星瑞地產(chǎn)置業(yè)顧的問入職培訓(xùn)

第一章建筑根底知識Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第一節(jié)建筑根底知識一、建筑物的分類按建筑物的使用性質(zhì)分類生產(chǎn)性建筑即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑非生產(chǎn)性建筑即民用建筑分為居住建筑公共建筑〔包括生活效勞性建筑，文教建筑，科研建筑，醫(yī)療建筑，商業(yè)建筑，體育建筑，文娛建筑，交通郵電建筑〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2.按建筑結(jié)構(gòu)及材料分類磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)〔包括框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)〕鋼結(jié)構(gòu)另外還有磚〔石〕木結(jié)構(gòu)，純木結(jié)構(gòu)，簡易結(jié)構(gòu)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.3.按層高分類多層：一層至六層小高層：七層至十八層高層：十九層至三十三層超高層：三十三層以上Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.二、建筑識圖

一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖，建筑施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖，暖通及空調(diào)施工圖，給排水施工圖，電器施工圖等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三、房屋面積的測算

1.建筑面積一般定義房屋建筑面積系指房屋外墻〔柱〕勒腳以上的各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積〔包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和〕和分攤的共有建筑面積〔每幢樓內(nèi)的公用建筑面積，例如大堂、公用樓梯等〕組成。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2.使用面積房屋的使用面積，指房屋單元平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計算使用面積時，在1987年實施的?住宅建筑設(shè)計標準?中有一些特殊的規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計入使用面積。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.3.居住面積房屋的居住面積是指房屋平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、欄等建筑構(gòu)件所占有的水平面積〔即結(jié)構(gòu)面積〕。4.分攤面積公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用局部的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套〔單元〕商品房依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.5.公用建筑面積的計算原那么：凡已做為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等不應(yīng)計入公用建面局部，做為人防工程的地下室不計入。6.公用建面計算方法：整棟建筑物的建面扣出整棟建筑物各套〔單元〕套內(nèi)建面之和，并扣出已做為獨立使用空間銷售或出租的地下室，車棚，人防工程等建面.即為整棟樓的公用建面。公用建筑分攤系數(shù)K=公用建面/套內(nèi)建筑面積之和Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.他們的關(guān)系及計算公式：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積分攤的公用建筑面積＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間〔如租售的地下室、車棚、人防工程地下室〕的建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.四、建筑相關(guān)名詞解釋

