物業(yè)管理方案 (一)

第一章物業(yè)管理方案

電子文檔：GLFA001

物業(yè)管理方案

目錄

GLFA001.目錄

GLFA002.前言

GLFA003.物業(yè)管理要點(diǎn)

(1)一種模式

(2)二項(xiàng)承諾

⑶二個(gè)重點(diǎn)

(4)四項(xiàng)措施

GLFA004.擬采用的管理模式

(1)物業(yè)管理架構(gòu)

(2)物業(yè)管理崗位編制

GLFA005.員工招聘

(1)高層物業(yè)管理人員

(2)物業(yè)管理部

(3)工程管理部

(4)安全管理部

(5)財(cái)務(wù)管理部

GLFA006.物業(yè)管理人員培訓(xùn)

(1)新員工上崗培訓(xùn)

(2)在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

GLFA007.物業(yè)管理所需物質(zhì)條件

(1)辦公及員工住宿用房計(jì)劃

(2)物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表

GLFA008.物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

(2)物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)

(3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

(4)物業(yè)管理文員崗位職責(zé)

(5)物業(yè)管理員崗位職責(zé)

(6)物業(yè)商務(wù)管理員鹵位職責(zé)

(7)物業(yè)清潔員崗位職責(zé)

(8)工程管理部經(jīng)理鹵位職責(zé)

(9)工程技術(shù)員崗位職責(zé)

(10)強(qiáng)電技工崗位職責(zé)

(11)弱電技工崗位職責(zé)

(12)暖通技工崗位職責(zé)

(13)維修工崗位職責(zé)

(14)工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé)

(15)安全經(jīng)理崗位職責(zé)

(16)安全管理員崗位職責(zé)

(17)財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)

(18)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)

(19)財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)

(20)財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)

GLFA009.物業(yè)管理預(yù)算

(1)物業(yè)管理開(kāi)支分類(lèi)預(yù)算表

(2)物業(yè)管理處開(kāi)支預(yù)算明細(xì)表

GLFA010.物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

(1)管理規(guī)章制度

(2)物業(yè)檔案建立與管理

GLFA011,各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理工作方案

(1)公共設(shè)施設(shè)備管理

(2)安全管理

(3)裝修管理

⑷消防管理

⑸車(chē)輛管理

(6)清潔管理

電子文檔：GLFA002

前言

I物業(yè)簡(jiǎn)介

（略）

二、"fl艮務(wù)宗旨

以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。

三、追求目的

以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)主推出完善的管理服務(wù)，為公司發(fā)明效益，為公司打造品

牌。

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物業(yè)管理要點(diǎn)

運(yùn)用連續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，保證物業(yè)的保值與升值。

人性化的管理方針?shù)伡転闃I(yè)戶(hù)溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提

高管理服務(wù)的信譽(yù)。

結(jié)合所轄的物'業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理減少

成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)。

為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管

理方針。

一、一種模式

針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有發(fā)明性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富

有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際

特點(diǎn)采用有效的模式，并發(fā)明“管理由您評(píng)估，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永

遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶(hù)的需求。

建議采用的管理體制是：公司化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。

管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶(hù)、打造管理精品。

追求目的是：社會(huì)效益.、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。

二、二項(xiàng)承諾

1.在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)選。

2.在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)選。

==占

?、/一?I

1.完善服務(wù)、誠(chéng)信待人

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行、也，為此公司將在此后的服務(wù)工作中，充足體現(xiàn)

公司的服務(wù)宗旨和追求目的，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工

作理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將平常服務(wù)工作緊密融合于管理之

中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)

的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶(hù)享受到安心、舒心和稱(chēng)心的居住

（工作）環(huán)境。

2.環(huán)境管理責(zé)任到人

大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)發(fā)明一個(gè)良好、舒適的居住（工作）環(huán)境,

是我們非常重視的問(wèn)題c數(shù)年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、

培訓(xùn)貫徹到位，才干充足發(fā)揮每個(gè)人的才干，認(rèn)真地去做好天天的工作，積極宣

傳環(huán)保意識(shí)，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)成最佳狀態(tài)，為大廈所在地增長(zhǎng)一道清潔、

衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。

3.安全、消防真抓實(shí)干

為保證業(yè)戶(hù)的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員

防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理

念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)

系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條

件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。在平常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負(fù)

責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危

險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急解決安全操作程序,

如發(fā)生特殊事件時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小限度。

四、四項(xiàng)措施

1.根據(jù)歷年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用

到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶(hù)的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、

道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊(cè)，使員工翻開(kāi)手冊(cè)即可操作。如《管理規(guī)章制度及操

作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)成規(guī)范、

自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的C

3.我們時(shí)刻有著多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷

提出中肯意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4.我們將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用“培訓(xùn)一上崗一再培訓(xùn)一再上崗”的輪

回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

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擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù)，規(guī)定有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得

到合理的配置，以求達(dá)成減少管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管

埋部、安全管埋部、，程管埋部、財(cái)務(wù)管埋部五個(gè)部門(mén)。具優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于

