清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園

物業(yè)治理方案

徐州市嘉利物業(yè)治理有限責(zé)任公司

二00八年三月

目錄

第一章提高物業(yè)治理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃

第二章擬采取的治理方式、工作計(jì)劃和物資裝備情形

第三章治理人員的配備、培訓(xùn)、治理

第四章治理規(guī)章制度和檔案的建立與治理

第五章各項(xiàng)治理指標(biāo)的承諾及措施

第六章治理收支預(yù)算和治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

第七章物業(yè)治理的早期介入

第八章機(jī)電設(shè)備設(shè)施治理

第九章公共秩序治理

第十章綠化治理

第十一章清潔治理

第十二章鳳凰灣湖治理

第十三章房屋本體及附屬設(shè)施修理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

第十四章園區(qū)文化和便民服務(wù)

第一章提高物業(yè)治理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃

提要：

治理定位——政府物業(yè)企業(yè)化治理的典范，兩個(gè)文明建設(shè)的窗口

治理目標(biāo)------年獲市優(yōu)稱(chēng)號(hào)，兩年獲省優(yōu)稱(chēng)號(hào)，三年獲國(guó)優(yōu)稱(chēng)號(hào)

治理模式——現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)治理

四大理論——客戶(hù)關(guān)系治理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃治理、時(shí)間治理

五大優(yōu)勢(shì)——理念、團(tuán)隊(duì)、技術(shù)、體會(huì)、配套

五個(gè)重點(diǎn)——整體形象、安全、保密、機(jī)電設(shè)備治理、建筑外觀(guān)

五大措施——全面投入，保證設(shè)備的良好運(yùn)行；不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科

技手段進(jìn)行治理；全面防范，治安事件發(fā)生率為零；發(fā)揮本公

司規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化低成本治理；開(kāi)發(fā)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)

園物業(yè)治理專(zhuān)用軟件

六大保證——整合型治理體系(IS09000、IS014000.0HSAS18000),科學(xué)的

人力資源治理體系、完善的安全治理和保密體系、人、財(cái)、物

的有力保證、專(zhuān)業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行治理保證能力、高效的客戶(hù)

關(guān)系治理和信息處理平臺(tái)

連續(xù)超越——連續(xù)滿(mǎn)足和超越客戶(hù)市場(chǎng)需求的意識(shí)

SERVICE服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、雙語(yǔ)日常接待、知名學(xué)者講座、會(huì)議商務(wù)服

務(wù)

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園一一徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、工業(yè)中心。

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃充分利用物業(yè)所在地自然環(huán)境，結(jié)合地勢(shì)地貌，使時(shí)代

精神與地方特色相結(jié)合，體現(xiàn)了現(xiàn)代清潔技術(shù)、現(xiàn)代辦公效率、高科技的要求，

開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)將徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理服務(wù)推向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化，更是對(duì)

徐州市乃至本地區(qū)的政府物業(yè)企業(yè)化治理及物業(yè)治理市場(chǎng)的發(fā)展有著重要的促

進(jìn)意義。

針對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的各個(gè)要素，本公司開(kāi)展了深入廣泛的項(xiàng)

目考察和市場(chǎng)調(diào)研，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)思路的基礎(chǔ)上，仔細(xì)分析該物業(yè)作為

未來(lái)功能特點(diǎn)，并周詳考慮未來(lái)物業(yè)物業(yè)治理服務(wù)將面臨的重點(diǎn)難點(diǎn)，確立了本

公司治理服務(wù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的整體構(gòu)想和治理策劃思路。

一、物業(yè)治理定位

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園作為集資源綜合利用、節(jié)能、環(huán)保、健康為一體的

清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)主要由生活居住區(qū)，休閑觀(guān)光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)

療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)組成。其物業(yè)特別性決

定了物業(yè)治理的定位也必然有更為高遠(yuǎn)的追求。經(jīng)過(guò)我們嚴(yán)密論證和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)

地考察，本公司將徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理服務(wù)定位為：

?成為徐州市政府物業(yè)企業(yè)化治理的典范。

?成為徐州市工業(yè)園區(qū)物業(yè)治理的樣板

?成為徐州市精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的窗口。

?體現(xiàn)徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)政府開(kāi)放、高效、親和、和諧的形象。

二、治理目標(biāo)

自接管之日起：

?一年內(nèi)達(dá)到物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，使政府各項(xiàng)工作有條不紊地開(kāi)展；引

進(jìn)“徐州市物業(yè)治理優(yōu)秀示范工業(yè)園區(qū)”考評(píng)。

?二年內(nèi)深化治理服務(wù)、提高物業(yè)治理水平，提升物業(yè)治理形象、引進(jìn)“江

蘇省物業(yè)治理優(yōu)秀示范工業(yè)園區(qū)”考評(píng)。

?三年內(nèi)引進(jìn)“全國(guó)物業(yè)治理示范工業(yè)園區(qū)”考評(píng)。

三、治理機(jī)制與模式

(-)實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式

的共管機(jī)制，推行科技型物業(yè)治理模式。

和徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理委員會(huì)

可引進(jìn)行使以下權(quán)益，對(duì)嘉利物業(yè)公司及物業(yè)治理處的物業(yè)治理行為進(jìn)行監(jiān)督。

?審核治理處提交的月物業(yè)治理報(bào)告。

?組織對(duì)物業(yè)治理服務(wù)的抽驗(yàn)、檢查、審查治理成效。

?引進(jìn)會(huì)議或其他形式，評(píng)審徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)

園）物業(yè)治理狀況，交流意見(jiàn)。

?可即時(shí)就物業(yè)治理中的問(wèn)題向治理處或嘉利物業(yè)公司投訴。

?對(duì)物業(yè)治理中顯現(xiàn)的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議。

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園正式投入使用后，我們將在半年之內(nèi)會(huì)同徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)

區(qū)管委會(huì)有關(guān)職能部門(mén)磋商成立徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理委員會(huì)，并充分發(fā)

揮物業(yè)治理委員會(huì)的作用，讓每一位委員都成為一名物業(yè)治理的監(jiān)督人員，共同

參與物業(yè)治理，使徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理日臻完美。

責(zé)任機(jī)構(gòu)一一徐州市嘉利物業(yè)治理有限責(zé)任公司

徐州市嘉利物業(yè)治理有限責(zé)任公司是徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理目標(biāo)的

最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理狀況的整體監(jiān)控和實(shí)施，就徐

州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理狀況對(duì)治理局和物業(yè)治理委員會(huì)負(fù)責(zé)。

執(zhí)行機(jī)構(gòu)——徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處

物管處是徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、

園區(qū)物業(yè)治理委員會(huì)和嘉利物業(yè)公司負(fù)責(zé)，確保物業(yè)治理的各項(xiàng)工作達(dá)到既定目

標(biāo)。

（二）現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)治理模式

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要由生活居住區(qū)，休閑觀(guān)光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療

衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)組成，其物業(yè)治理必須要為其

提供符合其自身物業(yè)特性的治理服務(wù)。我們?cè)谶M(jìn)行嚴(yán)密論證的基礎(chǔ)上，確定了徐

州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)治理的模式。

現(xiàn)代化：充分吸取中國(guó)物業(yè)治理發(fā)展二十年的科技及理論成果，依靠我公司

與國(guó)內(nèi)外頂級(jí)物業(yè)治理企業(yè)及咨詢(xún)機(jī)構(gòu)保持的良好合作學(xué)習(xí)關(guān)系，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)

際國(guó)內(nèi)同行的優(yōu)秀體會(huì)，憑借我公司本土化運(yùn)作五年的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合徐州本地實(shí)際,

在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園實(shí)施既具備國(guó)際國(guó)內(nèi)一流水準(zhǔn)，又符合徐州市情的物業(yè)治

理模式。

專(zhuān)業(yè)化：以我公司從事物業(yè)治理五年來(lái)所塑造的精銳專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，在公共秩序

保護(hù)、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)等方面為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園全面實(shí)行專(zhuān)

業(yè)治理及服務(wù)。

四、治理學(xué)理論運(yùn)用

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園作為主要由生活居住區(qū)，休閑觀(guān)光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)

療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)組成的綜合型物業(yè)，其物業(yè)

治理素養(yǎng)也必須達(dá)到與之相符合的高度。本公司長(zhǎng)期致力于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立

與完善，并堅(jiān)信堅(jiān)實(shí)的治理理論是夯實(shí)一個(gè)企業(yè)內(nèi)部治理的重要基礎(chǔ)。針對(duì)徐州

清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特質(zhì)，我們將以詳盡的客戶(hù)關(guān)系治理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃

治理、時(shí)間治理等一系列理論體系作為物業(yè)治理項(xiàng)目運(yùn)作的理論保證。

客戶(hù)關(guān)系治理：“以客戶(hù)為中心”，絕不是一句空泛的口號(hào)，而是富有哲理的

經(jīng)營(yíng)理念。反映在企業(yè)當(dāng)中，就是所有的業(yè)務(wù)過(guò)程環(huán)繞如何更多地為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)

值，客戶(hù)獲得客戶(hù)價(jià)值是客戶(hù)中意、客戶(hù)忠誠(chéng)的根本理由。以客戶(hù)為園區(qū)的經(jīng)營(yíng)

模式的實(shí)現(xiàn)，需要一套科學(xué)而有效的解決方案,它包括以客戶(hù)為園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃、

