寫字樓設(shè)計與營銷中的創(chuàng)新理念

寫字樓設(shè)計與營銷中的創(chuàng)新理念

當(dāng)“逃離中關(guān)村”的聲音還在人們心頭回響，SOHU、新浪等知名企

業(yè)今年卻突然回潮，SUN、寶潔等國際公司也相繼涌入。真是“忽如

一夜春風(fēng)來”，中關(guān)村再次被推到風(fēng)口浪尖。那里的每一個早晨與傍

晚依然在繁忙中顯得有些零亂。每個人臉上洋溢著創(chuàng)新的渴望，寫字

樓里的燈光依然徹夜通亮?；貧w、升級，一切，在不經(jīng)意間改變。不

變的是，中關(guān)村永恒的以人為本的創(chuàng)新精神。人本主義精神鑄就中關(guān)

村創(chuàng)新文化假如說CBD蘊涵著的是一種“財富文化”，那么中關(guān)村則

始終代表著一種“創(chuàng)新文化”。“人”作為這種創(chuàng)新精神的載體，就必定

成為所有中關(guān)村地區(qū)商務(wù)樓盤所務(wù)必考慮的首要對象?！瓣柟?、綠地、

清風(fēng)、流水、花園"，這十個字已經(jīng)成為李宏的口頭禪，但他描述的

不是北戴河的療養(yǎng)勝地，也不是京郊的公園，這是他對中關(guān)村東大門

的銀谷大廈的概括。李宏，銀谷地產(chǎn)副總經(jīng)理?！埃吮揪?，從執(zhí)行的

角度看，就是在你力所能及的范圍內(nèi)為你的客戶提供足夠的貼心服

務(wù)?！便y谷大廈整座大樓全部使用落地防火玻璃內(nèi)墻，透明的陽光總

在你毫不留意的時候毫不吝嗇灑到你身上。而更為巧妙的是，樓里的

六個大型空中花園，讓人一年四季隨時能享受到這個北方城市里珍貴

的綠色?！拔覀兿Ｍ軌蚪o入駐銀谷每一個企業(yè)員工提供更加放松、

更加能夠激發(fā)靈感的空間。”他堅信“空間能夠制造靈感、提升效率”。

“眾多企業(yè)之因此在今年集體回歸中關(guān)村，是由于他們終于發(fā)現(xiàn)其他

區(qū)域的文化、企業(yè)行為方式、企業(yè)生態(tài)環(huán)境與其格格不入?！笔讋?chuàng)

CEO拓展大廈的總經(jīng)理華軍將現(xiàn)今中關(guān)村企業(yè)回潮現(xiàn)象提升到文化

高度，“CBD是財富文化，中關(guān)村是創(chuàng)新文化?！笔讋?chuàng)CEO拓展大廈

對人文關(guān)懷從細節(jié)上發(fā)揮到了極致。不僅異型的外觀設(shè)計改善了樓內(nèi)

的采光，每個工作間都有獨立的茶水間，每層多個衛(wèi)生間縮短了從辦

公室到衛(wèi)生間的距離，甚至將電梯從傳統(tǒng)的縱向進深改為橫向進深，

以便縮短出入客梯的時間。“我們也曾陷入盲目追求更多使用面積的

誤區(qū)，但是市場調(diào)查的結(jié)果告訴我們，做出有競爭力的產(chǎn)品才是最為

重要的?！倍鴱膯T工實際享用角度出發(fā)設(shè)計的產(chǎn)品就最具競爭力?？?/p>

間最直觀地表達人本主義精神。但令銀科大廈銷售總監(jiān)劉雁翔最自豪

的，不是傲人的地理位置，不是良好的入駐率，而是其完善的配套服

務(wù)?！眴T工餐廳的科學(xué)構(gòu)建，健康飲食的合理搭配，我相信入駐銀科

大廈的員工都能心滿意足?！眲⒖偵钪O“要滿足一個人務(wù)必先。

陳春霆:對未來幾年天津市房地產(chǎn)走勢的一些看法

一、2005年及奧運前后的價格走勢本人在2002年初就曾經(jīng)在各

類房地產(chǎn)類沙龍與論壇預(yù)測，天津市城區(qū)商品房價格將在2001年均

價2500元/平方米左右的情況下快速上升，并將用三年左右的時間在

2004年前后突破4000元/平方米均價。這個預(yù)測曾經(jīng)一度被認(rèn)為是天

方夜談，因而所寫的文章與發(fā)表的言論媒體沒有進行報道，但是事實

證明了這個看法是準(zhǔn)確的。現(xiàn)在，我就未來幾年的走勢進行一個預(yù)測，

并靜待時間驗證，也請各位看官給予指點批判：1、2005年上

半年由于政府推出的廉租房與安居房上市，將拉低總體均價，導(dǎo)致均

價上漲勢頭短期內(nèi)受到影響，均價調(diào)整不可避免，但是調(diào)整的幅度并

不可能太大。2、2005年下半年開始，以北部中心區(qū)為主的海河沿線

各項目陸續(xù)推向市場、與包含梅江在內(nèi)的其它區(qū)域新項目不斷推出，

這部分物業(yè)大多售價較高，因而將快速拉動均價；而地產(chǎn)商的價格跟

隨戰(zhàn)略與消費者投資信心的進一步加強將加劇這個態(tài)勢，天津市房價

可能面臨第三次快速上漲（第一輪快速上漲是2003年9月——2004

年3月，第二次快速上漲是2004年8月——12月）。3、由于奧運會,

政府可能宣布自2007開始到2008年年奧運會結(jié)束時停止審批新的開

工項目，同時要求在建項目務(wù)必在2007年之前完工（包含爛尾樓），

這勢必導(dǎo)致供給量急劇減少，2007——2008年商品房價格上升成為

必定。4、由于奧運后新的項目一時無法上市銷售，估計由于奧運會

導(dǎo)致的供需失衡現(xiàn)象將進一步延伸到2009年上半年，價格將繼續(xù)走

高，這也將是本世紀(jì)初房地產(chǎn)行業(yè)的第一個高點。至此，房地產(chǎn)業(yè)走

完第一輪“趕超”亞洲經(jīng)濟進展速度較快的國家與地區(qū)平均價格的行

情,我們不妨將這輪自2003年——2009年上半年的行情稱之“趕超行

情二、熱點區(qū)域2002年初，筆者曾經(jīng)預(yù)測過天津市商品房的熱點

區(qū)域?qū)⒁砸缓樱ê：友鼐€）、兩帶（地鐵輕軌沿線與東南半環(huán)沿線）、

六點（華苑掃尾工程、太陽城為中心的麗苑小區(qū)、奧林匹克花園為中

心的瑞景小區(qū)、梅江、小海地區(qū)域、奧運板塊）為要緊熱點，博得業(yè)

內(nèi)人士的普遍認(rèn)同。許多媒體都加以報道，很大地鼓舞了我。時至今

日，我謹(jǐn)對天津市未來3年左右的熱點區(qū)域進行預(yù)測，請各位讀者給

予批判指正：1、以北部中心區(qū)為首的海河沿線，以文化產(chǎn)業(yè)為主的

商鋪將成為第一個熱點。包含古文

獨棟OFFICE——稀缺成就價值

從總部基地、置地星座、國投大廈，直至人教社以整棟的大手筆

購置的韋伯時代A座，獨棟OFFICE越來越受到實力型企業(yè)的追捧。

這種寫字樓市場的新趨勢，是基于不一致企業(yè)的需求而產(chǎn)生的相應(yīng)個

性化選擇。產(chǎn)品細分化是日益猛烈的寫字樓市場競爭的必定結(jié)果。假

如說購置獨棟OFFICE,能夠令客戶將企業(yè)的標(biāo)識永久地銘刻在一座

建筑體之上，那這個建筑體所處的位置，則是代表著這個企業(yè)在整個

市場中的恒久地位。因此，關(guān)于重量級企業(yè)客戶而言，獨棟OFFICE

的地理位置，是其購置物業(yè)項目的絕對先決條件。稀缺成就價值！隨

著831政策的正式出臺，北京核心區(qū)位的地段也逐步進入稀缺乃至絕

版的狀態(tài)。在此趨勢之下，首府的地理位置也就益發(fā)地令一向重視區(qū)

位的地產(chǎn)界格外關(guān)注。首府位于京城不可復(fù)制的北二環(huán)稀缺地段——

東城區(qū)中軸路與濱河北岸的交匯處。這是北京作為千年傳統(tǒng)古都的一

處重要區(qū)位，由高大的皇家宮殿建筑與周圍平緩開闊的傳統(tǒng)民居構(gòu)成

的主次分明、協(xié)調(diào)有序的城市景觀，毫無疑問地代表著北京的建筑精

髓。同時，從首府毗鄰的神華大廈、中國成套進出口大廈等老牌商業(yè)

