北京公寓+別墅項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

北京順義.金地仁和鎮(zhèn)項(xiàng)

目

規(guī)

劃

方

案

設(shè)

計(jì)G

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4規(guī)劃條件競(jìng)品分析規(guī)劃框架立面意向1-城市背景本項(xiàng)目地塊位于北京順義區(qū)仁和鎮(zhèn)，距離朝陽(yáng)區(qū)望京商圈約18公里，北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)距離約6公里，交通條件便利。1-道路交通西環(huán)路1-上位規(guī)劃老城區(qū)到達(dá)基地路線順平路基地北面為住宅用地，其他地塊多為非居住性質(zhì)用地，并含有大量工業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)用地。項(xiàng)目緊鄰六環(huán)路與北京機(jī)場(chǎng)，距離六環(huán)路約500M，距離北京機(jī)場(chǎng)約6000M。六環(huán)路到達(dá)基地路線基地東被側(cè)緊鄰地塊為公交站場(chǎng)，人流大，適合設(shè)置主要出入口。SITE基地西側(cè)為河道與城市綠帶，景觀環(huán)境好，適合設(shè)置居住品質(zhì)高的產(chǎn)品機(jī)場(chǎng)1-基地現(xiàn)狀現(xiàn)場(chǎng)照片周邊地塊照片A1、項(xiàng)目地東北角視角A、梅蘭家園B2、項(xiàng)目地西北角視角5123B、瀾西園基地3、項(xiàng)目地西部視角4C、硅盾科技CD4、項(xiàng)目地西南角視角?基地北部為大片住宅區(qū)，基地南面為硅盾科技和北京現(xiàn)代摩比斯零部件。周邊生活氛圍及商務(wù)氛圍比較成熟。D、北京現(xiàn)代摩比斯零部件5、項(xiàng)目地北部視角1-用地條件分析本地塊為F3其他類(lèi)多功能用地?？傆玫孛娣e

76564㎡根據(jù)《京交函[2013]888號(hào)》文件要求，拓寬基地東側(cè)道路寬度5M。拓寬后建設(shè)用地面積39224㎡，在地上建筑規(guī)模不變的情況下，本項(xiàng)目的容積率將達(dá)到2.8。項(xiàng)目東側(cè)軍營(yíng)北路和仁和七路交叉口東南角為占地0.5公頃的公交首末站。其中：建設(shè)用地面積40669㎡道路用地面積15804㎡綠化用地面積8553㎡水域用地面積11536㎡容積率2.7計(jì)容建筑面積109807㎡1-用地條件分析覆蓋率和綠地率建筑退線建筑限高18≤H≤30退線30≤H≤45退線航空限高≤45mLOFT層高≤4.2m覆蓋率≤55%綠地率≥30%其中：實(shí)土綠化率≥15%1-用地價(jià)值分析住宅價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值分析BUS西西環(huán)路環(huán)路商業(yè)價(jià)值高商業(yè)價(jià)值低住宅價(jià)值高住宅價(jià)值低次干道（軍營(yíng)北街）商業(yè)價(jià)值較高，支路（軍營(yíng)南路、規(guī)劃路）商業(yè)價(jià)值較低?；匚鱾?cè)與綠地、水體相鄰，景觀好，南側(cè)日照條件好，住宅價(jià)值高。基地沿街部分受道路噪音影響，住宅價(jià)值較低。1-容量組合按商業(yè)面積為6000㎡，辦公面積約為103807㎡。經(jīng)計(jì)算，商業(yè)與辦公所需停車(chē)位數(shù)為：別墅住宅商業(yè)60輛辦公合計(jì)車(chē)位1306輛1798輛機(jī)動(dòng)車(chē)1246輛1558輛48322㎡3236.4㎡非機(jī)動(dòng)車(chē)240輛當(dāng)?shù)卣?guī)定50地上物管用房公共衛(wèi)生間垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站城市設(shè)計(jì)規(guī)范要求商業(yè)：機(jī)動(dòng)車(chē)：非機(jī)動(dòng)車(chē)：辦公：機(jī)動(dòng)車(chē)：1輛/100㎡4輛/100㎡1.2輛/100㎡100停車(chē)位配比80地上地下非機(jī)動(dòng)車(chē)：

