佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告

佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告【本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制】閩中興評字(2024)第ASN30046號(共一冊，第一冊)此報告涉密(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為 一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保三、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查，已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請委托人及其相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)。但我們僅對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的價值發(fā)表意見，我們無權(quán)對它們的法律權(quán)屬作出任何形式的保證。本資產(chǎn)評估報告亦不得作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件使用。七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中的假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的資產(chǎn)評估報告目錄 4 4 6 6 7 8 8 福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司 佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告委托人(暨被評估單位):佛山睿優(yōu)倉儲有限公司值。評估范圍為佛山睿優(yōu)倉儲有限公司申報的2024年6月30日的資產(chǎn)和負(fù)債。五、評估基準(zhǔn)日：本次資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2024年6月30日。七、評估結(jié)論及其使用有效期：在評估基準(zhǔn)日2024年6月30日，佛山睿優(yōu)倉儲資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后，在滿足報告中所述的全部假設(shè)和限制條件下的評估值為人民幣48,962.76萬元(大寫人民幣肆億捌仟玖佰陸拾貳萬柒仟陸佰元整),增值33,479.4312非流動資產(chǎn)34持有至到期投資56長期股權(quán)投資7投資性房地產(chǎn)佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告8固定資產(chǎn)9工程物質(zhì)固定資產(chǎn)清理生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽(yù)長期待攤費(fèi)用資產(chǎn)總計非流動負(fù)債負(fù)債總計凈資產(chǎn)(股東全部權(quán)益)本資產(chǎn)評估報告使用有效期為一年，即自2024年6月30日至2025年6月29日。(一)抵押、擔(dān)保、租賃及或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)證載建筑面積(m2)已租建筑面積(m2,含雨蓬等)123門衛(wèi)、垃圾房及自行車棚作為配套使用 (二)其他事項(xiàng)評估師認(rèn)為是評估過程中不可缺少的資料，這些資料的真實(shí)性、佛山睿優(yōu)倉儲有限公司負(fù)責(zé)，資產(chǎn)評估師均假定這些資料是次資產(chǎn)評估的結(jié)果在一定程度上依賴于這些資料的真實(shí)性、正確性及來源合法性。對被評估資產(chǎn)的可見部分的觀察，未采用其他的專業(yè)檢測及鑒定和結(jié)論受資產(chǎn)評估報告中評估假設(shè)和限定條件的限制，資產(chǎn)充分考慮報告中載明的假設(shè)、限定條件及其對評估結(jié)論的影響。權(quán)利為基礎(chǔ)，同時未考慮由于被評估單位截至基準(zhǔn)日的賬面未體或尚未完成相關(guān)手續(xù)所形成的相關(guān)債務(wù)對本次資產(chǎn)評估結(jié)果的影響。5.本次簽名資產(chǎn)評估師執(zhí)行本次資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，資產(chǎn)評估師及其所在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司第3頁共20頁· 佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告佛山睿優(yōu)倉儲有限公司：福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司(以下簡稱“本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)”)接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值在2024年6月30日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人(一)委托人(暨被評估單位):佛山睿優(yōu)倉儲有限公司1.公司基本情況企業(yè)名稱：佛山睿優(yōu)倉儲有限公司(以下簡稱“睿優(yōu)”或“企業(yè)”、“公司”)企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(港澳臺與境內(nèi)合資)住所：廣東佛山三水工業(yè)園區(qū)南邊E區(qū)3號綜合樓法定代表人：趙若川注冊資本：10300萬元人民幣成立日期：2015年10月13日營業(yè)期限：2015-10-13至無固定期限經(jīng)營范圍：倉儲服務(wù)、倉儲設(shè)施的經(jīng)營、管理及相關(guān)的咨詢和服務(wù)；物流信息咨詢、物業(yè)管理和自有物業(yè)租賃。