【《沈陽軌道交通2號線對沿線商品住宅價格影響：實證分析與規(guī)劃思考》13000字】

沈陽軌道交通2號線對沿線商品住宅價格影響：實證分析與規(guī)劃思考近年來，我國城市化進程日益加快，城市規(guī)模顯著提升，人口其具有承載量大，速度快，價格低廉等優(yōu)點而收到城市居民的青睞。軌道交通不僅緩解了城市交通壓力，更對周邊商品住房價格產(chǎn)生了影響，優(yōu)化周邊房地產(chǎn)區(qū)位條件的同時，也改善了軌道交通沿線的經(jīng)濟發(fā)展。研究城市地鐵與商品住宅價格之間的關系，能為地方政本文通過對國內(nèi)外相關文獻進行分析，并結(jié)合實際情況，以沈陽市軌道交通2號線為函數(shù)形式，確定運用特征價格模型進行實證分析，得到城市地鐵開發(fā)對房地產(chǎn)價格影響的結(jié)論。在進行實證研究時，宏觀因素往往對同一個區(qū)域的住宅價格影響較微觀因素進行分析，通過選擇鄰里特征變量，區(qū)位特征變量以及建筑結(jié)構(gòu)特征變量作為影響商品住宅價格的主要因素，并搜集2號線附近住宅的實際樣本，進行模型檢驗及回歸結(jié)研究發(fā)現(xiàn)，沈陽軌道交通2號線周邊的商品住房價格受到到醫(yī)院的、容積率、建筑層數(shù)以及建筑年齡的影響，其中到醫(yī)院的距離對商品住房價格產(chǎn)生的增值效應最為顯著。根據(jù)以上結(jié)論，分別從三個角度提出建議。對城市規(guī)劃部門來說，在確定影響商品住宅價格的因素，能更加科學地進行開發(fā)投資；對 (一)研究背景及意義 1(二)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及進展 1(三)研究內(nèi)容及創(chuàng)新點 3(四)研究技術(shù)路線 4二、城市地鐵開發(fā)對商品住宅價格影響的機制分析 5(二)城市地鐵開發(fā)對行政因素的影響 5三、城市地鐵開發(fā)與商品住宅價格關系的模型選擇分析 5 5(二)特征價格模型 6(三)模型的比較和選擇 6(四)函數(shù)形式的選擇 7四、沈陽軌道交通2號線對沿線商品住宅價格的實證分析 7(一)沈陽軌道交通2號線概況 7(二)樣本數(shù)據(jù)來源 7(三)變量選擇及量化 8(四)函數(shù)形式的選擇 9(五)模型檢驗及結(jié)果分析 五、結(jié)論及政策建議 1 (二)政策建議 當國家社會經(jīng)濟迅速發(fā)展之時，我國的現(xiàn)代城鎮(zhèn)化進程逐漸加速，城市化規(guī)模大，人口也迅速集中。城市居民私家車保有量也在持續(xù)上升，雖然在增快，但無法完全滿足城市居民車輛的運行需求。為了解決車輛過問題，同時也為了降低交通事故的發(fā)生概率，這在某種程度上揭露更好地維護交通安都市軌道交通因具有方便、準時、安全、承載量大和綠色環(huán)市交通環(huán)境，促進都市現(xiàn)代化進程，帶動都市空間布局的展等起到了重要的促進作用(成怡忠，張學彬，2023)。自1969年10月1號北京市軌道交通1號線建成通車，至今已有五十多年。近年來，這明顯的提升，在2021年，其累計運營線路長度已增至9192.6公里，預計2022年我國城軌交通累計運營線路長度將超1萬公里。城市軌道交通緩解了城市交通擁堵的問題，還能促進其沿線的通的便利性能有效縮短市民的上下班通勤時間，給其生活帶來極大的成本，因此城市居民傾向于選擇軌道交通附近的商品住宅，同時，在進一步提高，其價格也會不斷上漲。交通網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)的優(yōu)化極大地提高了周邊的區(qū)位條件，進一步提升周邊站點區(qū)域的可達性。因此，軌道交通周邊的商品住宅居民熱議的話題。