上傳版小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書參考

第一部分投標(biāo)方案

公司簡介

二、榮譽(yù)清單

XXXXX物業(yè)公司所獲榮譽(yù)清單

第二章擬采取的治理方式、工作計劃和物資裝備

第一節(jié)擬采取的治理方式

現(xiàn)代化的商務(wù)辦公樓不僅提高了住戶的生活質(zhì)量、辦公環(huán)境。同時也改變了

人們的生活觀念和生活方式，這必將給物業(yè)治理帶來革命性的變化，導(dǎo)致治理觀

念、治理機(jī)構(gòu)、治理方式、治理手段和治理人員素養(yǎng)的現(xiàn)代化。

我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)治理，確保各類人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素養(yǎng),

提供全方位專業(yè)酒店式服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)；制約規(guī)范組織和個人的治理服務(wù)

行為，運(yùn)用現(xiàn)代治理手段，實現(xiàn)辦公自動化。致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形

象戰(zhàn)略。

我們的治理方式分治理機(jī)制、信息反饋機(jī)制、鼓勵機(jī)制、監(jiān)督與自我約束機(jī)

制四部分闡述。

一、治理機(jī)制

治理處完善的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計和合理工作目標(biāo)：人得其事，人盡其才，事盡其

功。

1、組織架構(gòu)建立說明

(1)機(jī)構(gòu)設(shè)置遵循：精簡高效的原則，采用直線職能制和扁平式結(jié)構(gòu)，盡量

減少治理的中間環(huán)節(jié)，以提高工作效率和保證信息傳輸渠道的暢通；

(2)合理設(shè)置崗位，以崗定人，人員一專多能，擇優(yōu)派用，雙向挑選，實行

治理處主任負(fù)責(zé)制；

(3)治理組織高效化，治理人員專業(yè)化，治理方式民主化。

(4)保衛(wèi)部負(fù)責(zé)小區(qū)治安，交通與消防治理，工程部負(fù)責(zé)設(shè)備修理、養(yǎng)護(hù)及

便民服務(wù)，環(huán)境治理部負(fù)責(zé)環(huán)保治理及衛(wèi)生綠化服務(wù)，綜合部負(fù)責(zé)后勤、人事、

財務(wù)等事務(wù)。

二、信息反饋機(jī)制

1、信息是我們重要的經(jīng)營資源，信息源要全面。匯聚與XXXXX物業(yè)治理有關(guān)

的所有信息，使反饋具有一定的范疇和頻度。信息采集真實、科學(xué)。

2,保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到辦公室，經(jīng)過分

析整理，并由辦公室發(fā)出指令，跟蹤檢查。

3、保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的治理失

控。

4、充分利用現(xiàn)代化治理手段獲得處理和利用信息。

5、在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部檢

查、外部監(jiān)督等方式。控制的措施有預(yù)先控制、現(xiàn)場控制、反饋控制等方式。

6、質(zhì)量控制上，對不合格的服務(wù)制訂了糾正偏差的處理措施。

三、鼓勵系統(tǒng)

1、鼓勵是我們?nèi)诵曰卫淼闹饕绞?。尊重個體權(quán)益，保持團(tuán)隊期望。服務(wù)

業(yè)主和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會雙重效益是權(quán)衡考核的唯獨(dú)標(biāo)準(zhǔn)。

2、思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工

作積極性。引導(dǎo)員工動機(jī)，尊重個人情感。并且針對個性心理做適時的思想工作。

3、獎懲機(jī)制的實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。

通過獎勵“弓「著員工往前走，通過懲罰“打”著員工朝前走。做到人人有動力，

個個有壓力。獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵等。

4、培養(yǎng)提升機(jī)制在實際工作中極具價值。我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的

重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘

一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良好環(huán)境。方式有培養(yǎng)、

提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。

5、工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)奉獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。既考慮群體效能，

更重視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚酬勞，吸引人才，鼓勵員工取

得更好的工作成績。福利措施如調(diào)動戶口等。

四、監(jiān)督與自我約束機(jī)制

XXXXX治理處在開展物業(yè)治理活動的過程中，定期向XXXXX公司、XXXXX業(yè)主

委員會報告工作，檢討物業(yè)治理工作事務(wù)，制訂出日常工作計劃，分解量化到部

門及每個崗位，實行目標(biāo)治理責(zé)任制，每年對治理目標(biāo)進(jìn)行考核。嚴(yán)格按IS09001

質(zhì)量體系運(yùn)作，對每個項目的治理服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場檢查、部門

自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保治理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。具體作法是:

1公布監(jiān)督制：公布治理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立治理處主任信箱，24小時受

理投訴。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公布監(jiān)督。

2業(yè)主評議制：治理處對各項治理活動實行監(jiān)督和跟蹤、反饋，對業(yè)主或其

它資源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。實行閉環(huán)治理，使業(yè)主的

合法權(quán)益得到保證。

3巡視檢查制：由治理處對各部門員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)覺問題及

時整改。對重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)顯現(xiàn)的問題，由相關(guān)治理層檢討并制定糾正

和預(yù)防措施。

自我約束機(jī)制：

治理處建立決策實施過程中的自我約束機(jī)制，以便各項物業(yè)治理工作得以順

利進(jìn)行。

1經(jīng)濟(jì)利益引導(dǎo)自我約束機(jī)制，充分使用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)治理對象對利益的

敏銳的動機(jī)，由這種動機(jī)去對行為作自我約束。

2目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的機(jī)制，將治理目標(biāo)層層分解到個人后由分層次的

子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而進(jìn)行的自我約束機(jī)制。

3權(quán)力鏈條相互制約機(jī)制，建立治理對象之間相互制約的權(quán)力鏈條，造成相

關(guān)機(jī)構(gòu)，相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。

第二節(jié)工作計劃

依據(jù)治理方式和治理工作流程結(jié)合XXXXX的實際情形，按照輕重有序、科學(xué)

有效的原則，擬定以下治理計劃：

略

第三節(jié)物資裝備

物質(zhì)裝備按照必需、實用、節(jié)儉的原則，經(jīng)嚴(yán)密測算，前期開辦費(fèi)做以下配備:

略

第三章人員的配備、培訓(xùn)與治理

第一節(jié)治理處各類人員配備

我們對治理人員的配備以有體會、有知識、有技能、懂治理和具有高度服務(wù)

