資料-億城現(xiàn)代房地產(chǎn)異地多項(xiàng)目計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)異地多工程

方案與運(yùn)營(yíng)管理

深圳銀湖酒店二零零八年三月十六日1目錄前言第一局部：異地多工程運(yùn)作下的管控模式第二局部：運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)第三局部：方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)第四局部：制度、標(biāo)準(zhǔn)、流程的建設(shè)與管理2前言運(yùn)營(yíng)管理的概念與開(kāi)展路徑方案與運(yùn)營(yíng)管理的重要性與意義目前跨區(qū)域、多工程運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問(wèn)題3前言——運(yùn)營(yíng)管理的概念與開(kāi)展路徑4運(yùn)營(yíng)管理的開(kāi)展路徑

管理層次時(shí)間、開(kāi)展階段單工程管理多工程粗放式營(yíng)運(yùn)管理區(qū)域化、專(zhuān)業(yè)化營(yíng)運(yùn)管理以運(yùn)營(yíng)籌劃支撐開(kāi)展戰(zhàn)略方案督辦多工程協(xié)調(diào)以運(yùn)營(yíng)分析實(shí)現(xiàn)工程規(guī)劃方案督辦+++不同開(kāi)展階段和管理層次，運(yùn)營(yíng)工作的內(nèi)涵擴(kuò)展前言——運(yùn)營(yíng)管理的概念與開(kāi)展路徑5多項(xiàng)管控的必然需求日益標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)的必然需求企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的必然需求通過(guò)高效的運(yùn)營(yíng)管理，最大限度地整合資源，最大限度地實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化前言——方案與經(jīng)營(yíng)管理的重要性與意義6前言——目前跨區(qū)域、多工程運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問(wèn)題地域的選擇與戰(zhàn)略不同地域文化之間的差異與沖突管理團(tuán)隊(duì)的選擇與建設(shè)管控跨度與模式管理體制企業(yè)品牌的影響力7第一局部：異地多工程運(yùn)作下的管控模式房地產(chǎn)企業(yè)的異地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式8異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)企業(yè)的異地開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思考：為什么要去？知己：拿什么進(jìn)入異地？知彼：研究透要去的城市準(zhǔn)備：心理準(zhǔn)備、人才準(zhǔn)備、資金準(zhǔn)備、管理準(zhǔn)備9異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式10工程人力資源管理總經(jīng)理職能部門(mén)A職能部門(mén)B職能部門(mén)C……C5C6……職能型組織工程聯(lián)絡(luò)員、經(jīng)理助手、無(wú)決策權(quán)異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式11異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式12異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式13工程型組織：總經(jīng)理A工程經(jīng)理B工程經(jīng)理C工程經(jīng)理研究與開(kāi)發(fā)生產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)人事研究與開(kāi)發(fā)生產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)人事………………異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式14工程型組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)1.工程經(jīng)理對(duì)工程全權(quán)負(fù)責(zé)，僅需向公司高層管理報(bào)告2.工程組所有成員直接對(duì)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)3.工程從職能部門(mén)別離，溝通途徑變得簡(jiǎn)潔4.工程目標(biāo)單一，工程成員能夠明確理解并集中精力于目標(biāo)，團(tuán)隊(duì)精神能充分發(fā)揮5.權(quán)力集中使決策速度加快，能對(duì)客戶(hù)需求和高層管理意圖作出快速響應(yīng)6.命令源的唯一性，管理簡(jiǎn)單異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式15異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式16矩陣型組織：總經(jīng)理工程經(jīng)理研究與開(kāi)發(fā)部生產(chǎn)部營(yíng)銷(xiāo)部財(cái)務(wù)部人事部A工程經(jīng)理B工程經(jīng)理C工程經(jīng)理強(qiáng)矩陣、弱矩陣、平衡矩陣異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式17異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式18矩型陣組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)1、命令源的非唯一性，管理復(fù)雜2、資源在不同工程中的分配較困難，容易引起工程經(jīng)理之間的爭(zhēng)斗，工程目標(biāo)而非公司整體目標(biāo)成為工程經(jīng)理考慮的核心3、對(duì)工程經(jīng)理與職能經(jīng)理的協(xié)調(diào)提出非常高的要求異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式19不同組織結(jié)構(gòu)特點(diǎn)比較工程組工作人員強(qiáng)職能型職能型職能型組織形式特征職能型矩陣型項(xiàng)目型弱矩陣平衡矩陣強(qiáng)矩陣項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限很少或沒(méi)有有限小到中等中等到大很高甚至全權(quán)全職工作人員的比率幾乎沒(méi)有0.2%15—60%50—95%85—100%項(xiàng)目經(jīng)理任務(wù)兼職兼職全職全職全職項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目協(xié)調(diào)員項(xiàng)目協(xié)調(diào)員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目管理行政人員兼職兼職兼職全職全職職能部門(mén)工作人員弱異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式20XX集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)董事長(zhǎng)投資決策委員會(huì)項(xiàng)目決策委員會(huì)外部行業(yè)專(zhuān)家顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)團(tuán)總裁董事長(zhǎng)財(cái)務(wù)總監(jiān)技術(shù)總監(jiān)營(yíng)運(yùn)副總裁副總裁人力資源部企業(yè)發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部技術(shù)管理部經(jīng)營(yíng)管理部地產(chǎn)項(xiàng)目行政管理部北京公司上海公司深圳公司武漢公司物業(yè)管理有限公司置業(yè)顧問(wèn)有限公司投資決策中心項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式21XX區(qū)域公司組織結(jié)構(gòu)總經(jīng)理營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理行政總監(jiān)行政人事部工程管理中心工程總經(jīng)理A工程總經(jīng)理B財(cái)務(wù)管理部設(shè)計(jì)管理部工程開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)工程總監(jiān)本錢(qián)代表營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理設(shè)計(jì)經(jīng)理矩陣型組織結(jié)構(gòu)本錢(qián)管理部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式22任務(wù)分工表—區(qū)域公司各職能部門(mén)與工程部職責(zé)劃分WBS說(shuō)明區(qū)域公司職能部門(mén)項(xiàng)目部項(xiàng)目管理中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)管理部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部成本管理部財(cái)務(wù)管理聞行政人事部項(xiàng)目總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理設(shè)計(jì)代表工程經(jīng)理成本代表項(xiàng)目策劃階段概念設(shè)計(jì)研究

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組織《概念設(shè)計(jì)方案》綜合評(píng)審△△▲△△

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編制《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃報(bào)告》△△△▲△

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組織集團(tuán)評(píng)審會(huì)

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編制《項(xiàng)目控制性總體計(jì)劃》△

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編制《項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)》

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設(shè)計(jì)管理階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段編制《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》

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規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)委托

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確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位及中標(biāo)方案△

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組織區(qū)域公司規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)△

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組織集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)

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組織政府相關(guān)部門(mén)評(píng)審

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規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整并確認(rèn)

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方案設(shè)計(jì)階段

編制《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》

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確定方案設(shè)計(jì)

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組織總圖、單體方案評(píng)審△

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組織結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案評(píng)審△

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組織集團(tuán)和政府部門(mén)評(píng)審會(huì)

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異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式23WBS說(shuō)明區(qū)域公司職能部門(mén)項(xiàng)目部項(xiàng)目管理中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)管理部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部成本管理部財(cái)務(wù)管理聞行政人事部項(xiàng)目總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理設(shè)計(jì)代表工程經(jīng)理成本代表設(shè)計(jì)管理階段方案報(bào)建

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深化方案設(shè)計(jì)

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辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

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景觀(guān)概念設(shè)計(jì)

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銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)

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編制《經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告第二稿》

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初步確定施工圖設(shè)計(jì)單位

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初步設(shè)計(jì)編制〈擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)〉

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確定擴(kuò)初方及施工圖設(shè)計(jì)單位

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主要設(shè)備、材料選型意見(jiàn)

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初步確定交樓標(biāo)準(zhǔn)

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設(shè)計(jì)方案交底

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組織總圖、單體深化設(shè)計(jì)評(píng)審

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組織結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步設(shè)計(jì)評(píng)審

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初步設(shè)計(jì)報(bào)建

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景觀(guān)方案深化設(shè)計(jì)

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地質(zhì)詳勘

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組織政府評(píng)審

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深化擴(kuò)初方案

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編制〈經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告第三稿〉

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異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式24工程工程管理階段職能分工表WBS說(shuō)明區(qū)域公司項(xiàng)目部區(qū)域總經(jīng)理工程總監(jiān)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)管理部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部成本管理部財(cái)務(wù)管理部項(xiàng)目總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理設(shè)計(jì)代表工程經(jīng)理成本代表工程管理階段施工準(zhǔn)備編制《工程管理策劃書(shū)》

CC

D

PEP工程物資采購(gòu)

DC

PEPE組織總包單位招投標(biāo)

C

P

PD

PPE組織監(jiān)理單位招投標(biāo)

PC

PD

PPE施工條件確認(rèn)