治理咨詢(xún)、實(shí)施等核心環(huán)節(jié)。本公司將以此作為物業(yè)治理的核心理念，對(duì)徐州清

潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理客戶(hù)市場(chǎng)有效開(kāi)發(fā)和拓展。

合工理論：本公司倡導(dǎo)，每一個(gè)員工都必須成為學(xué)習(xí)型的個(gè)人，由此，公司

才能真正建立成為學(xué)習(xí)型的組織。因此，員工綜合素養(yǎng)的培養(yǎng)，在本公司一直受

到重視。而在對(duì)員工進(jìn)行綜合素養(yǎng)培訓(xùn)的同時(shí)，本公司越來(lái)越明顯感覺(jué)到，合工

理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。

200年以前，亞當(dāng)?斯密以制造針為例論述了勞動(dòng)分工的作用。而且，他的這

一分工理論成了近代產(chǎn)業(yè)革命的起點(diǎn)，也成了后來(lái)的治理學(xué)家創(chuàng)建治理學(xué)的理論

前提。確實(shí)勞動(dòng)分工較大幅度地提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，也有利于專(zhuān)業(yè)化和職能化治

理。但是，這種理論發(fā)展到今天，負(fù)面效應(yīng)日益顯露出來(lái)。現(xiàn)代社會(huì)，一方面追

求產(chǎn)品個(gè)性化，生產(chǎn)復(fù)雜化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)多元化，如果片面強(qiáng)調(diào)分工精細(xì)和專(zhuān)業(yè)化,

則使得企業(yè)的整體和諧作業(yè)過(guò)程和對(duì)過(guò)程的監(jiān)控越來(lái)越高，結(jié)果致使企業(yè)整體效

率低下；同時(shí)，把人分成上下級(jí)關(guān)系的官僚體制，使人的積極性、主動(dòng)性得不到

充分發(fā)揮，相反腐蝕著人的精神，不利于人的身心健康，以至于走到了分工與協(xié)

作原則初始動(dòng)機(jī)的反面。另一方面，高科技的發(fā)展，特別是運(yùn)算機(jī)的普及運(yùn)用，

使簡(jiǎn)化治理環(huán)節(jié)成為可能。同時(shí)，與市場(chǎng)變化和高科技發(fā)展相對(duì)應(yīng)的是勞動(dòng)力素

養(yǎng)大大提高，員工不再滿(mǎn)足于從事單調(diào)、簡(jiǎn)單的復(fù)雜性工作，對(duì)分享決策權(quán)的要

求日益強(qiáng)烈。

因此，本公司打破分工理論的桎梏，在公司提出“合工理論”，即借助信息

技術(shù)，以重整企業(yè)業(yè)務(wù)流程為突破口，將原先被分割得支離破碎的業(yè)務(wù)流程再合

理地“組裝”回去，將幾道工序合并，歸一人完成，并將分別負(fù)責(zé)不同工序的人

員組合成工作小組或團(tuán)隊(duì)，以利于共享信息、簡(jiǎn)化交接手續(xù)、縮短時(shí)間。另外，

減少治理層次，提高治理幅度，建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，從而打破官僚體制，減

少了審核與監(jiān)督程序，降低了治理成本，減少了內(nèi)部沖突，增加了組織的凝聚力,

大大調(diào)動(dòng)了員工的積極性，促進(jìn)了員工的個(gè)人發(fā)展。本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)

業(yè)園物業(yè)治理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎(chǔ)理論，最大限度地降低

治理成本，提高工作效率。

目標(biāo)計(jì)劃治理：由本公司整體目標(biāo)延展出徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處各

工種分項(xiàng)活動(dòng)、分項(xiàng)目標(biāo)與各項(xiàng)工作計(jì)劃的過(guò)程即所謂目標(biāo)計(jì)劃延展。即為目標(biāo)

計(jì)劃治理的精髓。其實(shí)施則透過(guò)本公司組織架構(gòu)，應(yīng)用目標(biāo)延展的方法來(lái)制定徐

州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處各項(xiàng)工作計(jì)戈U,并建立績(jī)效指標(biāo)作為衡量目標(biāo)達(dá)成

的考核標(biāo)準(zhǔn)。

時(shí)間治理：要求徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處各工種員工務(wù)必了解時(shí)間治

理的涵意、樹(shù)立時(shí)間成本的意識(shí)，把握時(shí)間治理的遠(yuǎn)近分配、時(shí)間治理的優(yōu)先順

序、時(shí)間治理的限制突破、時(shí)間治理的計(jì)劃效率、時(shí)間治理的結(jié)果及評(píng)估等，使

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的各項(xiàng)物業(yè)物業(yè)治理服務(wù)得以高效率的展開(kāi)。

五、治理優(yōu)勢(shì)

（-）理念優(yōu)勢(shì)

理念是服務(wù)的靈魂所在，是員工動(dòng)力的源泉，嘉利物業(yè)公司以不斷提升服務(wù)

水平為工作的指導(dǎo)思想。以“至情、至微、至效”的精神為理念，不懈追求更高

的服務(wù)境域，極力發(fā)揮員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力，在這種理念的支撐下，近年

來(lái)，公司所治理的眾多項(xiàng)目中，受到了業(yè)主的一致好評(píng)與信任。

以“至情、至微、至效”為基礎(chǔ)，我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念：“至

優(yōu)化”理念；“換位摸索”理念以及“一8（無(wú)窮小）”理念等。

?至優(yōu)化理念

即每個(gè)員工都有明確的職責(zé)范疇，在服務(wù)過(guò)程中遇到的任何問(wèn)題，都要設(shè)計(jì)

出幾套解決問(wèn)題的方案，從用戶(hù)（使用人）的角度、經(jīng)濟(jì)的角度挑選一個(gè)最佳的

解決方案，達(dá)到最佳的成效，同時(shí)以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

的措施：“快捷服務(wù)"、“機(jī)務(wù)作風(fēng)”、“便民服務(wù)”等?！翱旖莘?wù)”即在接到擁護(hù)

需求信息或任務(wù)時(shí)，要求我們的員工立刻行動(dòng)并迅速解決問(wèn)題，體現(xiàn)“效率就是

生命”的精神；“機(jī)務(wù)作風(fēng)”即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)保護(hù)治理方法，對(duì)每

一項(xiàng)工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致去完成；“便民服務(wù)”即向業(yè)主（用戶(hù)）提供購(gòu)

物導(dǎo)向、室內(nèi)修理等正常物業(yè)治理范疇以外的服務(wù)，體現(xiàn)公司的“周到服務(wù)”。

“至優(yōu)化理念”服務(wù)達(dá)到的成效是：當(dāng)您在繁忙工作的時(shí)候，優(yōu)美的工作環(huán)境、

適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質(zhì)量使您盡享工作的樂(lè)趣；在您需要服務(wù)的時(shí)候，物業(yè)

治理服務(wù)人員就會(huì)顯現(xiàn)在您的身邊，每個(gè)員工的工作都是一絲不茍，彬彬有禮且

規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

?換位摸索

即凡事都要設(shè)身處地站在客戶(hù)需求的角度進(jìn)行考慮，再反過(guò)來(lái)考慮如何滿(mǎn)足

客戶(hù)的需求，真正做到以客戶(hù)為園區(qū)，把業(yè)主的中意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的

最終目標(biāo)?！澳阆氲降奈覀兌家炎龅剑銢](méi)有想到的我們超前做到”，從而提供更

適合客戶(hù)需要的服務(wù)，滿(mǎn)足甚至超越客戶(hù)的需求。

?—00（無(wú)窮?。├砟?/p>

★一8（無(wú)窮小）磨合

即在早期物業(yè)治理介入中，深入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、參與設(shè)備調(diào)試、熟悉各項(xiàng)功能，

站在物業(yè)使用人的角度，發(fā)覺(jué)影響使用功能的因素，及時(shí)提出合理化建議，將不

利的因素消滅在萌芽狀態(tài)，同時(shí)，結(jié)合其物業(yè)特點(diǎn)，充分了解客戶(hù)需求，進(jìn)一步

完善各項(xiàng)治理方案及制度，并理順各方面的關(guān)系，在正式接管物業(yè)時(shí)，使治理磨

合期接近“零

★一8（無(wú)窮?。╋L(fēng)險(xiǎn)

政府物業(yè)、工業(yè)園區(qū)的物業(yè)治理有別于其他物業(yè)，特別是安全、環(huán)境和技術(shù)

含量方面。為防止以外事件的發(fā)生，公司在“人防”、“技防”和制度建設(shè)、監(jiān)督

機(jī)制等方面都有嚴(yán)格的治理措施，確保萬(wàn)無(wú)一失，為了解決政府物業(yè)社會(huì)化改革

的后顧之憂(yōu)，我們著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)治理責(zé)任，不斷完善硬件與軟件設(shè)施，確

保物業(yè)的正常安全運(yùn)行,注重物業(yè)相關(guān)保險(xiǎn)事宜，按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險(xiǎn)、

第三者責(zé)任險(xiǎn)，并與園區(qū)物業(yè)治理委員會(huì)協(xié)商安防設(shè)備保險(xiǎn)事宜，提高徐州清潔

技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

★一8（無(wú)窮小）干擾

一一在用戶(hù)正常上班時(shí)間以外完成所有公共部位的清潔工作，確保不會(huì)因清

潔使地面濕滑造成行走不便，用戶(hù)正常上班時(shí)，清潔員在所轄清潔范疇內(nèi)不斷巡

視保潔，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理，不能因保潔而影響和干擾用戶(hù)正常工作。

