【重慶】南岸區(qū)疊拼+江景山地洋房+商墅項(xiàng)目建筑投標(biāo)方案

華發(fā)重慶市南岸區(qū)彈子石項(xiàng)目概念規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)Conceptualplanningandarchitecturaldesignofmarbleproject

in

Nan'an

District,

Chongqing,

HuafaGroup背景分析BACKGROUND

ANALYSIS區(qū)位分析機(jī)場(chǎng)歌樂(lè)山景區(qū)主城區(qū)SITE鐵山坪景區(qū)北濱路南濱路廣陽(yáng)島景區(qū)渝中半島南山風(fēng)景區(qū)南岸區(qū)場(chǎng)地位于客戶(hù)認(rèn)同重慶主城范圍的邊界點(diǎn)，亦是南濱路最北點(diǎn)交通分析3號(hào)線(xiàn)規(guī)劃4號(hào)線(xiàn)港城工業(yè)園兩路寸灘保稅港區(qū)寸灘大橋重慶北站SITE2KM4KM雞冠石鎮(zhèn)政府俞航大道3.8KM內(nèi)環(huán)快速6號(hào)線(xiàn)長(zhǎng)嘉匯2號(hào)線(xiàn)慈母山2號(hào)隧道1號(hào)線(xiàn)沿濱江路外擴(kuò)城市化建設(shè)及價(jià)值逐漸降低配套資源重慶市第三十八中學(xué)校普泰商業(yè)廣場(chǎng)SITE重慶市武警總隊(duì)醫(yī)院本項(xiàng)目的使命是：為南濱路畫(huà)上句號(hào)打造南濱路的北極星3.8KM彈子石小學(xué)(CBD校區(qū))重慶市武警總隊(duì)醫(yī)院重慶市第十一中學(xué)校長(zhǎng)嘉匯購(gòu)物公園解放碑商圈周邊競(jìng)品魯能星城外灘港城印象旭輝鉑悅瀾庭SITE中海紫御江山金輝長(zhǎng)江銘著中海十里長(zhǎng)江（LWK）招商置地長(zhǎng)嘉匯（LWK）周邊各路高手云集競(jìng)品分析周邊競(jìng)品以70-140面積段為主，以傳統(tǒng)產(chǎn)品覆蓋各個(gè)面積段如何突破產(chǎn)品紅海是本次設(shè)計(jì)重點(diǎn)?。。∈袌?chǎng)分析及項(xiàng)目思考市場(chǎng)分析及項(xiàng)目思考高地價(jià)政府限價(jià)產(chǎn)品雷同嚴(yán)控成本出路:升維競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)新產(chǎn)品從寬廳到方廳7599

