江蘇禮儀典雅輕奢住宅商業(yè)規(guī)劃建筑中標方案

TheplanningandarchitecturedesignofG73block,nanjing效果展示EFFECT

DISPLAY【鳥瞰圖】【商業(yè)沿街透視圖】【商業(yè)中央庭院透視圖】【商業(yè)沿街透視圖】【售樓處效果圖】前期分析010203040506Pre-phase

Analysis住宅地塊篇Residential

Chapter商業(yè)地塊篇Planning

Concept展示區(qū)篇Showcase

Area成本控制Cost

ControlPC專篇PC

Special

Article1前期分析PRE-PHASE

ANALYSES區(qū)位分析Locationanalysis1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析棲霞區(qū)QIXIA

DISTRICTSite鼓樓區(qū)GULOU

DISTRICT玄武區(qū)XUANWU

DISTRICT秦淮區(qū)QINHUAIDISTRICT建鄴區(qū)江寧區(qū)JIANYE

DISTRICTJIANGNING

DISTRICT雨花臺區(qū)YUHUATAI

DISTRICT仙林副城：遠離主城區(qū)位置偏遠，建設標準、功能配套將與主城一致，高起點規(guī)劃，未來將成仙林新中心區(qū)位交通Regionaltraffic1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析Site基地位置軌道交通4號線4號線高速公路軌道交通4號線軌道交通2號線交通便捷：基地可通過軌道2號線和4號線，快速地到達其他區(qū)域。同時緊鄰高速道路，方便與其他城市地區(qū)的連接。周邊資源分析Peripheralresourceanalysis1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析仙林湖公園南京大學醫(yī)院南京大學南京郵電大學南京財經大學羊山公園南京中醫(yī)藥大學南京師范大學南京外國語學校3kmSITESITE蕭宏石刻公園東流聯(lián)合小學東流幼兒園華聯(lián)超市好又多超市基地周邊現(xiàn)狀：目前基地周邊配套缺乏，僅有學校資源，但隨著大量人口入駐又臨近大學城及萬達茂兩大商圈，未來可期周邊競品分布Competitive

analysis1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析萬達茂商業(yè)圈Wanda

Mau

Business

Circlep

周邊競品恒大龍珺住宅已大學城商業(yè)圈University

Business

Circle南大和園售罄，中南山錦花城全部售罄，市場壓力小。棲園p

潛在競爭：新城G60地塊，建面約16.5萬㎡。東方天郡中南山錦花城（毛坯）已售罄p

周邊商業(yè)配套：3公里內九鄉(xiāng)雅苑新城尚東花園享有仙林大學城的商業(yè)配套，且臨近萬達茂。公亞東城恒大龍珺（精裝）已售罄東墅山莊寓產品受歡迎，商風華園業(yè)辦公產品去化慢1km新城G60現(xiàn)售·保利紫晶山朗詩保利麓院SITE基地現(xiàn)狀Basestatus1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析南大和園南京繞城高速九鄉(xiāng)雅苑中南山錦花城恒大龍珺新城G60SITESITEA地塊B地塊基地現(xiàn)狀Basestatus1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析南大和園SITEB地塊南京繞城高速九鄉(xiāng)雅苑SITEA地塊中南山錦花城恒大龍珺新城G60基地現(xiàn)狀Basestatus1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析①②九鄉(xiāng)河東路（已通車）三陽路河清路（未通）東流路（未通）九鄉(xiāng)河東路四望路②③④B地塊A地塊九鄉(xiāng)河東路（已通車）④麟崗大道（未通）①③項目四至：成熟界面、凈地出讓。四望路與九鄉(xiāng)河路已具備通車條件；周邊均是待出讓住宅用地，地塊內部土地平整，無明顯不利因素。商業(yè)與住宅價值區(qū)域Residentialvaluearea1PRE-PHASE

ANALYSES丨前期分析住宅價值區(qū)域?

基地周邊無景可借，只能內部造勢，營造內部景觀商業(yè)價值區(qū)域?

基地周邊僅四望路九鄉(xiāng)河東路?

基地西側有環(huán)城高速，或有一定噪音影響。已通車,已建成樓盤皆在北側，故北面商業(yè)價值最高2住宅地塊篇RESIDENTIAL

CHAPTER規(guī)劃設計2.1PLANNING

CONCEPT規(guī)劃條件Planning

conditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇1.用地性質：A地塊-R2二類居住用地2.用地面積：68873.1㎡3.容積率：1.01≤far≤2.3用地紅線4.建筑高度：35m≤H≤60m5.建筑密度：≤20%6.綠化率：≥30%低多層建筑退讓線7.其他要求：204m1）須配建建面≥7921㎡人才房2）裝配式建面比100%，住宅單體預制裝配率≥50%。裝配式建筑獎勵4%計容面積。3）A地塊不得設置商業(yè)裙房340m高層建筑退讓線限制條件RestrictiveConditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇新城G60地塊206m用地紅線新城地塊南北間距約206m容積率2.2建筑退讓線本地塊南北間距約180m實際容積率2.39（含裝配式建筑獎勵）用地紅線建筑退讓線需考慮對北側新城G60地180m塊的日照影響。在產品組合上先天沒有優(yōu)勢。周邊競品Planning

conditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇周邊典型競品中南山錦花城、恒大龍郡皆已售罄，位于本案北側的新城G60將是直接競品。90㎡（側廳）—3房2廳1衛(wèi)

