【房地產(chǎn)估價中市場比較法存在的不足及改進探究（論文）11000字】

26[13.]。這樣，市場比較法的估值公式可以進一步表示為：（3-1）公式(3-1)為市場比較法的基本公式，括號內(nèi)的數(shù)為要判斷的條件指數(shù)。2.3市場比較法的操作步驟市場法比較法一般分為以下大步驟：3房地產(chǎn)估值中市場比較法所存在的缺陷與改進探討研究3.1傳統(tǒng)市場比較法存在的不足市場比較方法的基本原理更加易于被人們所理解,估值的步驟也就更少,評估的結(jié)果也就更加富有說服性。由于它們所反映的是市場環(huán)境,因此在房地產(chǎn)風(fēng)險評估的實踐中被運用最為廣泛。應(yīng)用市場比較法評估房地產(chǎn)有兩個要點：一是選擇可比示例，二是對可比示例進行修改。應(yīng)用市場比較法的主要困難是選擇最接近被評估房地產(chǎn)的規(guī)模，確定校正規(guī)模的規(guī)模，并合理確定最終評估結(jié)果。這些問題和困難需要通過當(dāng)前的市場比較方法來解決和改善。從市場經(jīng)濟學(xué)這個角度分析來看,房地產(chǎn)的價格(或者是租金)水平就是房地產(chǎn)市場需求兩個相互對立力量的綜合結(jié)果。一般而言,當(dāng)需求恒定時,需求就會增加,價格就會上升,反之亦然。同時,房地產(chǎn)的價格也會受到很多因素的影響。對于一些房地產(chǎn)的評估師而言,準確地把握了房地產(chǎn)市場價格的直接影響因素以及進行精確的量化無疑是主要的困難。具體內(nèi)容包括:房地產(chǎn)本身的因素(地點因素,實物性能因素,權(quán)益性能因素);人口因素:影響人口規(guī)模,人口結(jié)構(gòu)和綜合人口素質(zhì);機構(gòu)政策影響因素(房地產(chǎn)機構(gòu)政策,稅收機構(gòu)政策,金融機構(gòu)政策,相關(guān)特別政策,相關(guān)計劃和方案);經(jīng)濟因素(市場經(jīng)濟的發(fā)展,居民收入,利率,匯率)及其他社會環(huán)境因素(市場環(huán)境中的心理狀況,如買賣房地產(chǎn)的情緒,個人喜歡愛好,時尚等)3.1.1可比實例選取的主觀傾向性強根據(jù)《房地產(chǎn)評估條例》的規(guī)定,在采用房地產(chǎn)市場比較管理的方法時,應(yīng)當(dāng)考慮到選擇一些與評估目標相同或者最為相似的、并且具有代表性的房地產(chǎn)交易案例作為一個可比的實例。該評標規(guī)范從三個角度提出了基本的要求:在一定的可比條件下,類似的房地產(chǎn)項目應(yīng)成為評標的主體。交易的日期是否接近被估計的時間;交易的價格既是正常的價格,也可以被修改成正常的價格。在"資產(chǎn)評估標準-房地產(chǎn)"中,對選定的類似示例也提出了類似的要求。但是,實際上,由于我們?nèi)狈ο嚓P(guān)國家或其他地區(qū)的市場和貿(mào)易案例資料數(shù)據(jù)庫,評估組織機構(gòu)和被認為受到了經(jīng)濟效益的驅(qū)動,或者是面臨著激烈的商業(yè)競爭,或者是評估的結(jié)果不能夠符合顧客的實際期望,甚至讓客戶給出結(jié)果。評估報告。評估人員甚至故意制作出符合評估結(jié)果的虛假"可比示例",從而造成這種情況導(dǎo)致與價格比較存在一定偏差。此外,這兩個具有規(guī)范性的文件對于相關(guān)標準的界定含糊不清,這也就造成了房地產(chǎn)風(fēng)險評估中各項市場比較方法的科學(xué)性、客觀性的重要程度大大降低。綜上所述,選取一個可比樣品作為估算方法是市場化比較分析方法的一個核心組成部分,也是判斷估算結(jié)果是否精確合理的重要關(guān)鍵步驟。如果一個評估師缺乏經(jīng)驗,或者不充分了解當(dāng)前的市場趨勢,或者是在主觀上期望對其進行更高或者低的評估,則由于被評估師自己選定的比重所引起產(chǎn)生的糾錯或修正后的結(jié)果就有可能會與真正的市場價值截然不同。選取一個可以進行比較示例的主觀性將嚴重削弱了對于市場進行比較的方法估計結(jié)果的精度及其合理性。3.1.2因素修正過程過于簡單房地產(chǎn)風(fēng)險評估中,因素錯誤糾偏評估法的錯誤修正通常分為有固定百分率法和固定差額法兩種主要修正錯誤方法。