一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的規(guī)定，又能

為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1.綜合管理部

(1)負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓(xùn)工作，為其他部門(mén)儲(chǔ)備人

才。

(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。

(3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案

管理。

(4)負(fù)責(zé)解決業(yè)主的征詢(xún)、投訴，并提供協(xié)助。

(5)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門(mén)、各社會(huì)團(tuán)隊(duì)保持良好的溝通。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購(gòu)工作。

(7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。

(8)組織、開(kāi)展公司文化活動(dòng)。

2.物業(yè)管理部

(D負(fù)責(zé)籌建管理員工餐廳工作。

(2)負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。

(3)書(shū)寫(xiě)給業(yè)戶(hù)的各類(lèi)告知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

(4)負(fù)責(zé)物業(yè)的平常清潔工作。

(5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。

(7)協(xié)助業(yè)主解決租賃工作。

(8)負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。

(9)建立業(yè)戶(hù)檔案管理工作。

(10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶(hù)的慶典活動(dòng)提供必要的幫助。

(11)開(kāi)展業(yè)戶(hù)文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。

(12)配合綜合管理部開(kāi)展員工培訓(xùn)工作。

(13)總經(jīng)理指派的其他工作。

3.安全管理部

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

(2)與政府公安、消防、司法部門(mén)保持良好的關(guān)系。

⑶成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。

(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。

(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書(shū)”。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。

(7)負(fù)責(zé)物業(yè)的平常巡樓工作和固定崗位的安排。

(8)負(fù)責(zé)地下停車(chē)場(chǎng)的安全秩序管理工作。

(9)負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。

(10)負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

(11)總經(jīng)理指派的其他工作。

4.工程管理部

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)所有公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的平常維護(hù)保養(yǎng)工作。

(3)制定長(zhǎng)期和平常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)行。

(4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線

系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的平常維修保養(yǎng)工作。

(5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和平常維修保養(yǎng)。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的解決，及滿足業(yè)戶(hù)其他有關(guān)的服務(wù)規(guī)

定。

(7)協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料

的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。

(8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

(9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

(10)總經(jīng)理指派的其他工作。

5.財(cái)務(wù)管理部

(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門(mén)的關(guān)系。

(2)建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。

(3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。

(4)征收和支付管理公司各類(lèi)協(xié)議費(fèi)用。

(5)制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。

(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。

(7)小量鈔票的支出和平常采購(gòu)、入庫(kù)工作。

⑻負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的解決，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)規(guī)

定。

(9)總經(jīng)理指派的其他工作。

二、物業(yè)管理崗位編制

暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場(chǎng)。根據(jù)以

上方針，特制定以下用人方案。

1.綜合管理部

(1)由1名綜合管理部經(jīng)理和一名員工組成。

(2)綜合管理部經(jīng)理名，規(guī)定具有數(shù)年豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理二作經(jīng)

驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。

(3)文員兼?zhèn)}庫(kù)管理員名，負(fù)責(zé)本部門(mén)文字解決工作和物品入庫(kù)保存、發(fā)

放、領(lǐng)用工作。

(4)資料管理員名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。

(5)業(yè)戶(hù)接待員名，負(fù)責(zé)征詢(xún)及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、

雜志的接受、分發(fā)工作，規(guī)定個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。

2.物業(yè)管理部

(1)由1名物業(yè)經(jīng)理和名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔、會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理

工作。

(2)清潔班由名員工組成，分白班和夜班。白班人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)

內(nèi)外的公共場(chǎng)合及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，規(guī)定個(gè)人素質(zhì)較好；夜班人，負(fù)責(zé)

全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場(chǎng)合及男女衛(wèi)生間，規(guī)定按清潔程序進(jìn)行操作，對(duì)人員

個(gè)人素質(zhì)規(guī)定可適量放低些。

(3)員工餐廳服務(wù)力名廚師及名工作人員組成，上班時(shí)間

為，規(guī)定員工個(gè)人素質(zhì)較高。

(4)業(yè)戶(hù)服務(wù)員名，開(kāi)展業(yè)戶(hù)文化交流，接待介紹物業(yè)工作，規(guī)定形象素

質(zhì)較好。

(5)會(huì)所服務(wù)人員名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場(chǎng)合的接待服務(wù)工作，規(guī)

定形象、素質(zhì)較好。

3.安全管理部

(1)由1名安全管理經(jīng)理和名安全管理員沮成，24小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管

理工作。

(2)安全管理經(jīng)理名，規(guī)定有數(shù)年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)'業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶

領(lǐng)全體安全管理員完畢所轄物業(yè)安全管理工作的能力。

(3)文員兼資料員名，負(fù)責(zé)部門(mén)文字解決和檔案管理工作。

(4)主管名,分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。

⑸監(jiān)控值班由名員工組成，分三班,負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。

(6)大堂值班由名員工組成，分三班,負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。

⑺外圍值班由名員工組成，分三班,負(fù)責(zé)外圍值班工作。

(8)商場(chǎng)值班由名員工組成，分二班,負(fù)責(zé)商場(chǎng)值班工作。

⑼停車(chē)場(chǎng)值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車(chē)場(chǎng)出入口的值班工