90㎡（南北廳）—3房2廳1衛(wèi)2面寬

3面寬110㎡—3房2廳2衛(wèi)3面寬129㎡—4房2廳2衛(wèi)3面寬144㎡—4房2廳2衛(wèi)4面寬新城G60：產品組合為17層以下全T2產品，其中

90㎡為2/3面寬、110㎡~130㎡為3面寬、140㎡為4面寬限制條件RestrictiveConditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇南京2017新規(guī)范，對于間距控制更加嚴格，影響總圖布局和產品形態(tài)。根據2017年7月1號最新實施的遮擋建筑為高層《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》＜40m≥12F＜40m≥12F＞40m≥12F＞40m≥12F＞15m＞15m≥12F≥12F限制條件RestrictiveConditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇p

周邊產品競爭力強p

日照及容積率先天處于劣勢p

規(guī)范要求嚴苛重重限制條件下，本地塊如何去做？項目關鍵點Keypointof

the

project2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇仙林副城，片區(qū)起步階段，配套成熟度有待提高政府調控力度逐漸加大，市場有一定風險本項目定位為——剛需剛改類樓盤在追求產品舒適度的前提下，快速去化，保證開發(fā)安全性產品組合Productcombination2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇INPUT平均層數=容積率/建筑密度2.39/20%=12容積率：2.39（含獎勵面積）建筑密度：20%OUTPUTINPUT限高：60MOUTPUT規(guī)劃化產品組合可能性窮舉法全18F小高層18F小高層+20F高層全20F高層（11F小高層按1.33日照系數排布，間距需42M控制，不節(jié)地，故不做考慮）方案一：全18層方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇規(guī)劃思路：全18F樓棟布局，各戶型產品均為常規(guī)面寬樓型組合配置：18F(人才房）20F18F18F

18F18F18F75戶型為2面寬18F

18F18F18F18F

18F90戶型為3面寬18F117、129均為3面寬18F18F18F

18F18F

18F18F

18F18F18F20F18F18F18F18F18F75㎡-2面寬91㎡-3面寬117㎡-3面寬129㎡-3面寬方案一：全18層方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇?

75戶型T6樓型，得房率高?

90、117、129戶型全部3面寬，保證面寬舒適度，注重產品細節(jié)，保持競爭力A地塊總體經濟技術指標—方案一數值單位㎡備注建設用地面積總建筑面積（地上+地下）地上總建筑面積68873.10224744.13164744.13㎡㎡含裝配式建筑獎勵計容面積6336㎡地上計容建筑面積164744.13㎡住宅155073.137921.001750.00450.00㎡㎡㎡㎡㎡人才房其中公建配套其中居家養(yǎng)老服務用房物業(yè)服務用房800.00總建筑面積的4‰配置其中方案設計，還需和供電局溝通配電房500.00㎡地下總建筑面積普通車庫60000502479753㎡㎡㎡其中住宅地下室容積率2.30建筑占地面積建筑密度11502.6016.70%30%㎡綠地率總戶數1500戶輛輛機動車停車數非機動車停車數18102942房型配比房型戶數2406483242881500要求配比15%實際配比16%759145%43%117129總計20%22%20%19%100%100%戶型配比基本符合營銷要求方案一：全18層方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇方案一小結2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇全18層方案產品面寬舒適，產品均好性強，但競爭力有限能否有其他思路？方案二：18F+20F組合方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇規(guī)劃思路：突破18層，拔高部分樓棟至20層，所有129戶型升級至4面寬18F(人才房）20F18F18F18F18F20F20Fl

75戶型T6樓型，得房率高18Fl

90、117戶型全部3面寬，保證面寬舒適度，注重產品細節(jié)，保持競爭力20F18F

18F20F18F

18F20F20F20Fl

129戶型（396戶）超面寬20F20F升級20F20F18F18F20F129㎡-4面寬方案二：18F+20F組合方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇樓型組合配置：18F(人才房）18F20F18F20F75戶型為2面寬20F18F90、117戶型均為20F18F18F18F

18F20F3面寬20F18F

18F20F20F20F20F129戶型為4面寬18F20F20F20F18F18F20F75㎡-2面寬91㎡-3面寬117㎡-3面寬129㎡-4面寬方案二：18F+20F組合方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇A地塊總體經濟技術指標—方案二數值68873.10單位備注建設用地面積㎡總建筑面積（地上+地下）224744.13164744.13164744.13155068.33㎡㎡㎡㎡地上總建筑面積地上計容建筑面積住宅含裝配式建筑獎勵計容面積6336㎡人才房7921.001754.80㎡㎡其中公建配套其中居家養(yǎng)老服務用房454.80800.00500.00㎡㎡㎡其中物業(yè)服務用房配電房總建筑面積的4‰配置方案設計，還需和供電局溝通地下總建筑面積普通車庫60000506309370㎡㎡㎡其中住宅地下室容積率2.30建筑占地面積建筑密度11124.6016.15%30%㎡綠地率總戶數1516戶輛輛機動車停車數非機動車停車數18292971房型配比房型戶數2406602203961516要求配比實際配比16%759115%45%20%20%100%44%117129總計15%26%100%戶型配比基本符合營銷要求方案二：18F+20F組合方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇方案二小結2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇18F+20F組合方案在保持75/91/117戶型產品舒適度的同時129戶型面寬升級，完勝競品那么…能否做出更大突破？方案三：全20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇規(guī)劃思路：全部樓棟拔高至20層，最大釋放面寬所有117戶型升級至3.5面寬，129戶型升級至4面寬18F(人才房）20F20F20F20Fl

