房地產(chǎn)估價(jià)師2015年《經(jīng)營與管理》真題及答案

房地產(chǎn)估價(jià)師2015年《經(jīng)營與管理》真題及答案一、單項(xiàng)題1.某投資者花費(fèi)80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則()個(gè)月可收回投資.A50.5B60C65D75答案：C解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n]解得n=652.某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為()A11.38%B12.64%C15.46%D16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%3.房地產(chǎn)的()是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。A適應(yīng)性B對專業(yè)管理的的依賴性C位置的固定性D相互之間的影響性答案：C解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性4.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是()A房屋出租B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)出讓D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓答案：C解析：房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場5.一般來說，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格()價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。A高于B低于C等于D高于等于答案：A解析：6.風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?)A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大B商業(yè)投資的預(yù)測最難C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測D商業(yè)人員無法競爭時(shí)心理變化很大答案：A解析：商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大7.房地產(chǎn)開發(fā)活動可從()兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A投資資金量和預(yù)期收益資金B(yǎng)資金流通方式和對策C出租、出售或經(jīng)營形態(tài)D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。8.對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括()A銷售收入B開發(fā)利潤C(jī)成本利潤率D投資回報(bào)率答案：A解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。9.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是()A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍D對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。答案：B10.開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在()內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。A10日B15日C1個(gè)月D2個(gè)月答案：C解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。11、開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的()以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。A.20%B.25%C.30%D.40%【正確答案】：B【答案解析】：參考教材P327，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。12、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的說法是()。A.可以用市場價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出【正確答案】：B【答案解析】：房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。參見教材P54。13、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是()。A.52%B.58%C.62%D.68%【正確答案】：A【答案解析】：(65/125)×100%=52%。14、某店鋪的購買價(jià)格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價(jià)值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為()。A.8.1%B.16.0%C.19.1%D.23.1%【正確答案】：C【答案解析】：當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P200。15、進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和()。A.資源配置圖B.直方圖C.橫道圖D.控制圖【正確答案】：C【答案解析】：進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。參見教材P84。二、多選題1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括()。A.竣工圖B.可行性研究報(bào)告C.工程質(zhì)量保修書D.住宅使用說明書E.竣工驗(yàn)收備案表【正確答案】：AB【答案解析】：項(xiàng)目竣工后，需要整理技術(shù)資料(可研報(bào)告是其中最重要的一個(gè))和竣工圖，編制竣工檔案。工程質(zhì)量保修書、住宅使用說明書和竣工驗(yàn)收備案表都屬于竣工驗(yàn)收時(shí)需要提交的資料。參見教材P93。2、以下說法正確的是()。A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用C.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金一所得稅E.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金抵押貸款還本付息【正確答案】：ABCD【答案解析】：參考教材P364，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項(xiàng)不正確。3、新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有()。A.項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成B.新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)C.從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力D.從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力E.擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)【正確答案】：ABC【答案解析】：參見教材P324，新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)是：項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力。4、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為()等四個(gè)層次。A.經(jīng)營利潤B.利潤總額C.稅后利潤D.未分配利潤E.可分配利潤【正確答案】：ABCE5、在不確定性情況下，估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【正確答案】：ACE【該題針對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說法正確的有()。A.貸款價(jià)值比率通常不超過50%B.貸款期限最長不超過10年C.貸款期限最長不超過20年D.貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款E.僅對已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放【正確答案】：BDE【答案解析】：參見教材P307，貸款價(jià)值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項(xiàng)不正確。7、下面哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資信托的分類()。A.權(quán)益型B.綜合型C.增長型D.抵押型E.混合型【正確答案】：BC8、關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有()。A.有效市場大于服務(wù)市場B.服務(wù)市場大于潛在市場C.潛在市場大于有效市場D.滲透市場大于有效市場E.服務(wù)市場大于滲透市場【正確答案】：ACE【答案解析】：潛在市場最大，滲透市場最小。潛在市場是對某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合;有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合;合格的有效市場是政府或團(tuán)體有資格消費(fèi)某種商品的特定消費(fèi)者的集合;服務(wù)市場，也稱目標(biāo)市場，是開發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場。(整個(gè)市場>)潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場(>滲透市場)。滲透市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。參見教材P112～113。9、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有()。A.土地出讓價(jià)款B.土地購置稅費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.水文地質(zhì)勘測費(fèi)E.土地開發(fā)工程費(fèi)【正確答案】：ABE【答案解析】：C屬于房屋開發(fā)費(fèi)。D屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。E屬于看產(chǎn)設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見教材P257-259。10、可行性研究的結(jié)論主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目()。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D.是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力E.項(xiàng)目是否可行【正確答案】：CDE【答案解析】：參見教材P282，可行性研究的結(jié)論，主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。11、北京市別墅銷售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的()標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A.按地域細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按增量存量細(xì)分D.按交易形式細(xì)分E.按目標(biāo)市場細(xì)分【正確答案】：ABD12、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會環(huán)境有()幾方面。A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)B.社會福利C.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局D.家庭生命周期E.家庭收入及其分布【正確答案】：ABD【答案解析】：CE選項(xiàng)是屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素。參見教材P30。13、經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類參數(shù)包括()。A.計(jì)息期的起始時(shí)間點(diǎn)B.開發(fā)期的起始時(shí)間點(diǎn)C.建設(shè)期的起始時(shí)間點(diǎn)D.出租經(jīng)營期的起始時(shí)間點(diǎn)E.投資回收期的起始時(shí)間點(diǎn)【正確答案】：BCD【答案解析】：參見教材P257，時(shí)間類參數(shù)包括開發(fā)活動的起始時(shí)間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長度，經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作的計(jì)算周期。14、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是()。A.獲取項(xiàng)目所需土地B.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)【正確答案】：ACDE【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃、確定規(guī)劃設(shè)