鄭州市鑫苑商務(wù)大廈調(diào)研報(bào)告

河南創(chuàng)贏鑫苑工程組2021年12月17日鑫苑商務(wù)大廈調(diào)研報(bào)告目錄第一局部區(qū)域市場(chǎng)分析第二局部目標(biāo)客戶(hù)分析第三局部競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第四局部本工程分析區(qū)域市場(chǎng)分析二七商圈諸侯爭(zhēng)霸二七商圈位于鄭州市的心臟位置，集中了大大小小的商業(yè)工程十多個(gè)，包括金博大、北京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、鄭州百貨大樓、亞細(xì)亞、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、丹尼斯百貨、德化步行街等等，商業(yè)氣氛濃厚。涵蓋了傳統(tǒng)百貨、超市零售、商業(yè)步行街、批發(fā)等形態(tài)。也是鄭州商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富配套最為全面的區(qū)域。二七商圈歷來(lái)是鄭州商業(yè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心，數(shù)年來(lái)，它以無(wú)可撼動(dòng)的商業(yè)霸主地位，吸引著全世界商業(yè)大鱷的目光。區(qū)域市場(chǎng)分析二七商圈對(duì)鑫苑商務(wù)的影響二七商圈早期以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，商業(yè)開(kāi)展迅速，現(xiàn)已成為鄭州商圈的主流。幾乎承載了鄭州現(xiàn)代商業(yè)興起之初的全部榮耀，是商城無(wú)可替代的標(biāo)志。本工程屬于二七商圈的邊緣地帶，隨著城市的擴(kuò)張和區(qū)域功能的轉(zhuǎn)換二七商圈的快速開(kāi)展，本工程區(qū)域的開(kāi)展速度很快，對(duì)本工程地區(qū)帶動(dòng)性很強(qiáng)。第二局部目標(biāo)客戶(hù)分析目標(biāo)客戶(hù)分析目標(biāo)客戶(hù)分析購(gòu)置目的分析目標(biāo)客戶(hù)分析購(gòu)置區(qū)域分析中心區(qū)仍是購(gòu)置者的首選，所占比例為32%；購(gòu)置者選擇東區(qū)和鄭東新區(qū)的比例分別為18%和16%；選擇西區(qū)和北區(qū)的比例也分別有15%和13%；選擇南區(qū)的比例只有6%。目標(biāo)客戶(hù)分析考慮因素分析目標(biāo)客戶(hù)分析面積需求分析第三局部競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析周邊工程數(shù)據(jù)表數(shù)據(jù)顯示此區(qū)域純粹寫(xiě)字樓較少次數(shù)據(jù)顯示各工程均價(jià)差異太大，總體均價(jià)在4200左右此數(shù)據(jù)顯示物業(yè)費(fèi)均在1.2元/平方米/月，停車(chē)位明顯供給缺乏?？禈颉とA城項(xiàng)目地址：開(kāi)發(fā)商：占地面積：物業(yè)類(lèi)別：綠化率：鄭州新長(zhǎng)城房地產(chǎn)49%住宅、高尚綜合區(qū)寫(xiě)字樓商鋪二七區(qū)大學(xué)路與中原路交匯處南166000平方米售完

租期及價(jià)位，押金合同細(xì)節(jié)均可與業(yè)主詳談；一梯五戶(hù)；公用衛(wèi)生間；入戶(hù)空調(diào)；得房率80%；精裝；公用衛(wèi)生間；出租率60%左右；30萬(wàn)平米磅礴氣勢(shì)，包括高尚住宅、寫(xiě)字樓、風(fēng)情商業(yè)街于一體。位于市政府所在地的中心城區(qū)版塊,基地北面緊鄰鄭州大學(xué)，該區(qū)域行政機(jī)關(guān)、大專(zhuān)院校、醫(yī)院、眾多，城市配套成熟。鄭州大學(xué)、金水河、各大銀行、家世界超市等?？禈颉とA城售完物業(yè)管理效勞較完善，整體環(huán)境適合辦公；交通便利，處于大學(xué)路商圈核心地段。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)沒(méi)有統(tǒng)一招商，租聘市場(chǎng)有些混亂。康橋·華城售完升龍國(guó)際業(yè)態(tài)組合比例——生活配套40%休閑文化29%數(shù)碼家俬31%項(xiàng)目地址：開(kāi)發(fā)商：占地面積：物業(yè)類(lèi)別：綠化率：鄭州尚錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅、住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店二七區(qū)鄭州市大學(xué)路與淮河路交叉口南200米253080平方米30%在建筑品質(zhì)、園林外觀(guān)、產(chǎn)品塑造等方面，升龍國(guó)際中心鼎持以人為本的思想，運(yùn)用科學(xué)的“住宅雙地面，商業(yè)雙首層〞手法，有效別離商業(yè)嘈雜，保持住宅環(huán)境的單純、寧?kù)o；在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，全明開(kāi)間、人性化尺度，自在享受大城美好生活。升龍國(guó)際1地段制勝論：把守鄭州西南門(mén)戶(hù)，連接西南城區(qū)與中心城區(qū)。2品質(zhì)高端論：首創(chuàng)“住宅雙地面，商業(yè)多首層〞概念。工程體量大，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，規(guī)劃起點(diǎn)高。3買(mǎi)一得五論：超大城市綜合體，集住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、星級(jí)酒店為一體，“五位一體〞的多類(lèi)型產(chǎn)品使工程完全自身具備提供、居住、生活、工作、社交、娛樂(lè)等全功能，物超所值。