鄭州國(guó)際新城商墅高層住宅建筑方案文本

鄭州國(guó)際新城A-08-01地塊建筑方案設(shè)計(jì)DESIGN

FOR

ZHENGZHOU

PROJECT目錄CONTENTS?

背景調(diào)研01BACKGROUND

RESEARCH?

規(guī)劃篇章02PLANNING

PROPOSAL?

產(chǎn)品設(shè)計(jì)03PRODUCT

DESIGN?

造型設(shè)計(jì)04FA?ADE

DESIGN一：背景調(diào)研-

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BACKGROUND

RESEARCH鄭州印象Zhengzhou

Impression發(fā)展之城國(guó)家中心城市中原城市群中心城市中國(guó)聯(lián)通5G試點(diǎn)城市2019年中國(guó)百?gòu)?qiáng)城市第13名鄭州印象鄭州●印象Impression

Of

Zhengzhou區(qū)位分析District

Analysis新鄉(xiāng)市焦作市開封市63km鄭州市洛陽(yáng)市許昌市平頂山市區(qū)位分析黃河District

Analysis黃惠濟(jì)區(qū)滎陽(yáng)市金水區(qū)鄭東新區(qū)中牟縣中原區(qū)河南省人民政府鄭州市人民政府SITE經(jīng)開區(qū)管城回族區(qū)二七區(qū)新鄭市區(qū)位分析District

Analysis鄭州大學(xué)（距基地17.9km）鄭州龍湖公園（距基地12.7km）河南省人民醫(yī)院象河南省人民政府（距基地7.3km）西流湖公園（距基地11.1km）（距基地9.3km）鄭州國(guó)際會(huì)展中心鄭州東站（距基地10.6km）人民公園（距基地8.5km）鄭州大學(xué)第一附屬醫(yī)院（距基地6.2km）萬(wàn)象城（距基地5.5km）鄭州第一人民醫(yī)院（距基地6.0km）鄭州政治經(jīng)濟(jì)中心（距基地4.7km）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（距基地8.4km）鄭州站（距基地4.7km）世紀(jì)歡樂(lè)谷（距基地4.4km）鄭州市人民政府（距基地6.6km）鄭州植物園（距基地13.5km）航海體育場(chǎng)（距基地4.7km）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（距基地3.7km）SITE鄭州客運(yùn)南站（距基地2.2km）鄭州樹木園（距基地4.4km）新鄭龍湖城市濕地公園（距基地8.9km）櫻桃溝森林公園（距基地4.4km）西泰山旅游風(fēng)景區(qū)（距基地4.4km）周邊交通分析Traffic

AnalysisSITE花寨地鐵站交通便捷：項(xiàng)目位于紫荊山南路西側(cè)，丘寨路東側(cè)，鄭航北路北側(cè)，南站路南側(cè)，臨近地鐵2號(hào)線；周邊配套資源SupportingAnalysis長(zhǎng)江醫(yī)院市第八十二中學(xué)華夏中醫(yī)院雙秀公園愛馨文化廣場(chǎng)車輛段二七愛馨醫(yī)院SITE500M市第十人民醫(yī)院市第八十三中學(xué)花寨地鐵站濱河廣場(chǎng)河南省射擊運(yùn)動(dòng)管理中心南十里鋪小學(xué)鄭州鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院橄欖城都市廣場(chǎng)配套成熟：場(chǎng)地周邊有學(xué)校，醫(yī)院，雙秀公園，愛馨文化廣場(chǎng),地鐵站等，東側(cè)鄰城市綠地，配套資源得天獨(dú)厚;用地分析Land-use

Analysis鑫苑城七號(hào)院（容積率：5.95）十里鋪新村三號(hào)院（容積率：4.89）十里鋪新村五號(hào)院（容積率：4.79）鑫苑城一號(hào)院（容積率：4.595）容積率4.9十里鋪新村二號(hào)院（容積率：4.8997）鑫苑（容鑫苑城三號(hào)院十里鋪新村一號(hào)院（容積率：4.897）（容積率：3.99）鑫苑城九號(hào)院（容積率：4.49）鑫苑城二號(hào)院（容積率：3.499）鑫苑城五號(hào)院（容積率：4.19）鑫苑城十號(hào)院（容積率：4.38）十里鋪新村五號(hào)院（容積率：5.79）鑫苑城十五號(hào)院（容積率：3.09）鑫苑城六號(hào)院（容積率：4.17）鄭州鑫苑國(guó)際新城包含鑫苑城和十里鋪新村安置房區(qū)，本項(xiàng)目為鑫苑國(guó)際新城純住宅用地最高容積率地塊；鄭州鑫苑國(guó)際新城4.9容積率地我們?cè)撊绾尾俦P？臨桂●萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目概念方案LINGUI

●WANDA●PROJECTCONCEPTDESIGN二：規(guī)劃篇章-

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PLANNING

PROPOSAL市場(chǎng)調(diào)研Market

Research鑫苑國(guó)際

三號(hào)院奧蘭和園碧桂園

時(shí)NNN31.4M20.8M26M26M33M51.4M20.2M20.3M

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：全南北向；

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：全南北向；

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：中套2.5面寬邊套3面寬；

朝向：全南北向；

容積率：3.99；

容積率：3.49；

容積率：2.99；

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：大花園

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：大花園

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：大花園市場(chǎng)調(diào)研Market

Research鑫苑國(guó)際

五號(hào)院綠地公園城

清風(fēng)苑綠都瀾灣NNNN60.6M48.3M13M13M13M30.6M13M59.3M62.8M33.8M

間距：建筑山墻間距均≥20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：全南北向；

間距：建筑山墻間距均≥

20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：全南北向；

間距：建筑山墻間距均≥

20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：全南北向；

容積率：4.19；

容積率：1.99；

容積率：3.49；

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：大花園

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：大花園

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：大花園市場(chǎng)調(diào)研Market

Research融創(chuàng)