寫字樓，到新興建的雍與大廈、德勝置業(yè)等一批新形式商業(yè)建筑，北

二環(huán)成為一個商務(wù)氣息日益成熟的新商務(wù)地區(qū)。在人文環(huán)境上，北二

環(huán)傳承著京城濃厚的文化：人定湖公園、青年湖公園、地壇公園、雍

與宮四大城市公園環(huán)圍其側(cè)，良好的人文環(huán)境同樣令首府顯現(xiàn)著優(yōu)越

的辦公條件。在這種優(yōu)越的稀缺地理位置之中，首府的建筑設(shè)計師沒

有簡單地將建筑的屬性歸納于商業(yè)建筑，以此來建筑一個簡單而無生

氣的龐大樓體，去追求純粹的商業(yè)價值。建筑師帶著一種尊重人的理

念，從這里探訪到了這個地塊的一種“自然生態(tài)”屬性。通過充分地調(diào)

查與探討，他們發(fā)現(xiàn)，不管是由護城河形成的水岸資源，還是成熟的

河岸林木綠化帶，無一不是在為首府的“自然生態(tài)建筑”做足了硬件上

的備留。在這種條件下，首府的建筑設(shè)計師通過一個風(fēng)車狀建筑群落,

達到了建筑本體與外部自然環(huán)境進行最大接觸的面積。室外的園林規(guī)

劃通過靜宜、通透的布局與城市構(gòu)成了清晰的圖底關(guān)系，與周邊的德

勝門古城門與雍與宮的傳統(tǒng)建筑群相存并邸，形成了在城市主干線兩

側(cè)，錯落有致天際線中的積極元素。城市核心區(qū)域的稀缺地位、

罕見的小體量自然生態(tài)建筑，構(gòu)筑了首府小體量獨棟OFFICE的非凡

價值所在。在其周邊林立的高樓大廈的映襯下，首府愈發(fā)地令北京地

產(chǎn)界感受到了一個新獨棟時代的

頂級寫字樓匯合珠江新城

來源：民營經(jīng)濟報沉寂了十幾年的珠江新城，終于出現(xiàn)了期望中

的熱火朝天的開發(fā)景象，十幾個在建的寫字樓項目讓這個廣州未

來CBD的雛形隱約可見。與其他寫字樓區(qū)不一致，珠江新城起步

雖晚格調(diào)卻高，在開發(fā)商眼里，“高級”已經(jīng)不是他們的追求，幾

年過后，“頂級寫字樓區(qū)”將是珠江新城的一張閃亮名片。大手筆

建頂級物業(yè)富力與保利應(yīng)該是目前珠江新城數(shù)一數(shù)二的“大地主”

了。就寫字樓而言，富力有5個地塊，加上建成的保利總共也有

5個項目。富力去年年底一口氣拿下了珠江新城的7塊地，其在

珠江新城的地總共有8塊，其中2塊是建五星級酒店，1塊建國

際公寓，5塊則是寫字樓項目。據(jù)熟悉，這幾個項目分別名為富

力盈隆廣場、富力科訊大廈、富力中心大廈、富力名流會，還有

一個兩塊連片開發(fā)的寫字樓地塊未命名，這些項目會在2006年全

部面世。其中，富力中心大廈是超甲級標(biāo)準(zhǔn)，將會成為富力集團

的新總部，剩余樓層將會以世界及國內(nèi)的500強企業(yè)為目標(biāo)客戶。

富力盈隆廣場、富力科訊大廈等其他項目均為甲級標(biāo)準(zhǔn)，目標(biāo)客

戶也都是以國內(nèi)外的大中型企業(yè)為主。保利已建成的兩棟寫字樓

現(xiàn)已售罄，還有3個項目在規(guī)劃設(shè)計階段，但該集團有關(guān)負(fù)責(zé)人

表示，將對這些項目進行國際招標(biāo)，將其打造成頂級的寫字樓物

業(yè)。保利是比較早進入珠江新城的進展商之一，現(xiàn)在已經(jīng)嘗到了

"頭啖湯’'的滋味。據(jù)熟悉，其開發(fā)的保利大廈已為一政府部門全

棟購買；華普廣場開售以來，售價一直在攀升，已從7000多元/

平方米漲到了8000多元/平方米，目前已售出了五六成的單位。

另外，城建的星匯國際也是甲級標(biāo)準(zhǔn)，項目總體定位為珠江新城

內(nèi)集寫字樓、酒店服務(wù)式公寓、商場為一體的綜合商務(wù)大樓。合

景美富也在珠江新城拿到了一塊寫字樓用地。據(jù)熟悉，該項目現(xiàn)

已動工，也是定位為頂級寫字樓，樓體有48層，估計也是2006

年上市。在售寫字樓供應(yīng)量達9萬m2目前，珠江新城內(nèi)在售的

一手寫字樓物業(yè)要緊有星匯國際、華普廣場、勤建商務(wù)大廈等，

這些物業(yè)推出至今市場反響一直很好。其中，勤建商務(wù)大廈是目

前廣州寫字樓市場唯一一個有中空設(shè)計的寫字樓物業(yè)，其內(nèi)部認(rèn)