意識為準(zhǔn)繩，在此基礎(chǔ)上建立一支高素養(yǎng)的物業(yè)治理隊伍，在人員配備中，遵循

以下原則：

1、具有良好的職業(yè)道德觀念、愛崗敬業(yè)、誠實守信、辦事公道、服務(wù)社區(qū)、

奉獻(xiàn)社會。

2、在尊重人才的基礎(chǔ)上，即注重專業(yè)技能，又注重思想道德，德才兼?zhèn)?，?/p>

理人員在學(xué)歷上要求大專畢業(yè)。

3、所有治理人員需已參加物業(yè)治理專業(yè)上崗培訓(xùn)并取得合格證書，保證100%

持證上崗。

4、保安隊員采取招用復(fù)員或退伍軍人且要求年齡不超過30歲，身體健康，

形象良好。

根據(jù)XXXXX的實際情形，參考深圳市物業(yè)治理有關(guān)文件中治理人員治理面積

的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，及類似寫字樓的體會，確定各類人員。

1、XXXXX治理處員工總數(shù)定編為—人，治理處主任—人，綜合部—人，財

務(wù)部—人，保衛(wèi)部—人，工程部—人。

2、治理處主任任職條件及簡歷。

物業(yè)治理有了較為全面的了解和認(rèn)識，積存了豐富的治理體會。

3、各部門負(fù)責(zé)人任職條件

監(jiān)督施工。同年通過鄂州市人社局專家評定取得機(jī)電中級工程師職稱。

人員配備及素養(yǎng)要求

第二節(jié)人員培訓(xùn)

（一）培訓(xùn)目的：

培訓(xùn)是對員工最好的獎勵和福利。

不斷地對各級員工進(jìn)行不同階段的在職培訓(xùn)，將是治理處能否圓滿完成合同

期內(nèi)托付治理目標(biāo)的重要保證。培訓(xùn)所要達(dá)到的目的，是在態(tài)度、知識、技能三

個方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，最終培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的、既有專業(yè)

知識技能、又有現(xiàn)代治理水平的職業(yè)治理人員，在一線員工中培養(yǎng)出一大批有能

力、綜合素養(yǎng)高、有現(xiàn)代意識的操作骨干，以優(yōu)秀的人才為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（二）培訓(xùn)計劃

1.公司年度培訓(xùn)計劃：公司品質(zhì)培訓(xùn)部根據(jù)各治理處實際需要編制公司年度

培訓(xùn)計劃，并負(fù)責(zé)檢查，治理處將根據(jù)公司年度計劃安排好內(nèi)部培訓(xùn)工作，保證

按時進(jìn)行培訓(xùn)。保質(zhì)、保量完成教學(xué)任務(wù)。

2.治理處年度培訓(xùn)計劃：在公司計劃之外，治理處可根據(jù)本部門工作性質(zhì)、

人員結(jié)構(gòu)等自行組織、實施培訓(xùn)。

3.培訓(xùn)計劃制訂：公司年度培訓(xùn)計劃由品質(zhì)培訓(xùn)部培訓(xùn)主管負(fù)責(zé)制訂，報品

質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理審核后，由治理者代表批準(zhǔn)實施；治理處年度培訓(xùn)計劃由治理處綜

合治理部長負(fù)責(zé)制訂，報治理處主任審核后，由公司品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理批準(zhǔn)實施。

治理處除年度培訓(xùn)計劃外，每月底還需根據(jù)治理服務(wù)中的實際運(yùn)作情形及工作需

要安排下月培訓(xùn)。

（三）培訓(xùn)方式

在培訓(xùn)方式上，治理處將以講授、演示、實習(xí)等方式為主，具體的方式因培

訓(xùn)內(nèi)容的不同而有所區(qū)別。

1.新員工入職培訓(xùn)（授課形式）

在試用期，為使員工盡快熟悉環(huán)境和開展工作，新員工須參加治理處定期組

織的入職培訓(xùn)，以了解公司和治理處概況、企業(yè)理念、治理模式、物業(yè)人應(yīng)有的

職業(yè)道德和社會責(zé)任感，以及治理處的培訓(xùn)制度、“積分考評”、鼓勵機(jī)制等內(nèi)容。

只有經(jīng)過入職培訓(xùn)并考核合格者，員工才能到部門上崗。

2.輪訓(xùn)（各崗位骨干人員講述+崗位實習(xí)）

治理人員還需先到公司各部門、治理處進(jìn)行為期15—30天的輪訓(xùn)，以全面

了解和熟悉公司和治理處的情形。

3.上崗培訓(xùn)（實習(xí)為主，講授為輔）

根據(jù)員工所在崗位的性質(zhì)及職責(zé)，由員工所在部門對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)，只

有經(jīng)過上崗培訓(xùn)考核合格后，員工方能獲得轉(zhuǎn)正的機(jī)會。

4.在職培訓(xùn)（講授+現(xiàn)場演示）

各部門根據(jù)部門及崗位性質(zhì)、特點(diǎn)及專業(yè)發(fā)展和變化情形，不定期地對員工

進(jìn)行在職的各類培訓(xùn)，主要由各部門根據(jù)當(dāng)年部門培訓(xùn)計劃進(jìn)行。

5.外送培訓(xùn)（參加課程培訓(xùn)和考試，取得證書）

治理處根據(jù)發(fā)展和需要，每年將選送部分人員到外面去進(jìn)行專業(yè)資格培訓(xùn)和

專題培訓(xùn)I,持證上崗是治理處對員工最基本的要求。

6.安全教育培訓(xùn)（理論講授與案例分析為主，輔之與現(xiàn)場實習(xí)）

治理處把安全教育作為員工培訓(xùn)的一個必不可少的內(nèi)容，除新員工入職培訓(xùn)

中需接受安全知識教育外，治理處還將不定期舉辦安全知識講座和安全必修課教

育，努力提高員工對安全知識和安全技能的把握，以增強(qiáng)員工的自我安全防范意

識和防范能力。

（四）培訓(xùn)內(nèi)容

序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)目標(biāo)

公司各項治理規(guī)章制

1全體員工熟悉公司情形，規(guī)范員工行為

度

2《員工手冊》全體員工強(qiáng)調(diào)工作紀(jì)律，明確考核標(biāo)準(zhǔn)

3物業(yè)治理條例治理人員熟悉、把握《條例》及其實施細(xì)節(jié)

4物業(yè)治理方案全體員工明確各組分工和工作要求

5體系文件作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)全體員工熟悉崗位職責(zé)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

6消防安全基本知識全體員工把握義務(wù)消防員的消防安全知識

7服務(wù)人員禮儀形象規(guī)范全體員工提高治理服務(wù)形象

8房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識治理人員了解物業(yè)結(jié)構(gòu)

9客戶投訴處理全體員工提高治理服務(wù)技巧

10人際溝通技巧全體員工提高人際溝通技能水平

11房屋修繕和設(shè)備治理治理人員熟悉房屋修繕和設(shè)備治理的基本內(nèi)容

12機(jī)電設(shè)備治理治理人員熟悉機(jī)電設(shè)備治理的基本內(nèi)容

13物業(yè)治理案例分析全體員工指導(dǎo)現(xiàn)實工作，提高治理服務(wù)水平

14物業(yè)治理相關(guān)法規(guī)全體員工提高法制意識，規(guī)范作業(yè)行為

15內(nèi)務(wù)治理和班組團(tuán)結(jié)治理人員規(guī)范內(nèi)務(wù)治理，增強(qiáng)團(tuán)隊凝聚力

16物業(yè)治理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)知識全體員工豐富物業(yè)治理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)知識

