍已松散抹灰層鏟下，假如工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼13/14松散部分已超出該頂棚面積二分之一以上，應將該頂棚末灰層全部鏟下；用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動雜物為止；用噴水器具充足噴水濕潤2-3次；均勻地刷一道素水泥漿；用1:3水泥砂漿打底抹平；批三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平整；刷三道乳膠漆，或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復；清理垃圾，恢復場地整齊。3.3.23.2如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引發(fā)抹灰層脫落：同3.3.23.1.a)；同3.3.23.1.b)；用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周圍已銹蝕砼打掉，清理潔凈，如銹蝕情況嚴重，應加焊同直徑規(guī)格補充鋼筋。其它程序同3.3.23.1d)至3.323.1h)。3.3.23.3維修完成后，請用戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.23.4通知住戶須知：不要私自更改頂棚抹灰層。3.3.24樓板裂縫3.3.24.1維修程序a)優(yōu)異行全方面仔細地查看。b)如裂縫較?。ㄈ绨l(fā)絲），且在飾面面層，留待查看，如有擴展趨勢再作處理。c)如裂縫較寬、較深，應立即處理，具體以下：d)沿裂縫用工具將兩側基層鑿成內八字口，直到不見原裂縫，用鋼絲刷清除粉散顆粒；e)用水將裂縫基層表面根本濕潤后，均勻涂刷素水泥漿；f)準備足夠膨脹水泥，凋成半干濕狀，并立即使用；g)用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內，抹平壓光，然后清除表面多出補縫材料；工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室內維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期1月1日頁碼14/14h)修復飾面（按用戶原標準）。3.3.24.2如裂縫寬度很寬，已影響結構正常功效，應立即通知開發(fā)單位請相關技術人員（如：設計院、原施工單位）到場驗證，找出原因，然后做出加固方案進行維修。3.3.24.3維修完成后，請用戶在《有償服務申報表》上署名驗收。3.3.24.4通知住戶須知：不要集中堆放過重物品；平時留心樓板運作狀態(tài)，發(fā)覺問題時，應立即通知管理處派技術人員到場查看作業(yè)處理。4相關統(tǒng)計表格《工程服務部維修單統(tǒng)計表》/GC007---F001工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室外公用設施維修方法文件編號/GC008版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/51目標使室外公用設施恢復使用功效及外觀，確保在正常運作狀態(tài)，為業(yè)主（住戶）保持一個安全、舒適、美觀生活環(huán)境。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)企業(yè)所轄物業(yè)小區(qū)內全部室外公用設施維修。3內容3.1維修標準3.1.1堅持經濟、合理、安全、實用標準。在確保使用功效運作前提下，注意節(jié)省維修材料。3.1.2修理及更換配件應盡可能和原有配件型號規(guī)格一致標準。3.1.3為用戶服務標準。3.2維修依據(jù)3.2.1符合維修方案或設計圖紙要求，滿足協(xié)議要求。3.2.2符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》相關條款標準。3.3維修標準3.3.1小區(qū)雕塑。3.3.1.1保持清潔。如：為金屬雕塑定時清潔和油漆（按要求顏色）；為鋼筋砼雕塑定時清潔，發(fā)覺有露筋情況，應立即修補恢復飾面。3.3.1.2保持造型完整。如發(fā)覺有局部損壞，應立即通知業(yè)主或開發(fā)單位，找雕塑施工或制作單位派專業(yè)人員修復。3.3.1.3確保安全。有兩層意思：一為對輕易損壞雕塑應示警告牌嚴禁用力碰撞或攀爬；二為對過高或對人輕易造成傷害雕塑亦應示警告牌，限制人員部分行為。3.3.2小區(qū)道路（人行道和車道）3.3.2.1修補損壞砼路面。