作。

(10)巡邏值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。

4.工程管理部

(1)由1名工程管理部經(jīng)理和名員工組成。

(2)工程管理部經(jīng)理名，規(guī)定數(shù)年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有

較強(qiáng)的管理能力。

(3)文員兼資料管理員名，負(fù)責(zé)工程管理部文字解決工作及文檔資料保管

工作，并同時(shí)兼任管理處倉(cāng)庫(kù)管理員的工作。

(4)強(qiáng)電值班由名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的

使用與維護(hù)，保證大廈用電系統(tǒng)正常工作。

(5)空調(diào)值班由名空調(diào)技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常

運(yùn)作與管理、維護(hù)。

(6)消防值班由名弱電技工組成，全天24小時(shí)值班，專(zhuān)職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的

正常運(yùn)作與管理、維護(hù),

(7)電梯值班名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。

5.財(cái)務(wù)管理部

(1)由1名財(cái)務(wù)主管和名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。

(2)會(huì)計(jì)由主管兼任。

⑶出納員名c

⑷停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員名。

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員工招聘

一、高層物業(yè)管理人員

1.物業(yè)經(jīng)理

大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工

作經(jīng)驗(yàn),熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及公司基本管理工作,有較強(qiáng)的管理能力和組

織協(xié)調(diào)能力及解決突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

2.物'也經(jīng)理助理

大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),

有一定的管理、協(xié)調(diào)能力，對(duì)工作管理、運(yùn)作有較強(qiáng)的、系統(tǒng)的結(jié)識(shí)，能純熟操作

電腦，文字功底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織、策劃、溝通、分析、記錄能力，熟悉公關(guān)業(yè)

務(wù)。勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè).

二、物業(yè)管理部

1.物業(yè)管理部經(jīng)理

大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社

會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力及大型會(huì)議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變解決突發(fā)事件

的能力，對(duì)大廈清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識(shí)有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。

對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

2.物業(yè)管理文員

大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫(xiě)作能力及流利的英語(yǔ)口語(yǔ)

對(duì)話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、

解決問(wèn)題、溝通、理解、判斷、分析的能力，純熟操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和

組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

3.保潔員

高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。

4.寫(xiě)字樓接待員

大專(zhuān)以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較

好，語(yǔ)言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語(yǔ)達(dá)成國(guó)家四級(jí)水平。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬、業(yè)、樂(lè)業(yè)。

5.收發(fā)員

中專(zhuān)以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較

強(qiáng)的責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。

三、工程管理部

1.工程管理部經(jīng)理

大學(xué)本科以上學(xué)歷［工科專(zhuān)業(yè)），工程師職稱(chēng)，有6年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持有物

業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)

際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和綜合

事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

2.資料員兼文員、倉(cāng)庫(kù)管理員

大專(zhuān)以上學(xué)歷，工科或資料管理專(zhuān)業(yè)，能純熟操作電腦，思維靈敏，思緒清

楚，有較強(qiáng)的文字功底，2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

3.弱電技工

大專(zhuān)以上學(xué)歷，電子技術(shù)，計(jì)算機(jī)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)，助理工程師職稱(chēng)，有3年以

上工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)純熟，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完畢工作的能力。

4.強(qiáng)電技工

身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)，助理工程師職稱(chēng)，有5年

以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型公司設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)純熟，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有

獨(dú)立完畢工作的能力。

5.空調(diào)技工

大專(zhuān)以上學(xué)歷，制冷專(zhuān)業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)

務(wù)純熟，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完畢工作的能力。

6.維修工

高中以上學(xué)歷（水電專(zhuān)業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工

作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。

四、安仝管理部

L安全管理經(jīng)理

大專(zhuān)（或同等學(xué)歷），熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的

管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)

驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變解決突發(fā)事件的能力，有一定的消防知

識(shí)。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。

2.安全管理員

高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175厘米以上，身體健康、品行端正，工

作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶(hù)口擔(dān)保人。

3.監(jiān)控管理員

高中以上學(xué)歷，男175厘米以上，女165厘米以上,身體健康,不矯正視力為1.5,

品行端正,工作認(rèn)真,需有本地戶(hù)口。

五、財(cái)務(wù)管理部

1.財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理

財(cái)經(jīng)類(lèi)專(zhuān)業(yè)木科學(xué)歷，具有3年以上大型公司財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的

法律、法規(guī)意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算

和財(cái)務(wù)管理的全過(guò)程，熟悉稅法。對(duì)物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法

規(guī)、財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

2.會(huì)計(jì)

大專(zhuān)以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)），有3年大型公司工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)

的法律意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算

的全過(guò)程，熟悉稅法。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

3.出納

大專(zhuān)以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)），2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較

