詳解商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差異性字模板

詳解商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)差異性一、價值層面差異1．物業(yè)價值商業(yè)物業(yè)價值在于經(jīng)營,經(jīng)過經(jīng)營發(fā)明高于價格價值（銀子賣到金子價,也可能黃金變糞土）。一個商業(yè)項目必需要系統(tǒng)考慮項目商業(yè)定位、招商、經(jīng)營,才能實現(xiàn)高水平商業(yè)物業(yè)開發(fā),達成預期贏利目標。而住宅價值在于居住,保值升值。其關鍵是正確產(chǎn)品定位及目標消費群體定位,最終經(jīng)過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值。從投資角度來看,住宅能夠買來自用,是保值投資,風險性極小,而商業(yè)項目一旦沒做旺,其價值就極低,甚至一文不值,風險性極大。2．利益關系從主體上說,住宅地產(chǎn)價值鏈顯然單一得多,即“開發(fā)商——終端消費者”。商業(yè)地產(chǎn)利益參與者更為復雜,它價值鏈是“投資者——開發(fā)商——營運商——經(jīng)營者——終端消費者”。其中包含這四種權益關系,開發(fā)者權益、全部者權益、經(jīng)營者權益、管理者,權益,它們與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式密不可分。開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商;全部者是商鋪真正擁有者;第三是經(jīng)營者,就是進入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者;大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一管理者實施有效管理。開發(fā)者經(jīng)過項目取得利益;全部者經(jīng)過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營者經(jīng)過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益;管理者經(jīng)過管理獲取管理利益。與住宅開發(fā)相比,住宅僅僅經(jīng)過發(fā)展商和購置者兩個步驟就能夠組成單一價值鏈,而商業(yè)地產(chǎn)價值鏈上除了開發(fā)商,還包含消費者、經(jīng)營者和投資者,每個參與者都有自己利益出發(fā)點,所以不可避免地存在著很多矛盾,像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用,投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場,以及商鋪租與售矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權衡“四角戀愛”利益關系。所以,為了平衡不一樣主體利益,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段,更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合、功效布局、管理模式、銷售策略、投資回報等原因。3．市場風險開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤同時,也存在著一定市場風險。除土地成本、土建費用及部分稅費管理等原因比住宅用地高外,通常投資商業(yè)人群相對較少,加之現(xiàn)今大家理智投資理念加強,所以為降低市場運作風險,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必需含有有前瞻眼光開發(fā)商、專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富物業(yè)管理企業(yè)三大要素,以有場有市為開發(fā)目,這么才能增強投資者信心,降低開發(fā)風險及提升開發(fā)價值。而住宅相對來說開發(fā)風險較小,因為住宅消費群體較廣,住宅業(yè)態(tài)既含有居住功效,也含有投資功效,其雙重作用為銷售提供了更寬廣購置群體。二、開發(fā)層面差異1．產(chǎn)品屬性住宅地產(chǎn)開發(fā)住宅是終端消費品,關鍵功效是用來滿足消費者居住要求。樓盤除了消極被動隨市場供求關系變動而升值外,無法帶來額外利潤,所以增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從嚴格意義上說不僅僅是產(chǎn)品,更是資本,它經(jīng)過經(jīng)營能不停衍生出新價值,增值空間很大。