2016年房地產(chǎn)估價《案例與分析》測試題及答案

2016年房地產(chǎn)估價《案例與分析》測試題及答案1.賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：1.估價時點(diǎn)是()A.2002年4月25日B.2002年5月25日C.2002年7月25日考D.2002年7月25日以后的某一天2.估價的價值范圍應(yīng)是()A.合同1規(guī)定的房款B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：1.A,2.A解析：1.即估價時點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。本文來源于考試大。實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價時應(yīng)是計算在雙方確定價格之日時的房地產(chǎn)市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。此例中的裝修合同是個干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆梢耘c甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費(fèi)用不應(yīng)計入買賣估價價值之中。2.某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。文章。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在()。A.政府房地產(chǎn)管理部門B.政府規(guī)劃管理部門C.政府土地管理部門D.上級總公司2.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為()。A.460m2B.600m2C.1000m2D.以上三個面積都不行3.該公司委托評估應(yīng)選擇()。A.房地產(chǎn)管理部門B.資產(chǎn)管理部門C.有資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,C解析：2.因?yàn)樵u估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。3.趙某于2005年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬元。文章來源：考試.大。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有：1.趙某與開發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;2.趙某的購房發(fā)票;3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場資料。請問：1.上述資料用于抵押估價是否齊全?2.估價人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價?考試大論壇3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評估值?為什么?標(biāo)準(zhǔn)答案：1.上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆除裝修部分的成本等。2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評估值。本文來源于考試大網(wǎng)。因?yàn)橹匦卵b修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進(jìn)行估價才是科學(xué)合理的。4.甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強(qiáng)制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。本文來源于考試大。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當(dāng)時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。請問：乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?標(biāo)準(zhǔn)答案：乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有：1.拍賣時的時點(diǎn)與第二期工程竣工時點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。2.為還債而強(qiáng)制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當(dāng)時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導(dǎo)致成交價格較低。4.整個別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配