優(yōu)勢(shì)升龍國(guó)際京廣闊廈項(xiàng)目地址：開(kāi)發(fā)商：建筑面積：物業(yè)類(lèi)別：綠化率：河南臺(tái)興房產(chǎn)住宅、普通住宅、商鋪京廣闊廈位于二七區(qū)鄭州市航海中路95號(hào)17萬(wàn)平方米25%3米標(biāo)高，戶(hù)型大氣穩(wěn)重，寬敞明亮，優(yōu)雅舒適，享受陽(yáng)光普照，清風(fēng)吹拂。該工程由3棟百米高層組成，總建筑面積約17萬(wàn)平方米，其中1-3層為商鋪，4-31層為住宅。戶(hù)型從60平方米至150平方米，主力戶(hù)型為80-100平方米兩房一廳、兩房?jī)蓮d。臺(tái)興房產(chǎn)著力打造讓老百姓買(mǎi)得起、住得起的經(jīng)典樓盤(pán)，起價(jià)3700元／平方米，其入市價(jià)格比同等地段樓盤(pán)優(yōu)惠近千元。廣告大廈3元/平米/天3200左右/平米1元/平米/天交叉口向南1000米路東大學(xué)路與中原路工程地址租金售價(jià)75%物業(yè)出租率優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)94年房屋落成，產(chǎn)權(quán)35年左右，樓體外觀(guān)破舊；物業(yè)效勞及硬件設(shè)計(jì)較差，提供停車(chē)位缺乏。工程在大學(xué)路旁，處于大學(xué)路商圈核心地段，價(jià)位合理；毗鄰二七區(qū)工商所，鄭州大學(xué)，頗受從事教育咨詢(xún)，工商咨詢(xún)，財(cái)務(wù)管理的公司青睞。廣告大廈優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、工程較早，樓體比較舊。2、價(jià)位較低，老客戶(hù)較多。2、物業(yè)管理不好，可提供車(chē)位較少?；圬S大廈項(xiàng)目地址：租金停車(chē)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.1元/天/㎡1元/月/㎡大學(xué)路隴海路交匯處向西100米路北90元/輛/月原某公司辦公樓，后對(duì)外招租，目前根本到達(dá)100%第四局部本工程分析本工程由鑫苑〔中國(guó)〕置業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，品牌支撐力較強(qiáng)，物業(yè)由鑫苑物業(yè)提供，屬本區(qū)域較高配置，依托鑫苑品牌效應(yīng)加之較強(qiáng)推廣力度和營(yíng)銷(xiāo)手段迅速去化現(xiàn)有房源，由鑫苑物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)運(yùn)營(yíng)管理共同打造本區(qū)域有影響力寫(xiě)字樓辦公環(huán)境。工程概況西出站口經(jīng)濟(jì)圈本案大學(xué)路商圈鑫苑商務(wù)大廈項(xiàng)目地址：開(kāi)發(fā)商：占地面積：物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)公司：寫(xiě)字樓隴海路與京廣路交叉口西行500米1200㎡鑫苑〔中國(guó)〕置業(yè)鑫苑物業(yè)管理公司大廈占地1200㎡，建筑面積10590㎡，共計(jì)十層，房間進(jìn)深7.5米，層高4.2米，單間建筑面積約200㎡左右，單層總面積約922㎡。1、2層為商鋪，3-10層寫(xiě)字樓。配套：兩部電梯直通3-10層，每層配備公用衛(wèi)生間，中央空調(diào)。上下立體交通，地鐵口物業(yè)隴海路快速路規(guī)劃設(shè)置13對(duì)BRT?？空?，隴海路／大學(xué)路以東，隴海路／京廣北路以西，分布位于本案東西側(cè)，未來(lái)隨著B(niǎo)RT快速公交的開(kāi)通，辦公用戶(hù)市內(nèi)往來(lái)將更加快捷；地鐵6號(hào)線(xiàn)公路自駕車(chē)BRT快速公交工程價(jià)值表達(dá)大學(xué)路東西兩側(cè)大型居住區(qū)將成為高消費(fèi)的客戶(hù)本工程優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商具有一定品牌效應(yīng)成熟居住社區(qū)逐漸形成，為本按提供巨大消費(fèi)潛力同等地段寫(xiě)字樓數(shù)量較少，多為住宅一層底商，店面陳舊檔次較低本工程劣勢(shì)工程開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，外觀(guān)及內(nèi)飾較舊，缺乏視覺(jué)沖擊力僅有四十年的房屋產(chǎn)權(quán)使用年限本工程價(jià)格與該區(qū)域價(jià)格比照，相對(duì)而言中等偏上工程推廣力度不夠，導(dǎo)致很多客戶(hù)不知道本工程缺乏停車(chē)位工程時(shí)機(jī)一、利用開(kāi)發(fā)商提供的客戶(hù)資源及自己的人脈網(wǎng)絡(luò)介紹工程；二、利用鑫苑現(xiàn)代城的住宅開(kāi)盤(pán)襯托寫(xiě)字樓；工程存在的威脅一、經(jīng)調(diào)查，康橋·華城工程定位在中高端寫(xiě)字樓，但該工程在出售初期價(jià)格與目前我們所暫定價(jià)格接近，切康橋·華城智能管理相對(duì)到位，樓體環(huán)境較好，商業(yè)氣氛濃厚；二、位于大學(xué)路上的廣告大廈始建于1992年，目前也存在出售整層寫(xiě)字間的情況，該工程的優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格偏低，3000~3200元/㎡，目前有兩個(gè)整層及零散小面積待售，同樣采取即買(mǎi)即租的營(yíng)銷(xiāo)策略；但該寫(xiě)字樓房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間較少；