購價是8000元/平方米，現(xiàn)在已升至9000元/平方米；華普廣場目

前8000多元/平方米的均價已經(jīng)比剛發(fā)售時高了1000多元/平方

米；

太陽島大廈——羅湖商務(wù)平臺新生代

太陽島大廈商務(wù)效率、交通效率、工作效率、資金效率、投

資效率、空間效率成就——羅湖商務(wù)平臺新生代太陽島大

廈，一個充滿陽光氣息的高檔寫字樓宇，矗立在金色羅湖的核心

地帶，與陽光酒店、希爾頓深圳彭年酒店隔街相望，挺拔軒昂，

氣質(zhì)天成。佇立太陽島，南可望香港元朗綿延起伏的群山，滿目

蔥蘢；近可觀彭年、陽光一帶的車流如織、人流如潮，高樓林立

中一派繁華盛世商機無限的景象。太陽島大廈，憑借突出的優(yōu)勢,

超高的性價比，將致力于打造羅湖新一代高效商務(wù)平臺。位于羅

湖區(qū)東門南路與嘉賓路交匯處的太陽島大廈，由深圳市房地產(chǎn)開

發(fā)一類一級企業(yè)城建集團傾力打造。城建集團是幾乎與特區(qū)同齡

的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，成立至今已有二十二年進展歷程，僅在

深圳市區(qū)內(nèi)就已奉獻了近八百萬平方米開發(fā)量，為數(shù)十萬深港市

民提供了優(yōu)質(zhì)舒適的住宅與各類商務(wù)樓宇。而太陽島大廈，則是

城建集團在金色羅湖最繁華成熟的地段開發(fā)的新一代全天候高效

商務(wù)平臺，它盡享二十余年高速進展帶來的完美配套，也是成長

型企業(yè)的新門戶。黃金地段占盡商機太陽島大廈雄踞寸土寸金的

東門南路與嘉賓路交匯處，占有不可比擬的地利優(yōu)勢。太陽島大

廈臨近羅湖口岸與文錦渡口岸，直線距離均不超過一千米，屬于

雙口岸物業(yè)。隨著CEPA的實施，港深經(jīng)濟一體化進一步向縱深

拓展，大量往來深港兩地的客戶匯聚于此，帶來源源不斷的商機。

另外，在深圳商業(yè)的版圖上，東門商圈與國貿(mào)商圈是比肩并立羅

湖的兩大商業(yè)旺地，羅湖商業(yè)的顯赫聲名，與上述商圈的興旺不

無關(guān)系。外地人對深圳的認(rèn)識，往往要從東門國貿(mào)來尋根，才能

對這個迅速崛起的現(xiàn)代化城市有深刻的懂得。而太陽島大廈可說

正好處于這兩大商圈交匯的黃金地段，周邊商廈林立，酒樓云集,

占據(jù)了現(xiàn)代商戰(zhàn)的前沿制高點，前景無限。而近期太陽島大廈所

處片區(qū)的幾大利好，更是增添了投資置業(yè)人士對項目的信心。一

是政府投入巨資進行的人民南改造工程全面展開，這為羅湖商圈

的全面復(fù)興提供了強勁的動力。作為深圳最早的商圈，人民南全

面改造工程從2003年末正式啟動，政府總投資約為6.6億元，總

面積約1.4平方公里，整個工程將歷時1至2年。改造后的人民

南將成為深圳市最具代表性的城市景觀、娛樂、購物密集地。商

業(yè)環(huán)境的進一步改善，也將進一步提高片區(qū)的經(jīng)濟消費指數(shù)，辦

公樓的租金水平與投資回報也將得到進一步提升。

北京寫字樓要打開局面首先應(yīng)解決好兩個問題

今天北京的寫字樓要解決兩個問題。第一，如何在一個比較

短的時間內(nèi)，消化市場的急劇放量。北京由于人口總量要加大，

它的經(jīng)濟總量要加大，市場的消化量也會加大，這個角度來說，

我認(rèn)為現(xiàn)在的寫字樓市場是沒有問題的，關(guān)鍵是怎么把硬件與軟

件做好，怎么把它消化掉，目標(biāo)市場找準(zhǔn)。第二，市場細分的問

題。我們做寫字樓市場目標(biāo)市場一定是非常清晰的。但是在這一

點上，我感受北京的進展商，在目標(biāo)市場的定位上相對來說不能

夠很清晰。我個人認(rèn)為，從區(qū)域來看，北京的西部確信是飽

與了。從北京城市進展的趨勢看，未來有兩個方向，第一是東部,

第二是南部。看一看北京的東面，比如說通州，看一看北京的南

面，比如說大興，是否具有寫字樓？沒有，假如從進展商這個角

度，你到通州建一個好的寫字樓，你在大興建一個好的寫字樓，

市場確信不可能有問題。

企業(yè)與產(chǎn)品有落差中關(guān)村寫字樓進入細分時代

北京晚報中關(guān)村寫字樓進入細分時代近來，中關(guān)村寫

字樓市場頻頻傳來好消息、。首先，融科咨詢中心C座剛開盤，出

租面積就達30%,其次，中保集團與新浪租賃了理想國際大廈，

搜狐馬上入駐清華科技園的威新大廈。相比兩年前眾多企業(yè)搬離

中關(guān)村，此次的回遷所帶來的震動，一方面顯示有著科技產(chǎn)業(yè)支

撐的中關(guān)村已經(jīng)形成一定的市場凝聚力，另一方面中關(guān)村已然改

變了過去落后的形象，出現(xiàn)了高品質(zhì)的寫字樓產(chǎn)品以習(xí)慣市場的

需求。但是，短期內(nèi)大量高檔寫字樓的問世，致使中關(guān)村寫

字樓市場出現(xiàn)產(chǎn)品單一的狀況，而與需求主力的脫節(jié)，讓本已供

量過大的寫字樓市場面臨尷尬。在如此險惡的市場環(huán)境中，誰又

能脫穎而出呢？升級換代導(dǎo)致供求失衡與住宅產(chǎn)品相

同，寫字樓也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡，產(chǎn)品升級換代，隨著需

求的不斷變化，從早年的商住混跡、新商住概念，到現(xiàn)在高端寫

字樓的出現(xiàn)，中關(guān)村的寫字樓市場演繹了一部生動的產(chǎn)品換代故

事，完全改變了中關(guān)村臟、舌L、窮的整體市場形象，吸引了相當(dāng)

多的跨國公司與大型科技企業(yè)落戶中關(guān)村。產(chǎn)品的升級換來

的是中關(guān)村寫字樓整體市場檔次的提升，但片面追求高品質(zhì)與地

標(biāo)形象的結(jié)果是造成高端寫字樓的堆積。據(jù)統(tǒng)計，包含今年上半

年的新增供應(yīng)，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓存量已達420萬平方米左右,

其中多為高檔寫字樓，到2006年，中關(guān)村將計劃有90萬平方米

的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，在未來將要形成的商務(wù)區(qū)中，高檔寫字樓占

75%。由于高端寫字樓的集中放量，給本就競爭猛烈的中關(guān)村寫

字樓市場火上澆油，呈現(xiàn)競爭白熱化的態(tài)勢，中關(guān)村寫字樓市場

積食難化。相形之下，中關(guān)村的企業(yè)依舊以中、小型企業(yè)為

主，與過高的產(chǎn)品與價格產(chǎn)生了巨大的落差，特別是一些中型高

科技企業(yè)，他們的規(guī)模通常為100至300人，由于沒有合適的辦

公物業(yè)，大多棲身于中關(guān)村乙級寫字樓與檔次與配置較差的商住

樓中，物業(yè)為多年前設(shè)計建造，形象較差，沒有像樣的大堂，硬

件配置老化，甚至沒有足夠的電信與網(wǎng)絡(luò)支持，周邊沒有適合的

商業(yè)配套，解決不了員工每日的就餐。這些中型公司通過了一個

很長時間的進展，已經(jīng)完成了最初的原始積存，公司的規(guī)模與實

力與行業(yè)內(nèi)的影響力已初步確立，它們出于公司形象與進展的考

慮，有更換辦公場所的需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管“智能型

大廈”、“綠色生態(tài)大廈”等概念不斷推陳出新，但這些舉措并沒有

從根本

寫字樓市場集中放量中關(guān)村插上商務(wù)地產(chǎn)翅膀

中國經(jīng)濟時報/王小霞”海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在進展壯大

后紛紛南遷，上演了‘孔雀東南飛'；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷

出中關(guān)村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng)濟進展中遇到的最大挫折?！焙５?/p>

區(qū)政府副區(qū)長星志國回憶過去時如此感慨。事隔幾年之后

“新海淀、新商務(wù)、新環(huán)境”仿佛浴火重生，法國電信、IBM公司

研發(fā)機構(gòu)、搜狐、湯姆遜、AMD、甲骨文等在內(nèi)的52家國內(nèi)外

重點企業(yè)正式簽約入駐中關(guān)村。當(dāng)年曾經(jīng)撤離中關(guān)村的部分企業(yè)

開始“回歸”，一些曾在CBD區(qū)域辦公的大型知名企業(yè)也開始“流

向”中關(guān)村。中關(guān)村的“第二次創(chuàng)業(yè)”時代來臨了么？寫字樓

市場集中放量寫字樓被視為衡量區(qū)域商務(wù)環(huán)境最重要的因

素之一。2004年中關(guān)村寫字樓市場銷售業(yè)績大概不錯：新東方學(xué)

校購買了金融中心B座，中國公路工程咨詢建立總公司購買嘉豪

國際中心2100平方米，搜狐購買威新國際大廈，中國電力購買輝

煌時代大廈。與此同時，新浪、百度、華期資訊、美國存儲技術(shù)

等租賃了理想國際大廈，法國電信、日本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租

賃融科資訊中心C座，沃爾瑪租賃盈都大廈近3萬平方米，佳能、

海信也進駐銀谷大廈。據(jù)粗略統(tǒng)計，中關(guān)村新增寫字樓的消化面

積約50萬平方米。在“中關(guān)村核心區(qū)進展前景暨CEO價值

論壇”上，北京廣廈世紀(jì)投資總經(jīng)理劉芳告訴記者，2004年海淀

區(qū)之因此喜獲豐收，要緊由于海淀區(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)

境等優(yōu)勢是任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希

望與北大、清華結(jié)鄰。中關(guān)村高檔寫字樓目前集中成為現(xiàn)房，大

家選擇的空間與余地都比較大，而且中關(guān)村高檔寫字樓已經(jīng)完全

具備了習(xí)慣國際企業(yè)、中資企業(yè)進駐的各類條件，其適度的性價

比也成為吸引力之一。據(jù)資料顯示，2004年中關(guān)村寫字樓

要緊新增項目以甲級寫字樓為主，而且集中在中關(guān)村西區(qū)放量。

2004年新增供應(yīng)量大概為80萬平方米，截止2004年年底，甲級

寫字樓增量加存量大概在140萬平方米，新增寫字樓以銷售型為

主。高檔寫字樓獨領(lǐng)風(fēng)騷在2004年中關(guān)村寫字樓快速

進展的過程中，首創(chuàng)CEO大廈與銀谷大廈兩座高檔大廈特別引人

注意。據(jù)熟悉，首創(chuàng)CEO大廈位于中關(guān)村西區(qū)，北臨北京大學(xué)、

清華大學(xué)、圓明園，東臨中國科學(xué)院，西與頤與園、北京西山風(fēng)