假如損壞面積不大，能夠用107膠拌水泥，根據(jù)附帶說明書進行修補；工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室外公用設施維修方法文件編號/GC008版本編號A/0生效日期1月1日頁碼2/5對于大面積損壞修補，采取1:2:2硅酸鹽干硬性砼。將人行道或車道表面松散或破碎砼鑿掉，鑿除深度以達新面及堅固面為準。用鑿子將坑底根本鑿毛（注意要戴上護目鏡），破壞面砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上一切散粒刷除潔凈。將要修補砼表面充足濕潤（由表及里）。濕潤水完全滲透里面而砼表面無積水時，在表面涂一層一般硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內，并將其搗實，如修補面積較大，應用平板式振動器振搗。填入坑內砼要稍稍高出坑內，方便搗實下沉（砼壩落度要控制在≤3cm）。用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時，還要用抹子再細抹一遍。然后養(yǎng)護不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土含有足夠水分處于濕潤狀態(tài)（養(yǎng)護期間不得讓人或車行走，保持表面清潔）。3.3.2.2修補塊材地面（如：地面磚、石塊材料、預制砼塊等）鑿除損壞塊材面層，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充足濕潤。待表面積水完全滲透后，涂抹一般硅酸鹽素水泥漿（如為人行道板砼預制塊，無需此道工序）。將塊材充足灑水或浸濕后，用1：2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平，錘直，抹去磚逢多出泥漿。必需留縫，灰縫表面必需光滑平整，不得高出塊材面。修補工作完成后，把塊材表面清掃潔凈。對于有防水要求塊材地面，預做水泥砂漿防水層（可滲3％防水劑），然后再坐砌塊材。3.3.3路燈3.3.3.1燈不亮：參考《住戶室內維修要求》中相關”燈不亮”維修要求。3.3.3.2燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應用砂紙打麻后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室外公用設施維修方法文件編號/GC008版本編號A/0生效日期1月1日頁碼3/53.3.4雨水管道3.3.4.1如雨水管道堵塞，排水不暢，應先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引發(fā)，應清除雜物，使之通暢；如因管道不夠標準或倒坡，應開挖重新鋪設管道，注意管道要做襯底（基礎），使管道放置平穩(wěn)；如因管道接口錯位，應開挖校正接口，并注意確保坡度和接口防漏，和管道平穩(wěn)。3.3.4.2如管道損壞，無法修復，應同型號及規(guī)格管道替換，接口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結。3.3.4.3最終修復地坪。3.3.5化糞池3.3.5.1如池水外溢或排水暢，應打開井蓋，清掏池內沉淀物和堵塞雜物，并制訂定時清掏制度。3.3.5.2如井蓋缺損，應立即更換同型號及規(guī)格井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故。3.3.5.3如池壁缺損，應先通知相關用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池避修復，注意池壁要做好防滲處理。3.3.3隔油池3.3.3.1如隔油板缺損，應更換新隔油板，并應建立定時檢驗更換制度。3.3.3.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具將凝固油脂清除，使管道排水順暢。3.3.3.3如池（井）蓋缺損，無法修復，應立即更換新蓋，其上部不許可堆放雜物。3.3.4電纜溝。3.3.4.1如是溝蓋板損壞，應按原設計規(guī)格制作（放足鋼筋），并按設計要求把損壞蓋板換掉。3.3.4.2如溝內積水過多，影響電正常供給，應先關掉總閘，然后打開溝蓋板，工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室外公用設施維修方法文件編號/GC008版本編號A/0生效日期1月1日頁碼4/5查明積水原因和位置，通常地電纜溝內積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標準或倒坡，遇此種情況應通知開發(fā)單位或供電部門立即處理；二為溝內掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。