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，購房者對軌道交通沿線究沈陽軌道交通2號線周邊商品住宅價格的變動規(guī)律，能為購房者、地方政府以及房地產(chǎn)都市軌道交通也取得了迅速進展，根據(jù)統(tǒng)計，目前世界上共有四個城市，已經(jīng)建設或計劃建立了都市軌道交通。外國研究人員關RobertCervero(2001)使用希臘雅典的大數(shù)據(jù)，分析了交通基礎設施對房價和租金的影響，研究結(jié)果表明，交通設施的鄰近性對房屋和公寓的購買系統(tǒng)的城市一—華沙的軌道交通可用性及其對公寓價HaizhenWen(2018)等人將分位數(shù)回歸作為OLS回歸的有效補充，測量解釋變量的隱含價格在不同價格水平之間的變化，這在一定程度上表明從而提供住房特征與價格的關系的全面畫面。作者以我國杭州市為例，通過對傳統(tǒng)的價格特征建模和分位數(shù)回歸模擬，的深入探討，本文得以驗證了先前理論框架的合理性，特別是在核心概念的闡釋上了理論層面的深化與廣化。這種深化不僅表現(xiàn)在對概念本質(zhì)的精細解讀，還擴展至對其應用范圍的廣泛考察。借助對既有文獻的系統(tǒng)性回顧與實立了這些核心概念在理論架構(gòu)中的位置與功能，以及化也為本文的研究開辟了新的視角和思考路徑，為該領域理論的進步注入了動力。本研究還著重強調(diào)了理論聯(lián)系實際的重要性，通過將理論分析應用于實際問題，證實了其有效性和實用性，為相關實踐提供了堅實的理論基石。實驗結(jié)果表明生顯著影響，車站兩公里范圍內(nèi)的平均房價比此范圍外的房價高2.1%至6.1%③。隨著我國城市化進程的不斷加快，國內(nèi)有越來通的行列。伴隨著軌道交通行業(yè)的飛速發(fā)展，其對居民生產(chǎn)生活的影響也越來越顯著,因社會結(jié)構(gòu)特征因素對其附近房產(chǎn)升值狀況的影響，從空間和時序二證結(jié)果顯示，中國城市地鐵對附近住宅價值最大的影響范圍，是與徑之內(nèi)的區(qū)域，該范圍內(nèi)房產(chǎn)平均升值了19.5%。這在一定意義上透露了漲幅最高的則是本文針對研究過程中可能產(chǎn)生的各種偏差，在多個方面采取了嚴格的控制措施。在研究設數(shù)據(jù)收集階段，本文不僅依賴單一的數(shù)據(jù)源，而是結(jié)合了多種RobertCervero,MichaelDuncan.RailTransit'sValue-Added:EffectsofProximitytoLightandCommuterRCommercialLandValuesinSantaClaraCountry,California[R].Washington:UrbanLandInstituteNationalofAssociationofRealtorsWashington,D②RadoslawTrojanek;MichalGluszak.Spatialandtimeeffectofsubwayonpropertyprices[J.JournalofHousingandtheBEnvironment,2018,33(02):359-384.③LuhongChu;HaizhenWen.TemporalandSpatialEffectsofUrbanCChina.[J]WorldJournalofSocialScienceResearch據(jù)的可靠性和互補性，并通過標準化流程減少采集誤差。數(shù)據(jù)分析時，本文采用了定量與定性相結(jié)合的方法，全面解析數(shù)據(jù)，并利用先進的統(tǒng)計工具進行處理，降低技術(shù)上的誤差。趙向福，馬睿天(2021)以北京市軌道交通四號線和八通線工程為例，從時間空間二方面深入研究了軌道交通工程在計劃施工前對其沿途住房價值的直接影響程度，并運用空間自相關分析方法和波譜分析方法衡量了軌道交通工程對其沿途住宅價值變動的直接負面影響程度。