房地產評估師考試考試題庫含答案

房地產評估師考試考試題庫含答案1.下列關于房地產估價本質的說法中，錯誤的是（）。A.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B.房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證C.房地產估價會有誤差但是誤差應在合理范圍內D.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格，所以房地產估價只考慮價值因素不考慮價格因素答案：D解析：房地產估價是評估房地產的價值而不是價格，但價值和價格密切相關，在估價中既會考慮價值因素也會考慮價格因素等市場情況。A選項，房地產估價師基于市場情況模擬定價，而非直接替代市場定價；B選項，估價師提供的是專業(yè)價值意見，不承擔價格保證責任；C選項，由于估價是基于一定假設和方法，誤差不可避免，但應在合理范圍。2.下列對房地產估價的必要性，表述錯誤的是（）。A.房地產需要專業(yè)估價，因為房地產具有獨一無二和價值量大的特性B.房地產交易需要估價，因為房地產價值量大，交易雙方難以憑經驗判斷其價值C.房地產保險不需要估價，因為保險公司可以準確知道保險標的的價值D.房地產征收和補償需要估價，以確定合理的補償金額答案：C解析：房地產保險需要估價。保險公司為了確定保險金額、厘定保險費率以及在保險事故發(fā)生后確定賠償金額等，都需要對房地產進行估價，而不是能準確知道保險標的價值。A選項，房地產獨一無二和價值量大的特性使其價值難以直接判斷，需要專業(yè)估價；B選項，價值量大的房地產交易雙方難以靠經驗判斷價值，需要專業(yè)估價；D選項，房地產征收和補償需估價來保障公平合理補償。3.某宗房地產的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現需拆除重建，估計拆除費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗土地的減價修正額為（）元。A.350000B.390000C.420000D.450000答案：A解析：拆除費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，那么每平方米建筑面積的凈拆除費用為30050=250元。建筑面積為1400平方米，所以該宗土地的減價修正額為250×1400=350000元。4.已知某宗房地產在70年使用權、報酬率為10%下的價格為2000元/平方米，試求該宗房地產在50年使用權、報酬率為12%下的價格（）元/平方米。A.1449B.1549C.1649D.1749答案：B解析：本題可利用收益法中不同年限和報酬率下房地產價格的換算公式。首先，根據收益法公式\(V=\frac{a}{r}[1\frac{1}{(1+r)^n}]\)（\(V\)為房地產價格，\(a\)為凈收益，\(r\)為報酬率，\(n\)為使用年限）。設凈收益為\(a\)，對于70年使用權、報酬率為10%的情況，\(2000=\frac{a}{0.1}[1\frac{1}{(1+0.1)^{70}}]\)，可求出\(a\)的值。然后再計算50年使用權、報酬率為12%下的價格\(V=\frac{a}{0.12}[1\frac{1}{(1+0.12)^{50}}]\)，經計算可得價格約為1549元/平方米。5.房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預期使用者C.管理部門D.中立答案：D解析：遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應站在中立立場，不受委托人、估價報告預期使用者或管理部門等單方面影響，客觀公正地評估出公平合理的價值。6.下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，不適用于拆遷補償估價的是（）。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.謹慎原則D.替代原則答案：C解析：謹慎原則要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關判斷時，應保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，而拆遷補償估價主要強調公平合理補償，不適用謹慎原則。A選項最高最佳使用原則、B選項合法原則、D選項替代原則在兩種估價中通常都適用。7.某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經過年數為12年，重置價格為800元/平方米，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）元。A.102240B.110240C.113240D.115240答案：B解析：首先計算年折舊額\(D=\frac{C(1R)}{N}\)（\(C\)為重置價格，\(R\)為殘值率，\(N\)為經濟壽命），\(C=800×200=160000\)元，\(R=2\%\)，\(N=40\)年，則\(D=\frac{160000×(10.02)}{40}=3920\)元。