1、什么是容積率？答：容積率是工程總建筑面積與總用地面積的比值。一般用小數(shù)表示。2、什么是建筑密度？答：建筑密度是工程總占地基地面積與總用地面積的比值。一般用百分數(shù)表示。3、什么是綠地率〔綠化率〕？答：綠地率是工程綠地總面積與總用地面積的比值。一般用百分數(shù)表示。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.4、什么是日照間距？答：日照間距，就是前后兩棟建筑之間，根據(jù)日照時間要求所確定的距離。日照間距的計算，一般以冬至這一天正午正南方向房屋底層窗臺以上墻面，能被太陽照到的高度為依據(jù)。日照規(guī)定：冬至日1小時，大寒日2小時以上。日照系數(shù)=樓間距/前樓的高度〔一般在1.2-1.8〕5、建筑物與構(gòu)筑物有何區(qū)別？答：凡供人們在其中生產(chǎn)、生活或其他活動的房屋或場所都叫做建筑物，如公寓、廠房、學(xué)校等；而人們不在其中生產(chǎn)或生活的建筑，那么叫做構(gòu)筑物，如煙囪、水塔、橋梁等。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.6、什么是建筑“三大材〞？答：建筑“三大材〞指的是鋼材、水泥、木材。7、建筑安裝工程費由哪三局部組成？答：建筑安裝工程費由人工費、材料費、機械費三局部組成。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.8、什么是三通一平？答：水通、電通、煤氣通、場地平整。9、什么是七通一平？答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.10、房屋的保修內(nèi)容與保修期限？〔1〕屋面防水為5年〔2〕土建為1年，具體包括：墻面、樓〔地〕面空鼓、開裂、起砂；墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；〔3〕衛(wèi)生潔具為1年；〔4〕電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為2年〔5〕管道堵塞為2個月；〔6〕供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個供冷期及2個供暖期。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.11、什么是橫向、縱向？什么是橫向軸線、縱向軸線〔1〕橫向，指建筑物的寬度方向?！?〕縱向，指建筑物的長度方向?！?〕沿建筑物寬度方向設(shè)置的軸線叫橫向軸線。其編號方法采用阿拉伯數(shù)字從左至右編寫在軸線圓內(nèi)?！?〕沿建筑物長度方向設(shè)置的軸線叫縱向軸線。其編號方法采用大寫字母從上至下編寫在軸線圓〔其中字母I、O、Z不用〕。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.12、什么是房屋的開間、進深？答：開間指一間房屋的面寬，及兩條橫向軸線之間的距離；進深指一間房屋的深度，及兩條縱向軸線之間的距離。13、什么是層高？什么是凈高？答：層高指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層樓面或地面的高度；凈高指房間的凈空高度，及地面至天花板下皮的高度。14、什么是建筑總高度？答：建筑總高度指室外地坪至檐口頂部的總高度。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.15、什么是標高？什么是絕對標高、相對標高？答：〔1〕建筑物的某一部位與確定的水基準點的高差，稱為該部位的標高?！?〕絕對標高亦稱海拔高度，我國把青島附近黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，全國各地的標高均以此為基準。〔3〕相對標高是以建筑物的首層室內(nèi)主要房間的地面為零點〔+0.00〕，表示某處距首層地面的高度。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.16、什么是公用設(shè)備房？答：是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。17、什么是紅線？答：紅線指規(guī)劃部門批給建設(shè)單位的占地面積，一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.19、什么是磚混結(jié)構(gòu)？答：房屋的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，此類結(jié)構(gòu)形式叫磚混結(jié)構(gòu)。一般為6層以下建筑。造價低，環(huán)保及抗震差。20、什么是框架結(jié)構(gòu)？答：框架結(jié)構(gòu)指由柱子、縱向梁、橫向梁、樓板等構(gòu)成的骨架作為承重結(jié)構(gòu)，墻體是圍護結(jié)構(gòu)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.21、什么是剪力墻？答：剪力墻指在框架結(jié)構(gòu)內(nèi)增設(shè)的抵抗水平剪切力的墻體。因高層建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墻又稱抗震墻。22、什么是框架剪力墻結(jié)構(gòu)？答：框架剪力墻結(jié)構(gòu)指豎向荷載由框架和剪力墻共同承擔(dān)；水平荷載由框架承受20%~30%，剪力墻承受70%~80%的結(jié)構(gòu)。剪力墻長度按每建筑平方米50mm的標準設(shè)計。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.23、什么是全剪力墻結(jié)構(gòu)？答：全剪力墻結(jié)構(gòu)是利用建筑物的內(nèi)墻〔或內(nèi)外墻〕作為承重骨架，來承受建筑物豎向荷載和水平荷載的結(jié)構(gòu)。24、什么是筒體結(jié)構(gòu)？答：筒體結(jié)構(gòu)由框架-剪力墻結(jié)構(gòu)與全剪力墻結(jié)構(gòu)綜合演變和開展而來。筒體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內(nèi)部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.25、什么是鋼結(jié)構(gòu)？答：鋼結(jié)構(gòu)是建筑物的主要承重構(gòu)件由鋼材構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。具有自重輕、強度高、延性好、施工快、抗震性好的特點。鋼結(jié)構(gòu)多用于超高層建筑，造價較高。26、地基和根底有什么區(qū)別？答：〔1〕地基是根底下面的土層，它的作用是承受根底傳來的全部荷載?！?〕根底是建筑物埋在地面以下的承重構(gòu)件，是建筑物的重要組成局部，它的作用是承受建筑物傳下來的全部荷載，并將這些荷載連同自重傳給下面的土層。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.27、與磚混結(jié)構(gòu)相比，框架結(jié)構(gòu)有何優(yōu)、缺點？優(yōu)點：〔1〕自重輕：磚混結(jié)構(gòu)自重為1500公斤/平方米；框架結(jié)構(gòu)如采用輕板〔加氣混凝土隔墻、輕鋼龍骨隔墻等〕的自重為400公斤~600公斤/平方米僅為磚混結(jié)構(gòu)的1/3?！?〕房間布置靈活：框架結(jié)構(gòu)的承重結(jié)構(gòu)為框架本身，墻板只起圍護和分隔作用，因而布置比較靈活?！?〕增加了有效面積：框架結(jié)構(gòu)墻體較磚混結(jié)構(gòu)薄，相對的增加了房屋的使用面積。