PDC

場(chǎng)地三通一平

C

PDE

確定土方、支護(hù)或樁基施工隊(duì)伍

C

D

PEPE辦理《施工許可證》

C

C

E

施工圖圖紙會(huì)審及交底

DC

C

C

PEPE

《施工組織設(shè)計(jì)》審核

DCC

EC

PE

《監(jiān)理規(guī)劃》審核

DC

PE

工程管理階段管理職能分工表示例P—規(guī)劃D—決策E—執(zhí)行C—檢查異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式25大量日常的標(biāo)準(zhǔn)化的重復(fù)性工作：按照公司流程或控制程序由基層員工處理超出流程或控制程序范圍的常規(guī)事情由現(xiàn)場(chǎng)主管、經(jīng)理按制度授權(quán)處理邊緣性非常規(guī)事情由工程總經(jīng)理、職能總監(jiān)授權(quán)處理例外的事情：報(bào)最高領(lǐng)導(dǎo)決策2%8%20%70%異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式26異地多工程運(yùn)作下的管控模式——房地產(chǎn)異地多工程開(kāi)發(fā)的管控模式不同管控模式的比照與優(yōu)劣分析異地工程開(kāi)發(fā)對(duì)工程總經(jīng)理的要求制度、劉程建設(shè)的重要性和必要性總部實(shí)體化、組織扁平化、工程直營(yíng)化、本錢(qián)透明化根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略開(kāi)展思路和特點(diǎn)制定適合的管理組織架構(gòu)確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多工程開(kāi)發(fā)的前提和根底27第二局部：運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)在企業(yè)架構(gòu)中的定位28運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)

——運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的設(shè)立29運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)

——運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的設(shè)立職能管理運(yùn)營(yíng)管理縱深的專(zhuān)業(yè)化條線(xiàn)職能管理一英里深跨維度的績(jī)效信息集成管理一英里寬整合協(xié)調(diào)平衡互補(bǔ)管理體系的搭建、協(xié)調(diào)與維護(hù)專(zhuān)業(yè)過(guò)程咨詢(xún)互為支持運(yùn)營(yíng)管理和職能管理之間的協(xié)調(diào)互補(bǔ)的關(guān)系30運(yùn)營(yíng)管理和職能管理之間的協(xié)調(diào)互補(bǔ)的關(guān)系運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)

——運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的設(shè)立集團(tuán)高管區(qū)域高管工程經(jīng)理風(fēng)險(xiǎn)管控戰(zhàn)略研究信息平臺(tái)建立工程開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)、本錢(qián)經(jīng)驗(yàn)值和標(biāo)準(zhǔn)參加工程例會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、職能部門(mén)間聯(lián)席會(huì)議等方式了解工程進(jìn)展情況根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管控、戰(zhàn)略開(kāi)展需要對(duì)有關(guān)業(yè)務(wù)流程提出調(diào)整優(yōu)化根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值、調(diào)研情況研判工程風(fēng)險(xiǎn)，提出對(duì)策根據(jù)考核方法，參照運(yùn)營(yíng)方案，對(duì)實(shí)際工作績(jī)效進(jìn)行量化考核完善和優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理報(bào)告收集、建立各工程根本資料建立月度運(yùn)營(yíng)報(bào)表填報(bào)制度戰(zhàn)略研究風(fēng)險(xiǎn)管控建立工程開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)共享機(jī)制，為工程運(yùn)作提供幫助工程績(jī)效考核工程預(yù)警流程優(yōu)化工程實(shí)地調(diào)研工程開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)值、標(biāo)準(zhǔn)工程經(jīng)驗(yàn)共享運(yùn)營(yíng)信息歸集工程檔案建立運(yùn)營(yíng)管理報(bào)告31運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)

——運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的設(shè)立設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的幾個(gè)誤區(qū)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)第二工程部第二財(cái)務(wù)部IT和流程管理部門(mén)“無(wú)本之木〞32運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)——運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)在企業(yè)中的定位33運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)——運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)在企業(yè)中的定位3435

方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——戰(zhàn)略研究與三〔五〕年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃

進(jìn)行戰(zhàn)略研究與制定企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的意義戰(zhàn)略研究與中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)務(wù)三〔五〕年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃36城市研究及城市評(píng)價(jià)工程篩選與工程初判工程可行性研究報(bào)告工程可行性研究報(bào)告編制過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)提供與成果審核37范例：384、職責(zé)○參與、配合●負(fù)責(zé)☆審核★審批△備案、抄送關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工作集團(tuán)區(qū)域（或直管城市）公司集團(tuán)營(yíng)運(yùn)決策小組經(jīng)營(yíng)管理部技術(shù)管理部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、行政管理部法務(wù)組、資本管理部投資布局確定投資計(jì)劃明確1、城市評(píng)價(jià)2、區(qū)域城市比較研究3、區(qū)域投資布局計(jì)劃○★●動(dòng)態(tài)信息管理土地拓展周報(bào)●△○/△△動(dòng)態(tài)投資資金計(jì)劃△★●○項(xiàng)目資料項(xiàng)目甄選、內(nèi)審、OA初判●項(xiàng)目初判△★☆○項(xiàng)目投資決策論證研究，決策成果項(xiàng)目決策論證成果形成、內(nèi)審、上報(bào)●○○決策論證成果分專(zhuān)業(yè)審核溝通○●/☆☆394041假設(shè)區(qū)域公司因特殊原因無(wú)法按時(shí)提交工程決策成果獲決策成果深度無(wú)法到達(dá)決策要求，最終影響集團(tuán)職能部門(mén)工作開(kāi)展時(shí)，需OA說(shuō)明情況并提請(qǐng)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理部及其主管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)總裁審批后，方可召開(kāi)工程決策評(píng)審會(huì)。子公司需提交的工程決策論成成果包括：成果名稱(chēng)成果標(biāo)準(zhǔn)出處《***集團(tuán)項(xiàng)目投資決策報(bào)告》及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算見(jiàn)編號(hào)YX-202文件規(guī)定《***集團(tuán)投資決策評(píng)審管理階段概念設(shè)計(jì)方案》見(jiàn)編號(hào)SJ-201文件規(guī)定《***集團(tuán)投資決策評(píng)審管理階段項(xiàng)目成本測(cè)算》見(jiàn)編號(hào)CB-202文件規(guī)定《***集團(tuán)項(xiàng)目投資決策評(píng)審管理階段法律意見(jiàn)書(shū)》見(jiàn)編號(hào)FL-201文件規(guī)定（二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目）《***集團(tuán)商業(yè)投資決策報(bào)告》（根據(jù)需要單獨(dú)編寫(xiě)）見(jiàn)編號(hào)TZ-104文件規(guī)定子公司財(cái)務(wù)部對(duì)于項(xiàng)目稅費(fèi)、資金使用規(guī)劃、公司中長(zhǎng)期預(yù)算的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)42434445項(xiàng)目名稱(chēng)審核內(nèi)容審核說(shuō)明完成情況（采用分級(jí)評(píng)判）是否達(dá)到召開(kāi)評(píng)審會(huì)要求審核部門(mén)（小組）備注項(xiàng)目初判評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否初判、初判規(guī)范執(zhí)行性、初判成果深度經(jīng)營(yíng)管理部決策報(bào)告合格前修改次數(shù)經(jīng)營(yíng)管理部一次通過(guò)：4；兩次通過(guò)：3三次及以上：0經(jīng)營(yíng)管理部審核意見(jiàn)成果文件內(nèi)容結(jié)構(gòu)完整性，報(bào)告編制是否有數(shù)據(jù)支持投資小組成果文件分析深度城市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及板塊一級(jí)土地市場(chǎng)分析投資小組板塊及細(xì)分市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)小組競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析客戶(hù)分析商業(yè)情況分析范例：46項(xiàng)目名稱(chēng)審核內(nèi)容審核說(shuō)明完成情況（采用分級(jí)評(píng)判）是否達(dá)到召開(kāi)評(píng)審會(huì)要求審核部門(mén)（小組）備注成果文件邏輯項(xiàng)目SWOT分析及競(jìng)爭(zhēng)策略營(yíng)銷(xiāo)小組項(xiàng)目客戶(hù)定位指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)小組項(xiàng)目產(chǎn)品定位指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)小組項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)小組商業(yè)業(yè)態(tài)定位指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)小組商業(yè)價(jià)格定位指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)小組經(jīng)濟(jì)測(cè)算合理性經(jīng)濟(jì)測(cè)算過(guò)程是否合理、準(zhǔn)確投資小組項(xiàng)目收益水平項(xiàng)目收益水平是否符合集團(tuán)投資標(biāo)準(zhǔn)（IRR/銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率）投資小組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期是否滿(mǎn)足集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)周期要求營(yíng)運(yùn)小組47項(xiàng)目數(shù)值備注銷(xiāo)售凈利潤(rùn)不同城市不同要求，但均需大于10%IRR不同城市不同要求，但均需大于16%建安成本利潤(rùn)率集團(tuán)代表〔簽字、蓋章〕子公司代表〔簽字、蓋章〕48寧波市**區(qū)**地塊合作開(kāi)發(fā)工程工程可行性研究報(bào)告本報(bào)告關(guān)鍵指標(biāo)的索引請(qǐng)見(jiàn)下表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值（萬(wàn)元）頁(yè)碼1項(xiàng)目工程投資總額31895見(jiàn)40頁(yè)2建設(shè)成本估算14055見(jiàn)40頁(yè)3銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)31973見(jiàn)40頁(yè)4銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率10.63%見(jiàn)40頁(yè)5建設(shè)期（項(xiàng)目進(jìn)度）32個(gè)月見(jiàn)37頁(yè)49三、工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)是交通便捷，區(qū)位位置優(yōu)越，配套起點(diǎn)高，居住氣氛漸濃，自然景觀(guān)較好；劣勢(shì)是地塊面積較小，不利于打造規(guī)模社區(qū)；時(shí)機(jī)是鄞州居住板塊的崛起，以及附近萬(wàn)達(dá)商業(yè)工程的啟動(dòng)，威脅是本輪宏觀(guān)調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響及周邊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。五、工程建設(shè)進(jìn)度工程開(kāi)發(fā)期限從2005年8月起至2021年3月止，共956天，具體的開(kāi)發(fā)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)如下編號(hào)工作內(nèi)容周期（天）開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間1項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位752005-08-012005-10-142項(xiàng)目總體概念設(shè)計(jì)452005-08-312005-10-143項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì)302005-10-152005-11-134項(xiàng)目總體方案報(bào)批152005-11-142005-11-285擴(kuò)初設(shè)計(jì)302005-11-292005-12-286擴(kuò)初報(bào)批152005-12-292006-01-127施工圖設(shè)計(jì)302005-01-132005-02-258施工圖報(bào)批302005-02-262005-03-279樁基礎(chǔ)工程招標(biāo)202005-02-112005-03-0250編號(hào)工作內(nèi)容周期（天）開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間10樁基施工352006-03-032006-04-0611上部結(jié)構(gòu)總包招標(biāo)402006-02-262006-04-0612總包進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備302006-04-062006-05-0613基礎(chǔ)施工602006-05-072006-07-0514主體結(jié)構(gòu)施工封頂2562006-07-062007-04-0115內(nèi)外裝修1282007-04-022007-08-0716配套工程施工902007-07-092007-10-0617現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收及備案602007-10-072007-12-0518項(xiàng)目銷(xiāo)售5172006-10-182008-03-31六、工程收益在住宅均價(jià)6300元/平方米，商鋪整體均價(jià)11040元/平方米，地價(jià)281萬(wàn)元/畝的前提下，工程稅后利潤(rùn)率為10.6%，其余指標(biāo)如下序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)（萬(wàn)元）攤?cè)雴挝豢墒勖娣e（元/平方米）1項(xiàng)目總收入3791368531.1銷(xiāo)售收入364621.2處理剩余物業(yè)收入14511.3出租凈收入折現(xiàn)051序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)（萬(wàn)元）攤?cè)雴挝豢墒勖娣e（元/平方米）2項(xiàng)目總成本費(fèi)用3189557652.1土地成本1233322292.2前期費(fèi)用524952.3建安工程成本1342624272.4開(kāi)發(fā)間接費(fèi)105192.5營(yíng)業(yè)費(fèi)用11372062.6公司管理費(fèi)9481712.7營(yíng)業(yè)稅及附加21103812.8財(cái)務(wù)費(fèi)用13122372.9土地增值稅003稅前利潤(rùn)601810884所得稅19863595稅后特殊補(bǔ)貼006稅后凈利潤(rùn)40327297銷(xiāo)售凈利率10.63%8IRR18.94%9NPV78752七、工程不確定性影響及分析售價(jià)的上下變化是影響本工程內(nèi)部收益率的最大影響因素，售價(jià)的降低將對(duì)本工程的利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。當(dāng)售價(jià)提升10%時(shí)，本工程的稅后利潤(rùn)率為15.17%，稅后利潤(rùn)為6325萬(wàn)元，IRR為26.92%；當(dāng)售價(jià)降低10%時(shí)，本工程的稅后利潤(rùn)率為5%，稅后利潤(rùn)為1708萬(wàn)元，IRR為11.01%。盡管工程有市場(chǎng)等各方面風(fēng)險(xiǎn)，但是經(jīng)過(guò)深入分析及經(jīng)濟(jì)測(cè)算，我們認(rèn)為工程可行，建議公司盡快推進(jìn)與土地方的談判，并盡早推進(jìn)本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等工作。53方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理

