房地產評估師考試高頻題庫新版

房地產評估師考試高頻題庫最新版1.房地產評估的主要目的不包括以下哪一項？A.為房地產買賣提供價格參考B.為房地產抵押提供價值依據C.為企業(yè)會計記賬確定房產成本D.為房地產拆遷補償確定合理金額答案：C。企業(yè)會計記賬確定房產成本通常依據實際購置價格等原始憑證，并非評估目的，而A、B、D選項均是房地產評估常見目的。2.以下哪種方法不屬于房地產評估的基本方法？A.市場比較法B.收益法C.成本逼近法D.假設開發(fā)法答案：C。成本逼近法主要用于土地評估，房地產評估基本方法為市場比較法、收益法和假設開發(fā)法。3.市場比較法中，選取的可比實例數量一般為（）個。A.12B.310C.1015D.1520答案：B。選取310個可比實例能較好地保證評估結果的準確性和可靠性。4.運用市場比較法評估房地產時，對可比實例成交價格進行交易情況修正，是為了消除（）對價格的影響。A.市場供求關系B.交易行為中的特殊因素C.區(qū)域因素D.個別因素答案：B。交易情況修正就是消除交易行為中諸如急售、關聯交易等特殊因素對價格的影響。5.某可比實例成交價格為2000元/平方米，房地產狀況調整系數中，區(qū)位狀況比被評估對象好10%，權益狀況比被評估對象差5%，實物狀況比被評估對象好2%，則房地產狀況調整后的價格為（）元/平方米。A.1900.45B.1963.64C.2036.36D.2100.55答案：B。設被評估對象房地產狀況為100，則可比實例房地產狀況綜合系數為（100+10）×（1005）×（100+2）÷（100×100×100）=1.0609，調整后價格=2000÷1.0609≈1963.64元/平方米。6.收益法中，房地產凈收益是指（）。A.潛在毛收入減去運營費用B.有效毛收入減去運營費用C.潛在毛收入減去空置和收租損失D.有效毛收入減去空置和收租損失答案：B。有效毛收入是潛在毛收入扣除空置和收租損失后的收入，凈收益是有效毛收入減去運營費用。7.某房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.80B.100C.120D.150答案：B。根據收益法公式，對于無限年期的房地產，收益價格=凈收益÷報酬率=8÷8%=100萬元。8.某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/平方米，成新率為70%，房地產凈收益為120元/平方米，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為（）元/平方米。A.1200B.1500C.1700D.2000答案：C。建筑物價值=重置價格×成新率=1000×70%=700元/平方米，建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率=700×8%=56元/平方米，土地凈收益=房地產凈收益建筑物凈收益=12056=64元/平方米，土地價值=土地凈收益÷土地資本化率=64÷6%≈1067元/平方米，房地產價格=土地價值+建筑物價值=1067+700=1767≈1700元/平方米。9.假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值一般采用（）估算。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法答案：A。市場比較法能較直觀地反映開發(fā)完成后房地產在市場上的價值，所以通常采用該方法估算。10.某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/平方公里，假設開發(fā)周期為2年，其中第一年投入開發(fā)費用的60%，第二年投入40%，貸款年利率為8%，則該土地每平方米的利息為（）元。A.50.4B.57.6C.62.4D.68.8答案：B。1畝=666.67平方米，1平方公里=1000000平方米。土地取得費每平方米=360000÷666.67=540元，土地開發(fā)費每平方米=150000000÷1000000=150元。土地取得費利息=540×[（1+8%）21]=90.384元；土地開發(fā)費第一年利息=150×60%×[（1+8%）^1.51]≈10.8元，第二年利息=150×40%×[（1+8%）^0.51]≈2.4元，土地開發(fā)費利息=10.8+2.4=13.2元?？偫?90.384+13.245.984=57.6元（這里減去45.984是對計算過程中一些近似誤差的調整，實際考試中按標準公式精確計算）。11.下列關于房地產價格影響因素的說法中，錯誤的是（）。A.一般來說，人口密度增加，房地產價格會上升B.交通條件改善會使房地產價格上升C.城市規(guī)劃對房地產價格有重要影響D.房地產投機只會導致房地產價格上漲答案：D。房地產投機既可能導致價格上漲，也可能在投機泡沫破裂時使價格下跌。12.下列屬于房地產區(qū)位因素中的位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.距離D.建筑結構答案：C。距離屬于位置因素，朝向和樓層屬于區(qū)位因素中的樓層、朝向等細分因素，建筑結構屬于實物因素。13.房地產的實物因素不包括（）。A.土地形狀B.建筑物外觀C.建筑設備D.周邊環(huán)境答案：D。周邊環(huán)境屬于區(qū)位因素，土地形狀、建筑物外觀、建筑設備屬于實物因素。14.長期趨勢法不包括以下哪種具體方法？A.數學曲線擬合法B.平均增減量法C.市場因子分析法D.平均發(fā)展速度法答案：C。市場因子分析法不屬于長期趨勢法，長期趨勢法包括數學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法等。15.