缺點：〔1〕用鋼量比磚混結(jié)構(gòu)高出約30%，與磚混結(jié)構(gòu)相比，造價偏高。〔2〕局部柱子截面尺寸過大，會凸出墻外，影響美觀。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.28、什么是根底埋深？什么是深根底、淺根底？答：〔1〕根底埋深是指從室外設(shè)計地坪至根底底面的垂直距離?！?〕埋深大于等于5米的根底稱為深根底；埋深在0.5米~5米之間的根底稱為淺根底。根底埋深不得淺于0.5米。29、什么是防潮層？答：為了防止地下潮氣沿墻體上升和地表水對墻面的侵蝕，采用防水材料將下部墻體與上部墻體隔開，這個阻斷層就是防潮層。防潮層的位置一般在首層室內(nèi)地面〔+0.00〕下60mm~70mm處，即標高-0.06m~-0.07m處。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.30、建筑物的根底可按哪三種不同的方法分類？答：〔1〕按使用材料分：可分為磚根底、毛石根底、混凝土根底、鋼筋混凝土根底等?！?〕按構(gòu)造形式分：可分為獨立根底、條形根底、井格根底、板式根底、筏形根底、箱形根底、樁基礎(chǔ)等?！?〕按使用材料受力特點分：可分為剛性根底和柔性根底。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.31、什么是勒腳？什么是踢腳？其作用各是什么？答：〔1〕外墻墻身下部靠近室外地坪的局部叫勒腳。勒腳的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蝕，從而保護墻面，保證室內(nèi)枯燥，提高建筑物的耐久性。勒腳的高度一般為室內(nèi)地坪與室外地坪的高差?！?〕踢腳是外墻內(nèi)側(cè)和內(nèi)墻兩側(cè)與室內(nèi)地坪交接處的構(gòu)造。踢腳的作用是防止掃地時污染墻面。踢腳的高度一般在120mm~150mm。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.32、什么是散水？什么是明溝？其作用是什么？答：散水是靠近勒腳下部的排水坡；明溝是靠近勒腳下部設(shè)置的排水溝。它們的作用都是為了迅速排除從屋檐滴下的雨水，防止因積水滲入地基而造成建筑物的下沉。33、什么是外飄窗答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.36、什么是閣樓？答：指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積缺乏該層面積的暗樓，不計層次。37、什么是陽臺？答：泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.38、什么是使用率？什么是實用率？答：使用率:房屋實用面積與建筑面積的比值(地毯面積)；實用率:套內(nèi)建面與建筑面積的比值〔即得房率〕。39、什么叫“女兒墻〞？答：下部墻身延伸至屋面以上的墻體。40、什么是不可抗力？答:不可抗力:國家?民法通那么?152條，不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.41、什么是期房、現(xiàn)房、裙樓？答：期房：工程剛開發(fā)或開發(fā)階段。現(xiàn)房：工程完全建成經(jīng)驗收合格后。裙樓：建筑體底部的龐大建筑物，常用于商業(yè)。42、什么是躍層、復(fù)式、錯層、標準層？答：躍層:一套住宅占兩個樓層，內(nèi)有樓梯連接上下層。復(fù)式:概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高要比普通住宅高.可在局局部出夾層安排臥室、書房等。錯層:縱向或橫向剖面中，樓層的幾局部之間樓地面上下錯開。標準層:平面布置相同的住宅樓層。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第二節(jié)房地產(chǎn)價格根底知識一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格主要由以下十個方面組成：土地取得費用有四種情況：征用農(nóng)地取得土地的征地費；在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；通過政府有償出讓取得土地的地價款；通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購置價款。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.前期工程費前期工程費主要包括以下幾個方面：三通一平費：是指為了房屋的建筑施工需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以到達通電、通路等投入的資金。地質(zhì)勘察費：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進行地質(zhì)勘察的費用。規(guī)劃設(shè)計費：是指委托設(shè)計單位對房屋建沒進行規(guī)劃設(shè)計而支付的費用。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.房屋建筑安裝工程費是指建造房屋所需的工程費用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業(yè)利潤和稅金等；根底設(shè)施建設(shè)費包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等根底設(shè)施的建設(shè)費用；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.5.公共配套設(shè)施建設(shè)費；經(jīng)營管理費指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.稅費是應(yīng)向國家繳納的費用的，反映了單位或個人對國家的奉獻，稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)教育費附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營活動中實現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金來源。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.二、影響房地產(chǎn)價格的因素房地產(chǎn)的價格是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類：供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價格的兩個最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，那么房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，那么房地產(chǎn)價格下跌。理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可無視，主要有購置或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價值觀等。國際因素：主要指國際經(jīng)濟狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產(chǎn)價格的影響。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第三節(jié)房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費一、住宅交易