景遙對，正是中關(guān)村的核心地帶，被業(yè)界譽為中關(guān)村里的CBD。

與首倉4CEO

甲級寫字樓面臨調(diào)整寫字樓以質(zhì)領(lǐng)跑租金市場

上海青年報據(jù)第一太平戴維斯的最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年

上海甲級寫字樓租金逐步攀升，其中前三個季度中央商務(wù)區(qū)與非

中央商務(wù)區(qū)的租金分別上升3.8%與6.2%,上海寫字樓市場總體上

保持良好的上升勢頭。但是在10月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的

震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應(yīng)高峰到來，

市場競爭加劇將在所難免。供應(yīng)量空置率雙雙創(chuàng)新低

至今年上半年為止，甲級寫字樓的總存量已經(jīng)達到280萬平方米,

其中浦東占總存量的41.43%。今年新增的甲級寫字樓供應(yīng)量較

低，僅為19萬平方米，這是8年來供應(yīng)量最低的一年?；诮衲?/p>

緊縮的新增甲級寫字樓供應(yīng)量與強勁的市場需求，甲級寫字樓的

空置率已從去年年底的9%下跌至第二季度的8%o至第三季

度末甲級寫字樓的存量已上升至295萬平方米，但空置率仍降至

7.5%0這要緊基于兩方面的因素，要緊商圈內(nèi)（比如南京西路與淮

海中路）的絕大多數(shù)項目在今年大部分時期均保持滿租，而新竣工

的項目亦同樣達到特殊之高的預(yù)租水平。比如，與記黃埔在上海

的最新投資項目世紀(jì)商貿(mào)城，盡管僅在今年7月完工，至9月底

其出租率已高達80%。寫字樓市場面臨理性調(diào)整10月

人民廣場板塊的甲級寫字樓租金呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，原因在于需求

飽與之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些寫字樓產(chǎn)品

開始下調(diào)價格；徐家匯板塊的甲級寫字樓租金由于港匯廣場的開

始招租，出現(xiàn)了比較明顯的增幅，再次逼近虹橋地區(qū)甲級寫字樓

的價格。浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓租金雖有小幅振蕩但

總體價格仍維持在幾個月來的平均水平上，隨著人民廣場寫字樓

租賃價格的回落，陸家嘴板塊甲級寫字樓的租金10月份再次回到

了榜首的位置，由于未來幾個月內(nèi)這兩個區(qū)域內(nèi)均沒有較大面積

的甲級寫字樓上市，因此估計這一格局在今后的幾個月內(nèi)將不可

能有很大的變動。總體上看，上海的甲級寫字樓租金呈小幅

振蕩的態(tài)勢，這說明消費者在選擇產(chǎn)品時更趨于理智。浦西甲級

寫字樓租金在上月的突進之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)固的跡象，本月開

始小幅回調(diào)，基本回到了今年10月往常的平均水平，浦東地區(qū)的

甲級寫字樓租金表達出了成熟商務(wù)區(qū)的穩(wěn)固特征，本月走勢仍比

較平穩(wěn)?？v觀本月上海的甲級寫字樓市場，理性調(diào)整是一個很明

顯的趨勢特征。供應(yīng)高峰來臨促使競爭加劇過去兩年

有限的寫字樓供

加息了地產(chǎn)金融專家教您哪種房產(chǎn)投資更保險

上海青年報據(jù)第一太平戴維斯的最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年

上海甲級寫字樓租金逐步攀升，其中前三個季度中央商務(wù)區(qū)與非

中央商務(wù)區(qū)的租金分別上升3.8%與6.2%,上海寫字樓市場總體上

保持良好的上升勢頭。但是在10月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的

震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應(yīng)高峰到來，

市場競爭加劇將在所難免。供應(yīng)量空置率雙雙創(chuàng)新低

至今年上半年為止，甲級寫字樓的總存量已經(jīng)達到280萬平方米,

其中浦東占總存量的41.43%。今年新增的甲級寫字樓供應(yīng)量較

低，僅為19萬平方米，這是8年來供應(yīng)量最低的一年?；诮衲?/p>

緊縮的新增甲級寫字樓供應(yīng)量與強勁的市場需求，甲級寫字樓的

空置率已從去年年底的9%下跌至第二季度的8%o至第三季

度末甲級寫字樓的存量已上升至295萬平方米，但空置率仍降至

7.5%0這要緊基于兩方面的因素，要緊商圈內(nèi)（比如南京西路與淮

海中路）的絕大多數(shù)項目在今年大部分時期均保持滿租，而新竣工

的項目亦同樣達到特殊之高的預(yù)租水平。比如，與記黃埔在上海

的最新投資項目世紀(jì)商貿(mào)城，盡管僅在今年7月完工，至9月底

其出租率已高達80%。寫字樓市場面臨理性調(diào)整10月人民廣場

板塊的甲級寫字樓租金呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，原因在于需求飽與之后

留下了一定的空置需要消化，因此其中一些寫字樓產(chǎn)品開始下調(diào)

價格；徐家匯板塊的甲級寫字樓租金由于港匯廣場的開始招租，

出現(xiàn)了比較明顯的增幅，再次逼近虹橋地區(qū)甲級寫字樓的價格。

浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓租金雖有小幅振蕩但總體價格仍維

持在幾個月來的平均水平上，隨著人民廣場寫字樓租賃價格的回

落，陸家嘴板塊甲級寫字樓的租金10月份再次回到了榜首的位

置，由于未來幾個月內(nèi)這兩個區(qū)域內(nèi)均沒有較大面積的甲級寫字

樓上市，因此估計這一格局在今后的幾個月內(nèi)將不可能有很大的

變動?？傮w上看，上海的甲級寫字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢，這

說明消費者在選擇產(chǎn)品時更趨于理智。浦西甲級寫字樓租金在上

月的突進之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)固的跡象，本月開始小幅回調(diào)，基

本回到了今年10月往常的平均水平，浦東地區(qū)的甲級寫字樓租金

表達出了成熟商務(wù)區(qū)的穩(wěn)固特征，本月走勢仍比較平穩(wěn)。縱觀本

月上海的甲級寫字樓市場，理性調(diào)整是一個很明顯的趨勢特征。

供應(yīng)高峰來臨促使競爭加劇，過去兩年有限的寫字樓供

寫字樓市場集中放量中關(guān)村插上商務(wù)地產(chǎn)翅膀

“海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在進展壯大后紛紛南遷，上演了，孔

雀東南飛'；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關(guān)村，這是近十年

海淀區(qū)經(jīng)濟進展中遇到的最大挫折?！焙５韰^(qū)政府副區(qū)長星志國回

憶過去時如此感慨。事隔幾年之后“新海淀、新商務(wù)、新環(huán)

境”仿佛浴火重生，法國電信、IBM公司研發(fā)機構(gòu)、搜狐、湯姆遜、

AMD、甲骨文等在內(nèi)的52家國內(nèi)外重點企業(yè)正式簽約入駐中關(guān)

村。當(dāng)年曾經(jīng)撤離中關(guān)村的部分企業(yè)開始“回歸”，一些曾在CBD

區(qū)域辦公的大型知名企業(yè)也開始“流向”中關(guān)村。中關(guān)村的“第二次

創(chuàng)業(yè)”時代來臨了么？寫字樓市場集中放量寫字樓被視為衡

量區(qū)域商務(wù)環(huán)境最重要的因素之一。2004年中關(guān)村寫字樓市場銷

售業(yè)績大概不錯：新東方學(xué)校購買了金融中心B座，中國公路工

程咨詢建立總公司購買嘉豪國際中心2100平方米，搜狐購買威新

國際大廈，中國電力購買輝煌時代大廈。與此同時，新浪、百度、

華期資訊、美國存儲技術(shù)等租賃了理想國際大廈，法國電信、日

本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租賃融科資訊中心C座，沃爾瑪租賃盈都

大廈近3萬平方米，佳能、海信也進駐銀谷大廈。據(jù)粗略統(tǒng)計，

中關(guān)村新增寫字樓的消化面積約50萬平方米。在“中關(guān)村核

心區(qū)進展前景暨CEO價值論壇”上，北京廣廈世紀(jì)投資總經(jīng)理劉

芳告訴記者，2004年海淀區(qū)之因此喜獲豐收，要緊由于海淀區(qū)文

化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是任何區(qū)域不可替代的，有一

些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。中關(guān)村高檔寫字

樓目前集中成為現(xiàn)房，大家選擇的空間與余地都比較大，而且中

關(guān)村高檔寫字樓已經(jīng)完全具備了習(xí)慣國際企業(yè)、中資企業(yè)進駐的

各類條件，其適度的性價比也成為吸引力之一。據(jù)資料顯示,

2004年中關(guān)村寫字樓要緊新增項目以甲級寫字樓為主，而且集中

在中關(guān)村西區(qū)放量。2004年新增供應(yīng)量大概為80萬平方米，截

止2004年年底，甲級寫字樓增量加存量大概在140萬平方米，新

增寫字樓以銷售型為主。高檔寫字樓獨領(lǐng)風(fēng)騷在2004

年中關(guān)村寫字樓快速進展的過程中，首創(chuàng)CEO大廈與銀谷大廈兩

座高檔大廈特別引人注意。據(jù)熟悉，首創(chuàng)CEO大廈位于中關(guān)村西

區(qū)，北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國科學(xué)院，西與

頤與園、北京西山風(fēng)景遙對，正是中關(guān)村的核心地帶，被業(yè)界譽

為中關(guān)村里的CBDo與首創(chuàng)CEO大廈同時讓業(yè)界側(cè)目的銀谷大

廈坐落于中

德勝置業(yè):新辦公時代的“收益”思維

在寫字公寓的市場中，德勝置業(yè)一直以產(chǎn)品本位與中派表情

而著稱，即使是通過半年的市場推廣，順利的取得銷售50%后亦

是如此。在記者的多次約見之后，向來都不多言的德勝置業(yè)掌門

人，北京頤西房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理王沖，在他鋪滿灰

色墻前并點綴著眾多精美文物的中式售樓處里，同意了記者的專

訪。坐在接待室里，透過寬大的玻璃窗，清晰可見德勝置業(yè)大廈

所有樓座都已封頂，中式圍合庭院的地下二層車庫也進入了主體

澆注階段。盡管與許多地產(chǎn)老板一樣，王沖也認(rèn)為自己進入

寫字樓市場是誤打誤撞：“對寫字樓我是剛剛悟通”，但就靠著在

房地產(chǎn)圈里摸爬滾打十幾年的“悟”，在寫字公寓這個產(chǎn)品領(lǐng)域，

王沖硬是走出了自己的路。如今的德勝置業(yè)大廈不僅是西城區(qū)與

德勝門地段的熱銷項目，而且它的規(guī)劃設(shè)計理念與產(chǎn)品創(chuàng)新實踐

已引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，被業(yè)內(nèi)人士譽為獨門獨派的寫字“另

