項目公司開發(fā)管理制度

項目公司開發(fā)管理制度?總則目的為加強項目公司開發(fā)管理，規(guī)范項目開發(fā)流程，確保項目順利推進，提高項目開發(fā)效益，實現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于公司所有項目公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括項目的前期策劃、規(guī)劃設計、工程建設、銷售與交付等全過程?；驹瓌t1.合規(guī)性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)、政策以及行業(yè)規(guī)范，確保項目開發(fā)合法合規(guī)。2.計劃性原則：制定詳細的項目開發(fā)計劃，明確各階段目標和任務，有序推進項目實施。3.質(zhì)量第一原則：樹立質(zhì)量意識，加強質(zhì)量管理，確保項目質(zhì)量達到行業(yè)標準和客戶要求。4.成本控制原則：合理控制項目成本，優(yōu)化資源配置，提高項目的經(jīng)濟效益。5.團隊協(xié)作原則：強調(diào)部門間的溝通協(xié)作，形成高效的項目團隊，共同完成項目開發(fā)任務。項目前期策劃與決策項目立項1.市場調(diào)研市場部負責收集房地產(chǎn)市場信息，包括宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)域市場動態(tài)、競爭對手情況、客戶需求等。定期對市場調(diào)研結果進行分析總結，為項目立項提供數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)。2.項目可行性研究項目公司組織相關部門對擬開發(fā)項目進行可行性研究，評估項目的市場前景、技術可行性、經(jīng)濟合理性等。可行性研究報告應包括項目概述、市場分析、項目定位、規(guī)劃設計方案、工程建設計劃、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟效益分析、風險評估與對策等內(nèi)容。3.立項審批可行性研究報告經(jīng)項目公司內(nèi)部評審通過后，報公司總部審批。公司總部根據(jù)項目的可行性、發(fā)展戰(zhàn)略等因素進行綜合評估，做出立項決策。項目定位1.項目定位策劃由項目公司牽頭，聯(lián)合營銷、設計等部門，根據(jù)市場調(diào)研和項目可行性研究結果，進行項目定位策劃。項目定位應明確項目的目標客戶群體、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品檔次、項目特色等。2.定位方案評審項目定位方案形成后，組織公司內(nèi)部相關部門及專家進行評審。根據(jù)評審意見對定位方案進行修改完善，確保定位方案準確可行。規(guī)劃設計管理設計單位選擇1.設計單位招標項目公司按照公司相關規(guī)定，通過招標等方式選擇具備相應資質(zhì)和經(jīng)驗的設計單位。招標公告應明確項目設計要求、投標文件編制要求、評標標準等內(nèi)容。2.設計單位評審對參與投標的設計單位進行資格審查和綜合評審，評估其設計能力、業(yè)績、信譽等。必要時可組織實地考察，了解設計單位的實際情況。3.設計合同簽訂根據(jù)評審結果，確定中標設計單位，并簽訂設計合同。設計合同應明確設計范圍、設計周期、設計費用支付方式、設計質(zhì)量要求、雙方權利義務等內(nèi)容。設計任務書編制1.設計任務書起草項目公司組織相關部門根據(jù)項目定位和規(guī)劃要求，起草設計任務書。設計任務書應包括項目概況、設計依據(jù)、設計范圍、設計要求（如規(guī)劃設計指標、建筑風格、戶型面積、配套設施等）、設計進度要求、設計成果交付形式等內(nèi)容。2.設計任務書評審設計任務書起草完成后，組織公司內(nèi)部相關部門及專家進行評審。根據(jù)評審意見對設計任務書進行修改完善，確保設計任務書準確清晰，為設計單位提供明確的設計指導。設計過程管理1.設計溝通協(xié)調(diào)項目公司安排專人與設計單位保持密切溝通，及時了解設計進展情況，協(xié)調(diào)解決設計過程中出現(xiàn)的問題。定期組織設計溝通會議，由設計單位匯報設計工作進展，各方共同討論解決設計中遇到的難點問題。2.設計方案評審設計單位提交初步設計方案后，項目公司組織相關部門及專家進行評審。從規(guī)劃合理性、建筑風格、戶型設計、景觀設計、成本控制等方面對設計方案進行全面評估，提出修改意見。設計單位根據(jù)評審意見對設計方案進行修改完善，直至通過評審。