但應該同時看到,商業(yè)地產(chǎn)風險也要更大,所以商業(yè)地產(chǎn)成功需要含有前瞻眼光開發(fā)商、專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富物業(yè)管理企業(yè)。其次,商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)形式也更多,有專業(yè)市場、shopping摩購物中心、專題商場、商業(yè)街、小區(qū)街鋪等。商業(yè)地產(chǎn)關鍵是要搞活商業(yè),而住宅地產(chǎn)追求是居住舒適度,也有些人說住宅地產(chǎn)開發(fā)是“城”,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是“市”,這是二者之間本質(zhì)區(qū)分。所以,商業(yè)地產(chǎn)可連續(xù)性發(fā)展是項目能否成功關鍵條件,它更著眼于一個長久效益。而住宅地產(chǎn)相對要簡單多,房子只要賣出,投資價值就能夠?qū)崿F(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)關鍵決定了商業(yè)地產(chǎn)運行模式要更復雜。正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復雜性和風險性,所以商業(yè)地產(chǎn)更重視項目可行性調(diào)研、分析,更要充足利用swot分析法,發(fā)覺商機,發(fā)揮優(yōu)勢,填補不足,降低風險。2．開發(fā)技術商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不一樣業(yè)態(tài)具體要求。在建筑設計方面,戶型、景觀不再是關鍵,配套設施會更多,計劃、設計、施工、交驗在每個階段技術要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面,商業(yè)物業(yè)功效增加,管理成本增加,對人員提出更高要求;在銷售方面,商業(yè)針對目標群體投資、專業(yè)理財行為,而住宅關鍵是一個功效需求消費行為,所以對應銷售手法展現(xiàn)多樣性,如委托經(jīng)營、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面,住宅開發(fā)商經(jīng)過預售融資來進行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā),很快實現(xiàn)資金回籠,而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金。商業(yè)地產(chǎn)依據(jù)項目開發(fā)不一樣步驟有不一樣用戶群,如在招商階段用戶是商家,而且尤其重視主力店作用;在銷售階段用戶關鍵是有一定經(jīng)濟實力投資者;在經(jīng)營階段用戶群則是終端消費群?？偠灾?商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)千差萬別,肯定要求開發(fā)商進行理念和心態(tài)調(diào)整。期望中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè)、更合理、也更繁榮方向發(fā)展,在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟作出貢獻。3.計劃設計計劃設計決定商業(yè)項目存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)之初,根本就沒有考慮過“做什么”問題,她們多數(shù)先把項目蓋起來,最終到了商業(yè)定位時候問題就出現(xiàn)了,要么就是結構不合理,要么就是布局不規(guī)范,從而造成招商異常困難,往往出現(xiàn)“理想商家不愿進,進駐商家不理想”結果。商業(yè)地產(chǎn)因為多種業(yè)態(tài)對商鋪要求含有特殊性,而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功效均比住宅復雜,人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等很多方面相當繁瑣,在滿足功效要求前提下,怎樣滿足未來大量商家以及消費者需求,這是關系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺關鍵。4.開發(fā)步驟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)步驟更為嚴謹、復雜。