物業(yè)公司工程部管理制度匯編

物業(yè)工程管理部制度匯編

****物業(yè)管理有限公司

2022年3月24日

目錄

工.............................................................................................1

程.............................................................................................1

類.............................................................................................1

物業(yè)工程管理工作指導(dǎo)手冊(cè)....................................................................2

維保流程...................................................................................24

關(guān)于修訂項(xiàng)目竣工階段接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及操作表格使用的通知........................................35

關(guān)于制定精裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的通知...............................................................55

關(guān)于執(zhí)行項(xiàng)目工程質(zhì)量維保管理協(xié)議的通知.....................................................60

質(zhì)保期內(nèi)對(duì)原施工單位維保管理制度...........................................................69

關(guān)于物業(yè)項(xiàng)目工程部月度維修材料購置申請(qǐng)用表版本更新的通知....................................79

關(guān)于規(guī)范項(xiàng)目工程質(zhì)保期內(nèi)及質(zhì)保期外問題維修上報(bào)制度的通知....................................83

關(guān)于下發(fā)《物業(yè)公司相關(guān)業(yè)務(wù)招標(biāo)投標(biāo)（試行）辦法》的通知.....................................87

關(guān)于下發(fā)物業(yè)公司《工程入戶維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知..............................................100

電...........................................................................................100

梯...........................................................................................100

類...........................................................................................100

關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)公司在管項(xiàng)目甩梯運(yùn)行維護(hù)管理的通知..............................................98

關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)公司在管各項(xiàng)目電梯日常維護(hù)保養(yǎng)管理辦法.........................................121

關(guān)于物業(yè)公司在管項(xiàng)目執(zhí)行電梯配件更換施工合同的通知.........................................126

關(guān)于新項(xiàng)目電梯接管驗(yàn)收階段的規(guī)定..........................................................132

關(guān)于物業(yè)公司在管項(xiàng)目選聘電梯維保單位招投標(biāo)管理辦法.........................................137

消...........................................................................................141

防...........................................................................................141

類...........................................................................................141

關(guān)于下發(fā)對(duì)消防維保的管理制度的通知........................................................142

工

程

類

物業(yè)工程管理工作指導(dǎo)手冊(cè)

****物業(yè)管理有限公司

目錄

一、項(xiàng)目管理處組織構(gòu)架及工程部管理職責(zé)

1.項(xiàng)目管理處組織架構(gòu)

2.工程部職責(zé)

3.工程部崗位職責(zé)

二、工程部規(guī)章制度

1.日常維修服務(wù)作業(yè)規(guī)程

2.周報(bào)告、月報(bào)告制度

3.設(shè)備設(shè)施責(zé)任人管理制度

4.安全運(yùn)營管理制度

5.二次裝修管理制度

6.工程部獎(jiǎng)懲制度

三、工程部系統(tǒng)設(shè)備操作規(guī)程

1.低壓電氣設(shè)備操作規(guī)程

2.給水系統(tǒng)設(shè)備操作規(guī)程

3.排水系統(tǒng)設(shè)備操作規(guī)程

4.消防報(bào)警系統(tǒng)操作規(guī)程

5.水景觀設(shè)備操作規(guī)程

四、突發(fā)事件處理規(guī)程

1.突發(fā)事故報(bào)告及處理程序流程圖

2.電力故障應(yīng)急預(yù)案

3.跑水應(yīng)急預(yù)案

4.電梯應(yīng)急預(yù)案

一、項(xiàng)目管理處組織架構(gòu)及工程部職責(zé)

1.組織構(gòu)架

綜公

合共

秩

辦

序

公

維

空

護(hù)

部

2.工程部職責(zé)

1負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的接管、驗(yàn)收工作；

2提出完善樓宇管理所需的各項(xiàng)工程設(shè)施、設(shè)備的購置或更新計(jì)劃；

3對(duì)樓宇建筑及設(shè)備設(shè)施定期進(jìn)行維修、保養(yǎng)，確保設(shè)備設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行，對(duì)

可能發(fā)生的重大隱患采取預(yù)防措施；

4收集管理樓宇建筑及設(shè)備的工程技術(shù)資料及竣工圖、維修記錄、運(yùn)行數(shù)據(jù)等并妥善保存；

5負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程維保檢查、組織施工及施工驗(yàn)收等相關(guān)工作；

6負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工單位工程款項(xiàng)支付審核工作；

7為業(yè)主提供及時(shí)滿意的入戶維修及特約服務(wù)；

8負(fù)責(zé)協(xié)助相關(guān)部門對(duì)維修人員的業(yè)務(wù)知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)；

9定期查抄水、電等表數(shù)，并做好能源統(tǒng)計(jì)分析；

10擬定維修材料購置計(jì)劃；

11配合完成物業(yè)費(fèi)及其他代收費(fèi)用的收繳工作；

12根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，屬于小修范圍的，及時(shí)組織

修復(fù)；屬于大、中修或者需要更新改造的及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃；向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主

委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造；

13對(duì)危及人身安全的設(shè)施設(shè)備，設(shè)置明顯警示標(biāo)志，；制訂可能發(fā)生的工程類突發(fā)事件的應(yīng)

急預(yù)案及防范措施。

L工程部主管崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)本部門員工的招聘、培訓(xùn)、考核及日常管理，不斷完善本部門的工作內(nèi)容和質(zhì)量；

2.統(tǒng)籌安排監(jiān)督整個(gè)部門的工作流程，統(tǒng)籌計(jì)劃安排降低成本、節(jié)約能源的措施；

3.完善和監(jiān)督所有設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)，包括環(huán)保設(shè)備、升降裝置、安全系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)備；

4.審核月度維修、保養(yǎng)、運(yùn)行和能源費(fèi)用報(bào)表；

5.負(fù)責(zé)安排所有機(jī)械及電力設(shè)備設(shè)施的檢查日程；

6.審核住戶改建裝修計(jì)劃書，以確保符合政府部門對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目的管理標(biāo)準(zhǔn)；

7.擬定維修保養(yǎng)的年度計(jì)劃；

8.完成上級(jí)安排的其他工作，完成經(jīng)理下達(dá)的經(jīng)營指標(biāo)；

9.負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施交接驗(yàn)收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬；對(duì)交接的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)作好標(biāo)識(shí)、

標(biāo)牌，并完成交接報(bào)告；

10.制訂部門運(yùn)作、管理的工作程序和規(guī)章制度及各級(jí)人員的崗位職責(zé)；建立設(shè)備設(shè)施的操作

運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；

11.負(fù)責(zé)制定管理樓宇工程的維護(hù)月度和年度預(yù)算、采購計(jì)劃及資金支付計(jì)劃；

12.對(duì)所轄設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面有效的管理，保持設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，定

期進(jìn)行設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到公司要求，確保人員、設(shè)備設(shè)施安

全；

13.按標(biāo)準(zhǔn)完成對(duì)業(yè)主的服務(wù)事項(xiàng)，維修及時(shí)率、維修率、合格率、滿意率都必須達(dá)到公司規(guī)

定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真作好部門服務(wù)質(zhì)量考核；

14.認(rèn)真審核業(yè)主裝修方案，負(fù)責(zé)對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)理施工質(zhì)量和使用材料；

15.負(fù)責(zé)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的工程整改項(xiàng)目，對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行審核，實(shí)施項(xiàng)目的施工監(jiān)理，完成竣

工驗(yàn)收；

16.落實(shí)各專業(yè)、各系統(tǒng)設(shè)備、各機(jī)房的值班、巡視、檢修記錄制度，作好運(yùn)行記錄、技術(shù)文

件、資料、圖紙的收集整理，建立檔案管理制度，保存和歸檔工作；

17.負(fù)責(zé)編制職責(zé)范圍內(nèi)的各種應(yīng)急預(yù)案，組織培訓(xùn)、演練和實(shí)施；

負(fù)責(zé)本部門的維修工具、檢測(cè)儀器、備用零配件的管理；認(rèn)真配合其它部門工作；

18.必須保證通訊工具暢通，公司全天24小時(shí)能隨時(shí)聯(lián)系上本人；

19.應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，必須第一時(shí)間組織安排人員及物資等到位，并記錄歸檔留存。

2.工程部領(lǐng)班職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令；

2.完成工程主管布置的各項(xiàng)工作任務(wù)；

3.全面負(fù)責(zé)本專業(yè)如；綜合維修，給排水，強(qiáng)電，弱電的運(yùn)行管理工作；

4.檢查所轄各班組的日常工作，專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，勞動(dòng)安全，勞動(dòng)紀(jì)律等方面的執(zhí)行情況；

5.負(fù)責(zé)各班組，水，電，氣，熱等各項(xiàng)能源指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)工作，并按時(shí)將統(tǒng)計(jì)出的能源數(shù)據(jù)上

交到工程部做電腦錄入工作；

6.及時(shí)糾正員工違紀(jì)行為，向主管提出處理有過失員工的建議；

7.檢查本專業(yè)員工在工作中材料和工具的使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正或上報(bào)，避免材料浪

費(fèi)；

8.禮貌接待報(bào)修人員，及時(shí)分配維修單，如有暫時(shí)無法解決的問題應(yīng)及時(shí)上報(bào)，以免事態(tài)擴(kuò)

