國(guó)信證券內(nèi)部培訓(xùn)-房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)報(bào)告及其寫法分析

房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱2021年8月Self-introduction行業(yè)供需分析行業(yè)趨勢(shì)分析地產(chǎn)公司估值探討主要地產(chǎn)上市公司估值比較交流要點(diǎn)

行業(yè)屬性判斷

行業(yè)供需分析房地產(chǎn)行業(yè)膨脹式循環(huán)需求因素分析需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲供給分析需求旺盛要求供給增加

行業(yè)屬性判斷

行業(yè)趨勢(shì)分析調(diào)控讓行業(yè)發(fā)生了變化需求在萎縮當(dāng)房?jī)r(jià)不再上漲時(shí)…銷售低迷、信貸緊縮和去年拍地需要繳付的土地款導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金緊張。資金緊張將導(dǎo)致三種可能的結(jié)果：放緩開(kāi)發(fā)、工程轉(zhuǎn)讓、降價(jià)促銷。三種結(jié)果都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少。資金緊張將導(dǎo)致供給減少房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，資金流出房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求減少；供給短期慣性增加，隨后將縮量；市場(chǎng)熱度降低，成交量、銷售速度、房?jī)r(jià)、行業(yè)利潤(rùn)率都將回歸合理；局部企業(yè)將退出市場(chǎng)，行業(yè)集中度提高。行業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)行業(yè)調(diào)整的終結(jié)點(diǎn)：價(jià)格回歸合理：房?jī)r(jià)收入比降至合理水平，10以內(nèi)。銷售回歸合理：普通工程半年到一年的銷售期，高檔工程一年到一年半的銷售期。成交量回歸合理：1-2倍GDP的銷售增幅利潤(rùn)率回歸合理：92年以來(lái)行業(yè)平均凈利率7.23%，平均毛利率26%，07年行業(yè)平均凈利潤(rùn)13.15%，平均毛利率36%，回歸必然時(shí)間大概2-3年。行業(yè)調(diào)整終結(jié)：回歸合理

行業(yè)屬性判斷

地產(chǎn)公司估值探討公司研究—將行業(yè)研究落實(shí)到公司房地產(chǎn)上市公司分類開(kāi)展戰(zhàn)略1、3+X戰(zhàn)略：以保招萬(wàn)金、富力、中海為代表；2、1+X戰(zhàn)略：華發(fā)、棲霞、福星等為代表3、重點(diǎn)城市布局：金融街、蘇寧環(huán)球、華潤(rùn)置地、上實(shí)開(kāi)展產(chǎn)品策略：1、普通住宅：萬(wàn)科、中海、雅居樂(lè)、浙江綠城2、高檔房：華僑城3、產(chǎn)品多元化：富力、保利、金融街、招商地產(chǎn)4、物業(yè)持有：小商品城、華潤(rùn)置地、園區(qū)開(kāi)發(fā)類公司房地產(chǎn)上市公司開(kāi)展戰(zhàn)略比較估值方法：絕對(duì)估值、相對(duì)估值、比較分析〔橫向比較、縱向比較〕絕對(duì)估值：RNAV、DCF、DDM…相對(duì)估值：PE、PB、PEG…與H&B股估值比較與國(guó)際主要地產(chǎn)股估值比較行業(yè)指標(biāo)：GFA/S〔M2/股〕GFA/MV〔M2/元〕SUPMV〔標(biāo)準(zhǔn)單位/元〕估值方法估值方法優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)PE、PEG相對(duì)簡(jiǎn)單，適用成熟型公司在行業(yè)整體高估或低估時(shí)相對(duì)估值失靈；不適用于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)大的市場(chǎng)PB相對(duì)簡(jiǎn)單，比較穩(wěn)健RNAV估值相對(duì)穩(wěn)定參數(shù)設(shè)定比較隨意，未來(lái)現(xiàn)金流也是建立在對(duì)房?jī)r(jià)和銷售量的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，對(duì)持續(xù)發(fā)展的公司意義不大估值方法比較什么是RNAV估值？就是利用成熟的房地產(chǎn)評(píng)估方法對(duì)地產(chǎn)公司主要資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而得出房地產(chǎn)公司重估凈資產(chǎn)的一種估值方法。實(shí)際相當(dāng)于公司的清算價(jià)格。如何進(jìn)行房地產(chǎn)公司RNAV估值？對(duì)地產(chǎn)公司不同類型的資產(chǎn)〔存貨、固定資產(chǎn)等〕分別采用不同的評(píng)估方法，分別得出其評(píng)估凈現(xiàn)值匯總各類資產(chǎn)的凈現(xiàn)值加上評(píng)估時(shí)點(diǎn)公司賬面凈資產(chǎn)，得出公司總的RNAV值與總股本比較得出每股RNAV，進(jìn)而判斷是折價(jià)還是溢價(jià)什么是NAV估值？1、房地產(chǎn)工程評(píng)估的主要方法房地產(chǎn)評(píng)估主要方法假設(shè)開(kāi)發(fā)法：影響評(píng)估的因素：工程規(guī)劃情況、地價(jià)、造價(jià)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排、工程周邊房?jī)r(jià)及未來(lái)走勢(shì)、銷售周期、銷售率等我們一般對(duì)在建或在未來(lái)一年內(nèi)開(kāi)工的工程采用此方法市場(chǎng)比較法：影響因素：周邊地價(jià)水平我們一般對(duì)在未來(lái)一年不能開(kāi)工的土地使用此方法房地產(chǎn)評(píng)估主要方法房地產(chǎn)評(píng)估主要方法

缺點(diǎn)NAV估值并不考慮管理層素質(zhì)、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)效率、未來(lái)收購(gòu)和增加工程帶來(lái)的盈利增長(zhǎng)，未考慮公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)工程公司估值較適合它根本上與公司解散或清盤時(shí)的價(jià)格接近估值仍建立在對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)、銷售速度的假設(shè)根底上此外，資本化率輕微變動(dòng)有可能對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生較大影響NAV估值缺點(diǎn)容易高估的幾種情況：將各工程開(kāi)發(fā)價(jià)值加總，然后加上公司凈負(fù)債得出的估值，容易使公司NAV高估，因?yàn)閷?duì)于規(guī)模較大的地產(chǎn)公司而言，各工程地價(jià)支付情況較模糊，不易弄清楚所有工程儲(chǔ)藏均采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，多計(jì)算了未開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)藏的開(kāi)發(fā)價(jià)值，使公司NAV高估對(duì)銷售周期、銷售率、銷售價(jià)格、租金收入假設(shè)太樂(lè)觀折現(xiàn)率取值偏低NAV估值本卷須知SU〔工程儲(chǔ)藏標(biāo)準(zhǔn)單位〕SUPS〔標(biāo)準(zhǔn)單位/股〕SUPMV〔標(biāo)準(zhǔn)單位/市值〕GFA〔M2〕如何看待上市公司土地儲(chǔ)藏我們重點(diǎn)關(guān)注的地產(chǎn)股含金量比較,SUPMV值越高說(shuō)明該股含金量越高資料來(lái)源：國(guó)信證券