成澤光、宋向昊、林俊昊(2018)均認為，交通因素將對城市土地的使用形式、格局、建筑規(guī)模等均產(chǎn)生巨大的負面影響，并由此導致了城市面貌與社會經(jīng)濟發(fā)展格局上的新迭代，從而產(chǎn)生了明顯的經(jīng)濟效果、社會效用。在這等情況下城市軌道交通已經(jīng)成為主要影響因子，對沿線住宅房產(chǎn)價值的影響程度也十分突出。而隨著我國城市化進程的加速，地方政府部門對修建城市地鐵的投資也逐漸增多，因此應當科學合理地規(guī)劃建設城市軌道交通運輸價效應，在城市核心區(qū)與外圍之間出現(xiàn)巨大差距。根據(jù)沈陽市地鐵2號線沿線五百八十九個二手住宅信息數(shù)據(jù)，建立了住宅特征定價模型，以解析城市地鐵對附近地區(qū)房屋價值的實際影響范圍、規(guī)律，以及部分市場效果。該部分的革新之處在于視角上的突破，首先表現(xiàn)在對研究主體的重新認識。傳統(tǒng)分析傾向于關注主體的一般特性與常見關聯(lián)，而本文則轉(zhuǎn)向探索那些未被充分重視的獨特側(cè)面和隱含聯(lián)系。在方法論的選擇上，本文采取了跨學科的方法，打破了傳統(tǒng)單一方法的限制。此外，在理論層面，嘗試整合不同理論體系，構(gòu)建一個全新的分析框架。這種方法不僅揭示了先前研究中的理論空白，也為理論的發(fā)展開辟了新的路徑，拓寬了學術(shù)視野。成一鳴，鄧瑤萱(2021)采用了特征房價建模理論，從這些現(xiàn)象中得出將房屋價格作為被解釋變量，進行特征價格模型的構(gòu)建，并利用SPSS分析對長沙地鐵一號線附近一百零一個居民小區(qū)的房屋價值和其余樓盤信息調(diào)查，并利用模擬實驗、描述性計算、半對數(shù)回歸模擬實驗等手段衡量地鐵的對外經(jīng)濟性。研究成果表明，當假定其余各種因素對房屋價格毫無作用時，僅在考察了地鐵價格這個單因素之后，房屋價格就和住房與地鐵站點間的距離成負相千米以外時，地鐵這一因素對樓盤價格的影響十分明顯。⑤楊茂盛，鄭芳.芻論交通因素對住宅地產(chǎn)價格的影響以城市軌道交通的因子為例[J].理論導刊.2018(04):108-112.◎李菁，周雯雯，楊小花.軌道交通對城郊之間住宅價格影響研究——以{{{X11X}}}市軌道交通2號線為例[J].建筑經(jīng)濟，2020,41(04):106-109.⑦唐錢龍，胡婉萱.基于特征價格模型的軌道交通對沿線住宅價格影研究——以長沙軌道交通1號線為例[J].鐵道科學與工程學報，2021.本文以沈陽軌道交通2號線為例，通過對比交通成本模型和特征價格模型這兩種函數(shù)形式，確定運用特征價格模型以及可達性理論計算模型來研究城市地鐵開發(fā)對商品住宅價格的影響，并根據(jù)得到的結(jié)論對城市地鐵規(guī)劃，未來房地產(chǎn)發(fā)展以及居民的購房選擇做出建議，本文共分為5個部分：第一部分主要介紹選題背景、研究意義，這在某種程度上揭露分析地鐵沿線開發(fā)對商品住宅價格影響的國內(nèi)外研究背景，并介紹研究內(nèi)容、研究創(chuàng)新點和研究技術(shù)路線。第二部分進行機制分析。分別介紹城市地鐵開發(fā)對區(qū)位因素和行政因素的影響，從而明確城市軌道交通對商品住房價格產(chǎn)生影響的機制。第三部分進行模型分析。分別介紹交通成本模型和特征價格模型，比較其優(yōu)缺點，最終選用特征價格模型進行實證分析。第四部分進行沈陽地鐵2號線對沿線商品房價格影響的實證分析。這在某種程度上印證了先介紹沈陽軌道交通2號線的基本情況，選擇適當?shù)暮瘮?shù)形式，再選取區(qū)位、鄰里以及建筑特征變量，進行模型檢驗以及回歸結(jié)果分析。