也有寬廳140創(chuàng)新疊拼總圖推導(dǎo)洋房最大化爬山墅+洋房疊拼最大化洋房最大化理論貨值：15.34億洋房最大化理論貨值：15.26億疊拼最大化理論貨值：15.91億洋房最大化爬山墅+洋房疊拼最大化洋房最大化理論貨值：15.34億洋房最大化理論貨值：15.68億疊拼最大化理論貨值：16.03億近兩年兩江四岸經(jīng)驗(yàn)龍湖椿山旭輝江山云出首鋼悅來(lái)萬(wàn)科十七英里SITE中海十里長(zhǎng)江招商置地長(zhǎng)嘉匯國(guó)浩十八梯招商依云江灣中海十里長(zhǎng)江項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)4#地塊丏家會(huì)版本意見(jiàn)：1建筑平面需與建筑立面相契合，不應(yīng)以純裝飾性構(gòu)架塑造外立面效果2住宅宜選用柔和雅致的色彩3優(yōu)化“V字形”住宅塔樓臨江立面方案設(shè)計(jì)，補(bǔ)充V字型住宅背立面效果4商業(yè)店招，空調(diào)機(jī)位設(shè)置應(yīng)納入方案設(shè)計(jì)一并考慮。5需對(duì)第五立面進(jìn)行設(shè)計(jì)，以保障朝天門(mén)大橋上城市景觀效果。預(yù)審版意見(jiàn)：1增加外立面實(shí)墻面2立面比較凌亂3高級(jí)品質(zhì)感不足4精細(xì)度不足5/6#地塊專(zhuān)家會(huì)版本意見(jiàn)：1住宅宜選用柔和雅致的色彩2優(yōu)化商業(yè)裙房及商務(wù)塔樓外立面線(xiàn)條劃分形式，精減設(shè)計(jì)要素，避免立面凹槽，裙房宜強(qiáng)調(diào)橫線(xiàn)線(xiàn)條為主?？梢暂o以體量的穿插，豐富外立面效果。3商業(yè)店招，空調(diào)機(jī)位設(shè)置應(yīng)納入方案設(shè)計(jì)一并考慮。預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)版意見(jiàn)：1橫向線(xiàn)條需加強(qiáng)2高級(jí)品質(zhì)感不足3特色不夠鮮明4實(shí)體感不足政府導(dǎo)向立面設(shè)計(jì)要求與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)頭排建筑立面公建化沿江前排公建強(qiáng)調(diào)橫向線(xiàn)條形成錯(cuò)落有致、優(yōu)美的城市天際線(xiàn)設(shè)計(jì)思考DESIGN

CONSIDERATION設(shè)計(jì)原則一線(xiàn)臨江價(jià)值

VS

臨江風(fēng)貌控制DownDownUp江景江景江景開(kāi)發(fā)邏輯下的天際線(xiàn)政府希望的天際線(xiàn)折衷橫向天際線(xiàn)設(shè)計(jì)原則長(zhǎng)江景觀面長(zhǎng)江景觀面是雨露均沾還是質(zhì)量?jī)?yōu)先？設(shè)計(jì)原則理性的規(guī)劃資源利用/觀景最佳/車(chē)庫(kù)經(jīng)濟(jì)車(chē)庫(kù)分臺(tái)線(xiàn)端廳無(wú)敵看江車(chē)庫(kù)分臺(tái)線(xiàn)景觀最佳朝向觀江質(zhì)量最佳車(chē)庫(kù)最經(jīng)濟(jì)鳥(niǎo)瞰效果圖鳥(niǎo)瞰效果圖沿江效果圖總平面圖整體指標(biāo)A2-2-1A2-2-1地塊編號(hào)規(guī)劃用地面積總建筑面積住宅A2-2-219182.654430.238013.20A14-19719.814743.8031210.564632.1146423.80商業(yè)其中11533.8130配套352392A2-2-2車(chē)庫(kù)308011663.539.61%1.21606538365.225.00%217816.3146815.825.31%1.5總計(jì)容建筑面積建筑密度容積率綠化率15%30%30%A14-1停車(chē)位141個(gè)20m459個(gè)36m489個(gè)24m建筑控制高度景觀視線(xiàn)分析觀江視線(xiàn)景觀軸線(xiàn)景觀節(jié)點(diǎn)一線(xiàn)看江二線(xiàn)看江戶(hù)型分布綜合戶(hù)型配比面積段戶(hù)數(shù)80戶(hù)數(shù)比面積面積比要求比10%759910.85%34.19%21.30%12.62%21.03%63207.48%29.28%21.92%15.62%25.70%100.00%2521579324723.818508.2131852170040%戶(hù)型11540%14010%130-140疊拼合計(jì)155737100.00%

84437.0075㎡-80

㎡95㎡-100

㎡115㎡-120㎡140㎡-145㎡132㎡-145㎡疊拼經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)A2-2-1/