強(qiáng)的法律意識(shí)，對(duì)物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

4.車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員

有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡(jiǎn)樸電腦操作，具有良好的語(yǔ)言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服

務(wù)意識(shí)和與業(yè)戶(hù)溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。

電子文檔:GLFA006

物業(yè)管理人員培訓(xùn)

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以下

安排。

1.員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。

2.培訓(xùn)內(nèi)容涉及：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理

念，投訴、應(yīng)急工作解決程序，軍事化訓(xùn)練等項(xiàng)內(nèi)容。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

1.通過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參與班后的

專(zhuān)題培訓(xùn)。

2.每位在崗員工每月參與2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交

流事件解決技藝及與業(yè)戶(hù)溝通的經(jīng)驗(yàn)。

3.上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。

(1)通過(guò)理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。

(2)在實(shí)踐工作中業(yè)戶(hù)投訴率、違章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作成績(jī)的基礎(chǔ)。

(3)通過(guò)理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)成優(yōu)化管理的目的。

4.培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱(略)。

電子文檔:GLFA007

物業(yè)管理所需物質(zhì)條件

在投入物力方面建議如下：

一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃

1.辦公用房

物業(yè)經(jīng)理辦公室m2會(huì)客室1Hl?

物業(yè)經(jīng)理助理辦公室m2會(huì)客室2m2

22

物業(yè)管理部m倉(cāng)庫(kù)2（工程）m

安全管理部m2儲(chǔ)物間1（物業(yè)清潔）m2

男女更衣室各一間m工程管理部工作間m2

2.住宿用房

由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達(dá)）

安排物'也安全管理員工、工程值班人員及管理部門(mén)單身員工的宿舍。

二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表

內(nèi)容見(jiàn)下表。

物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表

序號(hào)名稱(chēng)及規(guī)格單價(jià)

1萬(wàn)用電表

電流流量度：300A

2

電流鉗式800A

3

3000A

4對(duì)地阻值測(cè)試表

5絕緣值測(cè)試表(500V?1000V)

溫度計(jì)：電子數(shù)字式

6

酒精式

7手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)量器

8手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì)

9電源測(cè)試電筆

卷尺：1m

10

5m

鋼尺：3m

11

1m

水平尺：600mm

12

角尺:300mm

13

14高空工作安全帶：降傘式

1550/500反光衣

16耳塞100db

17耳筒500db

安全過(guò)浜口罩：100CDN

18

護(hù)眼罩：眼鏡式

19

全護(hù)式

焊接用

20護(hù)鏡（焊接用1000GDA）

手套：綿布

21

皮革

鋁梯：1m

鋁梯：1.5m

22

鋁梯：4m

23高空工作臺(tái)：10m全護(hù)式

24高壓電工全護(hù)裝

25運(yùn)送工具：軸流板式車(chē)

26手推車(chē)

27木鋤

扳手：活動(dòng)150mm

活動(dòng)200mm

28

活動(dòng)300mm

活動(dòng)450mm

29菊花板身：3mm?36nlm

30組合式:4nlm?45mm

31夾具：大力鉗（平口）

C形夾：100mm

150mm

32

200mm

300mm

33虎錮150mm

34鋼管工具連彎頭

35切割工具：水管用切刀

36鐵皮用剪刀

37界刀

38剪刀

39緊急爆破工具：大手錘

40斧頭（消防隊(duì)用）

41鐵筆

42壓力鉗

43潤(rùn)滑油加油槍

44六角起子起51nm~16mm)

管子鉗:200mm

300mm

45

450mm

600mm

46拉釘鉗

螺絲起子:平咀形100mm4mm

150mm6min

47200mm8mm

250mm8mm

400mm1Omni

十字形：100mm3mm

175mm4.5mm

48

250mm6mm

350mm7.5mm

49電子部件專(zhuān)用：平咀

50十字咀

51平咀鉗

52尖咀鉗

53斜口鉗

54導(dǎo)線開(kāi)口鉗

55剪線鉗

56鯉魚(yú)鉗

57水泵鉗

58彈簧:專(zhuān)用尖咀鉗：平咀

59弓咀

電線護(hù)套管鉗：100A以上

60

800A以上

手鋸：金屬450mm

6115Omni

木工600mm

250mm

手錘：電工

62

球形1kg

球形1.5kg

63鐵鉆

64木工專(zhuān)用工具

65泥水工專(zhuān)用工具

66手電鉆電池式10mm?12mm

油壓式手電鉆：小

67

大

油壓式手電錘：小

68

69鋸條式切割機(jī)

葉片式切割機(jī)：小

70

大

金屬磨輪式切割機(jī)：手提小

71

手提大

72磨輪床

7360A電焊機(jī)

74小型電焊機(jī)

75氣體焊槍?zhuān)貉鯕馐?/p>

76高壓氣泵（手提式）

77高壓吸塵機(jī)（手提式）

78手提射燈

79氣動(dòng)打釘槍

81值班工作臺(tái)、椅

82工具臺(tái)