75戶型T6樓型，得房率高l

117戶型（320戶）與129戶型（280戶）產品極致面寬，完勝競品20F20F20F20F20F20F20F20F20F20F20F20F20F117㎡-3.5面寬129㎡-4面寬方案三：全20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇樓型組合配置：75戶型為2面寬18F20F20F20F20F(人才房）20F20F20F20F20F90戶型均為3面寬20層117戶型為3.5面寬20層129戶型為4面寬20層20F20F20F20F20F20F20F20F75㎡-2面寬91㎡-3面寬117㎡-3.5面寬129㎡-4面寬方案三：全20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇A地塊總體經濟技術指標—方案三數值68873.10單位備注建設用地面積㎡總建筑面積（地上+地下）224744.13164744.13164744.13155067.13㎡㎡㎡㎡地上總建筑面積含裝配式建筑獎勵計容面積6336㎡地上計容建筑面積住宅人才房7921.001756.00㎡㎡其中公建配套居家養(yǎng)老服務用房其中

物業(yè)服務用房配電房其中456.00800.00500.00㎡㎡㎡總建筑面積的4‰配置方案設計，還需和供電局溝通地下總建筑面積普通車庫60000509939007㎡㎡㎡其中住宅地下室容積率2.30建筑占地面積建筑密度10762.8015.63%30%㎡綠地率總戶數1520戶輛輛機動車停車數非機動車停車數18342978房型配比房型戶數2406803202801520要求配比15%實際配比16%759145%45%117129總計20%21%20%18%100%100%戶型配比基本符合營銷要求方案三：全20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇方案對比Scheme

Comparison2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇方案一（全18F高層）方案二（18F+20F高層）方案三（全20F高層）全18層樓型，高得房率129戶型（占戶型配比25%）極致4面寬，獨立18層T2樓型117戶型升級3.5面寬129戶型升級4面寬90、117、129戶型常規(guī)3面寬，保證面寬舒適度品質均好90、117戶型20層T4樓型，舒適面寬近40%戶型面寬完勝競品總體產品力強空間規(guī)劃2.2SPACE

PLANNING空間規(guī)劃策略？p提升外部空間環(huán)境品質p提高公共空間的品質p提升建筑立面的品質p控制建筑的均好性中軸對稱，十字格局1

前驅院落多重空間院落、禮儀典雅1

前驅院落515544445554

44

42333555554444九重入戶體系，師法自然，極致歸家體驗11、社區(qū)前場2、社區(qū)門廳3、會客門廳4、會客院落5、鄰里空間6、宅前空間7、入戶大堂8、電梯廳238

7

96459、玄關11、社區(qū)前場22、社區(qū)門廳33、會客門廳44、會客院落55、鄰里空間66、宅前空間7[04

空間規(guī)劃

]Thespaceplanning7、入戶大堂88、電梯廳99、入戶玄關流線分析Streamline

analysis2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇全18F方案流線北側及西側兩個出入口，消防車道外圍布置，車輛在出入口就近下地庫小區(qū)主入口小區(qū)次入口城市道路小區(qū)車行流線小區(qū)人行流線小區(qū)出入口地庫出入口日照分析：全18F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇滿足大寒日2小時日照標準新城G60新城G60新城G60流線分析Streamline

analysis2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇18+20F方案流線北側及西側兩個出入口，消防車道外圍布置，車輛在出入口就近下地庫小區(qū)主入口小區(qū)次入口城市道路小區(qū)車行流線小區(qū)人行流線小區(qū)出入口地庫出入口日照分析：18F+20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇滿足大寒日2小時日照標準新城G60新城G60新城G60流線分析Streamline

analysis2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇全20層方案流線南側及西側兩個出入口，消防車道外圍布置，車輛在出入口就近下地庫地塊北側樓棟排布緊密，設主入口不具備正氣的形象，南側麟崗大道開通后，主入口可設置于此。小區(qū)次入口城市道路小區(qū)車行流線小區(qū)人行流線小區(qū)出入口小區(qū)主入口地庫出入口日照分析：全20F方案2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇滿足大寒日2小時日照標準新城G60新城G60新城G60景觀策略Landscape

strategy2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇全年齡化社區(qū)—充分挖掘價值，滿足業(yè)主休憩交流要求公共會客廳四點半課堂景觀策略Landscape

strategy2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇打造“運動之環(huán)”—

社區(qū)景觀全齡化、主體化、互動化夜光步道夜光步道兒童活動場地老年休閑廣場兒童活動場地夜光步道運動廣場夜光步道夜光步道運動廣場老年休閑廣場產品設計2.3PRODUCT

DESIGN▍

我們周邊有什么？▍WHAT’S

AROUND

US?周邊競品分布Competitive

analysis2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇p

周邊競品恒大龍珺住宅已南大和園售罄，中南山錦花城全部售罄，市場壓力小。棲園p

潛在競爭：新城G60地塊，建面約16.5萬㎡。東方天郡中南山錦花城（毛坯）已售罄九鄉(xiāng)雅苑新城尚東花園亞東城恒大龍珺（精裝）已售罄東墅山莊風華園1km新城G60現(xiàn)售·保利紫晶山朗詩保利麓院SITE周邊競品分布Surrounding

competitive

products2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇面積段新城（主要競品）恒大龍珺（已售罄）

中南山錦花城（已售罄）南大和園（已售罄）89㎡左右3房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)105㎡左右3房2廳2衛(wèi)125㎡左右4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)142㎡以上1.8周邊競品分布PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計5主要競品：新城G60贈送方式Surrounding

competitive

products面積段戶型面寬樓盤規(guī)劃89㎡左右陽臺、飄窗陽臺、飄窗2開間

3開間高層高層3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)105㎡左右125㎡左右3開間陽臺、飄窗陽臺、飄窗3開間4開間高層高層4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)142㎡左右競品總結?

