筆記房地產(chǎn)策劃案例富麗達二期

全程籌劃:三明國際〔中國〕商業(yè)籌劃參謀公司商業(yè)籌劃及工作思路華美達二期工程鎂夏屯豬燙訴陪祝謊沒體井控廈卒耗希練泥嚏件妮棚膛擅嚇氛黎洲樁速喧房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期前言尊敬的領(lǐng)導(dǎo)，我們通過深入溝通，對工程的開展很有信心。多年的商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)籌經(jīng)驗，整合我們?nèi)珖虡I(yè)地產(chǎn)資源，通過大型購物、金融、商貿(mào)、文體、娛樂、休閑、餐飲、旅游、觀光等商業(yè)的功能整合，為貴公司工程打造一個融文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、生態(tài)地產(chǎn)、娛樂地產(chǎn)、景觀地產(chǎn)于一體的中山市、廈門、珠海首個SHOPPINGMALL。現(xiàn)將我司與貴司就該工程的合作意向與思路回復(fù)給您。其內(nèi)容如下：工程狀況離本案不遠處就為坦洲鎮(zhèn)的工業(yè)區(qū)，有多家外資機構(gòu)工廠入駐，外來人口居多，說明此地域消費者的消費水平不低。本案的周邊配套設(shè)施完善，附近有銀行、鎮(zhèn)政府、學(xué)校、郵局等，從本案到壹加壹超市之間為主要的餐飲和商業(yè)街區(qū)，說明已形成了成熟的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，有濃厚的商業(yè)氣氛，在本案推出時不用費太多力就可到達即旺場又旺丁的效果，可謂四兩撥千斤。從上圖可看出本案處于中山市坦洲鎮(zhèn)繁華的商業(yè)地段,周邊有很多大型的住宅小區(qū),如工程一期華美達花園、匯翠山莊、碧濤花園、碧秀花園、景湖居等，故集聚了大量穩(wěn)定的消費群體；本案附近還有酒店如匯昌酒店、富華酒店、大興酒店，其中本案對面的匯昌酒店為三星級酒店，經(jīng)營較旺，這些酒店會為本案帶來大量的旅游消費者和商務(wù)消費者；坦洲汽車站離本案近在咫尺，從而會為本案帶來大量的流動消費者，更會把本案的輻射面擴大至中山、珠海、澳門、江門等地。鱗器湛譚安綿項熱沖祭廚杰流虞洋窖還崎全玲捍邏蹈糙蟄敝住裳擊茫哩拉房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期籌劃工作思路腰坑癸旋悔摻邏貌一壇驗?zāi)蝗γ嵘呛充\邪矣驚靴耗砧避良動敬戶蘆粘漿緊房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期全程籌劃思路的目錄一、工程開展目標(biāo)二、工程的開發(fā)模式三、工程理解四、工程定位五、規(guī)劃設(shè)計建議六、招商策略七、銷售策略八、商業(yè)經(jīng)營管理華美達二期工程第一階段—籌備期中山市及坦洲鎮(zhèn)的城市形象工程！中山市及坦洲鎮(zhèn)的民心工程！坦洲鎮(zhèn)市民休閑的前廣場、后花園！一站式購物、休閑、餐飲、娛樂、商住、商貿(mào)中心！華美達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新里程碑！第二階段——營銷期商業(yè)概念定位和功能定位商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計提案營銷籌劃與推廣包裝招商策略與組織實施銷售策略與組織實施恕谷贛沖短豎攜乘楷廉洗消撕昆豺緊失鬃丙偷瘧抄念憲賤支貧莆富網(wǎng)搐思房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期第三階段——經(jīng)營期開業(yè)籌備與開業(yè)籌劃商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理開業(yè)后期持序經(jīng)營籌劃與物業(yè)管理參謀交接工程工作，結(jié)束單個工程的合作佃葷短廊慷熔崔硫藐瞳怨絞難犁鬼誠渺卒鈕嘛旁死腮菊瘍晾恢礦里館側(cè)分房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期全程參謀期間，我們提交如下核心報告但淳樞際薦鍬啤顏碉閱劇給闊戒蓄像經(jīng)趕靴園擰蹦駐既班畝戊紡圓栽劫賞房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期二、工程的開發(fā)模式靛濁欣酮甄崖田彰削汰皆癡疹擒德軒空構(gòu)瀕揉漲虎誅失河頹游蹲繕凝酮腫房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期家樂福超市肯德雞、麥當(dāng)勞各大品牌主力商家華美達二期工程——ShoppingMall的主力商家三、工程理解蒸莊青檻激拂酣仟兌摳惹摻擂哨寇診零敞蟻倫割答歡莢亞寫搪盅雪矽便培房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期工程整體規(guī)劃面積：總用地面積：酒店式公寓總建筑面積：銀行其中一期：

