2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》真題及答案

2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》真題及答案一、單項(xiàng)選擇題1、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按()征收。A.占用面積B.土地出讓金C.經(jīng)營收入D.銷售收入【正確答案】：A2、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常不包括()。A.銷售收入B.出租收入C.貨幣收入D.其他經(jīng)營收入【正確答案】：C【答案解析】：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等。參見教材P147。3、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是()。A.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》B.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【正確答案】：C【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見通知書(選址)》，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計(jì)方案審批，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。參見教材P72。4、對(duì)于()的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。A.隨機(jī)型競(jìng)爭者B.選擇型競(jìng)爭者C.兇猛型競(jìng)爭者D.從容不迫型競(jìng)爭者【正確答案】：B【答案解析】：對(duì)于選擇型競(jìng)爭者的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。參見教材P126。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括()分析。A.最高項(xiàng)目費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價(jià)格D.最高土地取得價(jià)格【正確答案】：B6、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)()萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4正確答案B【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。7、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)不包括()。A.建筑安裝工程費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.土地費(fèi)用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P259，房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。8、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法錯(cuò)誤的是()。A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資B.投資者可以通過轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式D.都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入【正確答案】：D9、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源，下列選項(xiàng)中不包括()。A.土地B.資本C.環(huán)境D.勞動(dòng)力【正確答案】：C【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。參見教材P63。10、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于()。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【正確答案】：A【答案解析】：臨界點(diǎn)分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P218。11、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的()。A.2%B.4%C.6%D.8%【正確答案】：D【答案解析】：政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。參見教材P68。12、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為()。A.凈現(xiàn)金流量B.現(xiàn)金流入C.現(xiàn)金流出D.現(xiàn)金流量【正確答案】：A【答案解析】：現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為凈現(xiàn)金流量。參見教材P146。13、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為120萬套，其中空置待售住房6萬套，本年新竣工住房15萬套，銷售住房12萬套，則吸納周期為()年。A.0.50B.1.25C.1.75D.3.64【正確答案】：C【答案解析】：此題的關(guān)鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。14、值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，()劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。A.存量B.增量C.流量D.減量【正確答案】：A【答案解析】：值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，存量劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。參見教材P70。15、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目凈現(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為()。A.小于20%B.滿足目標(biāo)收益率要求C.大于20%D.不滿足目標(biāo)收益率要求【正確答案】：C16、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地()的70%。A.評(píng)估價(jià)值B.實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入【正確答案】：A【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。17、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P359，營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。18、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的()。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段【正確答案】：B【答案解析】：從第二周期開始，就有新項(xiàng)目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。參見教材P52。19、停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在()之間。A.4～5B.5～6C.4～6D.5～8【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P356，停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4～5之間。20、()，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。A.建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后B.設(shè)計(jì)方案審查合格之后C.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之后D.申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后【正確答案】：A【答案解析】：建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。參見教材P80。二、多項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括()。A.竣工圖B.可行性研究報(bào)告C.工程質(zhì)量保修書D.住宅使用說明書E.竣工驗(yàn)收備案表【正確答案】：AB【答案解析】：項(xiàng)目竣工后，需要整理技術(shù)資料(可研報(bào)告是其中最重要的一個(gè))和竣工圖，編制竣工檔案。工程質(zhì)量保修書、住宅使用說明書和竣工驗(yàn)收備案表都屬于竣工驗(yàn)收時(shí)需要提交的資料。參見教材P93。2、以下說法正確的是()。A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用C.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金一所得稅E.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金抵押貸款還本付息【正確答案】：ABCD【答案解析】：參考教材P364，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項(xiàng)不正確。3、新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有()。A.項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成B.新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)C.從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力D.從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力E.擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)【正確答案】：ABC【答案解析】：參見教材P324，新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)是：項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力。4、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為()等四個(gè)層次。A.經(jīng)營利潤B.利潤總額C.稅后利潤D.未分配利潤E.可分配利潤【正確答案】：ABCE5、在不確定性情況下，估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【正確答案】：ACE【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說法正確的有()。A.貸款價(jià)值比率通常不超過50%B.貸款期限最長不超過10年C.貸款期限最長不超過20年D.貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款E.僅對(duì)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放【正確答案】：BDE【答案解析】：參見教材P307，貸款價(jià)值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項(xiàng)不正確。7、下面哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資信托的分類()。A.權(quán)益型B.綜合型C.增長型D.抵押型E.混合型【正確答案】：BC8、關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說法，正確的有()。A.有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)D.滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)E.服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)【正確答案】：ACE【答案解析】：潛在市場(chǎng)最大，滲透市場(chǎng)最小。潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合;有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合;合格的有效市場(chǎng)是政府或團(tuán)體有資格消費(fèi)某種商品的特定消費(fèi)者的集合;服務(wù)市場(chǎng)，也稱目標(biāo)市場(chǎng)，是開發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。(整個(gè)市場(chǎng)>)潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)(>滲透市場(chǎng))。滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。參見教材P112～113。9、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有()。A.土地出讓價(jià)款B.土地購置稅費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)E.土地開發(fā)工程費(fèi)【正確答案】：ABE【答案解析】：C屬于房屋開發(fā)費(fèi)。D屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。E屬于看產(chǎn)設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見教材P257-259。10、