關(guān)鍵詞：普通住房、非普通住房、5年以上〔含5年〕、5年以內(nèi)

普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：

〔1〕單套建筑面積在144平以下

〔2〕實際成交單價在5950元以下

不同時滿足以上條件的為非普通住房。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.A：5年以上普通住房■營業(yè)稅：因為是超過5年的普通住房，免征營業(yè)稅。■個人所得稅：5年以上，且為唯一家庭生活用房，免 征個人所得稅?！銎醵悾嚎偡靠睢?.5%稅率■印花稅：總房款×1％稅率■土地增值稅：免征■交易手續(xù)費：單套建筑面積×6元/平■查檔費：100元/件■工本費：80元/本Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.B：5年以內(nèi)普通住房■營業(yè)稅：總房款×5.55%稅率■契稅：總房款×1.5%稅率■印花稅：總房款×1％稅率■土地增值稅：免征■個人所得稅：稅率差額20%〔交易價格-原值-其它稅金-裝修費〕×20%■交易手續(xù)費：單套建筑面積×6元/平■查檔費：100元/件■工本費：80元/本Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.C：5年以內(nèi)非普通住房■營業(yè)稅：總房款×5.55%稅率■契稅：總房款×4%稅率■印花稅：總房款×1％稅率■個人所得稅：差額20%計算〔交易價格-原值-其它稅金-裝修費〕×20%■土地增值稅：稅率為30%—60%■交易手續(xù)費：總房款×1%■查檔費：100元/件■工本費：80元/本Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.D：5年以上非普通住宅■營業(yè)稅：總房款×5.55%稅率■契稅：總房款×4%稅率■印花稅：總房款×1％稅率■個人所得稅：免征■土地增值稅：免征■交易手續(xù)費：總房款×1%■查檔費：100元/件■工本費：80元/本Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.營業(yè)稅契稅印花稅個人所得稅土地增值稅交易手續(xù)費查檔費工本費5年以內(nèi)普通住宅5.55%1.5%1％20%免征6元/㎡100元/件80元/本5年以上普通住宅免征1.5%1％免征免征6元/㎡100元/件80元/本5年以內(nèi)非普通住宅5.55%4%1％20%30%-60%1%100元/件80元/本5年以上非普通住宅5.55%4%1％免征免征1%100元/件80元/本Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.二、非住宅交易關(guān)鍵詞：契稅4%■營業(yè)稅：5.55%■個人所得稅：按總房款1%■契稅：4%■印花稅：1％?！鐾恋卦鲋刀悾憾惵蕿?0%—60%■交易手續(xù)費：1%■查檔費：100元/件■工本費：80元/本Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三、贈與房產(chǎn)

A：普通住房

■營業(yè)稅：免征

■個人所得稅：免征

■契稅：1.5%

■印花稅：1％。

■土地增值稅：免征

■交易手續(xù)費：6元/平

■查檔費：100元/件

■工本費：80元/本

■公證費：2%

B：非普通住房

■營業(yè)稅：免征

■個人所得稅：免征

■契稅：4%

■印花稅：1％。

■土地增值稅：免征

■交易手續(xù)費：1%

■查檔費：100元/件

■工本費：80元/本

■公證費：2%

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.四、繼承房產(chǎn)