1.5輛/100㎡LOFT十層以上(含十層）:建筑應(yīng)修建“滿堂紅”九層以下(含九層）:基礎(chǔ)埋深＞3m：基礎(chǔ)埋深≤3m：?jiǎn)谓ǖ叵陆ㄖ?50開(kāi)閉站配電間人防面積規(guī)定面積計(jì)算規(guī)定建筑面積3%建筑面積2%地下建筑面積30%180商業(yè)國(guó)標(biāo)GB/T

50353-2013公共配套1

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4規(guī)劃條件競(jìng)品分析規(guī)劃框架立面意向022-樓盤(pán)分布別墅公寓住宅別墅公寓住宅通過(guò)對(duì)周邊樓盤(pán)的解讀，分析相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品特點(diǎn)及銷(xiāo)售情況，選擇最適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)別。2-競(jìng)品列表產(chǎn)品種類(lèi)

項(xiàng)目名稱(chēng)

面積區(qū)（㎡）

單價(jià)（元/㎡）

銷(xiāo)售情況備注御墅新世界麗樽易郡450-650576-960337-64069-14345-12845-904500036000在售在售待售在售在售在售售罄別墅均價(jià)3500042000金街悅府旭輝麗舍炫立方層高5.4mLOFT均價(jià)23800均價(jià)1900018000瀾西園65-136二手房、該項(xiàng)目位于本案北地塊金地悅景臺(tái)70-13090-200均價(jià)1900021000在售在售住宅中建·國(guó)際公館別墅

：面積

400-650㎡，單價(jià)3.5-4.5萬(wàn)LOFT：面積

45-140

㎡，單價(jià)1.9-2.3萬(wàn)住宅

：面積

65-200

㎡，單價(jià)1.8-2.1萬(wàn)2-競(jìng)品結(jié)論控制總價(jià)LOFT產(chǎn)品可做主力產(chǎn)品類(lèi)住宅產(chǎn)品提高附加值別墅產(chǎn)品自身產(chǎn)品定位：差異化，高溢價(jià)（比同區(qū)段產(chǎn)品提供更舒適的品質(zhì)）1

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4規(guī)劃條件競(jìng)品分析規(guī)劃框架立面意向愿我們基于步行尺度，創(chuàng)造一個(gè)富有體驗(yàn)感的鄰里街區(qū)。愿充分利用景觀和朝向等自然要素，打造宜商宜居的生活場(chǎng)所。方案A

疊院3-方案生成方案A按LOFT層高4.2M（共10層），全部南向布置，滿足容積率2.8需16棟高層，間距約22M。預(yù)留1.9萬(wàn)㎡別墅場(chǎng)地后，按別墅容積率為1.1計(jì)算，計(jì)容面積約為9萬(wàn)㎡，容積率為2.3.將兩排南向高層移置北組團(tuán)東西向，加大間距至40M。增加?xùn)|西向塔樓，形成半圍合式庭院，同時(shí)補(bǔ)足容量要求，容積率為2.8。塔樓最小間距處為13M。3-鳥(niǎo)瞰圖方案A3-鳥(niǎo)瞰圖方案A3-鳥(niǎo)瞰圖方案A3-總平面圖方案A經(jīng)濟(jì)技術(shù)單位項(xiàng)目設(shè)計(jì)值備注總用地面積總建設(shè)用地面積總建筑面積計(jì)容總建筑面積公寓75100.00

㎡39224.00

㎡

40669158420.34

㎡109807.00

㎡

10980783990.76

㎡別墅19806.24

㎡底層商業(yè)5780.00

㎡物管用房50.00

㎡公共衛(wèi)生間垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站不計(jì)容總建筑面積高層地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房面積100.00

㎡其中80㎡48613.34

㎡32945.76

㎡其中別墅地下車(chē)庫(kù)面積

15337.58

㎡配電間開(kāi)閉間容積率180.00

㎡150.00

㎡2.802.80綠地率30.01%18.88%11.13%44.60%11769.757405.744364.0117494.76其中實(shí)土綠地率覆土綠地率建筑密度3-空間結(jié)構(gòu)方案A3-產(chǎn)品布局方案A面積區(qū)間（㎡）分類(lèi)朝向

戶數(shù)

總戶數(shù)