06地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)A2-2-2

/06地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)A14-1/06地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)目單位㎡備注項(xiàng)目數(shù)目單位㎡備注項(xiàng)目數(shù)目單位㎡㎡㎡㎡備注規(guī)劃用地面積總建筑面積計(jì)容總建筑面積商業(yè)9719.8014743.8011663.8011533.80130.00規(guī)劃用地面積總建筑面積計(jì)容總建筑面積住宅19182.6054430.2038365.2038013.200.00規(guī)劃用地面積總建筑面積計(jì)容總建筑面積住宅31210.5064632.1146815.8046423.800.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡公共配套㎡商業(yè)㎡商業(yè)㎡物業(yè)管理用房按不小于地上建筑面積的3‰配置不小于50㎡公共配套其中352.00㎡公共配套392.00㎡其中物業(yè)服務(wù)用房50.00㎡社區(qū)組織工作用房按居住戶(hù)數(shù)每100戶(hù)配置不小于20㎡社區(qū)組織工作用房按居住戶(hù)數(shù)每100戶(hù)配置不小于20㎡物業(yè)管理用房按不小于地上建筑面積的3‰配置不小于50㎡其中社區(qū)組織工作用房75.00㎡㎡社區(qū)組織工作用房90.00㎡其中配電房80.003080.003080.000.00其中物業(yè)管理用房按不小于地上建筑面積的3‰配置不小于50㎡物業(yè)服務(wù)用房配電房117.00其中不計(jì)容總建筑面積㎡㎡㎡—㎡%物業(yè)服務(wù)用房配電房142.00㎡地下建筑面積其中160.0016065.0016065.000.00架空層面積不計(jì)容總建筑面積㎡㎡㎡—㎡%160.0017816.3117816.310.001.508292.0026.57%㎡㎡㎡㎡—㎡%容積率1.20不大于1.2不大于50%地下建筑面積其中不計(jì)容總建筑面積建筑基地面積建筑密度3850.0039.61%39.61%15.00%0架空層面積地下建筑面積其中容積率2.00不大于2.0不大于30%架空層面積建筑基地面積建筑密度352.001.83%容積率不大于1.5不大于35%其中

商業(yè)及配套建筑密度%建筑基地面積建筑密度綠地率%不小于15%1.5平方米/戶(hù)3.2人/戶(hù)塔樓建筑密度其中0.00%%體育活動(dòng)場(chǎng)地居住人口㎡人塔樓建筑密度其中25.31%1.26%30.00%610.51302407%%0商業(yè)裙房建筑密度1.83%%總戶(hù)數(shù)000戶(hù)戶(hù)%綠地率30.00%495%不小于30%1.5平方米/戶(hù)3.2人/戶(hù)商業(yè)及配套建筑密度體育活動(dòng)場(chǎng)地居住人口㎡人綠地率%看江戶(hù)型其中不小于30%1.5平方米/戶(hù)3.2人/戶(hù)1056看江戶(hù)型套數(shù)比體育活動(dòng)場(chǎng)地居住人口總戶(hù)數(shù)㎡人戶(hù)戶(hù)%總戶(hù)數(shù)330298戶(hù)戶(hù)%住宅(100㎡-200㎡)1.5個(gè)/戶(hù)；住宅(100㎡以下)1.0個(gè)/戶(hù)；商業(yè)1.2車(chē)位/100㎡;配套