商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研在住宅開發(fā)市場調(diào)研基礎上,增加了區(qū)域結構、城市商業(yè)發(fā)展計劃及政策、區(qū)域零售業(yè)結構、商鋪分布及經(jīng)營情況、未來供給量、地塊交通、自然、社會條件、商圈等方面分析商業(yè)地產(chǎn)選址過程更嚴謹:通常情況下,不管是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),均要在投標拿地前進行初步市場調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者利益,還要考慮經(jīng)營者、消費者利益,所需平衡地方很多,所以商業(yè)地產(chǎn)項目選址過程比住宅開發(fā)更為嚴謹。商業(yè)地產(chǎn)定位更為復雜和系統(tǒng)化:商業(yè)地產(chǎn)定位來自廣泛而細致調(diào)研,包含城市商業(yè)發(fā)展計劃及政策、區(qū)域商業(yè)結構、未來供給量、消費力需求、租售目標用戶細分、商鋪升值潛力等方面分析。商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性:商鋪作為非生活必需品,與住宅推廣相比,其推廣關鍵是投資價值和投資潛力,側重于商鋪回報率和回報周期,以及未來經(jīng)營管理,確保市場能夠連續(xù)經(jīng)營。5．招商與經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運行、管理三個步驟:在住宅開發(fā)中,開發(fā)商有機會當“甩手掌柜”,開盤、營銷、交樓后就結束。一個商業(yè)地產(chǎn)假如想連續(xù)盈利,必需在前期預留一部分商鋪用于旺場后自營,所以,開發(fā)商不能抱著當“甩手掌柜”心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),而必需抓好運行、管理兩個后續(xù)步驟,這么才能降低糾紛,獲取最大化利潤。招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)關鍵所在。一個商業(yè)項目,如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等,通常都實施“招商先行”營銷策略,以招商來帶動銷售。“有主力店地方,就有沒有窮商業(yè)機會”,以招入主力店作為吸引其它商家手段。其實主力店周圍商鋪經(jīng)營關鍵是“寄生”業(yè)態(tài),它本身不含有“聚客”能力,所以也不含有使商鋪升值潛力,只有借助主力作用才能充足挖掘其商業(yè)價值,使商鋪作旺并不停升值。統(tǒng)一銷售,統(tǒng)一經(jīng)營,統(tǒng)一管理,使全部權、經(jīng)營權、管理權三權分離。商業(yè)項目要充足發(fā)揮經(jīng)營管理企業(yè)作用,盡早介入項目整體開發(fā),為招商及后期經(jīng)營管理作好準備。而住宅通常不存在招商問題,帶底商住宅,具體銷售依住宅定位而定,是以招品牌連鎖店為主,或是通常經(jīng)營戶,但通常前者居多,以品牌店來帶動住宅銷售,提升住宅價值。但底商需要科學合理業(yè)態(tài)經(jīng)營及計劃百分比,這點也非常關鍵。三、營銷層面差異1．營銷專題消費者在購置任何一個商品時候,購置實際上都是一個夢想,這種夢想在某一個方面滿足了她們需求,所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說,消費者購置是一個她們需要“生活方法”,因為不管怎樣講,房子本身沒有尤其大差異,不一樣只是給予房子內(nèi)涵,所以宣傳專題往往側重于對未來生活夢境憧憬和提前寫真。商業(yè)地產(chǎn)實際上更多是一個投資概念。作為投資而言,回報率和回報周期才是消費者真正關心之所在。2．推廣對象住宅房地產(chǎn)面對消費群體關鍵分兩種:用于自住購房者和用于投資購房者。用于自住購房者又分為首次購房自住和二次及數(shù)次購房者,她們心態(tài)是完全不一樣。住宅地產(chǎn)純投資在現(xiàn)在經(jīng)濟水平下相對消費群不多,但有快速增加趨勢,她們關心是該區(qū)域長遠發(fā)展以及以后出租前景問題。在商業(yè)地產(chǎn)上,推廣對象是分階段來劃分。首先是將商鋪出售或出租出去,推廣目標也分兩類:用于自己經(jīng)營業(yè)主和用于投資業(yè)主。自營用戶關心是商圈成熟度、消費群基數(shù)和消費能力;投資用戶則更重視該地段發(fā)展前景和投資回報周期。在整體交房、商場開始運作后,推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移,關鍵是怎樣吸引更多消費者光顧商場,從而提升整個商場人氣和形象,這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切問題。3．