3.3.4.3如是電纜線路出現(xiàn)故障，應先通知相關用戶，然后請供電部門立即修復。3.3.8排水渠3.3.8.1如是蓋板損壞，應按原設計要求，使用同一規(guī)格和同一個材料，把損壞蓋板換掉。3.3.8.2如是渠壁損壞，慶將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用和原壁相同材料修復；如是砼或鋼筋砼壁還須噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層。3.3.8.3如是雜物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不暢，應立即清除雜物。3.3.8.4池（井）壁損壞。通知用戶停用或采取其它方法，不影響用戶日常運作，然后抽干池里水，并清理里面淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至堅固層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面（貼瓷片等），清理飾面殘余水泥漿等。3.3.9兒童游戲場（包含秋千、蹺蹺板、砂池、搖擺器等）。3.3.9.1秋千：如配件缺損，應立即修理并配齊配件，如無法修理，應立即更換相關配件直至能安全使用為止。如轉動較失靈，造成無法轉動，應卸下秋千鐵鏈，尋求轉動鉸失靈原因，如為軸承鉸，應查看滾珠是否齊全，如不齊全，應補齊，加上潤滑油；如為插銷鉸，應將鉸拆開，除銹后加上潤滑油，然后把秋千鐵鏈裝上，擺動幾下，看是否能正常擺動。3.3.9.2蹺蹺板。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理室外公用設施維修方法文件編號/GC008版本編號A/0生效日期1月1日頁碼5/5如缺配件，應立即修復至安全使用，如無法確保安全，應更換新配件。轉動鉸轉動不靈，如為軸承鉸，先查看滾珠是否齊全，然后補齊加上潤滑油；如為插銷鉸，則先將蹺蹺板拆下，清除轉動鉸部位鐵銹，加上潤滑油，然后再裝回蹺蹺板。檢驗時應擺動幾次蹺蹺板，看是否已轉動靈活。3.3.9.3沙池如缺砂，應將池內雜物揀除，再補充潔凈無泥、粗細均勻河沙，沙量以低于池邊牙3-5cm為準。池邊牙缺損，如為磚邊牙，應將破損磚塊鑿除，補上完好磚塊，如為砼邊牙，應將缺損部位松動層鑿去，然后清潔、噴水濕潤，再用高標號水泥沙漿補上缺口。3.3.9.4搖擺器如部件之間焊接接口脫離，將脫口部位清潔后，再焊接上，然后打磨光滑，刷兩道防銹漆（保持面漆和原色一致）。如配件（螺絲、螺母等）缺損，應立即補上，確保設施處于安全狀態(tài)。3.3.10漏水：3.3.10.1如是水管接頭處漏水，應先將水管總制關掉，然后在漏水接口處將水管卸下，在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲，再將水管接好，打開總制閉水檢驗，至不漏為止；3.3.10.2如水龍頭漏水，應先關總水制，然后拆下水龍頭檢驗是否因內芯或止水膠片破損漏水，更換對應配件，裝回水龍頭，開總制，檢驗至不漏為止，如無法修復，應更換新龍頭。3.3.12水管銹蝕3.3.12.1如銹蝕程度不大，可將相關部位除銹后，清潔潔凈，然后刷兩道防銹漆，并應定時檢驗。3.3.12.2如銹蝕程度較大，應更換該段水管（注意應用熱鍍鋅管更換）。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理房屋本體公用設施維修方法文件編號/GC009版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/51目標為使需維修房屋本體公用設施恢復使用功效及外觀，延長使用壽命，確保正常運作狀態(tài)，方便用戶，特制訂本方法。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部。3內容3.1維修標準3.1.1堅持經濟、合理、安全、實用標準，在確保使用功效和正常運作前提下，注意節(jié)省維修材料。3.1.2修理及更換配件應盡可能和原有配件型號、規(guī)格一致標準。3.1.3為業(yè)主（住戶）提供方便標準。3.2維修依據(jù)3.2.1符合維修方案和設計圖紙要求。3.2.2符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》相關條款標準。3.3各項維修項目標標準3.3.1地基基礎。