采用百分率系數(shù)計算公式方法的修正校驗率和修正概率公式則也可通過表示定義為:（3.1）采用差額法的修正公式為：修正后可比實例價格=修正前可比實例價格±因子修正額（3.2）由上式我們可以清楚地看到,無論是采用百分比法或差額法,對房地產(chǎn)價值的影響很大程度都并沒有直接的反映權(quán)重差異,也就是說進口不會對權(quán)重的影響。這就會導(dǎo)致每個權(quán)重因素之間的差別對于評估結(jié)果具有相同的影響。因此,這種權(quán)重因素相同結(jié)果評估的結(jié)果明顯不夠精確。由上式我們可以清楚地看到,無論是采用百分比法或差額法,對房地產(chǎn)總體價值的影響很大程度均無間接的差異。也就是說,在房地產(chǎn)的價值上如果引入權(quán)重系數(shù)將會造成各個方面的差別而影響其評估的結(jié)果，因此,這樣的評估的結(jié)果明顯會顯得不是特別精確。3.1.3評估結(jié)果的確定過于粗略可比實例的實際成交價格，經(jīng)交易情況、成交日期和房地產(chǎn)情況更正后，然后將可比實例的成交價格修改成為可比價格，但是，由于我們在評估過程中選擇了多個可比實例，所以我們得出的標準價格不一定就是單一價格，所以我們需要將多個標準價格通過一些方法整合為一個作為最終的我們需要的評價結(jié)果。通常情況下綜合的方法，一般會有以下幾種:（1）平均數(shù)法在評估的實操中,最常見的方法之一就是平均法。將該平均值主要被劃分為簡易算術(shù)的平均值，以及加權(quán)算術(shù)的平均值。其中簡單的加權(quán)平均法就是指所有選擇的可比較示例進行一致均等處理,但是這樣就忽視了需要和待評估房地產(chǎn)相似度之間的差異,這樣可能就會導(dǎo)致在數(shù)據(jù)上，評估結(jié)果可能會出現(xiàn)一定的錯誤。但是對于一般的加權(quán)算術(shù)平均法來說,一般的權(quán)重都是根據(jù)被評價者的實踐經(jīng)驗情況來進行判斷的,這必然是主觀的。(2)中位數(shù)法這個方法是根據(jù)先對標準價格進行高低排序，最終評價結(jié)果會選擇處于中間位置的價格作為評價結(jié)果，但是這種方法會損失大量的信息，當(dāng)比較的實例離得很遠時，可能會導(dǎo)致很大的錯誤。(3)眾數(shù)法選擇標準價中出現(xiàn)最多的價值作為評估結(jié)果。這種方法丟棄了大量信息，并且不太可能顯示出與標準價格相同的價值。(4)幾種方法混合無論采用哪種方法，在有多個比較價格的情況下，評估結(jié)果的確定和方法的選擇都是主觀的。這種主觀性使評估結(jié)果不科學(xué)，不合理。即使評估者是客觀，公正和有經(jīng)驗的，確定評估結(jié)果的方法的模糊性也大大降低了評估結(jié)果的說服力?？傊?在房地產(chǎn)項目的評估中,評估核心就是選取合適可比樣品,并對其最后評估的結(jié)果進行合理的影響因素校正。然而,傳統(tǒng)的可比示例市場化估算方法的一個缺點就是,在選擇具有可比示例時的主觀性很高,因素校正的過程太簡單,對估值結(jié)果的判斷過于粗糙。因此,建立一個定量分析的模型在房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估的各種市場比較模式中,綜合考慮以上所有必要的因素,采取更加合理的方法來確定各種參數(shù)值,以降低其主觀性和任意度是非常必要的。3.2關(guān)于市場比較法估價的改進思路3.2.1將房地產(chǎn)狀況特征因素的量化在我們進一步確定了影響房地產(chǎn)市場價格的各種特征性因素，以及其他特征性因素的權(quán)重之后,有必要針對這些特征性因素進行量化,即通過建立一個具有隸屬程度的特征性因子模型。在房地產(chǎn)評估中,房地產(chǎn)條件的基本特征性指標通?？梢苑譃閮深?硬性指標和軟性指標。硬索引意味著可以量化概念的擴展性,例如樓層,建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量等?？梢赃x擇各種類型的隸屬度函數(shù)來獲得隸屬度。但是,軟指標很難被量化。它們僅僅只是一個諸如環(huán)保和繁榮等各種模糊觀點。