建筑工程合同策劃模板

建筑工程協(xié)議策劃一、建筑工程協(xié)議策劃概述

（一）協(xié)議策劃及要考慮問題

在建筑工程項目初始階段必需進行相關(guān)協(xié)議策劃,策劃目標是經(jīng)過協(xié)議確保工程項目總目標實現(xiàn),必需反應(yīng)建筑工程項目戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略,反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營指導方針和根本利益。

協(xié)議策劃需考慮關(guān)鍵問題有:項目應(yīng)分解成多個獨立協(xié)議及每個協(xié)議工程范圍;采取何種委托方法和承包方法;協(xié)議種類、形式和條件;協(xié)議關(guān)鍵條款確定;協(xié)議簽署和實施時重大問題決議;各個協(xié)議內(nèi)容、組織、技術(shù)、時間上協(xié)調(diào)。

（二）協(xié)議策劃意義

（1）協(xié)議策劃決定著項目組織結(jié)構(gòu)及管理體制,決定協(xié)議各方面責任、權(quán)力和工作劃分,所以對整個項目管理產(chǎn)生根本性影響。業(yè)主經(jīng)過協(xié)議委托項目任務(wù),并經(jīng)過協(xié)議實現(xiàn)對項目目標控制。

（2）協(xié)議是實施工程項目手段,經(jīng)過策劃確定各方面重大關(guān)系,不管對業(yè)主還是對承包商,完善協(xié)議策劃能夠\o"確保協(xié)議"確保協(xié)議圓滿地推行,克服關(guān)系不協(xié)調(diào),降低矛盾和爭議,順利地實現(xiàn)工程項目總目標。

（三）協(xié)議策劃依據(jù)

（1）業(yè)主方面:業(yè)主資信、資金供給能力、管理水平和含有管理力量,業(yè)主目標以及目標確定性,期望對工程管理介入深度,業(yè)主對工程師和承包商信任程度,業(yè)主管理風格,業(yè)主對工程質(zhì)量和工期要求等。

（2）承包商方面:承包商能力、資信、企業(yè)規(guī)模、管理風格和水平、在本項目中目標與動機、現(xiàn)在經(jīng)營情況、過去同類工程經(jīng)驗、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、長久動機、承受和抗御風險能力等。

（3）工程方面:工程類型、規(guī)模、特點,技術(shù)復雜程度、工程技術(shù)設(shè)計正確程度、工程質(zhì)量要求和工程范圍確定性、計劃程度,招標時間和工期限制,項目盈利性,工程風險程序,工程資源（如資金、材料、設(shè)備等）供給及限制條件等。

（4）環(huán)境方面:工程所處法律環(huán)境,建筑市場競爭猛烈程度,物價穩(wěn)定性,地質(zhì)、氣候、自然、現(xiàn)場條件確定性,資源供給確保程度,取得額外資源可能性。

（四）協(xié)議策劃程序

（1）研究企業(yè)戰(zhàn)略和項目戰(zhàn)略,確定企業(yè)及項目對協(xié)議要求。

（2）確定協(xié)議總體標準和目標。

（3）分層次、分對象對協(xié)議部分重大問題進行研究,列出多種可能選擇,根據(jù)上述策劃依據(jù),綜合分析多種選擇利弊得失。

（4）對協(xié)議各個重大問題作出決議和安排,提出推行協(xié)議方法。在協(xié)議策劃中有時要采取多種估計、決議方法,風險分析方法,技術(shù)經(jīng)濟分析方法。在開始準備每一個協(xié)議招標和準備簽署每一份協(xié)議時都應(yīng)對協(xié)議策劃再作一次評價。

二、業(yè)主建筑工程協(xié)議策劃

（一）分散平行承包和全包

（1）分散平行承包,即業(yè)主將設(shè)計、設(shè)備供給、土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不一樣承包商。各承包商分別與業(yè)主簽署協(xié)議,各承包商之間沒有協(xié)議關(guān)系。其特點是:

1）業(yè)主有大量管理工作,有許數(shù)次招標,需作比較精細計劃及控制,所以項現(xiàn)在期需要比較充裕時間。

2）業(yè)主負責各承包商之間協(xié)調(diào)工作,對各承包商因為相互干擾所造成問題負擔責任。因為不確性原因影響及協(xié)調(diào)難度大,所以這種承包方法協(xié)議爭吵較多,工期長、索賠多。

3）該承包方法要求業(yè)主管理和控制較細,業(yè)主必需含有較強項目管理能力。

4）對于大型工程項目,該承包方法使業(yè)主面對眾多承包商,管理跨度大,協(xié)調(diào)困難,易造成混亂和失控,且業(yè)主管理費用增加,造成總投資增加和工期延長。

5）采取這種承包方法,業(yè)主能夠分階段進行招標,能夠經(jīng)過協(xié)調(diào)和項目管理加強對工程干預。同時承包商之間存在著一定制衡。

6）采取這種承包方法,項目計劃和設(shè)計必需周全、正確、細致。這么各承包商工程范圍輕易確定,責任界限比較清楚。

（2）全包（又稱統(tǒng)包,一攬子承包,設(shè)計一建造及交鑰匙工程）協(xié)議,即由一個承包商承包建筑工程項目全部工作,并向業(yè)主負擔全部工程責任,包含設(shè)計、供給、各專業(yè)工程施工,甚至包含項現(xiàn)在期計劃、方案選擇、可行性研究和項目建設(shè)后運行管理。該承包方法特點是:

1）降低業(yè)主面對承包商數(shù)量和事務(wù)性管理工作。業(yè)主提出工程總體要求,進行宏觀控制、驗收結(jié)果,通常不干涉承包商工作,所以協(xié)議糾紛和索賠較少。

2）方便協(xié)調(diào)和控制,降低大量反復性管理工作,信息溝通方便、快捷、正確。有利于施工現(xiàn)場管理,降低中間步驟,從而可降低費用和縮短工期。

3）業(yè)主責任體系完備,避免多種干擾,對業(yè)主和承包商都有利,工程整體效益高。

4）業(yè)主必需選擇資信度高、實力強,適宜全方位工作承包商,她不僅需含有各專業(yè)工程施工力量,而且尚需很強設(shè)計、管理、供給,乃至項目策劃和\o"融資"融資能力。

（3）采取上述二者之間中間形式,立即工程委托給多個承包商,如設(shè)計、施工、供給等承包商。

（二）招標方法選擇

國際上常常采取招標方法有公開招標、邀請招標和議標。中國頒布實施《中國\o"招標投標法"招標投標法》要求,招標分為公開招標和邀請招標。

1.公開招標

公開招標又稱無限競爭性招標,是由招標單位在中國外關(guān)鍵報紙,相關(guān)刊物上,或電視、廣播上公布招標廣告。凡符合要求條件承包商都可自愿參與投標,數(shù)量不受限制。

這種招標方法,招標單位有較大選擇余地,可在眾多投標單位之間選擇報價合理、工期短、信譽良好承包商,但因為參與競爭承包商可能很多,增加了資格預審和評標工作量,也使招標費用支出較多。公開招標在國際上已沿用了很長時間,也是中國現(xiàn)在最廣泛采取招標方法。但這種方法業(yè)主管理工作量大,要準備很多資格預審文件、招標文件,要進行資格預審、評標、舉行澄清會議等。雖可降低報價、提升工程質(zhì)量,但招標期較長。

2.邀請招標

邀請招標又稱有限競爭性招標。這種招標不公布廣告,由招標單位向預先選擇數(shù)目有限承包商發(fā)出邀請信,邀請她們參與某項工程投標競爭。采取邀請方法招標,通常能夠確保參與投標承包商有此項工程經(jīng)驗,信譽可靠,有能力完成該工程項目,招標單位能夠降低招標工作量,節(jié)省招標費用,也能增加每個投標者中標機會。但這種方法限制了競爭范圍,有可能遺漏部分在技術(shù)上、報價上有競爭力后起之秀。