3.3.1.1如墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落。將破損松散部位鑿除至堅固層或對于風化、起殼、腐蝕、松酥部分清除；用1：3水泥砂漿修復勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水；恢復勒腳飾面。3.3.1.2如基礎墻體出現(xiàn)裂縫或產生不均勻沉降。如不嚴重，應做好巡查和統(tǒng)計；如有擴展趨勢，應立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術人員檢驗判定；如情況較嚴重，應立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術人員檢驗判定。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理房屋本體公用設施維修方法文件編號/GC009版本編號A/0生效日期1月1日頁碼2/53.3.2梁、柱、板主體3.3.2.1露筋將露筋部位松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉；用鋼絲刷清潔潔凈。充足噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。用高標號水泥砂漿修復，如有需要還需按要求恢復飾面。3.3.2.2有裂縫。參考《住戶室內維修要求》中”樓板裂縫”維修程序進行維修。3.3.3.3有孔、洞。將孔、洞、周圍已松散砼鑿除，并用砂紙將露筋上鐵銹磨掉；用鋼絲刷等有效工具根本清潔孔、洞；充足噴水濕潤孔、洞內壁；如小孔、洞、則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，假如孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）砼標號高一等級細石砼嵌填飽滿，并養(yǎng)護好；按原標準做好飾面。3.3.3.4破壞情況較嚴重（如變形、裂縫程度已超出要求范圍）。屬于此種情況時，應立即通知開發(fā)單位，請相關專業(yè)技術人員到場判定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。3.3.4墻體墻體結構維修適適用于砌體受腐蝕后，表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕，和還未威脅安全沉降裂縫和溫度裂縫處理等。砌體維護修理應在結構不均勻沉降已經穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展時進行（如：地基基礎沉降還在發(fā)展時，通常先做地基、基礎加固處理，后做砌體裂縫等維修）。3.3.4.1裂墻先將裂縫周圍飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至堅固層，鑿槽成外八字形；工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理房屋本體公用設施維修方法文件編號/GC009版本編號A/0生效日期1月1日頁碼3/5用鋼絲刷掃清槽內雜物，然后充足噴水濕潤；均勻地涂刷一道素水泥漿；再用比砌筑砂漿高一個強度等級1：3水泥砂漿填縫、抹平；用同規(guī)格、尺寸墻體飾面材料修復飾面。3.3.4.2砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損。先將酥堿或破損部位磚塊輕輕挖掉，并請掃潔凈浮動灰、土；充足噴水濕潤破損面；用比原砌體高一強度等級水泥砂漿及磚補砌（注意所用砌塊應先充足濕潤）。3.3.4.3墻體室外飾面缺損。將缺損飾面及春周圍松散層一并鑿除；用鋼絲刷清掃潔凈浮動灰土；充足噴水濕潤破損面；均勻地涂刷素水泥漿；用1：3防水水泥砂漿填平，然后修復飾面。3.3.4.4墻體室內飾面缺損。同4.3.3a、b、c、d。用1：3水泥砂漿填平，然后修復飾面。3.3.4.5外墻滲水。