競品樓盤多采用小高層、高層、洋房布局?

周邊競爭主要來自北側的新城G60?

戶型設計簡單舒適需面寬完勝競品需注入“大面寬首置首改盤”的理念戶型面寬及進深的尺度如何把控？限制條件RestrictiveConditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇≥12F≥12F用地紅線用地紅線40m40m40m建筑退讓線建筑退讓線177m177m≥12F≥12F輸出規(guī)范限制場地進深限制：(177M-40M*3)/4=14.25M住宅進深限制在14.25M以內≤14.25m限制條件RestrictiveConditions2RESIDENTIAL

CHAPTER丨住宅地塊篇規(guī)范限制進深勿需從陽臺外緣計算A+B≤1/2總面寬陽臺A

陽臺B≤8m輸出業(yè)主項目經驗要求樓棟面寬控制在60米以內可少量適當突破樓棟進深控制在60米以內方案一▍

常規(guī)面寬

戶型取勝

▍PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計全18F

常規(guī)面寬產品方案一全18F常規(guī)面寬產品方案3面寬129㎡產品3面寬117㎡產品3面寬91㎡產品2面寬76㎡產品全18F常規(guī)面寬3開間1293開間

3開間

3開間91

91

913開間913開間1173開間1173開間129面寬無明顯優(yōu)勢，戶型取勝常規(guī)面寬

戶型取勝117+117T2常規(guī)面寬高層PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計2T2常規(guī)面寬高層Product

Design5獨立入戶系統(tǒng)豪華主臥套戶型方正13.8M大面寬陽臺高得房率AA高贈送率3開間3開間陽臺水平投影面積比例（≤套內15%）套內建筑面積

陽臺水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號戶型得房率86.64%（㎡）（㎡）A3+1房2廳2衛(wèi)101.8713.6613.41%117.58常規(guī)面寬

戶型取勝129+129T2常規(guī)面寬高層PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計2獨立入戶系統(tǒng)豪華主臥套戶型方正AA13.5M大面寬陽臺高贈送率3開間3開間陽臺水平投影面積比例（≤套內15%）套內建筑面積

陽臺水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號A戶型得房率82.73%（㎡）（㎡）4房2廳2衛(wèi)107.1416.0315.0%129.51常規(guī)面寬

戶型取勝92+89+89+92T4常規(guī)面寬高層PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計2豪華主臥套高贈送率高得房率戶型方正12.7MAB

AB3開間3開間3開間3開間陽臺水平投影面積比例（≤套內15%）套內建筑面積

陽臺水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號戶型得房率83%（㎡）（㎡）AB3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)77.3573.949.168.7711.84%11.86%92.9188.81方案二▍

面寬得房率

兼顧均好

▍PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計18

F大面寬+20F常規(guī)面寬產品方案二18F大面寬+20F常規(guī)面寬產品方案4面寬129㎡產品3面寬117㎡產品3面寬91㎡產品2面寬76㎡產品18F大面寬4開間1294開間129129戶型相比于周邊競品提升

1

面寬極致面寬

完勝競品129+129T2大面寬高層2PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計獨立入戶系統(tǒng)南向4面寬豪華主臥套戶型方正AA12.95M可變空間大面寬陽臺高贈送率4開間4開間陽臺水平投影套內建筑面積

陽臺水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號A戶型面積比例（≤套內15%）12%得房率81%（㎡）（㎡）4房2廳2衛(wèi)105.5212.6130.69方案三▍

極致面寬

完勝競品

▍PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計全20F

大面寬產品方案三全20F大面寬產品方案4面寬129㎡產品3.5面寬117㎡產品3面寬91㎡產品2面寬76㎡產品全20F極致面寬4開間

3開間

3開間

3.5開間1299191117相比于周邊競品提升0.5-1面寬極致面寬

完勝競品129+91+91+117T4大面寬高層2PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計南向3-4面寬豪華主臥套戶型方正闊景寬廳14MCABB大面寬陽臺高贈送率4開間3開間3開間3.5開間陽臺水平投影面積比例（≤套內15%）套內建筑面積

陽臺水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號戶型得房率（㎡）（㎡）ABC4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)100.6770.4190.9814.829.0113.3615%12.8%14.68%130.0390.95117.5277.42%▍

溫馨小室

總價可控

▍18/20F2開間

2開間

2開間

2開間

2開間

2開間767676767676溫馨小室

總價可控76+76+76+76+76+76T6高層2PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計戶型方正高得房率14MA方案一全18F常規(guī)面寬產品方案ABBCC方案二18F大面寬+20F常規(guī)面寬產品方案陽臺水平投影面積比例（≤套內15%）9.57%套內建筑面積

陽臺水平投影面積戶型建筑面積（㎡）戶型編號戶型得房率（㎡）（㎡）ABC2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)63.9360.1761.636.126.126.1278.3773.7675.5510.17%9.93%81.57%方案三全20F大面寬產品方案▍

