物業(yè)管理工作匯報物業(yè)年度工作匯報

物業(yè)年度工作匯報上安區(qū)物業(yè)管理工作匯報區(qū)住房委員會辦公室自20xx年7月以來，按照市政府的統(tǒng)一要求，區(qū)住房辦正式接管了轄區(qū)物業(yè)管理工作。經(jīng)過近十年來的工作，逐步理順了關(guān)系，建立了區(qū)、街道、居委會三級物業(yè)管理體系，轄區(qū)物業(yè)管理工作運行良好。一、工作職責(zé)區(qū)物業(yè)辦負(fù)責(zé)物業(yè)管理法規(guī)、政策的貫徹落實；負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督指導(dǎo)和行政執(zhí)法工作；負(fù)責(zé)本轄區(qū)新建住宅交付使用的組織和實施；負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會活動監(jiān)督和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域劃分；負(fù)責(zé)本轄區(qū)維修資金使用、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)公司三級資質(zhì)核檢的初審工作；負(fù)責(zé)監(jiān)督本轄區(qū)物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房的使用和經(jīng)營活動；負(fù)責(zé)處理本轄區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。二、基本現(xiàn)狀目前，轄區(qū)物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理項目涵蓋住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、學(xué)校、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、商場等，其中主要是住宅生活小區(qū)。截止2013年底，我區(qū)共有住宅區(qū)228個，其中3萬平方米以下住宅小區(qū)有158個，總建筑面積161.23萬平方米；3-5萬平方米住宅小區(qū)19個，總建筑面積112.73萬平方米；５萬平方米以上住宅小區(qū)51個，總建筑面積616.86萬平方米。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的形式分三類：一是物業(yè)公司管理的小區(qū)43個，約占20％；二是產(chǎn)權(quán)單位自主管理的小區(qū)133個，約占60％；三是沒有物業(yè)公司管理的小區(qū)有52個，約占20％，其中居(村)委會代管的17個，業(yè)主自管24個，房管部門代管的11個。三、存在問題及原因分析在近幾年的工作運行中，我們感到區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)比較薄弱，老舊小區(qū)物業(yè)管理水平不平衡，主要存在以下六個方面的問題。（一）開發(fā)商遺留問題。房屋質(zhì)量和承諾未兌現(xiàn)兩方面的問題。如小區(qū)建設(shè)規(guī)劃變更、房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差、配套項目缺項甩項，建筑權(quán)屬不清等引發(fā)的矛盾和沖突，在物業(yè)糾紛中占到80％以上。原因分析：業(yè)主搬入新宅后，發(fā)現(xiàn)自身利益受到損失，又找不到開發(fā)商說理，把情緒和怨氣發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)上，表現(xiàn)在拖欠或不交物業(yè)費，甚至水、電、暖費，致使物業(yè)管理企業(yè)無法正常經(jīng)營。如：依水苑小區(qū)物業(yè)公司因受上述問題困擾，幾經(jīng)更換，最終都難以維持，撤出小區(qū)。（二）老舊小區(qū)物業(yè)管理難。我區(qū)是我市的一個老工業(yè)區(qū)，目前轄區(qū)約有73個1985年以前的小區(qū)，是物業(yè)管理中的一個難題，也是一個新問題，其產(chǎn)權(quán)歸屬、配套設(shè)施、住戶結(jié)構(gòu)、服務(wù)需求等都與新建小區(qū)差異較大。原因分析：老舊社區(qū)布局分散，難以實現(xiàn)規(guī)模化管理，物業(yè)管理引入工作困難。業(yè)主意識停留在福利意識里，配套設(shè)備設(shè)施不健全，建設(shè)資金不到位；業(yè)主的義務(wù)履行比較被動；公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)不清晰，多方管理；導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)選聘難、進(jìn)駐難，最終物業(yè)管理難。如：上安藥廠共有８個生活區(qū)，小區(qū)眾多，分布廣泛；其中第一生活區(qū)情況最為復(fù)雜：共有32棟住宅樓，其中9棟為新建高層住宅樓，其余23棟均為50年代到現(xiàn)在陸續(xù)建成的多層住宅樓，９８年后隨著住房二級市場的開放，公產(chǎn)住房多次出售，產(chǎn)權(quán)人多次更換，住戶構(gòu)成已不完全是單位職工，給物業(yè)管理帶來許多不便，企業(yè)呼吁從單位管理向社會化管理轉(zhuǎn)化。