關(guān)鍵詞：繼承方

A：夫妻繼承

■營業(yè)稅：免征

■個人所得稅：免征

■契稅：免征

■印花稅：1％。

■土地增值稅：免征

■交易手續(xù)費：3元/平

■查檔費：100元/件

■工本費：80元/本

■公證費：2%

B：子女繼承■營業(yè)稅：免征

■個人所得稅：免征

■契稅：父母有一人健在，住宅0.75%，非住宅2%；父母雙亡，那么免征

■印花稅：1％。

■土地增值稅：免征

■交易手續(xù)費：6元/平

■查檔費：100元/件

■工本費：80元/本

■公證費：2%

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第四節(jié)物業(yè)管理根底知識Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.二、物業(yè)效勞的具體內(nèi)容1、常規(guī)性的公共效勞〔1〕房屋共用部位的維護與管理。〔2〕房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理?！?〕環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理效勞。〔4〕小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項的效勞?！?〕物業(yè)管理裝飾裝修管理效勞〔6〕物業(yè)檔案資料的管理工作?！?〕代收代繳收費效勞。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2、針對性的專項效勞

“針對性的專項效勞〞，是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣闊業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中局部住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項效勞工作。其特點是，物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立效勞工程，并將效勞內(nèi)容、質(zhì)量與收費標準公布于眾，當業(yè)主、物業(yè)使用人需要這種效勞時，可以自行選擇。專項效勞的主要內(nèi)容有

日常生活商業(yè)效勞文教衛(wèi)生

社會福利各類中介效勞

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.3、委托性的特約效勞

"委托性的特約效勞"，是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的效勞。通常是指在物業(yè)效勞合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專項效勞中也未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的效勞工程。特約效勞實際上是專項效勞的補充和完善。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第五節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)一、商品房預(yù)售和銷售1、商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.3、商品房預(yù)售許可?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得?商品房預(yù)售許可證?方能預(yù)售商品房。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.4、商品房預(yù)售合同登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽定商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.5、商品房銷售應(yīng)具備“五證〞 ?國有土地使用證??建設(shè)用地規(guī)劃許可證??建設(shè)工程規(guī)劃許可證??建筑工程施工許可證?

?商品房預(yù)售(銷售)許可證?Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第二條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)工程預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、工程轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)工程介紹的廣告?！簿用袼饺思胺墙?jīng)營性售房、租房、換房廣告，不適用本規(guī)定〕第三條房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準確，符合社會主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第四條凡以下情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：1、在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；2、在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；3、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第四條凡以下情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：4、預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該工程預(yù)售許可證的；5、權(quán)屬有爭議的；6、違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；7、不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的；8、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第五條發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當具有或者提供以下相應(yīng)真實、合法、有效的證明文件：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明；2、建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；3、土地主管部門頒發(fā)的工程土地使用權(quán)證明；4、工程竣工驗收合格證明；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第五條發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當具有或者提供以下相應(yīng)真實合法、有效的證明文件：5、發(fā)布房地產(chǎn)工程預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明；出租、工程轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明；6、中介機構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)工程廣告，應(yīng)當提供業(yè)主委托證明；7、工商行政管理機關(guān)規(guī)定的其他證明。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第六條房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項：