方案管理制度的建立土地拓展與工程可行性研究報(bào)告工程整體開(kāi)發(fā)方案與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)工程分期經(jīng)營(yíng)方案及其作業(yè)指引與填報(bào)工程目標(biāo)本錢(qián)與本錢(qián)分?jǐn)傇敲垂こ探?jīng)營(yíng)方案的管理與調(diào)整工程工程管理籌劃書(shū)54方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理5、流程5.1?工程整體開(kāi)發(fā)方案?上報(bào)5.1.1?工程整體開(kāi)發(fā)方案?由?工程整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)?和?工程整體開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)方案?組成。5.1.2在簽定工程土地出讓合同或土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，即獲得土地的開(kāi)發(fā)使用權(quán)，并成立工程公司之后的30天內(nèi)，工程公司根據(jù)修訂后的可研報(bào)告及集團(tuán)決策層的期望，從修訂后的可研報(bào)告中提取相關(guān)數(shù)據(jù)，形成?工程整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)?，同時(shí)編制?工程整體開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)方案?。5.1.3?工程整體開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)方案?內(nèi)容包括但不限于6項(xiàng)工作9個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)間：定位開(kāi)始時(shí)間、結(jié)束時(shí)間、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)審批開(kāi)始時(shí)間、結(jié)束時(shí)間、第X期的方案設(shè)計(jì)及審批開(kāi)始時(shí)間、結(jié)束時(shí)間、開(kāi)工時(shí)間、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、竣工備案時(shí)間。詳見(jiàn)附件7.2。55方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理5.1.4?工程整體開(kāi)發(fā)方案?經(jīng)區(qū)域/城市公司總經(jīng)理審核通過(guò)后，由工程公司上報(bào)至集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心審核，如無(wú)特殊原因，審核工作將在上報(bào)后的7天內(nèi)完成，工程公司根據(jù)運(yùn)營(yíng)管理中心的審核意見(jiàn)對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整并重新上報(bào)。5.1.5集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)對(duì)?工程整體開(kāi)發(fā)方案?進(jìn)行審核并提交總裁審批，如無(wú)特殊原因，審批工作將在上報(bào)后的14天內(nèi)完成，審核與審批期間工程公司應(yīng)繼續(xù)開(kāi)展相關(guān)工作。5.1.6如?工程整體開(kāi)發(fā)方案?未獲批準(zhǔn)，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心將總裁審批意見(jiàn)反響給工程公司，工程公司應(yīng)根據(jù)總裁審批意見(jiàn)對(duì)原方案進(jìn)行修改，并在獲得審批意見(jiàn)后的7天內(nèi)重新上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心。5.1.7集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心將總裁批準(zhǔn)后的?工程整體開(kāi)發(fā)方案?進(jìn)行備案，同時(shí)抄送集團(tuán)人力資源部，并通知工程公司按方案執(zhí)行。5.1.8集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心將進(jìn)行備案的?工程整體開(kāi)發(fā)方案?上傳至“XX集團(tuán)協(xié)同OA管理平臺(tái)〞之“運(yùn)營(yíng)管理之窗〞，該窗口對(duì)集團(tuán)職能中心副總監(jiān)以上領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域/城市公司副總以上領(lǐng)導(dǎo)、工程公司副總以上領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)放權(quán)限。5.1.9備案的?工程整體開(kāi)發(fā)方案?中?工程整體開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)方案?作為工程整體開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)性方案，而?工程整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)?中的“經(jīng)營(yíng)指標(biāo)〞那么是工程公司對(duì)該工程開(kāi)發(fā)的最低經(jīng)營(yíng)承諾。5.2分期?工程經(jīng)營(yíng)方案?上報(bào)工程公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得政府部門(mén)審批通過(guò)后的14天內(nèi)，編制并上報(bào)工程當(dāng)期的?工程經(jīng)營(yíng)方案?，具體編制方法應(yīng)遵循?工程經(jīng)營(yíng)方案編制作業(yè)指引?的規(guī)定與要求進(jìn)行。分期?工程經(jīng)營(yíng)方案?編制過(guò)程中，各職能條線(xiàn)參與給出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。分期?工程經(jīng)營(yíng)方案?經(jīng)區(qū)域/城市總經(jīng)理審核通過(guò)后，由工程公司上報(bào)到集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心進(jìn)行總體審核。如無(wú)特殊原因，審核工作將在上報(bào)后的7天內(nèi)完成，工程公司根據(jù)運(yùn)營(yíng)管理中心的審核意見(jiàn)并對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整并重新上報(bào)。56方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)將審核通過(guò)的分期?工程經(jīng)營(yíng)方案?提交總裁審批，如無(wú)特殊原因，審批工作將在上報(bào)后的14天內(nèi)完成，審核與審批期間工程公司應(yīng)繼續(xù)開(kāi)展相關(guān)工作。如分期?工程經(jīng)營(yíng)方案?未獲批準(zhǔn)，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心將總裁審批意見(jiàn)反響給工程公司，工程公司應(yīng)根據(jù)總裁審批意見(jiàn)對(duì)原方案進(jìn)行修改，并在獲得審批意見(jiàn)后的7天內(nèi)重新上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心?？偛门鷾?zhǔn)分期?工程經(jīng)營(yíng)方案?后，交集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心進(jìn)行方案?jìng)浒覆⑼ㄖこ坦景捶桨笀?zhí)行。集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心將總裁批準(zhǔn)的各分期?工程經(jīng)營(yíng)方案?進(jìn)行備案，并上傳至“XX集團(tuán)協(xié)同OA管理平臺(tái)〞之“運(yùn)營(yíng)管理之窗〞，該窗口對(duì)集團(tuán)職能中心副總監(jiān)以上領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域/城市公司副總以上領(lǐng)導(dǎo)、工程公司副總以上領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)放權(quán)限。備案的分期?工程經(jīng)營(yíng)方案?為工程開(kāi)發(fā)的基準(zhǔn)方案，是工程實(shí)施的方案依據(jù)，也是工程公司及所屬區(qū)域/城市公司年度績(jī)效考核分值的依據(jù)。5.3年度方案下發(fā)與檢討為便于動(dòng)態(tài)了解情況及上市公司信息發(fā)布的需要，各區(qū)域/城市公司應(yīng)在每年11月30日以前對(duì)正在運(yùn)作工程的各分期?工程經(jīng)營(yíng)方案?以及即將開(kāi)發(fā)工程的?工程整體開(kāi)發(fā)方案?進(jìn)行檢討與總結(jié)匯總，并將檢討與總結(jié)匯總情況于11月30日以前上報(bào)到集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心。如存在個(gè)別工程方案調(diào)整，按照5.4條的要求進(jìn)行。因重大事件導(dǎo)致工程入伙結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間出現(xiàn)延誤需跨半年或年度時(shí)，工程公司應(yīng)于4月30日及10月31日之前向集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心提交書(shū)面報(bào)告，報(bào)告應(yīng)說(shuō)明導(dǎo)致不能按時(shí)入伙結(jié)轉(zhuǎn)的原因或仍可按時(shí)入伙結(jié)轉(zhuǎn)的可能性以及調(diào)整后的?工程整體開(kāi)發(fā)方案?和各分期?工程經(jīng)營(yíng)方案?，方案調(diào)整要求按照5.4條的要求進(jìn)行。57方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理58方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理6、支持文件〔詳見(jiàn)XX集團(tuán)內(nèi)〔2007〕105、106號(hào)文附件〕6.1?工程本錢(qián)費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)那么?6.2?工程經(jīng)營(yíng)方案編制作業(yè)指引?6.3?工程經(jīng)營(yíng)方案填報(bào)說(shuō)明?〔注：XX集團(tuán)內(nèi)〔2007〕106號(hào)文的?工程總體經(jīng)營(yíng)方案編制作業(yè)指引?均統(tǒng)一更改為?工程經(jīng)營(yíng)方案編制作業(yè)指引?，文件中凡涉及“工程總體經(jīng)營(yíng)方案***〞那么全面視為“工程經(jīng)營(yíng)方案***〞的字樣?！?9方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例經(jīng)營(yíng)指標(biāo)銷(xiāo)售總額銷(xiāo)售毛利率