(以上項(xiàng)目不涉及外商投資準(zhǔn)入特別管理措施)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動。)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)2.歷史沿革 佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告金額單位：人民幣萬元股東認(rèn)繳比例l佛山市空間工業(yè)投資中心(有限合伙)貨幣2李湘貨幣3西藏紅坤資本管理有限公司貨幣限公司分別將其持有的本公司的79.97%和0.03%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給FoshanLeping更為BPPAHoldingsI(NQ)Ltd.(簡稱“BPPAFund”)。股東認(rèn)繳出資額實(shí)繳出資額實(shí)繳出資時間式持股比例1貨幣2佛山市空間工業(yè)投資中心(有限合伙)貨幣金額單位：人民幣萬元2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計非流動負(fù)債負(fù)債合計股東權(quán)益(凈資產(chǎn))2024年1-6月營業(yè)收入營業(yè)利潤凈利潤 審計，并分別出具標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計報告，2024年1-6月財務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計。5.委托人與被評估單位之間的關(guān)系委托人暨被評估單位。(三)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人根據(jù)資產(chǎn)評估委托合同約定，本報告僅供委托人和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用，無其他資產(chǎn)評估報告使用人。二、評估目的本次評估是為佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值提供參考。三、評估對象和評估范圍(一)評估對象與評估范圍內(nèi)容1.本次評估對象為佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值。評估范圍為佛山睿優(yōu)倉儲有限公司申報的2024年6月30日的資產(chǎn)和負(fù)債，其具體類型和賬面金額如下：金額單位：人民幣萬元貨幣資金存貨一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債長期股權(quán)投資其他權(quán)益工具投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)負(fù)債合計長期待攤費(fèi)用股東權(quán)益(凈資產(chǎn)):實(shí)收資本(股本)資本公積盈余公積未分配利潤資產(chǎn)總計負(fù)債和股東權(quán)益總計經(jīng)核實(shí)，委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致，上 2.委托評估的資產(chǎn)權(quán)屬狀況納入評估范圍的投資性房地產(chǎn)均已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記。(二)納入本次評估范圍的主要資產(chǎn)情況4.其他流動資產(chǎn)：為預(yù)繳增值稅及待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。5.投資性房地產(chǎn)本次申報評估的投資性房地產(chǎn)-房屋共13項(xiàng)，投資性房地產(chǎn)-土地使用權(quán)共1項(xiàng)，為位于廣東省佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)見賢路2號龍地佛山樂平物流園項(xiàng)目地上13幢建筑物及建筑面積合計113,257.21m2,土地使用權(quán)面積199,777.30m2,上述房產(chǎn)已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》(粵(2019)佛三不動產(chǎn)權(quán)第第0007221號、第0007206號、第0007218號、第0007213號、第0007211號、第0007201號、第0007197號、第0007196號、第0007195號、第0007178號、第0007187號、第0007186號、第0007193號),房屋權(quán)利人為佛山睿優(yōu)倉儲有限公司。項(xiàng)目總可出租面積118,091.00m2,已出租面積8,091.00m2。7.遞延所得稅資產(chǎn)(三)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量：無。(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或評估(一)本次資產(chǎn)評估所選取的價值類型為：市場價值類型。(二)價值定義表述：所謂市場價值，是指評估對象在評估基準(zhǔn)日公開市場條件下(三)價值類型選取的理由及依據(jù)：根據(jù)本次資產(chǎn)評估目的、特定市場條件及評估對象狀況，確定本次資產(chǎn)評估所選取的價值類型為市場價 本項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日是2024年6月30日。確定評估基準(zhǔn)日的相關(guān)事項(xiàng)說明：(一)本項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日確定的理由：該日期與評估目的實(shí)現(xiàn)的日期接近，經(jīng)委托人書面確認(rèn)，確定本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2024年6月30日。(二)本次評估中采用的計價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。