3.施工圖設計管理監(jiān)督設計單位按照設計合同要求和設計任務書進行施工圖設計，確保施工圖設計質(zhì)量。對施工圖進行審核，重點審核圖紙的準確性、完整性、合規(guī)性以及與初步設計方案的一致性。組織相關部門對施工圖進行會審，及時發(fā)現(xiàn)并解決施工圖中存在的問題。設計變更管理1.設計變更提出在項目開發(fā)過程中，因各種原因需要對設計進行變更的，由提出變更的部門或單位填寫設計變更申請表，詳細說明變更原因、變更內(nèi)容、變更對項目進度、成本等方面的影響。2.設計變更評審項目公司收到設計變更申請表后，組織相關部門及專家對設計變更進行評審。從技術可行性、經(jīng)濟合理性、對項目整體影響等方面對設計變更進行評估，確定是否批準變更。3.設計變更實施經(jīng)批準的設計變更，由設計單位負責出具變更設計文件。項目公司負責組織相關部門按照變更設計文件實施變更，并對變更實施情況進行監(jiān)督檢查。4.設計變更費用控制設計變更導致工程造價增加的，應嚴格按照公司成本控制相關規(guī)定進行審核和控制。對重大設計變更，應重新評估項目成本和經(jīng)濟效益，確保項目整體目標不受影響。工程建設管理工程招標管理1.招標范圍確定根據(jù)項目開發(fā)計劃和工程建設需要，確定工程招標范圍，包括勘察、設計、施工、監(jiān)理、材料設備采購等。2.招標文件編制項目公司組織相關部門編制招標文件，明確招標項目的技術要求、商務條款、評標標準等內(nèi)容。招標文件應符合國家法律法規(guī)和公司相關規(guī)定，確保公平、公正、公開。3.招標公告發(fā)布通過公司指定的媒體或平臺發(fā)布招標公告，吸引符合條件的潛在投標人參與投標。招標公告應明確招標項目名稱、招標范圍、投標人資格要求、投標文件遞交截止時間和地點等內(nèi)容。4.投標文件評審對投標人提交的投標文件進行評審，評估其技術方案、報價、業(yè)績、信譽等。必要時可組織實地考察或開標前答疑會，進一步了解投標人情況。5.中標單位確定根據(jù)評審結果，確定中標單位，并發(fā)出中標通知書。與中標單位簽訂工程合同，明確雙方權利義務、工程價款、工程質(zhì)量要求、工程進度要求、付款方式等內(nèi)容。工程合同管理1.合同簽訂工程合同簽訂前，由項目公司法務部門對合同條款進行審核，確保合同合法合規(guī)。合同簽訂后，由專人負責合同的保管和歸檔，建立合同臺賬，跟蹤合同執(zhí)行情況。2.合同執(zhí)行監(jiān)督項目公司相關部門按照合同約定，對合同執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查，確保合同雙方履行各自義務。定期對合同執(zhí)行情況進行總結分析，及時發(fā)現(xiàn)并解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。3.合同變更與解除在合同履行過程中，如因各種原因需要變更或解除合同的，應按照合同約定的程序進行辦理。合同變更或解除后，及時對合同臺賬進行更新，并做好相關資料的歸檔工作。工程進度管理1.工程進度計劃編制施工單位根據(jù)合同要求和項目總體開發(fā)計劃，編制詳細的工程進度計劃，包括總進度計劃、月進度計劃、周進度計劃等。工程進度計劃應明確各階段的工作內(nèi)容、開始時間、完成時間、責任人等，并報項目公司審核。2.工程進度跟蹤與監(jiān)控項目公司安排專人對工程進度進行跟蹤與監(jiān)控，定期檢查施工單位實際進度與計劃進度的差異。建立工程進度報告制度，施工單位每周提交工程進度報告，項目公司匯總分析后及時掌握工程進展情況。3.工程進度調(diào)整當實際進度與計劃進度出現(xiàn)偏差時，項目公司組織施工單位、監(jiān)理單位等相關方分析原因，制定調(diào)整措施。根據(jù)調(diào)整措施對工程進度計劃進行修訂，并督促相關方按照調(diào)整后的進度計劃執(zhí)行。工程質(zhì)量管理1.質(zhì)量管理體系建立項目公司建立健全質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量管理目標、質(zhì)量責任、質(zhì)量控制流程等內(nèi)容。施工單位應建立自身的質(zhì)量管理體系，確保施工質(zhì)量符合國家和行業(yè)標準。2.質(zhì)量控制措施加強施工過程質(zhì)量控制，嚴格執(zhí)行原材料檢驗、工序驗收、隱蔽工程驗收等制度。監(jiān)理單位應按照監(jiān)理合同要求，對工程質(zhì)量進行全程監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)并糾正質(zhì)量問題。