融璟園鑫院國(guó)際

十里鋪新村永威

滟NNNNN13M13M

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：中套2.5面寬邊套3面寬；

朝向：全南北向；

間距：高層建筑山墻間距均大于20m；

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：基本為小面寬產(chǎn)品，中套2.5面寬邊套2面寬；

面寬：中套2.5面寬邊套3面寬；

朝向：全南北向；

容積率：4.89；

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：大花園

朝向：全南北向；

容積率：3.49

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：大花園

容積率：2.98

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：大花園市場(chǎng)調(diào)研Market

Research鑫苑國(guó)際

十二號(hào)院正商城

和園金水觀NNN

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：全南北向；

容積率：4.77，布置部分塔樓住宅

結(jié)構(gòu)規(guī)劃：大花園

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：全南北向；

容積率：4.96;布置部分塔樓住宅

結(jié)構(gòu)規(guī)劃：大花園

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：全南北向；

容積率：7.58;布置部分塔樓住宅

結(jié)構(gòu)規(guī)劃：大花園市場(chǎng)調(diào)研Market

Research鑫苑國(guó)際

六號(hào)綠地公園城

盈翠院融創(chuàng)

融NNN

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：全南北向；

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：全南北向；

間距：建筑山墻間距均大于20m；

面寬：中套2.5面寬邊套2面寬；

朝向：本全南北向；

容積率：4.17；

容積率：1.99；

容積率：2.98；

結(jié)構(gòu)規(guī)劃：中軸對(duì)稱內(nèi)部大花園；

結(jié)構(gòu)規(guī)劃：中軸對(duì)稱內(nèi)部大花園；

結(jié)構(gòu)規(guī)劃：中軸對(duì)稱內(nèi)部大花園；結(jié)論CONCLUSION1、建筑山墻間距按照規(guī)范≥20M；2、高容積率小區(qū)面寬基本以“2面寬、2.5面寬”3、樓棟朝向基本全南北向；4、高容積率產(chǎn)品以T4/T5/T6/T8產(chǎn)品結(jié)合為主5、方整用地講究中軸對(duì)稱，內(nèi)部大花園；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件PlanningConditions60m≤H≤100m建筑退界線24m＜H＜60m建筑退界線H≤24m建筑退界線地下建筑退界線用地紅線項(xiàng)目用地用地面積：40754平方米（約61.13畝）用地性質(zhì)：二類居住用地容積率：<4.9綜合建筑密度：<28%綜合綠地率：>30%建筑高度：<100m有利條件分析Favorable

ConditionsSITE城市綠化城市綠化周邊優(yōu)勢(shì)：用地南側(cè)為學(xué)校用地和用地東側(cè)為供電用地，對(duì)基地沒(méi)有日照遮擋，基地視野開闊，東側(cè)有綠化景觀資源佳。不利條件分析Adverse

ConditionsSITE周邊遮擋：本地塊建筑對(duì)西側(cè)、西北側(cè)、北側(cè)住宅用地均有日照影響，西南側(cè)、東南側(cè)小區(qū)對(duì)基地可能存在日照遮擋；目標(biāo)THE

TARGET如何在保證日照“對(duì)外對(duì)內(nèi)”均不遮擋的情實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品面寬最大化、貨值最大化？難點(diǎn)與痛點(diǎn)DIFFICULTIES

AND

PAIN

POINTS超高容積率日照產(chǎn)品面寬限制商鋪需獨(dú)立底商對(duì)外遮擋

面積段偏小容積率比較高日照對(duì)西側(cè)、西北89㎡占55%建筑高度60m以上面寬≤65m商鋪?lái)毆?dú)立不能貼不能騎側(cè)已建住宅用地、

100-115㎡占30%北側(cè)在售用地住宅均有遮擋，必須滿足日照要求；120-125㎡占15%不利條件分析Adverse

Conditions容積率4.9高容積率：本地塊容積率4.9；日照影響用地分析Sunshine

AnalysisSITE日照對(duì)周邊地塊遮擋：本地塊建筑對(duì)西側(cè)、西北側(cè)、北側(cè)住宅用地均有日照影響；不利條件分析Adverse

Conditions1.根據(jù)《鄭州城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》2019年規(guī)定，60米以上的，高層住宅建筑寬度不應(yīng)大于65米；2.商業(yè)須獨(dú)立集中設(shè)置或設(shè)置商業(yè)內(nèi)街；如何解決日照從經(jīng)典案例中尋找靈感北京富力十號(hào)對(duì)標(biāo)案例BenchmarkingCase北京富力十號(hào)芳草地國(guó)際學(xué)校高區(qū)容積率：2.25項(xiàng)目定位高低配低區(qū)高低分區(qū)明確避開學(xué)校遮擋對(duì)標(biāo)案例BenchmarkingCase北京富力十號(hào)結(jié)構(gòu)清晰分區(qū)明確大花園規(guī)劃樓王在不考慮周邊日照情況下”極限強(qiáng)排”規(guī)劃條件分析AnalysisOfPlanningConditions設(shè)計(jì)條件總戶數(shù)：1932套總規(guī)劃用地面積總建筑面積容積率40754㎡約19.94萬(wàn)㎡小于4.9全部T4：14.5棟全部T5:11.5棟產(chǎn)品業(yè)態(tài)戶型配比戶型面積段89㎡100-115㎡120-125㎡套數(shù)占比55%3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)高層合計(jì)30%15%100%T4+T5：7棟T4+全部T4產(chǎn)品排布基地南向面寬不足，全部T5浪費(fèi)基地南向面寬，選擇T4+T5組合形式最佳。強(qiáng)排方案對(duì)比Scheme