——在保證用戶(hù)正常工作的前提下，對(duì)會(huì)阻礙用戶(hù)的修理保養(yǎng)工作，一律安

排在用戶(hù)正常上班時(shí)間以外（突發(fā)事件需緊急處理的情形除外），同時(shí)，在修理

保養(yǎng)工作中，修理人員必須先做好修理區(qū)域防護(hù)及警示措施后，方可進(jìn)行工作。

修理完畢，立刻清理現(xiàn)場(chǎng)，以避免造成污染和給用戶(hù)帶來(lái)不便。

★一8（無(wú)窮?。┤毕?/p>

就是要求每一個(gè)員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點(diǎn)）降低

到“零”的一種治理方法，零缺陷并不是說(shuō)絕對(duì)沒(méi)有缺陷，或缺陷絕對(duì)等于零，

而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的治理理念，每一個(gè)員工都要在自己的工作職責(zé)范疇

內(nèi)力爭(zhēng)做到無(wú)缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，提高服務(wù)質(zhì)

量。

（二）技術(shù)優(yōu)勢(shì)一一技術(shù)過(guò)硬、裝備精良的樓宇設(shè)備治理隊(duì)伍

公司成立伊始，即開(kāi)始治理設(shè)備先進(jìn)，智能化程度高的物業(yè)項(xiàng)目：標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、

怡園市民休閑廣場(chǎng)（徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)便民服務(wù)中心），發(fā)展至今已經(jīng)治理著許多

物業(yè)項(xiàng)目，積存了多年的樓宇機(jī)電設(shè)備治理體會(huì)，公司目前擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人

員，配備有大量修理設(shè)備，修理儀器外表和專(zhuān)用工具，公司對(duì)電梯、中央空調(diào)、

消防、給排水、供配電、保安監(jiān)控以及先進(jìn)的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)

治理規(guī)范和量化治理辦法，能為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園制訂出高效、可操作性強(qiáng)的

設(shè)備治理方案，確保各系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

我們的技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能夠根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)特點(diǎn)，制訂出

有效的機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，節(jié)能降耗，顯著降低物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用。

（三）體會(huì)優(yōu)勢(shì)一一豐富的物業(yè)治理體會(huì)

徐州市嘉利物業(yè)治理公司自2004年成立以來(lái)，治理面積已經(jīng)超過(guò)500萬(wàn)平

方米，治理著不同物業(yè)類(lèi)型：高檔住宅小區(qū)、道路、工業(yè)園區(qū)、別墅、辦公寫(xiě)字

樓以及各類(lèi)大型先進(jìn)設(shè)施設(shè)備，是目前徐州市治理面積最多，類(lèi)別最多、體會(huì)最

豐富的專(zhuān)業(yè)物業(yè)治理企業(yè)之一。在多年的治理實(shí)踐中，嘉利物業(yè)公司受到了業(yè)內(nèi)

外以及客戶(hù)的廣泛認(rèn)同及贊譽(yù)?？梢哉f(shuō)，豐富的專(zhuān)業(yè)物業(yè)治理體會(huì)，是我們有信

心為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)治理服務(wù)的一大支撐及強(qiáng)有力保證。

（四）配套優(yōu)勢(shì)一一提供綜合性物業(yè)治理服務(wù)

我們?cè)诙嗄甑奈飿I(yè)治理實(shí)踐中，積存了為客戶(hù)提供全方位、綜合性、專(zhuān)業(yè)化、

個(gè)性化治理服務(wù)的豐富體會(huì)，公司已經(jīng)治理的多個(gè)物業(yè)中，在商務(wù)服務(wù)、會(huì)議服

務(wù)、室內(nèi)綠化、節(jié)日裝飾、辦公家具養(yǎng)護(hù)、洗衣園區(qū)、健身休閑、辦公設(shè)備修理、

家電修理、家政服務(wù)等領(lǐng)域的治理取得了成功，在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治

理中，我們將與有關(guān)物業(yè)治理主管部門(mén)一起，潛心研究廣大干部職工的需求，提

供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)，為機(jī)關(guān)后勤改革盡一份力量。

（五）團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)

我們擁有一支有著多年物業(yè)治理體會(huì)、精明強(qiáng)干、責(zé)任心強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)。

六、工作重點(diǎn)

嘉利物業(yè)公司組織各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨干，經(jīng)過(guò)全面深入的調(diào)研，了解了徐州清

潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園這一極具時(shí)代意義的高新技術(shù)綜合性物業(yè)，并從業(yè)主（用戶(hù)）的角

度出發(fā)，分析了徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的重點(diǎn)，經(jīng)歸納整理，徐州清潔

技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)物業(yè)治理服務(wù)重點(diǎn)體現(xiàn)在以下五個(gè)方面。

1、整體形象

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園是建設(shè)在徐州市徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的一顆輝煌明珠，它不

僅僅是社會(huì)公布建筑物，也是集生活居住區(qū)，休閑觀(guān)光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)

生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)于一體的綜合型物業(yè)，更是黨和

政府形象的外化和延伸。所以，其形象直接代表著徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的形象，針對(duì)

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的特點(diǎn)，我們確立了徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園整體形象定位

——開(kāi)放、高效、親和。

?開(kāi)放一一體現(xiàn)徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)改革的思想和與國(guó)際接軌的政府辦

公方式。

?高效一一展現(xiàn)徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)工作的高效率。

?親和一一象征徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)為人民服務(wù)的宗旨和靠近民眾，與民

同樂(lè)的政府公仆形象。

2、安全防衛(wèi)

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園集生活居住區(qū)，休閑觀(guān)光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，

行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)于一體的綜合型物業(yè)等功能于一體，且

采用開(kāi)放式設(shè)計(jì)，進(jìn)出園區(qū)的車(chē)輛和人員很多，成分復(fù)雜，涵蓋有運(yùn)輸、搬遷、

參觀(guān)、辦事、開(kāi)會(huì)、上訪(fǎng)等。因此，徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的安全工作是物業(yè)治理

的重中之重。

3、保密

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園作為徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)乃至整個(gè)徐州市唯獨(dú)的集生活居

住區(qū)，休閑觀(guān)光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)

化生產(chǎn)區(qū)于一體的綜合型物業(yè)，保密等級(jí)高，作為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治

理人員，須具備安全保密的基本知識(shí)，按國(guó)家保密方面的有關(guān)法規(guī)，做好保密工

作。

4、設(shè)施設(shè)備

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體，是一座超大型的智能化

建筑、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機(jī)容量大、復(fù)雜，而且進(jìn)口設(shè)備多、技術(shù)先進(jìn)。設(shè)備

系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，作為工業(yè)園

區(qū)物業(yè)，其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件，所以，設(shè)施

設(shè)備的治理顯得尤為重要。

5、建筑物

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)形象現(xiàn)代新穎，外型美觀(guān)，對(duì)保護(hù)治理要求高。裝

飾材料的多樣性，決定了今后我們?cè)谖飿I(yè)物業(yè)治理服務(wù)中要針對(duì)不同的裝飾材料

采取多樣化的治理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的

防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的

防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程保護(hù)的重要內(nèi)容。與此同時(shí)，建筑物的外

觀(guān)又是徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的形象。所以，建筑物的治理十分重要。

七、主要措施

針對(duì)以上我們所列舉的治理重點(diǎn)及物業(yè)特性，我公司對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園

的治理將采取五大措施。

措施之一：全面投入，保證設(shè)備的良好運(yùn)行

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園做為現(xiàn)代化綜合型物業(yè)，其設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極

高的治理保護(hù)要求。本物業(yè)投入使用的一些先進(jìn)設(shè)備設(shè)施將使得治理觀(guān)念、治理

機(jī)構(gòu)、治理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范疇廣，涉及到

治理、通訊、安防等方方面面。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀(guān)、實(shí)地演練的基礎(chǔ)

上，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的保護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行計(jì)劃，保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的

良好、有效運(yùn)作。并且，本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護(hù)人員針對(duì)徐州清潔技術(shù)

產(chǎn)業(yè)園物業(yè)所投入的各種類(lèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，保證意識(shí)到位，技術(shù)

到位，服務(wù)到位。同時(shí)，為提高徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的工作效率，我們

將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園投入工作車(chē)一輛及現(xiàn)代化辦公設(shè)備若干，如電腦、網(wǎng)絡(luò)

系統(tǒng)等。

措施之二：不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科技手段進(jìn)行治理

中國(guó)物業(yè)治理的初期是屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，人員素養(yǎng)要求相對(duì)較低，對(duì)于

大量的日常工作主要以量取勝，而本公司正在不斷完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向

科技密集型轉(zhuǎn)化：

遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)化治理:21世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，而21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)

治理的精髓在于效率，如何提高單位時(shí)間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是本公

司不斷追求的目標(biāo)。本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園完全實(shí)現(xiàn)采用全電腦化治理

模式，將各個(gè)治理層次引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。

統(tǒng)一的軟件化治理:開(kāi)發(fā)物業(yè)治理軟件基于長(zhǎng)期的高素養(yǎng)物業(yè)治理體會(huì)，本

公司早在幾年前就投入巨資進(jìn)行物業(yè)治理軟件的開(kāi)發(fā)，并在本公司已經(jīng)成熟的治

理項(xiàng)目的治理實(shí)踐中發(fā)揮著重要的作用。同樣，本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園

針對(duì)該物業(yè)相關(guān)特點(diǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)用軟件進(jìn)行治理（具體見(jiàn)措施五）