17突發(fā)事件處理及急救常識全體員工增強(qiáng)應(yīng)變能力和自救能力

熟悉大樓基本情形針對下一步的接管驗

18接管驗收專項培訓(xùn)相關(guān)人員

收工作提前準(zhǔn)備

智能化設(shè)備的使用、

19設(shè)備工、安防員了解并熟悉各類設(shè)備的操作和保護(hù)常識

保護(hù)

（五）培訓(xùn)考核

培訓(xùn)終止后將進(jìn)行現(xiàn)場考核和評核工作?，F(xiàn)場考核分為實操和書面考核兩種

形式，根據(jù)考核成績評分。每位員工必須在規(guī)定時間內(nèi)取得月度、季度、年度的

足夠“學(xué)分”（積分），所有的“必修課”必須通過考核。評核工作是在員工工作

一段時間以后，由培訓(xùn)組織者檢查和比較員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做

好記錄，以便治理處主任及時了解和把握員工的工作或思想情形，并作為評核培

訓(xùn)成績和員工晉級晉職、業(yè)績考評的依據(jù)。

治理處培訓(xùn)考核實行“培訓(xùn)積分制”，治理處根據(jù)年度培訓(xùn)計劃提出員工當(dāng)

年培訓(xùn)積分的應(yīng)達(dá)目標(biāo)。每個員工培訓(xùn)考核的結(jié)果直接影響該員工的浮動工資、

季度獎、年終獎及晉級。

第三節(jié)人員治理

治理創(chuàng)新是XXXXX公司快速發(fā)展的原動力之一，人的治理是其核心部分。公

司在員工錄用、考核剔除機(jī)制等內(nèi)部治理上形成了一套有特色的完整體系。

一、錄用與考核

1,錄用

我們將以公司抽調(diào)和對外招聘相結(jié)合的方式配備XXXXX治理處治理人員，其

人員選聘流程圖。

內(nèi)部公

錄用原則：公布、平等、競爭、擇優(yōu)

2,考核

對小區(qū)的治理人員，除必需的入職培訓(xùn)外，公司還將按崗位工作目標(biāo)對其進(jìn)

行跟蹤考核，驗證其是否滿足所在崗位的條件，包括：思想品德、敬業(yè)精神、服

務(wù)意識、業(yè)務(wù)技能、和諧能力等方面，按月度、年度進(jìn)行考核，并做好考核記錄，

對不能滿足要求的，則予以剔除。

a、考核目的

保證高質(zhì)量完成工作，使分配機(jī)制更趨合理，使人事任用更趨客觀；增進(jìn)溝

通、充分調(diào)動員工的積極性。

b、考核內(nèi)容

員工品行、工作表現(xiàn)、工作能力、工作業(yè)績。

c、考核標(biāo)準(zhǔn)

企業(yè)理念、崗位指導(dǎo)書是對員工品行、工作態(tài)度的衡量標(biāo)準(zhǔn)；

月（年）度工作計劃、暫時任務(wù)及目標(biāo)是對員工工作能力、工作業(yè)績的考核

標(biāo)準(zhǔn)。

d、考核的種類

從工作對象來分：有試用員工的考核、員工年度的考核、月度的考核以及干

部年度的民主評議。

從結(jié)果的運(yùn)用來分：有轉(zhuǎn)正的考核、晉升剔除的考核、季（年）度獎金的考

核等。

二、剔除機(jī)制

我們將在XXXXX治理處推行''末位剔除制”，真正體現(xiàn)XXXXX“能者上,平者

讓，庸者下”的用人思想，具體做法是每年年底對全體員工分普通員工和部長級

以上干部兩組進(jìn)行民主綜合評議，凡每組內(nèi)分?jǐn)?shù)排位于最后的「3%的員工，實

行強(qiáng)制性剔除一一包括辭退或職位、工資、其它的相應(yīng)待遇的同步降級。

為充分地體現(xiàn)“共同進(jìn)步”的原則，被剔除員工將會經(jīng)過待崗培訓(xùn)、限期改

進(jìn)、辭退等階段。這種機(jī)制使員工工作既有約束也有鼓勵，使干部實實在在地感

到工作的壓力。

三、和諧關(guān)系

和諧關(guān)系是一種內(nèi)求團(tuán)結(jié)、外求發(fā)展的經(jīng)營治理要求。我們將通過有計劃且

持久的努力，和諧和改善組織機(jī)構(gòu)的內(nèi)外關(guān)系，使本公司的各項政策和活動符合

廣大業(yè)主的需求，在業(yè)主中樹立起良好的形象，其主要內(nèi)容有以下幾個方面:

1、警告員工，注意將工作做細(xì)，與業(yè)主（住戶）保持良好的關(guān)系。

2,引導(dǎo)和諧企業(yè)與員工之間的關(guān)系，創(chuàng)造一個上下左右關(guān)系融洽，個人能力

得以充分發(fā)揮的工作環(huán)境。

3、引導(dǎo)員工注意及時排解糾紛，妥善處理業(yè)主（住戶）投訴，保護(hù)企業(yè)聲譽(yù)。

四、服務(wù)意識

治理就是服務(wù)，把業(yè)主的利益等同于員工的利益，堅持善待員工“就是”善

待業(yè)主的主導(dǎo)思想，是提高員工服務(wù)意識的根本前提。服務(wù)意識，必須在員工的

職業(yè)培訓(xùn)中作為重點(diǎn)來抓，一是作為常年培訓(xùn)主題內(nèi)容進(jìn)行；二是結(jié)合工作中的

安全，開展經(jīng)常性的服務(wù)意識專題討論活動。

五、量化治理及標(biāo)準(zhǔn)動作

物業(yè)治理同酒店治理一樣，在服務(wù)內(nèi)容上有些工種（技術(shù)性較強(qiáng)，固定模式

較突出的）完全可以實行標(biāo)準(zhǔn)化；操作性工種（特別是治理員）卻難以完全標(biāo)準(zhǔn)

化。因此，堅持被動式目標(biāo)量化治理與自主式目標(biāo)量化治理相結(jié)合，是非常重要

的。鼓勵員工積極、主動地參與小區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，自主地、創(chuàng)造性地干好每一

項工作，是量化治理的標(biāo)準(zhǔn)提升的必然要求。

員工工作年度考核表

姓名:部門：

填表須知：根據(jù)客觀實際情形，在相應(yīng)的考評分值欄中填入得分（10-0分）

考評分值

考核最高

考核要素考核標(biāo)準(zhǔn)自我班（組）部門經(jīng)

內(nèi)容分會

考評主管考評理考評

工

敬業(yè)精神熱愛公司，熱愛崗位本職工作

作5

態(tài)