ComparisonX

X面寬：面寬大進(jìn)深：沒(méi)用足，浪費(fèi)一部分進(jìn)深貨值：不夠面寬：面寬小，山墻間距多，浪費(fèi)南向面寬進(jìn)深：用足貨值：夠X?面寬：面寬小，山墻間距多，浪費(fèi)南向面寬進(jìn)深：用足貨值：夠面寬：最大,不浪費(fèi)南向面寬進(jìn)深：用足貨值：夠建筑間距分析AnalysisOfDuildingSpacing依據(jù)《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2019修訂版）》27M65M山墻間距：板式建筑間距不小于20m。平行間距：板式建筑間距不小于45m。31M板式Lx=？板式板式0＜D2≤6m塔式高層板式建筑：主要朝向長(zhǎng)度大于40m,次要朝向?qū)挾刃∮?6m。D2＞6m塔式D1＞6mD2=?塔式D1=?0＜D1≤6m塔式建筑：主要朝向長(zhǎng)度小于等于40m,次要朝向?qū)挾却笥诘扔?6m。D2=45*0.8=36M（南側(cè)板式）D2=35*0.8=28M（南側(cè)塔板）Lx=25mD1=25m（塔式山墻間距25m）面寬資源分析Face

WidthResource

Analysis橫向面寬用足縱向進(jìn)深用足157M27M65M65M65M65M33M65M65M163M依據(jù)《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2019修訂版）》，將基地橫向面寬、縱向進(jìn)深用足。面寬資源分析Face

WidthResource

Analysis南側(cè)樓棟面寬占滿中間樓棟面寬占滿33M65M65M163M33M65M65M163M依據(jù)《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2019修訂版）》，將基地南側(cè)和中間樓棟面寬占滿。面寬資源分析Face

WidthResource

Analysis北側(cè)樓棟排布可能性157M157M157M37M27M25M25M65M65M35M37M35M35M35M方案一方案二方案三

方案一排2棟：建筑面寬用足130M；山墻間距27M;

方案二排3棟：建筑總面寬107M；山墻間距25*2=50M;

方案三錯(cuò)位布置3棟樓：南北向間距不夠；在強(qiáng)排的基礎(chǔ)上考慮日照1

2極限強(qiáng)排

考慮周邊日照不考慮周邊日照周邊日照影響分析用足面寬和進(jìn)深極限強(qiáng)排日照規(guī)范SUNSHINE

SPECIFICATION本地塊屬于舊城改造日照“對(duì)內(nèi)1小時(shí)”對(duì)外受遮擋地塊均為鑫苑用地“對(duì)外1小時(shí)”日照對(duì)外影響原則THE

PRINCIPLE

OFLANDAFFECTED

BY

SUNSHINE原來(lái)日照滿足“保證滿足”原來(lái)小于1小時(shí)的“1分鐘不能惡化”日照規(guī)范解讀Interpretation

OfSunshine

Standard

建筑日照分析參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T

50947-2016）5.0.1

日照設(shè)計(jì)的預(yù)算參數(shù)應(yīng)符合下列規(guī)定：1.日照基準(zhǔn)年應(yīng)選取公元2001年；2.采樣點(diǎn)間距應(yīng)根據(jù)計(jì)算方法和計(jì)算區(qū)域大小合理確定，窗戶宜取0.3m~0.6m，建筑宜取0.6m~1.00m，場(chǎng)地宜取1.00m~5.00m；3.

當(dāng)需設(shè)置時(shí)間間隔時(shí)，不應(yīng)大于1min；5.0.5日照計(jì)算應(yīng)采用真太陽(yáng)時(shí)，時(shí)間段可累計(jì)計(jì)算，可計(jì)入的最小連續(xù)日照時(shí)間不應(yīng)小于5min；5.0.6寬度小于等于1.80m的窗戶，應(yīng)按實(shí)際寬度計(jì)算；寬度大于1.80m的窗戶，可選取日照有利的1.80m寬度計(jì)算。

日照分析參數(shù)?城市：鄭州，東經(jīng)113度49分，北緯34度43分?日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日（住宅）

冬至日（學(xué)校、幼兒園）?有效時(shí)間帶：8:00-16:00

9:00-15:00，真太陽(yáng)時(shí)?日照計(jì)算方式：沿線分析?時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：累計(jì)5分鐘以上所有時(shí)間段?計(jì)算精度：1分鐘?窗限寬：任意1.8m

日照時(shí)間要求?舊區(qū)改建項(xiàng)目?jī)?nèi)新建筑住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于大寒日日照時(shí)數(shù)1小時(shí)，基地對(duì)內(nèi)對(duì)外(對(duì)外是鑫苑自己用地)不小于大寒日1小時(shí)；日照對(duì)外影響地塊Adverse