類”適逢中央新一掄宏觀調(diào)控，身處其中的德勝置業(yè)也深受

其影響，在同意記者采訪前，我們的話題首先圍繞著了加息。王

沖說：銀行加息應(yīng)該是房地產(chǎn)商感受的到的情況，但是就加了這

么一點為什么有這么強的震動呢？看來還是人們的金融知識增加

了，產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的關(guān)聯(lián)度更加緊密了，現(xiàn)在該加的已經(jīng)

加了，人們關(guān)心的是今后會不可能繼續(xù)增加，加到什么時候為止。

只是加息也不是壞事，加息關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)從另外一個層面上來

看反而是一個利好，由于它能夠遏止一部分不規(guī)范的產(chǎn)業(yè)行為，

通過競爭使抵抗力強的企業(yè)得到更大進展。就象彩電一樣，多少

雜牌軍消滅以后，現(xiàn)在我國的彩電在世界上什么地方都有競爭力。

訪談關(guān)于市場細分記者：您作為獨門獨派寫字公寓項目德勝

置業(yè)的老總，如何看待北京樓市近三年來寫字公寓市場的種種變

化？王沖：能夠說，不一致性質(zhì)的企業(yè)與客戶群導(dǎo)致相應(yīng)的

物業(yè)類型出現(xiàn)：國貿(mào)中心與京廣大廈這類“超級甲A”寫字樓是順

應(yīng)跨國企業(yè)進駐中國的市場需要，為他們提供的辦公場所，經(jīng)營

方式非常明確：即只租不賣。辦公樓里多為大型國企與機關(guān)單位

工作的場所。商住，即SOHO類物業(yè)是為越來越多的中小型私營

企業(yè)提供的辦公場所。這些小公司的特點是：處于進展初期，業(yè)

務(wù)狀態(tài)不穩(wěn)固，老板對其未來沒有足夠信心與長遠計劃。商住這

種功能模糊的物業(yè)正好符合這些自身定位比較模糊的小公司。因

此，商住物業(yè)最吸引那些小型的私營企業(yè)。隨著經(jīng)濟的進展,

很多中小企業(yè)如今也成熟壯大起來，市場上出

滬寫字樓市場行情看好CBD辦公樓擠占住宅樓空間

來源:東方早報作者:劉秀浩東方網(wǎng)11月30日消息：近期，

查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息能夠發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成交非?；钴S。

隨著樓宇經(jīng)濟向城市副中心延伸與辦公樓空置率的持續(xù)下降，辦

公樓市場現(xiàn)出勃勃生機。就在不久前，滬上又有兩幢爛尾樓

改辦公樓的項目動工，一處位于火車站北站鄰近的風(fēng)云國際；另

一處則是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處都在進行緊張

的外立面施工。此外，包含耀江國際廣場及海上海等新建項目，

不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意義上的幾大

CBD之外，更多的地區(qū)開始關(guān)注樓宇經(jīng)濟給區(qū)域所帶來的巨大推

動力。耀江國際廣場當(dāng)初的設(shè)想是做住宅，出于進展區(qū)域經(jīng)

濟的需要，加入了一定比例的辦公樓。這一比例從最初的三七開,

提高到四六開，再到超過一半做辦公樓，如今以被完成的純辦公

樓盤所取代。這種情形并非一家獨有，目前相當(dāng)多的區(qū)都會要求

中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦公樓空間。隨著時間的

推移，這一比例正被提得越來越高。據(jù)熟悉，虹口、閘北、楊浦

等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的CBD區(qū)作為進展目標(biāo)，以期提高整個區(qū)

域經(jīng)濟的投資環(huán)境及品位。與此同時，隨著高科技企業(yè)、律

師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起，大批中小型公司完成

原始積存，開始尋找真正意義上的辦公場所，辦公樓的需求也由

此走向旺盛。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月到10月，

在辦公樓的供應(yīng)量增加的情況下，空置率總體呈下降趨勢，到10

月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同時很多地區(qū)出現(xiàn)

了供不應(yīng)求的局面，這一局面或者將帶動寫字樓開發(fā)進入一個新

的繁榮期。

未來兩年需要什么樣的寫字樓

未來兩年需要什么樣的寫字樓隨著日前寫字樓市場的迅速進展，

原先單一傳統(tǒng)的寫字樓模式已將不再符合市場的需要，寫字樓同

樣需要多元化進展，開發(fā)商業(yè)開始注重其功能性與人性化的設(shè)計,

在上海還出現(xiàn)了生態(tài)性寫字樓。投資者應(yīng)該選擇什么樣的寫字樓

才能保證其升值潛力，開發(fā)商應(yīng)該給市場帶來什么樣的產(chǎn)品，通

過下列幾點對未來寫字樓進展趨勢的總結(jié)，或者許能解答這個問

題。一、高性價比普通寫字樓套內(nèi)建筑面積有用率通常都低于

70%,個別甚至在60%左右甚至更低，高性價比寫字樓應(yīng)注意還

應(yīng)該擁有70%以上的mj有用率。二、品位［W］品位并不意味著

豪華或者者奢侈。樸素簡約同樣是一種品位的表達，高品位的產(chǎn)

品需要的是由富有內(nèi)涵的設(shè)計，這需要開發(fā)商同樣具有一定內(nèi)涵,

也需要建筑是具備一定修養(yǎng)，而隨之吸引來的客戶也同樣具備高

的水準(zhǔn)。三、高服務(wù)現(xiàn)在的公司已經(jīng)不再單純是朝九晚五式的,

許多公司需要長時間的加班，這對寫字樓物業(yè)的服務(wù)也提出了一

個新的要求，從原先朝九晚五的服務(wù)擴大到全天候24小時，寫字

樓服務(wù)顯得更加重要，好的物業(yè)也成為寫字樓升值的保證。四、

高配套除了寫字樓本身外，以商務(wù)配套為重新的多功能服務(wù)也顯

得尤為重要。與現(xiàn)在市場上所流行的商住混合的物業(yè)有本質(zhì)不一

致，配套應(yīng)該是以有用性為主，強調(diào)工作效率，比如會議室配套,

大型多功能廳配套等。五、分租售寫字樓的租售是兩種不一致

的經(jīng)營方式，最好有所側(cè)重，否則會帶來很多經(jīng)營上的混亂。六、

空間分布合理在對白領(lǐng)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，壓抑是普通寫字樓帶給人

的最強烈的感受，因此這也對寫字樓的空間分布造成了一定要求,

譬如層高不能太低。而樓層也最好沒有強制分割，以便公司根據(jù)

自己的實際情況輕松的進行辦公室的空間布局安排。七、智能

化寫字樓要有高標(biāo)準(zhǔn)信息化綜合布線系統(tǒng)，支持高帶寬接入辦公

室等。這也為高效率辦公提供了充足的智能化支持。八、良好

的采光通風(fēng)寫字樓要具有良好的通風(fēng)采光條件，通風(fēng)換氣需要空

調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)來解決，未來寫字樓的進展新風(fēng)供給量最好是達到每

小時人均50立方米，而且還要增加加濕系統(tǒng)，良好的空氣質(zhì)量能

夠讓員工心情舒暢。而采光說起來容易，做到卻很難，限于城市

進展規(guī)劃要求與建筑自身結(jié)構(gòu)特點，對寫字樓來講，在增加辦公

面積之后，自然采光往往很難保證，這也為寫字樓的設(shè)計提

辦公樓市場活躍滬CBD辦公樓擠占住宅樓空間

近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息能夠發(fā)現(xiàn)，辦公樓物業(yè)成

交非?；钴S。隨著樓宇經(jīng)濟向城市副中心延伸與辦公樓空置率的

持續(xù)下降，辦公樓市場現(xiàn)出勃勃生機。就在不久前，滬上又

有兩幢爛尾樓改辦公樓的項目動工，一處位于火車站北站鄰近的

風(fēng)云國際；另一處則是位于北外灘大名鼎鼎的三角地廣場，兩處

都在進行緊張的外立面施工。此外，包含耀江國際廣場及海上海

等新建項目，不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，除了傳統(tǒng)意

義上的幾大CBD之外，更多的地區(qū)開始關(guān)注樓宇經(jīng)濟給區(qū)域所帶

來的巨大推動力。耀江國際廣場當(dāng)初的設(shè)想是做住宅，出于

進展區(qū)域經(jīng)濟的需要，加入了一定比例的辦公樓。這一比例從最

初的三七開，提高到四六開，再到超過一半做辦公樓，如今以被

完成的純辦公樓盤所取代。這種情形并非一家獨有，目前相當(dāng)多

的區(qū)都會要求中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦公樓空

間。隨著時間的推移，這一比例正被提得越來越高。據(jù)熟悉，虹

口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的CBD區(qū)作為進展目標(biāo)，

以期提高整個區(qū)域經(jīng)濟的投資環(huán)境及品位。與此同時，隨著

高科技企業(yè)、律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起，大批

中小型公司完成原始積存，開始尋找真正意義上的辦公場所，辦

公樓的需求也由此走向旺盛。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，今

年1月到10月，在辦公樓的供應(yīng)量增加的情況下，空置率總體呈

下降趨勢，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。

同時很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一局面或者將帶動寫字

樓開發(fā)進入一個新的繁榮期。＞〉進入搜狐焦點上海房地產(chǎn)網(wǎng)，

熟悉更多地產(chǎn)信息與樓盤資料有關(guān)報道：滬寫字樓吸引境外客戶

空置率降至10年最低北京晨報”寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇"