已使用12年，累計折舊額為\(3920×12=47040\)元。建筑物現值\(V=CDt=16000047040=110240\)元。8.某宗房地產的土地面積為360平方米，建筑面積為250平方米，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產相對于空地的減價額是（）元。A.62500B.65000C.67500D.70000答案：A解析：每平方米建筑面積的凈拆除費用為\(30050=250\)元，建筑面積為250平方米，所以該房地產相對于空地的減價額為\(250×250=62500\)元。9.下列關于市場法的說法中，錯誤的是（）。A.市場法的理論依據是替代原理B.市場法適用的對象是具有交易性的房地產C.市場法的難點在于如何選取可比實例和如何對可比實例的成交價格進行處理D.市場法只要有足夠多的可比實例，就可以不進行交易情況修正答案：D解析：即使有足夠多的可比實例，也可能存在交易情況特殊的情況，如急于出售或購買、關聯交易等，所以仍需要進行交易情況修正。A選項，市場法是根據替代原理，通過類似房地產的成交價格來求取估價對象價格；B選項，市場法適用于有交易性的房地產，如住宅、商業(yè)用房等；C選項，選取合適可比實例并正確處理其成交價格是市場法的難點。10.某可比實例的成交價格為2400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先計算付款的現值。首期付款12萬元，半年后支付的8萬元現值為\(8\div(1+0.1)^{0.5}\approx7.63\)萬元，1年后支付的4萬元現值為\(4\div(1+0.1)\approx3.64\)萬元。則總付款現值為\(12+7.63+3.64=23.27\)萬元。建筑面積100平方米，實際價格為\(232700\div100=2326.41\)元/平方米。11.用成本法評估新建房地產價格時，下列各項屬于開發(fā)成本的是（）。A.投資利息B.銷售稅費C.基礎設施建設費D.開發(fā)利潤答案：C解析：開發(fā)成本包括土地開發(fā)成本和建筑物建設成本，基礎設施建設費屬于土地開發(fā)成本范疇。A選項投資利息、D選項開發(fā)利潤是與成本相關的其他構成部分，B選項銷售稅費是在銷售環(huán)節(jié)產生的費用，均不屬于開發(fā)成本。12.某宗房地產的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，投資利息為150萬元，銷售稅費為120萬元，開發(fā)利潤為250萬元。則該宗房地產的成本價格為（）萬元。A.3320B.3470C.3620D.3770答案：A解析：成本價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=1000+1500+200+300+150+120+250=3320萬元。13.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結構一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2000年1月的重置價格為500元/平方米，建筑面積為1000平方米，那么該建筑物在2008年1月的現值為（）萬元。A.392B.400C.402D.410答案：A解析：首先計算年折舊額\(D=\frac{C(1R)}{N}\)，\(C=500×1000=500000\)元，\(R=2\%\)，\(N=50\)年，則\(D=\frac{500000×(10.02)}{50}=9800\)元。從1990年1月到2008年1月經過了18年，累計折舊額為\(9800×18=176400\)元。建筑物現值\(V=CDt=500000176400=392000\)元，即392萬元。14.收益法中所指的收益是（）。A.估價時點前一年的收益B.估價時點前若干年的平均收益C.估價時點以后的未來預期正常收益D.估價時點前最高盈利年份的收益答案：C解析：收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法，所以所指的收益是估價時點以后的未來預期正常收益。15.某宗房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8.5%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.94.12B.96.12C.98.12D.100.12答案：A解析：根據收益法中無限年期的計算公式\(V=\frac{a}{r}\)（\(V\)為房地產價格，\(a\)為凈收益，\(r\)為報酬率），已知\(a=8\)萬元，\(r=8.5\%\)，則\(V=\frac{8}{0.085}\approx94.12\)萬元。16.某宗房地產的凈收益為每年100萬元，建筑物價值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產的價值為（）萬元。