Conditions

本案規(guī)劃主要對(duì)基地周邊三個(gè)住宅小區(qū)存在日照影響。SITE

通過(guò)計(jì)算，篩選出日照緊張的對(duì)象，進(jìn)行分析。

新建建設(shè)項(xiàng)目對(duì)周邊現(xiàn)狀建筑日照影響，僅考慮與新建建設(shè)項(xiàng)目基地直接相鄰或隔路。日照退讓對(duì)象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat西側(cè)用地最不利點(diǎn)分析20m30m40m50m60m20m20m30m30m70m80m90m40m50m60m70m40m50m60m70m80m90m100m80m90m100m100m基地西側(cè)高層住宅建筑，建設(shè)前局部窗位的唯一陽(yáng)光通道與基地有關(guān)，要求建設(shè)后，對(duì)其無(wú)新增及惡化的日照影響，選擇最不利點(diǎn)，繪制必要控制線。日照退讓對(duì)象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat日照影響疊加示意20m20m基地西側(cè)高層住宅建筑，日照影響疊加分析，繪制必要控制線。30m20m40m50m30m60m40m50m60m70m80m70m80m90m100m90m100m日照退讓對(duì)象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat基地可建高度示意基地可建高度鳥瞰圖例0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m此處由于周邊已建建筑的日照限制，建筑高度須控制在54M及以下。根據(jù)控制線對(duì)基地可建高度進(jìn)行切割，反推該區(qū)域的建筑高度。日照退讓對(duì)象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat基地可建高度示意拿掉一棟樓結(jié)合強(qiáng)排方案，在日照反推的模型可建高度下，拿掉一棟樓；日照退讓對(duì)象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat西北側(cè)用地最不利點(diǎn)分析20m20m30m30m基地西北側(cè)高層住宅建筑，建設(shè)前局部窗位的唯一陽(yáng)光通道與基地有關(guān)，要求建設(shè)后，對(duì)其無(wú)新增及惡化的日照影響，選擇最不利點(diǎn)，繪制必要控制線。40m40m50m50m60m60m70m70m80m80m90m90m100m100m日照退讓對(duì)象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat基地可建高度示意基地可建高度鳥瞰高層退界線高層退界線圖例0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m此處由于建筑退界，避開樓棟不利點(diǎn)的影響，本地塊不影響此棟樓；根據(jù)控制線對(duì)基地可建高度進(jìn)行切割，反推該區(qū)域的建筑高度。日照退讓對(duì)象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat北側(cè)用地最不利點(diǎn)分析20m20m30m30m在強(qiáng)排的基礎(chǔ)上考慮北側(cè)高層住宅建筑，建設(shè)前局部窗位的唯一陽(yáng)光通道與基地有關(guān)，要求建設(shè)后，對(duì)其無(wú)新增及惡化的日照影響，選擇最不利點(diǎn)，繪制必要控制線。40m50m60m40m50m60m70m80m90m100m70m80m90m100m日照退讓對(duì)象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat基地可建高度示意基地可建高度鳥瞰圖例0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m此處由于周邊已建建筑的日照限制，建筑高度須控制在74M以下。根據(jù)控制線對(duì)基地可建高度進(jìn)行切割，反推該區(qū)域的建筑高度。日照退讓對(duì)象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat基地可建高度示意該樓棟降低高度考慮北側(cè)用地日照，該棟樓高度降低，降低至74M；日照退讓對(duì)象分析AnalysisOnThe

Objects

OfSunshine

Retreat分地塊影響基地可建高度鳥瞰圖基地可建高度鳥瞰圖疊加上述控制要求，對(duì)地塊進(jìn)行高度切割，本圖僅為日照分析的必要條件，結(jié)合強(qiáng)排方案北側(cè)地塊設(shè)置唯一日照通道，疊加考慮西北側(cè)第一排及西側(cè)第一排建筑及北側(cè)第一排。圖例0-10m10-20m20-30m30-40m40-50m50-60m60-70m70-80m80-90m90-100m體塊生成Volume

Generation考慮三塊地日照影響情況下的強(qiáng)排結(jié)果體塊生成Volume

Generation由于西側(cè)住宅用地影響，拿掉一棟樓，我們布置什么產(chǎn)品？體塊生成Volume

Generation3排洋房產(chǎn)品體塊生成Volume

Generation2排14-18F小高層產(chǎn)品；貨值對(duì)比Value

Comparison3排8F2排14-18F?PK3排8F2排14-18F建筑面積：24840㎡（量不夠）單價(jià)：20000貨值：496800000建筑面積：33120㎡單價(jià)：16000貨值：529920000選定方案優(yōu)點(diǎn)Advantages

OfSelected

Schemes65M65M65M65M33M65M1.面寬用足、進(jìn)深用足2.高溢價(jià)小高層洋房產(chǎn)品、貨值最大3.中軸對(duì)稱4.內(nèi)部大花園“極限面寬、進(jìn)深”

用足保證日照“對(duì)內(nèi)對(duì)外”

不遮擋在此種情況下得“唯一結(jié)果”精細(xì)化設(shè)計(jì)精細(xì)化設(shè)計(jì)Refined

Design強(qiáng)排方案最終方案34F34F34F34F主入口2F2F34F34F34F25F2F34F18F

15F

15F14F

18F6M34F34F61M18F次入口T5+T5產(chǎn)品增加小區(qū)出入口增加商墅產(chǎn)品邊套特殊處理根據(jù)實(shí)際戶型適當(dāng)優(yōu)化間距方案總圖General