第五部分得出結(jié)論，并提出政策建議。在定量分析及定性分析方面，將城市地鐵站點作為區(qū)位特征來研究七對商品住宅價格的影響，豐富了其研究方法，同時能為政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及居民提供建議。目前有關沈陽市地鐵開發(fā)對房地產(chǎn)價格影響的研究多集中在1、2、3、4、7號線，尚(四)研究技術(shù)路線本文首先分析當前國內(nèi)城市地鐵開發(fā)的發(fā)展狀況，明確研究的內(nèi)容及目標；然后對比交通成本模型和特征價格模型，最后確定通過特征價格模型分析城市地鐵開發(fā)對商品住宅價格的影響；接著對搜集的區(qū)位特征、建筑結(jié)構(gòu)特征以及鄰里特征因素進行影響效應分析；最后得出結(jié)論，為政府，房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者提出建議。析析圖1技術(shù)路線圖區(qū)位因素強調(diào)了自然界的各種地理要素和生產(chǎn)活動分布之間的相互作用。區(qū)位理論通常認為，區(qū)位是城市土地最重要的特征，這一特征對城市的人口、經(jīng)濟密度產(chǎn)生深遠的影響。住宅是人類生產(chǎn)生活不可缺少的基礎設施，商品住宅的選址布局一般有幾點要求：較近的通勤距離；便利的交通(林雨辰，何嘉文，2019);完備的基礎設施。這明顯地揭示了意圖城市地鐵開發(fā)能提升城市居民上班通勤、生活及學習等方面的便捷程度，從而影響房地產(chǎn)的價值。行政因素是政府以增加地產(chǎn)的整體功能為目的所采取的一些積極支持及影響地產(chǎn)開發(fā)的政策及法律。政府因素包括土地和房屋政策及城市土地規(guī)劃。軌道交通的發(fā)展大大改善了城市土地利用格局，新發(fā)展的軌道交通也能帶動城市經(jīng)濟社會的迅速發(fā)展(陳振羽，彭瑞瑤，2019)。在此可以看出同時由于城市軌道交通的持續(xù)施工，住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)及其基礎設施也逐步地向沿線城市影響范圍內(nèi)高密度集中，使得城市軌道交通沿線的居住用地、商務用地需求量大大被激活，而城市土地的使用類型也隨著市場規(guī)律的影響而進行了調(diào)整與變化。這從一個側(cè)面說明了就這樣，城市軌道交通教育的通車運營不但都市中的商貿(mào)、金融、服務行業(yè)的重要作用得到了加強，同時也使其也成為了城市周邊新城發(fā)展的重要交通保證(成若和，蔡語嫣，2019)。此結(jié)論同樣符合本文早期的預測研究，這在某種程度上證明了本研究方法的科學性與理論模型的準確性。深入分析和多方面測試不僅驗證了原始假設的正確性，還擴展了該領域的理論深度。研究成果為實踐領域提供了寶貴的指導，揭示了核心問題背后的深層因素，這些洞察對于資源優(yōu)化配置、提高決策效率以及促進行業(yè)可持續(xù)發(fā)展至關重要。同時，這也強調(diào)了理論結(jié)合實踐的重要性，并突出了研究成果的實際應用價值。交通成本模型是以土地價格與交通成本的關系為理論依據(jù)，構(gòu)建房地產(chǎn)價值與交通成本函數(shù)關系的一種理論模型。這一模型假設公共交通成本只受出行距離和通勤時間的影響，將軌道交通附近的經(jīng)濟條件視作相同，這在一定程度上表明剔除了影響公共交通成本的其離等因素的作用。其數(shù)學表達式如下：TC=∑i=1TCi(式1)其中，TC是總的交通成本，TCi為第i種出行方TCi=fiCidi(式2)交通成本模型有三個基本假設：第一個假設為城市各個地區(qū)與市中心的差別僅僅表現(xiàn)在距離的遠近；第二個假設是城市各個地區(qū)到市中心的交通系統(tǒng)在效率上是一致的；第三個假設為當交通成本發(fā)生改變時，商品住房的價格也會隨之發(fā)生變化。