邀請招標方法適適用于以下情況:

（1）在特殊情況下,工程規(guī)模大,招標單位認為中、小型施工企業(yè)不可能勝任,所以選定幾家大企業(yè)參與投標。

（2）工程復雜、專業(yè)性強,招標單位認為只有一些企業(yè)才能負擔。

（3）工程規(guī)模小,為節(jié)省招標開支沒有必需公開招標。

（4）公開招標后,無人投標,招標單位只好邀請少數(shù)單位投標。

（5）因為工期緊迫或保密要求等原所以不宜公開招標工程。

邀請投標單位通常5～10家,不能少于3家。

3.議標對不宜公開招標或邀請招標特殊工程,應(yīng)報縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門,經(jīng)同意后能夠議標。這種方法是建設(shè)單位或其代理人直接邀請某一承包商進行談判,達成協(xié)議后將工程任務(wù)委托這家承包商去完成。若談不成,可另邀請一家,直抵達成協(xié)議為止。

議標通常適適用于以下情況:

（1）工程性質(zhì)特殊,內(nèi)容復雜,發(fā)包時尚不能清楚詳盡地確定其中若干技術(shù)細節(jié)和近似工程量。

（2）采取某種新技術(shù),需施工單位從設(shè)計階段就開始參與合作。

（3）公開招標或邀請招標未能產(chǎn)生中標單位。

（4）工程規(guī)模不大,工期擔心,需邊設(shè)計邊施工等。

這種招標方法易于處理部分問題,使雙方緊密配合,但競爭性差,可能會使承包價格偏高。所以,無特殊情況,為規(guī)范建筑市場行為,應(yīng)嚴格限制議標方法。

（三）協(xié)議種類選擇

協(xié)議計價方法有很多個,不一樣種類協(xié)議,有不一樣應(yīng)用條件、不一樣權(quán)力和責任分配、不一樣付款方法,同時協(xié)議雙方風險也不一樣,應(yīng)依具體情況選擇協(xié)議類型?，F(xiàn)在,協(xié)議類型關(guān)鍵有四種。

1.單價協(xié)議

這是最常見協(xié)議種類,適用范圍廣,如fidic土木\o"工程施工協(xié)議"工程施工協(xié)議。中國建設(shè)工程施工協(xié)議也關(guān)鍵是這一類協(xié)議。在這種協(xié)議中,承包商僅按協(xié)議要求負擔報價風險,即對報價（關(guān)鍵為單價）正確性和適宜性負擔責任;而工程量改變風險由業(yè)主負擔。因為風險分配比較合理,能夠適應(yīng)大多數(shù)工程,能調(diào)動承包商和業(yè)主雙方管理主動性。單價協(xié)議又分為固定單價協(xié)議和可調(diào)單價合相同形式。

單價協(xié)議特點是單價優(yōu)先,比如fidic施工協(xié)議,業(yè)主給出工程量表中工程量是參考數(shù)字,而實際協(xié)議價款按實際完成工程量和承包商所報單價計算。即使在投標報價、評標、簽署協(xié)議中,大家常常重視協(xié)議總價格,但在工程款結(jié)算中單價優(yōu)先,所以單價是不能錯。對于投標書中顯著數(shù)字計算錯誤,業(yè)主有權(quán)先作修改再評標。

2.固定總價協(xié)議

（1）固定總價協(xié)議概念及特點

這種協(xié)議以一次包死總價委托,價格不因環(huán)境改變和工程量增減而改變,所以在這類協(xié)議中承包商負擔了全部工作量和價格風險。除了設(shè)計有重大變更,通常不許可調(diào)整協(xié)議價格。在現(xiàn)代工程中,尤其在合資項目中,業(yè)主喜愛采取這種協(xié)議形式,因為:

①工程中雙方結(jié)算方法較為簡單。

②在固定總價協(xié)議實施中,承包商索賠機會較少（但不能根除索賠）。通常能夠免去業(yè)主因為要追加協(xié)議價款、追加投資帶來需上級,如董事會、甚至股東大會審批麻煩。

但因為承包商負擔了全部風險,報價中不可預見風險費用較高。承包商報價確定必需考慮施工期間物價改變以及工程量改變帶來影響。在這種協(xié)議實施中,因為業(yè)主沒有風險,所以她干預工程權(quán)力較小,只管總目標和要求。

（2）固定總價協(xié)議應(yīng)用前提

在以前很長時間中,固定總價協(xié)議應(yīng)用范圍很小:

①工程范圍必需清楚明確,報價工程量應(yīng)正確而不是估量數(shù)字,對此承包商必需認真復核。

②工程設(shè)計較細,圖紙完整、具體、清楚。

③工程量小、工期短,估量在工程過程中環(huán)境原因（尤其是物價）改變小,工程條件穩(wěn)定并合理。

④工程結(jié)構(gòu)、技術(shù)簡單,風險小,報價估算方便。

⑤工程投標期相對寬裕,承包商能夠作具體現(xiàn)場調(diào)查、復核工作量、分析招標文件、確定計劃。

⑥協(xié)議條件完備,雙方權(quán)利和義務(wù)十分清楚。律師365

（3）固定總價協(xié)議計價方法

①業(yè)主為了方便承包商投標給出工程量表,但業(yè)主對工程量表中數(shù)量不負擔責任,承包商必需復核。各分項工程固定總價之和即為整個工程價格。

②假如招標文件中沒有給出工程量清單,而由承包商制訂,則工程量表僅作為付款文件,不屬協(xié)議要求工程資料。協(xié)議價款總額由各分項工程固定總價組成。承包商必需依據(jù)工程信息計算工程量,若工程量有漏項或計算不正確,則被認為已包含在整個協(xié)議總價中。

（4）固定總價協(xié)議確定

固定總價協(xié)議是總價優(yōu)先,承包商報總價,雙方約定協(xié)議總價,最終按總價結(jié)算。通常只在設(shè)計變更或符合協(xié)議要求調(diào)價條件時才許可調(diào)整協(xié)議價格。

（5）采取固定總價協(xié)議時承包商風險

①價格風險:報價計算錯誤;漏報項目;工程實施中物價和人工費漲價風險。

②工作量風險:工作量計算錯誤;因為工程范圍不確定或預算時工程項目未列全造成損失;因為設(shè)計深度不夠造成工程量計算誤差。

3.成本加酬金協(xié)議

這是與固定總價協(xié)議截然相反協(xié)議類型。工程最終協(xié)議價格按承包商實際成本加一定比率酬金（間接費）計算。在協(xié)議簽署時不能確定一個具體協(xié)議價格,只能確定酬金比率。因為協(xié)議價格按承包商實際成本結(jié)算,所以在這類協(xié)議中,承包商不負擔任何風險,而業(yè)主負擔了全部工作量和價格風險,所以承包商在工程中沒有成本控制主動性,常常不僅不愿意壓縮成本,相反期望提升成本以提升她自己工程經(jīng)濟效益。這么會損害工程整體效益。所以這類協(xié)議使用應(yīng)受到嚴格限制,通常應(yīng)用于以下情況:

（1）投標階段依據(jù)不準,工程范圍無法界定,無法正確估價,缺乏工程具體說明。

（2）工程尤其復雜,工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)方案不能預先確定。它們可能按工程中出現(xiàn)新情況確定。

（3）時間尤其緊急,要求立刻開工。如搶救、搶險工程,大家無法具體地計劃和商談?lt;br>為了克服該種協(xié)議缺點,調(diào)動承包商成本控制主動性,可對上述協(xié)議給予改善:事先確定目標成本,實際成本在目標成本范圍內(nèi)按百分比支付酬金,超出目標成本部分不再增加酬金;若實際成本低于目標成本,則除支付協(xié)議要求酬金外,另給承包商一定百分比獎勵;成本加固定額度酬金,不隨實際成本數(shù)量改變而改變。