3.質(zhì)量問題處理對工程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應及時查明原因，制定處理方案，并跟蹤處理結果。建立質(zhì)量問題臺賬，對質(zhì)量問題的發(fā)生原因、處理情況等進行詳細記錄，以便總結經(jīng)驗教訓，防止類似問題再次發(fā)生。工程安全管理1.安全管理制度制定項目公司制定工程安全管理制度，明確安全管理目標、安全責任、安全檢查與隱患排查、安全教育培訓、安全事故應急預案等內(nèi)容。施工單位應建立健全安全生產(chǎn)責任制，加強施工現(xiàn)場安全管理。2.安全措施落實施工現(xiàn)場應設置明顯的安全警示標志，配備必要的安全防護設施和消防器材。加強對施工人員的安全教育培訓，提高施工人員的安全意識和自我保護能力。3.安全檢查與隱患排查定期組織工程安全檢查與隱患排查，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時下達整改通知書，要求施工單位限期整改。對重大安全隱患，應立即停止施工，采取有效的防范措施，確保安全。4.安全事故處理發(fā)生安全事故后，應立即啟動安全事故應急預案，迅速組織救援，保護事故現(xiàn)場。按照國家有關規(guī)定及時報告安全事故情況，并配合相關部門進行事故調(diào)查處理。對安全事故進行分析總結，制定改進措施，防止類似事故再次發(fā)生。工程成本管理1.成本預算編制在項目前期策劃階段，根據(jù)項目定位和規(guī)劃設計方案，編制項目成本預算。成本預算應包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等各項費用。2.成本控制措施嚴格控制工程變更，加強設計變更管理，避免不必要的成本增加。加強工程招投標管理，通過合理競爭降低工程造價。建立成本動態(tài)監(jiān)控機制，定期對項目成本進行核算和分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進行調(diào)整。3.成本核算與分析項目竣工后，及時進行成本核算，編制項目成本決算報告。對項目成本進行分析總結，找出成本控制的經(jīng)驗教訓，為后續(xù)項目提供參考。銷售與交付管理銷售策劃與執(zhí)行1.銷售策劃營銷部門根據(jù)項目定位和市場情況，制定銷售策劃方案，包括銷售策略、銷售價格、銷售渠道、促銷活動等內(nèi)容。銷售策劃方案應報項目公司審核批準后實施。2.銷售執(zhí)行按照銷售策劃方案組織銷售工作，及時掌握銷售動態(tài)，分析銷售數(shù)據(jù)。加強客戶服務，及時解答客戶疑問，處理客戶投訴，提高客戶滿意度。銷售合同管理1.銷售合同簽訂銷售人員與客戶簽訂銷售合同前，應確?？蛻魧贤瑮l款充分理解，并向客戶說明相關權利義務。銷售合同簽訂后，及時將合同副本交項目公司相關部門備案。2.銷售合同執(zhí)行監(jiān)督項目公司相關部門按照銷售合同約定，對客戶付款、房屋交付等情況進行監(jiān)督檢查。及時處理銷售合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，確保銷售合同順利履行。交付管理1.交付準備在項目交付前，項目公司組織相關部門對項目進行全面檢查，確保房屋質(zhì)量、配套設施等符合交付條件。制定交付方案，明確交付流程、交付時間、交付地點、交付資料等內(nèi)容。2.交付實施按照交付方案組織交付工作，安排專人負責接待客戶，協(xié)助客戶辦理交付手續(xù)。對客戶提出的問題及時進行解答和處理，確?？蛻繇樌邮辗课?。3.交付后服務建立客戶回訪制度，對交付后的客戶進行回訪，了解客戶使用情況和滿意度。及時處理客戶反饋的問題，提供維修、保養(yǎng)等售后服務，提高客戶忠誠度。項目驗收與后評價項目驗收1.驗收準備項目公司在項目竣工后，組織相關部門對項目進行自查，整理完善項目資料，確保項目具備驗收條件。向相關部門提交項目驗收申請，明確驗收內(nèi)容、驗收標準等。2.驗收實施相關部門按照國家和地方有關規(guī)定以及項目合同要求，對項目進行驗收。驗收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、規(guī)劃設計、消防、環(huán)保、人防等方面。3.驗收備案項目通過驗收后，項目公司按照規(guī)定辦理驗收備案手續(xù)，取得相關驗收備案文件。項目后評價1.后評價組織項目交付使用一段時間后，由公司總部組織相關部門對項目進行后評價。后評價工作應成立專門的后評價小組，負責制定后評價方案、收集