凈利潤(rùn)集團(tuán)投資回報(bào)期

項(xiàng)目投資利潤(rùn)率內(nèi)部收益率（IRR）（不含貸款）

刪除開(kāi)發(fā)間接費(fèi)后凈利潤(rùn)內(nèi)部收益率（IRR）（含貸款）

模擬資金占用結(jié)算（含貸款）項(xiàng)目目標(biāo)凈利潤(rùn)

技術(shù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)總占地面積總建筑面積

其中：建設(shè)用地面積其中：地上建筑面積

帶征地面積地下建筑面積

容積率

住宅建筑面積

非住宅建筑面積

其中：高層其中：高層

小高層小高層

多層多層

獨(dú)棟獨(dú)棟

排屋排屋

疊加疊加

**工程整體經(jīng)營(yíng)方案——整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)60方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例**工程整體經(jīng)營(yíng)方案——整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)投資成本科目總建筑面積建筑面積單方預(yù)算總價(jià)一、土地費(fèi)用

二、前期工程費(fèi)

三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

四、建筑安裝工程費(fèi)

五、公共配套設(shè)施費(fèi)

六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

開(kāi)發(fā)成本小計(jì)

七、銷(xiāo)售費(fèi)用

八、財(cái)務(wù)費(fèi)用

九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

投資成本合計(jì)

銷(xiāo)售收入物業(yè)總建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)總價(jià)住宅

其中：高層

小高層

多層

獨(dú)棟

排屋

疊加

商業(yè)

商鋪

底鋪

61方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例**工程整體經(jīng)營(yíng)方案——整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)科目總建筑面積建筑面積單方預(yù)算總價(jià)銷(xiāo)售收入寫(xiě)字樓

酒店

工業(yè)廠(chǎng)房

地下面積

車(chē)庫(kù)（個(gè)）

其它

銷(xiāo)售合計(jì)

經(jīng)營(yíng)效益銷(xiāo)售稅金及附加稅：

土地增值稅：

稅前利潤(rùn)：

所得稅：

溢價(jià)（不計(jì)入成本部分）：

凈利潤(rùn)

62方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例**工程整體經(jīng)營(yíng)方案——開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)方案序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱(chēng)計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際開(kāi)始時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間1項(xiàng)目定位

2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批

第一期

1方案設(shè)計(jì)與審批

2開(kāi)工

3開(kāi)盤(pán)

4竣工備案

第二期

1方案設(shè)計(jì)與審批

2開(kāi)工

3開(kāi)盤(pán)

4竣工備案

…………

63方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例

項(xiàng)目總計(jì)已開(kāi)發(fā)當(dāng)期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已開(kāi)工非本期項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)

基地

㎡

基地面積

㎡建筑面積

㎡

總建筑面積

㎡

地上建筑面積

㎡

地下建筑面積

㎡

分物業(yè)建筑面積

㎡

住宅面積

㎡

商業(yè)面積

㎡

寫(xiě)字樓面積

㎡

酒店面積

㎡

工業(yè)廠(chǎng)房面積

㎡

車(chē)庫(kù)面積

㎡

會(huì)所

㎡

其它

㎡總體規(guī)劃情況

㎡

建筑占地面積

㎡

建筑容積率

㎡

綠化覆蓋率

㎡

綠化占地面積綠化率

㎡

集中綠化面積

㎡停車(chē)位規(guī)劃

㎡

住宅戶(hù)數(shù)

㎡64方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例**工程總體經(jīng)營(yíng)方案——工程建筑物簡(jiǎn)況一覽物業(yè)類(lèi)型樓號(hào)層數(shù)建筑面積可售面積產(chǎn)品比例（%）平均戶(hù)面積戶(hù)數(shù)主導(dǎo)可售物業(yè)住宅高層高層

小高層

小計(jì)

多層小計(jì)

別墅獨(dú)棟別墅

排屋

疊加別墅

小計(jì)

商業(yè)底商

獨(dú)立商鋪

小計(jì)

寫(xiě)字樓

酒店

工業(yè)廠(chǎng)房

主導(dǎo)可售物業(yè)面積（住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、工業(yè)廠(chǎng)房）匯總

非主導(dǎo)物業(yè)車(chē)庫(kù)地上

地下

公共配套設(shè)施物業(yè)用房

備注：居委會(huì)用房

會(huì)所

門(mén)衛(wèi)室

不可售車(chē)位

其他

不可售物業(yè)匯總

總建筑面積

65方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例**工程總體經(jīng)營(yíng)方案——工程開(kāi)發(fā)預(yù)算序號(hào)成本科目

名稱(chēng)本期實(shí)際建造范圍將發(fā)生的成本按“權(quán)責(zé)”本期應(yīng)分?jǐn)偣浪憬痤~（萬(wàn)元）按“權(quán)責(zé)”本期成本預(yù)算金額按“權(quán)責(zé)”本期折合主導(dǎo)物業(yè)可售面積單位成本（元/平米）基數(shù)面積單方預(yù)算（元/平米）預(yù)算金額（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本

一土地費(fèi)用

1土地補(bǔ)償費(fèi)等

土地征用費(fèi)

安置費(fèi)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)

舊城改造費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)

其他（大市政配套）

2土地出讓金

3其他（交納契稅）

4土地

66方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例**工程總體經(jīng)營(yíng)方案——工程開(kāi)發(fā)預(yù)算序號(hào)成本科目

名稱(chēng)本期實(shí)際建造范圍將發(fā)生的成本按“權(quán)責(zé)”本期應(yīng)分?jǐn)偣浪憬痤~（萬(wàn)元）按“權(quán)責(zé)”本期成本預(yù)算金額按“權(quán)責(zé)”本期折合主導(dǎo)物業(yè)可售面積單位成本（元/平米）基數(shù)面積單方預(yù)算（元/平米）預(yù)算金額（萬(wàn)元）二前期工程費(fèi)

1規(guī)劃設(shè)計(jì)及勘察費(fèi)

1.1方案費(fèi)（招標(biāo)方案補(bǔ)償費(fèi)）

1.2編制費(fèi)

1.3工程設(shè)計(jì)費(fèi)（方案、擴(kuò)初、施工等）

1.4

1.5景觀(guān)設(shè)計(jì)（規(guī)劃、施工圖）

1.6單體公共部位設(shè)計(jì)費(fèi)

1.7外立面設(shè)計(jì)費(fèi)

1.8擴(kuò)初審批費(fèi)

1.9勘察費(fèi)

1.10審圖費(fèi)

1.11其他（曬圖費(fèi)、文本制作費(fèi)等）

2可行性研究費(fèi)

