地產(chǎn)-2024年報(bào)分析：業(yè)績(jī)探底持續(xù)分化資產(chǎn)質(zhì)量決定經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)

證券研究報(bào)告地產(chǎn)2024年報(bào)分析：業(yè)績(jī)探底持續(xù)分化，資產(chǎn)質(zhì)量決定經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明當(dāng)前新房市場(chǎng)以改善需求為主導(dǎo)，能在核心城市核心區(qū)域打造出適配客戶需求產(chǎn)品的房企預(yù)計(jì)能獲得更好的銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)，兼顧去化流速與利潤(rùn)空間，推薦持續(xù)在一線和強(qiáng)二線城市拿地|分析師及聯(lián)系人|分析師及聯(lián)系人SAC：S0590524070006SAC：S0590524100003S請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明中有進(jìn)紅利凸顯，頭部物企迎布局良機(jī)》增效；⑤用2022-2024年三年存貨減②短期償債壓力仍在，整體短期有息負(fù)債占比為32.2%，較2023年增加4.4pct，均融資成本3.94%，較2023年下降36BP，濱江集團(tuán)單年下降80BP，招商蛇口⑤改善型房企資產(chǎn)流動(dòng)性更高，安全性更好，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（8.9%）和綠城中國(guó)（17.8%）2024年竣工存貨占總存貨比例小于20%；在行業(yè)低景氣度背景下，2024年房企整體業(yè)績(jī)和經(jīng)營(yíng)打造出適配客戶需求產(chǎn)品的房企預(yù)計(jì)能獲得更好的銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)，兼顧去化流速與集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份風(fēng)險(xiǎn)提示：政策效果不達(dá)預(yù)期，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明 5 2.業(yè)績(jī)處探底階段，房企分化是主基調(diào) 7 2.3資產(chǎn)減值損失是業(yè)績(jī)下滑主因 2.4合同負(fù)債對(duì)營(yíng)業(yè)收入覆蓋倍數(shù)下降 3.龍頭房企經(jīng)營(yíng)韌性足，投銷(xiāo)市占率均有望提升 4.房企整體縮表，關(guān)注資產(chǎn)流動(dòng)性 4.1資產(chǎn)規(guī)?？s表，行業(yè)基調(diào)為防風(fēng)險(xiǎn) 4.2短期償債壓力仍在，融資成本持續(xù)下降 5.投資建議：推薦持續(xù)在核心城市核心區(qū)域拿地的頭部央國(guó)企和改善型房企 5 6 6 6 7 7 8 8 8 9 9 請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明4/25 請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明5/251.1地產(chǎn)行情博弈政策，估值仍處歷史底部基本面尚處于磨底階段，地產(chǎn)板塊股價(jià)以博弈政策為主。地產(chǎn)板塊股價(jià)主要受基本面和政策面的波動(dòng)影響，2024年房地產(chǎn)基本面整體相“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”樓市“小陽(yáng)春”“統(tǒng)籌研究消優(yōu)化增量住房”資料來(lái)源：wind，國(guó)聯(lián)民生證券研究所注：截至2025年4月32.06倍。港股房地產(chǎn)板塊市凈率為0.42倍，歷史分位水平7.38%，歷史平均值0.80請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明8.006.004.002.00資料來(lái)源：wind，國(guó)聯(lián)民生證券研究所注：截至2025年4月3資料來(lái)源：wind，國(guó)聯(lián)民生證券研究所注：截至2025年4月31.2年報(bào)匯總房企樣本選擇上實(shí)發(fā)展、中國(guó)武夷、北辰實(shí)業(yè)、光明地產(chǎn)A股5家龍湖集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、雅居樂(lè)集領(lǐng)地控股、禹洲集團(tuán)、融信中國(guó)、正榮地產(chǎn)、路勁、佳兆業(yè)集團(tuán)、碧家A股4家保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明模占比低于營(yíng)收規(guī)模占比。,,,11059億元，同比-32.7%；混合制房企實(shí)現(xiàn)8738億合制房企虧損905億元（萬(wàn)科A虧損495億元同比多虧損460.4%。請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明 201720182019 分民營(yíng)房企虧損導(dǎo)致波動(dòng)較大，2022年民企歸母凈利資料來(lái)源：wind，國(guó)聯(lián)民生證券研究所注：2024年中國(guó)金茂歸母凈利潤(rùn)扭虧集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，分別同比-506.8%和2.2毛利率底部或已現(xiàn)，降本增效控制費(fèi)用率請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明9/25 201720182019202自2019年起成波動(dòng)下行態(tài)勢(shì)，2024請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明 2016201720182019資料來(lái)源：wind，國(guó)聯(lián)民生證券研究所注：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)將存貨減值計(jì)入管理費(fèi)用科目請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明2.3資產(chǎn)減值損失是業(yè)績(jī)下滑主因之一0典型房企計(jì)提減值后，為未來(lái)業(yè)績(jī)釋放減輕壓力。