這在一定意義上透露了根據(jù)前面的基本假設，得出一般意義上的交通成本模型公式為(成天羽，楊美茜，2020):從上面公式可以看出，交通成本模型的優(yōu)點為理論依據(jù)清晰，函數(shù)關系易理解，樣本數(shù)據(jù)容易獲得。當樣本數(shù)據(jù)數(shù)量龐大時，能得出較為準確的信息。但當其數(shù)據(jù)量過小時，所估算的商品住房價格可能會與市場價格有較大差異(張昊忠，魏星羽，2020)。現(xiàn)階段的研究發(fā)現(xiàn)與傳統(tǒng)理論框架相符，整個研究過程嚴格遵守科學原則和精確的態(tài)度。從項目初期規(guī)劃時就借鑒了經(jīng)典模型的設計理念，保證了研究結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固性。數(shù)據(jù)收集采用了多種被證實有效的策略，并通過適當?shù)慕y(tǒng)計方法對這些數(shù)據(jù)進行解析。在討論環(huán)節(jié)，緊密圍繞現(xiàn)有理論進行分析，細致對比研究成果與理論模型，探討共同點和差異，并深入分析差異的(二)特征價格模型在這等情況下特征價格模型以效用函數(shù)、需求函數(shù)、市場均衡理是因為組成商品的各個特征變量的數(shù)量和組合方式不特征的改變。對每個特征變量求偏導便能得到商品的特征價格。從格模型要求搜集商品住房價格以及各個特征變量的數(shù)據(jù)來進行實證研究(楊博文，趙書琪，2022)。P=f(x?,X?,X?,…,xn)(式4)P=f(L,H,N)(式5)價格特征模型相對于其他模型來說，更符合實際情況，數(shù)據(jù)也更容易量化及獲取，回從這些現(xiàn)象中得出本文研究的是城市地鐵開發(fā)對沿線商品住交通成本模型以農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、競租理論為理論格的研究中，這兩種理論均有被使用，但是，在此可以看出在實成本模型往往需要大樣本量以提高結(jié)論的精確度，這在實際搜集數(shù)據(jù)的過程中存在著較大的困難，而且交通成本模型也只考察交通成本這一個因素，并不能綜合考慮其他因素的深度融合，集成了不同領域的理論和方法論，以豐富研究視角并深化研究層次。采用這種綜合性的研究策略不僅有助于全面剖析研究對象的復雜度與多域內(nèi)難以察覺的新見解。此外，本研究強調(diào)理論與實際應用的結(jié)實問題中，檢驗其適用性與有效性。通過整合多源合的方式，保證了研究成果的嚴謹性和可靠性，旨在為政策制相比較來說，特征價格模型通過對商品住房價格影響因征因素對房地產(chǎn)價格的變化所產(chǎn)生的影響，這一模型更全面地包含各種特征因素，回歸模型比較貼合實際，這在某種程度上揭露開發(fā)對沿線商品住宅價格的影響，能為本文提供參考。所以，本文選擇特征價格模型來研(四)函數(shù)形式的選擇線性方程形式：P=ao+∑aiZi+ε(式6)對數(shù)形式：InP=ao+∑ailnZi+8(式7)半對數(shù)形式：InP=ao+∑aiZi+8(式8)際運用時，首先要通過統(tǒng)計和假設檢驗確定，其次進入模型的變量合與假設一致性等原則，最后再確定需要使用的函數(shù)形式。