2.1可行性研究編制費(fèi)

2.2市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)

2.3項(xiàng)目建設(shè)咨詢(xún)費(fèi)

2.4環(huán)境評(píng)估費(fèi)

67方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例**工程總體經(jīng)營(yíng)方案——工程開(kāi)發(fā)預(yù)算序號(hào)成本科目

名稱(chēng)本期實(shí)際建造范圍將發(fā)生的成本按“權(quán)責(zé)”本期應(yīng)分?jǐn)偣浪憬痤~（萬(wàn)元）按“權(quán)責(zé)”本期成本預(yù)算金額按“權(quán)責(zé)”本期折合主導(dǎo)物業(yè)可售面積單位成本（元/平米）基數(shù)面積單方預(yù)算（元/平米）預(yù)算金額（萬(wàn)元）二前期工程費(fèi)

1規(guī)劃設(shè)計(jì)及勘察費(fèi)

1.1方案費(fèi)（招標(biāo)方案補(bǔ)償費(fèi)）

1.2編制費(fèi)

1.3工程設(shè)計(jì)費(fèi)（方案、擴(kuò)初、施工等）

1.4

1.5景觀(guān)設(shè)計(jì)（規(guī)劃、施工圖）

1.6單體公共部位設(shè)計(jì)費(fèi)

1.7外立面設(shè)計(jì)費(fèi)

1.8擴(kuò)初審批費(fèi)

1.9勘察費(fèi)

1.10審圖費(fèi)

1.11其他（曬圖費(fèi)、文本制作費(fèi)等）

2可行性研究費(fèi)

2.1可行性研究編制費(fèi)

2.2市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)

2.3項(xiàng)目建設(shè)咨詢(xún)費(fèi)

2.4環(huán)境評(píng)估費(fèi)

68方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例：地產(chǎn)工程開(kāi)展本錢(qián)控制表此表中子表格包括：指引、建造標(biāo)準(zhǔn)、管理財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)間接、土地、前妻、材料設(shè)備控制、分期分?jǐn)偂误w分?jǐn)?、土方及支護(hù)，樁基、人防地下室、裙樓商業(yè)、景觀(guān)及小區(qū)道路編制說(shuō)明一、**工程建安本錢(qián)依據(jù)設(shè)計(jì)部提供的**建筑設(shè)計(jì)方案圖進(jìn)行估算。二、根底、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修說(shuō)明：根據(jù)方案圖及營(yíng)銷(xiāo)部提供的工程市場(chǎng)定位，確定的根底、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次、裝修標(biāo)準(zhǔn)如下：樁基形式：預(yù)應(yīng)力靜壓管樁結(jié)構(gòu)形式：住宅：剪力墻結(jié)構(gòu)商業(yè)：剪力墻結(jié)構(gòu)平面形式：住宅：戶(hù)型為單層，一居和兩居小戶(hù)型，平均51.7平米/戶(hù)，共計(jì)487戶(hù)。商業(yè)：整個(gè)一層均為商業(yè)，內(nèi)部隔墻分隔好。裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備配置：1〕公共配置：設(shè)高、低壓變配電室、變壓器、柴油發(fā)電機(jī)、生活及消防給水泵房、消防報(bào)警中心、安防及監(jiān)控設(shè)備機(jī)房以及大廈設(shè)備用房，包含室外給排水工程。69方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例：地產(chǎn)工程開(kāi)展本錢(qián)控制表填表指引1、本表為**集團(tuán)工程工程本錢(qián)測(cè)算統(tǒng)一格式之完整表2、本表填報(bào)的主要責(zé)任部門(mén)為地產(chǎn)公司本錢(qián)部，其中規(guī)劃指標(biāo)需設(shè)計(jì)部門(mén)配合。3、建造標(biāo)準(zhǔn)屬參考填寫(xiě)局部，條目可自行刪增，填寫(xiě)時(shí)請(qǐng)控營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、本錢(qián)、工程等相關(guān)的部門(mén)的討論結(jié)果確定，未確定的，可不填4、本表中的集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)科目，不能隨意更改，但鼓勵(lì)在標(biāo)準(zhǔn)在科目的最末級(jí)下，自由添加子科目，添加子科目仍不能說(shuō)明本錢(qián)明細(xì)的，孤立添加工作表作專(zhuān)項(xiàng)本錢(qián)分析，各標(biāo)準(zhǔn)本錢(qián)科目所包括的內(nèi)容評(píng)見(jiàn)?本錢(qián)分類(lèi)明細(xì)表?5、各大項(xiàng)本錢(qián)分表〔如土地、前期等〕專(zhuān)為分部門(mén)填寫(xiě)時(shí)提供，變可由本錢(qián)部匯總后，在本錢(qián)匯總表中填寫(xiě)。6、單體分?jǐn)傊?，各物業(yè)類(lèi)型請(qǐng)按實(shí)際情況填寫(xiě)，并參考已有類(lèi)型設(shè)置公式：“sheetl〞工作表為本錢(qián)管理信息系統(tǒng)的導(dǎo)入模板表，“金額〞列已完整設(shè)置好鏈接7、無(wú)需填寫(xiě)，備注列請(qǐng)復(fù)制文本〔不能復(fù)制單元格〕后粘貼于相應(yīng)位置。請(qǐng)勿修改該工作表名稱(chēng)，并勿刪除多余單元格8、盈利預(yù)測(cè)表為參考使用，工程經(jīng)濟(jì)性分析以開(kāi)發(fā)或營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)9、本表所給出的各建筑單位，屬目前集團(tuán)內(nèi)常建的物業(yè)類(lèi)型，假設(shè)擬增加新的物業(yè)類(lèi)型，請(qǐng)?jiān)谄渌鼏误w中增加，并在規(guī)劃指標(biāo)中作相應(yīng)調(diào)整10、本錢(qián)匯總表的總價(jià)從各表自動(dòng)取數(shù)，并根據(jù)各物業(yè)類(lèi)型的可售面積設(shè)置了分?jǐn)偣剑绮环瞎こ痰膶?shí)際情況請(qǐng)自行修改11、工程本錢(qián)測(cè)算時(shí)，表中與規(guī)劃有關(guān)的數(shù)據(jù)盡量從規(guī)劃指標(biāo)中引用采用公式計(jì)算，便于規(guī)劃改變時(shí)自動(dòng)計(jì)算12、測(cè)算時(shí)，可以根據(jù)需要在本錢(qián)匯總或分表中填寫(xiě)，但請(qǐng)勿刪除多余的工作表或單元格。70方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理編號(hào)成本科目指標(biāo)單位成本指標(biāo)工程量成本（萬(wàn)元）單位銷(xiāo)售成本單位建面發(fā)展成本合計(jì)

1.3拆遷補(bǔ)償費(fèi)

1.4紅線(xiàn)外市政工程費(fèi)

1.5其他費(fèi)用

二前期費(fèi)用

三建安工程成本

3.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

3.1.1室外給水管網(wǎng)銷(xiāo)售面積

3.1.2室外排水管網(wǎng)銷(xiāo)售面積

3.1.3室外電纜工程銷(xiāo)售面積

3.1.4室外弱電管網(wǎng)銷(xiāo)售面積

3.1.5室外燃?xì)夤芫W(wǎng)銷(xiāo)售面積

3.1.6室外采暖管網(wǎng)銷(xiāo)售面積

3.1.8供配電設(shè)備及安裝銷(xiāo)售面積

3.1.9水泵房設(shè)備及安裝銷(xiāo)售面積

3.1.10消防設(shè)備及安裝銷(xiāo)售面積

3.1.11直飲水處理設(shè)備及安裝銷(xiāo)售面積

3.1.12中水處理設(shè)備及安裝銷(xiāo)售面積

3.1.13熱力站設(shè)備及安裝銷(xiāo)售面積

3.1.14增容費(fèi)銷(xiāo)售面積

3.1.15其他銷(xiāo)售面積

3.2環(huán)境銷(xiāo)售面積

3.3公建配套銷(xiāo)售面積

3.4別墅類(lèi)住宅建筑單體成本（1--4層)

3.5多層住宅建筑單位成本（5--8層）

71方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例：地產(chǎn)工程開(kāi)展本錢(qián)控制表——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)編號(hào)成本科目成本（萬(wàn)元）單位銷(xiāo)面成本（元/m2）占開(kāi)發(fā)間接費(fèi)比例備注4.1工程保險(xiǎn)費(fèi)000