Plan鄭州國(guó)際新城A-08-01地塊建筑規(guī)劃及單體方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（建筑高度＜100m）總圖指標(biāo)分類單位㎡-指標(biāo)備注規(guī)劃用地面積容積率40754.00

規(guī)劃用地面積為40754㎡（61.13畝）；4.894容積率（F）：

F＜4.9；General

LayoutIndex總建筑面積㎡㎡㎡264237.00地上計(jì)容建筑面積地上非計(jì)容建筑面積地下建筑面積199440.00

計(jì)容建筑面積199440平方米；0.00

架空層建筑面積，不計(jì)容；其中其中64797.00

含汽車庫(kù)面積、地下配套面積、自行車庫(kù)面積（4553㎡）、地下設(shè)備用房；可售建筑面積㎡㎡㎡㎡196872.04高層商墅194864.042008.00

控規(guī)中未明確兼容性的居住小區(qū)、居住組團(tuán)配套商業(yè)設(shè)施建筑面積，不宜超過(guò)該項(xiàng)目地上總建筑面積的8%；2567.96地上配套總建筑面積2萬(wàn)㎡以下的，物業(yè)管理用房面積不低于80㎡；超過(guò)2萬(wàn)㎡至20萬(wàn)㎡部分，按照4‰的比例配置；總建筑面積在5萬(wàn)㎡以下的，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)全部配置在地面以上；總建筑面積在5萬(wàn)㎡以上的，可以在地下配置一定面積的物業(yè)物業(yè)管理用房㎡845.56管理用房，但地下配置面積不應(yīng)高于物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)管理用房面積的20%；建設(shè)工程規(guī)劃全部位于地面以下的，物業(yè)管理用房可以全部配置在地面以下。層高不足2.2m或已經(jīng)列入公共分?jǐn)偟姆课莶挥?jì)入物業(yè)管理用房面積；同一物業(yè)管理區(qū)域采用分期開發(fā)建設(shè)的，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)主要安排在首期建設(shè)。戶型配比社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站㎡㎡250.00579.60達(dá)到6千人不足1萬(wàn)人的獨(dú)立地段應(yīng)設(shè)置不少于250㎡衛(wèi)生服務(wù)站一處；類別

面積段戶型面積設(shè)計(jì)值

套數(shù)（設(shè)計(jì)值）

占比（設(shè)計(jì)值）

占比（要求值）新建住宅區(qū)規(guī)劃人口不足3萬(wàn)人的，應(yīng)按照建筑面積30㎡/百戶標(biāo)準(zhǔn)配建居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，且最小建筑面積不得少于200㎡。居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房應(yīng)集中設(shè)置，宜設(shè)在三層及以下部分，二層及以上的居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施應(yīng)設(shè)置無(wú)障礙電梯。居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施應(yīng)與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收。其中89.03房2廳1衛(wèi)89.30114.50124.50107054055.38%27.95%16.67%100.00%55.0%30.0%15.0%100.0%居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施高層

100-115

3房2廳2衛(wèi)社區(qū)綜合服務(wù)用房包含社區(qū)黨組織工作用房、社區(qū)居委會(huì)工作用房、居民文體活動(dòng)用房和社區(qū)服務(wù)用房。新建居住項(xiàng)目應(yīng)按照建筑面積40㎡/百戶的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)用房，且最小建筑面積不小于200㎡。社區(qū)居委會(huì)工作用房中包含警務(wù)室用房。，不得使用地下層和架空層，應(yīng)優(yōu)先設(shè)置于地面一層、二層，且設(shè)置于一層的建筑面積不應(yīng)小于設(shè)置于二層的建筑面積，并有獨(dú)立的連通城市道路的出入口、樓梯及衛(wèi)生間等。120-125

3房2廳2衛(wèi)合計(jì)3221932社區(qū)及樓宇綜合服務(wù)用房㎡772.80通信綜合接入機(jī)房地下配套㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡120.001071.39800.0060.000.5(含)～1.5萬(wàn)人的住宅區(qū)，機(jī)房建筑面積為120～200㎡；變配電消控室地下，面積預(yù)估，不計(jì)入配建指標(biāo)中，不計(jì)容；其中地下物業(yè)管理用房地下車庫(kù)211.3952795.82

單車評(píng)效非人防30.0㎡/輛，人防35.0㎡/輛；36840.62

單車評(píng)效30.0㎡/輛；普通車庫(kù)人防車庫(kù)15955.20

單車評(píng)效35.0㎡/輛；住宅商品房：0.6輛/戶（套型建筑面積≤60㎡）；0.9輛/戶（60㎡＜套型建筑面積≤90㎡）；1.0輛/戶（90㎡＜套型建筑面積≤130㎡）；1.2輛/戶（130㎡＜套型建筑面積≤150㎡）；1871機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量個(gè)居住區(qū)（各類）配套設(shè)施：1.0輛/100㎡

滿足規(guī)范要求；

滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求；商業(yè)：1.0輛/100㎡；地面停車位≤總停車位數(shù)10%；機(jī)動(dòng)車配建按照小型車標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算，微型車不列入核算范圍地上停車地下停車個(gè)個(gè)187地面停車位≤總停車位數(shù)10%住宅商品房：1.5輛/戶；其中1684非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量個(gè)3035居住區(qū)（各類）配套設(shè)施：3.0輛/100㎡；商業(yè)：3.0輛/100㎡；總戶數(shù)建筑基底面積綠地率戶㎡%%1932.0011370.3730.50綠地率＞30%建筑密度27.90建筑密度＜28%鳥瞰效果圖AerialViewRenderings如何合理分配面寬資源？能否通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)適當(dāng)加大面寬？“U型面寬”1