這時,將會使用一種專家級別評分的方法,來決定它們的隸屬程度。這些指標都取決于一個房地產(chǎn)交易中的案件在當(dāng)前實際發(fā)生情況下的地理區(qū)域。評估者們就能夠通過使用百度地圖來搜索周圍的一個公園,醫(yī)院,學(xué)校和其他與房地產(chǎn)相關(guān)的信息,并且還能夠結(jié)合自己的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識去判斷和確定各種特征性影響因素的隸屬程度。盡管很難用一些線性方程式來建立起隸屬度函數(shù)作為一個衡量指標,比如到達學(xué)校距離的速度來表明該學(xué)校對房地產(chǎn)市場價格的影響,但該方程式無疑具有局限性和局限性。因為這種方程式難以證明學(xué)校的規(guī)模,學(xué)校教學(xué)質(zhì)量等利弊都會影響房地產(chǎn)市場價格的變動3.2.2依靠大數(shù)據(jù)進行房地產(chǎn)價格指數(shù)修正在特定實踐中，每個要評估的實際對象的評估時間與可比實例的交易時間之間會有某些差異。這要求房地產(chǎn)評估師修改房地產(chǎn)價格指數(shù)的變化。我們可以從國家統(tǒng)計局發(fā)布的月度數(shù)據(jù)中了解信譽度較高的大中城市房價的同比和環(huán)比指數(shù)。這種獲取信息的方式也更加方便，因此我們可以利用交易時間的差異，修訂采用價格指數(shù)。但是，房地產(chǎn)市場價格指數(shù)最短的時期通常是每月，并且沒有每日比較指數(shù)。因此,本文以月度比較指數(shù)為基礎(chǔ),提出基于互聯(lián)網(wǎng)搜索指數(shù)綜合的交易時差日修正,修正公式如下:4案例分析我們選取了北京的某高層公寓住宅樓來作為此次的分析案例,我們分別收集了九個實際可比案例，這九個實際可比案例都和待售與待評估房地產(chǎn)附近的住宅實際市場售價比較接近。然后我們請一些專家評審房地產(chǎn)及九個土地交易條例案件的相關(guān)具體情況，根據(jù)每個交易實例與待評估案例的各項指標的相似程度進行了打分，詳見本文詳見附錄問題A:4.1選取比較案例我們通過附錄A可以清晰的看到與待評估案例狀況相似的九個其他案例的基本估價情況，我們同時采取了一種專家綜合估價打分的評價方式，讓專家對這九個案例的一些綜合情況進行評估然后打分，評價這些估價交易實例的評價標準主要是根據(jù)選擇的案例和待評估對象之間的相似程度來確定，具體評分參見了附表4-1。表4—1案例相似度評分表這一章的計算方法主要是由應(yīng)用統(tǒng)計分析軟件通過綜合計算數(shù)據(jù)分析方法得出的,應(yīng)用主要是成分計算分析法對數(shù)據(jù)評分表及其中的相關(guān)數(shù)據(jù),計算分析方法可以得出各個數(shù)據(jù)評分點及表中相關(guān)數(shù)據(jù)之間的相關(guān)系數(shù)矩陣,然后我們通過進一步的計算分析方法可以直接得到該系數(shù)矩陣的相關(guān)各種數(shù)據(jù)特征平均值、貢獻率及相關(guān)累計數(shù)據(jù)貢獻率。見表4-2和表4-3表4-2相關(guān)系數(shù)矩陣表4-3特征值和貢獻率由表4-3可以得到前三個特征值都遠遠大于1,其對累積貢獻率90.4%>85%。圖4-4是對主成分進行分析的結(jié)果碎石圖。在第三個節(jié)點處該碎石圖上已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)彎點,所以我們將三個主要成分從該圖中提取出來,由下列表4-3可知其最大的可信性約為90.4%。圖4一4主成分分析結(jié)果的碎石圖下面我們可以利用它的stata分析軟件首先對復(fù)相關(guān)系數(shù)分析進行了通用計算機的分析,驗證一下它的原始數(shù)據(jù)分析是否正確,并且我們能夠直接采用目前主流的成分綜合分析法技術(shù)來對其進行綜合分析。結(jié)果如表4-5所示,每一個分析變量的值，我們通過SMC都可以將該值0.7以上,根據(jù)這個數(shù)值我們從原始化的數(shù)據(jù)庫就可以直接對它進行一個主和次成分的綜合分析。