4.2現(xiàn)場(chǎng)駐地辦公以費(fèi)用26.29.931.79%包括：現(xiàn)場(chǎng)辦公以設(shè)施修建費(fèi)用，辦公設(shè)備及辦公費(fèi)用，人員住宿、伙食費(fèi)用及津貼，宣傳及公關(guān)費(fèi)用等4.2.1現(xiàn)場(chǎng)辦公設(shè)備及辦公費(fèi)用5.732.160.39%由于本項(xiàng)目屬于公司新開(kāi)項(xiàng)目，因此所有的辦公設(shè)備均需要重新購(gòu)置，辦公桌、辦公用品花費(fèi)預(yù)計(jì)2萬(wàn)元，打印機(jī)及復(fù)印機(jī)1萬(wàn)元，共3萬(wàn)元；辦公室每月用水大約40元，預(yù)計(jì)工程時(shí)間為18個(gè)月，40*18=1062元，打印及復(fù)印紙每季度5包，每包190元，190*5*6=5700元。辦公室及宿舍內(nèi)每月用電大約600度，每度電1元，600*1*18=10800元。辦公室及宿舍每月用水20噸，每噸4.5元，20*4.5*18=1620元.4.2.2現(xiàn)場(chǎng)人員住宅、加班伙食費(fèi)用0.970.370%每天加班按1.5人考慮，每月30天，共計(jì)18個(gè)月，按12元/人.天計(jì)算，1.5*30*18*12=9720元。4.2.3現(xiàn)場(chǎng)人員工資及津貼3.61.360.25%每月按2.5人考慮800元/人.月，共計(jì)18個(gè)月，2.5*800*18=36000元4.2.4現(xiàn)場(chǎng)宣傳及公關(guān)費(fèi)用155.661.02%因地塊環(huán)境復(fù)雜，在工程實(shí)施過(guò)程中可能會(huì)有難以預(yù)計(jì)的突發(fā)事件發(fā)生，所以相應(yīng)公關(guān)費(fèi)用，以處理突發(fā)事情，初步按每月5000元考慮，5000*18=90000元4.2.5其他費(fèi)用10.380.07%該項(xiàng)費(fèi)用為不可預(yù)計(jì)費(fèi)用，按照辦公設(shè)備及辦公費(fèi)用的20%考慮4.3資本化利息25897.4417.61%

4.4物業(yè)管理基金24191.0216.45%

4.5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用84035564.15%

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用合計(jì)1465.3553.3835.85%

72方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例：地產(chǎn)工程開(kāi)展本錢(qián)控制表——建造標(biāo)準(zhǔn)

別墅類(lèi)多層住宅小高層住宅中高層住宅結(jié)構(gòu)及初裝修結(jié)構(gòu)形成

鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)層數(shù)層高

基礎(chǔ)形式

靜壓預(yù)應(yīng)力管樁平屋面坡層面

平屋面戶(hù)內(nèi)平層、錯(cuò)層、復(fù)式

平層單元間有高差、無(wú)高差

無(wú)外墻

加氣砼內(nèi)墻

加氣砼隔墻分戶(hù)墻

加氣砼隔墻屋面防水

防水涂料廚衛(wèi)防水

防水涂料外墻防水

聚合物水泥砂槳屋面隔熱

門(mén)窗工程單元門(mén)

入戶(hù)門(mén)

木質(zhì)防火門(mén)陽(yáng)臺(tái)門(mén)

鋁合金門(mén)戶(hù)內(nèi)門(mén)

高級(jí)木門(mén)窗

鋁合金窗井道門(mén)

鋼質(zhì)防火門(mén)玻璃幕墻

公共部位外墻裝飾

外墻面磚外墻保溫

單元入口裝飾

屋面裝飾

電梯廳裝飾

開(kāi)關(guān)插座

西門(mén)燈具

73方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例：地產(chǎn)工程開(kāi)展本錢(qián)控制表——分期分?jǐn)偡謹(jǐn)偪颇看龜偝杀颈酒趹?yīng)攤?cè)氤杀?/p>

編號(hào)名稱(chēng)投入時(shí)間指標(biāo)單位成本指標(biāo)工程量成本（萬(wàn)元）成本（萬(wàn)元）單位銷(xiāo)面（元/m2）本期所占比例成本（萬(wàn)元）單位銷(xiāo)面（元/m2)占分?jǐn)偝杀颈壤謹(jǐn)偝杀竞嫌?jì)

1-1紅線(xiàn)外市政工程費(fèi)