83工具柜

84物料架

85工具箱

86文獻(xiàn)架

87警械

88值班電筒（充電式）

89雨具

90防火服

91戰(zhàn)斗服

92空氣呼吸器

93頭盔

94防毒面具

95洗地機(jī)

96高速拋光機(jī)

97高壓沖冼槍

98吸塵器

99清潔小車(chē)及配件

100水刮、垃圾鏟、掃帶、塵推等

101清潔消耗品

102吸塵吸水機(jī)

103大垃圾筒（生活垃圾用）

104垃圾筒（樓層及大堂用）

105告示牌（大堂用）

106指示牌

107大堂廣告欄/廣告牌

108大堂用吸水/吸塵墊

109地氈（電梯用）

110辦公桌椅

111文獻(xiàn)柜

112打卡鐘及卡板

113對(duì)講機(jī)（含備件）

114電腦

115打印機(jī)（激光/針打各一臺(tái)）

116復(fù)印機(jī)

117傳真機(jī)

118保險(xiǎn)箱

1196人更衣柜

120飲水機(jī)

121裝訂機(jī)

122照相機(jī)

注：物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格表，所列項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際開(kāi)展工作所需

為準(zhǔn)。

電子文檔:GLFA008

物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

1.全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)行一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行IS09000質(zhì)量管

理體系及IS014000環(huán)境管理體系，完畢與公司簽訂的年度管理目的和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2.制訂管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)行，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門(mén)

的指導(dǎo)和監(jiān)督。

3.負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。

4.合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活,

保證管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5.負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的解決工作，貫徹安全、防火

工作。

6.協(xié)調(diào)本部門(mén)與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，便于開(kāi)展各

項(xiàng)工作。

7.認(rèn)真完畢管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)

1.協(xié)調(diào)經(jīng)理完畢本管理處的各項(xiàng)工作。

2.認(rèn)真完畢所分管的各項(xiàng)工作。

3.當(dāng)經(jīng)理不在時(shí)，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。

4.有權(quán)向經(jīng)理提出建議對(duì)下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

5.遵照勞動(dòng)部門(mén)人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計(jì)劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員

工的事務(wù)工作，對(duì)部門(mén)中的私招濫雇行為進(jìn)行解決。

6.有權(quán)解決顧客對(duì)其分管工作范圍內(nèi)的投訴。

7.有權(quán)解決分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。

8.有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項(xiàng)工作。

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1.以身作則，調(diào)動(dòng)員工積極性，保質(zhì)、保量地完畢各項(xiàng)工作。

2.檢查、監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔。

3.熱情接待業(yè)戶(hù)，及時(shí)解決顧客對(duì)服務(wù)的投訴，并做好記錄。

4.定期對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)

質(zhì)量。

5.協(xié)調(diào)本部門(mén)與各部門(mén)的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。

6.負(fù)責(zé)清潔用品采購(gòu)計(jì)劃的編制和進(jìn)貨品品的驗(yàn)證工作，并控制其合理的使

用，協(xié)助倉(cāng)庫(kù)管理員合理貯存和使用保管。

7.負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)的租金及物業(yè)管理費(fèi)用的催收工作。

8.上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。

四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)

1.向部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項(xiàng)指令，有權(quán)詢(xún)

問(wèn)、檢查、督促各部門(mén)工作執(zhí)行情況。

2.負(fù)責(zé)安排公司各類(lèi)文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操

作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出整改意見(jiàn)，貫徹獎(jiǎng)懲制度。

3.加強(qiáng)與各部門(mén)的軼系和溝通，對(duì)工作中的具體問(wèn)題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)

各部門(mén)工作運(yùn)作和人際關(guān)系。

4.加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門(mén)工作實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化,

有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見(jiàn)和建議。

5.恪守保密原則，督促有關(guān)部門(mén)及辦公室工作人員加強(qiáng)文獻(xiàn)管理，嚴(yán)格會(huì)議

制度，增強(qiáng)保密觀念，兒屬公司尚未正公式布的決定、決議、指導(dǎo)等，無(wú)權(quán)傳播。

6.從節(jié)約出發(fā)，審批各部門(mén)辦公用品的購(gòu)置。

五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)

1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。

2.負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。

3.全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過(guò)程。

4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文獻(xiàn)。

5.參與經(jīng)理主持的部門(mén)例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計(jì)劃。

6.負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，解決業(yè)戶(hù)（業(yè)戶(hù)）投

訴。

7.收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

8.完畢經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

六、物業(yè)商務(wù)管理員冊(cè)位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶(hù)接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反映靈敏、

處事穩(wěn)健。

2.負(fù)責(zé)為業(yè)戶(hù)辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。

3.按接待來(lái)訪規(guī)定，做好來(lái)訪登記，對(duì)電話預(yù)約的來(lái)訪要及時(shí)告知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)

或部門(mén)，對(duì)忽然來(lái)訪者，要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門(mén)后，再約時(shí)間接待。

4.負(fù)責(zé)接待及解決業(yè)戶(hù)征詢(xún)、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪。