2橫向面寬用足

側(cè)向面寬用足按等級(jí)合理分配橫向面寬側(cè)向面寬用到極致產(chǎn)品分布原則一東西向產(chǎn)品“套數(shù)最小化”東西向產(chǎn)品“面積最小化”東西朝向分析East

West

OrientationAnalysis東西朝向套數(shù)：204戶套數(shù)比：10.56%面積比：9.33%東西向產(chǎn)品全為小戶型產(chǎn)品89㎡面寬資源配置Face

WidthResource

Allocation89產(chǎn)品

小戶型89產(chǎn)品占用側(cè)向面寬

89產(chǎn)品3面寬朝東西向

視野開闊，無(wú)遮擋產(chǎn)品分布原則二根據(jù)戶配等級(jí)、景觀資源充分合理配置南向面寬資源面寬資源配置Face

WidthResource

Allocation125產(chǎn)品125產(chǎn)品65M65M65M65M65M65M65M65M61M125邊套南向2面寬南北通風(fēng)，次臥占用側(cè)向面寬，北向臥室北側(cè)采光；125中間套南向3面寬，南北通風(fēng)，南北看花園；面寬資源配置Face

WidthResource

Allocation115產(chǎn)品65M65M65M65M61M115中間套南向2面寬，南北通風(fēng)，廚衛(wèi)側(cè)向采光，通過(guò)拼接合理占用側(cè)向面寬，次臥北向采光房型方正面寬資源配置Face

WidthResource

Allocation89產(chǎn)品65M65M65M65M61M89中間套兩戶咬合5面寬，一戶南向3面寬，一戶南向2面寬；89邊套南向2面寬，2間次臥朝東，占用側(cè)向面寬，視野好無(wú)遮擋；面寬資源配置Face

WidthResource

Allocation“U型面寬“面寬做到極致面寬資源配置Face

WidthResource

Allocation樓王125產(chǎn)品樓王125邊套南向2面寬，次臥占比側(cè)向面寬景觀視野好房型規(guī)整面寬資源配置Face

WidthResource

Allocation樓王115產(chǎn)品樓王115中間套3面寬朝南，極致面寬南北看花園，景觀品質(zhì)高面寬資源配置Face

WidthResource

Allocation“U型面寬“面寬做到極致面寬資源配置Face

WidthResource

Allocation洋房115產(chǎn)品115洋房高得房率，南向兩面寬，廚衛(wèi)側(cè)向采光通過(guò)優(yōu)化核心筒，合理戶型布局面寬資源配置Face

WidthResource

Allocation“U型面寬“面寬做到極致戶型配比分析AnalysisOfHouseType

Proportion高層（89㎡）高層（115㎡)高層（125㎡)洋房（115㎡）結(jié)構(gòu)分析StructuralAnalysis一軸:生活禮儀軸12兩區(qū):高層住宅區(qū)洋房住宅區(qū)臻

園裕

園34三園:57臻園、璟園、裕園璟

園6多節(jié)點(diǎn):1、社區(qū)大堂2、觀水臺(tái)3、景觀水池4、雅致庭院5、景觀廣場(chǎng)6、人行入口大門7、休息廣場(chǎng)8、入口次門8交通分析Traffic

Analysis小區(qū)主要出入口人行出入口地下車庫(kù)入口基地外車行流線人行流線車行流線小區(qū)次要出入口小區(qū)出入口消防分析FireFightingAnalysis消防出入口消防登高場(chǎng)地消防車道景觀分析Landscape

Analysis洋房景觀視野商墅景觀視野高層景觀視野小區(qū)內(nèi)綠化小區(qū)外綠化配套分析Matching

Analysis地面停車位(187輛)配套用房日照分析Sunshine

Analysis日照滿足《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》要求舊區(qū)改造項(xiàng)目新建住宅建筑滿足不小于大寒日1小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)外滿足對(duì)外大寒日一小時(shí)日照，對(duì)內(nèi)不滿足日照的做配套。34F34F34F2F2F2F15m34F日照立面圖0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)34F18F

15F

15F34F14F

18F

18F

18F

18F地庫(kù)分析Land

BankAnalysis地下車庫(kù)總面積：52849.8㎡人防面積：15955.2

㎡地下停車位：1686輛普通車位評(píng)效：30㎡/輛人防車位評(píng)效：

35

㎡/輛地下一層普通停車區(qū)域地庫(kù)出入口地下車庫(kù)地庫(kù)輪廓線用地紅線地庫(kù)分析Land

BankAnalysis地下車庫(kù)總面積：52849.8㎡人防面積：15955.2

㎡地下停車位：1686輛普通車位評(píng)效：30㎡/輛人防車位評(píng)效：

35

㎡/輛地下二層人防停車區(qū)域地下二層普通停車區(qū)域人防區(qū)域地下車庫(kù)地庫(kù)輪廓線用地紅線地庫(kù)分析Land

BankAnalysis地庫(kù)分析Land

BankAnalysis采光井地庫(kù)分析Land

BankAnalysis地下大堂意向地庫(kù)分析Land

BankAnalysis地庫(kù)停車位意向規(guī)劃亮點(diǎn)PLANNING

HIGHLIGHTS1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰、中軸對(duì)稱、內(nèi)部大花園；2、合理解決日照對(duì)外遮擋；3、南向面寬用到極致，充分利用側(cè)向面寬合理配置面寬資4、增加高溢價(jià)產(chǎn)品小高層、商墅產(chǎn)品；5、地庫(kù)方正、節(jié)約成本；三：產(chǎn)品設(shè)計(jì)-