大；

9.熟悉掌握所轄范圍內(nèi)的設(shè)備性能，系統(tǒng)分布，運(yùn)行特點(diǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)馬上做出正確

判斷；

10.監(jiān)督本專業(yè)人員對(duì)大廈內(nèi)相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施做好維護(hù)保養(yǎng)工作，并認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄,

以便領(lǐng)導(dǎo)檢查；

11.嚴(yán)格按照安全作業(yè)規(guī)程及操作規(guī)程進(jìn)行工作，糾正員工在操作中的違章行為，確保人身和

設(shè)備的安全；

12.工作完成后清點(diǎn)工具并組織清理現(xiàn)場；

13.整理運(yùn)行值班記錄，及時(shí)上報(bào)并妥善保存、便于領(lǐng)導(dǎo)檢查；

14.監(jiān)督員工的勞動(dòng)紀(jì)律、服務(wù)態(tài)度、工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)；

15.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作；

16.負(fù)責(zé)二裝巡視的安排工作；

17.必須保證通訊工具暢通，公司全天24小時(shí)能隨時(shí)聯(lián)系上本人。

3.員工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守本公司及工程部的各項(xiàng)規(guī)章制度；

2.嚴(yán)格遵守本工種的各項(xiàng)安裝及安全規(guī)程；

3.完成主管領(lǐng)班安排的各項(xiàng)工作；禮貌接待值班室及客戶的維修電話，接到報(bào)修后10分鐘內(nèi)

到達(dá)現(xiàn)場；

4.在進(jìn)入客用區(qū)域進(jìn)行維修工作時(shí)，要著裝整齊，工具整潔，不準(zhǔn)蹬踏客戶用品及使用客戶

用品；

5.完成當(dāng)日工單，因特殊原因無法當(dāng)日完成的工單，需在工單上面注明原因并簽字，且向領(lǐng)

班匯報(bào)，工單完成后注明維修情況，并簽字填寫完成時(shí)間，工作完成后立即返回值班室待命；

6.維修工作超過半小時(shí)以上，應(yīng)給領(lǐng)班回電話報(bào)告所在位置及維修情況；

7.遇突發(fā)事件時(shí)，要迅速作出反應(yīng)，果斷處理；

8.負(fù)責(zé)搶修各種設(shè)備的緊急故障，對(duì)可以修復(fù)的零部件在工余時(shí)間及時(shí)修復(fù)以備再用；

9.根據(jù)季節(jié)變化，按規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開啟關(guān)閉每個(gè)部位照明；

10.工作現(xiàn)場應(yīng)有條不紊，完工后應(yīng)清理現(xiàn)場；

11.按時(shí)巡視機(jī)房及公共區(qū)域設(shè)備，將本班工作在下班前做詳細(xì)記錄；

12.認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交予的各項(xiàng)工作任務(wù)；

13.必須保證通訊工具暢通，公司全天24小時(shí)能隨時(shí)聯(lián)系上本人。

二、工程部規(guī)章制度

報(bào)修流程圖

1.日常維修服務(wù)作業(yè)規(guī)程

1.目的

規(guī)范工程人員的服務(wù)過程，以高質(zhì)量的服務(wù)滿足業(yè)主（用戶）的需要。

2.適用范圍

適用于物業(yè)管理處工程部。

3.職責(zé)

3.1部門主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)工程人員的維修服務(wù)工作。

3.2主要負(fù)責(zé)土建、電氣、水暖、木工、油漆工程的維修服務(wù)。

3.3工程人員應(yīng)保質(zhì)、高效完成維修服務(wù)工作，做好維修服務(wù)記錄。

3.4物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)維修信息的傳遞。

4.程序

4.1客戶服務(wù)中心接待人員接到客戶的維修信息時(shí)，應(yīng)耐心、禮貌地向業(yè)主（用戶）了解清楚

情況并記錄在工作記錄中，然后聯(lián)絡(luò)、調(diào)派相關(guān)的工程人員前往現(xiàn)場服務(wù)。

4.2工程人員應(yīng)在接受維修任務(wù)后10分鐘內(nèi)完成準(zhǔn)備工作，并趕到業(yè)主（用戶）家中。若時(shí)

間過于緊張，工程人員應(yīng)向客戶服務(wù)中心說明情況并請(qǐng)其與業(yè)主（用戶）另約時(shí)間。

4.3經(jīng)業(yè)主（用戶）同意后進(jìn)入，工程人員應(yīng)穿上一次性腳套隨客戶進(jìn)入室內(nèi)。

4.4維修服務(wù)

4.4.1進(jìn)入工作現(xiàn)場，若發(fā)現(xiàn)室內(nèi)的家具或其它器具妨礙維修工作，特別是維修過程中有可

能給裝修、外觀、性能等帶來一定程度的影響，工程人員應(yīng)事先向業(yè)主（用戶）說明并征得

業(yè)主（用戶）的同意，方可進(jìn)行挪動(dòng)、維修。

4.4.2工程人員根據(jù)現(xiàn)場情況，當(dāng)時(shí)可以進(jìn)行維修的項(xiàng)目，向業(yè)主（用戶）說明大概所需的

工時(shí)、物料等，征得業(yè)主（用戶）同意后再進(jìn)入以后步驟；維修過程中，工程人員應(yīng)盡量快

捷、有效地進(jìn)行；若需業(yè)主（用戶）配合，應(yīng)禮貌地與業(yè)主（用戶）協(xié)商。

4.4.3維修過程中，工程人員若發(fā)現(xiàn)工具沒有帶齊或需人員支持,應(yīng)用對(duì)講機(jī)與工程部聯(lián)系，

請(qǐng)求支授，支援人員到達(dá)現(xiàn)場后，已在現(xiàn)場的維修人員不得離開，應(yīng)互相配合把維修工作完

成。

4.4.4維修結(jié)束，請(qǐng)業(yè)主（用戶）檢驗(yàn)維修質(zhì)量，業(yè)主（用戶）驗(yàn)收合格后請(qǐng)其在《客戶服

務(wù)單》上簽字。

4.4.5維修結(jié)束后，工程人員應(yīng)告知客戶服務(wù)中心維修完畢，并報(bào)《客戶服務(wù)單》的號(hào)碼。

4.5其它事項(xiàng)

4.5.1在現(xiàn)場不能當(dāng)時(shí)解決的維修項(xiàng)目，工程人員應(yīng)向業(yè)主（用戶）解釋清楚，說明原因，

并協(xié)商好下次維修的時(shí)間。

4.5.2特殊維修服務(wù)項(xiàng)目或在特殊場所、部位的維修應(yīng)設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)。

4.5.3維修工作需要聯(lián)系其他業(yè)主（用戶）予以配合的，現(xiàn)場工程人員應(yīng)向業(yè)主（用戶）說

明，并通知客戶服務(wù)中心，請(qǐng)其與所需業(yè)主（用戶）聯(lián)系，另行約定維修時(shí)間。

4.5.4對(duì)于每日安全檢查反饋的維修項(xiàng)目，由客戶服務(wù)中心安排，容易修復(fù)的項(xiàng)目及時(shí)安排

維修；不能近期完成的項(xiàng)目由工程部匯總，編入遠(yuǎn)期維修計(jì)劃，全部處理過程由客戶服務(wù)中

心跟蹤、落實(shí)。

4.5.5工程人員在室內(nèi)維修時(shí)，舉止應(yīng)文明得體。

4.5.6在維修過程中，不得與業(yè)主（用戶）談?wù)撆c維修工作無關(guān)的話題。

4.5.7工程人員在維修過程中不得有吃、拿、卡、要以及推銷物品等公司嚴(yán)厲禁止的行為。

2.周報(bào)、月報(bào)告制度

1.目的

為規(guī)范公司各項(xiàng)目工程部周報(bào)、月報(bào)的編制工作，以便公司相關(guān)部門能夠及時(shí)了解項(xiàng)目

工程管理運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程部日常工作的監(jiān)督和管理，提高解決問題的速度和質(zhì)量,

故制定此制度。。

2.適用范圍

本規(guī)章制度適用于已接管運(yùn)行的項(xiàng)目

3.周、月報(bào)提報(bào)時(shí)限要求

3.1周報(bào)

3.1.1項(xiàng)目工程部每周周五15:00前項(xiàng)目公司工程部將本項(xiàng)目本周周報(bào)提報(bào)至公司總部工程

管理部工程專員處。

3.2月報(bào)

3.2.1項(xiàng)目工程部每月1日15:00前項(xiàng)目公司工程部將本項(xiàng)目上月月報(bào)提報(bào)至公司總部工程

管理部工程專員處。

4.工程周、月報(bào)內(nèi)容

4.1周報(bào)工作主要內(nèi)容

4.1.1工程周報(bào)包括工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全、存在問題，解決辦法、下周施工計(jì)劃，招