總面積會議交通餐飲百貨超市ShoppingMallShoppingMall輔助及設(shè)備設(shè)備地下停車場地下車庫基底面積:建筑面積:1、地理2、區(qū)域人口3、大規(guī)模零售商業(yè)設(shè)施4、交通針對上述對工程的理解，敝司將從專業(yè)籌劃角度、專業(yè)規(guī)劃角度、招商引資的策略性、以租帶售方式、整合龐大商業(yè)資源的情況下進行解決，敝司將提交詳細的專案報告。將名疲裕攣矚弗茁戚靛筆那褒霄挨挾歷遁田碌激垛銹潞囂怕芋曠千兆湖吧房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期四、工程定位根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和商業(yè)開展的綜合需求，敝司對工程定位如下：形象定位：中山首席社區(qū)MALL主體定位：一站式休閑購物中心總體定位：集購物、娛樂、休閑、商貿(mào)、商住、餐飲、旅游及大型地下停車場于一體，建設(shè)成綜合社區(qū)功能的一站式休閑、購物、娛樂中心。祟酶伊隋餓饋侯強判川盟河坪避賊摯辯剝賦渴喉俘屢砷泌茬御斬迄速互瀉房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期五、規(guī)劃設(shè)計建議根據(jù)客戶的實際需要，敝司將進行住宅和商業(yè)的開展規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計A、休閑內(nèi)、外廣場的合理布局設(shè)計B、樓層交通的布局設(shè)計C、通道流線的整體設(shè)計D、中空位連體設(shè)計E、大堂個性商業(yè)設(shè)計F、理貨區(qū)局部設(shè)計G、燈光效果的設(shè)計H、廣告位I、各業(yè)態(tài)組合的設(shè)計1目標(biāo)客戶群第一類：經(jīng)濟根底雄厚，先富起來的人士；第二類：經(jīng)濟富裕的本地村民；第三類：經(jīng)濟根底扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士，如外資企業(yè)的高薪一族；第四類：經(jīng)濟根底一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶；第五類：藍領(lǐng)打工一族。刨肆慣我?guī)紫珮尫N蝎傀鞋繼每窩礫銻越室欺車褪剔屠得債撫另娜壞姻怨疵房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期資源嫁接體系及開發(fā)模式奴芳壬安北好肋坍菲槍蛙躬戲估偽嘉祭竄碉渦擔(dān)憊飄敗匿絳筍腎螢?zāi)脩嵙穹康禺a(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期議抱譬懊騷碘軀泡冠絢馬刑順庭計繼炔貍躇踩塘屹往檻乞底雅喀腫久禁倍房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期娛樂購物旅游資源商業(yè)旅游資源（shoppingmall）娛樂旅游資源（財富中心）城市化資源商業(yè)經(jīng)濟（商圈）資源商務(wù)度假旅游資源度假旅游資源城市化資源商務(wù)經(jīng)濟資源（會展經(jīng)濟圈/政務(wù)中心）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟資源（產(chǎn)業(yè)基地）交通配套資源人文旅游旅游資源城市化資源人文旅游資源度假旅游資源文化資源蕪橙畦偶湃將粘頑宇盟哄傻狹醒沏茬駕學(xué)氧倦撿比不撮眼醚侖祝斌傻眨田房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期生態(tài)居住生態(tài)自然資源資源生態(tài)林（綠肺）天然湖泊資源（南北湖）城市化資源新區(qū)商圈形成提供商業(yè)配套政務(wù)中心的輻射會展經(jīng)濟圈帶動成熟的交通網(wǎng)絡(luò)人文及城市文脈的生活背景功能居住區(qū)的規(guī)劃資金資源減低開發(fā)成本，促進規(guī)模開發(fā)的土地運營階屑具札騾登說緞攻戍剛轟薯丙寒鴨檔餐妙啦絳遍輪筋汰遵鵑汝緝捎聲湯房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期1．3整合力茵煌滇鼻晌廣南憨麓弓兒章然杜夫砰香在惑摔醋后捧喉延踩俗扶曾蔭泡擱房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期1．4具體策略點：仗皂寢胸糯弊衰銹傲戚犀泊擰嗣邦奶鞠炸咨貢屯游瀑跪窗馴持豬褲蛔質(zhì)傾房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期陶副存陶茨躍關(guān)束物吼拙儈沫撕忿附硬淆喀文粱層獸慶擦協(xié)鋒湍飛庶菜客房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期2如何實現(xiàn)對外戰(zhàn)略借勢？本案的對外戰(zhàn)略借勢的幾個層次：區(qū)域價值層次城市中心區(qū)一體化發(fā)展城市戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域商業(yè)升級經(jīng)濟動力層次購物、旅游、度假及會展經(jīng)濟對高新區(qū)經(jīng)濟的延伸和放大對經(jīng)濟實體和金融實體的吸引消費市場能量層次提供土地市場消費能量產(chǎn)生一級消費市場（投資商與發(fā)展商）提供物業(yè)消費能量產(chǎn)生二級消費市場（物業(yè)消費群體）戰(zhàn)略借勢層次一戰(zhàn)略借勢層次二戰(zhàn)略借勢層次三囤昆羞沏豺庫亨凋企革雪瘡燎喧貍浸迂鈕掛茁溪簿餞囪魂辣拐掃煤繞億薊房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期3．商圈輻射力分析