其中商業(yè)地面停車(chē)位比例不大于30%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位141輛看江戶(hù)型看江戶(hù)型套數(shù)比90.30%看江戶(hù)型48地面停車(chē)41輛其中看江戶(hù)型套數(shù)比11.79%地下停車(chē)其中10012輛輛輛m住宅(100㎡-200㎡)1.5個(gè)/戶(hù)；住宅(100㎡以下)1.0個(gè)/戶(hù)；商業(yè)1.2車(chē)位/100㎡;配套1.0車(chē)位/100㎡住宅(100㎡-200㎡)1.5個(gè)/戶(hù)；住宅(100㎡以下)1.0個(gè)/機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位459輛人防區(qū)38㎡/輛35㎡/輛機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位489輛其中非人防區(qū)88戶(hù)；商業(yè)1.2車(chē)位/100㎡;配商業(yè)地面停車(chē)位比例不大于建筑控制高度20地面停車(chē)地下停車(chē)人防區(qū)0輛地面停車(chē)地下停車(chē)0輛輛輛輛m商業(yè)地面停車(chē)位比例不大于30%30%48949輛輛輛m4590其中其中38㎡/輛35㎡/輛人防區(qū)其中38㎡/輛35㎡/輛其中非人防區(qū)45936非人防區(qū)建筑控制高度44024建筑控制高度豎向分析196.01195.8214.5195.5216.5218.3222.01-1剖面圖2222.0224.0230.01230.0213.5235.0236.0242.02-2剖面圖240.0240.02技術(shù)落地規(guī)范利用利用退臺(tái)減少退距L形平面利用山墻利用分臺(tái)高差，避免退距減少退距離半間距+半間距4m+半間距6F4F不退距挖填方處理挖填方平衡挖方區(qū)域填方區(qū)域技術(shù)落地消防分析車(chē)庫(kù)分析技術(shù)落地224.0230.07F6F6F4F6F4F市政道路4F市政道路236.0242.0A14地塊車(chē)庫(kù)建筑面積：14928㎡車(chē)位數(shù)：489個(gè)技術(shù)落地A2-2-1地塊車(chē)庫(kù)建筑面積：4080㎡車(chē)位數(shù)：141個(gè)A2-2-2地塊車(chē)庫(kù)建筑面積：16065㎡車(chē)位數(shù)：459個(gè)社區(qū)營(yíng)造COMMUNITY-BUILDING示范區(qū)選址A2-2-1A2-2-1A2-2-2A2-2-2A14-1A14-1選址一西北角設(shè)置獨(dú)立示范區(qū)選址二結(jié)合場(chǎng)地不利區(qū)域打造中軸多重條件下的最佳選擇示范醫(yī)戲年鬼整體營(yíng)造南濱路商鋪小區(qū)大堂/商墅

車(chē)庫(kù)頭排洋房組團(tuán)景觀疊拼景觀社區(qū)入口組團(tuán)景觀社區(qū)入口公園景觀40m寬水文站退讓星系景觀住宅大堂“水晶塔”社區(qū)大堂商業(yè)廣場(chǎng)長(zhǎng)江車(chē)流&人流來(lái)向展示中心“北極星”P(pán)OLARIS夜

空

中

最

亮

的

星示范區(qū)平面圖展示中心一層展示中心二層示范區(qū)業(yè)態(tài)展廳運(yùn)動(dòng)休閑便民服務(wù)恒溫泳池咖啡休閑產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCTDESIGN產(chǎn)品設(shè)計(jì)T2-140洋房B1B2B1戶(hù)型建筑面積：144.30㎡B2戶(hù)型建筑面積：135.92㎡得房率：83.83%B1戶(hù)型飄窗贈(zèng)送面積：13.84㎡陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：9.56㎡B2戶(hù)型飄窗贈(zèng)送面積：8.16㎡陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：9.56㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)T2-140+120洋房B3BB11B1B2B1戶(hù)型建筑面積：145.30㎡B3戶(hù)型建筑面積：120.95㎡得房率：82.89%B1戶(hù)型飄窗贈(zèng)送面積：13.84㎡陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：9.56㎡B3戶(hù)型飄窗贈(zèng)送面積：12.20㎡陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：5.67㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)T2-120洋房A1A1戶(hù)型建筑面積：117.74㎡得房率：84.25%飄窗贈(zèng)送面積：10.96㎡陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：7.13㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)T4-99洋房A3A3A3A3戶(hù)型建筑面積：98.48㎡得房率：85.92%飄窗贈(zèng)送面積：6.35㎡陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：4.89㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)T4-80洋房A2A2A2A2戶(hù)型建筑面積：79.22㎡得房率：81.82%飄窗贈(zèng)送面積：4.58㎡陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：4.99㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)7599小面積段也有寬廳產(chǎn)品設(shè)