營銷周期營銷周期和市場供給量是密不可分。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上,住宅地產(chǎn)提供量遠超出商業(yè)地產(chǎn),所以消費者可選擇機會就多,考慮周期也長,加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；⒓s化發(fā)展,所以住宅地產(chǎn)營銷周期相對就很長,在具體作業(yè)方法上,通常分成多個大階段來實施。商業(yè)地產(chǎn)在這一點上與住宅地產(chǎn)完全不一樣,商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在前提是需要足夠市場支撐和足夠人群消費,所以商業(yè)地產(chǎn)通常都是在一個相對成熟區(qū)域進行開發(fā),這么投資總額相對很高,不過實際開發(fā)面積相對小,吸收用戶也少,所以營銷周期要求盡可能短,不然戰(zhàn)線過長,市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。4．消費者關心問題住宅消費者關心多個關鍵指標排序是:價格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實力、服務、配套。商業(yè)地產(chǎn)用戶關心問題是:地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、主力店。因為商業(yè)地產(chǎn)必需有足夠人氣才能支撐,所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功,很大程度上是由地段等先天原因決定。5．推廣節(jié)奏房地產(chǎn)推廣一個營銷周期通常由多個遞進階段組成:預熱期（市場引導/培育期）、內(nèi)部認購期、開盤期、強銷期、連續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來說,因為要分成多個營銷階段推廣,所以它是由多個營銷周期組合而成,每一個營銷周期基礎上都要完整包含上述階段;不然市場引導不夠,項目優(yōu)勢展示不全、消費者對以后生活了解不夠,市場接收就有限。在商業(yè)地產(chǎn),可能只需包含上述部分階段,比如預熱期和內(nèi)部認購期合并,或者直接從預熱期進入開盤并立刻轉(zhuǎn)入強銷期;假如先天條件優(yōu)越,不違反當?shù)厥袌鰞r格體系,可能開盤時就直接進入了清盤期。6．媒介策略住宅地產(chǎn)因為描繪是未來生活藍圖,所以宣傳方法幾乎是無所不用其極:精巧宣傳資料、優(yōu)美電視廣告、直擊人心平面廣告、意在維持長久影響力提升企業(yè)形象戶外廣告等等。而商業(yè)地產(chǎn)因為周期短,很多媒介都無法考慮。比如電視廣告,因為制作成本高,必需長久播放才有效果,而在較短單位時間內(nèi)無法全方面介紹項目優(yōu)勢,所以使用極少;更多時候是投入信息量大平面廣告。但這也不是千篇一律,假如一個商業(yè)地產(chǎn)項目周期跨度長,需要分階段推廣,此時電視廣告因為含有聲、色、形優(yōu)點,不管是在提升項目和企業(yè)形象還是在刺激消費者購置方面,都含有其她媒介無法比擬優(yōu)勢。相對于大項目而言,能夠在開盤前后進行一個月左右電視廣告輔助。另外,戶外廣告使用也極具針對性,通常都是意向用戶集中區(qū)域,比如機場、高速公路和商家集中商業(yè)區(qū),基礎上都是促銷型廣告,因為相對很短周期來說,這些必需長時間才能發(fā)揮影響力廣告是不適合。7．現(xiàn)場包裝現(xiàn)在任何一個住宅項目工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本,并追求夢幻般效果,售樓處富麗堂皇,售樓小姐個個都有親和力,售樓處氣氛更象一個家,即使是工地圍擋也在“造夢”標準上吸引消費者。商業(yè)地產(chǎn)通常是“短、平、快”項目,而且單位成本高、目標消費群集中,所以四處充滿商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時,工地廣告充滿了濃厚商業(yè)味道,工地施工很快就能完成??每一個信息都在提醒用戶時間不多,趁早出手才有機會。8．宣傳費用分配住宅地產(chǎn)周期長,所以宣傳費用幾乎是平均使力。商業(yè)地產(chǎn)因為周期短,通常預熱時間在20—30天較適宜,廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月時間內(nèi)。9．營銷活動為盡可能吸引購房者,住宅項目通常都會推出很多公關和促銷活動,比如常常性業(yè)主聯(lián)誼會、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性優(yōu)惠購房等等。