六、評估依據(jù)(一)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國民法典》(中華人民共和國主席令第45號，2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，自2021年1月1日起施行);2.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第46號);3.《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修訂);4.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議第二次修訂);5.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修正);6.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(中華人民共和國財政部令第97號，2019年1月2日修改);7.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2007年11月28日國務(wù)院第197次常務(wù)會議通過，2019年修訂);8.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第691號，2017年修訂);9.《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2011年財政部、國家稅務(wù)總局令第65號修訂);10.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第14號);11.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019第39號);12.其他有關(guān)法律法規(guī)。(二)評估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財資(2017)43號);2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)(2017)30號); 3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)(2018)36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)(2018)35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)(2017)33號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)(2018)37號);7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)(2019)35號);8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》(中評協(xié)(2018)38號);9.《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)(2017)46號);10.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)(2017)47號);11.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)(2017)48號);12.《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》(中評協(xié)(2017)53號);13.其他準(zhǔn)則。(三)權(quán)屬依據(jù)1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、公司章程；2.其他權(quán)屬證明文件。(四)取價依據(jù)4.評估機(jī)構(gòu)收集的有關(guān)詢價資料、參數(shù)資料；5.《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》(機(jī)械工業(yè)出版社2011年版);6.評估基準(zhǔn)日中國人民銀行貸款利率及外匯利率；7.從同花順iFinD收集的有關(guān)資料；8.其他有關(guān)參考資料。(五)其他參考依據(jù)(一)資產(chǎn)評估基本方法介紹依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一企業(yè)價值》(中評協(xié)[2018]38號)和《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號)的規(guī)定，執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、評估方法的適用條件、評估方法應(yīng)用所依據(jù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量等情況，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，選擇評估方法。1.資產(chǎn)基礎(chǔ)法企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及可識別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的前提條件有：(1)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。(2)形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必需的。(3)資產(chǎn)基礎(chǔ)法要求被評估資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.收益法收益法是指通過將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價值的各種評估方法的總稱。選擇和使用收益法時應(yīng)當(dāng)考慮收益法應(yīng)用的前提條樣：(1)評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用資前計量；(2)預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。