2-1勘察費(fèi)用

2-2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

3-3配套設(shè)施

3-3-3會(huì)所

3-3-4教育

…………

74方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例：工程本錢(qián)費(fèi)用分?jǐn)傇敲?、目的1.1明晰當(dāng)期開(kāi)發(fā)工程的實(shí)際本錢(qián)支與實(shí)際損益，明晰當(dāng)期開(kāi)發(fā)工程的實(shí)際現(xiàn)金流。1.2充分鼓勵(lì)出每期工程開(kāi)發(fā)的效益潛能，防止因工程數(shù)據(jù)失真影響決策。2、適用范圍2.1適用于XX集團(tuán)直控開(kāi)發(fā)工程或按照XX集團(tuán)管控模式進(jìn)行工程管理的合資/合作工程對(duì)工程分期分批開(kāi)發(fā)進(jìn)行費(fèi)用核定與運(yùn)營(yíng)方案管理。3、原那么3.1“權(quán)責(zé)發(fā)生制〞原那么?！皺?quán)責(zé)發(fā)生制〞原那么是指，但凡當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不管款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用，但凡不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。4、規(guī)那么內(nèi)容4.1土地本錢(qián)、土地溢價(jià)的分?jǐn)傇敲磳?duì)于新開(kāi)發(fā)工程，每期工程的土地本錢(qián)/土地溢價(jià)確實(shí)認(rèn)，一律按各期工程實(shí)際使用的土地面積進(jìn)行分?jǐn)?。?jì)算公式如下：各分期土地費(fèi)用=全部土地費(fèi)用*當(dāng)期土地使用面積/總土地面積〔規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)土地使用面積〕各分期土地溢價(jià)=全部土地溢價(jià)*當(dāng)期土地使用面積/總土地面積〔規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)土地使用面積〕75方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例：工程本錢(qián)費(fèi)用分?jǐn)傇敲?6方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例：工程本錢(qián)費(fèi)用分?jǐn)傇敲?.3根底設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)傇敲锤黜?xiàng)根底設(shè)施費(fèi)用，屬于當(dāng)期開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的均記入當(dāng)期本錢(qián)；對(duì)于其中屬于非當(dāng)期的局部，按照本期建筑面積占總建筑面積的比率進(jìn)行分?jǐn)?，以確定本期根底設(shè)施費(fèi)用的實(shí)際分?jǐn)偙惧X(qián)。景觀(guān)綠化工程等共用性根底設(shè)施，當(dāng)期開(kāi)發(fā)記入當(dāng)期根底設(shè)施費(fèi)本錢(qián)，不可攤銷(xiāo)到其它分期。如建筑的集中景觀(guān)綠化〔類(lèi)似小公園〕是獨(dú)立于當(dāng)期范圍之外，純屬整個(gè)小區(qū)共用的，那么按照當(dāng)期建筑面積占工程總建筑面積的比率進(jìn)行分?jǐn)?，以確定各期相應(yīng)的分?jǐn)偙惧X(qián)。公共使用的車(chē)庫(kù)〔包括產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)和人防車(chē)庫(kù)〕，按照本期建筑面積占工程總建筑面積比率進(jìn)行分?jǐn)偅源_定本期車(chē)庫(kù)的實(shí)際分?jǐn)偙惧X(qián)；如果當(dāng)期存在帶獨(dú)立車(chē)庫(kù)的別墅之類(lèi)的物業(yè)類(lèi)型，那么該類(lèi)物業(yè)不參與當(dāng)期車(chē)庫(kù)的本錢(qián)分?jǐn)偂?.4建筑安裝工程費(fèi)的分?jǐn)傇敲础?.5公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)傇敲串?dāng)期建造的不可售會(huì)所、學(xué)校等公共配套設(shè)施的本錢(qián)，按照當(dāng)期建筑面積占工程總建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，以確定其當(dāng)期的實(shí)際分?jǐn)偙惧X(qián)；剩余本錢(qián)在以后各期中按前述比例分?jǐn)傆浫敫髌诒惧X(qián)。非當(dāng)期建造，但根據(jù)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)將在后期建造的不可售會(huì)所、學(xué)校等公共配套設(shè)施，因本錢(qián)未實(shí)際發(fā)生，但當(dāng)期應(yīng)分?jǐn)偙惧X(qián)，該建造本錢(qián)由本錢(qián)管理中心根據(jù)圖紙計(jì)算的本錢(qián)估算做為分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)偙嚷拾凑债?dāng)期建筑面積占工程總建筑面積比率確定。4.5.3……77方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例：工程本錢(qián)費(fèi)用分?jǐn)傇敲?.7管理費(fèi)用的分?jǐn)傇敲垂芾碣M(fèi)用是指區(qū)域公司/城市公司發(fā)生的費(fèi)用管理費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生時(shí)間攤?cè)氘?dāng)月工程管理費(fèi)用，不得往后分?jǐn)?，多工程運(yùn)作的區(qū)域公司/城市公司，由區(qū)域公司/城市公司自行確定各工程之間的分?jǐn)偙壤?.8銷(xiāo)售費(fèi)用的分?jǐn)傇敲翠N(xiāo)售費(fèi)用劃分為固定費(fèi)用、代理費(fèi)用、推廣費(fèi)用三類(lèi)，銷(xiāo)售費(fèi)用的分?jǐn)傇敲礊椋河糜诋?dāng)期的銷(xiāo)售費(fèi)用在當(dāng)期攤銷(xiāo)，即便超過(guò)了目標(biāo)本錢(qián)，當(dāng)期發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用也一律不準(zhǔn)往后期攤派。如果上一期工程尚未銷(xiāo)售完畢〔指主導(dǎo)產(chǎn)品的銷(xiāo)售如住宅、辦公樓等，不含車(chē)庫(kù)〕，而下一期工程也已經(jīng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，那么各期發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按以下公式進(jìn)行分?jǐn)偺幚恚篈期當(dāng)月應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=當(dāng)月應(yīng)支付的費(fèi)用*A期當(dāng)月已銷(xiāo)售金額/當(dāng)月銷(xiāo)售總金額銷(xiāo)售固定費(fèi)用：指專(zhuān)門(mén)為銷(xiāo)售臨時(shí)搭建/租賃的售樓處〔含精裝修〕、樣板房〔含精裝修〕、銷(xiāo)售案場(chǎng)臨時(shí)的室外景觀(guān)建造所發(fā)生的費(fèi)用，其發(fā)生的本錢(qián)記入“銷(xiāo)售費(fèi)用—固定費(fèi)用〞科目。但臨時(shí)借作售樓處使用的永久性建筑物、用來(lái)銷(xiāo)售的實(shí)品屋、樣板區(qū)永久性的室外景觀(guān)建造所發(fā)生的本錢(qián)屬于工程直接本錢(qián)的范疇〔直接進(jìn)入建安本錢(qián)、根底設(shè)施費(fèi)用的相關(guān)科目〕，而不記入營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。銷(xiāo)售固定費(fèi)用的分?jǐn)傇敲矗核l(fā)生的金額按月度攤?cè)牍こ讨?。如多工程同時(shí)銷(xiāo)售，應(yīng)按以下分?jǐn)偣竭M(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)偅篈期當(dāng)月應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=當(dāng)月應(yīng)支付的費(fèi)用*A期當(dāng)月已銷(xiāo)售金額/當(dāng)月已銷(xiāo)售總金額78方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理范例：工程本錢(qián)費(fèi)用分?jǐn)傇敲翠N(xiāo)售代理費(fèi)用：指與銷(xiāo)售收入有直接相關(guān)的傭金、溢價(jià)等費(fèi)用。該費(fèi)用按照所售物業(yè)的歸屬期按月度記入。銷(xiāo)售推廣費(fèi)用：包括廣告費(fèi)用、活動(dòng)推廣費(fèi)用、企化制作費(fèi)用、售點(diǎn)企化包裝費(fèi)用、品牌傳播費(fèi)用等費(fèi)用，其分?jǐn)傄?guī)那么為：4.8.7①能明確歸屬期的，當(dāng)期發(fā)生的費(fèi)用當(dāng)期記入；4.8.8②不能明確歸屬期的〔如工程整體形象廣告等〕，按以下分?jǐn)偣竭M(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用：A期當(dāng)月應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=當(dāng)月應(yīng)支付的費(fèi)用*A期當(dāng)月已銷(xiāo)售金額/當(dāng)月已銷(xiāo)售總金額4.9財(cái)務(wù)費(fèi)用的分?jǐn)傇敲簇?cái)務(wù)費(fèi)用按貸款合同規(guī)定用途記入指定的用款本錢(qián)對(duì)象，如果貸款資金劃回集團(tuán)，那么沖減本錢(qián)對(duì)象資金占用費(fèi)。匯兌損益，對(duì)于有外資參股的工程，如果存在由于匯率的變動(dòng)導(dǎo)致的匯兌損益，那么規(guī)定當(dāng)期發(fā)生的匯兌損益在當(dāng)期攤銷(xiāo)。4.10資金占用費(fèi)的分?jǐn)傇敲础?9范例：某城市**花苑二期工程管理籌劃書(shū)〔第一版〕目錄1、工程概況1.1工程簡(jiǎn)介1.2主要合作單位2、工程部門(mén)建設(shè)管理2.1工程管理部主要職責(zé)2.2工程管理部管理架構(gòu)2.3工程管理部主要崗位職責(zé)3、工程前期協(xié)調(diào)與管理3.1設(shè)計(jì)部協(xié)調(diào)3.2營(yíng)銷(xiāo)協(xié)調(diào)3.3工程開(kāi)展協(xié)調(diào)3.4本錢(qián)協(xié)調(diào)方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理80范例：某城市**花苑二期工程管理籌劃書(shū)〔第一版〕4、工程方案管理4.1工程范圍4.2二期工程標(biāo)段分區(qū)平面圖4.3施工場(chǎng)地臨設(shè)布置4.4總體進(jìn)度方案4.5工程進(jìn)度方案4.6材料設(shè)備采購(gòu)方案4.7工程里程進(jìn)度控制方案4.8模擬工程方案4.9工程方案的修改4.10銷(xiāo)售配合5、工程采購(gòu)管理5.1工程采購(gòu)劃分5.2總包采購(gòu)5.3監(jiān)理單位采購(gòu)5.4專(zhuān)業(yè)分包單位采購(gòu)5.5材料、設(shè)備采購(gòu)5.6集團(tuán)禁用設(shè)備清單方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理81合作內(nèi)容單位名稱(chēng)聯(lián)絡(luò)人聯(lián)系電話(huà)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)總承包方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理822.1工程管理部主要職責(zé)部門(mén)主要職責(zé)目標(biāo)要求項(xiàng)目建設(shè)的操作和協(xié)調(diào)中心主動(dòng)、及時(shí)、全面地跟蹤掌握與本項(xiàng)目有關(guān)的各職能部門(mén)的工作情況項(xiàng)目工期、進(jìn)度控制管理工程按計(jì)劃竣工項(xiàng)目質(zhì)量控制管理符合國(guó)家及相關(guān)部門(mén)規(guī)定并打到公司下達(dá)的質(zhì)量目標(biāo)項(xiàng)目建造成本控制管理通過(guò)一系列優(yōu)化管理，使建造成本控制在計(jì)劃之內(nèi)，及時(shí)完成竣工結(jié)算方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理832.2工程管理部管理架構(gòu)工程總經(jīng)理1人助理工程總經(jīng)理1人工程秘書(shū)1人工程管理組6人工程配套組2人本錢(qián)審算組2人工程主管1人給排水工程師1人電氣工程師1人土建工程師3人造價(jià)工程師1人造價(jià)主管1人工程配套1人報(bào)批報(bào)建1人方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理84根據(jù)公司的決策，改職位要領(lǐng)導(dǎo)工程的方案、組織和控制工作，確保工程的建設(shè)工作在預(yù)審范圍內(nèi)按時(shí)優(yōu)質(zhì)地完成，并有效協(xié)調(diào)和解決與工程有關(guān)的所有問(wèn)題，從而使工程到達(dá)滿(mǎn)意效果。