外裝修分格縫未做二次處理面引發(fā)滲水，應先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補密實，并勾成向下卸水斜縫；窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌灰，內外留有卸水坡度，窗樘底外側應留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實；在外墻滲水部位采取”一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂漿面層；外墻滲水面積較大時，先將飾鏟隊，然后涂1-2道膠質防水涂料，在最終一道膠未干時，即用水泥砂漿按平，再修復飾面；工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理房屋本體公用設施維修方法文件編號/GC009版本編號A/0生效日期1月1日頁碼4/5墻、板接通處滲水，可用預制氯乙、燃膠泥縫，先開鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最終在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉；用氯丁防水膠在室內修補，將滲水處內飾面層鏟除，范圍比滲水部位周圍擴大10-15cm，將墻面和縫隙清理潔凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-3道氯丁膠，在最終一度膠未干時用水泥砂漿平，再修復飾面。3.3.5頂棚。參考《住戶室內維修要求》中”頂棚抹灰層9飾面脫落”維修程序進行維修。3.3.3樓梯間3.3.3.1踏步缺損。將缺損部位周圍已松動部分鑿除至堅固層；用鋼絲刷清掃潔凈浮土；充足噴水濕潤；均勻地涂刷一道素水泥漿；用1：3水泥砂漿做好基層；修復飾面。3.3.3.2欄板缺損。如為砼或砌塊欄板，可參考4.2和4.3對應程序實施。如為其它如木材或金屬材料欄板，維修程序以下：如不能修復，應立即更換新配件；使欄板、梯板、扶手連接牢靠；修復欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）。3.3.3.3扶手。如不能修復，應立即更換新配件；工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理房屋本體公用設施維修方法文件編號/GC009版本編號A/0生效日期1月1日頁碼5/5使之和欄板連接牢靠；修復飾面（如油漆、乳膠漆等）。3.3.4門、窗：參考《住戶室內維修要求》中相關”門、窗”維修程序實施。3.3.5屋面避雷設施。3.3.5.1銹蝕。用砂紙除銹；均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一段時間，以上一道漆干為準；如銹蝕尤其嚴重，應將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。3.3.5.2連接部位斷開。除銹清潔后，焊接牢靠；刷兩道防銹漆。層面隔熱層、防水層。3.3.6隔熱層缺損：立即更換，用1：3水泥砂漿嵌縫。3.3.7屋面漏（滲）水（剛性屋面）用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水。縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進行處理。出屋面管道處漏水，先將管道四面清洗潔凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氯脂、PVC膠泥等。檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用油氯丁橡膠防水層進行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏方法來修漏。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理房屋本體、室外公共部分室外維修養(yǎng)護周期及質量標準文件編號/GC010版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/51目標為了確保房屋本體、室外公共部分完整，特制訂本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部。3內容序號項目標準檢驗、保養(yǎng)內容和周期1地基基礎觀察房屋無傾斜、地基無顯著沉降、移位，墻體無嚴重裂縫等。每十二個月進行一次全方面觀察，發(fā)覺問題匯報產權和上級記管單位。2梁、柱、板主體無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫，無筋露等。發(fā)覺問題隨時修補，每十二個月進行一次全方面檢驗。3墻體、墻面（馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂）噴涂均勻，飾面板（磚）安裝（砌貼）牢靠，表面平整、潔凈，色澤協(xié)調一致。每十二個月全方面檢驗一次，大理石條磚、瓷面磚墻體墻面5年清洗一次，馬賽克外墻面8年清潔洗一次，室外噴涂一次，室內樓道、樓梯墻面3-4年全方面修補、粉刷或噴涂油漆一次。