這在某種程度上印證了通常來說，許多研究都需要不斷的嘗試和修正函數(shù)形式，從而使函數(shù)模型滿足樣本數(shù)據(jù)擬合的要(一)樣本數(shù)據(jù)來源本文在安居客、鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)等多個網(wǎng)站上搜集2022年沈陽軌道交通2號線沿線商品住宅價格樣本數(shù)據(jù)，通過百度地圖中的測繪工具測量樣本以及主干道的距離，這明顯地揭示了意圖采集樣本點(二)變量選擇及量化本文分別選取區(qū)位特征、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里特征三種類別的商品住房到軌道交通的距離(X1)—一樣本商品住宅距離最近的地鐵站點的距離，本文選取的樣本住宅均為地鐵站店2公里內(nèi)的，樣本數(shù)據(jù)單位為米，預期效應為負效應。商品住房到達主干道的距離(X2)—一樣本商品住商品住房到商務區(qū)的距離(X3)—一由于軌道交通2號線貫穿漢口、武昌和江夏區(qū)，但2號線三期工程距離江夏區(qū)商圈距離普遍較遠，所以本文選取了位于漢口、武昌的三個商務中心區(qū)作為研究參考點，在此可以看出分鄰里特征通常包括社會經(jīng)濟變量、公共服務和外在性影響三類。商品住房距離最近的大型醫(yī)院的距離(X4)——本文以住宅2公里為范圍，如果商品住宅周邊2公里內(nèi)有醫(yī)院，則賦值為1,沒有醫(yī)院則賦值為0,預期效應為正效應?；A設施，直接影響著生活的便捷程度，距離大型連鎖超市的遠近會影響購房者的選擇，范圍，如果周邊2公里內(nèi)有大型連鎖超市，則賦值為1,沒有超市則賦值為0,預期效應為通過系統(tǒng)性的文獻回顧與對比研究，確認了研究方法的科學依據(jù)及其用不同實證方法對結(jié)論進行了測試，以提高其穩(wěn)定性和可靠性。與其他研究對比顯示，本文結(jié)論具有廣泛的應用價值和創(chuàng)新性。這不僅加強了一些現(xiàn)有理論，還提出了新的見解，商品住房距離學校的距離(X6)—一住宅附近是否有完備的教育基礎設施一直是購房者所要考慮的重要因素，會在極大程度上影響購房者的選擇。本文以2公里為范圍，如果在周邊2公里范圍內(nèi)有重點中小學，則賦值為1,沒有重點小學則賦值為0,預期效應為正構(gòu)成鄰里特征的三個主要類型是社會經(jīng)濟便利、政府或市政公共服務設施以及外在性商品住房的裝修程度(X7)——住宅的裝修程度影響著住宅的價格，如果住宅為精裝修，能省去不少裝修的煩惱，從而更受購房者青睞，本文假定如果為1,如果為毛坯房，則賦值為0,預期效應為正效應。商品住房的總層數(shù)—一本文取住宅層數(shù)的實際值，這在一定程度上表明單位為層，由于高層與底層各有其優(yōu)點和缺點，低層容易受到蚊蟲的困擾，而高層也會存在頂樓漏水等商品住房的建筑年齡一一住宅的房齡會影響購房者的選擇，房齡越久往往意味著配套表1特征變量的解釋與量化區(qū)位特征負效應負效應負效應商品住房到最近大型醫(yī)院的距離，住宅2公里內(nèi)有醫(yī)院則賦值為1,沒有則賦值為0商品住房到最近大型連鎖超市的距離，住宅2公里內(nèi)有超市則賦值為1,沒有則賦值為01,沒有則賦值為0負效應商品住房的總層數(shù)，單位為層不明確以2022年1月為基準，計算商品住房的建筑年齡負效應(三)函數(shù)形式的選擇特征價格模型有三種函數(shù)形式，分別為有線性、全對數(shù)和半對數(shù)形式。如果采用線性函數(shù)形成，會存在較高的異方差，這在一定意義上透露了對數(shù)函數(shù)模型作為彈性模型，其價格彈性是由特征價格系數(shù)來反映，彈性模型相比半對數(shù)增長模型更能反映價格與特征變量中距離醫(yī)院、超市和學校的距離以及建筑特征變量中的住房裝修程度是采用賦值的形式，在這等情況下如果使用全對數(shù)形式則賦值為0的數(shù)據(jù)無意義，這樣會使數(shù)據(jù)缺失，影響模型的擬合程度，所以本文采用對數(shù)線性函數(shù)形式，即僅對區(qū)位特征變量取對數(shù)，鄰里特征和建筑特征變量保持初始值，其函數(shù)形式如下(趙和鄰里特征變量，a?