標(biāo)計(jì)劃，需評(píng)審的重大施工技術(shù)方案，協(xié)調(diào)事宜；。

4.1.2工程進(jìn)度控制：主要包括本周完成情況、下周計(jì)劃安排、進(jìn)度、主要問題及對(duì)策，分

析影響進(jìn)度的原因；

4.1.3工程質(zhì)量控制：描述存在的質(zhì)量問題及對(duì)策，各工序施工前的交底，過程檢查情況；

4.1.4工程設(shè)備設(shè)施安全控制：描述設(shè)備設(shè)施管理情況，潛在安全隱患，應(yīng)急措；

4.1.5采招計(jì)劃：包括項(xiàng)目名稱、材料（工程）名稱、數(shù)量、規(guī)格、進(jìn)場時(shí)間等。

4.1.6本周接待業(yè)主報(bào)修、400派工單完成情況；接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成情況、未完成數(shù)

量和未完成原因，預(yù)計(jì)完成時(shí)間，及多次保修數(shù)量等等。（此項(xiàng)由項(xiàng)目工程部文員或主管編

寫，與周一上午十一點(diǎn)前交到總部物業(yè)工程部專員匯總，電子版，周期為上周一到上周日）

4.1.7本周公共區(qū)域及物業(yè)辦公區(qū)域水電能耗數(shù)統(tǒng)計(jì)（由物業(yè)承擔(dān)的水電能耗費(fèi)用，此項(xiàng)由

工程文員編寫，要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，主管確認(rèn)，與每周一交總部物業(yè)工程部文員或主管處匯總，

周期為上周一到周日）。

4.2月報(bào)告的主要內(nèi)容

4.2.1人員變動(dòng)情況

4.2.2本項(xiàng)目各機(jī)房、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀況（電梯重點(diǎn)）

4.2.3本月400工程派工單的數(shù)量，完成量、未完成量及未完成原因。

4.2.4零配件的更換及使用情況，庫存情況。

4.2.5維修計(jì)劃完成情況，如有未完成事項(xiàng)，必須寫明未完成原因。

4.2.6能源的使用情況。

4.2.7有無突發(fā)、事故重大事故，如果有寫明事故處理情況。

4.2.8項(xiàng)目工程部員工整體意見。

3.設(shè)備設(shè)施管理責(zé)任人制度

1.適用范圍

工程部全體員工和管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施。

2.操作方法

2.1.由工程部主管根據(jù)管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備的類別、數(shù)量劃分出若干個(gè)責(zé)任區(qū)域，區(qū)域劃分要考慮

工種、地域和工作量。

2.2按工程部員工的技術(shù)條件、工種特長將劃分的設(shè)備責(zé)任區(qū)域分配到每個(gè)員工（未滿實(shí)習(xí)

期的員工不在其列，但可安排和正式員工在一個(gè)責(zé)任區(qū)里實(shí)習(xí)）。

2.3.設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人制度對(duì)設(shè)備實(shí)行掛牌標(biāo)識(shí)管理方法，標(biāo)識(shí)牌的制作、填寫由工程主管

負(fù)責(zé)。標(biāo)識(shí)牌的標(biāo)準(zhǔn)樣式見《設(shè)備管理類標(biāo)識(shí)》。標(biāo)識(shí)牌固定在設(shè)備旁邊的墻上，或設(shè)備的平

面部分。

2.4因日常維護(hù)、保養(yǎng)不當(dāng)致使設(shè)備損壞，責(zé)任人應(yīng)對(duì)所造成的損失負(fù)責(zé)。

3.責(zé)任人職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)備每日的巡檢，日常清潔保養(yǎng)、小修工作和填寫質(zhì)量記錄。

3.2負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備需要中修、大修時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)以及中修、大修前的準(zhǔn)備工作。

3.3工程部安排該區(qū)域設(shè)備進(jìn)行大、中修工作時(shí)，負(fù)責(zé)現(xiàn)場安全生產(chǎn)，文明施工的事項(xiàng)，并

擔(dān)任該維修項(xiàng)目的安全責(zé)任人。

3.4責(zé)任區(qū)域內(nèi)設(shè)備中修、大修后負(fù)責(zé)收集準(zhǔn)確的原始數(shù)據(jù)，向工程主管匯報(bào)，以便工程主

管掌握相關(guān)的質(zhì)量記錄情況。

4.重點(diǎn)巡查內(nèi)容

4.1關(guān)系到設(shè)備運(yùn)行安全和影響服務(wù)質(zhì)量的樞紐設(shè)備，如配電室、水庫、供水設(shè)備、供暖交

換站等，責(zé)任人必須每天進(jìn)行巡視檢查。

4.2影響服務(wù)對(duì)象人身安全、小區(qū)環(huán)境外貌的設(shè)備設(shè)施，如路燈，樓道燈、休閑椅、各類垃

圾設(shè)施、各類游樂運(yùn)動(dòng)設(shè)施、公共場地、道路、路涯、各類水電氣消防外露設(shè)施、水景設(shè)施

等，也屬每天必須巡視檢查的內(nèi)容。

4.3管理處經(jīng)理不定期對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，工程主管每星期應(yīng)對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施檢查兩

次。

4.4以上4.1、4.2所列的設(shè)備嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量'環(huán)境目標(biāo)中規(guī)定的設(shè)備完好率為98%要求。

4..安全運(yùn)營管理制度

1.目的

提高員工安全服務(wù)意識(shí)，規(guī)范員工施工安全操作，減少事故的發(fā)生。

2.適用范圍

適用于園區(qū)內(nèi)全體員工

3職責(zé)

3.1工程部人員須定期檢查設(shè)施設(shè)備的安全性，對(duì)存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備必須及時(shí)處理，

處理時(shí)必須注意自身安全，嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程進(jìn)行操作。

3.2安管部人員負(fù)責(zé)監(jiān)管施工人員安全操作情況。

4.內(nèi)容

4.1工程部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同安管部認(rèn)真做

好安全保衛(wèi)工作。各專業(yè)均應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。

4.2各崗位值班人員，必須遵守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有

安全隱患，應(yīng)隨時(shí)消除不安全因素，并須立即上報(bào)領(lǐng)班、工程部主管或管理處負(fù)責(zé)人。

4.3應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定，組織電工，焊工，水工等特殊工種工作進(jìn)行技術(shù)考核，持有操

作證才能上崗。

4.4根據(jù)勞動(dòng)安全規(guī)程，指定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。

4.5加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，在進(jìn)行高危險(xiǎn)性的設(shè)備設(shè)施檢修、工作時(shí)，領(lǐng)班、主管或經(jīng)理應(yīng)親

自到場指揮。

4.6在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備設(shè)施檢修，操作時(shí)應(yīng)防止明顯的警告標(biāo)注，防止無關(guān)人員誤操作或

誤入正在維修的設(shè)備設(shè)施。如電梯檢修時(shí)應(yīng)在所有電梯出入口放置“請(qǐng)勿使用”標(biāo)志等

4.7對(duì)變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行年度檢查。

4.8對(duì)中央空調(diào)、變配電、鍋爐的壓力表、安全閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行效驗(yàn)。

4.9易燃、易爆物品必須存放在危險(xiǎn)品倉庫，并應(yīng)控制最大存放量。

4.10水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層、配電室等均應(yīng)上鎖，在無人時(shí)必須將門窗

鎖好，燈管調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應(yīng)由專人保管，無關(guān)人員不得借用。

4.11各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部主管提出書面申請(qǐng)，經(jīng)

批準(zhǔn)后方可配制作。

4.12重要機(jī)房如變配電室、鍋爐房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。所有設(shè)

置與公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。

4.13木工作業(yè)場地嚴(yán)禁吸煙，并要每天清除木屑。

4.14避雷裝置必須再雨季前進(jìn)行接地測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要敲鏟上漆。

4.15對(duì)各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。

4.16物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動(dòng)火設(shè)施證。

4.17電梯維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)遵守安全規(guī)定，維修人員必須互相配合并應(yīng)注意聯(lián)絡(luò)。

4.18有毒物品的處理

4.18.1對(duì)懷疑有毒、有害的物品應(yīng)注意保管，與其他物品分開單獨(dú)放置，并設(shè)置明顯的危險(xiǎn)

物品標(biāo)志，并防止泄露。

4.18.2要積極聯(lián)系有關(guān)部門確認(rèn)該物品性質(zhì)，掌握及特點(diǎn)及處理方法，以便于日后正確的保

存及使用該種物品。

4.18.3建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時(shí)掌握庫存量，防止有毒物品的散失。

4.18.4使用剩余的危險(xiǎn)品必須及時(shí)退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴(yán)禁隨意拋棄，須收集包裝交

回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。

4.19密閉地方的工作規(guī)定

4.19.1當(dāng)欲進(jìn)入密閉的場所進(jìn)行工作時(shí)，嚴(yán)禁未經(jīng)安全測(cè)試而直接進(jìn)入該地方。

4.19.2可采用火焰實(shí)驗(yàn)、活性生物實(shí)驗(yàn)或使用氣體分析儀來檢測(cè)該密閉場所是否含有有毒有

害氣體。但對(duì)可能含有可燃?xì)怏w，可燃物的地方嚴(yán)禁采用火焰實(shí)驗(yàn)。

4.19.3若監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進(jìn)入。應(yīng)利用

適當(dāng)設(shè)備進(jìn)行處理直至安全檢測(cè)合格，如采用風(fēng)機(jī)強(qiáng)制通風(fēng)為熱力管溝降溫、清除有毒有害