先進(jìn)的智能化治理:智能化程度直接決定著物業(yè)素養(yǎng)的高低，在徐州清潔技

術(shù)產(chǎn)業(yè)園的治理中，本公司將利用長(zhǎng)期研究高科技智能設(shè)施設(shè)備的體會(huì)，利用專(zhuān)

業(yè)人員能夠把握現(xiàn)實(shí)需求和未來(lái)走勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)智能化設(shè)備的學(xué)習(xí)、了解和

把握，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原則來(lái)進(jìn)行智能化設(shè)施的保護(hù)治理，同時(shí)與高科技公司

建立了良好的合作伙伴關(guān)系，保證技術(shù)根本的先進(jìn)性并大幅度降低治理成本。

措施之三：全面防范，最大限度降低治理原因造成的治安事件發(fā)生率

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的使用性質(zhì)決定其與住宅小區(qū)的全封閉式治理不

同，外來(lái)人員數(shù)量多、流動(dòng)性強(qiáng)、成分復(fù)雜且不易治理，這給物業(yè)治理的公共秩

序及治安治理帶來(lái)了不小的困難。本公司在現(xiàn)場(chǎng)勘察、實(shí)地拜訪(fǎng)的基礎(chǔ)上，根據(jù)

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的安防條件，結(jié)合本公司長(zhǎng)期治理各類(lèi)不同性質(zhì)物業(yè)的安防

體會(huì)，依靠本公司常年堅(jiān)持半軍事化治理的高素養(yǎng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，從實(shí)際情形出發(fā)，

確立了徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園使用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊

下，全面防范”的整體治安思路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實(shí)行24小時(shí)保

安全方位巡邏制、24小時(shí)監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信，經(jīng)過(guò)本公司的治

理，可以確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園因物業(yè)治理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。

措施之四：發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安、環(huán)境等的專(zhuān)業(yè)化低

成本治理

物業(yè)治理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、方向發(fā)展是市場(chǎng)的挑選和時(shí)代的要求。在

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理服務(wù)中，針對(duì)該物業(yè)的諸多特點(diǎn)，我們將充分發(fā)

揮本公司治理面積近100萬(wàn)平方米的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、保安、設(shè)

施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專(zhuān)業(yè)化治理，同時(shí)，本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神，珍愛(ài)和

用好來(lái)自客戶(hù)的每一分錢(qián)，力求所費(fèi)必有所值。我們組織了專(zhuān)門(mén)班子，對(duì)徐州清

潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、治理要求等各種因素

在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進(jìn)行研究，并將采取“集中配送、貨比三家”和修舊利

廢、獎(jiǎng)節(jié)罰超等一系列具體措施，分項(xiàng)控制人力和物化消耗，力爭(zhēng)以低于市場(chǎng)價(jià)

的收費(fèi)提供服務(wù)，保證業(yè)主、企業(yè)、社會(huì)全面受益。充分體現(xiàn)本公司“以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)

致、追求完美的工作作風(fēng)，使經(jīng)營(yíng)品質(zhì)不斷提升，讓用戶(hù)獲得中意服務(wù)”的質(zhì)量

方針和“以客戶(hù)為園區(qū)”的經(jīng)營(yíng)思想。

措施之五：開(kāi)發(fā)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理專(zhuān)用軟件

本公司將依據(jù)本公司現(xiàn)代化治理手段的豐富體會(huì)，整合社會(huì)資源，為徐州清

潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)一套治理軟件，將物業(yè)治理各工種、

各環(huán)節(jié)程序及收費(fèi)等項(xiàng)目全部納入軟件治理，使徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的

中間環(huán)節(jié)得到最大程度的減少，同時(shí)降低治理成本，提高工作及時(shí)率、有效率、

中意率。

八、六項(xiàng)具體保證

1、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹卫磉\(yùn)行體系——整合型治理體系

IS09000質(zhì)量治理體系、IS014000環(huán)境治理體系和OHSAS18000職業(yè)安全

健康治理體系是國(guó)際上通用的治理體系，在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理中，

我們導(dǎo)入IS09000、IS014000.OHSAS18000三種治理體系，并將這三種治理體

系進(jìn)行完全整合，形成一個(gè)全新而充滿(mǎn)活力的整合型治理體系，進(jìn)而制訂綜合的

治理方案，進(jìn)行綜合策劃、綜合預(yù)算、實(shí)現(xiàn)多種的治理目標(biāo)，從而在徐州清潔技

術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理中確保治理的高質(zhì)量，對(duì)用戶(hù)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且把徐

州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè)，使其成為徐州市一顆亮麗的明珠，

同時(shí)，確保物業(yè)治理員工的職業(yè)健康和安全，排除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)

生。

整合型物業(yè)治理體系在其具體執(zhí)行過(guò)程中，將以全面質(zhì)量治理方法為基礎(chǔ)，

即將所有治理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過(guò)程，并按“計(jì)劃一

一執(zhí)行一一檢查一一處理”四個(gè)階段運(yùn)行，即PDCA循環(huán)，這是我們整合型治

理體系的運(yùn)作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律，我們開(kāi)展每項(xiàng)工作，應(yīng)先

有設(shè)想或打算（計(jì)劃），然后按計(jì)劃去實(shí)施，即執(zhí)行，計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中顯現(xiàn)的偏

差，應(yīng)及時(shí)糾偏與調(diào)整，即核對(duì)檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的體會(huì)加以肯定并

列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒(méi)有解決的問(wèn)題反映給下一個(gè)循環(huán)，連續(xù)改進(jìn)，即處理階段。

IS09001質(zhì)量治理體系：本公司正在準(zhǔn)備引進(jìn)IS09001：2000版質(zhì)量體系認(rèn)

證，IS09001?2000版對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園所有服務(wù)程序進(jìn)行全方位監(jiān)控，

將物業(yè)治理的每一個(gè)環(huán)節(jié)程序化，引進(jìn)日檢、周檢、月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、

外檢等各項(xiàng)檢驗(yàn)控制手段，嚴(yán)格控制每一服務(wù)產(chǎn)品的提供及客戶(hù)中意程度，使得

各項(xiàng)工作以最規(guī)范的程序進(jìn)入市場(chǎng)，保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的連續(xù)改進(jìn)和提

高。

IS014001環(huán)境治理體系：目前在各地建設(shè)規(guī)劃中，涉及到生態(tài)環(huán)境方面，

“零排放系統(tǒng)”理念被一再提及并倡導(dǎo)。所謂“零排放系統(tǒng)”，也就是在生產(chǎn)和

消費(fèi)過(guò)程中形成一個(gè)“資源一一產(chǎn)品一一再生資源”的物質(zhì)循環(huán)使用過(guò)程，最大

限度減少?gòu)U棄物向外界排放，使其外排量無(wú)限接近于“零工僅從廢棄物的循環(huán)

利用來(lái)說(shuō)，“零排放系統(tǒng)”就是循環(huán)經(jīng)濟(jì)要達(dá)到的最終目的。

基于如上考慮，本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園引進(jìn)IS014001環(huán)境認(rèn)證并

采用其標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)治理。IS014001是關(guān)于環(huán)境治理方面的一個(gè)體系，它是融

合世界上許多發(fā)達(dá)國(guó)家在環(huán)境治理方面的體會(huì)于一身，而形成的一套完整的、操

作性強(qiáng)的體系標(biāo)準(zhǔn)。做為一個(gè)有效的手段和方法，該標(biāo)準(zhǔn)在組織原有治理機(jī)制的

基礎(chǔ)上建立一個(gè)系統(tǒng)的治理機(jī)制，這個(gè)新的治理機(jī)制不但提高環(huán)境治理水平，而

且還可以促進(jìn)組織整體治理水平。

嘉利物業(yè)公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園力爭(zhēng)引進(jìn)IS014001環(huán)境認(rèn)證并采用

其標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)生產(chǎn)過(guò)程進(jìn)行有效控制，體現(xiàn)清潔生產(chǎn)的思想，從最初的物業(yè)治

理服務(wù)的設(shè)計(jì)到最終服務(wù)產(chǎn)品的提供等都考慮了減少污染物的產(chǎn)生、排放和對(duì)環(huán)

境的影響因素，（比如垃圾分類(lèi)的處理程序及受控。）并引進(jìn)設(shè)定目標(biāo)、指標(biāo)、治

理方案以及運(yùn)行控制對(duì)重要的環(huán)境因素進(jìn)行控制，有效地促進(jìn)減少污染，節(jié)省資

源和能源，有效地利用原材料和回收利用廢舊物資，減少各項(xiàng)環(huán)境費(fèi)用（投資、

運(yùn)行費(fèi)、賠罰款、排污款）。從而明顯地降低成本，不但獲得環(huán)境效益，而且可

獲得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。

在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園引進(jìn)IS014001認(rèn)證并實(shí)施其治理標(biāo)準(zhǔn)，第一符合徐

州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)提出的“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”概念，為建立“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”生態(tài)城市

具有不可估量的垂范意義和深刻影響。另一方面，也順應(yīng)國(guó)際和國(guó)內(nèi)在環(huán)境方面

越來(lái)越高的要求，不受?chē)?guó)內(nèi)外在環(huán)保方面的制約，而且可以?xún)?yōu)先享受?chē)?guó)內(nèi)外在環(huán)

保方面的優(yōu)待政策和待遇，有效地促進(jìn)組織環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的和諧和連續(xù)發(fā)展，對(duì)于