產品核心競爭力

▍面寬提升[

比競品增加面寬]面積贈送

[

飄窗、陽臺

]空間體驗

[

豪華公區(qū)、尊享主臥、闊景寬廳、可分可合]規(guī)范依據（寧規(guī)規(guī)范字【2017】3號）南京市建設工程設計方案審查相關辦法1.設備平臺的改造2.可變房間的陽臺3.飄窗贈送4.共享空間上空房屋主體結構外，且與室內相通的設備平臺按照其外圍水平投影面積的一半計入容積率指標；不與室內相通的不計容。與室內地面高差不低于0.45米，進深不應小于0.45米且平均進深不應大于0.6米的飄窗，不計入容積率指標，贈送全面積套內建筑面積超過200㎡的低層住宅的起居廳層高可適當提高，其中超層高起居廳面積不應超過該戶套內建筑面積的20%，且層高不應超過7.2米進深不大于2.1米的陽臺（非結構內）按其外圍水平投影面積的一半計入容積率指標×√√×備注：每戶陽臺結構底板投影面積之和不應大于10平方米或每戶陽臺結構底板投影面積之和占該戶套內建筑面積的比例不應大于15%根據規(guī)范，不得出現(xiàn)入戶花園、空中花園、活動平臺、設備平臺等標注本案未設置200以上戶型產品產品升級產品面寬全面超越競品面寬升級周邊競品強排產品產品面積

戶型配置

面寬

梯戶比產品面積

戶型配置

面寬

梯戶比892/3房1衛(wèi)

2/33/4房2衛(wèi)

2/3T2T2T291117

3+1房2衛(wèi)

3.5129

4房2衛(wèi)3房2衛(wèi)3T4T4125135以上

3/4房2衛(wèi)34T2/T4T4常規(guī)面寬高層—3面寬91㎡改造前2常規(guī)面寬

18F高層PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計方案一全18F常規(guī)面寬產品方案89㎡實得98㎡改造后臥室全贈送半贈送套內建筑面積飄窗面積

設備平臺面積

戶型建筑面積戶型陽臺贈送面積（㎡）4.39得房率83%（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）3房2廳2衛(wèi)73.942.162.788.81T2常規(guī)面寬高層—3面寬117㎡改造前2常規(guī)面寬

18F高層117㎡

實得128㎡PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計改造后方案一全18F常規(guī)面寬產品方案全贈送半贈送套內建筑面積飄窗面積

設備平臺面積

戶型建筑面積戶型陽臺贈送面積（㎡）6.83得房率（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）3+1房2廳2衛(wèi)101.871.382.55117.5886.84%T2常規(guī)面寬高層—3面寬129㎡改造前2常規(guī)面寬

18F高層129㎡

實得142㎡PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計改造后方案一全18F常規(guī)面寬產品方案全贈送半贈送套內建筑面積飄窗面積

設備平臺面積

戶型建筑面積戶型陽臺贈送面積（㎡）8.02得房率（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）4房2廳2衛(wèi)107.141.322.88129.5182.73%T2大面寬高層—4面寬129㎡2超大面寬

18F高層PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計130㎡實得145㎡方案二18F大面寬產品全贈送半贈送套內建筑面積飄窗面積

設備平臺面積

戶型建筑面積戶型陽臺贈送面積（㎡）6.3得房率81%（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）4房2廳2衛(wèi)105.524.83.23130.69T4大面寬高層—四面寬129㎡改造前2超大面寬

20F高層130㎡

實得146㎡PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計改造后方案三全20F大面寬產品全贈送半贈送套內建筑面積飄窗面積

設備平臺面

戶型建筑面積戶型陽臺贈送面積（㎡）7.41得房率（㎡）（㎡）積（㎡）（㎡）4房2廳2衛(wèi)100.674.324.2130.0377.42%T4大面寬高層—3.5面寬117㎡改造前2超大面寬

20F高層117㎡

實得131㎡PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計改造后方案三全20F大面寬產品全贈送半贈送套內建筑面積飄窗面積

設備平臺面積

戶型建筑面積戶型陽臺贈送面積（㎡）6.68得房率（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）3+1房2廳2衛(wèi)90.982.643.99117.5277.42%T4大面寬高層—3面寬91㎡改造前2超大面寬

20F高層90㎡

實得100㎡PRODUCT

DESIGN

▎

產品設計改造后方案三全20F大面寬產品全贈送半贈送套內建筑面積飄窗面積

設備平臺面積

戶型建筑面積戶型陽臺贈送面積（㎡）4.5得房率（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）3房2廳2衛(wèi)70.412.222.6490.0377.42%立面品相2.4FACADE

PHASE立面風格2新亞洲風格Facadestyle立面風格2新亞洲風格Facadestyle立面風格2現(xiàn)代風格Facadestyle立面風格2現(xiàn)代風格Facadestyle立面風格2現(xiàn)代風格Facadestyle立面風格2現(xiàn)代典雅風格Facadestyle立面風格2現(xiàn)代典雅風格Facadestyle立面風格2現(xiàn)代典雅風格Facadestyle立面風格2新古典風格Facadestyle立面風格2新古典風格Facadestyle3商業(yè)地塊篇BUSINESS

CHAPTER地塊解讀3.1SITE

ANALYSES策劃定位及規(guī)劃政策解讀3Overall

Positioning項目名稱占地（㎡）2017G7390981商業(yè)策劃定位R2二類居住用地Bb商辦混合用地2.42用地性質OVERALL

REPORT容積率計容總建（㎡）220173限高（米）A：35≤H≤60；B：H≤50u市場定位：限價總價（萬元）限價樓面價（元/㎡）39700018031u項目擬整體打造成為一個社區(qū)生活及商業(yè)配套服務為一體的城市綜合體項目，全面提升南京青龍山片區(qū)城市配套水平（1）B地塊設酒店式公寓占B地塊地上總建面比例≤20%。（2）B地塊內所建商業(yè)須自持滿10年銷售；（3）須配建建面≥7921㎡人才房；（4）裝配式建面比100%，住宅單體預制裝配率≥50%，商辦單體預制裝配率≥40%，住宅及酒店式公寓實行全裝修和成品交付。備注規(guī)劃條件關鍵詞：自持10年

整體銷售本項目檔次大眾消費，中端定位中端收入、常駐居民目標客群特征業(yè)態(tài)規(guī)劃建議u設計建議：?