戶數(shù)比例

面積（㎡南東西東西北5672802178032.5%

33424.6558.95361%

16506.00

62722.80

57.1%12.5%

12792.15LOFT4.6%2893.602402683013.8%

8680.80

21267.96

19.4%15.4%

9693.56210.71199.82298.84302.321.7%2.6%0.7%0.2%6321.308991.903586.08906.9645別墅9019806.24

18.0%123商業(yè)總計(jì)6010.00

6010.00

5.47%109807.00

100.0%1742

100.0%3-空間意向內(nèi)部主道主道一側(cè)別墅別墅組團(tuán)入口別墅入戶別墅區(qū)入口3-空間意向40m40m40m26m45x40的半圍合院落3-空間意向100x26M的圍合院落3-剖面圖方案A3-剖面圖方案A3-剖面圖方案A3-地下室范圍方案ANNLOFT地下車(chē)庫(kù)：11819.73㎡別墅地下車(chē)庫(kù)：15337.58㎡LOFT地下車(chē)庫(kù)：21126.03㎡-4.5M地下車(chē)庫(kù)范圍-8.4M地下車(chē)庫(kù)范圍合計(jì)：別墅地下車(chē)庫(kù)：15337.58㎡LOFT地下車(chē)庫(kù)：32945.76㎡3-流線分析方案AN3-消防分析方案AN3-綠地率方案AN項(xiàng)目設(shè)計(jì)值30.01%

11769.75㎡綠地率實(shí)土綠地率覆土綠地率18.88%11.13%7405.74㎡4364.01㎡其中3-日照分析方案A本次日照分析，用天正2014測(cè)量計(jì)算時(shí)間：大寒日8：-16:00計(jì)算高度：距離室內(nèi)地坪0.9m高的外墻位置滿足大部分住宅至少一個(gè)居室大寒日滿窗日照不少于2H。3-產(chǎn)品方案A-L型LOFT36.17㎡（計(jì)容）58.95㎡（計(jì)容）3-產(chǎn)品方案A-L型LOFT3-產(chǎn)品方案A-L型LOFT3-產(chǎn)品方案A-L型LOFT3-產(chǎn)品方案A-LOFT標(biāo)準(zhǔn)單元平面3-產(chǎn)品方案A-LOFT標(biāo)準(zhǔn)單元平面3-產(chǎn)品方案A-LOFT標(biāo)準(zhǔn)單元剖面剖切位置示意3-產(chǎn)品方案A-LOFT標(biāo)準(zhǔn)單元剖面1122剖切位置示意3-產(chǎn)品B戶型空間解析3mB-2B-14.2m4.2mB-2B-12.4m3mB戶型空間高度分布B戶型交通體系設(shè)置3-產(chǎn)品B戶型空間解析B-1戶型空間解析3-產(chǎn)品B戶型空間解析B-2戶型空間解析3-產(chǎn)品空間意向方案A-LOFT-B戶型標(biāo)準(zhǔn)單元夾層臥室衛(wèi)生間平層客廳3-產(chǎn)品方案A-LOFT標(biāo)準(zhǔn)單元平面3-產(chǎn)品方案A-LOFT標(biāo)準(zhǔn)單元剖面11剖切位置示意3-產(chǎn)品空間意向方案A-LOFT-A戶型標(biāo)準(zhǔn)單元廚房躍層客廳臥室3-產(chǎn)品方案A-一字型LOFT36.16㎡（計(jì)容）58.93㎡（計(jì)容）3-產(chǎn)品方案A-一字型LOFT3-產(chǎn)品方案A-一字型LOFT3-產(chǎn)品方案A-一字型LOFT3-產(chǎn)品方案A-連排3-產(chǎn)品方案A-連排3-產(chǎn)品方案A-連排3-產(chǎn)品方案A-連排3-產(chǎn)品方案A-連排3-產(chǎn)品方案A-連排3-產(chǎn)品方案A-連排3-產(chǎn)品空間意向方案A·連排3-產(chǎn)品空間意向方案A·連排廚房主衛(wèi)入口門(mén)廊方案B