提升徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)政府公眾形象、招商引資等都具有不可估量的積極意義。

OHSAS18000職業(yè)安全健康治理體系：二十世紀(jì)八十年代以來(lái)，隨著國(guó)際

社會(huì)對(duì)職業(yè)安全問(wèn)題的日益關(guān)注，以及ISO9000和ISO14000在世界各國(guó)得到

廣泛認(rèn)可與成功實(shí)施，一些發(fā)達(dá)國(guó)家率先開(kāi)展研究及推廣職業(yè)安全衛(wèi)生治理體系

的活動(dòng)。目前國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)正著手研究和討論職業(yè)健康與安全治理體

系標(biāo)準(zhǔn)化問(wèn)題，許多國(guó)家也相應(yīng)建立了自己的工作小組開(kāi)展這方面的研究，并在

本國(guó)或所在地區(qū)發(fā)展這一標(biāo)準(zhǔn)。

例如，英國(guó)頒布BS8800《職業(yè)安全衛(wèi)生治理體系指南》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；美國(guó)工

業(yè)協(xié)會(huì)制定了《職業(yè)安全體系》的指導(dǎo)性文件；日本工業(yè)安全協(xié)會(huì)提出了《職業(yè)

安全衛(wèi)生治理體系導(dǎo)則》;挪威船級(jí)社制定了《職業(yè)安全衛(wèi)生治理體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)》。

1999年3月，由全球數(shù)家最知名的標(biāo)準(zhǔn)制度研究、認(rèn)證機(jī)構(gòu)——BSI、DNV、

SGS、BVQLNSALAS/NZ、UNE、LRQA、SABS等13個(gè)組織共同頒布了職

業(yè)健康與安全衛(wèi)生評(píng)估系列(OHSAS)標(biāo)準(zhǔn)，即OHSAS18001：《職業(yè)安全衛(wèi)生治

理體系——規(guī)范》，OHSAS18002：《職業(yè)安全衛(wèi)生治理體系——OHSAS18001

實(shí)施指南》，成為目前國(guó)際社會(huì)普遍采用的職業(yè)健康與安全認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)治理作為服務(wù)性行業(yè)，工作人員與客戶(hù)之間的接觸必不可少。因此，我

們將引進(jìn)OHSAS職業(yè)安全健康治理體系確保物業(yè)治理員工的職業(yè)健康和安全，

排除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生，也為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)更為健康和安全的環(huán)

境。

2、科學(xué)的人力資源治理體系

物業(yè)治理行業(yè)提供的產(chǎn)品是“服務(wù)”，物業(yè)治理的過(guò)程是物業(yè)治理人員向客

戶(hù)提供服務(wù)的過(guò)程，物業(yè)治理人員素養(yǎng)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和成效，公

司在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理中，并對(duì)人力資源治理進(jìn)行全程的有效控

制。

?定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。引進(jìn)精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目

的。

?人員錄用入職政審。確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理人員政治素養(yǎng)過(guò)硬。

?實(shí)行擔(dān)保人制度。所有新招操作員工及一樣治理人員須由有徐州市戶(hù)口的

可靠人士提供擔(dān)保，并由其戶(hù)口所在地公安機(jī)關(guān)出具無(wú)違法犯罪記錄證明，切實(shí)

保證員工的品德無(wú)暇。

?保安人員實(shí)行準(zhǔn)軍事化治理。練就其過(guò)硬的思想和身體素養(yǎng)。

?實(shí)行人性化民主型內(nèi)部治理和“幫帶”制度。促進(jìn)能力較差的員工共同進(jìn)

步，著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神，提高整體治理水平，增強(qiáng)凝聚力，使員工始終保

持積極進(jìn)取的心態(tài)。

?科學(xué)培訓(xùn)。引進(jìn)崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀(guān)考察和

專(zhuān)題討論，讓員工隨時(shí)把握行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外較新的治理技術(shù)與

方法，總結(jié)工作中的體會(huì)教訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。

?量化考核和末尾剔除制。考核包括轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期

考核和內(nèi)部上崗證考核等，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和保安人員每半年進(jìn)行一次考核，名次

最后者剔除；各部門(mén)負(fù)責(zé)人，工程技術(shù)人員、治理人員每年進(jìn)行一次考核，名列

最后者降級(jí)或剔除。

?崗位“動(dòng)態(tài)”治理，競(jìng)爭(zhēng)上崗。鼓勵(lì)員工求知上進(jìn)。

?內(nèi)部職稱(chēng)評(píng)定?？隙ú⒊浞职l(fā)揮員工的能力。

?崗位薪酬實(shí)行治理、技術(shù)崗位兩條線(xiàn)，以崗定薪、保證治理、技術(shù)兩方面

人才的平穩(wěn)。

3、嚴(yán)密的安全治理和保密體系

?以“外弛內(nèi)張”為原則，以治安治理、消防治理、車(chē)輛治理、保密治理為

主線(xiàn)，以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍為載體，利用現(xiàn)代化手段，

依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織日常治理，精心布置重大活動(dòng)的安全安排,

迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。

?重大活動(dòng)、按性質(zhì)采取一級(jí)加強(qiáng)保衛(wèi)、二級(jí)保衛(wèi)、三級(jí)保衛(wèi)等三種方案。

?治安狀態(tài)治理：根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、

四級(jí)安全狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)反應(yīng)力量、建立以監(jiān)控中心

為指揮調(diào)度整個(gè)園區(qū)，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場(chǎng)指揮的指揮體系，

針對(duì)不同的狀態(tài)，調(diào)動(dòng)不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級(jí)應(yīng)對(duì)，限時(shí)

到位，引進(jìn)完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、和諧，確保及時(shí)、迅速、有效地

處理各類(lèi)非常情形。

?消防重點(diǎn)部位重點(diǎn)防范，制定實(shí)施生活居住區(qū)，休閑觀(guān)光區(qū)，商業(yè)、金融、

醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)等重點(diǎn)部位的消防治理措

施。

?保密治理

——所有員工均要接受《中華人民共和國(guó)保密法》的專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格

后方可上崗。

一一對(duì)重要場(chǎng)所進(jìn)行有效的管制，限定進(jìn)入權(quán)限。

——對(duì)可能造成泄密的設(shè)備設(shè)施修理施工事先經(jīng)治理局批準(zhǔn)，并由物業(yè)治理

處派專(zhuān)人現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管。

一一物業(yè)治理人員撿到的具有秘密性的內(nèi)部文件、資料、一律上交物業(yè)治理

委員會(huì)處理，廢舊文件定點(diǎn)存放，定點(diǎn)監(jiān)控銷(xiāo)毀。

——將保密治理納入公司的整合型治理體系中，并定期進(jìn)行考核。

——物業(yè)治理檔案資料按保密等級(jí)分類(lèi)存放和使用。

4、人、財(cái)、物的有力保證

?實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略。委派精銳骨干組成徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園專(zhuān)業(yè)治理

團(tuán)隊(duì)，我們將委派現(xiàn)任我公司項(xiàng)目經(jīng)理、具有打造“精品”物業(yè)體會(huì)、組織能力

強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的同志出任徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處的經(jīng)理、委派具有精深

技術(shù)和豐富實(shí)踐體會(huì)的工程師擔(dān)任徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理處技術(shù)總工

程師，從公司現(xiàn)有多個(gè)治理處中抽調(diào)專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨干，組成質(zhì)量控制、工程技術(shù)等

專(zhuān)業(yè)技術(shù)齊全的高效團(tuán)隊(duì)。

?配置齊全、先進(jìn)的徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理設(shè)備，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、專(zhuān)

業(yè)化物業(yè)治理奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

?公司經(jīng)過(guò)五年的良性運(yùn)作，具備了一定的資金實(shí)力和物質(zhì)基礎(chǔ)，徐州清潔

技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目將作為公司的治理重點(diǎn)之一，重點(diǎn)保證。

5、提高設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理保證能力

?正式進(jìn)駐后，立刻完成機(jī)電設(shè)備檔案及可操作性強(qiáng)的治理方案，制度，確

保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消防控制及通訊等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好。

?日常治理

——預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性修理保養(yǎng)并重，使設(shè)備處于良好運(yùn)行

狀態(tài)。

一一對(duì)設(shè)備做到“三好”、“四會(huì)”和“五定”。“三好”即用好、修好和治理

好重要設(shè)備；“四會(huì)”即修理人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；“五定”

即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。

——實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員保護(hù)相結(jié)合的方式，以專(zhuān)業(yè)修理為

主，同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的修理保養(yǎng)和小修。

——完善設(shè)備治理和定期修理制度。制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和

修理登記卡片治理，合理制定定期修理計(jì)劃。

——修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備修理材料費(fèi)用。

一—制定各設(shè)備系統(tǒng)詳細(xì)的應(yīng)急處理方案，確保在顯現(xiàn)應(yīng)急情形時(shí)及時(shí)有序

處理。

6、高效的客戶(hù)治理治理和信息處理平臺(tái)

本公司多年來(lái)一直把“以客戶(hù)為中心”，追求最高程度客戶(hù)中意率作為不懈

努力的工作目標(biāo)。在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理項(xiàng)目中，本公司將一如既往關(guān)

注客戶(hù)需求，引進(jìn)“治理報(bào)告制”、“定期回訪(fǎng)制”以及隨時(shí)溝通等方式在第一時(shí)