零售占比較少，品牌號召力一般?

餐飲占比較大，定位中端，類型豐富?

且突出餐飲的特色型u1、打造盒子為主的商業(yè)模式，一張產證，便于整體?

超市引入蘇果，針對大眾消費人群?

引入影院等主力店持有，整體銷售u2、商業(yè)街區(qū)因為不能分割小產權商鋪銷售，不建議?

引入運動康體類業(yè)態(tài)、早教中心設計特色建議采用?

突出立面及外觀設計的品質感、活力感和時尚感?

增強綠化、小品及景觀設計，結合項目的綠地資源突顯項目的趣味性和體驗性設計內容策劃定位及規(guī)劃解讀3Overall

Positioning辦公策劃定位OVERALL

REPORTu市場定位：u辦公為“類住宅”產品?

規(guī)范挑戰(zhàn)?

分割套內面積不小于60平米?

套內面積大于等于150平米可設置衛(wèi)生間，但這類產品面積不超過本層建筑面積的20%規(guī)范解讀??打造更加符合青年自住特征的經濟型產品控制單套戶型面積、提高單價、控制總價；區(qū)域公寓總價接受范圍主要集中在70-100萬之間；設計建議：u通過對辦公層高4.2米，商業(yè)層高4.8米的規(guī)范充分利用，創(chuàng)造溢價，建立競爭力???以面向青年自住的、過渡型經濟型產品35平米一房為主力戶型，占比約50%；以面向青年過渡型居住需求和投資需求的40平方米的為次主力，占比約為40%；主要以面向舒適性的一房為主客戶50平米的客群，占比約為10%；定位要求核心問題3The

main

Problems本案商辦地塊面臨的核心問題：整個地塊辦公作為類住宅產品，面對市場時缺乏明確理念和概念，怎樣吸引未來的客戶和買家？我們僅僅提供一個總價低的小面積居住的場所嗎？互聯(lián)網的共享概念，U+公寓等的啟示

。。。。。。相關案例分析3A

Proven

Research

Based

Approach互聯(lián)網公寓的概念1、共享會客廳2、公共洗衣房3、物聯(lián)網桌游咖啡吧4、物聯(lián)網健身吧5、。。。。。。關鍵詞：共享上海盛大天地項目定位：物聯(lián)網智慧文化社區(qū)B1-9

BLOCK

COMMERCIAL

ARCHITECTURE

DESIGN相關案例分析3A

Proven

Research

Based

Approach項目定位：物聯(lián)網智慧文化社區(qū)物聯(lián)網化、集中示范性的未來之城，凝聚社區(qū)成員對未來生活的理想；智慧實踐年輕一代對環(huán)境公平、規(guī)則透明、尊重個性的“游戲精神”追求文化社區(qū)創(chuàng)業(yè)、工作、居住、娛樂、商旅、體驗消費融為一體的虛實互動的社區(qū)2.0上海盛大天地B1-9

BLOCK

COMMERCIAL

ARCHITECTURE

DESIGN相關案例分析3A

Proven

Research

Based

Approach社區(qū)成員即時更新自己的地理位置、分享此刻的心情和感受，給自己經常造訪的場所（餐廳、酒吧）添加信息，比如你愛吃的點心、你對某款酒的意見。智能辦公購物消費休閑娛樂居家生活“Hi，我在這里，你在嗎？”這樣的呼叫已經不僅僅局限于網絡，它可以出現(xiàn)在餐廳、咖啡廳、酒吧甚至任意的公眾場合身

預

導

智

定

即

個

互

實

智

醫(yī)份

約

航

能

點

時

性

動

景

能

療識

排

咨

促

推

點

展

交

游

家

健別

隊

詢

銷

送

評

示

友

戲

居

康對社區(qū)成員工作、生活、休閑、娛樂全方位的物聯(lián)網服務，形成社區(qū)的完整生態(tài)鏈當其他用戶進入你所在的位置時，系統(tǒng)就會自動通知你——特別對于那些羞澀內向的人而言，在泡吧時可以嘗試給對方發(fā)送一個坐在一起的信號。上海盛大天地項目定位：物聯(lián)網智慧文化社區(qū)B1-9