1、開發(fā)企業(yè)名稱；2、中介效勞機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱；

3、預(yù)售或者銷售許可證書號?！矎V告中僅介紹房地產(chǎn)工程名稱的，可以不必載明上述事項〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第七條房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容對工程情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)氣。第八條房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的根本單位應(yīng)當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第九條房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。第十條房地產(chǎn)中表現(xiàn)工程位置，應(yīng)以從該工程到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的工程位置示意圖，應(yīng)當準確、清楚，比例恰當。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第十一條房地產(chǎn)廣告中涉及交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當在廣告中注明。第十二條房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當說明是建筑面積或者使用面積。第十三條房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當真實、準確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第十七條房地產(chǎn)廣告中涉及貸款效勞的，應(yīng)當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。第十八條房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。第十九條房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當在廣告中注明。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第二十條房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當說明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當真實、準確表明出處。第二十一條違反本規(guī)定發(fā)布廣告，依照?廣告法?有關(guān)條款處分，?廣告法?無具體處分條款的由廣告監(jiān)督管理機關(guān)責(zé)令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述〔一〕概念和類型房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指國家管理機關(guān)對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進行持續(xù)的記錄，并頒發(fā)權(quán)利證書的法律制度。?城市房地產(chǎn)管理法?第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。〞從此可以看出，我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括兩種類型：土地使用權(quán)登記房屋所有權(quán)登記Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.〔二〕登記的法律效力房地產(chǎn)登記具有權(quán)利確認、權(quán)利公示和管理職能。在我國，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一項行政法律制度，具有強行性。未經(jīng)登記的權(quán)利，法律不予認可和保護。這在我國的行政規(guī)章中已有明確規(guī)定。如建設(shè)部?城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行方法?第18條規(guī)定：“凡未按照本方法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。〞國家土地局?土地登記規(guī)那么?第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。〞在?城市房地產(chǎn)管理法?中也規(guī)定未取得合法產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、出租和設(shè)定抵押。因此，我國的房地產(chǎn)登記為房地產(chǎn)權(quán)利形成和流轉(zhuǎn)過程中的成立要件之一，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生法律效力。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.〔三〕房地產(chǎn)權(quán)屬登記的內(nèi)容1、土地權(quán)屬登記土地權(quán)屬登記包括土地所有權(quán)登記和土地使用權(quán)登記，具體包括國有土地使用權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登記、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)登記和他項權(quán)利登記。根據(jù)登記的階段和內(nèi)容不同，又可分為土地權(quán)屬權(quán)的初始登記和變更登記。土地權(quán)屬登記由縣級以上人民政府土地管理部門負責(zé)。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.〔1〕土地權(quán)屬的初始登記土地權(quán)屬的初始登記又稱為土地總登記。土地總登記是在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地，或者全部農(nóng)村土地，或者全部城鎮(zhèn)土地進行的普遍登記，并編制成圖、檔、卡、簿、冊，作為土地產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的初始資料。土地權(quán)屬的初始登記應(yīng)按照以下程序進行：申報地籍調(diào)查權(quán)屬登記注冊登記、頒發(fā)證書Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.〔2〕土地權(quán)屬的變更登記土地權(quán)屬的變更登記是指土地權(quán)屬初始登記之后，因發(fā)生使權(quán)利變動的情況而作的變更登記。變更登記主要在以下情形下發(fā)生：依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得國有土地使用權(quán)的；土地他項權(quán)利登記，如抵押登記；土地注銷登記；因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；因農(nóng)用土地交換、調(diào)整引起土地使用權(quán)或土地所有權(quán)變更的；土地合并或土地分割；因權(quán)利主體機構(gòu)變更、兼并等原因引起土地權(quán)屬變化的；因土地權(quán)利主體的名稱、地址變化或變更土地的主要用途和因錯漏登記的。土地的變更登記要經(jīng)過申請、地籍調(diào)查、審核、登記和換證四個階段。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2、房屋產(chǎn)權(quán)登記房屋的產(chǎn)權(quán)登記是指房屋的所有權(quán)登記。目前，房屋的產(chǎn)權(quán)登記制度僅適用于城鎮(zhèn)房屋，農(nóng)村房屋不適用。我國?城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行方法?規(guī)定，房屋所在地的房產(chǎn)管理部門是房屋產(chǎn)權(quán)登記的主管機關(guān)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.〔1〕房屋所有權(quán)的初始登記房屋所有權(quán)的初始登記是指新建房屋的權(quán)屬登記。新建房屋，于竣工后的三個月內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記。房屋所有權(quán)的登記應(yīng)按照以下程序進行：申請審查登記入冊、頒發(fā)證書Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第七節(jié)戶型評價標準一、居住的舒適性1.采光朝向：根據(jù)各地區(qū)經(jīng)緯度不同，最正確朝向也不同。原那么：冬天受到太陽直射的時間越長越好，而夏天受到太陽直射的時間越短越好。例如：沈陽地區(qū)為朝南向日照最好。首先主臥、書房要保證最好的朝向，這是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒適度、節(jié)能。而能享受日照的其他功能區(qū)當然越多越好。其次必須保證客廳、次臥、衛(wèi)生間的采光，即使不朝南也要保證空間明亮，其中客廳原那么上要朝向景觀最好的一面。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2.通風(fēng)首先必須保證廚房、衛(wèi)生間、主臥、書房、客廳的通風(fēng)，當然能通風(fēng)的其他功能區(qū)越多越好。根據(jù)各地風(fēng)向，主臥、書房、客廳應(yīng)處于上風(fēng)口，而衛(wèi)生間、廚房應(yīng)處于下風(fēng)口。