為區(qū)位特征的價格彈性系數(shù)，a?為結(jié)構(gòu)特征變量的回歸系數(shù)，a?為鄰(四)模型檢驗及結(jié)果分析將搜集的特征變量帶入stata進行多元回歸分析，得到的結(jié)果如下：表2模型回歸參數(shù)估計表自由度11111111111源自由度平方和9模型的檢驗分為兩個部分，一是整個回歸方程的顯著性檢驗；二性檢驗。其中，回歸方程的顯著性檢驗是判定因變量和自變量之間的線性關系是否顯著,表3中F值為3.17,對應的p值為0.0161,從這些研究中表明小于給定的顯著水平0.05,所以拒絕因變量與自變量無線性關系的假設，判定因變量lnP與自變量x1,x2,x3,x4,…,x10代表進入模型的所有自變量對因變量都有顯著影響，如果對自變量的顯著性進行檢驗，一般通過判定自變量對應的回歸系數(shù)是否為0,從這些現(xiàn)象中得出如果不等于0,則該自變量對因變量InP的影響是顯著的。Stata中回歸系數(shù)的檢驗一般是根據(jù)統(tǒng)計量t所對應的p值是否小于顯著水平0.05,如果小于，則拒絕回歸系數(shù)為0的原假設，認為xi對因變量lnP的作用是顯著的，從表2中可以看出到達大型醫(yī)院的距離(X4),容積率(X8)、總層數(shù) (X9)、建筑年齡(X10)著四個自變量對應的p值均小于0.05,所以它們對因變量lnP作用顯著,其它6個變量對應的P值均大于0.05,所以它們對因變量InP的作用不顯著(魏俊不僅細化了既有理論的解析，還開拓了新的研究視角和框架。利用現(xiàn)代技術(shù)和手段從多個到達地鐵站點的距離(X1)的回歸系數(shù)為-0.054,說明商品住房到房地產(chǎn)的距離與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)負相關，在其它因素不變的情況下，地鐵交通距離每增加1%,商品住房價格下降0.05%,但其對應的P值大于0.05的置信水平，說明其影響并不顯著,一般來說，距離軌道交通站點越近，相應的房價也會越高，在此可以看出不顯著可能是因為所選的樣本都在地鐵站點2公里范圍內(nèi)，距離地鐵站點的距離差異不大，購房者心怡，2017)。到達主干道的距離(X2)的回歸系數(shù)為-0.18,說明距離主干道的距離每增加1%,商品住房價格下降0.18%,距離主干道越近，出行就越方便，所以購房者青睞選擇距離主干到商務區(qū)的距離(X3)的回歸系數(shù)為0.096,這在某種程度上揭露這與預估的效應相反，且P值大于0.05,說明其結(jié)果不顯著,這可能是由于沈陽的商業(yè)區(qū)較多，本文選擇的是武昌、漢□內(nèi)的大型商務中心，計算它們與樣本住房間的距離，忽略中型及小型商務區(qū)作中，本文參考了何其飛教授在該主題上的研究成果，特別是在思維方式和研究手段上。本文沿用了他那種對研究議題逐步展開分析的方法論，通過確立清晰的研究目標與假設，建立了一個完善的研究架構(gòu)。在數(shù)據(jù)收集與分析過程中，本文結(jié)合了定量與定性的研究方法，力求做到客觀準確，以保證研究結(jié)論的科學性和可靠性。雖然何其飛教授的研究為本文提供了寶貴的思路，但本文也在研究設計中融入了創(chuàng)新元素，如采用了更加靈活的數(shù)據(jù)收集策略，并在數(shù)據(jù)分析中深入探索了變量間的復雜交互，旨在使研究既具有理論深度，到醫(yī)院的距離(X4)的回歸系數(shù)為0.88,代表醫(yī)院的虛擬變量每增加1,商品住房價到學校的距離(X5),到大型超市的距離(X6)的回歸系數(shù)均為正數(shù)，但其P值均大于0.05,說明周邊有無學校和超市對商品住房的價格影響并不顯著,這在某種程度上印證了這是因為在沈陽軌道交通2號線沿線的商品住宅大多配備有教育資源和購物場所，且學校商品住房的裝修程度(X7)的回歸系數(shù)為0.071,代表裝修的虛擬變量每增加1,商品住房價格會相應上漲7.1%。