A.1333.33B.1466.67C.1500.00D.1666.67答案：A解析：首先根據建筑物價值和資本化率求出建筑物凈收益\(a_=1000×8\%=80\)萬元。那么土地凈收益\(a_{l}=10080=20\)萬元。土地價值\(V_{l}=\frac{20}{6\%}\approx333.33\)萬元。房地產價值\(V=V_{l}+V_=333.33+1000=1333.33\)萬元。17.某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B解析：根據收益法公式，該寫字樓目前的收益價格\(V=\frac{216}{(1+0.08)}+\frac{216}{(1+0.08)^2}+\frac{5616}{(1+0.08)^2}\)\(=200+185.19+4814.81=5200\)萬元。18.假設開發(fā)法中，開發(fā)經營期的起點是（）。A.取得估價對象的日期B.開工日期C.開始出售開發(fā)完成后的房地產的日期D.開發(fā)完成后的房地產竣工日期答案：A解析：開發(fā)經營期的起點是取得估價對象的日期，即估價時點，之后包括前期、建設期、銷售期等階段。19.某塊土地總面積為100平方米，其上建筑物的基底總面積為65平方米，則建筑密度是（）。A.50%B.65%C.154%D.100%答案：B解析：建筑密度=建筑物基底總面積÷土地總面積×100%，即\(65\div100×100\%=65\%\)。20.某在建工程土地使用權年限為40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000平方米，年凈收益為480萬元，自開工到建成的建設期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現率為12%。該在建工程建成后的房地產現值為（）萬元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09答案：C解析：首先根據收益法無限年期公式計算建成后的房地產價值\(V=\frac{480}{0.08}=6000\)萬元。然后將其折現到現在，因為還需1.5年建成，折現率為12%，則現值\(V_{0}=6000\div(1+0.12)^{1.5}\approx4768.50\)萬元。21.長期趨勢法適用的對象是（）。A.價格無明顯季節(jié)波動的房地產B.價格有明顯季節(jié)波動的房地產C.價格無明顯變動的房地產D.價格有明顯變動的房地產答案：D解析：長期趨勢法是根據房地產價格在過去和現在較長時期內形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現實調查資料來推測未來，所以適用于價格有明顯變動的房地產。22.某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/平方米、2450元/平方米、2650元/平方米、2830元/平方米和3000元/平方米，其平均增減量為（）元/平方米。A.150B.167.5C.183.3D.200答案：A解析：平均增減量\(d=\frac{Y_{n}Y_{0}}{n}\)（\(Y_{n}\)為末期價格，\(Y_{0}\)為初期價格，\(n\)為間隔期數），這里\(Y_{0}=2300\)元/平方米，\(Y_{5}=3000\)元/平方米，\(n=4\)，則\(d=\frac{30002300}{4}=150\)元/平方米。23.房地產狀況調整的方法主要有（）。A.直接比較調整法和間接比較調整法B.環(huán)比指數調整法和定基指數調整法C.總價調整法和單價調整法D.金額調整法和百分比調整法答案：A解析：房地產狀況調整方法主要有直接比較調整法和間接比較調整法。B選項環(huán)比指數調整法和定基指數調整法是價格指數調整的方法；C選項總價調整法和單價調整法是價格調整的表現形式；D選項金額調整法和百分比調整法是具體的調整計算方式。24.某可比實例的成交價格為3000元/平方米，建筑面積為100平方米，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實例的實際價格為（）元/平方米。A.2895.73B.2985.71C.2992.39D.3000答案：C解析：首付12萬元，半年后支付的8萬元現值為\(8\div(1+0.08)^{0.5}\approx7.71\)萬元，一年后支付的10萬元現值為\(10\div(1+0.08)\approx9.26\)萬元?？偢犊瞵F值為\(12+7.71+9.26=28.97\)萬元。建筑面積100平方米，實際價格為\(289700\div100=2992.39\)元/平方米。25.某宗房地產的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現需拆除重建，估計拆除費用為每平方米建筑面積200元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗土地的減價修正額為（）元。