《行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》課件-項(xiàng)目四 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)

行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)——確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程Contents目錄1前期準(zhǔn)備階段2建設(shè)施工階段3銷售或自持階段前期準(zhǔn)備階段PARTONE前期準(zhǔn)備房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段土地取得形式目前主要實(shí)行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批要通過政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批。用地審批要對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進(jìn)行審批取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。建設(shè)施工階段PARTTOW建設(shè)施工在建設(shè)施工階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中心環(huán)節(jié)。建設(shè)施工階段開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗(yàn)收才可交付購買者。建設(shè)施工階段市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分。對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來完成。建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大。銷售或自持階段PARTTHREE銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段01商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度02產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批（竣工驗(yàn)收）后才得以實(shí)現(xiàn)。03銷售或自持階段對(duì)于銷售物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。銷售或自持階段對(duì)于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營(yíng)收入。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫字樓、商場(chǎng)、購物中心、購物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)。銷售或自持階段為了規(guī)避經(jīng)營(yíng)性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營(yíng)方式，一是對(duì)外出租，取得租金收入；二是進(jìn)行自營(yíng)，取得自營(yíng)收入。自持階段特點(diǎn)持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，因不具備商業(yè)氛圍，一般價(jià)值較低，但經(jīng)過較長(zhǎng)的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的構(gòu)成Contents目錄1成本費(fèi)用的主要內(nèi)容2開發(fā)成本3開發(fā)費(fèi)用成本費(fèi)用的主要內(nèi)容PARTONE成本費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。成本費(fèi)用的主要內(nèi)容開發(fā)成本PARTTOW開發(fā)成本是指開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括土地出讓金、按照費(fèi)用消耗其包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用等。開發(fā)成本開發(fā)成本土地使用權(quán)出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)①土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。②拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。前期工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平整建設(shè)場(chǎng)地）等支出。04建安工程費(fèi)是指直接用于建筑安裝工程的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。05基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。06公共配套設(shè)施費(fèi)它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設(shè)施的支出。開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部核算的在開發(fā)的現(xiàn)場(chǎng)需要用到的各類費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)使用的費(fèi)用，但是因?yàn)椴荒艽_定其對(duì)應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品的負(fù)擔(dān)，因此劃分進(jìn)開發(fā)間接費(fèi)用中。開發(fā)間接費(fèi)用的核算項(xiàng)目包括了：福利費(fèi)、工資、拆舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)以及其他費(fèi)用。開發(fā)成本開發(fā)成本按照房地產(chǎn)開發(fā)的具體項(xiàng)目，又可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、待建工程開發(fā)成本等。開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用PARTTHREE開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用02它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：廣告宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)代理費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用03它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。管理費(fèi)用01指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)——開發(fā)成本（土地開發(fā)）核算Contents目錄1234土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定土地開發(fā)成本核算賬戶設(shè)置土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置土地開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定PARTONE土地開發(fā)土地開發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)，是指對(duì)原有土地進(jìn)行改造使之具備一定的建設(shè)條件。一般的土地開發(fā)，應(yīng)以每一獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象。但對(duì)于開發(fā)面積較大、工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以以一定的區(qū)域作為成本核算對(duì)象。土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定土地開發(fā)成本核算賬戶設(shè)置PARTTOW“開發(fā)成本”“開發(fā)成本”總賬（一級(jí)）科目。該科目借方登記房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。期末借方余額反映的是正在開發(fā)，尚未完工的各開發(fā)項(xiàng)目已發(fā)生的實(shí)際成本。該賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的不同內(nèi)容設(shè)置開發(fā)成本二級(jí)賬，在二級(jí)賬內(nèi)，設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”等二級(jí)賬戶進(jìn)行分類核算。如：

開發(fā)成本—土地開發(fā)

開發(fā)成本—房屋開發(fā)開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)開發(fā)成本—代建工程開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算賬戶設(shè)置“開發(fā)成本”為了具體核算每一項(xiàng)土地開發(fā)的成本情況，在該二級(jí)賬下要設(shè)置多欄式“土地開發(fā)成本明細(xì)賬”（三級(jí)賬）進(jìn)行明細(xì)核算。如：

開發(fā)成本—土地開發(fā)—A土地

開發(fā)成本—土地開發(fā)—B土地房地產(chǎn)開發(fā)成本核算賬戶設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”

為了核算企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”總賬賬戶?！伴_發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，是用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如現(xiàn)場(chǎng)管理人員的薪酬；現(xiàn)場(chǎng)房屋設(shè)備的折舊費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。該賬戶借方登記開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的開發(fā)間接費(fèi)用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算賬戶設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”該賬戶應(yīng)按企業(yè)不同的開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。如：

開發(fā)間接費(fèi)用—甲開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)—乙開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁，以記錄和反映各不同的費(fèi)用項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算賬戶設(shè)置土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置PARTTHREE土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用在明細(xì)賬（三級(jí)賬）各賬戶內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。如；

開發(fā)成本—土地開發(fā)—A土地——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)成本—土地開發(fā)—A土地——前期工程費(fèi)成本項(xiàng)目設(shè)置也可以理解為第四級(jí)賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置土地開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)PARTFORE土地開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)商品為了銷售或者轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品，需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本。自用建設(shè)場(chǎng)地為了建設(shè)商品房、周轉(zhuǎn)房或出租房而開發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地，它是企業(yè)的中間產(chǎn)品，其發(fā)生的土地開發(fā)成本最終計(jì)入商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品成本。在此處輸入內(nèi)容土地開發(fā)成本的歸集與分配企業(yè)開發(fā)了土地直接為了出售或出租，（即商品性土地開發(fā)）那么，所發(fā)生的土地開發(fā)費(fèi)用，要直接計(jì)入“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)A土地作為商品性土地開發(fā)，為取得A土地開發(fā)發(fā)生土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20000000元.