商業(yè)地產(chǎn)面對都是在商場上打拼多年生意人,通常促銷手段之作用微乎其微,所以幾乎極少進行專門性優(yōu)惠活動,更多是公關性質(zhì)活動:比如專業(yè)人士組成“投資匯報會”、商家交流會等。綜合而言,住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對消費群體不一樣,所以在營銷策略上有很大不一樣,認真比較其中差異,對我們營銷推廣將有深遠指導意義和關鍵現(xiàn)實作用。四、商業(yè)地產(chǎn)該怎樣策劃在中中國地,商業(yè)地產(chǎn)概念頻繁提及應該是在以后,商業(yè)地產(chǎn)成為發(fā)展商、投資者焦點話題。然而,商業(yè)地產(chǎn)并不是想象中“香餑餑”,反而成了不少開發(fā)商和投資者手中“燙手山芋”。商業(yè)地產(chǎn)策劃是一個智慧發(fā)明,它能在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動中發(fā)明出新價值。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)有著本質(zhì)不一樣,不過,目前很多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商卻在用住宅開發(fā)思緒和模式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),而現(xiàn)實中,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者只看到了這個營銷鏈中“發(fā)展商”、“投資者”這兩個元素,把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當成了簡單商鋪銷售工作,從而為商業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營埋下了深重隱患。這直接造成了大面積商業(yè)地產(chǎn)空置,損害了開發(fā)商及投資者利益。其實,商業(yè)地產(chǎn)是一個非常專業(yè)課題,它不僅需要專業(yè)計劃、設計、市場調(diào)查、立項定位,還需要專業(yè)代理機構來營銷策劃、推廣,專業(yè)經(jīng)營管理做后期服務。一樣是做平臺,住宅地產(chǎn)做是居住平臺,而商業(yè)地產(chǎn)做是商業(yè)平臺,交易平臺。商業(yè)地產(chǎn)運行模式,不僅要把握商業(yè)運行規(guī)律,還要對多種資源進行有效整合。創(chuàng)建性、系統(tǒng)性、完整性、可導入性,更關鍵是能夠?qū)嵤┎攀遣邉澅举|(zhì),它能改變項目,產(chǎn)品形象市場地位,處理或排除一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中一些阻礙和難題。商業(yè)地產(chǎn)策劃活動沒有公式（不然就不是策劃了）,但有以下幾條策劃規(guī)律是需要掌據(jù)。一是價值發(fā)覺,就是要在商業(yè)地產(chǎn)價值挖掘方面要獨具慧眼,找出他人沒有看到價值;二是以理服人,商業(yè)地產(chǎn)不相信煽情。商業(yè)地產(chǎn)是投資性物業(yè),是固化資本,投資者比消費者理性,過分熱炒概念是沒有作用,有用是完美演繹盈利模式,合理推導要符合商業(yè)邏輯,這才是商鋪市場樂于接收引導;三是以品牌策劃手法去策劃商業(yè)地產(chǎn);商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程就是這個項目商業(yè)品牌樹立過程,有了市場廣泛認可,商業(yè)就會繁榮,商業(yè)繁榮結果就是這個商業(yè)物業(yè)升值或價值兌現(xiàn)快捷。附錄:商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)分通常,商業(yè)地產(chǎn)就是以商業(yè)功效、商業(yè)需求為導向,對房地產(chǎn)物業(yè)需求和功效進行科學計劃,以使之適應商業(yè)經(jīng)營需要房地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在功效設計、地段要求、目標用戶等方面均存在較大差異。1、功效區(qū)分住宅功效要求較為單一,關鍵就是滿足大家居住功效,為大家提供一個能夠遮風檔雨休憩之所。而商業(yè)所要承載功效就較為復雜,商業(yè)地產(chǎn)最通常功效是作為商品流通基礎設施,負擔商品流通展示功效,對人而言就是滿足大家購物需求。同時商業(yè)地產(chǎn)還能夠承載其她功效,比如餐飲功效、娛樂功效、休閑功效、商務功效等等,就因為商業(yè)地產(chǎn)功效要求靈活多變,故造成對其操控也就相對復雜。2、地段區(qū)分房地產(chǎn)因其不可移動性,所以不管住宅還是商業(yè),對地段要求都比較高,而商業(yè)更之為甚。