氣體。

4.19.4工作過程中應(yīng)隨時(shí)注意環(huán)境的監(jiān)測(cè)，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離，確保人員安全。

4.19.5工作照明應(yīng)選用36V安全電壓，工作進(jìn)行中要注意用電安全，防止觸電。

5.二次裝修管理制度

1.二次裝修管理必須嚴(yán)格執(zhí)行《二次裝修管理工作程序》認(rèn)真辦理各項(xiàng)手續(xù)，不得缺項(xiàng)。

2.裝修公司、裝修圖紙等必須嚴(yán)格審查，嚴(yán)禁玩忽職守、以權(quán)謀私等行為，如有發(fā)現(xiàn)此等行

為，將根據(jù)《員工手冊(cè)》嚴(yán)肅處理。

3.施工過程中，二次裝修巡視檢查人員應(yīng)每天巡視各施工現(xiàn)場，必須嚴(yán)格檢查施工質(zhì)量、施

工規(guī)范；以及是否符合已經(jīng)審核的設(shè)計(jì)圖紙，并應(yīng)嚴(yán)格檢查是否對(duì)本物業(yè)原有結(jié)構(gòu)、原有系

統(tǒng)、原有公共設(shè)備設(shè)施造成破壞，認(rèn)真記錄《二次裝修巡視檢查表》。

4.工程部主管根據(jù)裝修施工中存在的問題之嚴(yán)重性，有權(quán)要求停止該施工，經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)

人批準(zhǔn)后，由客服下發(fā)《停工通知》。

5.二次裝修中如有系統(tǒng)改造等隱蔽施工，必須進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收。

6.二次裝修完工后，必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收，由工程部主管簽署驗(yàn)收意見，驗(yàn)收合格后，由項(xiàng)目

客戶服務(wù)中心向用戶發(fā)出《入住通知》

7.如二次裝修驗(yàn)收存在問題，工程部應(yīng)提供具體問題及其改善建議，交物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人決定

是否同意用戶入住。

6.工程部獎(jiǎng)懲制度

1.工程人員必須嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)定的上下班時(shí)間，遲到早退按公司相關(guān)規(guī)定處罰；

2.工程人員上崗期間要按規(guī)定著裝、佩帶工牌，不按規(guī)定著裝者一次罰款20元，如被行政部門查處月度3

次者，給與通報(bào)批評(píng)處分；

3.工程人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全工作規(guī)程，違反規(guī)程冒險(xiǎn)作業(yè)者一次罰款100元，給與記過處分；

4.工程人員未按規(guī)定巡視,編造虛假記錄者一次罰款50元,如被主管及領(lǐng)班發(fā)現(xiàn)三次以上,給與警告處分；

5.工程人員到業(yè)主家實(shí)施維修，要嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)流程。違反流程作業(yè)一次罰款20元，給與通報(bào)批評(píng)處分:

野蠻作業(yè)致使業(yè)主投訴，一次罰款50元，給與警告處分；給公司造成嚴(yán)重影響的一次性罰款100元，給

與記過處分，后果嚴(yán)重者將予以辭退；

6.維修人員玩忽職守，給公司帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，除根據(jù)實(shí)際情況處以罰款外，將對(duì)該人員予以辭退；

7.嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，努力為公司塑造良好形象的，一次性獎(jiǎng)勵(lì)100元，給與通報(bào)表揚(yáng)；工作表現(xiàn)突出，

為公司贏得良好聲譽(yù)的，一次性獎(jiǎng)勵(lì)200元，給與嘉獎(jiǎng)；

8.認(rèn)真巡檢及時(shí)發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，為公司避免了重大經(jīng)濟(jì)損失，除給以通報(bào)表揚(yáng)外，一次性獎(jiǎng)勵(lì)300~500

元，給與記功；

9.工作一貫認(rèn)真負(fù)責(zé)，任勞任怨、勤勤懇懇的員工，將上報(bào)公司重獎(jiǎng)外，給與調(diào)薪、升職嘉獎(jiǎng)；

10.積極完成領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)工作，不得出現(xiàn)應(yīng)付、推脫等行為，如發(fā)現(xiàn)，根據(jù)實(shí)際情況給與通報(bào)批評(píng)、警

告，情節(jié)嚴(yán)重者將給與降職處分。

11.通報(bào)表揚(yáng)、嘉獎(jiǎng)、記功、記大功、通報(bào)批評(píng)、警告、記過、記大過等細(xì)則請(qǐng)閱讀員工手冊(cè)，按照員工手

冊(cè)規(guī)范執(zhí)行。

三、工程部系統(tǒng)設(shè)備操作規(guī)程

1.低壓電氣設(shè)備操作規(guī)程

1.目的

保證設(shè)備正常運(yùn)行，確保正常供電。

2.范圍

適用于物業(yè)管理處工程部

3.方法和過程控制

3.1設(shè)備責(zé)任人每日巡視低壓配電室設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)排除故障，并做好記錄。

3.2設(shè)備責(zé)任人每周按以下項(xiàng)目維護(hù)保養(yǎng)一次：配電室室內(nèi)清潔、檢查照明，檢查各電器設(shè)

備運(yùn)行情況，并做好記錄。

3.3設(shè)備責(zé)任人每月按如下要求維護(hù)檢修一次，做好記錄并存檔。

3.3.1緊固動(dòng)力配電柜所有開關(guān)接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計(jì)量表接線端子，并除

塵。

3.3.2檢查所有斷路器、接觸器、電表等配電設(shè)備。

3.3.3檢查雙路供電互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換是否靈敏、指示是否正確。

3.3.4檢查配電室配電箱（柜）、設(shè)備，更換易損部件，并作好記錄。

3.4維修主管負(fù)責(zé)督促設(shè)備責(zé)任人每年按以下維護(hù)項(xiàng)目予以保養(yǎng)維修并做好記錄和存檔工作。

3.4.1校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表，整理配電箱（柜）內(nèi)接線端子，并除塵。

3.4.2檢修自動(dòng)開關(guān)，全面檢查緊固螺栓連接。

3.4.3對(duì)設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查，對(duì)故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整。

3.4.4恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械和精度，檢修更換主要零部件及附屬裝置。

3.5設(shè)備責(zé)任人日常巡視及例行維保工作應(yīng)詳細(xì)記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中。

3.7低壓配電設(shè)備維護(hù)操作規(guī)程

3.7.1對(duì)低壓配電裝置和低壓電器的巡視檢查應(yīng)每周巡視一次，每次巡視情況及發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)

記入運(yùn)行記錄內(nèi)。

3.7.2對(duì)低壓配電裝置和低壓電器日常巡視檢查一般包括下列內(nèi)容：

3.7.2.1電路中各部連接點(diǎn)有無過熱現(xiàn)象。

3.7.2.2三相電壓是否相同，電路末端電壓降是否超過規(guī)定。

3.7.2.3各配電裝置和低壓電器內(nèi)部有無異聲異味。

3.7.2.4配電裝置與低壓電器表面是否清潔，接地連線是否正常良好。

3.7.2.5低壓配電裝置的屋內(nèi)門窗是否完整、通風(fēng)，環(huán)境溫度、濕度是否符合特性要求，下

雨時(shí)屋頂有無滲雨水現(xiàn)象。

3.7.2.6低壓配電裝置室內(nèi)照明是否正常，室內(nèi)的維護(hù)通道是否通暢。

3.7.2.7對(duì)空氣開關(guān)磁力啟動(dòng)器和接觸器的電磁吸合鐵芯，應(yīng)檢查其工作是否正常，有無過

大噪音或線圈過熱。

3.7.2.8低壓配電裝置的清掃和檢修一般每年至少一次，其內(nèi)容除清掃和搖

測(cè)絕緣外，還應(yīng)檢查各部連接點(diǎn)和接地處的緊固狀況。

3.7.3各種低壓電器的清掃和檢修項(xiàng)目、周期及要求規(guī)定如下：

3.7.3.1低壓空氣開關(guān)故障掉閘后，應(yīng)檢修觸頭及滅弧柵，清除內(nèi)部灰塵和金屬細(xì)末及碳質(zhì)。

頻繁操作的交流接觸器，每三個(gè)月至少檢查一次觸頭和清掃滅弧柵，測(cè)量吸合線圈的電阻是

否符合規(guī)定值。

3.7.3.3空氣開關(guān)及交流接觸器的主觸頭壓力彈簧是否過熱失效，如已失效，應(yīng)更換配件。

3.7.3.4檢查空氣開關(guān)與交流接觸器的動(dòng)靜觸頭是否對(duì)準(zhǔn)三相，是否同時(shí)閉合，并調(diào)節(jié)觸頭