實況二北京晨報"寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇"實況清華科技

園老總訪談：打造最具有中國特色的硅谷銀行加息關(guān)于寫字樓市

場的影響中國商鋪展暨投資型商用房地產(chǎn)展會馬上舉行更多＞＞

滬寫字樓吸引境外客戶空置率降至10年最低

上海寫字樓的空置率已降到10年來最低水平。昨天，國際第

二大的物業(yè)咨詢公司高力國際公布的季度報告顯示：目前上海寫

字樓的空置率為10%,這說明目前市場高檔寫字樓物業(yè)相對稀缺,

這也使得上海甲級寫字樓的平均租金較上季度增長了4.2%,達到

每天0.8美元/平方米。報告顯示，今年三季度，上海僅有一

幢甲級寫字樓投放市場，而且近期人民幣匯率調(diào)整預(yù)期致使海外

資金加速進軍上海，這些因素導(dǎo)致上海甲級寫字樓的空置量降至

近10年來的最低點。高力國際的數(shù)據(jù)說明，近一個月來，僅在高

力咨詢的境外投資總額就已經(jīng)超過10億美元，要緊是歐洲與日本

的客戶。與個人投資者偏好高檔商品住宅是完全不一致的，這些

境外投資機構(gòu)或者大公司看好的是“產(chǎn)權(quán)明晰的寫字樓但

是甲級寫字樓的空置率過低并非好事，高力國際上海分公司總經(jīng)

理翁琳認(rèn)為，“低空置率”說明市場供應(yīng)不足，客戶會缺乏選擇余

地。國際上的經(jīng)驗說明，甲級寫字樓的空置率保持在10%—15%

是較為合理的，這樣市場具有一定的供給彈性，租金穩(wěn)固。?

進入搜狐焦點上海房地產(chǎn)網(wǎng)，熟悉更多地產(chǎn)信息與樓盤資料有關(guān)

報道：北京晨報"寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇"實況二北京晨

報"寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇”實況清華科技園老總訪談：

打造最具有中國特色的硅谷銀行加息關(guān)于寫字樓市場的影響中國

商鋪展暨投資型商用房地產(chǎn)展會馬上舉行商用房產(chǎn)穩(wěn)中有升，下

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滬寫字樓市場行情看好CBD辦公樓擠占住宅樓空間

滬寫字樓市場行情看好CBD辦公樓擠占住宅樓空間見習(xí)

記者劉秀浩近期，查閱房地產(chǎn)網(wǎng)上的成交信息能夠發(fā)現(xiàn)，辦

公樓物業(yè)成交非常活躍。隨著樓宇經(jīng)濟向城市副中心延伸與辦公

樓空置率的持續(xù)下降，辦公樓市場現(xiàn)出勃勃生機。就在不久

前，滬上又有兩幢爛尾樓改辦公樓的項目動工，一處位于火車站

北站鄰近的風(fēng)云國際；另一處則是位于北外灘大名鼎鼎的三角地

廣場，兩處都在進行緊張的外立面施工。止匕外，包含耀江國際廣

場及海上海等新建項目，不斷有寫字樓出現(xiàn)在城市副中心地帶，

除了傳統(tǒng)意義上的幾大CBD之外，更多的地區(qū)開始關(guān)注樓宇經(jīng)濟

給區(qū)域所帶來的巨大推動力。耀江國際廣場當(dāng)初的設(shè)想是做

住宅，出于進展區(qū)域經(jīng)濟的需要，加入了一定比例的辦公樓。這

一比例從最初的三七開，提高到四六開，再到超過一半做辦公樓,

如今以被完成的純辦公樓盤所取代。這種情形并非一家獨有，目

前相當(dāng)多的區(qū)都會要求中心區(qū)域的住宅開發(fā)商留出一定比例的辦

公樓空間。隨著時間的推移，這一比例正被提得越來越高。據(jù)熟

悉，虹口、閘北、楊浦等地區(qū)正把逐步建設(shè)新的CBD區(qū)作為進展

目標(biāo)，以期提高整個區(qū)域經(jīng)濟的投資環(huán)境及品位。與此同時,

隨著高科技企業(yè)、律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起，

大批中小型公司完成原始積存，開始尋找真正意義上的辦公場所,

辦公樓的需求也由此走向旺盛。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，

今年1月到10月，在辦公樓的供應(yīng)量增加的情況下，空置率總體

呈下降趨勢，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。

同時很多地區(qū)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一局面或者將帶動寫字

樓開發(fā)進入一個新的繁榮期。

2003年京城地產(chǎn)十大新聞

2003年京城地產(chǎn)新盤盤點

2003年京城地產(chǎn)金融大勢分析

舊城改造，政府與開發(fā)商的一場博弈！

2004年10月28日,《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》（下

列簡稱《規(guī)定》）的出臺，猶如平地驚雷般引起了整個深圳業(yè)界的

關(guān)注，《規(guī)定》明確，鼓勵國內(nèi)外有實力的機構(gòu)通過競標(biāo)開發(fā)或者

者參與開發(fā)城中村改造項目。這是深圳在土地實行緊縮政策以來

繼爛尾樓整治后的又一大動作。只是，有業(yè)內(nèi)人士指出，城中村

改造（俗稱舊城改造）這個“香悖?！辈⒉皇峭耆珱]有風(fēng)險，入市

者務(wù)必慎重，要多贏仍需深思。舊城改造突圍土地之困舊城

改造并不是新鮮事，但目前聲勢如此強烈，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與日益

緊張的土地供應(yīng)不無關(guān)系。深圳盡管只有20多年的城市開發(fā)歷

史，但是在國內(nèi)外資金密集的效應(yīng)下，深圳的城市開發(fā)速度走到

了世界的前列。目前，深圳面臨的情況是，一方面特區(qū)內(nèi)土地開

發(fā)速度過快，關(guān)內(nèi)的土地已經(jīng)開發(fā)得所剩無幾，另一方面:一些

前期開發(fā)的房地產(chǎn)項目、工業(yè)園區(qū)與城中村已經(jīng)與日益現(xiàn)代化的

城市格格不入。如何走出現(xiàn)在的逆境，深圳市通過多方面的綜合

權(quán)衡后，祭出了舊城改造的招數(shù)。舊城改造在以往也屢見不

鮮，特別是一些商業(yè)旺區(qū)居住需求較大的區(qū)域，舊城改造是惟一

的辦法。相關(guān)于新片區(qū)而言，舊城區(qū)不僅擁有成熟的社區(qū)配套、

豐富的人文資源、良好的生活氛圍，而且具有較大的商業(yè)價值，

因此在以往的舊城改造中，成功的案例并不鮮見。近的如綠景地

產(chǎn)借新洲舊改項目將自己做強做大，中信華南借星光名庭舊改項

目成功殺入深圳。遠的如香港新世界就曾大手筆介入北京南城區(qū)

舊改，收益亦相當(dāng)不錯；中遠進展、新黃浦等上市公司在上海舊

改中亦取得不錯的回報；而與記黃埔、德凱置地等外資企業(yè)更是

大舉殺入上海等中心城市舊改領(lǐng)域。在深圳的舊改項目中，華強

北、東門的成功讓很多開發(fā)商紅眼，東門168、東門天下，華強

北的燕南路88號、都市千千匯、金茂禮都等，都取得良好的業(yè)績。

綜上所述，正是由于舊改項目存在一定的利潤空間，而且目前由

于土地政策的調(diào)整，開發(fā)商在市場上獲得土地的難度越來越大，

因此介入舊城改造是開發(fā)商連續(xù)開發(fā)生命或者繼續(xù)保持在業(yè)內(nèi)地

位的一種方式。就如金地與漁農(nóng)村握手合作一樣，除了此前在上

海的格林小鎮(zhèn)嘗到舊改甜頭外，有業(yè)內(nèi)人士分析金地目前在深圳

的土地儲備已經(jīng)不多是促成其著手舊改項目的重要原因?？赡芙?/p>

決10年住房需求關(guān)于普通市民來講，舊城改造的意義在因此

否能夠給他們的購房帶來更多的實惠。深圳市房地產(chǎn)研究所所長

王鋒稱，目前關(guān)內(nèi)三年內(nèi)無地出讓，土地供應(yīng)