相對而言,住宅選擇地段彈性空間更大,不管城市中心,還是城市郊區(qū),抑或荒郊野嶺,均可開發(fā)住宅。而商業(yè)則不一樣,商業(yè)一旦離開城區(qū),來到郊外,就需要對商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容、業(yè)態(tài)進行檢討。比如適應于城區(qū)零售百貨假如來到郊外就生存渺茫。商業(yè)地產(chǎn)植樹原理,首先就是立地分析。假如地選錯了,那肯定難以生存。商業(yè)對“易達性”要求很高,項目最好處于道路十字路口或緊鄰干道,客流、人流、車流穿行方便,這么才能增加用戶光顧可能。3、用戶區(qū)分住宅地產(chǎn)包含用戶層面較窄,而商業(yè)地產(chǎn)包含用戶層面較寬。住宅目標用戶通常分為兩類,一個是投資型用戶,一個是自用型用戶。投資性用戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值贏利。而自用型用戶乃是買后自用（不管過渡型居住還是永久性居?。?。但商業(yè)地產(chǎn)用戶則包含了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。經(jīng)營商戶又能夠分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及一般品牌店,下表為某購物中心目標商戶分類,能夠看出各類商戶對物業(yè)要求都不盡一致。類別描述示例主力店功效:客層范圍廣、吸納能力強,是項目龍頭;品牌:含有很強品牌影響力;規(guī)模:含有較大規(guī)模,通常在平米以上;號召力:市場號召力強。超市、百貨、專業(yè)店、電影院、游戲天地次主力店功效:含有較強輻射力,是關鍵客源錨固點;品牌:含有較強品牌影響力;規(guī)模:通常在300平米以上;號召力:含有較強市場號召力;桑拿、保齡球、高級餐飲、咖啡茶藝、數(shù)碼通訊、特色配套/餐飲旗艦品牌店國外二三線品牌,中國一線品牌,行業(yè)內(nèi)龍頭商戶,含有較大影響力,能帶動大量其她商戶入場,規(guī)模通常在80平米以上。品牌男裝、女裝珠寶首飾、中高級化妝品一般品牌店品牌著名度通常,不含有獨立吸納客源能力,借助集群效應或寄生來挖掘商業(yè)價值。男裝、女裝、珠寶首飾、化妝品、箱包、皮具、家居家飾而投資者（買家）又分為自營型與純粹投資型用戶兩類,下表為對二者描述。自營型用戶1、重視運行成本,對價格較為敏感;2、出于資金周轉(zhuǎn)考慮,不愿支付過多資金用于購置鋪位;3、相對不輕易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氣氛引導。投資型用戶1、重視未來前景,關注租金回報和物業(yè)升值;2、沒有時間管理,喜愛靈活銷售模式,購置面積較小;3、現(xiàn)實性強、隨大流,喜愛跟風;4、輕易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氣氛引導。最終商業(yè)地產(chǎn)還包含到未來消費者定位問題,也就是商業(yè)運行后,吸引什么樣人群前來商場消費問題?？偠灾?商業(yè)地產(chǎn)用戶群復雜性要甚之于住宅。4、操作復雜性區(qū)分從開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)角度來講,商業(yè)操作復雜性甚之于住宅。對于住宅而言,開發(fā)商將住宅賣出后基礎就萬事大吉了,住宅使用價值就開始在消費者手中表現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后,是不能直接進行消費,這時商業(yè)地產(chǎn)項目在某種程度上是不含有使用價值,它還要進行招商才能運行使用。而招商運行乃是商業(yè)地產(chǎn)生死步驟,稍有不甚,便會將商業(yè)帶入萬劫不覆深淵。比如中國很多商業(yè)就是沒有處理好招商與銷售之間關系而造成項目夭折。5、物業(yè)要求區(qū)分住宅對物業(yè)要求相對簡單,只要能滿足居住功效就能夠,對層高、荷載等要求也不高。但對于商業(yè)地產(chǎn)而言,對物業(yè)層高、柱距（網(wǎng)）、荷載、電梯等都有很細致要求,任何一點差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目生存。不一樣商業(yè)業(yè)態(tài),對物業(yè)要求不一樣,通常百貨店、酒吧、娛樂、健身樓板承關鍵達成500-600千克,建材超市要求荷載4000千克,一般日用具倉儲1000千克,五金工業(yè)品倉儲店荷載就要達成1500千克。不一樣業(yè)態(tài),對高度要求亦不相同,做生活超市,5米層高就能夠了;假如做建材超市,最少要8米層高;而做倉儲話,要9米。假如建電影院,最少要9米層高,因為未來會使用大銀幕。