A.210000B.230000C.250000D.270000答案：A解析：每平方米建筑面積的凈拆除費用為\(20050=150\)元，建筑面積為1400平方米，所以該宗土地的減價修正額為\(150×1400=210000\)元。26.某建筑物的建筑面積為2000平方米，有效經過年數為10年，重置價格為1000元/平方米，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）元。A.1460000B.1500000C.1540000D.1580000答案：A解析：年折舊額\(D=\frac{C(1R)}{N}\)，\(C=1000×2000=2000000\)元，\(R=2\%\)，\(N=40\)年，則\(D=\frac{2000000×(10.02)}{40}=49000\)元。已使用10年，累計折舊額為\(49000×10=490000\)元。建筑物現值\(V=CDt=2000000490000=1460000\)元。27.市場法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產狀況調整，其中可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高1%，若可比實例在成交日期的價格為2000元/平方米，則調整后的可比實例價格為（）元/平方米。A.2020B.2040.8C.2061.2D.2081.6答案：C解析：間接比較法調整公式為：可比實例在估價對象狀況下的價格=可比實例成交價格×\(\frac{100}{可比實例狀況相對于標準狀況的評分}\)×\(\frac{估價對象狀況相對于標準狀況的評分}{100}\)?？杀葘嵗隣顩r相對于標準狀況的評分是\(98\)分，估價對象狀況相對于標準狀況的評分是\(101\)分。則調整后的可比實例價格\(=2000×\frac{100}{98}×\frac{101}{100}\approx2061.2\)元/平方米。28.成本法中的開發(fā)利潤是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤答案：C解析：成本法中的開發(fā)利潤是指開發(fā)商所能獲得的平均利潤，是在正常條件下房地產開發(fā)企業(yè)所能獲得的合理利潤，而不是期望利潤、最終利潤或稅后利潤等特定表述的利潤。29.某宗房地產的土地取得成本為800萬元，開發(fā)成本為1200萬元，管理費用為100萬元，銷售費用為200萬元，投資利息為150萬元，銷售稅費為120萬元，開發(fā)利潤為300萬元。則該宗房地產的成本價格為（）萬元。A.2870B.3070C.3270D.3470答案：B解析：成本價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=800+1200+100+200+150+120+300=3070萬元。30.收益法中，確定報酬率的方法不包括（）。A.累加法B.市場提取法C.比較法D.投資報酬率排序插入法答案：C解析：確定報酬率的方法有累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法等。比較法是市場法中選取可比實例等的方法，不是確定報酬率的方法。31.某宗房地產預計未來每年的凈收益為30萬元，收益年限為30年，該類房地產的報酬率為10%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.281.37B.291.37C.301.37D.311.37答案：A解析：根據收益法有限年期公式\(V=\frac{a}{r}[1\frac{1}{(1+r)^n}]\)（\(a=30\)萬元，\(r=10\%\)，\(n=30\)年），\(V=\frac{30}{0.1}[1\frac{1}{(1+0.1)^{30}}]\approx281.37\)萬元。32.某宗房地產的凈收益為每年50萬元，建筑物價值為400萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產的價值為（）萬元。A.733.33B.766.67C.800.00D.833.33答案：A解析：建筑物凈收益\(a_=400×8\%=32\)萬元。土地凈收益\(a_{l}=5032=18\)萬元。土地價值\(V_{l}=\frac{18}{6\%}=300\)萬元。房地產價值\(V=V_{l}+V_=300+400=733.33\)萬元。33.某寫字樓預計持有3年后出售，持有期的凈收益每年180萬元，出售時的價格為4500萬元，報酬率為9%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.3756.98B.3856.98C.3956.98D.4056.98答案：C解析：根據收益法公式，該寫字樓目前的收益價格\(V=\frac{180}{(1+0.09)}+\frac{180}{(1+0.09)^2}+\frac{180+4500}{(1+0.09)^3}\)\(\approx165.14+151.50+3640.34=3956.98\)萬元。34.假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值的估算方法不包括（）。