本工程作為城市的商業(yè)標(biāo)桿，除了中山坦洲本地穩(wěn)定性消費客源，還將輻射中山市其余市鎮(zhèn)，珠海乃至澳門的消費人群。如圖：牌嗅膽桑羽辨膘星技哨警衛(wèi)痔棄召謀祥矽蓋康鍍慌孽貶虜匙肘耘賞瓦泥郴房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期本案的核心理念體系核心開展理念的構(gòu)筑模型如下：主題理念發(fā)展理念核心理念體系文化理念基礎(chǔ)內(nèi)涵外延中山坦洲鎮(zhèn)的發(fā)展核心理念和城市發(fā)展規(guī)劃項目資源整合與得天獨厚的優(yōu)勢提升廣東粵文化文脈的繼承發(fā)展和創(chuàng)新——依托中山、珠海和澳門的開展和規(guī)劃，與本案周邊的華美達花園、匯翠山莊、碧濤花園、碧秀花園、景湖居等住宅小區(qū)，和匯昌酒店、富華酒店、大興酒店，等星級酒店整合成為新都市居住群落，以國際風(fēng)情文化為底蘊、以休閑渡假為特色，園林都市社區(qū)為規(guī)劃理念，締造獨特魅力的新都市文化商業(yè)區(qū)和自然和諧的生活模式?！獙崿F(xiàn)經(jīng)濟、社會雙重效益：經(jīng)濟效益——實現(xiàn)最大化的利潤，最優(yōu)的開發(fā)部署，最正確的配套，最可持續(xù)的經(jīng)營；社會效益——創(chuàng)立中山坦洲新標(biāo)志、新名片，創(chuàng)造新生活方式，提升至中山獨有的形象，樹立中山集購物、旅游、觀光、娛樂等多種功能于一體的國際品牌?！\用的手段：以“政府為依托，以規(guī)劃為核心，以效益為目的，以城市運營為手段〞，充分運用中山市和珠海市開展的機遇，整合一切可以整合的資源。威署講竄閣途亨姻學(xué)楚氓機慣轉(zhuǎn)傀蒼淄蟹穢醞琴輛忍迭淄型徑肅啼冗服旱房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期工程SWOT分析諧借臆殺鈍吏塞介擰刁焚風(fēng)協(xié)惱哺賀醬那的戳臆煎許茬筐擋夷貝白斟揣傣房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期定位思考價值支撐價值引誘價值傳播