度積極性主動承擔(dān)工作，不斷爭取進(jìn)步5

(

2

0責(zé)任性責(zé)任意識較強(qiáng)，善如善終完成本職工作5

分

)

服從性遵守公司規(guī)章制度，服從上級的領(lǐng)導(dǎo)和安排5

工協(xié)作力能與同事較好地共事，完成部門工作任務(wù)10

作

能

懂得力能迅速、準(zhǔn)確地領(lǐng)會上級的命令和意圖

力5

(

3業(yè)務(wù)（技能充分利用自己的專業(yè)知識杰出地完成工

010

分術(shù)）能力作任務(wù)

)

創(chuàng)新力有開拓創(chuàng)新精神，能不斷地改進(jìn)、改善工作5

工年工作量年度工作量超額完成，無任何拖欠現(xiàn)象10

作

績年工作質(zhì)完成的工作量其質(zhì)量全達(dá)標(biāo)，且優(yōu)秀較多10

效

(工作效率能在規(guī)定時間內(nèi)按期或提前完成，速度快10

5

0

分失誤度承擔(dān)的工作任務(wù)基本上沒什么失誤10

)

失職度承擔(dān)的工作職責(zé)，從未有過失職行為10

綜合得分（各項合計）100

考評100-91分為A等；90-80分為B等；79-71分為C等；70-60

等等等

等級分為D等；60分以下為E等。

治理處主任審核意見：人事部門核查意見：部門主管簽署：

簽署：簽署：

第四章治理指標(biāo)的承諾及措施

參照《全國城市物業(yè)治理安全文明大廈考核標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合本公司治理目標(biāo)及質(zhì)

量方針，特制定如下治理指標(biāo)及措施：

投

序號指標(biāo)名稱達(dá)標(biāo)指測算依據(jù)治理主要措施

（完好房建筑面1、建立經(jīng)常性檢查制度；

積+基本完好房建2、每半年進(jìn)行一次全面分項檢修；

房屋完好筑面積）/總建筑3,每三年對房屋外觀進(jìn)行一次粉刷、修

198%100%

率面積*100%整；

4、嚴(yán)M裝修治理和日常治理，無人為損

壞事件。

及時修理次數(shù)/應(yīng)1、人力配備充足；

房屋零

計報修理次數(shù)2,崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)到位；

2修、急修98%100%

*100%3,技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平；

及時率

4、強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎罰制度。

修理工程修理合格工程項1、建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和

3質(zhì)量合格100%100%次/修理工程項次回訪制度；

率*100%2,擁有一批有較高技術(shù)水準(zhǔn)的修理隊伍。

完好綠地/總綠化1、綠化制度、工作計劃行之有效且有執(zhí)

面積*100%行力度；

綠化完好2,治安治理員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常監(jiān)督

495%98%

率工作，經(jīng)常提示住戶愛護(hù)環(huán)境；

3,發(fā)動業(yè)主熱愛綠地，主動保護(hù)綠地，

提合理建議，并參與治理。

以工作運(yùn)算，記錄1、保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具

清潔保潔

599%100%及監(jiān)督抽查合格體、嚴(yán)格，有考核、有獎罰；

率

率及糾正合格記2、治安治理員經(jīng)常提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)

錄為依據(jù)生；

3、保潔監(jiān)督機(jī)制健全。

完好道路總面積/1、嚴(yán)格公共設(shè)施治理養(yǎng)護(hù)制度，治安治

道路完好規(guī)劃道路總面積理員加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)；

6率及使用95%100%*100%2,向（業(yè)主）住戶宣傳有關(guān)法規(guī)，培養(yǎng)

率熱愛家園意識，合理使用道路；

3,及時整改修補(bǔ)損壞路面。

完好化糞池、雨水1、每日記錄檢查情形，發(fā)覺問題，立刻

化糞池、

井、污水井?dāng)?shù)量/疏通處理；

雨水井、

795%100%化糞池、雨水井、2、化糞池每半年清理一次；

污水井、

污水井總數(shù)量3、雨水井、污水井每一年全面檢修一次。

完好率

*100%

完好排水管、明暗1、每日記錄檢查情形，發(fā)覺問題立刻設(shè)

排水管、

溝長度/排水管、計施工方案，疏通處理；

8明暗溝完95%100%

明暗溝總長度2、每半年進(jìn)行一次全面檢修。

好率

*100%

完好照明燈疏散1、每日記錄檢查情形及時更換檢修；

照明燈及

燈數(shù)量/照明燈、2、每月全面檢查檢修一次；

9疏散燈完95%99%

疏散燈總數(shù)量3、保潔員保持照明凈凈。

好率

*100%

以轄區(qū)公安部門實行二十四小時保安巡查制度，分快速、

小區(qū)內(nèi)治記錄為依據(jù)（除業(yè)中速及慢速巡查，設(shè)立二十四小時報警中

1%以

10安案件發(fā)0主辦公區(qū)內(nèi)部原心，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，

下

生率因造成外）并在小區(qū)重點(diǎn)部位，安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)及

紅外線報警裝置，以確保人身財產(chǎn)安全。

完好的消防設(shè)備/指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施治理員保護(hù)，實

消防設(shè)施

小區(qū)治理處負(fù)責(zé)行巡查制度，建檔記錄，并由修理主管監(jiān)

11設(shè)備完好100%100%

的消防設(shè)備總數(shù)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、

率

*100%正常使用。

完好的大型及重1、建立嚴(yán)格的設(shè)備治理及日常運(yùn)行操作

要機(jī)電設(shè)備/大型規(guī)程；

及重要機(jī)電設(shè)備2、重要設(shè)備責(zé)任到人；

大型及重

總計*100%3,認(rèn)真進(jìn)行日運(yùn)行記錄和檢查；

12要機(jī)電設(shè)99%

4、每月進(jìn)行一次小保；

備完好率

5,每半年進(jìn)行一次大保；

6、加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，減少安

全隱患。

完好智能化系統(tǒng)/1、有較強(qiáng)的技術(shù)力量和人力資源；

智能化系統(tǒng)總計2,治理人員熟悉把握系統(tǒng)性能，合理使

*100%用；

智能化系

1399%3、深入進(jìn)行住戶培訓(xùn)指引，安全有效使

統(tǒng)完好率

用智能系統(tǒng)，減少人為損壞；

4,定期進(jìn)行一次全面檢修保護(hù)，排除不

安全因素

安排、實踐保潔的1、保潔員崗位明確，責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致

公共場所、設(shè)施/嚴(yán)格；

公共場公共場所、設(shè)施總2、每日保潔、休息日、休息時間為保潔

14所、設(shè)施98%計*100%重點(diǎn)區(qū)間；

保潔率3、治理人員隨時引導(dǎo)使用人注意愛護(hù)環(huán)