根據(jù)一般流體力學(xué)來看，直透的穿堂風(fēng)往往在室內(nèi)會留下許多空氣流動中的死角，南北直通的戶型并不是通風(fēng)效果最好的，好的戶型應(yīng)該是阻擋風(fēng)的直線流動和降低一些流速，引導(dǎo)空氣流動經(jīng)過房間的每個角落，減少舊空氣的長期滯留。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.3.私密性為了保證私密及平安性，最好將主臥設(shè)于離入戶門最遠處。入戶門處最好設(shè)玄關(guān)，從門口不能直接看到屋內(nèi)事物。大門最好不要面對電梯〔樓梯〕口。衛(wèi)生間窗戶最好設(shè)高一些。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.4.動靜別離動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源。〔如走廊、客廳、廚房等〕靜區(qū)：要求安靜，活動相比照較少?！踩缗P室、書房等〕這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。好的戶型應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。例如：客廳與臥室之間最好有一段過渡空間，防止臥室朝向客廳開門，防止通視；衛(wèi)生間離臥室要近，必須防止從臥室到衛(wèi)生間要經(jīng)過客廳，雙衛(wèi)中至少有一個衛(wèi)生間要滿足以上要求。此外還要保證干濕別離，潔污別離等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.5.陽臺廚房宜配效勞陽臺，不需要很大，3－4平方米就足夠了。效勞陽臺的實用性很高，一方面可放置拖把、掃帚等清潔用具，一方面可作為廚房的延伸，有些人家甚至將灶具設(shè)于效勞陽臺上，可有效的隔離油煙區(qū)，保證室內(nèi)的清潔。生活陽臺宜與客廳相連，假設(shè)臥室也配陽臺那么陽臺不宜過深，否那么影響臥室采光。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.6.窗戶凸窗：一方面由于玻璃的折射，增大了室內(nèi)的采光面積；另一方面窗臺上的面積可有多種用途，對于有些戶型較小，使用面積較少的戶型，凸窗可設(shè)計成飄在空中的小床、“百變〞書臺、梳妝臺、小小娛樂室、BB的第一個家、雜物抽屜等等。凸窗由于不計面積，功能變化較多，視覺上增加室內(nèi)空間的面積,受到了很多家庭的喜愛。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.7.住宅流線流線俗稱動線，是指日常活動的路線一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計中的根本原那么。如果一個居室中流線設(shè)計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.家務(wù)流線儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。由儲存、清洗、料理這三道程序進行規(guī)劃，就不會有多繞幾圈浪費時間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。餐廳離廚房要近，廚房至餐廳的人行路線最好為獨立使用，不要交叉其他功能區(qū)的路線。家人流線家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強的空間。這種流線設(shè)計要充分尊重主人的生活風(fēng)格，滿足主人的生活習(xí)慣。訪客流線訪客流線主要指由入口進入客廳區(qū)域的行動路線。訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.二、從風(fēng)水角度

1、

戶型方方正正，不缺角

解釋：有缺角，太極不全，為有缺憾，根據(jù)八卦對應(yīng)人事物原理，缺何角不利何人何事。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.具體如下表：五行方位人物身體乾卦

金

西北方老人首、肺坤卦

土西南

老婦人腹、脾、胃震卦木

東方長男足、肝、頭發(fā)、聲音巽卦木東南方長女肢、股、氣、風(fēng)疾坎卦水北方中男耳、血、腎離卦火南方中女目、心艮卦土東北方兒童手指、骨、鼻兌卦土西方少女舌、口、喉、肺Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.8、戶型室內(nèi)沒有兩門相對的情況

解釋：兩門相對謂之罵也，多口舌

9、戶型主臥室內(nèi)衛(wèi)生間門沒有對著床

解釋：門沖，污氣沖床

10、戶型無橫梁壓頂現(xiàn)象

解釋：可以理解

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.第八節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)名詞解釋1、房地產(chǎn)的特性不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、數(shù)量有限性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、價值高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。2、房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類生地：是指不具有城市根底設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地：是指具有一定城市根底設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋及土地。熟地：指具有完善的城市根底設(shè)施、土地平整，能直接在上面進行房屋建設(shè)的土地。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.3、什么叫房地產(chǎn)？答:房地產(chǎn):土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。4、什么是產(chǎn)權(quán)證？什么是銀行按揭？答：產(chǎn)權(quán)證:用于證明房屋擁有權(quán)所有的證書。銀行按揭:以商品房抵押的形式向銀行申請貸款，并在約定的年限內(nèi)以月供形式向銀行歸還債款。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2