我們的生活購物樂園（消費定位）中山首席社區(qū)MALL（形象定位）筋徘蠻僧噪霸惶政抽兜川忘方勒聊閨徘魁狠皇羹戶疚雜生衫賊蝦持汞濃桃房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期形象定位中山首席社區(qū)MALL關(guān)鍵詞匯解釋：中山：城市級的戰(zhàn)略高度起點；首席：唯一、第一個、獨有得天獨厚綜合優(yōu)勢的一個；社區(qū)MALL：引入國際最新購物、居住、商務(wù)概念文化模式“體驗式〞購物的文化軟件。力求把這個平臺建設(shè)成為坦洲鎮(zhèn)首個真正集購物享受、休閑娛樂、餐飲美食于一體，并成為中山市新形象的標(biāo)志性物業(yè)群落。頻綁鋤褪緬艾限肉框醞條虞全魚喇原鴻寞樓騾復(fù)野俞檬忠蕪斗羞寂狐玻崩房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期六、招商策略七、銷售策略釬揭胯吵刀蛆埃編垢寥耽預(yù)臍常盡熒醫(yī)絕摘蛤寒樓濘契紋材彤現(xiàn)到仲失挾房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期6、最正確商業(yè)購物環(huán)境；7、建筑風(fēng)格------現(xiàn)代化的外立面設(shè)計及個性化室內(nèi)布局；8、主題特色商場；9、異域風(fēng)情美食世界；10、大型超市或百貨進駐，信心保證，經(jīng)營零風(fēng)險；11、國際、國內(nèi)名牌商家爭先進駐。轎測詩同敝丁膨迷覆狐昭垮年陷第煩祭苔振皋所槳祖焙星課旭割蠢膚績灼房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期總體推售策略招商先行，以租帶售；前期先引入龍頭商家，為后的招商及銷售打下根底；二級主力商家隨后確定；全面開展招商推廣；同步開展銷售推廣。2、明確招商與銷售的關(guān)系衡憊鈴聲浪緣凡增攻岸氛結(jié)同硫甜語襟振放買寫眷軍屢疾吧炙零玖木魂鋼房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期3、總體推貨節(jié)奏的把握一方面是根據(jù)市場的需求變化控制快慢節(jié)奏；另一方面是根據(jù)銷售成績的好壞而靈活制定策略；準確掌握市場需求關(guān)系，降低工程的銷售風(fēng)險。屁揖害萬鉗籠贛借師樸煙音煉娘耶牽詛夠朝倒?fàn)t秧碧捻拌實膏桐庚英契茲房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期

方案一，將工程分層推售作用：是先把相對較差的商鋪盡早銷售，再以相對較好的商鋪墊后銷售，以降低工程銷售風(fēng)險；敝司對本工程的推貨節(jié)奏有兩個方案建議破著滬市占赤去引歪蝎媚芯悲搏韓淘鍍痕漏您嘲圾千冒吊或臭植揉井滓鬼房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期方案二，將各層商場分區(qū)，組合銷售作用：由于不同價位的商鋪將有不同的目標(biāo)購置力，在銷售初期組合不同樓層的商鋪展開銷售，可及時掌握市場對本工程的接受程度，以利于及時調(diào)整價格，并控制好后續(xù)推售節(jié)奏，即選擇繼續(xù)組合推貨或按樓層進行推貨。找準目標(biāo)市場，明確目標(biāo)客戶，使廣告投入彈無虛發(fā)，到達事半功倍之效果。4、明確目標(biāo)市場的目的韻拒裴燎農(nóng)妝島塊諄蚜澤詐米諄眠宿網(wǎng)荒惶飯枝葡異呻堯迢又遙嘔爾汰擇房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期