4頂棚抹灰層牢靠，無面層剝落和顯著裂縫。發(fā)覺問題按原樣立即修復，每十二個月全方面檢驗一次，3-4年全方面修補刷漆一次。5樓梯、扶手無混凝土碳化產生裂縫、剝落、鋼筋、無銹蝕、變形，牢靠，確保使用安全，木扶手表面無顯著龜裂和漆層脫落。發(fā)覺問題按原樣立即修得，每十二個月全方面檢驗一次，3-4年全方面修補刷油漆一次。6公共門窗：木門、鐵門、防火門窗：鋁合金窗（推拉、平開）、百葉窗牢靠、平整、美觀、無銹蝕，開關靈活、按縫嚴密，不松動，門窗及門窗配件齊全。發(fā)覺問題按原樣立即修復，1年全方面檢驗和保養(yǎng)一次，木門窗和保養(yǎng)一次，木門窗2年油漆一次。7屋面隔熱層、防水層屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象，板端縫、伸縮縫油膏緊貼，天溝、落水管、落水口通暢，不積水，屋面出入口完好，隔熱層無缺乏現(xiàn)象。每十二個月全方面檢驗一次，每十二個月雨季前須檢驗一次，發(fā)覺破損立即修補。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理房屋本體、室外公共部分室外維修養(yǎng)護周期及質量標準文件編號/GC010版本編號A/0生效日期1月1日頁碼2/59天面扶欄、避雷帶、公共防盜網無破損、變形，無顯著銹蝕。每六個月檢驗一次，發(fā)覺問題立即修補，每兩年油漆一次。10消防設施（消防檢栓、消防管、消防閥門）無損壞、開關自如、清潔、無滲、漏現(xiàn)象，周圍無堆積雜物，保持水壓。消防栓按”小區(qū)消防栓保養(yǎng)要求”實施，消防管、道每十二個月檢驗一次，每2-3年油漆一次。11公用電器樓梯燈完好，燈開關正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好，無不安全現(xiàn)象。天天檢驗一次，發(fā)覺損壞立即更換，屬電話企業(yè)、有線電視臺設施通知其立即維修。12可視電子對講門鈴對講功效正常，標識顯示清楚，聲音正常，每六個月保養(yǎng)一次，13信報箱箱門、門鎖齊全，開關自如，房號字體清楚，沒有被顯著損壞，完好率100％。每個月檢驗一次，14房屋標識（棟號、單元號、樓層號）字體清楚、醒目，標識齊全，標識牌無損壞。噴涂字每十二個月按原樣重噴寫一次，標識牌如有損壞或陳舊立即維修更換。15散水坡、雨檐臺、連廊和建筑物外墻連接完好，無脫離開縫現(xiàn)象，無排水不暢現(xiàn)象。每三個月檢驗一次，保持上下水管通暢，避免積水滲樓板，隨時檢驗，發(fā)覺問題立即修復。16樓板、地面磚無裂縫、起殼、空鼓、下降、表面平整、無破損，樓板、地面磚上無不泥潭。發(fā)覺問題立即修復，每十二個月全方面檢驗一次。17通風口無裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況季度檢驗1次，發(fā)覺問題立即維修。18上、下雨污水管無堵塞、漏水或滲水、流水通暢，管道接口完好，無裂縫、破洞。每個月檢驗一次，每次雨季前檢驗一次，發(fā)覺問題立即修補，每四年水管油漆一次。19設備房（水泵房、配電房）通風良好，無滲、漏水、漏電現(xiàn)象，絕緣膠地板無破損，管理制度齊全，標識清楚，有足夠照明應急燈、消防滅火器，每個月全方面檢驗一次；平時發(fā)覺問題立即修補。20室外建筑小品、標識牌完好率100％，符合安全要求，標識牌齊全醒目是否有被損壞，有沒有安全隱患，標識牌有沒有遺失或需更新，要求每七天檢驗1次。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理房屋本體、室外公共部分室外維修養(yǎng)護周期及質量標準文件編號/GC010版本編號A/0生效日期1月1日頁碼3/521道路整體要求路面平滑，無顯著坑洼、破損，輕微破損面積每處不超出0.1平方米，邊角整齊無缺口。隨時檢驗，發(fā)覺問題隨時修補。A水泥路面人行道、車道、消防通道、停車場、中心廣場造成坑洼或破損，每500平方米內，累計不超出1平方米，路面積留水泥渣等體積不超出1.5X1.5X1.5立方厘米。隨時檢驗，發(fā)覺問題隨時修補。B道板磚、拼花磚不能缺乏一塊，98％沒有松動，單塊破損面積大于20％道板磚在100平方米內不超出4塊。隨時檢驗，發(fā)覺問題隨時修補。C電纜溝蓋板平整不缺乏一塊，單塊破壞面積不能超出0.01平方米。每三個月檢驗，破損維修或更換。D路牙整齊，沒有很顯著蹋陷，不缺乏一塊，單塊破損長度不超出20％。每三個月檢驗，破損維修或更換。E擋土坡、墻每處蹋降破損面積不超出0.005平方米（50平方厘米）隨時檢驗，發(fā)覺問題隨時修補。F踏步、臺階沒有顯著破損隨時檢驗，發(fā)覺問題隨時修補。