間了解客戶(hù)的服務(wù)需求與服務(wù)咨詢(xún)，并以本公司的24小時(shí)客戶(hù)投訴中心配合本

項(xiàng)目的物業(yè)物業(yè)治理服務(wù)，力爭(zhēng)讓客戶(hù)獲得中意服務(wù)。我們的客戶(hù)：物業(yè)的所有

使用人一一外部客戶(hù)；員工一一內(nèi)部客戶(hù)，正確處理好這兩種客戶(hù)，及時(shí)處理各

種信息，實(shí)現(xiàn)員工中意，業(yè)主、用戶(hù)中意。

?實(shí)施CS（客戶(hù)中意）戰(zhàn)略，以客戶(hù)為中心，把客戶(hù)的需求（包括潛在的

需求）作為我們物業(yè)治理服務(wù)工作的輸入，在服務(wù)中最大限度地使客戶(hù)感到中意。

?擬構(gòu)建集知識(shí)、服務(wù)、治理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)一一數(shù)字化園區(qū)

網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺(tái)，構(gòu)建用戶(hù)頻道，內(nèi)部治理頻道等功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)用戶(hù)、

公司、物業(yè)治理處三方網(wǎng)絡(luò)在線(xiàn)式服務(wù)與治理，引進(jìn)用戶(hù)頻道，用戶(hù)可把自己的

意見(jiàn)或需求（如報(bào)修、投訴等），直接反映到網(wǎng)站上，公司、物業(yè)治理處和諧、

調(diào)度有關(guān)部門(mén)落實(shí)，并將落實(shí)反饋給客戶(hù)；引進(jìn)內(nèi)部治理頻道，公司本部可隨時(shí)

了解，監(jiān)督、控制各部門(mén)，物業(yè)治理處的治理情形，在治理處中，引進(jìn)內(nèi)部局域

網(wǎng)連接，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化和物業(yè)治理自動(dòng)化。同時(shí)，公司可引進(jìn)網(wǎng)站，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)治

理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場(chǎng)顯現(xiàn)運(yùn)行和治理問(wèn)題，可及時(shí)得到公司本

部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到“運(yùn)籌帷幄，決勝千里”，在數(shù)字化園區(qū)網(wǎng)站上,

我們還將設(shè)立公司企業(yè)形象宣傳區(qū)，公司物業(yè)治理展現(xiàn)區(qū)，服務(wù)展現(xiàn)區(qū)，園區(qū)文

化，生活常識(shí)，物業(yè)治理法規(guī)園地等功能區(qū)，方便用戶(hù)了解物業(yè)治理相關(guān)知識(shí)，

并可引進(jìn)網(wǎng)站獲取各種服務(wù)。

?建立客戶(hù)服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)

—治理處專(zhuān)設(shè)客戶(hù)服務(wù)中心，用戶(hù)可引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)、電子郵件、電話(huà)、面談或

填寫(xiě)信息卡等多種形式提出需求信息，服務(wù)園區(qū)根據(jù)需求信息，和諧、調(diào)度物業(yè)

治理處各個(gè)職能部門(mén)和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，高速反饋，處理用戶(hù)的意見(jiàn)和

需求。

——建立用戶(hù)信息庫(kù)，注重客戶(hù)導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新，將客戶(hù)的各類(lèi)需求信

息依照不同類(lèi)別儲(chǔ)存于運(yùn)算機(jī)中，每月將用戶(hù)需求、回訪(fǎng)結(jié)果利用科學(xué)的方法進(jìn)

行深入細(xì)致的統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)分析結(jié)果不斷創(chuàng)新調(diào)整工作思路和工作方法，最大

限度地滿(mǎn)足用戶(hù)的需求，不斷提升我們的服務(wù)水平，隨著社會(huì)的發(fā)展，科技的進(jìn)

步，物業(yè)治理行業(yè)出現(xiàn)出高速發(fā)展之路，客戶(hù)導(dǎo)向正逐步取代市場(chǎng)導(dǎo)向，影響行

業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于客戶(hù)對(duì)物業(yè)治理服務(wù)潛在的需求，徐州

清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理服務(wù)，將趨于更新、更高的科技、文化和信息含量，

不僅僅滿(mǎn)足于傳統(tǒng)的“隨叫隨到”，更要求服務(wù)上品位，講科學(xué)，有文化內(nèi)涵和

具新穎感。所以，物業(yè)治理服務(wù)需要有一種超乎規(guī)范和程序之上的創(chuàng)新，我們需

借助各種知識(shí)，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作，使物業(yè)物業(yè)治理服務(wù)更具活力，更具新

意。

九、連續(xù)滿(mǎn)足和超越客戶(hù)市場(chǎng)的意識(shí)

物業(yè)治理市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性經(jīng)營(yíng)的模式，更

高、更精、更好的服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)共同追求的目標(biāo)。嘉利物業(yè)公司一

直把連續(xù)連續(xù)滿(mǎn)足和超越客戶(hù)市場(chǎng)作為我們工作的終極目標(biāo)，為此，我們將把住

房和城鄉(xiāng)建設(shè)部物業(yè)治理最高標(biāo)準(zhǔn)與星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，開(kāi)掘徐州清潔

技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理服務(wù)的內(nèi)容的深度及廣度：

本公司在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園確立的物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)，將以國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建

設(shè)部頒布的物業(yè)治理最高標(biāo)準(zhǔn)與星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合。本公司所提供的服

務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以用SERVICE（即中文“服務(wù)”一詞）中的7個(gè)字母來(lái)概述：

S,即SMILE（微笑），服務(wù)人員要對(duì)每一位客戶(hù)微笑；

E,即EXCELLENT（杰出），服務(wù)人員要將每一項(xiàng)工作都做得很杰出；

R,即READY（準(zhǔn)備），服務(wù)人員要隨時(shí)準(zhǔn)備為客戶(hù)服務(wù)；

V,即VIEWING（看待），服務(wù)人員要把每一位客戶(hù)都當(dāng)做需要特別照管的

貴賓看待；

I,即INVITING（邀請(qǐng)），服務(wù)人員每一次服務(wù)終止都要向客戶(hù)發(fā)出下次再

來(lái)的邀請(qǐng)；

C,即CREATION（創(chuàng)造），服務(wù)人員要善于創(chuàng)造暖和的服務(wù)氣氛；

E,即EYE（眼光），服務(wù)人員要始終用熱情的眼光關(guān)注客戶(hù)。

這里的7項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是用定性語(yǔ)言表述而不是用定量語(yǔ)言表述的軟標(biāo)準(zhǔn)。

其中，除了EXCELLENT與服務(wù)保證性有關(guān)外，其余都與服務(wù)關(guān)懷性有關(guān)。這

樣的軟標(biāo)準(zhǔn)比較靈活，不死板，體現(xiàn)本公司人性化服務(wù)、親情式服務(wù)的不懈努力

和追求。

雙語(yǔ)日常接待

根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特點(diǎn)，我們考慮外賓接待將成為物業(yè)治理中一

個(gè)特別的服務(wù)環(huán)節(jié)。根據(jù)實(shí)際需要情形，本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治

理處配備專(zhuān)業(yè)人員（國(guó)家英語(yǔ)專(zhuān)業(yè)六級(jí)、江蘇省翻譯工作者協(xié)會(huì)會(huì)員）提供中英

文雙語(yǔ)接待，實(shí)現(xiàn)外賓接待的無(wú)障礙交流。

邀請(qǐng)知名學(xué)者講學(xué)、開(kāi)設(shè)講座

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的所有客戶(hù)對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)際先進(jìn)治理理論有了解和認(rèn)知的

需求，我們將依靠本公司與國(guó)內(nèi)外眾多知名學(xué)府及眾多知名治理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)常年保

持的密切而良好的合作關(guān)系，聘請(qǐng)知名專(zhuān)家學(xué)者到徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行講學(xué)

和開(kāi)設(shè)講座，為在園區(qū)上班的人員帶來(lái)治理學(xué)及其他領(lǐng)域前沿理論的最新知識(shí)。

會(huì)議、商務(wù)服務(wù)：

本公司成立了專(zhuān)業(yè)的商務(wù)服務(wù)中心，在會(huì)議服務(wù)、商務(wù)服務(wù)接待方面具有豐

富體會(huì)及較高專(zhuān)業(yè)化程度，我們將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園提供具備酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

的會(huì)議服務(wù)與商務(wù)服務(wù)，同時(shí)，提供打字、復(fù)印、傳真，代訂飛機(jī)票、車(chē)船票，

代訂酒店，代訂旅行線(xiàn)路，代辦特快專(zhuān)遞等服務(wù)內(nèi)容，使政府不再為事務(wù)性工作

投入大量人力物力財(cái)力，并為各界人士到徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園辦理公務(wù)所需處理

的諸多事務(wù)提供便利條件，為企事業(yè)單位工作的高效率與現(xiàn)代治理形象提供堅(jiān)實(shí)

保證。

第二章擬采取的治理方式、工作計(jì)劃和物資裝備情形

提要：

建立徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理委員會(huì)和徐州市嘉利物業(yè)治理有限責(zé)任

公司對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處的各項(xiàng)物業(yè)治理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，物業(yè)治

理處對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)治理。

物業(yè)服務(wù)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、制度化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、一體化治理。