3.市場法企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。選擇和使用市場法時應(yīng)當(dāng)考慮市場法應(yīng)用的前提條件：(1)評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；(2)有關(guān)交易的必要信息可以獲得。(二)評估方法的選用與被評估單位相關(guān)行業(yè)、相關(guān)規(guī)模企業(yè)符合條件的可比較交易案例很少，同時我國目前股權(quán)交易市場尚未完全公開，所以相關(guān)參考企業(yè)和交易案例的經(jīng)營和財務(wù)信息等資料難于取得，無法取得符合條件的可比實(shí)例，故無法采用市場法進(jìn)行評估；由于被評估單位的主要資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)已采用收益法進(jìn)行評估，故本次不再采用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估。被評估單位各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債能夠根據(jù)會計政策、企業(yè)經(jīng)營等 佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告情況合理加以識別，評估中有條件針對各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債的特點(diǎn)選擇適當(dāng)、具體的評估方法，并具備實(shí)施這些評估方法的操作條件，因此本次資產(chǎn)評估適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行(三)評估測算思路1.資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算思路資產(chǎn)評估專業(yè)人員在對企業(yè)申報的各個單項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行逐一評估，用各項(xiàng)資產(chǎn)評估值的合計扣減各項(xiàng)負(fù)債評估值的合計，得到凈資產(chǎn)的評估值作為被評估單位股東全部權(quán)益價值。在評估過程中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的具體情況，分別采用不同的評估方法，具體介紹如下：(1)貨幣資金的評估貨幣資金為銀行存款。根據(jù)清查核實(shí)后的價值確認(rèn)評估值。(2)應(yīng)收款項(xiàng)的評估資產(chǎn)評估專業(yè)人員將資產(chǎn)評估申報明細(xì)表中的相關(guān)項(xiàng)目、數(shù)據(jù)及其他信息與被評估單位的財務(wù)資料進(jìn)行核對，抽查部分會計憑證等相關(guān)財務(wù)資料，借助歷史資料和現(xiàn)場的調(diào)查情況，核實(shí)各賬戶交易事項(xiàng)的真實(shí)性、以及業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額；分析各賬戶往來款項(xiàng)的發(fā)生頻繁、業(yè)務(wù)性質(zhì)、數(shù)額、賬齡，并發(fā)函詢證以了解欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，預(yù)計款項(xiàng)的可回收情況，以每筆款項(xiàng)可收回的數(shù)額確定評估值。(3)預(yù)付賬款的評估預(yù)付賬款包括預(yù)付保險費(fèi)。資產(chǎn)評估專業(yè)人員將資產(chǎn)評估申報明細(xì)表中的相關(guān)項(xiàng)目、數(shù)據(jù)及其他信息與被評估單位的財務(wù)資料進(jìn)行核對，收集大額款項(xiàng)發(fā)生的合同、協(xié)議等重要資料，并抽查有關(guān)會計憑證等方式進(jìn)行核實(shí)，了解對方單位的資信情況等。重要的項(xiàng)目，了解評估基準(zhǔn)日至現(xiàn)場作業(yè)日收到貨物或接受服務(wù)的情況。經(jīng)核實(shí)后，根據(jù)清查核實(shí)后的價值確認(rèn)評估值。(4)其他流動資產(chǎn)的評估資產(chǎn)評估專業(yè)人員收集核對了相關(guān)對賬資料、納稅申報表和相關(guān)憑證，按核實(shí)后所能收回的金額或權(quán)利的價值確定評估值。(5)投資性房地產(chǎn)的評估投資性房地產(chǎn)包括投資性房地產(chǎn)—房屋及投資性房地產(chǎn)一土地使用權(quán)。資產(chǎn)評估專業(yè)人員將資產(chǎn)評估申報明細(xì)表中的相關(guān)項(xiàng)目、數(shù)據(jù)及其他信息與被評估單位的財務(wù)資料進(jìn)行核對。收集、查閱相關(guān)的合同或協(xié)議，抽查賬面價值形成過程相關(guān)福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司第11頁共20頁1)投資性房地產(chǎn)—房屋用全持有模式，即凈收益在未來不同持有期間內(nèi)每年按不A?—未來第i年的收益(元或元/平方米);Y?—未來第i年的報酬率(%);n—收益期(年)。本評估結(jié)果為房地合一價，即該投資性房地產(chǎn)價值內(nèi)涵2)投資性房地產(chǎn)一土地使用權(quán)投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)，已經(jīng)在投資性房地—房屋進(jìn)行房地合一進(jìn)行評估，(6)長期待攤費(fèi)用的評估長期待攤費(fèi)用為鋼結(jié)構(gòu)餐棚安裝工程、外墻翻新工程及租賃傭金的攤余成資產(chǎn)評估專業(yè)人員將資產(chǎn)評估申報明細(xì)表中的數(shù)據(jù)及信息與被評估單位的財務(wù)資料進(jìn)行核對；了解了長期待攤費(fèi)用發(fā)生的原因，查閱了長期待了費(fèi)用的發(fā)生日期、預(yù)計攤銷月數(shù)，已攤銷月數(shù)以及基準(zhǔn)日后尚存受益月數(shù)。