房企減值壓力主要來(lái)源于存我們用2022-2024年三年存貨減值占2024年存貨的比例來(lái)衡量減值程度，已出請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明0中國(guó)海外發(fā)展龍湖集團(tuán)保利發(fā)展華發(fā)股份萬(wàn)科A華潤(rùn)置地越秀地產(chǎn)綠城中國(guó)招商蛇口濱江集團(tuán)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)碧桂園金地集團(tuán)中國(guó)金茂新城控股旭輝控股集團(tuán)中國(guó)海外發(fā)展龍湖集團(tuán)保利發(fā)展中國(guó)海外發(fā)展龍湖集團(tuán)保利發(fā)展華發(fā)股份萬(wàn)科A華潤(rùn)置地越秀地產(chǎn)綠城中國(guó)招商蛇口濱江集團(tuán)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)碧桂園金地集團(tuán)中國(guó)金茂新城控股旭輝控股集團(tuán)值占比偏高2.4合同負(fù)債對(duì)營(yíng)業(yè)收入覆蓋倍數(shù)下降請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明入0 請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明3.1整體銷(xiāo)售規(guī)模下滑，頭部房企市占率提升-31%和-34%。全年銷(xiāo)售金額超過(guò)3000億元的房企有2家，分別為保利發(fā)展和中海地2023年越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華發(fā)股份等7家銷(xiāo)售金額同比為正。2024年銷(xiāo)售請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明-23.5%-25.3%-27.3%-29.3%-30.4%市占率維持穩(wěn)步增長(zhǎng)。2024年頭部保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、華請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明5083983333373373733962018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年3.2整體拿地強(qiáng)度下降，央國(guó)企為土拍市場(chǎng)主力房企以銷(xiāo)定投，整體拿地強(qiáng)度有所下降，頭部央國(guó)企和改善型房企市占率或進(jìn)請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明體呈上升趨勢(shì)，2023年到達(dá)近年來(lái)高點(diǎn)，華潤(rùn)置地、保利發(fā)0000資料來(lái)源：各公司公告，國(guó)聯(lián)民生證券研究所注：投資強(qiáng)度=拿地 保利發(fā)展中國(guó)海外發(fā)展華潤(rùn)置地招商蛇口綠資料來(lái)源：各公司公告，中指數(shù)據(jù)，國(guó)聯(lián)民生證券研究所注：拿地金額市占率=房企拿地請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明3.3新開(kāi)工意愿待提升，竣工端重視保交付新開(kāi)工面積（萬(wàn)方）00金劃，總量為6506萬(wàn)方，較2024年實(shí)際竣工下滑37%。02024年開(kāi)工2025年計(jì)劃開(kāi)工02024年竣工2025年計(jì)劃竣工請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明從2018年的79.2%降至2024年的72.3%。分房企看，16家典型房企中，中國(guó)海外發(fā)02017201820192020請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明002023年2023年2024年4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000萬(wàn)科A保利發(fā)展華潤(rùn)置地碧桂園中國(guó)海外發(fā)展招商蛇口龍湖集團(tuán)華發(fā)股份綠城中國(guó)中國(guó)金茂越秀地產(chǎn)旭輝控股集團(tuán)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)金地集團(tuán)新城控股濱江集團(tuán)資料來(lái)源：各公司公告，國(guó)聯(lián)民生證券研究所資料4.2短期償債壓力仍在，融資成本持續(xù)下降絕對(duì)值看，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)短期有息負(fù)債占比7.2%，償債壓力小。中請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明2023年2023年2024年100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%旭輝控股集團(tuán)萬(wàn)科A金地集團(tuán)濱江集團(tuán)華潤(rùn)置地保利發(fā)展綠城中國(guó)新城控股招商蛇口越秀地產(chǎn)中國(guó)金茂龍湖集團(tuán)華發(fā)股份中國(guó)海外發(fā)展建發(fā)國(guó)際集團(tuán)資料來(lái)源：各公司公告，國(guó)聯(lián)民生證券研究所資料較2023年有所下降，其中濱江集團(tuán)單年下降80BP（從2023年的4.20%降至2024年2023年2023年2024年7%6%5%4%3%2%0%新城控股華發(fā)股份碧桂園旭輝控股集團(tuán)金地集團(tuán)龍湖集團(tuán)綠城中國(guó)中國(guó)金茂建發(fā)國(guó)際集團(tuán)萬(wàn)科A越秀地產(chǎn)濱江集團(tuán)華潤(rùn)置地中國(guó)海外發(fā)展保利發(fā)展招商蛇口201720182019202請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明待償負(fù)債覆蓋倍數(shù)=銷(xiāo)售額/（有息負(fù)債+其他權(quán)益工具+應(yīng)付賬款及票據(jù)）4.