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-

PRODUCT

DESIGN政策分析PolicyAnalysis依據(jù)《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2019修訂版）住宅陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算計(jì)算有陽(yáng)臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算全面積。在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。計(jì)入建筑面積的陽(yáng)臺(tái)面積，其數(shù)值單列并計(jì)入地塊容積率。每套住宅陽(yáng)臺(tái)（含各類形式的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等非公共活動(dòng)空間）的水平投影面積不應(yīng)大于該套住宅套型建筑面積的20%。贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)凸窗面積計(jì)算住宅建筑飄窗突出外墻的距離不得大于0.8m。窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1/2計(jì)算建筑面積。窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸(飄)窗，窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸(飄)窗不應(yīng)計(jì)算建筑面積。凸窗戶型產(chǎn)品可通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、凸窗贈(zèng)送提升溢價(jià)市場(chǎng)分析Market

Research面積段陽(yáng)光城正商中州城中岳儷景灣龍?jiān)词兰o(jì)龍城奧蘭和園89㎡三房（一衛(wèi)）90㎡86㎡89㎡89㎡87㎡100-115㎡三房（雙衛(wèi)）115㎡116㎡113㎡113㎡115㎡120-125㎡三房（雙衛(wèi)）125㎡124㎡124㎡124㎡124㎡市場(chǎng)分析Market

Research面積段泰宏建業(yè)國(guó)際城鑫苑德潤(rùn)珺園碧桂園峯景康橋那云溪正商智慧城89㎡三房（一衛(wèi)）89㎡88㎡89㎡86㎡100-115㎡三房（雙衛(wèi)）116㎡101㎡98㎡110㎡115㎡120-125㎡三房（雙衛(wèi)）125㎡125㎡126㎡127㎡126㎡調(diào)研總結(jié)RESEARCH

SUMMARY目前該區(qū)域市場(chǎng)以90-110㎡產(chǎn)品為主，占整個(gè)市場(chǎng)60%以上高容積率產(chǎn)品基本以“邊套2面寬+中間套2.5面寬”

為主4.0以上高容積率小區(qū)基本T4/T5/T6/T8組合產(chǎn)品為主三：產(chǎn)品設(shè)計(jì)-

-

-

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BACKGROUND

RESEARCH高層策略南向極致面寬充分合理利用東西向面寬高得房率贈(zèng)送面積用足一層送地下室模型落位ModelDropPosition125+89+89+125115+89+89+89+89125+115+115+125高層平層(125+115）HighRiseFlatFloor得房率:79.23%125-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)125㎡115-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115㎡125+115標(biāo)準(zhǔn)層平面圖套內(nèi)面積

標(biāo)準(zhǔn)層建

套型建筑

標(biāo)準(zhǔn)層平

公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

凸窗面積

贈(zèng)送面積

實(shí)際得房（含半陽(yáng)

筑面積

面積（整

層得房率

（㎡）

（半）

（㎡）

（㎡）

率戶型編號(hào)

戶型結(jié)構(gòu)

套數(shù)三室兩廳贈(zèng)送占比

陽(yáng)臺(tái)占比125299.4991.66125.58115.6926.0924.035.863.2505.867.0183.9%4.67%6.06%4.67%2.81%兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)482.5479.23%11523.7685.3%高層平層(125+115）HighRiseFlatFloor得房率:79.23%125-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)125㎡115-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115㎡125+115首層平面圖套內(nèi)面積

標(biāo)準(zhǔn)層建

套型建筑

標(biāo)準(zhǔn)層平

公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

凸窗面積

贈(zèng)送面積

實(shí)際得房（含半陽(yáng)

筑面積

面積（整

層得房率

（㎡）

（半）

（㎡）

（㎡）

率戶型編號(hào)

戶型結(jié)構(gòu)

套數(shù)三室兩廳贈(zèng)送占比

陽(yáng)臺(tái)占比125299.4991.66125.58115.6926.0924.035.863.2505.867.0183.9%4.67%6.06%4.67%2.81%兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)482.5479.23%11523.7685.3%高層平層HighRiseFlatFloor戶型亮點(diǎn)：戶型方正，雙面寬大陽(yáng)臺(tái)，主臥套房設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間干濕分離，客餐廳一體化，U形廚房。T4-125㎡戶型平面圖半贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：5.86㎡建筑面積：125.58㎡實(shí)得面積：131.44㎡高層平層HighRiseFlatFloor戶型亮點(diǎn)：三面寬朝南，占用南向面寬，客餐廳一體化，主臥套房設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間干濕分離，

U形廚房。T4-125㎡戶型平面圖T4-105㎡戶型平面圖半贈(zèng)送全贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：3.25㎡凸窗贈(zèng)送：3.76㎡建筑面積：115.69㎡實(shí)得面積：122.70㎡高層平層(125+89+89+125)HighRiseFlatFloor得房率:77.97%125A-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)125㎡89A-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)89㎡89B-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)92㎡125B-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)123㎡AABB125+89+89+125標(biāo)準(zhǔn)層平面圖套內(nèi)面積

標(biāo)準(zhǔn)層建

套型建筑

標(biāo)準(zhǔn)層平

公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

凸窗面積

贈(zèng)送面積

實(shí)際得房（含半陽(yáng)

筑面積

面積（整

層得房率

（㎡）

（半）

（㎡）

（㎡）

率戶型編號(hào)