4.目標協(xié)議

這是固定總價協(xié)議和成本加酬金協(xié)議相結(jié)合形式,在發(fā)達國家,廣泛應(yīng)用于工業(yè)項目、研究和開發(fā)項目、軍事工程項目中。

目標協(xié)議以全包形式承包工程,通常協(xié)議要求承包商對工程建成后生產(chǎn)能力或功效、工程總成本、工期目標負擔責任。若工程投產(chǎn)后要求時間內(nèi)達不到預定生產(chǎn)能力,則按一定百分比扣減協(xié)議價款;若工期拖延,則承包商負擔工期拖延違約金;若實際總成本低于預定總成本,則節(jié)省部分按預定百分比獎勵承包商,反之,則由承包商按百分比負擔。

（四）關(guān)鍵協(xié)議條款確定

業(yè)主應(yīng)正確地對待協(xié)議,對協(xié)議要求合理,但不應(yīng)苛求。業(yè)主處于協(xié)議主導地位,由其起草招標文件,并確定部分關(guān)鍵協(xié)議條款。關(guān)鍵有:

（1）適適用于協(xié)議關(guān)系法律,以及協(xié)議爭吵仲裁地點、程序等。

（2）付款方法。如采取進度付款、分期付款、預付款或由承包商墊資承包。這由業(yè)主資金起源確保情況等原因決定。讓承包商在工程上過多地墊資,會對承包商風險、財務(wù)情況、報價和履約主動性有直接影響。當然假如業(yè)主超出實際進度預付工程款,在承包商沒有出具保函情況下,又會給業(yè)主帶來風險。

（3）協(xié)議價格調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法,尤其是因為物價上漲、匯率改變、法律改變、海關(guān)稅改變等對協(xié)議價格調(diào)整要求。

（4）協(xié)議雙方風險分擔。立即工程風險在業(yè)主和承包商之間合理分配?；A(chǔ)標準是,經(jīng)過風險分配激勵承包商,控制風險,取得最好經(jīng)濟效益。

（5）對承包商激勵方法。

（6）業(yè)主在工程施工中對工程控制是經(jīng)過協(xié)議實現(xiàn),協(xié)議中必需設(shè)計完備控制方法,以確保對工程控制,如變更工程權(quán)力;對計劃審批和監(jiān)督權(quán)力;對工程質(zhì)量檢驗權(quán);對工程付款控制權(quán);當施工進度拖延時,令其加速權(quán)力;當承包商不推行協(xié)議責任時,業(yè)主處理權(quán)等。

三、承包商協(xié)議策劃

承包商協(xié)議策劃服從于承包商基礎(chǔ)目標和企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略。

（一）投標選擇

承包商必需就投標方向做出戰(zhàn)略決議,其決議取決于市場情況,關(guān)鍵有:

（1）承包市場情況及競爭形勢。

（2）該工程競爭者數(shù)量以及競爭對手情況,以確定自己投標競爭力和中標可能性。

（3）工程及業(yè)主情況。包含工程技術(shù)難度,施工所需工藝、技術(shù)和設(shè)備,對施工工期要求及工程影響程度;業(yè)主對承包方法、協(xié)議種類、招標方法、協(xié)議關(guān)鍵條款等要求和要求;業(yè)主資信情況,是否不守信用、不付款歷史,業(yè)主建設(shè)資金準備情況和企業(yè)經(jīng)營情況。

（4）承包商本身情況。包含企業(yè)優(yōu)勢和劣勢、技術(shù)水平、施工力量、資金情況、同類工程經(jīng)驗、現(xiàn)有工程數(shù)量等。

承包商投標方向確定要最大程度地發(fā)揮本身優(yōu)勢,符合其經(jīng)營戰(zhàn)略,不要企圖承包超出自己施工技術(shù)水平、管理能力和財務(wù)能力工程及沒有競爭力工程。