5.負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶(hù)商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項(xiàng)服務(wù)工作。

6.完畢辦公室臨時(shí)交辦的工作。

七、物業(yè)清潔員局位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)小轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。

2.負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶(hù)的服務(wù)工作。

3.負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。

4.完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1.在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。

2.負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與貫徹。

3.履行管理處簽訂的設(shè)備管理協(xié)議，完畢下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

4.貫徹執(zhí)行公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，保證機(jī)電安裝維修工程管

理的設(shè)施、設(shè)備處在安全、良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。

5.執(zhí)行政府部門(mén)的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全

制度，防止發(fā)生安全事故。

6.對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)營(yíng)、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)營(yíng)每月必須進(jìn)行一次全面檢查,

每月不少于一次夜間查崗。

7.負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能刀和素

質(zhì)。

8.負(fù)責(zé)組織對(duì)公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收及其配套設(shè)施完善工作。

9.負(fù)責(zé)組織技術(shù)文獻(xiàn)和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。

10.負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)對(duì)機(jī)電工作的投訴解決，負(fù)責(zé)本部門(mén)不合格服務(wù)的解決，糾正和

防止措施的實(shí)行、跟蹤、檢查。

11.定期向經(jīng)理報(bào)告工作，完畢上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。

九、工程技術(shù)員啟位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)對(duì)大廈機(jī)電設(shè)備的運(yùn)營(yíng)值班，解決一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的

維修、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處報(bào)告。

2.值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、智能設(shè)施、設(shè)備的情況,

掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急解決措施。嚴(yán)禁與本部門(mén)無(wú)關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。

3.定期巡視設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)營(yíng)情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。

4.配合管理處各部門(mén)的各項(xiàng)工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況,

并及時(shí)解決。

5.保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。

6.負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入，嚴(yán)禁各種違反設(shè)備房

管理規(guī)定的行為。

7.碰到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及

時(shí)排除故障，或采用應(yīng)急措施，迅速告知相關(guān)人員解決。

8.加強(qiáng)防范意識(shí)，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動(dòng)物的安全管理工

作。

9.協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,

杜絕浪費(fèi)。

10.完畢上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。

十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé)

1.協(xié)助工程經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。

2.制定供電系統(tǒng)的最佳運(yùn)作方案，報(bào)上級(jí)審批后組織貫徹實(shí)行，保證設(shè)備24

小時(shí)正常運(yùn)營(yíng)，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時(shí)，應(yīng)能隨時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī),

在5分鐘內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。

3.負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制訂供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。

4.根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實(shí)可行的節(jié)約能源措施，

并保證實(shí)行，使供電方案為最優(yōu)。

5.負(fù)責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶(hù)二次裝修工程的監(jiān)管工作。

6.完畢上級(jí)交辦的其他工作。

H^弱電技工崗位職責(zé)

1.協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。

2.負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系

統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)，維護(hù)管理工作。

3.根據(jù)實(shí)際需求，開(kāi)展各項(xiàng)弱電專(zhuān)業(yè)工程的增效、改造工作。

4.完畢上級(jí)交辦的其他工作。

十二、暖通技工崗位職責(zé)

1.協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。

2.負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng),

保證各類(lèi)末端空調(diào)設(shè)備的完好，無(wú)超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏現(xiàn)象，各類(lèi)管道、閥門(mén)無(wú)嚴(yán)

重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。

3.負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制訂設(shè)備的大、中、小修計(jì)

劃。

4.根據(jù)運(yùn)營(yíng)實(shí)際情況，提出設(shè)備運(yùn)營(yíng)節(jié)能措施，并保證實(shí)行，使系統(tǒng)能運(yùn)營(yíng)

在最優(yōu)狀態(tài)。

5.完畢上級(jí)交辦的工作任務(wù)。

十三、維修工崗位職責(zé)

1.執(zhí)行管理處制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，純熟掌握

設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。

2.定期清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房，保證設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。

3.嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。

4.發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采用應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正

常、完好。

5.定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

6.積極完畢上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

十四、工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)本部門(mén)文獻(xiàn)、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。

2.負(fù)責(zé)收發(fā)各種告知、文獻(xiàn)以及設(shè)備運(yùn)營(yíng)記錄的管理。

3.負(fù)責(zé)部門(mén)考勤記錄工作。

4.負(fù)責(zé)維修單的接受及跟蹤檢查報(bào)告工作。

5.負(fù)責(zé)本部門(mén)文獻(xiàn)打印、校對(duì)及傳真工作。

6.負(fù)責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉(cāng)庫(kù)管理工作。

7.完畢上級(jí)交辦的其他工作。

十五、安全經(jīng)理我位職責(zé)

1.接受經(jīng)理助理的工作安排，認(rèn)真完畢各項(xiàng)工作。

2.對(duì)治安、車(chē)輛管理員平常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工

作任務(wù)。

3.協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計(jì)劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)

行情況，做好檢查、考核記錄。

4.檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。

5.負(fù)責(zé)解決治安工作中碰到的疑難問(wèn)題，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理