境衛(wèi)生，逐步培訓(xùn)良好情操，形成

XXXXX重要特色之一。

發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)/總1、采取多種途徑向住戶宣傳消防安全；

戶數(shù)*100%2、培訓(xùn)一批有較好素養(yǎng)和體會的巡查人

員，及時發(fā)覺火災(zāi)隱患；

1%

火災(zāi)發(fā)生0.5%3、治理到位，合理使用土地、設(shè)施、設(shè)

15（年

率（年）備等；

）

4、組織部分住戶形成義務(wù)消防宣傳，分

區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全，提示

注意防火。

違章發(fā)生違章項目/發(fā)生項1、建立巡視制度，跟蹤治理，及時發(fā)覺

1%0.5%

率目總計*100%并加大處理力度；

16

違章處理處理違章項目/違2、強(qiáng)化宣傳教育意識，把有關(guān)治理制度

95%100%

率章項目總計*100%貫徹到每個人的行動中，依法治理。

培訓(xùn)各人員/培訓(xùn)1、人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、

治理人員

員總計*100%計劃落實；

17專業(yè)培訓(xùn)90%100%

2、培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合，強(qiáng)化培

合格率

訓(xùn)結(jié)果。

修理回訪次數(shù)/修1、建立健全回訪制度；

修理服務(wù)

1895%98%理服務(wù)次數(shù)*100%2,做好修理、回訪記錄；

回訪率

3、加強(qiáng)修理隊伍服務(wù)意識。

（對治理中意戶1、高科技治理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，

業(yè)主對物

數(shù)+基本中意戶編識無漏洞的治理網(wǎng)絡(luò)；

19業(yè)治理中95%99%

數(shù)）/參加業(yè)主評2,以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏

意率

議戶數(shù)*100%得業(yè)主的支持。

第五章安全治理

XXXXX接管后安全治理工作方案

一、安全治理的指導(dǎo)原則；

1、三定：定人、定崗、定責(zé)

2、三防：人防、技防、物防

3、三個機(jī)制：監(jiān)督機(jī)制、獎勵機(jī)制、競爭機(jī)制

4,多方參與原則：治理處、業(yè)主、轄區(qū)安全部門參與原則

二、安全服務(wù)承諾；

1,確?？刂坪蜏p少各種事故案件的發(fā)生率，把治安、消防、車輛治理等重大

案件的發(fā)生率減縮為零，為業(yè)主營造一個舒服、安全的工作環(huán)境。

2、確保XXXXX內(nèi)治安安全案件、違章刑事案件、責(zé)任火災(zāi)事故的發(fā)生率為零。

3、確保大廈內(nèi)部安全設(shè)置、消防設(shè)置完好率為100%。

三、安全治理方案實施；

（-）崗位設(shè)置

1、|設(shè)置保衛(wèi)部部長1名，班長3名，安全隊員20名，共24名。其中每

班成立快速巡邏應(yīng)急小分隊，隊員2名，其它固定崗安全員分三班24小時值班，

所有安全治理服務(wù)人員，經(jīng)過培訓(xùn)后，方可上崗，確保服務(wù)人員的水平高標(biāo)準(zhǔn)。

2、定崗：車場崗、負(fù)1樓、大堂、控制中心4個固定崗，2個巡邏崗（外圍

車場、樓上公共區(qū)域），巡邏崗與固定崗每二小時進(jìn)行一次互換，確保安全員的

精神飽滿。

3、定責(zé)：所有安全員要各負(fù)其責(zé)，按治理規(guī)定崗位工作流程嚴(yán)格認(rèn)真執(zhí)勤。

（二）智能化監(jiān)控系統(tǒng)治理

1,人防①人員監(jiān)控：結(jié)合安全治理指導(dǎo)原則。

②重點(diǎn)監(jiān)控：在各個重點(diǎn)區(qū)域、重要通道、重點(diǎn)監(jiān)控。

③全天候安全治理人員實施24小時治安值班,24小時全天候巡查。

④聯(lián)合監(jiān)控：大廈內(nèi)部、外部實施聯(lián)合布控。

2、技防：智能化閉錄監(jiān)控系統(tǒng)，大廈全方位攝像頭防控。

3、物防：防盜圍欄、防盜門、拉閘門、電子對講等。

（三）安全服務(wù)治理機(jī)制

1、獎勵機(jī)制：獎罰分明，鼓勵見義勇為行為，塑造安全文明標(biāo)兵，物質(zhì)獎勵

與精神獎勵并用。

2、競爭機(jī)制：在保持安全服務(wù)隊伍的基礎(chǔ)上，建立競爭剔除考評機(jī)制，設(shè)末

位剔除，鼓勵上進(jìn)，創(chuàng)安全文明品牌。

3、監(jiān)督機(jī)制：全員工內(nèi)部相互監(jiān)督，讓全體業(yè)主對服務(wù)人員進(jìn)行外部監(jiān)督，

讓業(yè)主給員工作評分，選出最優(yōu)秀安全員樹標(biāo)兵。

（四）、安全治理措施

成立快速應(yīng)急分隊

目的：及時快速地處理各種突發(fā)事件。

適用范疇：XXXXX治理處全體員工。

快速應(yīng)急分隊的建制分為兩組：一組為快速反應(yīng)一一由23名安全治理員組

成，分三班全天候24小時執(zhí)勤；一組為快速支援組，由治理處全體員工組成。

任務(wù)

1、確保全體業(yè)主人身財產(chǎn)安全，并結(jié)合人防、技防、物防；確保防范重點(diǎn)，

明哨與暗哨相結(jié)合，定時和不定時打伏擊，檢查可疑點(diǎn)，實施全天候巡邏、監(jiān)視。

2、發(fā)生突發(fā)情形時，快速反應(yīng)組成員要在第一時間到達(dá)現(xiàn)場按照分工，各負(fù)

其責(zé)，機(jī)智、果斷、勇敢、靈活地處理各種安全事情，并做好實發(fā)情形的記錄工

作。

3、防盜措施：根據(jù)我們的治理體會，盜竊常發(fā)生在人員上班高峰及夜間，為

此，對重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時段、重要區(qū)域安排人員打伏擊。

（五）、建立多方參與的安全網(wǎng)絡(luò)

1、根據(jù)互動或物業(yè)治理的治理理念，與業(yè)主建立安全公約，全體業(yè)主（服務(wù)

單位）參與安全治理群防群力，發(fā)生可疑情形時，能夠及時處理。

2、治理處全體員工均參與抓安全；一旦發(fā)生可疑人員、可疑物品，立刻報警

及時處理。

3、與物業(yè)所在轄區(qū)派出所、巡邏隊、消防隊通過各種通信工具和設(shè)備建立安

全大網(wǎng)絡(luò)機(jī)制，以監(jiān)控中心為指揮中樞，做好物業(yè)安全防范工作，及時有效地控

制各種事故案件的發(fā)生。

（六）、制定科學(xué)地安全內(nèi)部治理制度

1、嚴(yán)格目標(biāo)治理，一級抓一級，層層抓落實，嚴(yán)格的質(zhì)量體系及工作崗位責(zé)