（三）物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，業(yè)主對物業(yè)企業(yè)收支不透明，對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù)，服務(wù)質(zhì)量難以量化；個別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務(wù)、多收費、亂收費，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。原因分析：據(jù)了解，成熟國家物業(yè)管理歷史超過了100年，中國最早開始物業(yè)管理的城市**20多年，北京開始物業(yè)管理工作不足10年，因此，經(jīng)驗不足使得我們在處理此類矛盾中，協(xié)調(diào)中難度大、方法不多。（四）物業(yè)企業(yè)收費難。我市《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理收費與服務(wù)做出了原則性的規(guī)定，市物價局、市房管局也對物業(yè)收費進(jìn)行規(guī)范公開，但物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)仍不夠細(xì)化。原因分析：開發(fā)商遺留問題，承諾沒有兌現(xiàn)；部分業(yè)主商品意識、物業(yè)消費意識和責(zé)任意識尚未形成；物業(yè)代收代繳的水、電、暖費虧損嚴(yán)重，難以承擔(dān)。（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)特別是一些老舊小區(qū)居民對成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極性不高，愿意維持現(xiàn)狀；部分小區(qū)業(yè)主數(shù)量多，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，也給組建工作帶來困難。原因分析：業(yè)主參與意識不高，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者。街道和居委會指導(dǎo)幫助小區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)驗不足；業(yè)主委員會委員的管理約束不到位，有的不能代表多數(shù)業(yè)主的利益，只滿足少數(shù)人的私利。（六）法律法規(guī)不完善。小區(qū)物業(yè)管理是一項新興產(chǎn)業(yè)，目前全市還沒有形成完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，缺乏規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，一些問題解決困難。原因分析：物業(yè)管理是一種綜合的管理，涉及面非常廣，需要相關(guān)部門共同努力，社會共同關(guān)注，在實踐中不斷規(guī)范和完善物業(yè)管理工作的相關(guān)法規(guī)和制度。四、工作措施物業(yè)工作是被市委、市政府列為重點為民辦好的20件實事之一。按既定目標(biāo)，20xx年，區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化達(dá)標(biāo)率達(dá)到60%，20xx年達(dá)到80%，2010年實現(xiàn)百分之百全達(dá)標(biāo)，轄區(qū)內(nèi)所有住宅小區(qū)三年內(nèi)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。針對這一目標(biāo)，結(jié)合區(qū)情實際，我辦在三年內(nèi)對轄區(qū)物業(yè)管理工作認(rèn)真謀劃并具體實施，使得我區(qū)物業(yè)管理工作取得長足進(jìn)步。（一）加強(qiáng)學(xué)習(xí)和宣傳。區(qū)住房局領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)真領(lǐng)會市、區(qū)物業(yè)管理工作會議精神，一是加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，在認(rèn)真調(diào)研的基礎(chǔ)上先后學(xué)習(xí)了國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》和《市物業(yè)管理條例》、《市住宅區(qū)業(yè)主大會規(guī)則》、《中華人民共和國物權(quán)法》等政策法規(guī)；二是組織各街鎮(zhèn)辦事處和各物業(yè)公司相關(guān)人員參加市房管局舉辦的物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，加強(qiáng)了對以后工作的理論指導(dǎo)和政策依據(jù)；三是各街、鎮(zhèn)通過醒目標(biāo)語、發(fā)放明白紙、入戶宣傳等方式宣傳講解物業(yè)管理條例，正確引導(dǎo)住宅小區(qū)業(yè)主的消費觀念，讓大家知道物業(yè)企業(yè)和業(yè)主自身的權(quán)利、義務(wù)，從而改善我區(qū)住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。（二）搞好物業(yè)培訓(xùn)和監(jiān)管。首先，每年年初組織各街鎮(zhèn)召開區(qū)物業(yè)工作會議，對年內(nèi)整體工作進(jìn)行部署，并以會代訓(xùn)，統(tǒng)一思想，強(qiáng)化職責(zé)，加大了對本區(qū)域住宅區(qū)物業(yè)管理的行政監(jiān)管，充分發(fā)揮物業(yè)管理工作在構(gòu)建和諧社區(qū)中的作用。