某地產(chǎn)產(chǎn)證風險管理操作指引

第2頁，共6頁編制日期2020/4/1審核日期2020/4/8批準日期2020/4/8修訂記錄批準日期修訂內容修訂審核批準1.產(chǎn)證計劃在區(qū)域公司層面閉環(huán)2.產(chǎn)證逾期預警風險，分級管控：逾期時間可控，區(qū)域督辦閉環(huán)；逾期時間有違約風險，總部協(xié)同督辦。

目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一. 總則 3二. 前期——風險預控 31. 了解產(chǎn)權辦證情況 32. 合同風險預控 3三. 過程——風險管控 3-41. 節(jié)點管控 32. 辦證方式管控 4四. 產(chǎn)證逾期的處理 4-51. 產(chǎn)證逾期處理小組 42. 訴訟處理 53. 產(chǎn)證逾期復盤 54. 其他 5五. 附件 5-6六. 解釋權 6總則1.目的：為有效管控產(chǎn)權證辦理違約風險，規(guī)避由于產(chǎn)權證逾期引發(fā)的投訴和賠償，規(guī)范產(chǎn)權證辦理方式，做好前期風險預控和過程風險管控。2.適用范圍：本工作指引適用于地產(chǎn)各區(qū)域公司、各項目公司（含地產(chǎn)客價、財務、營銷同時操盤的合作項目）。3.本管理指引中“大產(chǎn)證”指開發(fā)商辦理新建商品房初始登記所取得的不動產(chǎn)權證，“小產(chǎn)證”指商品房權屬由開發(fā)商名下轉移至購房者名下，購房者所取得的不動產(chǎn)權證。“大產(chǎn)證”及“小產(chǎn)證”合稱“產(chǎn)權證”。4.該指引自正式下發(fā)之日起實施，由地產(chǎn)總部客戶價值中心、法律事務部負責解釋及修訂。前期——風險預控（開盤前完成）1.了解產(chǎn)權證辦理情況項目應當在制訂商品房買賣合同前充分了解當?shù)貙τ诋a(chǎn)權證辦理的要求，包括：買賣合同示范文本中是否要求約定大產(chǎn)證及/或小產(chǎn)證的辦理時限；當?shù)匦‘a(chǎn)證是否必須統(tǒng)一代辦，不接受購房者自行送件：辦理大產(chǎn)證、小產(chǎn)證所需要的資料及正常辦證時間；當?shù)匦‘a(chǎn)證代辦公司的情況；當?shù)睾贤瑐浒覆块T對于相關條款的審查尺度。2.合同風險預控項目應該根據(jù)所了解的當?shù)貙嶋H情況做出決策、明確產(chǎn)證辦理的方式及責任部門，并據(jù)此填制商品房買賣合同，其中：辦證時限的約定A.商品房買賣合同中關于產(chǎn)權證辦理時限的填寫應經(jīng)運營、開發(fā)報建、法務、客關部等相關部門充分評估確認，確保填寫的辦證時限合理且留有充分余量。B.在評估填寫辦證時限時，應注意考慮以下因素：正常的工程進度及報批報建所需時限；出讓合同等約定的配建義務或其他義務的屆時完成情況對大產(chǎn)權證辦理的影響；設計方案、銷售方案等對產(chǎn)權證辦理可能產(chǎn)生的影響。逾期辦證責任的約定A.合同補充條款原則上應采用集團統(tǒng)一范本，若由于當?shù)睾贤瑐浒敢笮枰{整的，應參照集團統(tǒng)一范本，保留辦證寬限期、非出賣人原因導致的逾期辦證出賣人免責等內容。B.開發(fā)商逾期辦證的違約金比例應適當填寫，盡可能降低我方違約責任。C.若當?shù)睾贤瑐浒覆块T對買賣合同的相關條款有特別要求的，應及時提報總部討論決定并審批。