結(jié)合長期待攤費(fèi)用具體情況，本次評估并入投資性房地產(chǎn)中評估。(7)遞延所得稅資產(chǎn)的評估資產(chǎn)評估專業(yè)人員將資產(chǎn)評估申報明細(xì)表中的數(shù)據(jù)及信息與被評估單位的財務(wù)資料進(jìn)行核對；通過查閱相關(guān)賬簿、憑證，了解產(chǎn)生的原因、形性。以核實(shí)無誤后的價值確認(rèn)評估值。(8)負(fù)債的評估福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司第12頁共20頁 內(nèi)到期的非流動負(fù)債、其他流動負(fù)債及長期借款。負(fù)債評估值根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的被評估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受評估委托后，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的原則和規(guī)定，按照本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人簽訂的資產(chǎn)評估委托合同所約定的事項(xiàng)，組織資產(chǎn)評估專業(yè)人員對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評估。先后經(jīng)過接受委托、核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證資料、選用評估方法進(jìn)行評定估算、結(jié)果匯總、內(nèi)部審核并出具報告等過程。具體步驟如下：(一)接受委托階段1.通過初步接洽，對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查并進(jìn)行風(fēng)險評估，明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，確定評估目的、評估對象和范圍、評估基準(zhǔn)日等；2.接受委托人委托，簽訂資產(chǎn)評估委托合同；3.根據(jù)資產(chǎn)評估委托合同的要求及溝通情況，編制資產(chǎn)評估計劃；4.組成項(xiàng)目小組，并對項(xiàng)目組成員進(jìn)行適當(dāng)培訓(xùn)。(二)資產(chǎn)核實(shí)階段1.評估機(jī)構(gòu)根據(jù)資產(chǎn)評估工作的需要，向被評估單位提供資產(chǎn)評估申報表表樣，并指導(dǎo)其進(jìn)行資產(chǎn)清查、并準(zhǔn)備評估所需的資料；2.現(xiàn)場了解被評估單位基本情況及委估資產(chǎn)狀況，收集相關(guān)資料；3.審查核對被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報表和相關(guān)資料；4.根據(jù)資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，收集整理資產(chǎn)購建、運(yùn)行、維修等相關(guān)資料，并對資產(chǎn)狀況進(jìn)行勘查、記錄；5.收集整理委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、有關(guān)合同、發(fā)票等權(quán)屬證明資料，核實(shí)資產(chǎn)權(quán)屬情6.收集相關(guān)行業(yè)資料，了解被評估單位的競爭優(yōu)勢和風(fēng)險；7.收集并查驗(yàn)資產(chǎn)評估所需的其他相關(guān)資料。(三)評定估算階段1.根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，制定各類資產(chǎn)的具體評估方法；2.收集市場信息；3.對委估資產(chǎn)的價值進(jìn)行分析、估算。(四)結(jié)果匯總階段1.分析并匯總各項(xiàng)資產(chǎn)的評估結(jié)果，形成評估結(jié)論； 佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告2.編制初步資產(chǎn)評估報告；3.對初步資產(chǎn)評估報告提交內(nèi)部審核；4.征求有關(guān)各方意見。(五)出具報告階段經(jīng)過內(nèi)部各級審核與修改、完善，并與委托人充分溝通后出具正式的資產(chǎn)評估報告。本資產(chǎn)評估報告的分析和結(jié)論僅在設(shè)定的以下假設(shè)條件下成立：(一)一般假設(shè)1.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是假定被評估企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)合法、穩(wěn)定，不會出現(xiàn)不可預(yù)見的因素導(dǎo)致其無法持續(xù)經(jīng)營；被評估資產(chǎn)按現(xiàn)有用途原地持續(xù)使用。2.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定評估對象已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估對象的交易條件模擬市場進(jìn)行估價。交易假設(shè)是資產(chǎn)理估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假3.公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基(二)具體假設(shè)1.國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境無重大變化；2.有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化；3.被評估單位所屬行業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)品市場需求狀況、價格狀況無重大變化和重大4.除非另有說明，假設(shè)被評估單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；5.