戶型結(jié)構(gòu)

套數(shù)三室兩廳贈(zèng)送占比

陽(yáng)臺(tái)占比125A111197.5169.5472.1896.41125.0689.1992.57123.6527.5519.6520.3927.245.853.093.095.4105.855.256.858.2182.6%4.68%5.89%7.40%6.64%4.68%3.46%3.34%4.38%兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)89A2.163.762.883.9%85.4%84.6%430.4777.97%三室兩廳一衛(wèi)89B三室兩廳兩衛(wèi)125B高層平層HighRiseFlatFloorT4-125B㎡戶型平面圖戶型亮點(diǎn)：南北通透，三面寬朝南，客餐廳一體化，U形廚房，主臥套房設(shè)計(jì)；半贈(zèng)送全贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：5.41㎡凸窗贈(zèng)送：2.8

㎡建筑面積：123.65㎡實(shí)得面積：131.86㎡高層平層HighRiseFlatFloorT4-89B㎡戶型平面圖戶型亮點(diǎn)：客餐廳一體化，三面寬朝南，衛(wèi)生間干濕分離。半贈(zèng)送全贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：3.09㎡凸窗贈(zèng)送：3.76㎡建筑面積：92.53㎡實(shí)得面積：99.38㎡高層平層HighRiseFlatFloorT4-89A㎡戶型平面圖戶型亮點(diǎn)：戶型方正，南向2面寬，北向房間方正，客餐廳一體化，衛(wèi)生間干濕分離。半贈(zèng)送全贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：3.09㎡凸窗贈(zèng)送：2.16㎡建筑面積：89.19㎡實(shí)得面積：94.44㎡高層平層(115+89+89+89+89)HighRiseFlatFloor得房率80.09%DC115-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115㎡89A-三房?jī)蓮d一衛(wèi)90㎡89B-三房?jī)蓮d一衛(wèi)87㎡89C-三房?jī)蓮d一衛(wèi)91㎡89D-三房?jī)蓮d一衛(wèi)90㎡AB115+89+89+89+89標(biāo)準(zhǔn)層平面圖套內(nèi)面積

標(biāo)準(zhǔn)層建

套型建筑

標(biāo)準(zhǔn)層平

公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

凸窗面積

贈(zèng)送面積

實(shí)際得房（含半陽(yáng)

筑面積

面積（整

層得房率

（㎡）

（半）

（㎡）

（㎡）

率戶型編號(hào)

戶型結(jié)構(gòu)

套數(shù)三室兩廳贈(zèng)送占比

陽(yáng)臺(tái)占比11589A89B89C89D1111194.6172.4669.5472.8572.61118.1490.4823.5318.0217.2918.1218.063.333.093.093.093.422.083.762.164.644.645.416.855.257.738.0684.7%4.58%7.57%6.05%8.50%8.89%2.82%3.42%3.56%3.40%3.41%兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)87.7%86.1%88.6%89.0%477.08

86.8390.9780.09%90.67高層平層HighRiseFlatFloorT5-89C㎡戶型平面圖戶型亮點(diǎn)：整體戶型方正，南向2面寬，次臥、書房東西向視野開闊無(wú)遮擋，客餐廳一體化，衛(wèi)生間干濕分離。半贈(zèng)送全贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：3.09㎡凸窗贈(zèng)送：4.64㎡建筑面積：90.97㎡實(shí)得面積：98.70㎡高層平層HighRiseFlatFloorT5-89D㎡戶型平面圖戶型亮點(diǎn)：東西向3面寬，視野開闊無(wú)遮擋，客餐廳一體化，客廳大尺寸陽(yáng)臺(tái)，高贈(zèng)送面積，衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)。半贈(zèng)送全贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：3.62㎡凸窗贈(zèng)送：4.64㎡建筑面積：90.67㎡實(shí)得面積：98.73㎡小高層策略橫向極致面寬充分利用側(cè)向面寬十四層加北連廊提高得房率一層贈(zèng)送地下室頂層贈(zèng)送挑空模型落位Model

DropPosition115+115小高層洋房產(chǎn)品SmallHigh-riseVillaProducts115+115標(biāo)準(zhǔn)層平面圖得房率:83.9%115A-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115㎡115B-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115㎡套內(nèi)面積

標(biāo)準(zhǔn)層建

套型建筑

標(biāo)準(zhǔn)層平

公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

凸窗面積

贈(zèng)送面積

實(shí)際得房（含半陽(yáng)

筑面積

面積（整

層得房率

（㎡）

（半）

（㎡）

（㎡）

率戶型編號(hào)

戶型結(jié)構(gòu)

套數(shù)三室兩廳贈(zèng)送占比

陽(yáng)臺(tái)占比115A197.3597.34115.06115.0517.7117.713.003.002.142.145.145.1489.1%4.47%4.47%2.61%2.61%兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)230.1184.61%115B189.1%小高層洋房產(chǎn)品SmallHigh-riseVillaProducts115㎡戶型平面圖戶型亮點(diǎn)：2面寬朝東，客餐廳一體化，客廳附加大尺寸陽(yáng)臺(tái)，高贈(zèng)送面積。衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)。半贈(zèng)送全贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送：3.00㎡凸窗贈(zèng)送：2.14㎡建筑面積：115㎡實(shí)得面積：120.14㎡小高層洋房產(chǎn)品SmallHigh-riseVillaProducts115㎡戶型平面圖戶型亮點(diǎn)：2面寬朝東，客