而住宅活荷載只要200千克,層高達成2.8—3米就能夠了,由此可見住宅物業(yè)要求要相對簡單多。6、銷售模式區(qū)分住宅銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡單,通常為直接銷售,買賣兩清。而商業(yè)銷售則形式多樣,通常而言分為四種模式,直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還能夠繼續(xù)細分,比如直接銷售模式還能夠分為有條件和無條件兩種（是否又經(jīng)營管理約束）。而返租式銷售更是靈活多樣,能夠年返,也能夠一次性返,或者二者結合。亦可分為短期返（五年及以內(nèi)）和長久返(五年以上),更可分為保底或不保底等等。不一而足,每種銷售方法都有其銷售適應對象。7、投資回報形式對于開發(fā)商而言,商業(yè)地產(chǎn)投資回報形式有三種,一是銷售贏利,二是后期經(jīng)營收益,三是物業(yè)升值;而住宅投資回報形式只能經(jīng)過銷售來實現(xiàn)。銷售只能獲取短期資金回籠或者處理開發(fā)商后續(xù)開發(fā)資金問題,而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報最關鍵形式。比如北京世紀金源購物中心,60多萬平方米一寸都沒有賣;上海梅隆購物廣場建設時候投資不到5個億,后有機構出50億收購,卻被婉拒,因為這個物業(yè)每年都在升值,而且經(jīng)營收益很高。所以,商業(yè)地產(chǎn)真正價值并非是銷售,而是獲取長久經(jīng)營收益和物業(yè)升值。8、專業(yè)性程度商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對專業(yè)要求程度和關鍵都是不一樣,商業(yè)地產(chǎn)除了要遵照住宅地產(chǎn)所遵照建筑規(guī)范和消防規(guī)范外,還要遵照第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)運作對于商業(yè)專業(yè)性要求極高,是多個商業(yè)微觀問題綜合處理結果,住宅地產(chǎn)運作則不需要進行復雜商業(yè)設計。從過程上看,住宅地產(chǎn)銷售后就進入了終端,而商業(yè)地產(chǎn)銷售只是經(jīng)營開始,還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。所以,商業(yè)地產(chǎn)運作與住宅地產(chǎn)運作對專業(yè)程度要求是不一樣。紅塵紫陌,有轟轟烈烈昨日,也有平淡如水今天。在生活平平仄仄韻腳中,一直都泛著小說清香,我看到每一寸光陰都落在我宣紙上,跌進每一個方方正正小楷里,沉香、迷醉。秋光靜好,窗外陽光和細微風都好,我也尚好。不去向秋寒暄,只愿坐在十月門扉,寫一闕清麗小詩,送給秋天;在一杯香茗里欣然,讀一抹秋意闌珊,依著深秋,細嗅桂花香馥,賞她們淡定從容地綻放。聽風穿過幽幽長廊,在平淡簡約人生中,把日子過成云卷云舒,行云流水模樣,過成一幅畫,一首詩。有你,有我,有愛,有暖,就好。在平靜恬淡時光里,勾勒我們最美今天和明天。醉一簾秋之幽夢,寫一行小字,念一個遠方,癡一生眷戀。一記流年,一寸相思。不許海誓山盟,只許你在,我就在。你是我前世今生愛,是刻在心頭一枚朱砂。任由塵世千般云煙散盡,任由風沙凝固成沙漠墻,你仍然是我生命風景。人生苦短,且行且珍愛。十月如詩,就讓我獨醉其中吧!行走紅塵,做最簡單自己。簡單讓人愉快,愉快人,都是因為簡單。心豁達,坦然,不存勾心斗角。從容面對人生,做最好自己,巧笑嫣然,你若盛開,蝴蝶自來。那就做一朵花吧!優(yōu)雅綻放,優(yōu)雅凋謝,不帶憂傷,只記美好。這個秋日,一切都很美,陽光淺淺,云舞蒼穹,閑風淡淡。撿拾一片薄如蟬翼枯葉,寫著季節(jié)流轉(zhuǎn)小說,沉淀著歲月風華。平靜享受生命路徑上一山一水。執(zhí)筆揮墨,耕耘愛世界,輕聲吟唱歲月安好,把一縷縷醉人情懷,婉約成小字里風月千里,泅成指尖上浪漫和馨香。靜立于秋光瀲滟里,賞碧水云天,攜來閑云幾片,柔風幾縷,縫進歲月香囊里,將唯美雅致收藏,醉臥美好時光。秋,是靜美,是收獲,是滿載期望而歸季節(jié)。秋只因葉落,葳蕤消,花殘瘦影,不免總給人一個無邊蕭瑟。然而秋,也有秋美。如黃巢《不第后賦菊》詩中有句:待到秋來九月八,我花開后百花殺。是不是聽起來尤其霸道有味。誰說秋實悲涼,百花殘了何妨？我菊正艷艷,香影欹滿山。還有一句歌詞叫:春游百花,秋有月。秋天月,要比任何季節(jié)都美,都明亮,都讓人迷戀陶然。秋有赤楓把漂亮秋燃燒成通紅火辣,秋有萬千銀杏如蝶,秋哪有蕭索？秋一直很美,你可有發(fā)覺美眼睛呢？每一個季節(jié),都有著不一樣旖旎。人生何嘗不是如四季,有青春絕艷花季,也有老驥伏櫪暮年。容顏老去,青春不復,全部美好不會消失,一直珍藏著。即便時光變得荒涼,而你我一直永如初見,相互溫柔以待。走進十月,驀然回首,你我都在,惟愿光陰路上,且行且惜,寂靜相伴,無悔一