本次評估基準(zhǔn)日財務(wù)報表未經(jīng)審計，本報告假設(shè)被評估單位的財務(wù)報表符合我國企業(yè)會計準(zhǔn)則的編制規(guī)定，公允反映了其財務(wù)狀況以及經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。6.被評估單位的經(jīng)營者是負(fù)責(zé)的，并且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)；福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司第14頁共20頁 (一)評估結(jié)果在評估基準(zhǔn)日2024年6月30日，佛山睿優(yōu)倉儲有限公司未經(jīng)審計的股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))賬面值為人民幣15,483.33萬元，經(jīng)采用資仟玖佰陸拾貳萬柒仟陸佰元整),增值33,479.43萬元，增值率216.23%。資產(chǎn)評估匯12非流動資產(chǎn)34持有至到期投資56長期股權(quán)投資7投資性房地產(chǎn)8固定資產(chǎn)9工程物質(zhì)固定資產(chǎn)清理生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽(yù)長期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告非流動負(fù)債負(fù)債總計凈資產(chǎn)(股東全部權(quán)益)(一)抵押、擔(dān)保、租賃及或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)租建筑面積(m2,含雨蓬等)123門衛(wèi)、垃圾房及自行車棚作為配套使用2.截至評估基準(zhǔn)日，被評估單位存有抵押、擔(dān)保情況2019年1月18日，佛山睿優(yōu)倉儲有限公司與招商銀行股份有限公司佛山分行簽訂本金總額為人民幣300,000,000.00元的《固定資產(chǎn)借款合同》。(二)其他事項(xiàng) 佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告次資產(chǎn)評估的結(jié)果在一定程度上依賴于這些資料的真實(shí)性、正確性及來源合法性。2.盡管我們實(shí)施的評估程序已經(jīng)包括了對被評估資產(chǎn)的查勘，這種查勘工作僅限于對被評估資產(chǎn)的可見部分的觀察，未采用其他的專業(yè)檢測及鑒定手段、也未進(jìn)行現(xiàn)場操3.本次簽名資產(chǎn)評估師及其所在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受資產(chǎn)評估報告中評估假設(shè)和限定條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)知悉和充分考慮報告中載明的假設(shè)、限定條件及其對評估結(jié)論的影響。4.除非特別說明，本資產(chǎn)評估報告中的評估值以被評估單位對有關(guān)資產(chǎn)擁有完全的權(quán)利為基礎(chǔ)，同時未考慮由于被評估單位截至基準(zhǔn)日的賬面未體現(xiàn)的尚未支付某些費(fèi)用或尚未完成相關(guān)手續(xù)所形成的相關(guān)債務(wù)對本次資產(chǎn)評估結(jié)果的影響。5.本次簽名資產(chǎn)評估師執(zhí)行本次資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，資產(chǎn)評估師及其所在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證。上述事項(xiàng)，提請有關(guān)報告使用者在使用報告時予以關(guān)注。十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明(一)本資產(chǎn)評估報告書僅供資產(chǎn)評估委托合同中載明的資產(chǎn)評估報告使用者使用，且只能用于載明的評估目的。(二)委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔(dān)(三)除委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的(四)資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論。評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證。(五)本資產(chǎn)評估報告有效期自評估基準(zhǔn)日起一年有效；即自2024年6月30日至2025年6月29日止有效。(六)未征得資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)同意，資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、行政法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事人另有約定的除外。 佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值評估值為人民幣48,962.76萬元(大寫人民幣肆億捌仟玖佰陸拾貳萬柒仟陸佰元整)?！縩 佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告佛山睿優(yōu)倉儲有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告附件閩中興評字(2024)第ASN30046號二O二四年八月二十九日福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司第19頁共20頁 資產(chǎn)評估報告附件清單1.委托人、被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照；2.評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料；3.