或經(jīng)理報(bào)告。

6.定期、不定期（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于1次）對(duì)各崗位執(zhí)勤人員

的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)c

7.對(duì)因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊(cè)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶(hù)投訴或?qū)е螺^

大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,

8.做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。

9.熱情接待業(yè)戶(hù)，及時(shí)解決顧客對(duì)治安的投訴，并做好記錄。

10.純熟掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采用應(yīng)急措施。

十六、安全管理員崗位職責(zé)

1.服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。

2.負(fù)責(zé)本轄區(qū)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理.，遇事要向上級(jí)報(bào)告。

3.負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。

4.模范遵守國(guó)家法令、法規(guī)，做到依法辦事。

5.熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個(gè)角落，圓滿完畢工作任

務(wù)。

6.熟悉消防有關(guān)器械的使用。

7.負(fù)責(zé)大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。

8.負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急解決的搶救工作。

9.負(fù)責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、征詢(xún)等各項(xiàng)服務(wù)工作。

10.完畢上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理局位職責(zé)

1.根據(jù)國(guó)家財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定合用的財(cái)務(wù)管理

辦法。

2.按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度設(shè)立和使用會(huì)計(jì)科目。除會(huì)計(jì)制度允許變動(dòng)的以外,

不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。

3.圍繞公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃和工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，

有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。

4.做好公司各項(xiàng)資金的收取與支出管理。

5.定期匯總管理處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供

參考依據(jù)。

6.做好財(cái)務(wù)記錄和會(huì)計(jì)賬目、報(bào)表及年終結(jié)算工作，并妥善保管會(huì)計(jì)憑證，賬

簿、報(bào)表和其他檔案資料。

7.定期檢查財(cái)務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門(mén)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在

問(wèn)題，查明因素，及時(shí)解決。

8.統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失。

9.負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。

10.保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。

11.負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門(mén)作出財(cái)務(wù)報(bào)表。

十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)

1.對(duì)規(guī)定的會(huì)計(jì)科目名稱(chēng)、編號(hào)、核算內(nèi)容和相應(yīng)關(guān)系，不得任意改變。

2.對(duì)發(fā)生的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無(wú)誤的原始

憑證填制記賬憑證。

3.要嚴(yán)格審核會(huì)計(jì)憑證并妥善保管。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證,

應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)解決。

4.按照規(guī)定設(shè)立總賬，明細(xì)賬。啟用會(huì)計(jì)賬簿時(shí)，應(yīng)在賬簿封面上寫(xiě)明單位名

稱(chēng)和賬簿名稱(chēng)，賬簿扉頁(yè)上應(yīng)附“啟用表”。

5.根據(jù)審核無(wú)誤的會(huì)計(jì)憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改、刮擦,

刪除的文字或數(shù)字劃線注銷(xiāo)（必須使筆跡清楚可辨），然后在劃線上方填寫(xiě)對(duì)的方

案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。

6.按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對(duì)賬目、結(jié)賬、編制會(huì)計(jì)報(bào)表，并做到報(bào)

表數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說(shuō)明清楚。任何人都不得竄改或授意、指使別

人竄改會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字。

7.按照規(guī)定對(duì)各種會(huì)計(jì)資料，定期收集、審查、核對(duì)，整理立卷、編制目錄、

裝訂成冊(cè)并妥善保管，防止丟失損壞。

十九、財(cái)務(wù)出納局位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)登記鈔票日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。

2.負(fù)責(zé)保管鈔票、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。

3.負(fù)責(zé)管理銀行賬戶(hù)，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)賬，并根據(jù)需要編制

銀行存款余額調(diào)節(jié)表。

4.負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)，做好各下屬部門(mén)領(lǐng)用和核銷(xiāo)工作。

5.加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)鈔票管理和銀行賬戶(hù)管理法規(guī)制

度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶(hù)。

二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)

1.協(xié)助會(huì)計(jì)、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、記錄、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司

財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢(qián)據(jù)相符，對(duì)拖

欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá)98機(jī)

2.根據(jù)業(yè)戶(hù)需要提供上門(mén)收費(fèi)服務(wù)，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。

3.對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)戶(hù)以電話聯(lián)系、上門(mén)催收或下發(fā)催費(fèi)告知單等方式使拖欠費(fèi)

款項(xiàng)及時(shí)回收。

4.完畢管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。

電子文檔：GLFA009

物業(yè)管理預(yù)算

一、物業(yè)管理開(kāi)支分類(lèi)預(yù)算

物業(yè)管理開(kāi)支分類(lèi)預(yù)算表

序號(hào)支白項(xiàng)目名稱(chēng)月支出年支出備注

—寫(xiě)字樓支出

1員工薪金

2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)

3綠化租用、管理費(fèi)

4物業(yè)管理清潔費(fèi)

5物業(yè)管理辦公費(fèi)

6公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)

7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

8公共水電費(fèi)

9管理公司合理利潤(rùn)