22給排水A雨污水井、蓋排水通暢，井蓋沒有顯著裂紋或破損，井壁沒有蹋裂，井蓋型號符合輕型、重型要求，標識正確和周圍道路高度保持一致，和路面高度不超出+2cm，和綠地正常不超出+8cm，部分因地熱原因等可超出，但不能顯著影響觀瞻。一季度全方面檢驗一次，六個月對易銹蝕雨污水井蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標識清楚，路面未蓋盡可能做防震圈，以車駛過不振響為。B明暗溝溝體完好，明溝蓋板齊全，溝渠通暢無阻塞。發(fā)覺問題隨時維修，每六個月全方面檢驗一次發(fā)覺滲、漏、滴水或損壞立即維修，六個月全方面檢驗一次。C給排水管道（含綠化用水管閥）水管水閥完好，無滲漏，不管通暢無阻塞。D化糞池同雨、污水井E噴水池噴水符合設計規(guī)范，噴水設施完好，噴不管道無銹蝕每個月檢驗保養(yǎng)一次。23路燈燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設施完好發(fā)覺損壞立即維修，高壓鈉燈，汞燈季度檢驗一次，每六個月保養(yǎng)一次，燈桿每2年半刷一次漆。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理房屋本體、室外公共部分室外維修養(yǎng)護周期及質量標準文件編號/GC010版本編號A/0生效日期1月1日頁碼4/524兒童游樂設施設施完好，沒有損傷，沒有安全隱患。天天檢驗一次，每個月定時保養(yǎng)一次，如上潤滑油，緊固等。25室外停車設施、消防設施A車棚、車架車棚無安全隱患、水泥單車棚梁、柱無顯著裂紋，鐵架單車棚頂無顯著破損、棚架無銹蝕和傾斜；車架無顯著銹蝕、損壞。每七天檢驗一次，六個月保養(yǎng)一次。B值班室、崗亭門窗、墻面、鎖完好，無損壞，需懸掛管理要求等鏡框整齊、規(guī)范。發(fā)覺問題隨時修補，每六個月保養(yǎng)一次。C道閘道桿色彩鮮明，上下靈活自如無損壞，配件齊全，手動，自動控制正常。按”道閘保養(yǎng)要求”實施D車位畫線、禁停線和標識色彩鮮明，字體清楚、醒目，標識符合要求，線條直，寬度一致。六個月重刷一次。E路障牢靠、無顯著傾斜（100之內），完好，紅白間條鮮明、醒目六個月漆一次。F室外消防栓無滲、漏水現(xiàn)象，每個消防檢有水，開關靈活發(fā)覺問題隨時檢驗，每三個月全方面試放水檢驗一次，每六個月保養(yǎng)一次。26清潔設施A垃圾屋、池，中轉站（含垃圾屋門鎖）門、外體瓷片等完好，無破損、無銹蝕，有”垃圾入口處”標識，垃圾屋、池、中磚站周圍排水溝、散水坡利于排水。隨時檢驗，發(fā)覺問題隨時維修，每六個月全方面保養(yǎng)一次。B垃圾車、垃圾桶（箱）完好，無破損、無銹蝕隨時檢驗，發(fā)覺問題隨時維修，每六個月全方面保養(yǎng)一次。27文化宣傳、娛樂設施宣傳欄無損壞、無剝落和銹蝕，標識齊全、，休息用凳椅無破損。隨時檢驗，發(fā)覺問題隨時維修，每六個月全方面保養(yǎng)一次。28室外各類圍墻護欄圍墻整體外觀一致，沒有顯著破損和面層剝落發(fā)覺問題隨時修補，護欄2年刷一次。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理房屋本體、室外公共部分室外維修養(yǎng)護周期及質量標準文件編號/GC010版本編號A/0生效日期1月1日頁碼5/54相關統(tǒng)計表格《工程服務部排水立管設備周檢驗表》——/GC010—F001《工程服務部濕式報警閥設備周檢驗表》——/GC010—F002《工程服務部潛水泵設備周檢驗表》——/GC010—F003《工程服務部液化氣立管設備周檢驗表》——/GC010—F004《工程服務部雨水立管設備周檢驗表》——/GC010—F005《給水立管設備月檢驗表》——/GC010—F006《地極電阻統(tǒng)計表》——/GC010—F007《機電設施維修保養(yǎng)一覽表》——/GC010—F008程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理水泵房管理要求文件編號/GC011版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/11目標為了深入規(guī)范水泵房管理要求，特制訂本要求。2適用范圍中山市新盛世忠洋物業(yè)管理工程服務部。3內容3.1值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢驗水泵、管道接頭和閥門有沒有滲漏水。3.2常常檢驗水泵控制柜指示，觀察停泵時水泵壓力表指標。在正常情況下，生活水泵選擇開關應置于自動位置。正常工作壓力在3.7---4.5kg3.3生活水泵要求每星期最少輪換使用一次。