表4-5復(fù)相關(guān)系數(shù)平方計算相關(guān)系數(shù)矩陣最大的三個特征值對應(yīng)的特征向量，見表4-6。表4-6特征向量我們可以從特征向量中得出選取的三個主成分的關(guān)系式：從而可以比較一個案例的最終綜合評估值:．三個主要成分的權(quán)重是它們對應(yīng)的特征值。該計算方法可以獲得比較案例的最終綜合評價值，并對其進行排名,見表4-7。表4-7最終評價值及排序根據(jù)通過主成分分析法計算出的總體綜合評價值，可以看出，在這種情況下，三個房地產(chǎn)G，I和F在總體綜合評價中具有最大的價值。綜合評估值的數(shù)量越多，被比較案例與待評估房地產(chǎn)類型之間的相似度就越高。因此，本文選擇案例G，I和F作為可比較的示例進行評估。4.2基于多維度層次分析方法的房地產(chǎn)要素權(quán)重所賦予的模型在上一節(jié)中，我們基于主成分分析模型選擇了多個比較案例。在本節(jié)中，我們將給出多元化的層次分析方法的影響因素的權(quán)重，并且應(yīng)用到該模型在評估中,求取得房地產(chǎn)評估的價格。4.2.1交易情況和交易日期修正：由附錄A可知三個比較案例均為正常交易，無需進行交易情況修正。比較案例與待評估房地產(chǎn)的成交日期及價格指數(shù)見表4-8。表4—8成交日期及價格指數(shù)下面進行交易日期價格修正：計算房地產(chǎn)狀況因素權(quán)重。根據(jù)構(gòu)建的層次模型，它是影響城市住宅房地產(chǎn)銷售價格的主要因素。它分為三個區(qū)域因素和現(xiàn)有的物理因素。區(qū)域因素主要包括地理位置，交通狀況，配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量。物理因素主要包括建筑物的結(jié)構(gòu)，類型和等級，設(shè)施和設(shè)備，建筑質(zhì)量和裝修技術(shù)。因此構(gòu)建的AHP層次結(jié)構(gòu)如圖4—9所示。圖4-9AHP層次結(jié)構(gòu)2)構(gòu)造判斷矩陣計算權(quán)重值，運用1-9標度法來建立各層判斷矩陣，如下表所示：①C1一C4對B1的判斷矩陣：②C5-C8對B2的判斷矩陣：③B1-B2對A的判斷矩陣：這里，當(dāng)每個判斷矩陣中的CR<0.1時，認為判斷矩陣具有令人滿意的一致性，因此每個判斷矩陣都具有令人滿意的一致性。表4-10為第三層諸因素Ci對A層的權(quán)重計算結(jié)果。符號A／Ci表示將Ci層換算到A層，Wi(A／Ci)表示Ci對A層的權(quán)重系數(shù)。表4-10權(quán)重換算根據(jù)指標Ci(i＝1，2，3…，10)對待評估房地產(chǎn)以及比較案例G、I、F分別打分，得表4-11。結(jié)合權(quán)重求取比較案例G、I、F和估價對象的得分具體過程見表4-11：表4-11案例4.3確定待評估房地產(chǎn)的估價結(jié)果各案例修正后的價格及得分如下表所示：5研究結(jié)論與啟示5.1研究結(jié)論本文的研究成果及結(jié)論包括：(1)本文通過對市場比較方法的基本原理和估值步驟的分析，總結(jié)了市場比較方法應(yīng)用中的主要問題，即比較案例選擇的隨意性和房地產(chǎn)權(quán)重的主觀性。(2)本文使用主成分分析法，建立了一種根據(jù)比較案例來選擇主要修正因素的主成分分析模型，這在一定程度上改善了之前市場比較法選取比較案例的隨意性，從而使得比較案例的選擇可以變得更加客觀，更加理性準確。(3)本文采取運用多種層次分析方法進一步構(gòu)建了房地產(chǎn)因素的權(quán)重模型,并通過多種層次分析方法綜合計算了各種房地產(chǎn)因素對房地產(chǎn)價格的影響力和權(quán)重,克服了以往單純依靠估價師的經(jīng)驗，過于依靠估價師的主觀能動性，使得一些因素被賦予了過重的權(quán)重，使得市場化相對比較方法的估價結(jié)果變得更為準確。5.2研究啟示本文的研究啟示如下:第一,依靠互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù),建立一個房地產(chǎn)的案例和數(shù)據(jù)