10法定稅金

11每月管理費(fèi)支出合計(jì)元/平方米

二商場(chǎng)支出

1員工薪金

2中央空調(diào)費(fèi)

3商場(chǎng)專(zhuān)用貨梯費(fèi)

4商場(chǎng)專(zhuān)用手扶梯費(fèi)

5商場(chǎng)公共用水費(fèi)

6員工制服費(fèi)

7設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi)

8綠化設(shè)施管理費(fèi)

9節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi)

10管理公司合理利潤(rùn)

11法定稅金

12每月管理費(fèi)支出合計(jì)元/平方米

=車(chē)場(chǎng)費(fèi)用

1員工薪金

2照明電費(fèi)

3公共用水費(fèi)

4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元/平方米

四商務(wù)會(huì)所費(fèi)用

1員工薪金

2會(huì)所用電費(fèi)

3會(huì)所用水費(fèi)

4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元/平方米

五員工餐廳費(fèi)用

1餐廳用水費(fèi)

2餐廳用電費(fèi)

3餐廳用煤氣費(fèi)

4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元/平方米

二、物業(yè)管理處開(kāi)支明細(xì)預(yù)算

物業(yè)管理處開(kāi)支預(yù)算明細(xì)表

支出金額（人民幣元）

序號(hào)支出項(xiàng)目名稱(chēng)算式

月支出年支出

—管理處員工薪金

經(jīng)理辦公室

1腸業(yè)總經(jīng)理

2總經(jīng)理助理

工程管理部

4工程經(jīng)理

5工程主管

6強(qiáng)電技工

7弱電技工

8空調(diào)水電工

9萬(wàn)能工

10文員兼?zhèn)}管

物業(yè)管理部

11物業(yè)經(jīng)理

12商務(wù)征詢(xún)管理

13信報(bào)收發(fā)員

14會(huì)所管理員

15物業(yè)清潔員

16物業(yè)管理文員

安全管理部

17安全經(jīng)理

18安全主管

19安全管理員

20車(chē)場(chǎng)管理員

21監(jiān)控管理員

財(cái)務(wù)管理部

22財(cái)務(wù)經(jīng)理/會(huì)計(jì)

23財(cái)務(wù)出納員

24車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員

二物業(yè)管理辦公費(fèi)

1辦公低耗品

2辦公交通費(fèi)

3節(jié)日布置費(fèi)

4辦公電話費(fèi)

5辦公水電費(fèi)

二一公共設(shè)備維護(hù)費(fèi)

1消防設(shè)備維護(hù)費(fèi)

2扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)

3貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)

4消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)

5客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)

6空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi)

7吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi)

8電器設(shè)備維護(hù)費(fèi)

9技防設(shè)備維護(hù)費(fèi)

10通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi)

11給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi)

12設(shè)備維修備用金

四物業(yè)管理清潔費(fèi)

1寫(xiě)字樓廁所衛(wèi)生紙

2清潔劑類(lèi)壹用

3清潔毛巾、工具類(lèi)

4垃圾清運(yùn)袋

5垃圾桶用干沙

6垃圾清運(yùn)費(fèi)

7水池清潔費(fèi)

8“四害”消殺費(fèi)

9清潔工具維修費(fèi)

10清潔管理備用金

五綠化租用、管理費(fèi)

1外圍綠化租用費(fèi)

2物業(yè)綠化水電費(fèi)

3室內(nèi)綠化布置費(fèi)

六固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

1電腦

2復(fù)印機(jī)

3打印機(jī)

4傳真機(jī)

七物業(yè)公用電費(fèi)

1寫(xiě)字樓客梯

2寫(xiě)字樓消防標(biāo)

3生活水泵、排污泵

4樓梯間公共照明

5泛光、霓虹照明

6車(chē)庫(kù)照明空調(diào)費(fèi)

八物業(yè)公共用水費(fèi)

1寫(xiě)字樓用水費(fèi)用

2商場(chǎng)用水費(fèi)用

3會(huì)所用水費(fèi)用

4餐廳用水費(fèi)用

九物業(yè)管理開(kāi)支費(fèi)

電子文檔:GLFA010

物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理

一、管理規(guī)章制度

科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)成高標(biāo)準(zhǔn)

的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入IS09000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后，將

嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共

計(jì)74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位制度20條，運(yùn)作管理制度32條，員工培

訓(xùn)考核制度10條。

1.公眾制度

(1)《業(yè)戶(hù)手冊(cè)》。

(2)《業(yè)主公約》。

(3)《精神文明公約》。

(4)《樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定》。

(5)《二次裝修管理規(guī)定》。

(6)《二次裝修管理協(xié)議》。

(7)《裝修人員管理規(guī)定》。

(8)《出入物品管理規(guī)定》。

(9)《安全管理規(guī)定》。

(10)《消防管理規(guī)定》。

(11)《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。

(12)《園林綠化管理規(guī)定》。

2.崗位職責(zé)

(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。

(2)經(jīng)理助理崗位職責(zé)。

(3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。

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