京城十大個性TOWNHOUSE評析

北京晨報"寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇"實況

11月27日下午，北京晨報特舉辦"字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢

論壇"，邀請行業(yè)先鋒、專家學(xué)者，共同研討寫字樓的產(chǎn)品趨勢、

市場供求與金融政策。搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)將對此次論壇進行網(wǎng)絡(luò)

直播隨著國內(nèi)經(jīng)濟的進展，寫字樓產(chǎn)品產(chǎn)生了很大的市場需求，

根北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計，今年1-7月的寫字樓預(yù)售量已經(jīng)

超過了2003年全年的總與，可謂飛躍式進展。從產(chǎn)品層面上講，

如何在開發(fā)及設(shè)計環(huán)節(jié)切實提升寫字樓的內(nèi)在品質(zhì)，增加其技術(shù)

含量，并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，取得經(jīng)濟效益與社會效益的雙

贏，是關(guān)乎寫字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素。主

題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化將是寫字樓市場的必定

進展趨勢。?現(xiàn)場嘉賓海灣地產(chǎn)董事執(zhí)行副總經(jīng)理王海（新中

關(guān)）北京盛世兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司推廣部經(jīng)理陳靖路

（西奧中心）住邦2000銷售總監(jiān)董瑞瑞北京九鼎房地產(chǎn)開發(fā)有

限責(zé)任公司常務(wù)副總經(jīng)理方方（本家）北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有

限公司營銷總監(jiān)李宗昆（國潤大廈）北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限

公司策劃總監(jiān)孟志昕（佳程廣場）北京捷聯(lián)投資管理有限公司

執(zhí)行董事蔣劍鴻首創(chuàng)置業(yè)CEO首創(chuàng)拓展大廈營銷經(jīng)理劉海波

（CEO大廈）北京天鴻集團幸福村項目總經(jīng)理劉泉（幸福村）

北京世紀(jì)恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中心租售部經(jīng)理杜衛(wèi)軍（溫

特萊）北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理梁煒（財滿街）

北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃總監(jiān)郝磊首旅華遠房地產(chǎn)開

發(fā)有限公司銷售總監(jiān)張立江（華遠首府大廈）首旅華遠房地產(chǎn)

開發(fā)有限公司銷售總監(jiān)孫海燕北環(huán)中心銷售總監(jiān)烏蘭其其格

?現(xiàn)場實錄北京晨報產(chǎn)經(jīng)新聞中心主任陳曦【陳曦】北晨報的地產(chǎn)

圓桌論壇是一個系列論壇，開了很多次，很多房地產(chǎn)業(yè)界的朋友,

老總，包含地產(chǎn)業(yè)界的專家都在我們論壇里亮過相，這個論壇也

是與焦點房地產(chǎn)網(wǎng)做一個合作，每次我們的話題都通過焦點網(wǎng)直

播出去，在直播的過程中，還會有一些信息直接反饋。今天我們

論壇的主題是關(guān)于寫字樓的，寫字樓系列論壇的第二個話題。此

前的一輪寫字樓論壇我們請來的專家與幾位老總談的話題是關(guān)于

北京目前寫字樓市場的變化，與創(chuàng)新理念方面新的嘗試，在焦點

網(wǎng)寫字樓頻道上都有資料能夠檢索?！?/p>

銀行加息關(guān)于寫字樓市場的影響

理的一系列政策的出臺，及銀行嚴(yán)格操縱貸款，抑制過熱的

行業(yè)投資之后，央行10月29日新公布的人民幣存貸款利率上調(diào)

也使得人們對房地產(chǎn)市場未來趨向，眾說紛紛。應(yīng)該說新的加息

政策連續(xù)了前一階段“抓大放小、抑制過度投資”的策略調(diào)整思

路，利弊參半，短期來看不可能對寫字樓市場造成實質(zhì)性的沖擊。

但從長期來看，要緊會對下列幾個方面構(gòu)成影響：一、對房

地產(chǎn)開發(fā)商而言，其房地產(chǎn)開發(fā)投資來源要緊為：自籌資金，各

類貸款，預(yù)售回款。目前而言，多數(shù)開發(fā)商的資金主渠道為預(yù)售

回款，該比例往往占到了50%以上，高者甚至達到了70%。由于

房地產(chǎn)開發(fā)的周期往往為2-3年。按新的貸款利息計算的融資成

本，相關(guān)于房地產(chǎn)的總價格而言，其影響力較小。從預(yù)售回款講,

調(diào)息后的10年按揭利息與，較調(diào)息前增加了約1.64%。如100萬

元的貸款，10年按揭調(diào)息前后總差額為21659元。該筆支出平均

到每月約增加為180元。按等額本息還款方式，前5年比5.76%

的貸款利率多支出了15000余元。（等額本息還款方式，前5年利

息額較高。分別占到全部利息額：17.4%,16%,14.6%,13%,11.3%）。

相對百萬元以上的10年的長期投資，該數(shù)值是可同意的。二、

考慮到本次調(diào)息是試探性，溫與的貨幣政策，但其作為一個升息

周期信號，使得投資人對未來房地產(chǎn)市場的價格趨勢，出現(xiàn)了慎

重態(tài)度。這將對寫字樓市場的開發(fā)商資本市場的運作能力，與市

場營銷的能力提出了挑戰(zhàn)。由資金實力、品牌實力與善于資本運

作的開發(fā)商比如萬通、首創(chuàng)、萬科將展現(xiàn)其雄厚房地產(chǎn)綜合運作

的功底。三、從投資回報角度。假若一個物業(yè)的總投資額為

100萬元，60萬元貸款，40萬首付款，10年貸款期，客戶希望的

總投資回報率為年8%,則每年的供款額（年供款本息）占總投資的:

8.04%o沒有加息前則為7.91%。因此客戶希望的投資回報將隨著

加息周期上升。比如，同樣以10年為例，若貸款利率調(diào)至7.2%（即

0.27%*4+6.12%）,則上述情況年供款額達到總投資的8.43%0目

前北京高檔寫字樓的年租金收益基本在10%左右。各別樓盤達到

了12%以上，根據(jù)上海的經(jīng)驗，房屋的租售比150—230屬于合理

的范圍。而北京甲級寫字樓月平均租金約在20—23美元。CBD

地區(qū)更高一些。其可支撐四、寫字樓項目的客戶特征是企業(yè)

客戶要遠多于個人客戶，企業(yè)客戶關(guān)于利息變化相對更為

第三季度亞太地區(qū)寫字樓市場總體趨穩(wěn)交易活躍

北京現(xiàn)代商報/陳志平世邦魏理仕環(huán)球研究及咨詢部日前公

布了2004年第三季度亞太寫字樓市場分析報告，報告顯示，第三

季度亞太地區(qū)各國經(jīng)濟表現(xiàn)連續(xù)了第二季度的活躍勢頭，寫字樓

市場總體趨穩(wěn)但交易活躍，上升勢頭沒有停止。總體狀況

即使限制措施冷卻了固定資產(chǎn)投資市場，中國要緊城市的寫字樓

需求依然十分強勁。東京及香港的租賃市場亦在傳統(tǒng)較為平靜的

第三季度表現(xiàn)得交投活躍。由于信用卡危機的影響，韓國消費者

需求持續(xù)疲軟，同時中國經(jīng)濟進展速度相對放緩使得漢城寫字樓

市場出現(xiàn)零吸納量，然而，隨著預(yù)期的經(jīng)濟增長，漢城寫字樓市

場將于2005年初恢復(fù)上升勢頭。印度三個要緊商業(yè)城市的寫字樓

租賃市場因企業(yè)紛紛開展信息技術(shù)與信息技術(shù)延伸服務(wù)及業(yè)務(wù)流

程外包范圍而繼續(xù)保持活躍，由此空置率也正在下降。隨著經(jīng)濟

的進展及高級寫字樓的需求旺盛，新加坡寫字樓市場表現(xiàn)活躍。

胡志明市方面，跨國公司的需求比上季度有所緩與，取而代之的

是本地企業(yè)的租賃需求。亞太南部地區(qū)，澳大利亞市場總體呈現(xiàn)

上升趨勢，墨爾本、布里斯班、珀斯市場的需求均十分強勁。悉

尼的業(yè)主依然提供租戶很多的租務(wù)優(yōu)惠，但新西蘭卻因需求上升

而令租務(wù)優(yōu)惠逐步減少。區(qū)域分析第三季度北京優(yōu)質(zhì)

寫字樓需求繼續(xù)上揚。東部城區(qū)依然是交易最活躍的中心，其中

東城、朝陽區(qū)的需求依然最大。同時，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓租金繼續(xù)