3.4泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面及設備外表清潔。3.5水泵房應上鎖，鑰匙由值班人員管理；根據(jù)水泵保養(yǎng)要求定時對其進行維修保養(yǎng)。3.3確保水泵房通風、照明，和應急燈在停電狀態(tài)下正常使用。4相關統(tǒng)計表格《工程設備巡查統(tǒng)計》——/GC011—F001工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理水泵保養(yǎng)文件編號/GC012版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/21目標為延長水泵使用壽命，特制訂本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部水泵保養(yǎng)。3內容3.1水泵保養(yǎng)時應把和泵體相連5米范圍內閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。3.2泵體保養(yǎng)：3.2.1檢驗泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整齊、油漆完好；3.2.2補充潤滑油，若油質變色，有雜質，應予更換；3.2.3檢驗盤根密封情況，若有漏水應增加或更換石棉紙?zhí)盍希?.2.4聯(lián)軸器聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應予更換；3.2.5緊固機座螺絲并做防銹處理；3.2.6生活水泵頻繁，每十二個月應拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。3.3電機保養(yǎng)：3.3.1外觀檢驗應整齊，銘牌完好，接地線連接良好；3.3.2拆開電機接線盒內導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相和相，相對地間絕緣電阻值應不低于0.5兆歐；3.3.3電機接線盒內三相導線及連接片應牢靠緊密。3.4相關閥門、管道及附件保養(yǎng)：3.4.1各個閥門開關應靈活可靠，內外無滲漏；3.4.2單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水；3.4.3壓力表指示正確，表盤清楚；3.4.4管道及各附件外表整齊美觀，無裂紋、油漆應完整無脫落；3.4.5點動判定水泵轉向是否正確，若有誤應予更正。工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理水泵保養(yǎng)文件編號/GC012版本編號A/0生效日期1月1日頁碼2/23.5控制柜保養(yǎng)3.5.1斷開控制柜總電源，檢驗各轉換開關，開啟、停止按鈕動作應靈活可靠；3.5.2檢驗柜內空氣開關，接觸器、繼電器、變頻器等電器是否完好，堅固各電器接觸線頭和接線端子接線螺絲；3.5.3清潔控制柜內外灰塵；3.5.4合上總電源，檢驗電源指示應正常。3.5.5保養(yǎng)完成起動水泵，觀察電流表，指示燈指示是否正常。3.5.6觀察水泵運轉應平穩(wěn)，無顯著振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。4相關表格《水泵保養(yǎng)統(tǒng)計表》/GC012-F001工程服務部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理配電房管理要求文件編號/GC013版本編號A/0生效日期1月1日頁碼1/11目標為了規(guī)范配電房管理，特制訂本要求。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理工程服務部。3內容3.1配電房是區(qū)內供電系統(tǒng)關健部位，實施二十四小時運行值班。未經部門領導許可，非工作人員不得入內。3.2值班員必需持證上崗，熟悉配電設備情況，操作方法和安全注意事項。3.3值班員應注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表和各類信號指示燈等，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。3.4常常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。3.5因故須停某部份負荷時，應提前一天向使用該部分負荷用戶發(fā)出停電通知。對于突發(fā)性停電事故應經過該停電片區(qū)保安員或巡樓管理員向用戶