活力街區(qū)3-方案生成方案B按住宅層高2.8M（共16層），全部南向布置，滿足容積率2.8需12棟高層，間距約32M。預(yù)留1.9萬(wàn)㎡別墅場(chǎng)地后，安別墅容積率為1.1計(jì)算，計(jì)容面積約為9.3萬(wàn)㎡,容積率為2.4。減少間距至22M，增加兩棟塔樓。用一棟L型LOFT塔樓替換東北角的兩棟塔樓，同時(shí)補(bǔ)足容量要求容積率為2.8。塔樓最小間距處為13M。3-鳥(niǎo)瞰圖方案B3-鳥(niǎo)瞰圖方案B3-鳥(niǎo)瞰圖方案B3-總平面圖方案B方案B經(jīng)濟(jì)技術(shù)單位項(xiàng)目設(shè)計(jì)值備注總用地面積總建設(shè)用地面積總建筑面積計(jì)容總建筑面積住宅75100.00

㎡39224.00

㎡158979.90

㎡109807.00

㎡

10980760916.50

㎡20880.00

㎡21475.20

㎡6305.30

㎡50.00

㎡公寓別墅底層商業(yè)其中物業(yè)管理用房公共衛(wèi)生間垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站不計(jì)容總建筑面積高層地下車(chē)庫(kù)

及設(shè)備用房面積其中100.00

㎡80.00

㎡49172.90

㎡30668.00

㎡其中別墅地下車(chē)庫(kù)面積

18174.90

㎡配電間開(kāi)閉間180.00

㎡150.00

㎡2.80容積率2.80綠地率30.07%15.01%15.05%44.44%11793.475888.315905.1617431.91其中實(shí)土綠地率覆土綠地率建筑密度3-空間結(jié)構(gòu)方案B3-產(chǎn)品布局方案B面積區(qū)間（㎡）分類(lèi)朝向戶數(shù)

總戶數(shù)

戶數(shù)比例

面積（93.0069.9088.6166.0072.0072.0072.0048.00179.40197.60210.70302.001863786015.0%

17298.0030.6%

26422.20住宅南80433010260916.50

55.48%20880.00

19.02%21475.20

19.56%4.9%5316.301807014.6%

11880.00南東西北5.7%6.5%4.9%9.7%3.9%1.0%1.9%1.5%5040.005760.004320.005760.008611.202371.205056.805436.006535.3080LOFT別墅6012048122418商業(yè)總計(jì)6535.30

5.95%109807.0

100.001236

100.0%0%3-地下室范圍方案BLOFT地下車(chē)庫(kù)：10032.72㎡NN別墅地下車(chē)庫(kù)：18174.90㎡LOFT地下車(chē)庫(kù)：20635.28㎡-4.5M地下車(chē)庫(kù)范圍-8.4M地下車(chē)庫(kù)范圍合計(jì)：別墅地下車(chē)庫(kù)：18174.90㎡LOFT地下車(chē)庫(kù)：30668.00㎡3-流線分析方案B3-消防分析方案B3-綠地率方案B項(xiàng)目設(shè)計(jì)值30.07%15.01%15.05%綠地率11793.47㎡實(shí)土綠地率覆土綠地率5888.31㎡5905.16㎡其中3-日照分析方案B本次日照分析，用天正2014測(cè)量計(jì)算時(shí)間：大寒日8：-16:00計(jì)算高度：距離室內(nèi)地坪0.9m高的外墻位置滿足大部分住宅至少一個(gè)居室大寒日滿窗日照不少于2H。3-產(chǎn)品方案B·七合院（計(jì)容）（計(jì)容）3-產(chǎn)品方案B-住宅戶型平面3-產(chǎn)品方案B-住宅戶型平面3-產(chǎn)品方案B-住宅戶型平面3-產(chǎn)品方案B-住宅戶型平面3-產(chǎn)品空間意向方案B-住宅戶型家庭廳主人睡房3-產(chǎn)品方案B·七合院3-產(chǎn)品方案B·七合院3-產(chǎn)品方案B·七合院3-產(chǎn)品方案B·七合院3-產(chǎn)品方案B·七合院3-產(chǎn)品方案B·七合院3-產(chǎn)品方案B·七合院3-產(chǎn)品空間意向方案B·七合院入戶庭院露臺(tái)1

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4規(guī)劃條件競(jìng)品分析規(guī)劃框架立面意向4-立面生成高層4-立面生成高層原始體量體塊構(gòu)成細(xì)節(jié)推敲材料劃分4-立面生成高層4-立面生成高層4-立面意向高層4-立面意向高層4-立面意向高層