保持平穩(wěn)的上升態(tài)勢，浦

個人投資者動手“開墾”寫字樓

新聞晨報由于租金持續(xù)上漲、銀行可提供5-6成10年的按

揭、寫字樓的期房轉(zhuǎn)讓現(xiàn)在尚未受到限制、一些可售型寫字樓的

主力分割面積往往在100平方米左右，滬上可售型寫字樓正成為

房地產(chǎn)投資市場的新寵，個人投資者開始把目光投向這一塊原本

有些陌生的高回報領(lǐng)地。假如按年平均8%左右的租金回報率

來計算，如今用12年左右的租金即可購買所租寫字樓面積。投資

購買寫字樓的支出與實際支付租金相差無幾，高品質(zhì)的甲級銷售

型產(chǎn)權(quán)寫字樓正在逐步替代以租賃為主的寫字樓市場份額。對投

資客來講，一個甲級辦公樓售價為2500-3000美元，假如實際租

金以0.55-0.65美元/平方米計算，租金回報率為8%左右，可觀的

回報同樣剌激個人投資者躍躍欲試。據(jù)戴德梁行寫字樓部有

關(guān)專家介紹，目前上海的可售型寫字樓按照面積可分為3類：即

標(biāo)準(zhǔn)型可售寫字樓（分割面積在100平方米以上），小戶型可售寫

字樓（主力面積在100平方米下列），其他創(chuàng)新型。按照產(chǎn)權(quán)屬性

可分為純辦公性質(zhì)與混合性辦公性質(zhì)。按照樓盤品質(zhì)分為甲級可

售型辦公樓與普通可售型辦公樓。目前一些在上海一直租用

甲級寫字樓的世界500強企業(yè)，由于其業(yè)務(wù)的不斷擴大，加上租

賃寫字樓租金的上漲與擴租面積的限制，也紛紛在打算購買寫字

樓，整合其在上海的業(yè)務(wù)部門。據(jù)介紹，從2002年開始，可

售型寫字樓的供應(yīng)情況一直就呈現(xiàn)出上升趨勢。目前，市場上供

應(yīng)的寫字樓單價在9000-30000元/平方米。區(qū)域同類寫字樓租

金及住宅項目的價格是寫字樓物業(yè)定價的要緊因素；距離市中心

要緊高檔甲級寫字樓區(qū)域的遠近，也成為定價的重要因素之一。

現(xiàn)在，售價最低的是北部普陀、閘北區(qū)域，基本處于9000-15000

元/平方米之間。市中心區(qū)域可售型寫字樓售價跨度較大，其價

格從10000/平方米左右至30000元/平方米不等。西部徐匯與

長寧區(qū)域內(nèi)的可售型寫字樓項目售價在全市處于中上水平，主力

售價段在15000?25000元/平方米之間。浦東區(qū)域的可售型寫字

樓平均單價達到20000元/平方米以上。目前，租賃寫字樓

集中區(qū)域要緊在長寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心

地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點是：交通便利、大多數(shù)有軌道交通

通過，且寫字樓相對集中、辦公氛圍良好。從市場供應(yīng)來看，上

海寫字樓市場正從最早的虹橋地區(qū)逐步進展成為目前以浦東陸家

嘴中央商務(wù)區(qū)為龍頭，以徐家

小面積低總價成非主流投資熱點投資客看好小戶型寫字樓

來源:青年報作者:李宏濤姜卓東方網(wǎng)11月25日消息：自

2003年上半年上海幾十個小戶型酒店式公寓上市后，其誘人的暴

利空間使投資普通住宅相形見細。在這種情況下，敏感的策劃人,

敏感的開發(fā)商都在尋找另外一種更能夠制造高利潤，更能夠滿足

市場需求的產(chǎn)品。據(jù)專家分析，小戶型辦公產(chǎn)品產(chǎn)生的宏觀

因素在于：一、寫字樓市場的全面回暖升溫。2004年上半年的辦

公樓供應(yīng)面積與去年相比，不管是在數(shù)量上還是面積上均有所下

降，市場吸納量將遠遠超過目前的供應(yīng)量，不管是以大公司為要

緊客戶的甲級寫字樓，還是以中小投資者為主的小戶型寫字樓，

均有不錯的市場前景。二、民營經(jīng)濟持續(xù)進展壯大，使辦公樓的

需求也隨之增長。全國每年約五萬個中小企業(yè)的誕生，使得小戶

型寫字樓物業(yè)更為搶手。中國策劃研究院房地產(chǎn)策劃專家委

員會委員李驍認(rèn)為，現(xiàn)在通常的小戶型辦公產(chǎn)品表達的是純辦公

的概念，而原先所謂的小戶型辦公樓，是既能夠辦公，又是能夠

住的。不管是從品質(zhì)、物業(yè)管理等各方面而言，現(xiàn)在的小戶型寫

字樓都出現(xiàn)了一個質(zhì)的飛躍。關(guān)于投資客戶而言，相關(guān)于一些高

檔住宅來說，價格都是比較適中的。一旦租賃出去，回報率、收

益率都是相對比較穩(wěn)固的。而與甲級寫字樓20甚至30元一平方

米的物業(yè)管理費相比，小戶型辦公樓3—6元的物業(yè)管理費與住宅

差不多，成本低廉成為非常重要的優(yōu)勢。有投資回報必會有

投資風(fēng)險。第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部的陸先生表示，小戶型物

業(yè)的購買者可能不是最終需求者，而最終需求者是租戶。投資回

報真正產(chǎn)生效應(yīng)，是從租賃開始的。而目前市場上看到的小戶型

物業(yè)，面積多在30—50平方米，銷售總價比較低，能夠承受的需

求群體較為龐大。但是，假如辦公面積只有50平方米，租戶一定

都是些小的公司，這些公司正處于事業(yè)的起步階段，正值創(chuàng)業(yè)的

高風(fēng)險期；再加之公司規(guī)模小，搬遷靈活，可能租半年就不租了，

物業(yè)頻繁地更換租戶，其中一定會出現(xiàn)空置期，而空置期都會進

入投資成本的結(jié)算里，投資價值未必能夠得到很順利的實現(xiàn)。

寫字樓是宏觀經(jīng)濟的“顯示器”，是房地產(chǎn)市場中抗經(jīng)濟風(fēng)險最低

的物業(yè)。一旦市場狀況不佳，受沖擊最大的必定是辦公樓市場。

關(guān)于小戶型的寫字樓而言，作為辦公樓的過渡產(chǎn)品，在目前的市

場推廣上是較為順暢的：利潤率相當(dāng)高、目前的市場吸納力也相

當(dāng)強。這部分市場的供應(yīng)情況應(yīng)該是投資客關(guān)注的焦點。但由于

小戶型寫字樓需

聚焦徐家匯寫字樓市場

近幾年隨著上海經(jīng)濟的快速進展，越來越多的境內(nèi)外知名企

業(yè)不斷進入申城，市場上關(guān)于中高檔寫字樓的需求明顯增量，而

其中大部分公司在選擇辦公地點時又多集中在CBD（中央商務(wù)

區(qū)）地區(qū)，從而使得這些地區(qū)甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降、租

金不斷上漲。目前，上海較為集中的CBD地區(qū)要緊包含下列

6大商圈，它們分別是：虹橋、淮海中路、南京西路、人民廣場、

陸家嘴與徐家匯。本期“寫字樓”專版，我們將為廣大讀者全面介

紹上述6大CBD地區(qū)之一的徐家匯寫字樓市場。徐家匯商圈

內(nèi)甲級寫字樓的代表樓盤有美羅大廈、圣愛廣場、上海實業(yè)大廈、

匯銀大廈等，這些甲級寫字樓的客戶要緊以各類金融機構(gòu)、商業(yè)

機構(gòu)為主。目前區(qū)內(nèi)已集聚拜耳、美孚等國際一流的大集團；同

時，還有為數(shù)眾多的中小企業(yè)入住其中。依靠良好的人氣與便利

的交通，徐家匯寫字樓市場正處在不斷的增長過程中，還有一批

在建中的甲級寫字樓將陸續(xù)上市。良好的經(jīng)濟氛圍國內(nèi)

經(jīng)濟支持-----按照目前10%的經(jīng)濟增長率推算，估計到2008

年，上海人均GDP將達到8000美元，GDP總量將超過1200億

美元；而以上海為龍頭的長江三角洲大都市經(jīng)濟圈，其經(jīng)濟總量

將接近或者超過目前東京的水平。外部環(huán)境支持------2008

年北京奧運會、2010年上海世博會等世界級活動的籌備與舉辦，

將為上海帶來無限商機。強勁的環(huán)境優(yōu)勢徐家匯作為上

海的城市商務(wù)次中心區(qū)，通過近十年的建設(shè)，已經(jīng)形成了交通、

商業(yè)等聚集效應(yīng)，各類公共交通、軌道交通交錯縱橫，各商業(yè)中

心也在地下形成了一個可與地面相媲美的城市亮點。充分發(fā)

掘徐家匯