任制，建立健全公司內(nèi)部各項規(guī)章治理制度。

2、嚴(yán)格考核、獎罰、晉升、辭退制度，確保物業(yè)治安的工作秩序不受到干擾

和阻礙。

3、及時細(xì)致地抓好公司員工的思想教育工作，多樣化地鼓勵員工的工作熱情。

4、嚴(yán)格按時培訓(xùn)，嚴(yán)格落實培訓(xùn)制度，合格后方可上崗。實施24小時巡視

巡查，確保安全工作高質(zhì)量。

5、嚴(yán)格落實巡查規(guī)定，對公共區(qū)域進(jìn)行層層巡邏，分段分時對物業(yè)重點(diǎn)區(qū)域、

重點(diǎn)時段、白班、夜間、進(jìn)行不間段巡視。

6、對人員值班情形采取多問、多看、多查的方式，不放過任何一個可疑點(diǎn)。

7、具體巡邏安排根據(jù)實地情形進(jìn)行合理安排，合理分工。

8、加強(qiáng)安全治理服務(wù)人員的法律教育，重點(diǎn)加強(qiáng)《治安治理處罰條例》的學(xué)

習(xí)，增強(qiáng)其法律觀念，法律意識。

9、不定時對員工進(jìn)行時事政治教育，使安全治理人員及時了解國內(nèi)、外的政

治動態(tài)。

10,增強(qiáng)員工的擔(dān)憂意識，“業(yè)主就是我們的衣食父母”提高服務(wù)意識，使其

自覺地按規(guī)章制度做好自己的本職工作。

（七）治安治理

實行24小時值班巡邏，依據(jù)規(guī)章制度，崗位職責(zé)把責(zé)任層層落實，大堂門衛(wèi)

對物業(yè)外來人員實施詢問，登記，并由班長、主管進(jìn)行監(jiān)督治理，如：突發(fā)事故,

巡邏人員2分種內(nèi)必須到達(dá)現(xiàn)場處理。

（1）、逐步實現(xiàn)治安防范系統(tǒng)完整化

①物業(yè)內(nèi)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、對講機(jī)、電話系統(tǒng)，如有報警情形發(fā)生，保

安員在2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，按制度采取措施并做好《值班情形記錄本》以備查閱。

②消防報警系統(tǒng)

由探測器輸出信號，控制中心操作后，指揮巡邏人員即時趕到現(xiàn)場處理事故，

查實處理后方能復(fù)位。

③物業(yè)環(huán)境監(jiān)視系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。

大廈安裝全功能紅外線攝像式感應(yīng)器，以保證對大廈出入口、停車場出入口、

周邊的保安措施真正做到御賊于外，提高整個物業(yè)的安全性，由監(jiān)控中心對其實

施24小時監(jiān)控。

④物業(yè)車輛治理體系

車輛的出入及收費(fèi)采用感應(yīng)式IC卡自動治理系統(tǒng)，對業(yè)主（服務(wù)單位）可用

IC月卡，對外來辦公車輛可用暫時IC卡，所有IC卡讀/寫入場信息采集，自動

路閘的起落控制并保持與收費(fèi)主機(jī)的及時通訊。建立停車場信息采集系統(tǒng)，所有

進(jìn)出物業(yè)車輛，進(jìn)出情形均有信息采集系統(tǒng)備份與交警大隊信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)及時發(fā)

覺可疑車輛、非法車輛進(jìn)出物業(yè)，提高物業(yè)的安全性。

(2)對物業(yè)業(yè)主的自行車、摩托車、汽車的治理方式

①對物業(yè)業(yè)主(服務(wù)單位)的自行車、摩托車進(jìn)行導(dǎo)向存放，集中看管，發(fā)

專用停車卡，出物業(yè)時收回，丟失停車卡待情形查實后，方可放行。

②汽車進(jìn)、出物業(yè)時，出示IC卡，讀卡確認(rèn)后方可放行，一^一車，安管員

一個月內(nèi)必須熟記業(yè)主車輛及相關(guān)情形。

③對自行車不收取車輛服務(wù)治理費(fèi)，對機(jī)動車輛根據(jù)規(guī)定收取車位占用費(fèi)，

對各種車輛丟失不承擔(dān)任何賠償。

(3)停車場治理

車輛治理是一項重要工作，車輛治理員實行24小時車輛治理工作，實行巡查、

看護(hù)、登記記錄，并由治理處主任監(jiān)督治理，確保車輛安全，我公司自成立之日

起至今未發(fā)生車輛丟失事故。

(4)消防治理

①強(qiáng)化安管員的消防意識，貫徹“預(yù)防為主，防范相結(jié)合”的方針，加強(qiáng)消

防宣傳力度，防患于未然。

②堅持消防安全三不放過的原則，即不查明事故原因不放過，不清除火險隱

患不放過，不接受消防知識教育不放過。

③治理處全體員工均屬消防員，定期接受政府消防部門、公司內(nèi)部的培訓(xùn)，

定期進(jìn)行消防實地演練，設(shè)置專職消防員負(fù)責(zé)日常巡查，發(fā)覺隱患及時處理并通

知治理處以確保物業(yè)安全，治理處主任每月檢查一次，保安部主管每周檢查二次

以加強(qiáng)監(jiān)督治理，并定期保護(hù)和檢修消防設(shè)備，以確保消防設(shè)備完好無損正常運(yùn)

行。

消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)治理實踐中得出的切身體會，消防治理的

關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面：

1、宣傳教育

開展消防安全教育，樹立消防安全意識是以貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的

工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采

取多樣化的宣傳形式如：一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、

發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是全體

人員的共同職責(zé)，對于全體人員來說，必須了解并把握如下幾個方面：

(1)防火工作的各項有關(guān)規(guī)定；

(2)手提式滅火器的放置位置及其使用方法；

(3)消防應(yīng)急通道位置和緊急情形疏散方法；

治理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：

(1)在緊急情形時自已的聯(lián)責(zé)任務(wù)；

(2)重要物資(貨幣、文件等)的轉(zhuǎn)移及辦法。

2,日常檢查

(1)防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，較鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。

(2)應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等;

(3)各種消防標(biāo)識：安裝是否堅固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面

灰塵等。

(4)滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險是否完好，氣體壓力是否在

規(guī)定的范疇內(nèi)等。

(5)消防栓是否完好，水壓是否符合要求。

3、讓業(yè)主參與的消防治理

(1)組織人員開展消防演習(xí)。

(2)請消防支隊做有關(guān)知識講座。

(3)成立義務(wù)消防隊，對消防設(shè)施進(jìn)行檢查。

4、消防報警特別處理程序

通知往現(xiàn)場

通知往現(xiàn)場

_______＞出事用戶

八、各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案

1.計劃性停電、停水處理方案

(1)接供水、供水部門關(guān)于停電、停水通知，及時通知業(yè)主及各部門，并在

公告欄張貼停電、停水通知，并在通知單上注明停電、停水的注意事項和備用電

源的供電范疇；

(2)根據(jù)停水時間由治理處負(fù)責(zé)做好蓄水工作；

(3)在停電24小時前認(rèn)真檢查備用發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情形是否良好等。向辦公室