本文的發(fā)現(xiàn)與劉曉天教授的研究在理念和方法上非常接近，無論是研究途徑還是最終的結(jié)果解釋。兩者都采用了嚴謹?shù)目蒲袘B(tài)度和系統(tǒng)化的分析方法。深入分析了問題的核心特征。在模型設計過程中，本文借鑒了劉教授關于根據(jù)環(huán)境變化調(diào)整參數(shù)的思路，提出了如引入新變量等改進措施。這些改進使得本文的研究在理論上有所突破，在實際應用中也顯示出了更高的準確度。容積率(X8)、建筑層數(shù)(X9)、建筑年齡(X10)三個建筑特征變量對住房價格都有顯著影響。容積率每增加1,商品房的價格將會下降18%,建筑層數(shù)與住房價格成正比，建筑層數(shù)越高，小區(qū)的基礎設施一般更加完備，其價格也會越高(雷超遠，何婉清，2021)。建筑年齡的系數(shù)符號與預期的相反，是由于2號線附近建筑年齡較長的房子大多都在市中心，所以價格較高。五、結(jié)論及政策建議(一)結(jié)論本文通過研讀文獻，分析地鐵開發(fā)對商品住宅價格的影響，選擇特征價格模型分析區(qū)位、鄰里、建筑特征因素分析對商品住房價格的影響，這明顯地揭示了意圖得到以下結(jié)論：沈陽軌道交通2號線周邊的商品住房價格受到到醫(yī)院的距離、容積率、建筑層數(shù)以及建筑年齡的影響，其中到醫(yī)院的距離對商品住房價格產(chǎn)生的增值效應最為顯著。地鐵站點的距離對房地產(chǎn)的增值影響不顯著,可能是由于用特征價格模型計算時直接將距離地鐵站點2千米范圍內(nèi)的樓盤作為研究對象，在此可以看出導致樓盤之間與軌道交通站點距離的差異并不大，房價更多的是受到了其他因素的影響，而且距離軌道交通過近，反而對房價有抑制作用，因為站點周圍人流量大，社會治安較差，往往還伴隨著噪音污染?；谏鲜鼋Y(jié)論，本文將分別從城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者三個角度給出不同建議：對城市規(guī)劃部門來說，在規(guī)劃城市地鐵時考慮到土地的不同用途，對其影響范圍內(nèi)的土地進行更加詳細的規(guī)劃，爭取實現(xiàn)效益最大化。地鐵的規(guī)劃也應該與周邊的商業(yè)發(fā)展相適應，地鐵的建設能使人流迅速聚集，帶動沿線商業(yè)發(fā)展，形成新的商業(yè)綜合體，從而推動城市經(jīng)濟的發(fā)展。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，明確影響商品住宅價格的各種要素，可以更加科學合理地進行房地產(chǎn)的開發(fā)投資，研究站點對周邊商品住房的輻射范圍，為項目的選址提供科學依據(jù)。在價格策略的制定上，這從一個側(cè)面說明了要充分考慮目標受眾的特點，利用最優(yōu)價格刺激購買需求。對購房者而言，如果是滿足自住需求，應購買距離地鐵較近的住房，這樣能方便自己的出行，能方便快捷地到達工作地點和附近商圈，更好地滿足自身的生活需求。如果是滿足投資需求，則應優(yōu)先選擇具有對房價產(chǎn)生高增值效應的屬性的住房。[1]韓永超，周富春，陳春.基于RS的重慶渝北區(qū)土地利用/覆被動態(tài)變化研究[J].湖北農(nóng)業(yè)科[2]陳俊天，成奇朝.地鐵建設與房地產(chǎn)開發(fā)互動關系研究一一以南京等城市為例[J].現(xiàn)代城市研究，2022,(01):78-83.[3]成怡忠，張學彬.軌道交通對城郊之間住宅價格影響研究一一以沈陽市軌道交通2號線為[4]陳昊天，高羽澤.城市軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響機理分析[J].