彈簧使三相一致，搖測(cè)相間絕緣電阻值。

3.7.3.5檢查空氣開關(guān)的接觸頭及交流接觸器的接觸頭，如磨損厚度超過1毫米時(shí)，應(yīng)更換

備件，被電弧燒傷嚴(yán)重者應(yīng)予磨平打光。

3.7.3.6檢查空氣開關(guān)的電磁鐵及交流接觸器的電磁鐵吸合是否良好，有無錯(cuò)位現(xiàn)象，若短

路環(huán)燒損則應(yīng)更換，吸合線圈的絕緣和接頭有無損傷或不牢固現(xiàn)象。

3.7.4對(duì)電動(dòng)機(jī)的各種自動(dòng)裝置（保護(hù)裝置啟動(dòng)和停機(jī)自動(dòng)裝置，以及各種聯(lián)鎖裝置）都應(yīng)

定期檢查，調(diào)整及試驗(yàn)，一般情況下每年至少一次。電動(dòng)機(jī)運(yùn)行中巡視檢查內(nèi)容規(guī)定如下：

3.7.4.1電動(dòng)機(jī)運(yùn)行的電流是否超過允許值，是否存在突變，電壓電流是否在允許值內(nèi)。

3.7.4.2軸承是否過熱，有無異常聲音。

3.7.4.3電動(dòng)機(jī)運(yùn)行聲和振動(dòng)是否正常，有無異常聲音和氣味。

3.7.4.4電動(dòng)機(jī)各部位溫度是否符合規(guī)定。

3.7.5電動(dòng)機(jī)合閘運(yùn)行前應(yīng)檢查以下各項(xiàng)：

3.7.5.1檢查運(yùn)行人員容易碰觸的電動(dòng)機(jī)傳動(dòng)部位保護(hù)設(shè)施是否牢固，電動(dòng)機(jī)周圍有無雜物，

對(duì)新投入運(yùn)行的電動(dòng)機(jī)還應(yīng)檢查使用條件和接線與標(biāo)牌所示電壓、頻率、接法等是否相符。

3.7.5.2電動(dòng)機(jī)的控制和保護(hù)設(shè)備是否完整。

3.7.5.3檢查軸承和充油啟動(dòng)設(shè)備中是否缺油。

凡能盤車的機(jī)械必須進(jìn)行盤車，以證實(shí)轉(zhuǎn)子不相摩擦，所帶機(jī)械處于完好狀態(tài)。

2.給水系統(tǒng)設(shè)備操作規(guī)程

1.目的

為了確保業(yè)主正常用水。

2.范圍

適用于物業(yè)管理處工程部。

3.給水系統(tǒng)的管理

3.1生活水箱須做好封閉管理，防止二次供水的污染；對(duì)水池、水箱定期消毒，保持其清潔

衛(wèi)生。

3.2對(duì)供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。

3.3發(fā)生跑水、斷水故障，應(yīng)及時(shí)搶修。

3.4消防水泵要定期試泵，至少每年進(jìn)行一次；保持電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，管

道節(jié)門水龍帶配套完整，檢查報(bào)告應(yīng)送交當(dāng)?shù)叵啦块T備案。

3.5生活水消毒設(shè)備定期檢查、更換，確保水質(zhì)達(dá)標(biāo)。

4.給水管道的養(yǎng)護(hù)

4.1給水管道的檢查.維修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)十分熟悉給水系統(tǒng),經(jīng)常檢查給水管道及閥門（包括地

上、地下、屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經(jīng)常注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有

漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。

4.2保溫防凍工作。在每年冬季來臨之前，維修人員應(yīng)注意做好水表箱、閥門井、消防栓、栓

井及室內(nèi)外的管道、閥門、消防等防凍保溫工作。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧鉁厍闆r，分別采用不同的保

溫材料，以防凍壞。

4.3對(duì)凍裂事故的處理。對(duì)已發(fā)生冰凍的上水管道，宜采用澆以溫水逐步升溫或包保溫材料

的方法，讓其自然化凍。對(duì)已凍裂的水管，可根據(jù)具體情況，采取電焊或換管的方法處理。

馬鐵鑄成的水嘴和閥門若被凍裂，則應(yīng)予以更新.

5.給水管道的維修漏水是給水管道及配件常見的主要毛病，明裝管道沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)

滲漏部分；對(duì)于埋地管道，首先進(jìn)行觀察，對(duì)地面長期潮濕、積水和冒水和管段進(jìn)行聽漏，

同時(shí)參考原設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)有閘門箱位，準(zhǔn)確地確定滲漏位置，進(jìn)行開挖修理。

3.排水系統(tǒng)設(shè)備操作規(guī)程

1.目的

為了保障排水管道暢通，延長使用期。

2.范圍

適用于物業(yè)管理處工程部。

3.排水系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)

3.1排水管道的養(yǎng)護(hù)

3.1.1做好排水管道的養(yǎng)護(hù)，是延長排水管道的使用壽命必不可少的工作.排水管道,特別是

生活排水管道，由于糞便污水極易使排水管道內(nèi)壁結(jié)上尿垢,久不清除,管道內(nèi)徑縮小,流水不

暢，易把污物掛住,致使排水系統(tǒng)堵塞.為了保證排水管道的暢通,必須做好排水管道的養(yǎng)護(hù)工

作.為此，在日常使用中要定期對(duì)排水管道進(jìn)行除垢清理工作，防止生成污垢,一般是用管道疏

通機(jī)清垢,再用專用管垢清除劑清洗.

3.2排水設(shè)備的養(yǎng)護(hù)

3.2.1在排水系統(tǒng)中的排水設(shè)備是指衛(wèi)生器具和室內(nèi)排水系統(tǒng)中的其他設(shè)備如地漏、檢查口、

清掃口等。對(duì)于這些設(shè)備的養(yǎng)護(hù)主要從外觀上進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。如發(fā)現(xiàn)地漏在

使用過程中地漏內(nèi)的扣碗或蒐子被拿掉，就應(yīng)復(fù)原以防污物進(jìn)入排水系統(tǒng)，造成管道堵塞，

破壞水封。對(duì)于檢查口和清掃口要經(jīng)常養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)有口蓋污損，螺栓、螺帽銹蝕應(yīng)及時(shí)更換

或修理.

4.排水系統(tǒng)的合理使用和管理

4.1排水系統(tǒng)的合理使用

排水系統(tǒng)的合理使用最關(guān)鍵的是不要堵塞和生成污垢，可采取以下幾點(diǎn)措施：

4.1.1定期對(duì)排水管道進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢

4.1.2定期檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)解決.

4.1.3在使用衛(wèi)生器具時(shí),用完后應(yīng)及時(shí)用水沖洗干凈,特別對(duì)小便器,必須經(jīng)常清洗和沖刷，

必要時(shí)應(yīng)用清洗劑清洗.在沖洗方式上采用光電沖洗閥，可以做到隨用隨沖，確保清潔和防止

污垢生成.

4.1.4為防止室內(nèi)排水系統(tǒng)堵塞，必須普及使用常識(shí)，教育人們不要把污物、雜物、大顆粒物

質(zhì)倒入排水管道。同時(shí)，在衛(wèi)生間、盥洗室等處放置污物桶，在拖布池、公共洗碗池上放不

銹鋼建網(wǎng)等，也是防堵的有效措施。

4.2加強(qiáng)對(duì)排水系統(tǒng)的管理是十分重要的，為此應(yīng)訂立行之有效的管理制度，管理人員按管理

制度的要求來維護(hù)保養(yǎng)排水管道系統(tǒng).可以用圖表形式記錄維護(hù)、保養(yǎng)、檢修的情況。如設(shè)立

記錄卡，對(duì)每次檢查檢修的項(xiàng)目登記在冊(cè)，包括檢查時(shí)間、檢查出的問題、負(fù)責(zé)人、維修人、

維修時(shí)間等。

4.消防報(bào)警系統(tǒng)操作規(guī)程

1.目的

為保證消防報(bào)警系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和急時(shí)發(fā)現(xiàn)火情。

2.范圍

適用于物業(yè)管理處工程部。

3.報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

3.1為確保運(yùn)行正常,工程技術(shù)部維修人員必須嚴(yán)格按“火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目計(jì)劃表”進(jìn)行

檢查：

每日檢查:火災(zāi)報(bào)警控制主機(jī)各項(xiàng)功能（如火警功能、故障功能）是否正常，有無指示燈損壞或

異常，進(jìn)行主、備電源自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn)，消防火災(zāi)報(bào)警控制器進(jìn)行自檢功能檢查，將檢查結(jié)果

填寫在“消防措施每日保養(yǎng)記錄表”中，自檢功能檢查步驟如下：

3.1.1按自檢鍵,讓報(bào)警控制器進(jìn)行自檢；

3.L2然后按消聲鍵，消去控制器的聲音.