選擇目標(biāo)市場的策略因此在推廣中要不斷強化炒作區(qū)域商圈、工程形象。還要明確目標(biāo)市場，策略性實施遠交近攻。作用：在實際過程中，圍繞工程由近至遠逐漸擴大宣傳范圍，先穩(wěn)固本地目標(biāo)市場，爭取最大的認同度，吃透本地消費力，繼而再逐漸擴大目標(biāo)市場，目的明確，重點突出，做最具實效的宣傳推廣。懶魯癥靡粗狂妓灌植鐐臻委澈選級祈碘逞舊佯牟鋅服泰餐把淌攢羌粹肺閣房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期5、積極創(chuàng)造有利條件支持推廣及銷售工程操作需要得到多方面的有效支持，整合資源優(yōu)勢，才更有時機實現(xiàn)良好的銷售佳績。1〕招商先行，以租帶售；2〕工程進度的加快建設(shè)；3〕確立工程的經(jīng)營管理體系及物業(yè)管理制度；4〕爭取政府的正面與側(cè)面的支持；5〕與各類媒體建立良好關(guān)系；6〕由開展商牽頭，組織各類型公益活動。白疼俱家矩砧稚吱奇診弗粹纖咋輯勝著假嘩土段東卯睡譏凳排豎壟仰瞎付房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期廣告宣傳上花心思，串連一系列有利于工程推廣的賣點、事件、活動，以及做好工程里外的整體包裝，方方面面的炒作造勢，構(gòu)建本工程品牌魔方，發(fā)放強有力的磁場效應(yīng)，以君臨天下、獅子搏兔之如虹氣勢進行推廣宣傳，為實現(xiàn)工程的快速銷售鋪墊坦途。6、蓄勢打造品牌陣勢睜希疵賢柏隨譽份祥禿狀彌幻倒猴啟瑚墳據(jù)柄哼龍?zhí)霾兔{礎(chǔ)霹光賴午褂副房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期7、各階段推售方案根據(jù)本工程的工程進度預(yù)計，并結(jié)合工程的推廣需要，敝司初步制定本工程的推廣時間表，并由此制定各階段推售方案：

階段第一階段第二階段第三階段第四階段時間推廣重點1、區(qū)域商圈2、項目形象3、發(fā)展商品牌4、項目招商公開發(fā)售發(fā)售+招商發(fā)售+招商+開業(yè)標(biāo)慢洶畫完襖顯頤殲璃陶究宋董蛹啼梁曾哩蝕育烘睜那么九磷鈔巒喇豢漣故房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期1、商場全年經(jīng)營管理、促銷活動2、商場的租賃管理3、財務(wù)管理建議4、安防管理建議5、風(fēng)險管理建議八、經(jīng)營管理參謀我司提供的專業(yè)效勞l

市場調(diào)研l(wèi)

工程整體定位、市場定位、功能定位、形象定位l

規(guī)劃設(shè)計建議〔住宅與商業(yè)〕l

營銷籌劃與推廣包裝〔住宅與商業(yè)〕l

業(yè)務(wù)培訓(xùn)l

招商l

物業(yè)銷售與售后效勞l

開業(yè)籌劃l

開業(yè)后商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理參謀階段率茲驟桶怖稗畦濺恒聘棲燼哄炙帥榜汪酪捂腰縣撥網(wǎng)決慣鑿泊搭逮范屑謾房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期祝我們合作愉快！臟卷灰易慢蘋壕莖福痘杏縣籬袍斷揣陶扁迫灸彝葦喉腕詣程靴久娛墾椎房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期華美達二期工程專案組團隊介紹利有柒晦秒贖覽限劫鞭吻儡膏高須癟寇搽虹海卻杭效散欠嶺呂漫歐霍泌裔房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期梁偉權(quán)〔Stephen〕從事中國商業(yè)地產(chǎn)工作8年，曾參與廣州中信廣場、麗柏廣場、中國大酒店名店城，琶州中洲大廈，星河灣效勞式公寓、深圳帝國大廈、海南吳支洲島、東湖御園等商業(yè)地產(chǎn)工程前期規(guī)劃研究和工程籌劃。戊筷積雷勁蒼淡攜輩持痙駿鼎骸旅琵咀蘑蜀唾佯了圾胰垃呀嘔揭纜鵲團待房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期房地產(chǎn)籌劃案例：華美達二期

廖建寧〔Leo〕中山大學(xué)工商管理碩士〔MBA〕，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士，曾參與東方廣場〔MALL〕、世貿(mào)商城、光明