序號(hào)工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其它1項(xiàng)目計(jì)劃編制符合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃●2項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織和建設(shè)，合理分配人員職責(zé)和授權(quán)，營(yíng)造工作環(huán)境保證項(xiàng)目工作需要，并為公司培養(yǎng)更多的項(xiàng)目管理人員●3監(jiān)控協(xié)調(diào)項(xiàng)目部工作，及時(shí)采取措施解決發(fā)生的重大問(wèn)題完成年度計(jì)劃●4監(jiān)控和協(xié)調(diào)項(xiàng)目的所有工作和問(wèn)題，及時(shí)采取措施完成項(xiàng)目目標(biāo)●方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理85序號(hào)工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其它1編制設(shè)計(jì)圖紙出圖計(jì)劃解決設(shè)計(jì)圖紙按時(shí)出圖，更順利開(kāi)展●2組織圖紙會(huì)審確保成本、質(zhì)量、施工技術(shù)達(dá)到目標(biāo)●●3協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)變更工作避免不必要的返工，達(dá)到降低成本●4組織質(zhì)量大檢查工作杜絕重大質(zhì)量事故的發(fā)生●●5組織分項(xiàng)、分部工程的驗(yàn)收工作對(duì)分項(xiàng)分部工程驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)督，確保質(zhì)量目標(biāo)●方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理864、工程方案管理4.1標(biāo)段的劃分及根本要求依據(jù)本工程特點(diǎn)，以有利于工程的質(zhì)量、進(jìn)度、本錢(qián)控制為原那么，每個(gè)標(biāo)段劃分不超過(guò)3萬(wàn)平方米〔由于區(qū)位限制的情形除外〕，除重要機(jī)電工程外，其它簡(jiǎn)單設(shè)備安裝工程均納入土建總包。在符合本地區(qū)規(guī)定，兼顧協(xié)調(diào)管理難度的情況下，工程招標(biāo)方案優(yōu)先考慮多分包，鋁合金門(mén)窗、入戶(hù)門(mén)、電梯、外墻及內(nèi)墻涂料等為指定專(zhuān)業(yè)分包。根據(jù)以上原那么，整個(gè)二期工程擬分為三個(gè)標(biāo)段，選擇三家總包單位進(jìn)行工程施工管理，初步擬定如下序號(hào)標(biāo)段名稱(chēng)工程范圍建筑面積（平方米）定標(biāo)時(shí)間投標(biāo)隊(duì)伍數(shù)量及方式1二期總包第一標(biāo)段（I組團(tuán)）20-23棟205792004.9.30根據(jù)圖紙情況可分三次投標(biāo)，每個(gè)標(biāo)段要有4、5家投標(biāo)單位2二期總包第二標(biāo)段（D組團(tuán)）8-11棟308482004.10.153二期總包第三標(biāo)段（G組團(tuán)）13-17棟199082004.11.30注：1、第8號(hào)樓的建筑面積已經(jīng)去掉在建的11269平米，I組團(tuán)中未考慮幼兒園2、由于各組團(tuán)施工圖紙完成時(shí)間不同，定標(biāo)時(shí)間為組團(tuán)中某一棟樓的最早定標(biāo)時(shí)間方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理87根據(jù)現(xiàn)有實(shí)際情況，第一標(biāo)段的招標(biāo)將比較完善，第二、三標(biāo)段的局部區(qū)域招標(biāo)將延遲，其中第二標(biāo)段主要是10、11商業(yè)樓的影響，第三標(biāo)段為13、15小高層的影響。具體的平面區(qū)域劃分如以下圖所示：4.3施工場(chǎng)地臨設(shè)布置二期工程的臨設(shè)：總包及分包的生活區(qū)暫時(shí)利用工程三期的地域，后期考慮臨設(shè)的二次搬遷，然后投入三期的施工。施工臨時(shí)用水、用電及臨時(shí)道路鋪設(shè)間施工場(chǎng)地臨設(shè)布置圖。4.4總體進(jìn)度方案二期工程分三個(gè)階段實(shí)施，第一階段為I組團(tuán)：幼兒園及多層框架住宅，第二階段為D組團(tuán)：商業(yè)樓、多層及小高層住宅組合，第三階段為G組團(tuán)：3座11層高的小高層商住樓，總體進(jìn)度方案包括設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、工程開(kāi)展、招投標(biāo)、工程進(jìn)度方案，設(shè)計(jì)、工程開(kāi)展、工程進(jìn)度均按三個(gè)階段實(shí)施，按此制定某城市***花苑二期二級(jí)方案〔應(yīng)詳規(guī)調(diào)整，此設(shè)計(jì)階段劃分需重新調(diào)整〕。4.5工程進(jìn)度方案工程實(shí)施階段的進(jìn)度方案按三個(gè)階段住宅及配套工程實(shí)施控制。4.6材料設(shè)備采購(gòu)方案開(kāi)工前做月度材料設(shè)備采購(gòu)方案施工過(guò)程中，每月按此流程編制材料設(shè)備采購(gòu)方案：設(shè)計(jì)出圖時(shí)間——材料設(shè)備定樣板——編制標(biāo)書(shū)——通過(guò)已考察過(guò)的材料設(shè)備供給商——發(fā)標(biāo)——截標(biāo)——議標(biāo)——定標(biāo)簽約……方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理88及時(shí)跟進(jìn)銷(xiāo)售部對(duì)銷(xiāo)售場(chǎng)所的要求，配合銷(xiāo)售做好相關(guān)施工內(nèi)容。按三個(gè)時(shí)間段安排銷(xiāo)售配合路線(xiàn)及施工路線(xiàn)5、工程采購(gòu)管理根據(jù)工程管理和供方市場(chǎng)情況，結(jié)合**管理體系要求，對(duì)**花苑二期工程按施工過(guò)程進(jìn)行劃分。5.1總包采購(gòu)考察總包單位由本錢(qián)部、工程部、工程管理部組成聯(lián)合考察小組，對(duì)考察結(jié)果形成考察總包單位報(bào)告?？疾煳瓷暇W(wǎng)注冊(cè)的總包單位……本工程二期工程對(duì)總包要求重點(diǎn)集中以下幾點(diǎn)：有住宅工程施工經(jīng)驗(yàn)，獲得過(guò)多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)工程證書(shū)〔驗(yàn)收證書(shū)〕已通過(guò)ISO9000認(rèn)證房建施工總承包壹級(jí)資質(zhì)及以上在某城市建設(shè)局合法登記〔外地企業(yè)〕與XX有過(guò)多年的、良好的合作經(jīng)歷〔優(yōu)先考慮〕社會(huì)信譽(yù)較好，對(duì)XX工程有很高的熱情通過(guò)各種途徑了解潛在的優(yōu)秀總包單位，在考察過(guò)程中，如有進(jìn)一步考察意向，再進(jìn)入下一步，按此流程考察方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理89通過(guò)各種途徑了解潛在的優(yōu)秀總包單位，在考察過(guò)程中，如有進(jìn)一步考察意向，再進(jìn)入下一步，按此流程考察獲知優(yōu)秀總包單位—總包單位送資質(zhì)、企業(yè)資料—選擇適宜的總包單位進(jìn)行面談----考察擬派工程經(jīng)理正在建或已經(jīng)做過(guò)的工程---考察總包單位辦公環(huán)境---考察擬派工程經(jīng)理----考察擬派工程團(tuán)隊(duì)----了解同行對(duì)該總包單位的評(píng)價(jià)---了解己同該總包單位擬派工程經(jīng)理合作過(guò)的甲方工程經(jīng)理對(duì)該總包單位及工程經(jīng)理的評(píng)價(jià)----在有強(qiáng)烈合作意向的前提下，可以了解該總包單位對(duì)擬建工程的組織方案考察上網(wǎng)注冊(cè)但未合作過(guò)的總包單位由于各工程及其管理團(tuán)隊(duì)不同，需要找到管理理念及管理方式切合的總包單位，按此流程考察考察擬派工程經(jīng)理----考察擬派工程團(tuán)隊(duì)----考察擬派工程經(jīng)理正在做或已經(jīng)做過(guò)的工地----了解己同該總包單位擬派工程經(jīng)理合作過(guò)的甲方工程經(jīng)理對(duì)該總包單位及工程經(jīng)理的評(píng)價(jià)將整個(gè)考察過(guò)程記錄在總包考察報(bào)告中總承包單位資質(zhì)的要求填寫(xiě)供方考察表上網(wǎng)登記注冊(cè)招標(biāo)由本錢(qián)部組織，工程管理部門(mén)協(xié)助配合按照公司規(guī)定流程辦方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理90甲供材料：設(shè)備采購(gòu)或甲方指定供給材料，設(shè)備采購(gòu)加工材料、設(shè)備采購(gòu)或甲方質(zhì)地供給材料、設(shè)備采購(gòu)可選范圍：土建主材、鋼筋、商品混凝土、水泥等門(mén)、窗等裝飾材料：瓷片、地面磚、外墻飾面材料、涂料、窗臺(tái)面板等廚房設(shè)備：櫥柜、抽油煙機(jī)等衛(wèi)生間設(shè)備：坐廁、洗手盆、淋浴箭鏃和設(shè)備、浴盆等水主材：給水管材、水龍頭、排污雨水立管等電主材：預(yù)埋管材、電線(xiàn)、插座開(kāi)關(guān)面板、入戶(hù)開(kāi)關(guān)箱、燈具等。設(shè)備：電梯、抽風(fēng)機(jī)、水泵、發(fā)電機(jī)等考查材料、設(shè)備供給商已經(jīng)上網(wǎng)注冊(cè)的材料供給商可以直接參與招標(biāo)。考察主要針對(duì)未上網(wǎng)注冊(cè)的主材、裝飾材料、大型設(shè)備供給商，由本錢(qián)部、工程部、工程管理部組成聯(lián)合考察小組，對(duì)考察結(jié)果形成考查材料、設(shè)備供給商報(bào)告。通過(guò)各種途徑了解潛在的優(yōu)秀材料設(shè)備供給商，在考察過(guò)程中，如有進(jìn)一步考察意向，在進(jìn)入下一步，按此流程考察：獲知潛在優(yōu)秀材料設(shè)備供給商——材料設(shè)備供給商送資質(zhì)、業(yè)績(jī)材料——選擇適宜的材料供給商……..責(zé)任部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)總承包公司進(jìn)行評(píng)審，確保其資質(zhì)和能力符合要求，無(wú)商譽(yù)問(wèn)題。通過(guò)調(diào)查和石砌商譽(yù)，審核證照，實(shí)地考察代表工程，評(píng)價(jià)其施工能力。方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理91在甲方許可供給商名冊(cè)里總包或?qū)I(yè)分包單位提供相關(guān)材料給監(jiān)理和甲方，經(jīng)過(guò)監(jiān)理、甲方考察，許可后才能采購(gòu)主材、裝飾材料、大型設(shè)備供給商相關(guān)資料：資質(zhì)、業(yè)績(jī)、產(chǎn)品質(zhì)量承諾書(shū)、質(zhì)量保證體系證書(shū)主材、裝飾材料、大型設(shè)備產(chǎn)品相關(guān)資料：產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告、產(chǎn)品出廠(chǎng)合格證等其他材料設(shè)備必須經(jīng)過(guò)監(jiān)理許可，在監(jiān)理單位辦理材料設(shè)備采購(gòu)許可手續(xù)并報(bào)甲方備案，總包和專(zhuān)業(yè)分包才能采購(gòu)在監(jiān)理許可供給商名冊(cè)里總包或?qū)I(yè)分包單位提供相關(guān)資料給監(jiān)理，經(jīng)過(guò)監(jiān)理考察，許可后才能采購(gòu)其他材料供給商相關(guān)資料；資質(zhì)、業(yè)績(jī)、產(chǎn)品質(zhì)量承諾書(shū)、質(zhì)量保證體系證書(shū)〔非必須〕其他材料產(chǎn)品相關(guān)資料：產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告、產(chǎn)品出廠(chǎng)合格證等方案與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

——工程方案管理92應(yīng)嚴(yán)格按照集團(tuán)的要求，杜絕禁用材料在本工程內(nèi)使用，具體清單見(jiàn)下表〔集團(tuán)禁用使用材料清