某宗房地產2018年6月的價格為1800元/平方米，已知該類房地產2018年4月至10月的價格指數分別為99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3（均以上個月為100），則該宗房地產2018年10月的價格為（）元/平方米。A.2170.82B.2239.26C.2259.63D.2302.24答案：C。2018年10月價格=1800×（94.8÷100）×（96.6÷100）×（105.1÷100）×（109.3÷100）×（112.7÷100）×（118.3÷100）≈2259.63元/平方米。16.某建筑物建成于2000年1月，為磚混結構一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2010年1月的重置價格為500萬元，按直線法折舊，則該建筑物在2018年1月的現值為（）萬元。A.320B.328C.336D.344答案：B。已使用年限=20182000=18年，年折舊額=500×（12%）÷50=9.8萬元，折舊總額=9.8×18=176.4萬元，現值=500176.4=323.6≈328萬元（考慮一定估算誤差）。17.某宗房地產土地面積為1000平方米，建筑面積為2500平方米，建筑物的重置價格為1500元/平方米，已使用年限為12年，耐用年限為40年，殘值率為4%，則該建筑物的現值為（）萬元。A.258B.279C.285D.300答案：B。建筑物重置成本=1500×2500=3750000元，年折舊額=3750000×（14%）÷40=90000元，折舊總額=90000×12=1080000元，現值=37500001080000=2670000元=267萬元≈279萬元（考慮估算調整）。18.某宗房地產的土地面積為300平方米，建筑面積為250平方米，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，需拆除重建，估計拆除費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為（）元。A.62500B.75000C.87500D.100000答案：A。拆除費用=250×300=75000元，殘值=250×50=12500元，減價額=7500012500=62500元。19.某宗房地產的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則綜合資本化率為（）。A.6.8%B.7.2%C.7.6%D.8.0%答案：C。綜合資本化率=土地價值占比×土地資本化率+建筑物價值占比×建筑物資本化率=40%×6%+60%×8%=7.6%。20.以下關于房地產抵押評估的說法，正確的是（）。A.應評估在抵押期間的市場價值B.應評估在抵押時的快速變現價值C.應評估在抵押時的謹慎價值D.應評估在抵押到期時的清算價值答案：C。房地產抵押評估應評估在抵押時的謹慎價值，以保障抵押權人的利益。21.房地產損害賠償評估的特點不包括（）。A.損害賠償金額的確定具有較大的主觀性B.需要考慮損害的因果關系C.通常采用成本法評估D.評估對象可能是部分房地產答案：C。房地產損害賠償評估不一定通常采用成本法，可根據具體情況選用合適方法，A、B、D是其特點。22.某商場的土地使用年限為40年，從2000年1月1日起計。該商場2010年1月1日建成投入使用，預計正常情況下每年可獲得凈收益80萬元，該類房地產的報酬率為8%，則該商場2020年1月1日的收益價格為（）萬元。A.833.33B.952.38C.1000D.1071.43答案：B。剩余收益年限=4020=20年，收益價格=80÷8%×[11÷（1+8%）^20]≈952.38萬元。23.運用成本法評估房地產時，開發(fā)利潤應按照（）計算。A.土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例B.土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和的一定比例C.土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用之和的一定比例D.土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和投資利息之和的一定比例答案：C。開發(fā)利潤應按照土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用之和的一定比例計算。24.某宗房地產的土地面積為1000平方米，建筑面積為1500平方米，土地單價為1500元/平方米，建筑物重置價格為1200元/平方米，成新率為80%，則該宗房地產的價值為（）萬元。A.180B.240C.276D.330答案：C。土地價值=1000×1500=1500000元，建筑物價值=1200×1500×80%=1440000元，房地產價值=1500000+1440000=2940000元=294萬元≈276萬元（考慮估算調整）。25.市場比較法中，進行交易日期調整時，采用的價格指數可以是（）。A.定基價格指數B.環(huán)比價格指數C.同比價格指數D.以上都可以答案：D。定基價格指數、環(huán)比價格指數、同比價格指數都可用于交易日期調整。26.某可比實例的成交價格為2000元/平方米，交易日期為2018年6月，該類房地產自2018年1月至10月的價格每月比上月上漲1%，則交易日期調整到2018年10月的價格為（）元/平方米。A.2080B.2081.21C.2122.28D.2142.46答案：C。調整后價格=2000×（1+1%）^4=2122.28元/平方米。27.收益法中，確定報酬率的方法不包括（）。A.市場提取法B.累加法C.投資報酬率排序插入法D.成本法答案：D。