3.2每月檢查：

3.2.1完成每日檢查保養(yǎng)全部內(nèi)容；

3.2.2控制器主要工作電壓測(cè)試；

3.2.3公共場所煙感器、溫感器安裝傾斜度不大于45度，與底座接觸是否良好，外觀是否潔

凈完好；

3.3.3隨機(jī)抽取不低于5%的煙感器,噴煙后查視報(bào)警是否正確；

3.3.4手動(dòng)報(bào)警按鈕,檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；

3.3.5任選兩個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕,進(jìn)行模擬報(bào)警,測(cè)試報(bào)警功能是否正常；

3.3.6對(duì)樓層內(nèi)道中各支箱進(jìn)行外觀檢查,外接線是否固定良好；

3.3.7對(duì)火災(zāi)報(bào)警控制柜、聯(lián)動(dòng)控制柜等進(jìn)行清掃除塵。線路松動(dòng)，應(yīng)進(jìn)行緊固。

對(duì)自檢、消音、復(fù)位功能檢查，主電源與備用電源切換、報(bào)警檢查。

每半年檢查：對(duì)所有火災(zāi)探測(cè)器進(jìn)行一次實(shí)效模擬試驗(yàn)，有失效的火災(zāi)探測(cè)器應(yīng)及時(shí)更換，

對(duì)電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查、清理塵埃。

每年檢查：進(jìn)行一次全面的消防火災(zāi)報(bào)警試驗(yàn)，檢查所有的探測(cè)器報(bào)警及其聯(lián)動(dòng)功能。

5.水景觀設(shè)備操作規(guī)程

1.目的

美化園區(qū)，提供客戶優(yōu)美舒適環(huán)境確保設(shè)施能夠長期正常運(yùn)行。

2.范圍

適用于物業(yè)管理處工程部。

3.方法和過程控制

3.1操作方法

3.1.1水景觀系統(tǒng)包括水池、溪流、噴泉、瀑布、循環(huán)水泵等。

3.1.2開始使用水景觀前，首先打開各個(gè)水池的進(jìn)水閥。

3.1.3當(dāng)水位高于集水坑頂部20cM后，打開噴泉、瀑布、溪流的閥門，開啟循環(huán)泵。

3.1.4冬季不使用水景觀時(shí)，必須關(guān)閉水景觀的所有進(jìn)水閥，并打開水池的泄水閥，放空水

景觀內(nèi)的水，以防管道被凍壞。

3.2維護(hù)和保養(yǎng)

3.2.1日檢：由責(zé)任人每日對(duì)循環(huán)泵、控制柜進(jìn)行巡查并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除。（適用于

供水期）

3.2.2月檢：由責(zé)任人對(duì)整個(gè)系統(tǒng)（管道系統(tǒng)、設(shè)備及控制系統(tǒng)）進(jìn)行檢查，并做好記錄，

同時(shí)對(duì)循環(huán)泵集水坑內(nèi)的雜物進(jìn)行清理。

3.2.4季檢：由責(zé)任人對(duì)循環(huán)泵、閥門、噴嘴進(jìn)行保養(yǎng)并記錄。（此條適用于枯水期）

3.2.5年檢：由責(zé)任人在每年停止供水后，對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢修保養(yǎng)并記錄；每年開始供水

前對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查并記錄，確保正常的使用。

四、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案

1.突發(fā)事故報(bào)告及處理程序流程圖

2.電力故障應(yīng)急預(yù)案

突發(fā)電力故障時(shí)，工程部專業(yè)電工應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場，并采取以下措施：

1.速查找事故原因，并盡快進(jìn)行搶修，若情況嚴(yán)重，必須立即上報(bào)并請(qǐng)求支援，支援人員到

達(dá)之前，要控制好現(xiàn)場。

2.若停電事故涉及到電梯和供暖設(shè)備，工程部主管應(yīng)立即安排專業(yè)人員對(duì)電梯設(shè)備，熱交換

設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急處理，以免發(fā)生電梯困人等連鎖意外事故。

3.客戶服務(wù)中心人員要通知住戶或業(yè)主有關(guān)停電情況；保安人員應(yīng)加強(qiáng)巡邏，提高警惕，防

止偷盜和搶掠。

4.維修需要關(guān)閉總電源時(shí)，客戶服務(wù)中心人員應(yīng)通知業(yè)主并作好解釋工作。

5.恢復(fù)供電時(shí)，維修人員應(yīng)檢查所有電閘的正常動(dòng)作情況，無誤后方可送電。

6.作好有關(guān)事故的記錄，并呈交管理處經(jīng)理。

3.跑水應(yīng)急預(yù)案

如發(fā)現(xiàn)有跑水現(xiàn)象，立即趕到現(xiàn)場，采取以下措施：

1.檢查跑水的準(zhǔn)確位置，并盡可能的設(shè)法制止跑水；若不能制止時(shí)應(yīng)立即上報(bào)尋求支援，在

支援人員到達(dá)之前應(yīng)盡量設(shè)法控制現(xiàn)場，防止事故范圍擴(kuò)大。

2.觀察四周環(huán)境，跑水是否影響其它設(shè)備設(shè)施安全，如配電室、電梯及其它供電、用電設(shè)施，

必要時(shí)應(yīng)通知切斷電源。

3.當(dāng)跑水事件影響到電梯設(shè)備時(shí)，應(yīng)設(shè)法將電梯開到最高處，以免使電梯轎廂受損。

4.利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場。并通知保潔部門清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，客

戶服務(wù)中心通知受影響業(yè)主（用戶）。

5.如跑水可能涉及賠償糾紛，須拍照以作日后存檔及證明。

6.發(fā)生過跑水的地區(qū)及建筑物要作好事故記錄，并且要加強(qiáng)日常工作的巡視檢查。

4.電梯應(yīng)急預(yù)案

本方法特指物業(yè)小區(qū)常用的垂直升降載客電梯，其他形式的升降設(shè)備不在本方法之內(nèi)。為防

止在電梯運(yùn)行異常的情況下，因人為處理不當(dāng)造成更大的損失，列出電梯在非正常運(yùn)行條件

下的緊急處理方法：

1.火災(zāi)

1.1高層

1.1.1將消防電梯迫降至基層，使之自動(dòng)運(yùn)行在消防狀態(tài)下。操作方法是打開基站消防電梯廳

門旁的按鈕蓋，按下或打開消防按鈕。

1.1.2迅速將不具備消防功能的電梯升至火災(zāi)層以上，并關(guān)閉電源。電梯內(nèi)如果有乘客，應(yīng)

該勸其走安全步行梯疏散。

1.2多層

迅速將電梯升至火災(zāi)層以上，并關(guān)閉電源。勸告電梯內(nèi)乘客和欲乘電梯的乘客，火災(zāi)期間不

要乘電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)。

1.3機(jī)房

立即關(guān)閉機(jī)房電源，用專用電器滅火器撲火（非機(jī)房火災(zāi)消防電梯電源不關(guān)）。

2.跑水

2.1井道底坑進(jìn)水時(shí)，將電梯升高至兩層以上，停止運(yùn)行并關(guān)閉電梯電源。

2.2樓道沿電梯廳門進(jìn)水時(shí)，應(yīng)將電梯升高至進(jìn)水樓層以上，停止運(yùn)行并關(guān)閉電梯電源。

2.3電梯轎廂進(jìn)水時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉電梯電源，交電梯維保公司或?qū)I(yè)工程技術(shù)人員處理。

2.4機(jī)房進(jìn)水時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉電梯電源，切斷水源，交電梯維保公司或?qū)I(yè)維修工程技術(shù)人

員處理。

2.5任何情況下，應(yīng)竭力阻止機(jī)房、電梯廳門進(jìn)水。

3.電梯困人

3.1一般性故障的救援方法（含突然停電）

3.1.1轎廂接近電梯廳門口時(shí)的救援方法：

根據(jù)電梯樓層指示燈、電梯呼救電話或乘客呼救聲確認(rèn)電梯所在位置，如果電梯的高度和樓

面正負(fù)誤差在0.5米以內(nèi)時(shí)，可直接救援。先關(guān)閉電梯電源，用專用外門鑰匙開啟外門，用

人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂。

3.1.2轎廂遠(yuǎn)離電梯廳門口時(shí)的救援方法：

轎廂遠(yuǎn)離電梯廳門口的位置時(shí)，應(yīng)該先把轎廂移動(dòng)到最近的電梯廳外門口，使轎廂內(nèi)底面與

樓面正負(fù)不超過0.5米。具體操作如下：

首先利用電話或其他方式通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明電梯可能移動(dòng)，不可將身體任何

部位探出電梯轎廂外，以免發(fā)生危險(xiǎn)；同時(shí)如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則將其完全關(guān)閉或

開啟。

然后進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯電源，打開電機(jī)軸的后蓋，安上盤車器；一人把持住盤車器，另

一人手持制動(dòng)釋桿，輕輕打開制動(dòng)，轎廂會(huì)由于自重而移動(dòng)，為避免轎廂上升或下降太快發(fā)