設(shè)立物業(yè)服務(wù)園區(qū)值班室，統(tǒng)一治理，和諧指揮。

實(shí)施科技型物業(yè)治理模式。采取整合型治理體系。

高效的組織架構(gòu)，24小時(shí)信息處理。

實(shí)施首問(wèn)責(zé)任制，全程跟蹤落實(shí)，確保問(wèn)題得到圓滿(mǎn)解決。

迅速的信息反饋及處理系統(tǒng)，保證突發(fā)事件和重大修理、搶修時(shí)5分鐘內(nèi)

人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。

科學(xué)、完善且操作性強(qiáng)的工作計(jì)劃，確保工作有條不紊地開(kāi)展。

第一節(jié)治理方式

(-)實(shí)施高新智能型物業(yè)治理摸式

相伴社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展，智能化建筑正成為現(xiàn)代化建筑發(fā)

展的必然趨勢(shì)，運(yùn)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)，新型建筑材料

等已充分應(yīng)用于現(xiàn)代化建筑之中，并以其高效，節(jié)能、安全、便利、個(gè)性化

強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)備受使用者和治理者的推崇，徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)是現(xiàn)代高新

技術(shù)的集合體，其智能化系統(tǒng)綜合配置了樓宇治理系統(tǒng)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，

通訊與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)，其現(xiàn)代化程度在江蘇省乃至全國(guó)都是領(lǐng)先的，

我公司將在充分熟悉各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)，各種材料化學(xué)性能的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮

人才優(yōu)勢(shì)，利用運(yùn)算機(jī)等現(xiàn)代化科技設(shè)備設(shè)施和科學(xué)的治理方法，推行科技

型物業(yè)治理，將“最優(yōu)理念”始終貫穿于我們整個(gè)物業(yè)治理活動(dòng)中。

1、充分運(yùn)用運(yùn)算機(jī)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)集中控制治理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

為實(shí)現(xiàn)對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的水、電、空調(diào)、車(chē)輛、消防、防盜報(bào)

警、等各系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與治理，達(dá)到設(shè)備設(shè)施在優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)的情形下運(yùn)

行，我們將充分利用運(yùn)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，利用樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)中央控制運(yùn)

算機(jī)的圖形顯示，動(dòng)態(tài)適時(shí)數(shù)據(jù)刷新功能，使設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。運(yùn)行參數(shù)

一目了然，從而節(jié)省大量的人才資源，提高經(jīng)濟(jì)效益；引進(jìn)特有的報(bào)警優(yōu)

先顯示功能，使操作人員及時(shí)準(zhǔn)確地了解設(shè)備是否正常，一旦接到報(bào)警信

號(hào)，迅速做出反映，及時(shí)排除故障；將分散于各子系統(tǒng)與中央運(yùn)算機(jī)的連

接，達(dá)到分散控制，集中治理的功能模式。

2、充分利用徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園設(shè)備自身的性能優(yōu)勢(shì)。

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)可對(duì)物業(yè)的各種機(jī)電設(shè)施進(jìn)行自

動(dòng)化控制，包括通風(fēng)，空氣調(diào)劑、給排水、供配電、照明等，其終端設(shè)備

可動(dòng)態(tài)檢測(cè)，顯示設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，監(jiān)視、控制其運(yùn)行狀態(tài)，并根據(jù)外界

條件及負(fù)載變化情形，自動(dòng)調(diào)劑各種設(shè)備始終進(jìn)行在最佳狀態(tài)，自動(dòng)實(shí)現(xiàn)

對(duì)電力，供水等能源的調(diào)劑與治理，引進(jìn)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，可以方便地了解

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)外環(huán)境狀況，利用門(mén)禁和停車(chē)場(chǎng)治理系統(tǒng)可以對(duì)進(jìn)

出特定區(qū)域的人員，車(chē)輛實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管；綜合利用各種技防設(shè)備的功能，

使徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園各控制系統(tǒng)具備的自動(dòng)檢測(cè)，自動(dòng)調(diào)劑、自動(dòng)診斷,

自動(dòng)報(bào)警等功能，保證徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的設(shè)備在最安全的條件下運(yùn)行,

降低設(shè)備運(yùn)行成本，減少設(shè)備治理人員的數(shù)量，將人為不安全的因素將到

最低點(diǎn)。

3、學(xué)習(xí)先進(jìn)的科學(xué)治理理論，造就科學(xué)治理人才，不斷創(chuàng)新，勇攀物

業(yè)治理新高峰。

針對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園高智能化物業(yè)特點(diǎn)，我公司擬專(zhuān)門(mén)成立智能化

物業(yè)治理理論與技術(shù)研究小組，運(yùn)用治理眾多智能化建筑物積存的豐富體

會(huì)，解決在實(shí)施智能化治理過(guò)程中所顯現(xiàn)的技術(shù)難題，走現(xiàn)代先進(jìn)的科學(xué)治

理理論與物業(yè)治理實(shí)踐相結(jié)合之路，培養(yǎng)和造就大批智能化物業(yè)治理人員，

確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園智能化治理不斷創(chuàng)新領(lǐng)先。

（二）物業(yè)治理實(shí)現(xiàn)雙重監(jiān)督

在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理活動(dòng)中，實(shí)行雙重監(jiān)督，即由徐州

清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理委員會(huì)和徐州市嘉利物業(yè)治理有限責(zé)任公司對(duì)徐

州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處的各項(xiàng)物業(yè)治理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，物業(yè)治理處

對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)治理，物業(yè)治理處的各

項(xiàng)工作定期向物業(yè)治理委員會(huì)和公司進(jìn)行書(shū)面匯報(bào)，接受物業(yè)治理委員會(huì)

和和徐州市嘉利物業(yè)治理有限責(zé)任公司的監(jiān)督和指導(dǎo)，園區(qū)物業(yè)治理委員

會(huì)對(duì)治理處的工作進(jìn)行宏觀(guān)的監(jiān)控，和徐州市嘉利物業(yè)治理有限責(zé)任公司

各職能部門(mén)對(duì)治理處的各項(xiàng)工作進(jìn)行具體的監(jiān)督與指導(dǎo)，用戶(hù)監(jiān)督與專(zhuān)業(yè)

化物業(yè)治理有機(jī)地結(jié)合在一起，形成業(yè)主自治，監(jiān)管與企業(yè)專(zhuān)業(yè)化治理相

結(jié)合的運(yùn)作方式。

（三）導(dǎo)入先進(jìn)治理體系及治理思想

我們利用IS09000質(zhì)量治理體系，導(dǎo)入ISO14000環(huán)境治理體系和

OHSAS18000職業(yè)安全健康治理體系思想，將其運(yùn)用到徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園

的物業(yè)物業(yè)治理服務(wù)中，用先進(jìn)科學(xué)的治理，確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物

業(yè)物業(yè)治理服務(wù)達(dá)到并保持一流水準(zhǔn)，IS09000質(zhì)量治理體系主要強(qiáng)調(diào)對(duì)產(chǎn)

品有關(guān)的過(guò)程進(jìn)行控制，引進(jìn)審核和監(jiān)督，及時(shí)采取糾正，預(yù)防措施，并連

續(xù)改進(jìn)，從而不斷增強(qiáng)顧客中意度，IS01400環(huán)境治理體系強(qiáng)調(diào)規(guī)范組織的

環(huán)境行為，資源的合理利用，預(yù)防污染，倡導(dǎo)環(huán)境保護(hù)，強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保作業(yè),

以實(shí)現(xiàn)資源的可連續(xù)利用和生態(tài)環(huán)境的綜合治理。0HSAS18000職業(yè)安全健

康治理體系，則強(qiáng)調(diào)消防或降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風(fēng)險(xiǎn)，不斷改進(jìn)績(jī)效，

預(yù)防事故的發(fā)生，確保企業(yè)員工的安全防護(hù)，有效增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的凝聚力

和向心力，從而保證整個(gè)服務(wù)水平的不斷提高，我公司在多年成功實(shí)施

IS09000質(zhì)量治理體系基礎(chǔ)上，將IS09000質(zhì)量治理體系，IS014000環(huán)境治

理體系和OHSAS18000職業(yè)安全健康治理體系整合在一起運(yùn)行，構(gòu)成整合型

治理體系并導(dǎo)入到徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理中，從而在徐州清潔技術(shù)

產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理活動(dòng)園區(qū)形成一個(gè)共同、連續(xù)、嚴(yán)密的治理思路，使各治

理體系之間實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并有效地利用資源，降低治理成本，提高治理水

平，降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制和不斷改進(jìn),

為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園營(yíng)造出一個(gè)高質(zhì)量，無(wú)污染，綠色環(huán)保、舒服文雅的

工作環(huán)境。

二、內(nèi)部治理構(gòu)架

(-)機(jī)構(gòu)設(shè)置

組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專(zhuān)多能，在充分了解徐州清潔技

術(shù)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)特點(diǎn)和使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園用戶(hù)的基

本情形，我公司在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園設(shè)置物業(yè)治理處，物業(yè)治理處實(shí)行公

司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，物業(yè)治理處設(shè)經(jīng)理、副經(jīng)理各一名，下設(shè)綜合治理

部、工程部、環(huán)境治理部，安全治理部等四部，綜合治理部專(zhuān)設(shè)客戶(hù)服務(wù)園

區(qū)。

(二)組織架構(gòu)圖

1、徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處組織機(jī)構(gòu)圖

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處組織機(jī)構(gòu)圖

綜

合

服

務(wù)

組

2、公司各職能部門(mén)與徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處的關(guān)系圖

X.