過程——風險管控（交付前6個月完成）1.節(jié)點管控：產(chǎn)權證履約計劃倒排：A.項目需在交付前6個月完成產(chǎn)權證履約計劃排布；B.項目需在交付前3個月根據(jù)現(xiàn)有進度重新排布產(chǎn)權證履約計劃；C.項目需在交付后每月將產(chǎn)權證履約進度進行回顧，延誤風險需提報總部客戶價值中心、法律事務部。D.將產(chǎn)權證倒排工作納入交付前風險檢查，作為客戶風險重點檢查內容；預警：若產(chǎn)證辦理存在逾期風險，項目客關需至少提前兩個月以郵件形式上報區(qū)域客關、法務、運營等相關部門。預計逾期超過1個月的，需專項上報總部客戶價值中心、法律事務部、運營管理中心，總部視情況確定是否召開專項會議。2.辦證方式管控：1）由于按揭貸款一般由開發(fā)商承擔階段性擔保責任，按揭貸款客戶應強制統(tǒng)一代辦產(chǎn)權證，非貸款客戶可自由選擇是否代辦。2）各公司應委托當?shù)赜匈Y質的第三方代辦公司代為辦理產(chǎn)權證，當?shù)赜刑厥庖?guī)定的除外。同一項目代辦公司數(shù)量為2至3家。產(chǎn)權證辦理對接部門根據(jù)各公司現(xiàn)狀延續(xù)。3）應做好產(chǎn)權證辦理文件與業(yè)主的交接簽收手續(xù)。涉及代辦產(chǎn)權證而業(yè)主提供資料不全的，應及時發(fā)出書面催告函并妥善保管相關憑證。4）應通過合同或協(xié)議明確第三方代辦公司的責任、義務。產(chǎn)權證逾期的處理1.產(chǎn)權證逾期處理小組：若預期發(fā)生產(chǎn)權證逾期的項目需立刻成立產(chǎn)權證逾期處理小組，組織架構見上圖。產(chǎn)權證逾期處理小組分工及職責如下：項目總：A.牽頭梳理影響產(chǎn)權證履約關鍵因素B.協(xié)調各部門制定保障措施和計劃，明確各部門責任C.跟進履約進度，是產(chǎn)證履約辦理工作第一責任人?？蛻絷P系部：A.關注產(chǎn)權證履約客戶端風險，客戶端風險預警-風險上報-風險跟進B.牽頭制定產(chǎn)權證履約客戶端風險解決方案C.計產(chǎn)權證逾期臺賬，包括涉及逾期業(yè)主信息及逾期違約金金額D.每月發(fā)送《產(chǎn)證辦理月報》運營部：A.關注產(chǎn)證履約節(jié)點進度，若小產(chǎn)權證履約存在逾期風險，區(qū)域層面協(xié)同客關進行重點事項督辦。B.牽頭《產(chǎn)證履約倒排計劃》的編寫；法務事務部：A.從法律角度制定法律風險解決方案，最大限度降低產(chǎn)證逾期引起的違約責任開發(fā)配套部：A.跟進大產(chǎn)權證辦理，協(xié)調政府關系B.及時通報辦理進度。財務部：A.核對逾期臺賬產(chǎn)證違約金準確性B.明確違約金發(fā)放的財務流程C.負責產(chǎn)證逾期違約金發(fā)放營銷部：A.負責業(yè)主資料的提供商品房交付使用時，若出現(xiàn)可預見的逾期辦證因素，應盡可能在辦理交付時采取補救免責措施，具體方案由客戶關系部與法律事務部共同擬定并報審。2.訴訟處理若發(fā)生逾期辦證訴訟的，應作為群訴案件納入專項管控，由總部法律事務部協(xié)辦指導，項目應定期向總部客價、法務報送案件進展情況。3.產(chǎn)權證逾期復盤：發(fā)生產(chǎn)權證逾期后一周內，項目公司需按照集團統(tǒng)一模板（詳見附件1）完成產(chǎn)權證逾