領(lǐng)導(dǎo)匯報準(zhǔn)備情形，確保停電后備用發(fā)電機(jī)的正常運(yùn)行。

(4)大樓各用電設(shè)施、設(shè)備提前做好應(yīng)對措施，包括大門崗伸縮門開啟、關(guān)

閉的時間調(diào)劑等。

(5)隨時關(guān)注市政供電、供水情形，如來電、來水及時通知業(yè)主單位；

(6)在停電、停水期間應(yīng)急小組的全體員工堅守崗位，手機(jī)24小時開通。

2.突發(fā)性停電、停水處理方案

(1)及時向業(yè)主通報停電、停水的原因；

(2)設(shè)備治理人員啟動備用發(fā)電機(jī)運(yùn)行和抽水泵，派專職人員24小時值班守

護(hù)，確保供電和供水；

(3)檢查其他因停電造成原因的設(shè)備故障。

(4)應(yīng)急小組非工作時間20分鐘內(nèi)內(nèi)趕到現(xiàn)場；

(5)大樓內(nèi)因線路或管道原因造成停電、停水，查明原因，組織設(shè)備人員及

時搶修，做好相關(guān)事件記錄報業(yè)主和治理處主任。

(6)其它相關(guān)措施見“計劃停電、停水處理方案”。

3.臺風(fēng)暴雨處理方案

(1)關(guān)注天氣預(yù)報，臺風(fēng)暴雨來臨前24小時：

貼出警示通告，提醒單位進(jìn)出員工做好防范工作；

通知食堂等用水部門做好蓄水工作；

修理班組檢查地面排水溝，發(fā)覺堵塞，及時予以疏通；

對瀕危建筑、不堅固道路標(biāo)識牌、樹木等及時予以加固；

檢查樓宇立面，通知聯(lián)絡(luò)業(yè)主關(guān)好窗戶，搬離放在陽臺上的花盆、雜物；

搬離或固定地面易被臺風(fēng)吹走的、吹倒的物品；

檢查抽水泵是否正常；

配備雨具、雨衣、雨鞋及戶外設(shè)備防水物資；

對一些可能會掉落的不安全物品，必要時用繩子拉開戒備線；

對戶外垃圾池進(jìn)行清理；

安排治理處所有人員臺風(fēng)來臨當(dāng)天待命，直至臺風(fēng)終止。

⑵臺風(fēng)來臨前4-6小時:

將樓宇四周停泊的車輛及時疏導(dǎo)至車輛空闊地帶；

通知安保部門備好雨具，將道閘欄桿取下，以防吹折；

對講機(jī)、道閘開關(guān)等予以保護(hù)，以防淋雨損壞；

通知所有當(dāng)值人員注意安全，不要站在樓宇下；

如需要戶外作業(yè)時戴好頭盔；

巡視檢查每層是否還有窗戶未關(guān)。

(3)臺風(fēng)暴雨來臨：

提醒過往的人員注意安全，勿在戶外及樓宇下逗留；

組織搶險突擊隊，負(fù)責(zé)裝填運(yùn)送沙包、堵水、掃水

嚴(yán)密監(jiān)視，嚴(yán)防不法分子趁火打劫；

隨時觀察路面是否有排水口被異物所堵塞；

安排專人巡視是否有滲水之處，一經(jīng)發(fā)覺及時安排人員蹲點(diǎn)處理，對嚴(yán)重滲

水之處要用沙包進(jìn)行圍堵。

(4)臺風(fēng)過后：

組織人員檢查公共設(shè)施損毀情形；

對大樓有滲水之處，安排做好修理工作；

對發(fā)覺排水不暢之處，及時會診做好改進(jìn)方案；

搬離所有沙包，打掃衛(wèi)生；

將值班情形做好詳細(xì)記錄；

組織召開總結(jié)會議，吸取體會總結(jié)不足；

(5)如發(fā)生路面積水嚴(yán)重的現(xiàn)象時，需及時打開雨水井井蓋進(jìn)行排水，要注

意安排人員值守，引導(dǎo)行人，但要注意安全。

4.跑水緊急處理方案

(1)物業(yè)、設(shè)備、秩序保護(hù)巡視人員在日常大樓巡視中時刻小心和觀察是否

有跑水現(xiàn)象；

(2)夜間巡視秩序保護(hù)員對跑水現(xiàn)象的巡視除觀察外，還要注意“聽”，一經(jīng)

發(fā)覺有跑水現(xiàn)象，要及時通知班長、主管、主任；

通知應(yīng)急小組就位；

利用沙袋圍堵，以防積水面積擴(kuò)大；

關(guān)閉水閥，尋找跑水處，如跑水周邊有電器設(shè)施、設(shè)備需立刻停電；

修理人員及時進(jìn)行修理；

確認(rèn)修理合格后，打開水閥，觀察是否還有跑水現(xiàn)象；

如一切正常，安排人員對現(xiàn)場進(jìn)行清理。

(3)如遇跑水發(fā)生在業(yè)主單元內(nèi)，在取得業(yè)主同意的情形，采取緊急處理措

施，注意財產(chǎn)安全問題。

(4)做好事件處理記錄，有條件還需儲存相關(guān)錄像，報治理處主任及業(yè)主單

位。

5.火警火災(zāi)的應(yīng)急處理

(1)消防控制中心接到火警信號

接收到火警信號，利用對講機(jī)通知巡邏秩序保護(hù)員立刻前往現(xiàn)場。

巡邏隊員到達(dá)火警地點(diǎn)后立刻利用對講機(jī)、消防插孔電話與中心聯(lián)絡(luò)。

火警誤報通知中心排除火警信號。

火警證實情形嚴(yán)重，通知中心啟動報警設(shè)施，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。

向治理處主任、保衛(wèi)部部長報告。

(2)火警信號被證實，情形嚴(yán)重，監(jiān)控中心應(yīng)急事項

成立指揮中心，治理處主任為總指揮，下達(dá)滅火、報警、救人等任務(wù)。

立刻打“119”火警電話報警，啟用報警設(shè)施通知相關(guān)人員到現(xiàn)場施救，利

用消防疏散廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散。

(3)消防安全責(zé)任人到現(xiàn)場指揮滅火

一查火場是否有人被困，二查燃燒什么物質(zhì)，三查從哪里到火場最近。一看

火煙定方向、定火勢、定性質(zhì)，二看建筑定結(jié)構(gòu)、定通路、三看環(huán)境，定重點(diǎn)、

定戰(zhàn)力、定路線。

(4)組織力量撲救火災(zāi)