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)—A土地—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20000000貸：銀行存款20000000企業(yè)是為了自建房屋而開發(fā)的土地，而且所建房屋只是一個(gè)成本核算對(duì)象，那么可不單獨(dú)核算土地開發(fā)成本，所發(fā)生的土地開發(fā)費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)B土地開發(fā)是為了自建1#房屋，共發(fā)生開發(fā)成本20000000元.

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—1#—土地20000000貸：銀行存款（等）20000000土地開發(fā)成本的歸集與分配但如果企業(yè)開發(fā)完土地后，所建的房屋是兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象，則需要單獨(dú)核算土地的開發(fā)成本，再將土地開發(fā)成本分配計(jì)入各個(gè)不同的房屋開發(fā)成本。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)C土地開發(fā)完工后供建設(shè)商品房1號(hào)樓和2號(hào)樓使用，1號(hào)樓與2號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格不同，按各樓實(shí)際占地面積進(jìn)行分配，需要單獨(dú)核算成本。為取得A土地發(fā)生土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20000000元、前期工程費(fèi)2000000元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1500000元.

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)—C土地—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20000000

—前期工程費(fèi)2000000

—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1500000貸：銀行存款/應(yīng)付賬款（等）23500000C土地共23500平米，其中1號(hào)樓與2號(hào)樓分別占地面積為13500平米和10000平米。土地開發(fā)完成后，其成本進(jìn)行分配計(jì)入各個(gè)不同的房屋開發(fā)成本。借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—1號(hào)樓—土地13500000

—2號(hào)樓—土地10000000貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)—C土地23500000行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)——開發(fā)產(chǎn)品的核算Contents目錄1開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容2開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)核算開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容PARTONE開發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)工程，并合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已驗(yàn)收合格，可以按照合同規(guī)定的條件移交購買單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品。開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。企業(yè)為建房而開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地，可將其土地開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本，而不作為開發(fā)產(chǎn)品核算。但建設(shè)土地近期不使用，應(yīng)將其列入開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容1.作為開發(fā)產(chǎn)品的土地開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容2.作為開發(fā)產(chǎn)品的房屋指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成準(zhǔn)備銷售的商品房以及受其他單位委托而開發(fā)的房屋等。為安置被拆遷居民而建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，在作為周轉(zhuǎn)房使用前，也列為開發(fā)產(chǎn)品，待開始周轉(zhuǎn)使用后，要從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)出，作為“周轉(zhuǎn)房”單獨(dú)核算。企業(yè)開發(fā)的已出租的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容3.作為開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施指屬于城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施。①開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供暖、供氣的增容、增壓及交通道路。②開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如銀行、商店、郵局等。③開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如中小學(xué)、醫(yī)院等。已出租的配套設(shè)施作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容4.作為開發(fā)產(chǎn)品的代建工程是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工程，包括建設(shè)場(chǎng)地、房屋及其他工程等。開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)核算PARTTOW賬戶設(shè)置開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)核算開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本已結(jié)轉(zhuǎn)的對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本開發(fā)產(chǎn)品——土地開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品——代建工程開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完成驗(yàn)收，是指其土地開發(fā)項(xiàng)目、房屋建設(shè)項(xiàng)目、配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目幾代建工程項(xiàng)目完全建設(shè)完成，并驗(yàn)收合格。即，開發(fā)的項(xiàng)目從開發(fā)成本轉(zhuǎn)變成開發(fā)產(chǎn)品。借：開發(fā)產(chǎn)品—土地/房屋/配套設(shè)施/代建工程貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)/房屋開發(fā)/配套設(shè)施/代建工程業(yè)務(wù)核算—完成驗(yàn)收開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)，主要指通過銷售結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本；通過轉(zhuǎn)變用途，如開發(fā)完成轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)自用或是對(duì)外出租等。結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—土地/房屋（等）貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地開發(fā)/房屋開發(fā)（等）業(yè)務(wù)核算—產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)核算自用的開發(fā)產(chǎn)品，按其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)核算：借：固定資產(chǎn)—土地/房屋（等）貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地開發(fā)/房屋開發(fā)（等）業(yè)務(wù)核算—產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)處理成本模式借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值模式借：投資性房地產(chǎn)（成本）貸：開發(fā)產(chǎn)品按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。出租開發(fā)產(chǎn)品行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)——營(yíng)業(yè)收入的核算Contents目錄1營(yíng)業(yè)收入的內(nèi)容2營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)3營(yíng)業(yè)收入的具體業(yè)務(wù)核算營(yíng)業(yè)收入的內(nèi)容PARTONE營(yíng)業(yè)收入收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外銷售開發(fā)產(chǎn)品、材料、提供勞務(wù)、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)及其它多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入，一般包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入兩部分。營(yíng)業(yè)收入的內(nèi)容主營(yíng)業(yè)務(wù)收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一般包括：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入和投資性房地產(chǎn)的租金收入等。其他業(yè)務(wù)收入一般包括:商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)(設(shè)備等）出租收入等。營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)PARTTOW營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)房屋竣工并驗(yàn)收合格，說明商品是合格的。完成竣工結(jié)算，說明成本能夠可靠地計(jì)量營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)簽訂售房合同及收取房款說明房款收入已能可靠計(jì)量且已經(jīng)或能夠流入企業(yè)。房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用，說明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移。一般情況下，竣工結(jié)算時(shí)間和合同簽訂時(shí)間一般早于交房時(shí)間，所以房地產(chǎn)開