BLOCK

COMMERCIAL

ARCHITECTURE

DESIGN設計愿景3DESIGN

VISION我們的設計愿景OUR

DESIGN

VISION打造南京仙林地區(qū)的物聯(lián)網智慧社區(qū)樣板規(guī)劃設計3.2PLANNING

CONCEPT設計生成3Case

Generated方案一商業(yè)放于地塊北側方案二方案三方案三商業(yè)放于地塊南側商業(yè)以底商形式商業(yè)放于地塊東北側?商業(yè)位于城市較為成熟道路?商業(yè)位于城市未建成道路,不離于初期售樓處結合商業(yè)??以底商形式有利于后期以小商鋪租售解決一層辦公環(huán)外部空間對其干擾?商業(yè)位于地塊東北角,使整個塔樓空間較為急促?售樓處設置在街角,有利于形象展示,與后期商業(yè)也較好結合??商業(yè)會阻擋北向塔樓南向日照塔樓中心公共空間完整??影響部分塔樓南向日照商業(yè)后勤會影響園區(qū)公共空間推薦推薦5戶型面積5戶型面積5戶型面積5戶型面積31313131空間舒適度產品多樣性空間舒適度產品多樣性空間舒適度產品多樣性空間舒適度產品多樣性-1-1-1-1商業(yè)影響辦商業(yè)影響辦商業(yè)影響辦商業(yè)影響辦商業(yè)運營商業(yè)運營商業(yè)運營商業(yè)運營公公公公19分15分18分15分辦公結論：商業(yè)公寓??如果選擇盒子形式商業(yè)放在地塊北側，并且與塔樓完全脫開，便于商業(yè)運營風險塔樓區(qū)域將圍合形成一個內聚性空間??點樓對視性較大考慮公寓價值最大化方案優(yōu)化3Case

Generated方案一(A)戶型使用板樓方案一(B)方案一(C)結論：戶型使用板樓戶型使用點樓???采用板式建筑,提高本身產品的競爭力在本地塊,點樓對視性較難解決增加中心空間,使每戶均能有受到較好的景觀資源?戶型使用得房率較高的板式戶型形成中心較大景觀區(qū)域?戶型使用得房率較高的板式戶型使用組團式景觀?樓棟間距相對比較緊張對視性較為嚴重??????辦公產品主力通過東西向朝向,減少純北向戶型辦公產品有較多存北向戶型無法形成較為中心景觀區(qū)域推薦對視性對視性對視性531531531-1-1-1空間舒適度產品競爭力空間舒適度產品競爭力空間舒適度產品競爭力辦公商業(yè)公寓14分8分7分概念分析3Concept

Anlysis方案一樂動云城概念分析3Concept

Anlysis用地面積：FAR：2.8裝配式建筑：4%設計生成3明確商業(yè)及公寓產品落位Case

Generated北側沿街設置，最大化商業(yè)價值商業(yè)售樓處東北側街角設置，昭示性佳公寓售價較高，置于南側視野無遮擋公寓設計生成3豐富形體，錯落圍合Case

Generated中央景觀設計生成3置入環(huán)廊公共空間，打通聯(lián)系Case

Generated公共會客廳共享書吧主題咖啡吧室內跑步道共享洗衣房戶外景觀步道社區(qū)健身房設計生成3Case

Generated共享空間戶外運動休閑辦公公寓組團平面共享環(huán)廊社區(qū)影院戶外漫步社區(qū)會客廳共享書吧共享洗衣房桌游吧主題咖啡吧健身運動區(qū)辦公公寓組團平面入戶門廳門廳門廳門廳門廳門廳【商業(yè)沿街透視圖】【商業(yè)中央庭院透視圖】【商業(yè)沿街透視圖】設計生成3Case

GeneratedB地塊總體經濟技術指標—方案一數值單位㎡備注建設用地面積總建筑面積（地上+地下）地上總建筑面積22116.5098580.2564403.25㎡㎡含裝配式建筑獎勵計容面積2477㎡地上計容建筑面積64403.25㎡公寓商業(yè)12880.655978㎡㎡㎡㎡㎡其中辦公44926.99617.61257.61其中配套物業(yè)服務用房總建筑面積的4‰配置方案設計，還需和供電局溝通其中配電房360㎡地下總建筑面積普通車庫34177311732024980㎡㎡㎡㎡其中商業(yè)建筑面積非機動車容積率2.91建筑占地面積建筑密度852138.53%20%㎡綠地率機動車停車數13372018輛輛非機動車停車數設計生成3Case

Generated功能分析公寓1.28萬㎡辦公5.15萬㎡地上商業(yè)0.60萬㎡地下商業(yè)0.15萬㎡售樓處0.1萬㎡售樓處商業(yè)辦公公寓設計生成3Case

Generated交通分析（車行）外部城市道路商業(yè)車行流線辦公車行流線商業(yè)地庫坡道辦公地庫坡道地面停車位設計生成3Case

Generated交通分析（人行）外部城市人流商業(yè)人行流線辦公人行流線景觀步道二層活力環(huán)廊設計生成3Case

Generated景觀綠化分析商業(yè)景觀外部景觀綠帶組團中心景觀景觀通廊二層連廊景觀概念分析3Concept

Anlysis方案二立方云社效果圖表現(xiàn)Perspective

View效果圖表現(xiàn)Perspective

View效果圖表現(xiàn)Perspective

View效果圖表現(xiàn)Perspective

View效果圖表現(xiàn)Perspective

View設計生成3Case

GeneratedB地塊總體經濟技術指標—方案二數值單位㎡備注建設用地面積總建筑面積（地上+地下）地上總建筑面積22116.5094503.2564403.25㎡㎡含裝配式建筑獎勵計容面積2477㎡地上計容建筑面積64403.25㎡公寓商業(yè)12880.656400㎡㎡㎡㎡㎡其中辦公44504.99617.61257.61其中配套物業(yè)服務用房總建筑面積的4‰配置方案設計，還需和供電局溝通其中配電房360㎡地下總建筑面積普通車庫3010029120980㎡㎡㎡其中非機動車容積率2.91建筑占地面積建筑密度852138.53%20%㎡綠地率機動車停車數13161959輛輛非機動車停車數設計生成3Case