組織義務(wù)消防隊，按消防組織的分工任務(wù)，進(jìn)行滅火活動。

關(guān)閉防火分區(qū)的防火門。

組織義務(wù)消防隊使用固定滅火裝置和滅火器滅火。

噴射干粉，對準(zhǔn)燃燒物體火焰的根部平行噴射，如果燃燒區(qū)火焰面積較大，

可將干粉停在距火源3米距離的上風(fēng)或側(cè)上風(fēng)的位置，操縱干粉向左右兩側(cè)稍微

平行擺動，使滅火劑完全覆蓋燃燒區(qū)。向有遮擋物質(zhì)的燃燒物體噴射干粉，應(yīng)居

高臨下，否則不易撲滅。

噴射水流，應(yīng)把水流噴射到火焰根部，即把水流射到燃燒物體上，不要噴射

到火焰上，看不見火焰的情形下，不要盲目射水，要根據(jù)火場燃燒情形，及時變

換射流。

(5)斷電

切斷電源，當(dāng)電器設(shè)備發(fā)生火災(zāi)或引燃鄰近可燃物時，應(yīng)盡快關(guān)閉總開關(guān)，

斷絕電源，并及時用滅火器材(干粉、二氧化碳)進(jìn)行撲救。

帶電滅火，電氣發(fā)生火災(zāi)時，在一樣情形下應(yīng)切斷電源后才能進(jìn)行撲救，但

是，在特別情形下，如若等切斷電源后才進(jìn)行撲救，就會失去戰(zhàn)機(jī)，為了奪取滅

火斗爭的主動權(quán)，爭取時間，應(yīng)果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時應(yīng)有安全防護(hù)

措施，絕對保證人身安全，并且由專業(yè)技術(shù)人員或?qū)Ｂ毾绬T操作。

(6)救人

積極搶救受火災(zāi)威逼的人員，是滅火工作的首要任務(wù)。當(dāng)有人員受到火勢威

逼時，應(yīng)根據(jù)救人任務(wù)的大小和現(xiàn)有的滅火力量，第一組織參戰(zhàn)人員救人，同時

部署一定力量撲救火災(zāi)，在力量不足的情形下，應(yīng)將主要力量投入救人工作。

在火場尋人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入細(xì)致地進(jìn)行觀察判定，

做到動作迅速，沉著冷靜，注意安全。

(7)搶救疏散被困火場人員

采用緩和救人術(shù)，當(dāng)樓層火災(zāi)面積大，受困人員較多時，可先引導(dǎo)、疏散受

困人員到安全地帶，然后再設(shè)法轉(zhuǎn)移到地面。

拉網(wǎng)救人術(shù)。可以張開救生網(wǎng)或用棉被、帆布等鋪設(shè)地面，以供被困人員跳

樓逃生。

明確分工，在滅火總指揮的具體組織下，把責(zé)任落實到參加滅火的斗爭人員，

負(fù)責(zé)“弓I、送、查、接”等工作。

義務(wù)消防員行動時，應(yīng)隨身攜帶必要的器材工具，如：手提式滅火器、防毒

面具、安全繩、手電筒、斧頭、撬棍板手等。

在危險的情形下救人，對被救人員應(yīng)加強(qiáng)預(yù)防措施，防止由于工作疏忽而造

成誤傷，救人必須通過煙火充滿區(qū)域時，要用噴霧水進(jìn)行保護(hù)。不能讓員工再回

著火房間。在疏散路線口設(shè)立哨位向員工指定方向，保持通道暢通無阻。對受傷

人員，除在現(xiàn)場進(jìn)行急救外，還應(yīng)及時送往醫(yī)院進(jìn)行搶救治療。

(8)疏散與保護(hù)物資

疏散和保護(hù)物資，對重要物資受到火、煙、霧等直接威逼而無法保護(hù)時，要

進(jìn)行疏散，特別是貴重的和不能用火撲救的物資，必須立刻疏散。

易燃、易爆和有毒物品以及受較大壓力的桶、罐等容器或設(shè)備，在火勢威逼

下有發(fā)生燃燒爆炸或發(fā)散毒氣的危險時，要抓緊疏散或加強(qiáng)保護(hù)措施。

當(dāng)物資阻礙斗爭員接近水源而影響滅火行動時，要盡快搬移。

對有助長火勢蔓延的物質(zhì)，要迅速轉(zhuǎn)移、隔離。

(9)安全戒備

為保證撲救火災(zāi)疏散與搶救人員的工作有秩序地順利進(jìn)行，必須對大樓內(nèi)外

采取安全戒備措施。安全戒備的部位，包括在大樓外圍、大樓首層出入口，著火

層分別設(shè)置戒備區(qū)，設(shè)置戒備人員。

在大樓外圍戒備任務(wù)是，排除路障，指導(dǎo)一切無關(guān)車輛離開現(xiàn)場，勸導(dǎo)過路

行人撤離現(xiàn)場，堅持好大樓外圍的秩序，迎接消防隊，為消防員到場滅火開創(chuàng)有

利條件。

著火層下一層的戒備任務(wù)是：不準(zhǔn)員工進(jìn)入或再登上著火樓層，防止壞人打

劫、混水摸魚或乘機(jī)制造紛亂，保護(hù)好消防裝備器材，指導(dǎo)疏散人流向下一層有

秩序地撤離。

總之，我們有信心、有決心、有能力，在實踐工作中創(chuàng)造“優(yōu)質(zhì)、安全、高

效、有序”和“業(yè)主就是上帝，質(zhì)量就是生命”的模式，以業(yè)主為中心，堅持一

手抓安全及物業(yè)治理，一手抓精神文明建設(shè)，樹立起深圳物業(yè)安全治理隊伍的“文

明之師”、“禮儀之師”、“威武之師”的良好形象。最終實現(xiàn)業(yè)主中意、社會中意、

政府中意、企業(yè)中意。

第六章綠化治理

一個怡心的工作環(huán)境離不開美麗的綠化環(huán)境，XXXXX治理處有能力、有信心

給我們的業(yè)主創(chuàng)造一個美麗舒心的工作環(huán)境，打理好物業(yè)范疇內(nèi)現(xiàn)有的綠化設(shè)置

還計劃在適當(dāng)?shù)匚恢脭[放適宜的花卉品牌，規(guī)范大廈內(nèi)的綠化，擺花內(nèi)容，指導(dǎo)

業(yè)主花草養(yǎng)護(hù)工作，并把打理花草作為治理處的主要工作內(nèi)容，讓物業(yè)內(nèi)的草常

綠、花常開，讓我們的業(yè)主體會到工作環(huán)境的文雅性。有一種回來自然的享受。

(-)綠化工作流程表及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

工作項目作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

每天清潔兩次，春夏秋每無枯萎、無落葉、無垃圾飲料

草地清潔養(yǎng)護(hù)半月修剪一次，冬季每罐、無石塊雜物、少見雜草