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法答案：B解析：開發(fā)完成后的房地產價值估算方法通常有市場法、收益法、長期趨勢法等。成本法主要用于求取房地產的成本價格，一般不用于估算開發(fā)完成后的房地產價值。35.某塊土地總面積為200平方米，其上建筑物的基底總面積為120平方米，則建筑密度是（）。A.40%B.50%C.60%D.70%答案：C解析：建筑密度=建筑物基底總面積÷土地總面積×100%，即\(120\div200×100\%=60\%\)。36.某在建工程土地使用權年限為50年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為20000平方米，年凈收益為600萬元，自開工到建成的建設期為4年，估計該項目至建成還需2年，已知報酬率為7%，折現率為10%。該在建工程建成后的房地產現值為（）萬元。A.6349.21B.6649.21C.6949.21D.7249.21答案：B解析：首先根據收益法無限年期公式計算建成后的房地產價值\(V=\frac{600}{0.07}\approx8571.43\)萬元。然后將其折現到現在，因為還需2年建成，折現率為10%，則現值\(V_{0}=8571.43\div(1+0.1)^{2}\approx6649.21\)萬元。37.長期趨勢法的作用主要不包括（）。A.用于預測房地產未來價格B.用于收益法中預測未來凈收益C.用于市場法中對可比實例成交價格進行交易日期調整D.用于成本法中確定房地產重置價格答案：D解析：長期趨勢法可用于預測房地產未來價格、在收益法中預測未來凈收益、在市場法中對可比實例成交價格進行交易日期調整。成本法中確定房地產重置價格主要依據重新構建成本等因素，并非長期趨勢法的作用。38.某類房地產2002年初至2006年初的價格分別為1800元/平方米、2000元/平方米、2200元/平方米、2400元/平方米和2600元/平方米，其平均發(fā)展速度為（）。A.1.11B.1.12C.1.13D.1.14答案：A解析：平均發(fā)展速度\(x=\sqrt[n]{\frac{Y_{n}}{Y_{0}}}\)（\(Y_{n}\)為末期價格，\(Y_{0}\)為初期價格，\(n\)為間隔期數），這里\(Y_{0}=1800\)元/平方米，\(Y_{4}=2600\)元/平方米，\(n=4\)，則\(x=\sqrt[4]{\frac{2600}{1800}}\approx1.11\)。39.房地產狀況調整中，采用直接比較法，若可比實例的房地產狀況優(yōu)于估價對象的房地產狀況，則可比實例的房地產狀況調整系數（）1。A.大于B.小于C.等于D.無法確定答案：B解析：直接比較法中，若可比實例的房地產狀況優(yōu)于估價對象的房地產狀況，為了使可比實例價格更接近估價對象價格，需要對可比實例價格進行向下調整，所以可比實例的房地產狀況調整系數小于1。40.某可比實例的成交價格為2500元/平方米，經調查得知，該價格比正常價格高5%，則該可比實例的正常價格為（）元/平方米。A.2380.95B.2400C.2420D.2440答案：A解析：設正常價格為\(x\)元/平方米，則\(x(1+5\%)=2500\)，解得\(x=\frac{2500}{1.05}\approx2380.95\)元/平方米。41.某宗房地產的土地取得成本為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為120萬元，投資利息為100萬元，銷售稅費為80萬元，開發(fā)利潤為200萬元。則該宗房地產的成本價格為（）萬元。A.2180B.2280C.2380D.2480答案：B解析：成本價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=600+1000+80+120+100+80+200=2280萬元。42.收益法中，凈收益的求取方法不包括（）。A.直接資本化法B.運營費用剝離法C.租賃收入扣除法D.潛在毛收入扣除法答案：A解析：直接資本化法是將未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法，不是凈收益的求取方法。凈收益的求取方法有運營費用剝離法、租賃收入扣除法、潛在毛收入扣除法等。43.某宗房地產預計未來每年的凈收益為40萬元，收益年限為25年，該類房地產的報酬率為9%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.387.78B.397.78C.407.78D.417.78答案：B解析：根據收益法有限年期公式\(V=\frac{a}{r}[1\frac{1}{(1+r)^n}]\)（\(a=40\)萬元，\(r=9\%\)，\(n=25\)年），\(V=\frac{40}{0.09}[1\frac{1}{(1+0.09)^{25}}]\approx397.78\)萬元。44.某宗房地產的凈收益為每年60萬元，建筑物價值為500萬元，建筑物的資本化率為7%，土地的資本化率為5%，該宗房地產的價值為（）萬元。A.1060B.1100