（二）協(xié)議風險評價

通常若工程存在下述問題,則工程風險大:

（1）工程規(guī)模大,工期長,而業(yè)關(guān)鍵求采取固定總價協(xié)議形式。

（2）業(yè)主僅給出初步設(shè)計文件讓承包商做標,圖紙不具體、不完備,工程量不正確、范圍不清楚,或協(xié)議中工程變更賠償條款對承包商很不利,但業(yè)關(guān)鍵求采取固定總價協(xié)議。

（3）業(yè)主將做標期壓縮得很短,承包商沒有時間具體分析招標文件,而且招標文件為外文,采取承包商不熟悉協(xié)議條件。

（4）工程環(huán)境不確定性原因多,且業(yè)關(guān)鍵求采取固定價格協(xié)議。

（三）承包方法選擇

任何一個承包商都不可能獨立完成全部工程,不僅是能力所限,還因為這么做也不經(jīng)濟。在總承包投標前,她就必需考慮與其她承包商合作方法,方便充足發(fā)揮各自在技術(shù)、管理和財力上優(yōu)勢,并共擔風險。

1.分包

分包原因關(guān)鍵有以下幾點:

（1）技術(shù)上需要?？偝邪滩豢赡?也無須含有總\o"承包協(xié)議"承包協(xié)議工程范圍內(nèi)全部專業(yè)工程施工能力。經(jīng)過分包形式能夠填補總承包商技術(shù)、人力、設(shè)備、資金等方面不足。同時總承包商又可經(jīng)過這種形式擴大經(jīng)營范圍,承接自己不能獨立負擔工程。

（2）經(jīng)濟上目。對有些分項工程,假如總承包商自己負擔會賠本,而將它分包出去,讓報價低同時又有能力分包商負擔,總承包商不僅能夠避免損失,而且能夠取得一定經(jīng)濟效益。

（3）轉(zhuǎn)嫁或降低風險。經(jīng)過分包,能夠?qū)⒖偘鼌f(xié)議風險部分地轉(zhuǎn)嫁給分包商。這么,大家共同負擔總承包協(xié)議風險,提升工程經(jīng)濟效益。

（4）業(yè)關(guān)鍵求。業(yè)主指令總承包商將部分分項工程分包出去。通常有以下兩種情況:

1）對于一些特殊專業(yè)或需要特殊技能分項工程,業(yè)主僅對某專業(yè)承包商信任和放心,可要求或提議總承包商將這些工程分包給該專業(yè)承包商,即業(yè)主指定分包商。

2）在國際工程中,部分國家要求,外國總承包商承接工程后必需將一定量工程分包給本國承包商;或工程只能由本國承包商承接,外國承包商只能分包。這是對本國企業(yè)一個保護方法。

業(yè)主對分包商有較高要求,也要對分包商作資格審查。沒有工程師（業(yè)主代表）同意,承包商不得隨便分包工程。因為承包商向業(yè)主負擔全部工程責任,分包商出現(xiàn)任何問題都由總包負責,所以分包商選擇要十分慎重。通常在總承包協(xié)議報價前就要確定分包商報價,商談分包協(xié)議關(guān)鍵條件,甚至簽署分包意向書。

2.聯(lián)營承包

聯(lián)營承包是指兩家或兩家以上承包商（最常見為設(shè)計承包商、設(shè)備供給商、工程施工承包商）聯(lián)合投標,共同承接工程。其優(yōu)點是:

（1）承包商可經(jīng)過聯(lián)營進行聯(lián)合,以承接工程量大、技術(shù)復雜、風險大、難以獨家承攬工程,使經(jīng)營范圍擴大。

（2）在投標中發(fā)揮聯(lián)營各方技術(shù)和經(jīng)濟優(yōu)勢,珠聯(lián)璧合,使報價有競爭力。而且聯(lián)營通常都以全包形式承接工程,各聯(lián)營組員含有法律上連帶責任,業(yè)主比較歡迎和放心,輕易中標。

（3）在國際工程中,國外承