Generated功能分析公寓1.28萬㎡辦公4.51萬㎡地上商業(yè)0.64萬㎡商業(yè)辦公公寓設計生成3Case

Generated交通分析（車行）外部城市道路辦公車行流線辦公地庫坡道地面停車位設計生成3Case

Generated交通分析（人行）商業(yè)人行流線辦公人行流線景觀漫步道設計生成3Case

Generated商業(yè)景觀外部景觀綠帶組團中心景觀景觀通廊產品設計3.3PRODUCT

DESIGNLOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略戶型選擇舒適大面寬，買一層送一層4.2M層高5.6M面寬60㎡面向中央景觀舒適面寬4.2M層高超大面寬面向外圍城市二層商業(yè)8.4M面寬60㎡4.2M層高超大露臺60㎡辦公公寓組團平面面寬分布8.4M面寬5.6M面寬內部景觀價值較高，設置5.6M小面寬產品，外部有道路噪音干擾，設置8.4M大面寬產品，2種產品取得較好平衡。5.6M面寬8.4M面寬3.6M面寬公寓產品布置在視野最好的南側，保證售價。外部噪音干擾5.6M面寬內部景觀價值高8.4M面寬5.6M面寬3.6M面寬5.6M面寬辦公8.4M面寬辦公3.6M面寬公寓戶型展示空間分析辦公型LOFT—60㎡16.8M4.2M2.0M4.2M4.2M4.2M8.4M面寬5.6M面寬4.2M2.2M走廊辦公型LOFT60㎡外部城市內部庭院4.2M4.2M4.2M商業(yè)型LOFT—60㎡2.2M商業(yè)型LOFT60㎡4.8M4.8M4.8M商業(yè)4.8M2.6M走廊贈送大露臺，贈送一層戶型展示辦公型LOFT8.4M面寬4.2M層高戶型展示LOFT

辦公戶型展示16.8M辦公型LOFT:

8.4M面寬，

4.2M層高4.2M4.2M4.2M4.2M8.4M面寬5.6M面寬8.4M面寬5.6M面寬辦公型LOFT外部城市內部庭院4.2M4.2M4.2M4.8M4.8M60㎡商業(yè)型LOFT60㎡商業(yè)戶型展示辦公型LOFT:

8.4M面寬，

4.2M層高60㎡戶型戶型展示辦公型LOFT:

8.4M面寬，

4.2M層高60㎡戶型居住效果展示1.9M2.1M居住效果展示2.1M2.1M4.1M居住效果展示辦公型LOFT:

8.4M面寬，

4.2M層高戶型展示60㎡戶型辦公效果展示辦公效果展示戶型展示辦公型LOFT5.6M面寬4.2M層高戶型展示16.8M辦公型LOFT:

5.6M面寬，

4.2M層高4.2M4.2M4.2M4.2M8.4M面寬5.6M面寬8.4M面寬5.6M面寬辦公型LOFT外部城市內部庭院4.2M4.2M4.2M4.2M4.8M60㎡商業(yè)型LOFT60㎡商業(yè)辦公產品戶型平面面積段：60m2

面寬：5.6M

層高4.2M居住模式儲藏間衛(wèi)生間戶型亮點：衛(wèi)生間書房3房2廳2衛(wèi)臥室上空60m2面寬：5.6m進深：11m客廳挑空+明廚客廳廚房臥室用餐區(qū)下層平面上層平面5.6M5.6M辦公產品戶型平面面積段：60m2

面寬：5.6M

層高2.1m*2居住模式戶型亮點：60m23房2廳2衛(wèi)面寬：5.6m進深：11m客廳挑空+明廚辦公產品戶型平面面積段：60m2

面寬：5.6M

層高2.1m*2工作室模式儲藏區(qū)會議區(qū)衛(wèi)生間財務室前臺共享客廳開放辦公獨立辦公下層平面上層平面5.6M5.6M辦公產品戶型平面面積段：60m2

面寬：5.6M

層高2.1m*2工作室模式戶型亮點：60m23房2廳2衛(wèi)面寬：5.6m進深：11m客廳挑空+明廚戶型展示三、商業(yè)型LOFT——60m2戶型展示16.8M辦公型LOFT:

8.4M面寬，

4.2M層高4.2M4.2M4.2M4.2M8.4M面寬5.6M面寬辦公型LOFT外部城市內部庭院4.2M4.2M4.2M4.8M4.8M60㎡商業(yè)型LOFT60㎡商業(yè)小景大房商業(yè)型LOFT:

5.6M面寬，

4.2M層高60m2戶型5.6m5.6m60m2戶型

建筑面積：60m2

露臺面積：

12m2心動指數60m272m24.2M商業(yè)型LOFT:

5.6M面寬，

4.2M層高辦公公寓組團平面辦公公寓組團平面商業(yè)平面商業(yè)一層平面地面卸貨區(qū)本層建筑面積2520㎡商業(yè)地下一層平面本層建筑面積2024㎡商業(yè)平面商業(yè)二層平面本層建筑面積2633㎡商業(yè)三層平面本層建筑面積825㎡商業(yè)流線分析二層平面一層平面垂直客流垂直貨流水平客流地下一層平面4展示區(qū)篇SHOWCASE

AREA展示區(qū)分析-設計要點Sales

departmengtSHOWCASE

AREA

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展示區(qū)4正榮Zhengrongquality售樓部落位選址Line

of

sightSHOWCASE

AREA