保

潔

（注：各部門(mén)主要職責(zé)見(jiàn)第三章《治理人員的配備、培訓(xùn)、治理》）

三、治理職責(zé)

1、品質(zhì)治理

A.編制治理體系文件并對(duì)文件進(jìn)行治理。

B.定期對(duì)質(zhì)量工作、質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。

C.組織內(nèi)部審核，監(jiān)督。對(duì)用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查并進(jìn)行結(jié)果分析，制定糾正和預(yù)防

措施。

D.各種質(zhì)量資料和檔案治理

2、工程治理

A、指導(dǎo)，檢查建筑，供配電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)

施的運(yùn)行、保護(hù)。

B、制定設(shè)備設(shè)施月、季、年度運(yùn)行，檢測(cè)與修理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施措施。

C、對(duì)設(shè)備修理工，運(yùn)行等業(yè)務(wù)和技能指導(dǎo)工作。

D、各類(lèi)技術(shù)資料的收集，歸納，整理。

E、修理工程監(jiān)理，驗(yàn)收。

F、分包方的選聘、治理，合同的起草，執(zhí)行，檢查，評(píng)審等。

3、設(shè)備修理

A、設(shè)備運(yùn)行，檢測(cè)與修理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施。

B、設(shè)備突發(fā)事故的處理。

C、配合供電公司，自來(lái)水公司，電信公司，有線(xiàn)電視臺(tái)，燃?xì)夤镜葮I(yè)務(wù)

單位的修理檢查工作。

D、根據(jù)用戶(hù)報(bào)修要求，及時(shí)修理并保證質(zhì)量。

4、設(shè)備運(yùn)行治理

A、供配電，給排水，空調(diào)，電梯等設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行。

B、填寫(xiě)設(shè)備的運(yùn)行記錄，保證真實(shí)無(wú)誤，資料儲(chǔ)存完好。

C、設(shè)備及設(shè)備機(jī)房的清潔衛(wèi)生。

D、按整合型治理體系對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控巡視，做好巡視記錄表。

E、按設(shè)備性能要求，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程安全操作，杜絕設(shè)備運(yùn)行責(zé)任事

故發(fā)生。

F、負(fù)責(zé)節(jié)點(diǎn)，節(jié)能，節(jié)水計(jì)劃的實(shí)施。

5、環(huán)境治理

A.物業(yè)區(qū)域的清潔保潔工作。

B.清潔工作質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理。

C.垃圾分類(lèi)收集。

D.“四害”的清殺工作與定期防疫工作。

E.垃圾清運(yùn)，并督促環(huán)衛(wèi)部門(mén)及時(shí)清運(yùn)垃圾。

6、綠化治理

A.綠化的養(yǎng)護(hù)治理(施肥、造型、修剪、補(bǔ)栽等)，保護(hù)整體環(huán)境形象。

B.植物、植被病蟲(chóng)害的防治工作。

7、公共安全治理

(1)公共安全防范

A、安全物業(yè)治理服務(wù)計(jì)劃的制定和實(shí)施。

B、安全巡視，按規(guī)定巡邏路線(xiàn)，時(shí)間實(shí)現(xiàn)24小時(shí)巡查值班。

C、夜間控制來(lái)訪(fǎng)人員，按規(guī)定程序辦理來(lái)訪(fǎng)手續(xù)

D、保護(hù)進(jìn)出車(chē)輛秩序，做好車(chē)輛出入登記。

E、突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施的制定和實(shí)施。

F、協(xié)助公安、武警的治安保衛(wèi)工作。

G、消防檢查和防火監(jiān)督治理。

(2)消防安全監(jiān)控

A、24小時(shí)值班，發(fā)覺(jué)非常情形迅速通知相關(guān)人員進(jìn)行處理，并報(bào)告值

班領(lǐng)導(dǎo)。

B、密切監(jiān)視園區(qū)外來(lái)人員進(jìn)入主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室區(qū)域的行為，預(yù)防突發(fā)

事件的發(fā)生。

C、密切監(jiān)控消防設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情形，發(fā)覺(jué)非常，立刻按有關(guān)程序操

作，防止火災(zāi)發(fā)生。

D、密切監(jiān)視交通情形(如車(chē)輛的進(jìn)出等)

8、園區(qū)文化治理

A、制定園區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。

B、組織開(kāi)展宣傳教育，公益活動(dòng)及精神文明活動(dòng)。

C、組織刊展便民服務(wù)。

D、協(xié)助用戶(hù)去辦各種類(lèi)型的慶典活動(dòng)和各種文化宣傳活動(dòng)。

四、運(yùn)作程序

＞引進(jìn)對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園建筑，設(shè)備設(shè)施及周邊環(huán)境全面深入的調(diào)

查研究，擬定初步的治理方案。

物業(yè)治理的早期介入是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，在早期介入中，治理人

＞員和工程技術(shù)人員將對(duì)建筑工程質(zhì)量和在今后投入使用中可能顯現(xiàn)

的問(wèn)題，向甲方治理人員書(shū)面提出整改意見(jiàn)，督促施工對(duì)進(jìn)行整

改，熟悉設(shè)備，設(shè)施調(diào)試，操作，養(yǎng)護(hù)，實(shí)現(xiàn)順利接管，收集設(shè)備

的條件、易損件、技術(shù)說(shuō)明書(shū)、圖紙等，并歸納存檔。

前期培訓(xùn)-----A對(duì)員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能的崗前培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。

交樓驗(yàn)收A由公司技術(shù)部門(mén)、治理處經(jīng)理、工程技術(shù)人員等組成驗(yàn)收組，按物

A業(yè)治理要求對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的建筑及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，同

甲方，監(jiān)理方，施工方作好交接記錄工作。

組建機(jī)構(gòu)＞按精干高效，一專(zhuān)多能的原則設(shè)立徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處，

在服務(wù)園區(qū)和公司的領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)控下，對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行全方位

的物業(yè)治理。

正式入住

相關(guān)前期準(zhǔn)備工作完成后，正式全面實(shí)施物業(yè)治理。

五、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制

1、雙閉環(huán)控制模式

小閉環(huán)是對(duì)工作過(guò)程的微觀(guān)控制，主要引進(jìn)個(gè)人、部門(mén)、治理處三級(jí)執(zhí)行，

引進(jìn)自檢，監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項(xiàng)工作內(nèi)容的均實(shí)施三級(jí)閉環(huán)控制，對(duì)照工作計(jì)劃

與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)檢查出的問(wèn)題及實(shí)施過(guò)程中顯現(xiàn)的新情形及時(shí)改進(jìn)糾偏，控制工作

按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；大閉環(huán)是公司質(zhì)量治理部，技術(shù)治理部門(mén)對(duì)治理處階段性工

作的宏觀(guān)控制，工作計(jì)劃與績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)按公司發(fā)展戰(zhàn)略制定，同時(shí)充分考慮業(yè)主要

求，行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，新技術(shù)新工藝和新的治理模式，對(duì)治理處每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格

的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查，分析和評(píng)判，提出改進(jìn)措施，融入

下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)。在具體執(zhí)行中實(shí)行逐級(jí)

負(fù)責(zé)制，即將工作目標(biāo)分解落實(shí)到各部門(mén)和個(gè)人，所有的工作都有相應(yīng)責(zé)任人，

下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查，監(jiān)督、指導(dǎo)下級(jí)工作。

治理環(huán)環(huán)相扣，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的質(zhì)量環(huán)，在具體運(yùn)作中，治理處經(jīng)理

既是日常工作的指揮者，監(jiān)督治理者，又是被監(jiān)督者，評(píng)判者，各項(xiàng)指令下達(dá)

后，執(zhí)行人員即開(kāi)始動(dòng)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息引進(jìn)反饋渠道回到各級(jí)指揮部，

部門(mén)負(fù)責(zé)人作出校正，判定，評(píng)判，各級(jí)治理人員還要從檢查，評(píng)比結(jié)果中對(duì)

治理中存在的問(wèn)題加以糾正，從而保證治理的有效和不失控、不變形。

2、鼓勵(lì)機(jī)制

鼓勵(lì)是用閉環(huán)控制的動(dòng)力，使治理不斷運(yùn)轉(zhuǎn)，在控制中導(dǎo)入鼓勵(lì)機(jī)制，以充

分調(diào)動(dòng)員工積極性，挖掘內(nèi)部潛力，確保系統(tǒng)在充滿(mǎn)活力的中不斷運(yùn)行，鼓勵(lì)系

統(tǒng)包括目標(biāo)鼓勵(lì)，崗位鼓勵(lì)，獎(jiǎng)懲機(jī)制三部分。

目標(biāo)鼓勵(lì)：在公司的工作中，提出創(chuàng)建物業(yè)治理名牌企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，并將

達(dá)到這一目標(biāo)具體分解到每個(gè)部門(mén)，每個(gè)員工的目標(biāo)治理責(zé)任中，簽定年度目標(biāo)

治理責(zé)任制考核協(xié)議書(shū)，年終考核。

崗位鼓勵(lì)：實(shí)行內(nèi)部公布競(jìng)爭(zhēng)上崗、能者上的崗位剔除制度，為員工提供充

分展現(xiàn)的舞臺(tái)。這一企業(yè)文化思想是我公司長(zhǎng)久發(fā)展的根本動(dòng)力。

獎(jiǎng)懲機(jī)制：獎(jiǎng)懲機(jī)制實(shí)行以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，引進(jìn)獎(jiǎng)懲達(dá)到提倡企業(yè)文化

價(jià)值觀(guān)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、危機(jī)意識(shí)等。

3、監(jiān)