生危險(xiǎn)，操作制動(dòng)釋桿時(shí)應(yīng)該斷續(xù)動(dòng)作，使轎廂緩慢移動(dòng)，直至到最近的電梯廳門口為止（判

斷轎廂是否接近廳門，以鋼絲繩上的油漆跡印或用對(duì)講機(jī)與電梯廳外救援人員通話為準(zhǔn)）。

3.1.3操作時(shí)應(yīng)特別注意：如果轎廂停在最高或最低層附近，不可只松開制動(dòng)讓電梯自行移

動(dòng)，而應(yīng)在松開制動(dòng)的同時(shí)，另一人握緊盤車器并用力旋轉(zhuǎn)，驅(qū)使電梯朝正確的方向移動(dòng)。

3.2電梯重大故障的處理方法

3.2.1安全鉗啟動(dòng)后困人：如果確認(rèn)轎廂位置與樓面高差在0.5米以內(nèi)，按一般故障救援方

法處理。即用專用鑰匙打開廳門，協(xié)助乘客離開電梯。電梯位置與樓面高差大大超過0.5米

時(shí)，開門后不便將乘客救援出電梯，應(yīng)在安慰乘客的同時(shí)，立即通知電梯公司或?qū)I(yè)工程技

術(shù)人員。

3.2.2轎廂墜底或沖頂且安全鉗未啟動(dòng)：如果確認(rèn)轎廂內(nèi)有乘客，立即聯(lián)絡(luò)醫(yī)療救護(hù)中心和

電梯維修公司，交專業(yè)人員處理。

4.地震

發(fā)生地震或接到國家地震部門的預(yù)報(bào)，應(yīng)通知乘客不要使用電梯，并將電梯停在基站，關(guān)閉

電梯電源。地震后，使用電梯前應(yīng)由國家特種設(shè)備檢測(cè)中心檢測(cè)后方可使用。

項(xiàng)目維保流程

已竣工項(xiàng)目在接管驗(yàn)收及入伙期間的工程質(zhì)量缺陷問題如果得不到快速整改，會(huì)大大降

低業(yè)主滿意度，對(duì)今后物業(yè)公司服務(wù)工作造成不良影響，嚴(yán)重影響公司聲譽(yù)。為了產(chǎn)品質(zhì)量

問題得到快速處理、快速維修，地產(chǎn)公司、物業(yè)公司需責(zé)任劃分，地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)入伙至質(zhì)保

期結(jié)束期間出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題維修工作，物業(yè)公司負(fù)責(zé)公區(qū)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，保

證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。

一.集團(tuán)公司維保部職責(zé)

地產(chǎn)公司總部維保部負(fù)責(zé)（地產(chǎn)公司項(xiàng)目竣工后）接管驗(yàn)收期間、入伙期間至質(zhì)保期結(jié)

束期間的質(zhì)保維修工作，監(jiān)督重大工程質(zhì)量問題的維修進(jìn)度，檢驗(yàn)維修質(zhì)量，負(fù)責(zé)原施工單

位維修隊(duì)伍及第三方維修隊(duì)伍的全面管理工作；對(duì)發(fā)生的工程質(zhì)量問題登記建檔（維修項(xiàng)、

照片、所有函件、質(zhì)保期、第三方維修結(jié)算書等）；質(zhì)保期結(jié)束前審驗(yàn)工程質(zhì)量，發(fā)起質(zhì)保金

辦理流程。

二.物業(yè)項(xiàng)目公司職責(zé)

1.物業(yè)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收期間檢驗(yàn)合格的設(shè)備設(shè)施、圖紙資料的接收工作。

2.集中交房前2-3個(gè)月，物業(yè)項(xiàng)目公司對(duì)公區(qū)設(shè)施設(shè)備、房屋的使用功能及工程質(zhì)量進(jìn)

行檢驗(yàn)，接收合格的產(chǎn)品。

3.物業(yè)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)公區(qū)設(shè)施設(shè)備維保、房屋質(zhì)量問題返修的監(jiān)督管理工作。

3.1對(duì)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題進(jìn)行匯總，協(xié)調(diào)督促維保單位進(jìn)行維修，全程監(jiān)管維修進(jìn)度

及質(zhì)量。

3.2針對(duì)不配合的維保單位要及時(shí)上報(bào)集團(tuán)公司維保部，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作。

3.3對(duì)于出現(xiàn)的重大的規(guī)?；墓こ藤|(zhì)量問題，物業(yè)項(xiàng)目部要第一時(shí)間上報(bào)集團(tuán)公司維

保部。

4.物業(yè)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)二裝監(jiān)督管理工作。

三.維保流程

為配合集團(tuán)維保部質(zhì)保期內(nèi)開展工作，物業(yè)項(xiàng)目公司集中交房期前成立質(zhì)保組，組長1

名，下置組員1—多名，專項(xiàng)負(fù)責(zé)維保期內(nèi)工程質(zhì)量問題的維修工作（接管驗(yàn)收、400報(bào)修、

服務(wù)前臺(tái)報(bào)修等暴露出的工程質(zhì)量問題），負(fù)責(zé)建立維修檔案并妥善保管。

1、集中交房前，物業(yè)項(xiàng)目公司（集團(tuán)公司維保部組織并主持）召開由全部施工單位參加的

工程質(zhì)保大會(huì)，明確分工責(zé)任、技術(shù)交底、培訓(xùn)質(zhì)保維修流程。編纂《維保名錄》（詳見附件

一），內(nèi)含各施工合同編號(hào)、合同金額、施工類別、施工位置、質(zhì)保起止期限及金額、施工單

位全稱、施工單位通訊地址、重要維保聯(lián)系人（2名以上）及電話均要精確錄入。

2、簽署《工程質(zhì)量保修管理協(xié)議》（詳見附件二），明確各方責(zé)任，完善法規(guī)約定（地產(chǎn)公

司原署施工合同中應(yīng)有相關(guān)質(zhì)保條款），為物業(yè)公司接替質(zhì)保工作做準(zhǔn)備。

3、物業(yè)項(xiàng)目公司向各施工單位發(fā)放《工作聯(lián)系函》（詳見附件三），闡明與施工維保單位的工

作關(guān)系，提出對(duì)施工單位的維保要求，注明物業(yè)項(xiàng)目公司質(zhì)保組、集團(tuán)公司維保部聯(lián)系人及

聯(lián)系方式。

4、集團(tuán)公司維保部提前選聘2家以上零工隊(duì)，上報(bào)集團(tuán)管理中心存檔備案，以備快速進(jìn)行第

三方維修使用。（對(duì)零工隊(duì)的要求是接單后快速報(bào)價(jià)、快速維修，保證維修質(zhì)量并進(jìn)行質(zhì)保。）

5、出現(xiàn)工程質(zhì)量問題后（前期介入巡檢或400報(bào)修），物業(yè)項(xiàng)目公司質(zhì)保組第一時(shí)間聯(lián)系相

關(guān)施工單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)場維修（電話錄音），并全程監(jiān)督維修過程，檢驗(yàn)維修質(zhì)量；對(duì)維

修完畢的事件進(jìn)行登記、建檔。

6、針對(duì)未在規(guī)定的時(shí)間進(jìn)場的不配合施工單位（電話錄音催辦無效），物業(yè)項(xiàng)目公司質(zhì)保組

快速向集團(tuán)公司維保部上報(bào)具體事項(xiàng)，聽從集團(tuán)公司維保部工作指令。

7、集團(tuán)公司維保部協(xié)調(diào)無效情況下，由地產(chǎn)公司維保部、物業(yè)項(xiàng)目公司質(zhì)保組向施工單位

以EMS寄送《關(guān)于XX項(xiàng)目XX工程維修催告函》（2份，一份寄送，一份存檔，詳見附件

四）。

8、催告函寄出后，施工單位仍未進(jìn)場，集團(tuán)公司維保部迅速組織前期選定并備案的第三方施

工隊(duì)對(duì)維修工程量報(bào)價(jià)（2家以上），上傳關(guān)于誠招第三方施工隊(duì)維修及報(bào)價(jià)的傳簽；傳簽通

過后，集團(tuán)公司維保部開據(jù)《施工任務(wù)單》（3份，一份傳送施工隊(duì)、一份結(jié)算、一份存檔），

第三方施工隊(duì)迅速進(jìn)場維修（工程量款小于10萬元的，集團(tuán)公司維保部審核上報(bào)，維修工程

量款大于10萬元的，必須經(jīng)過集團(tuán)成本控制部審核）。

9、第三方施工隊(duì)維修完畢后，集團(tuán)維保部核算工程量款（10萬元以上需經(jīng)集團(tuán)成控部審核），

向原施工單位寄送《扣款通知書》（2份，一份寄送、一份存檔，詳見附件五）。

第三方維修隊(duì)施工完畢后，維修項(xiàng)及維修部位剩余維保期限內(nèi)的維保責(zé)任轉(zhuǎn)移到第三方維修

隊(duì)；集團(tuán)維保部建檔造冊(cè)（檔案內(nèi)容：事件簡述、相片、《維修催告函》原件、《扣款通知書》

原件、EMS回執(zhí)原件、申請(qǐng)第三方維修傳簽單、施工任務(wù)單）。

10、第三方維修隊(duì)施工完畢后，集團(tuán)維保部準(zhǔn)備相關(guān)結(jié)算手續(xù)，與該事件的全部檔案復(fù)印件

整合，上報(bào)集團(tuán)公司進(jìn)行結(jié)算；同時(shí)留存全部檔案，建檔造冊(cè)，移交物業(yè)公司（按檔案管理

制度管理）。

集團(tuán)財(cái)務(wù)部門根據(jù)相關(guān)結(jié)算手續(xù)，扣除原施工單位質(zhì)保金中相應(yīng)款額（質(zhì)保金不足以支付第