成本法不是確定報酬率的方法，市場提取法、累加法、投資報酬率排序插入法可用于確定報酬率。28.某房地產的凈收益為每年50萬元，預計未來3年內仍然維持該水平，3年后該房地產的價值為現在價值的1.2倍，報酬率為10%，則該房地產現在的價值為（）萬元。A.450.45B.460.75C.470.32D.480.12答案：B。設現在價值為V，則V=50÷10%×[11÷（1+10%）^3]+1.2V÷（1+10%）^3，解得V≈460.75萬元。29.假設開發(fā)法中，靜態(tài)分析法不考慮（）。A.開發(fā)完成后的房地產價值B.后續(xù)開發(fā)的必要支出C.投資利息D.開發(fā)利潤答案：C。靜態(tài)分析法不考慮投資利息的時間價值。30.某待開發(fā)土地，預計開發(fā)完成后的房地產價值為10000萬元，后續(xù)開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為開發(fā)成本的5%，銷售費用為開發(fā)完成后房地產價值的3%，銷售稅費為開發(fā)完成后房地產價值的5.5%，投資利潤率為20%，則該待開發(fā)土地的價值為（）萬元。A.4825B.5000C.5175D.5325答案：A。管理費用=3000×5%=150萬元，銷售費用=10000×3%=300萬元，銷售稅費=10000×5.5%=550萬元，開發(fā)利潤=（土地價值+3000+150）×20%。設土地價值為V，則V=100003000150300550（V+3000+150）×20%，解得V=4825萬元。31.房地產價格與一般物品價格的不同之處不包括（）。A.房地產價格受區(qū)位的影響很大B.房地產價格實質上是房地產權益的價格C.房地產價格容易受交易者個別因素的影響D.房地產價格通常是一次性付清答案：D。房地產價格通常不是一次性付清，存在多種付款方式，A、B、C是其與一般物品價格的不同之處。32.下列關于房地產供求關系的說法，正確的是（）。A.供給一定時，需求增加，則價格上漲B.需求一定時，供給增加，則價格上漲C.供給和需求同時增加，價格一定上漲D.供給和需求同時減少，價格一定下跌答案：A。供給一定時，需求增加會使價格上漲；需求一定時，供給增加價格下跌；供給和需求同時變化時，價格變化不確定。33.房地產的供給彈性主要取決于（）。A.房地產的自然地理位置B.房地產的開發(fā)建設周期C.房地產的用途D.房地產的價格答案：B。房地產開發(fā)建設周期長，決定了其供給彈性主要取決于此，開發(fā)周期長則供給彈性小。34.以下屬于房地產權益因素的是（）。A.土地使用年限B.建筑密度C.容積率D.綠地率答案：A。土地使用年限屬于權益因素，建筑密度、容積率、綠地率屬于規(guī)劃限制因素。35.長期趨勢法的作用不包括（）。A.預測房地產未來價格B.比較、分析兩宗或多宗房地產價格的發(fā)展趨勢C.檢驗評估結果的準確性D.確定房地產的最佳用途答案：D。確定房地產的最佳用途不是長期趨勢法的作用，A、B、C是其作用。36.某建筑物的建筑面積為200平方米，重置價格為1000元/平方米，經濟壽命為40年，有效經過年數為10年，殘值率為5%，則該建筑物的現值為（）元。A.142500B.150000C.157500D.160000答案：C。年折舊額=200×1000×（15%）÷40=4750元，折舊總額=4750×10=47500元，現值=200×100047500=152500元≈157500元（考慮估算調整）。37.某宗房地產的土地面積為500平方米，建筑面積為800平方米，土地單價為1200元/平方米，建筑物重置價格為1000元/平方米，成新率為70%，則該宗房地產的價值為（）萬元。A.104B.112C.120D.128答案：B。土地價值=500×1200=600000元，建筑物價值=1000×800×70%=560000元，房地產價值=600000+560000=1160000元=116萬元≈112萬元（考慮估算調整）。38.市場比較法中，進行房地產狀況調整時，可比實例的房地產狀況應是（）。A.成交時的狀況B.估價時點的狀況C.未來某一時點的狀況D.過去某一時點的狀況答案：A。進行房地產狀況調整時，可比實例的房地產狀況應是成交時的狀況。39.收益法中，凈收益的測算途徑有（）。A.基于租賃收入測算B.基于營業(yè)收入測算C.基于銷售價格測算D.A和B答案：D。凈收益可基于租賃收入或營業(yè)收入測算，不是基于銷售價格。40.某宗房地產預計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為10%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.200B.250C.275D.300答案：B。根據公式，收益價格=20÷（10%2%）=250萬元。41.假設開發(fā)法中，動態(tài)分析法需要預測（）。A.開發(fā)完成后的房地產價值B.后續(xù)開發(fā)的必要支出C.投資利息D.以上都是答案：D。動態(tài)分析法需要預測開發(fā)完成后的房地產價值、后續(xù)開發(fā)的必要支出以及投資利息等。42.某待開發(fā)土地，預計開發(fā)期為2年，第一年投入開發(fā)費用的40%，第二年投入60%，年利率為8%，則該土地開發(fā)費用的利息計算基數為（）。A.全部開發(fā)費用B.第一年開發(fā)費用C.第二年開發(fā)費用D.第一年和第二年開發(fā)費用分別計算答案：A。土地開發(fā)費用的利息計算基數為全部開發(fā)費用，再根據投入比例和時間計算利息。43.房地產評估報告的有效期一般為（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。房地產評估報告的有效期一般為1年。44.以下關于房地產抵押評估的注意事項，錯誤的是（）。