委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人的承諾函；4.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)備案文件或者資格證明文件；6.負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估師資格證明文件。資產(chǎn)評估結(jié)果--匯總表評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評估單位：佛山睿優(yōu)倉儲有限公司金額單位：人民幣萬元12345678固定資產(chǎn)凈額9固定資產(chǎn)清理開發(fā)支出長期待攤費(fèi)用資產(chǎn)總計凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)法定代表人：林栩評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日表2被評估單位：佛山睿優(yōu)倉儲有限公司金額單位：人民幣元123交易性金融資產(chǎn)456789固定資產(chǎn)凈額固定資產(chǎn)清理開發(fā)支出長期待攤費(fèi)用評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日表2四、流動負(fù)債合計應(yīng)付股利(應(yīng)付利潤)評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日1234567893填表日期：2024年08月26日評估人員：盧俞評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評估單位：佛山睿優(yōu)倉儲有限公司金額單位：人民幣元1234被評估單位填表人：蘇錦珊評估人員：盧俞填表日期：2024年08月26日評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日幣種1中國建設(shè)銀行佛山樂平支行人民幣2人民幣3人民幣4人民幣填表日期：2024年08月26日評估人員：盧俞評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日欠款單位名稱(結(jié)算對象)1上海禹璨信息技術(shù)有限公司1年以內(nèi)2上海禹璨信息技術(shù)有限公司1年以內(nèi)3上海禹璨信息技術(shù)有限公司1年以內(nèi)4上海禹璨信息技術(shù)有限公司1年以內(nèi)填表日期：2024年08月26日評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日收款單位名稱(結(jié)算對象)11年以內(nèi)21年以內(nèi)31年以內(nèi)4東百集團(tuán)填表日期：2024年08月26日評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日發(fā)生日期12023年12月22023年12月填表日期：2024年08月26日評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日123456固定資產(chǎn)凈額789固定資產(chǎn)清理開發(fā)支出長期待攤費(fèi)用4填表日期：2024年08月26日評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日1234567填表日期：2024年08月26日評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評估單位：佛山睿優(yōu)倉儲有限公司金額單位：人民幣元建成年月成本單價(元/)1自建轉(zhuǎn)入2自建轉(zhuǎn)入3自建轉(zhuǎn)入4自建轉(zhuǎn)入5自建轉(zhuǎn)入6自建轉(zhuǎn)入7自建轉(zhuǎn)入8自建轉(zhuǎn)入9自建轉(zhuǎn)入門衛(wèi)1自建轉(zhuǎn)入門衛(wèi)2自建轉(zhuǎn)入自行棚自建轉(zhuǎn)入自建轉(zhuǎn)入被評估單位填表人：蘇錦珊填表日期：2024年08月26日評估人員：揭良仕評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評估單位：佛山睿優(yōu)倉儲有限公司金額單位：人民幣元用地性質(zhì)1出讓被評估單位填表人：蘇錦珊填表日期：2024年08月26日評估人員：揭良仕評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日費(fèi)用名稱及內(nèi)容123填表日期：2024年08月26日評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日共1頁第1頁被評估單位：佛山睿優(yōu)倉儲有限公司金額單位：人民幣元內(nèi)容或名稱1待彌補(bǔ)虧損填表日期：2024年08月26日評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日表5123456789應(yīng)付股利(應(yīng)付利潤)5填表日期：2024年08月26日評估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評估單位：佛山睿優(yōu)倉儲有限公司金額單位：人民幣元戶名(結(jié)算對象)1上?？萍飿I(yè)服務(wù)有限公司2024年6月2廣東省保安消防機(jī)電裝飾工程有限公司2023年9月計提維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用3佛山市友信企業(yè)服務(wù)有限公司2024年6月4天津豪斯特物業(yè)管理發(fā)展有限公司2024年6月52024年6月62024年5月72024年6月8大連世航建設(shè)工程有限公司2022年2月92024年4月審計費(fèi)佛山市南海镕億建筑工程有限公司2021年1月福建浩譽(yù)建筑工程有限公司2022年1月廣東信泰消防科技有限公司2024年6月園區(qū)消防系統(tǒng)年度監(jiān)測服務(wù)廣州功文建筑勞務(wù)有限公司2024年5月園區(qū)室內(nèi)外地面維修工程廣州力洋建設(shè)工程有限公司2021年12月廣州市第四建筑工程有限公