其次，有針對性地加強(qiáng)對各小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的工作指導(dǎo)，全面推進(jìn)全區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化水平。對已成立業(yè)主委員會的小區(qū)加強(qiáng)業(yè)主代表的培訓(xùn)，組織他們參加了市業(yè)主委員會主任培訓(xùn)班，提高了綜合素質(zhì)，讓業(yè)主代表知權(quán)力、懂義務(wù)、會開展工作。第三，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。結(jié)合“市住宅物業(yè)基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化檢查”工作，對43個實行專業(yè)物業(yè)管理的住宅小區(qū)進(jìn)行檢查，對不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)下達(dá)了整改通知書，并提出了整改要求，整改仍不達(dá)標(biāo)的將處以降低或注銷資質(zhì)。督促物業(yè)企業(yè)以良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持；加大對物業(yè)侵權(quán)行為的監(jiān)管力度，切實維護(hù)業(yè)主權(quán)益。（三）積極解決物業(yè)遺留問題。開發(fā)商遺留問題是我區(qū)、也是全市小區(qū)管理中的最大難題。為此，作為物業(yè)主管部門，區(qū)、街道、居委會一方面將加強(qiáng)監(jiān)管力度，在今后新建小區(qū)過程中及早介入，待工程竣工后驗收時，主動參與并督促相關(guān)部門嚴(yán)格把好房屋質(zhì)量驗收、配套設(shè)施等承諾關(guān)；另一方面指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時依法接收，避免為日后經(jīng)營管理帶來麻煩。同時，我辦將積極協(xié)調(diào)，配合有關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)遺留問題的指導(dǎo)，有計劃的協(xié)調(diào)解決遺留問題。（四）進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)與收費。由于我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)條件、區(qū)域位置、規(guī)模檔次、業(yè)主需求等方面的差異很大，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則，進(jìn)一步細(xì)化住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，建立專門的價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)和質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的物業(yè)服務(wù)收費價格體系。具體辦法：由小區(qū)業(yè)主大會討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行，物業(yè)費參考《市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》；物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支帳目，讓業(yè)主明明白白消費。（五）規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會。按照《物業(yè)管理條例》和《市住宅區(qū)業(yè)主大會規(guī)則的通知》等相關(guān)法律法規(guī)，充分發(fā)揮街道辦事處職能，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益得到維護(hù)。保障業(yè)主委員會成員要熱心公益事業(yè)，投入足夠的熱情，發(fā)揮好物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的橋梁作用。特別對小區(qū)居民多、產(chǎn)權(quán)單位復(fù)雜的生活區(qū)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。（六）結(jié)合舊住宅小區(qū)改善工程，做好舊住宅小區(qū)引進(jìn)物業(yè)管理試點工作，內(nèi)容是對90年前后建成的舊住宅小區(qū)進(jìn)行整體改善，此類小區(qū)由于建成年代較久、外觀較差、道路和各種管線長期失修，影響出行，生活不便，居民對居住環(huán)境的改善呼聲很大，因此從20xx年開始，我區(qū)對轄區(qū)內(nèi)17個社區(qū)24個小區(qū)進(jìn)行了改善，取得一定成效。鑒于20xx年舊住宅小區(qū)改善工作取得的良好社會效益，從2010年開始，依據(jù)市住房局《2010年舊住宅小區(qū)改善工作實施方案》要求，進(jìn)一步對5個小區(qū)進(jìn)行綜合改善，并嘗試引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)。（六）深入貫徹物業(yè)管理法規(guī)的執(zhí)行。我辦結(jié)合轄區(qū)各類物業(yè)實際，不