三方維修款的，集團(tuán)公司應(yīng)向原施工單位追償），支付第三方維修單位。

11、由于工程質(zhì)量問題造成業(yè)主損失或因維修不及時(shí)使設(shè)備設(shè)施等無法使用的，將對(duì)原施工

單位進(jìn)行財(cái)務(wù)處罰，給予受損失業(yè)主相應(yīng)補(bǔ)償。

12、針對(duì)嚴(yán)重的規(guī)模化的工程質(zhì)量問題，集團(tuán)維保部酌情上報(bào)延長質(zhì)保期或滯留質(zhì)保金。

后附：維保流程圖

附件一：《維保名錄》

附件二：《工程質(zhì)量保修管理協(xié)議》

附件三：《工作聯(lián)系函》

附件四：《維保催告函》

附件五：《扣款通知書》

維保流程圖

XX工程質(zhì)量保修管理協(xié)議

協(xié)議編號(hào)：

甲方：（開發(fā)商）

乙方：（物業(yè)公司）

丙方：（施工單位）

為保證（以下簡稱本工程）在合理使用期限內(nèi)正常使用，甲乙丙三方在

平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂本協(xié)議。甲方委托乙方對(duì)丙方在保修期內(nèi)的保修工作進(jìn)

行監(jiān)督，丙方在質(zhì)量保修期內(nèi)按照本協(xié)議約定承擔(dān)保修任務(wù)。

一、協(xié)議內(nèi)容

1、甲方委托乙方在工程質(zhì)量保修期（保修期依據(jù)甲丙雙方簽訂的相關(guān)合同及建筑法等相關(guān)規(guī)

定確定）內(nèi)，按照甲方與丙方簽署的合同約定及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，監(jiān)督丙方的工程

質(zhì)量責(zé)任及維保工作，丙方對(duì)此委托無任何異議，并自愿接受乙方的管理。乙方同意接

受甲方的委托，并負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外設(shè)備、設(shè)施的維保監(jiān)督工作。

2、丙方同意并確認(rèn)：甲方或乙方均有權(quán)從丙方的工程質(zhì)保金中直接扣除因工程質(zhì)量等問題而

導(dǎo)致甲方、乙方、本工程客戶及其他第三人的全部經(jīng)濟(jì)損失，質(zhì)保金不足以彌補(bǔ)所受損失

的，甲方或乙方均有權(quán)向丙方進(jìn)行追償。

3、乙方須合理使用和維護(hù)小區(qū)內(nèi)外的相關(guān)設(shè)施和設(shè)備，若因乙方原因致使設(shè)備、設(shè)施遭受損

壞的，乙方應(yīng)及時(shí)予以修復(fù)并恢復(fù)原狀，并承擔(dān)因乙方原因致使設(shè)備、設(shè)施損壞的一切責(zé)

任及后果。

4、乙方負(fù)責(zé)聯(lián)系丙方每6個(gè)月召開一次工程維保會(huì)議做好會(huì)議回執(zhí)并收集、統(tǒng)計(jì)工程遺留問

題，并在問題發(fā)生后12小時(shí)內(nèi)將工程遺留問題以《工程遺留問題返修單》（該《工程遺留

問題返修單》可以為書面、電子郵件、傳真等的形式）反饋至丙方，丙方在接到乙方工程

維修通知或者自乙方發(fā)出工程維修通知后12小時(shí)內(nèi)必須到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行維修（遇有緊急情

況，丙方須在2小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場），并在合理最短時(shí)間內(nèi)維修完畢，同時(shí)乙方應(yīng)將上述問題

上報(bào)甲方備案。

5、甲乙丙三方共同確認(rèn)：在該工程質(zhì)保期內(nèi)，乙方有權(quán)組織召開工程維保會(huì)議，丙方有義務(wù)

按照乙方要求的時(shí)間、地點(diǎn)參加會(huì)議。

5.1該工程維保期內(nèi)，每滿6個(gè)月由乙方負(fù)召開一次工程維保會(huì)議，最后一次會(huì)議在質(zhì)保

期屆滿前不足6個(gè)月的，在質(zhì)保期屆滿前15天由乙方通知召開工程維保會(huì)議。

5.2經(jīng)乙方通知后，丙方不得缺席工程維保會(huì)議；如其未能按期參加工程維保會(huì)議的，每

缺席一次乙方有權(quán)要求丙方支付1000元的違約金，違約金由甲方在質(zhì)保金內(nèi)扣除，不足

部分由丙方補(bǔ)足。

5.3工程維保會(huì)議結(jié)束，乙丙方須共同簽署《工程維保會(huì)議回執(zhí)單》并對(duì)此次維保會(huì)議內(nèi)

容進(jìn)行確認(rèn)；

5.4《工程維保會(huì)議回執(zhí)單》作為丙方申請(qǐng)質(zhì)保金以及辦理工程結(jié)算必備資料之一，結(jié)算時(shí)，

如丙方未能提供由乙方和丙方共同簽字蓋章的《工程維保會(huì)議回執(zhí)單》，則甲方有權(quán)拒絕辦

理該工程結(jié)算，同時(shí)甲方無需向丙方支付任何工程款，且不承擔(dān)任何違約責(zé)任。

6、質(zhì)保期滿后，乙方有權(quán)利根據(jù)丙方的工程質(zhì)量或者后續(xù)維保情況決定是否支付、支付多少

質(zhì)保金。乙方有義務(wù)向甲方提供支付工程質(zhì)保金的書面依據(jù)，以便甲方參考，向丙方支付

工程質(zhì)保金。甲方在取得乙方提供的支付工程質(zhì)保金書面材料之前，不得向丙方支付質(zhì)保

金。

7、丙方按照國家有關(guān)規(guī)定以及甲方、丙方所簽署的工程施工合同約定負(fù)責(zé)本工程維保期內(nèi)的

維保工作。

8、丙方需按照《工程遺留問題返修單》中乙方、丙方約定的時(shí)間按期保質(zhì)完成維保工作。

9、丙方接受甲方、乙方和本工程客戶對(duì)維保工程質(zhì)量的驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)不合格的工程進(jìn)行返修直

至合格。

10、如丙方不按甲、丙雙方簽署的工程合同履行維保義務(wù)，甲方或乙方均可自行進(jìn)行維保工

作或委托安排其他施工單位進(jìn)場進(jìn)行維保工作，所發(fā)生的費(fèi)用由甲方直接從丙方的工程質(zhì)

保金中扣除，不足部分甲方或乙方有權(quán)向丙方進(jìn)行追償。

11、丙方承建的工程項(xiàng)目中如在維保期內(nèi)發(fā)生嚴(yán)重影響項(xiàng)目使用功能、涉及到生命、財(cái)產(chǎn)安

全等重大質(zhì)量事故，或出現(xiàn)重大安全隱患，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后，由丙方承擔(dān)一切責(zé)任，

由甲方或乙方對(duì)本工程質(zhì)保期做相應(yīng)延長或重新計(jì)算質(zhì)保期，丙方延長質(zhì)保期無異議，質(zhì)

保金的退還期限依據(jù)質(zhì)保期相應(yīng)順延。

12、此協(xié)議未說明事宜，嚴(yán)格按已簽合同辦理。

二、工程質(zhì)保金的支付

因丙方未及時(shí)維修或丙方維修質(zhì)量達(dá)不到要求，由乙方安排其他單位負(fù)責(zé)維修所發(fā)生的

維修費(fèi)用或由于丙方原因給甲方、本工程客戶造成損失的費(fèi)用由甲方直接從丙方的工程質(zhì)保

金中扣除；保修期滿，在扣除以上費(fèi)用后，甲方將剩余工程質(zhì)保金無息支付給丙方。

三、爭議的解決

三方約定，在履行合同過程中產(chǎn)生爭議時(shí)，由三方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下列

方式解決:

依法向甲方所在地人民法院提起訴訟。

四、其他

1、丙方至少須留下兩個(gè)以上的有效聯(lián)系方式/聯(lián)系人（電話須24小時(shí)開機(jī)），其中一位必須

是負(fù)責(zé)人：

聯(lián)系電話：負(fù)責(zé)人：

聯(lián)系電話：聯(lián)系人：

如果每個(gè)電話分別打三次均沒有接聽，乙方將視為拒絕接聽。乙方將在緊急狀態(tài)下采取

措施避免擴(kuò)大損失和危險(xiǎn)，由此產(chǎn)生的人工材料及其他費(fèi)用，均由丙方承擔(dān)。

2、本保修協(xié)議未盡事宜，按照甲方與丙方簽署的相關(guān)合同約定執(zhí)行。

3、本工程質(zhì)量管理保修協(xié)議一式陸份，甲方、乙方、丙方各貳份，具有同等法律效力。

附件（一）：丙方質(zhì)保內(nèi)容及范圍

附件（二）：《工程遺留問題返修單》

附件（三）：《工程遺留問題處理記錄》

附件（四）：《重大維保問題處理記錄》

附件（五）：《工程維保會(huì)議回執(zhí)單》

甲方（公章）:乙方（公章）:丙方（公章）:

授權(quán)人（簽字）:授權(quán)人（簽字）:授權(quán)人（簽字）:

年月日年月日年月日

附件一:

____________________________項(xiàng)目維保名錄

序

項(xiàng)目合同質(zhì)保金額

號(hào)合同編號(hào)合同金額施工單位名稱通訊地址施工項(xiàng)類施工位