開發(fā)商是否有權(quán)解除前期物業(yè)服務合同模板

開發(fā)商是否有權(quán)解除前期物業(yè)服務協(xié)議？[案例掃描]

開發(fā)商廣州市重益房產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)（以下簡稱重益企業(yè)）經(jīng)過招投標方法選聘廣州如意物業(yè)管理有限企業(yè)（以下簡稱如意物業(yè)企業(yè)）為重益廣場提供前期物業(yè)管理服務。雙方簽署了《重益廣場物業(yè)管理委托協(xié)議》,約定:委托管理期限自協(xié)議簽字、蓋章生效之日起至重益廣場業(yè)主委員會成立并依法選定物業(yè)服務企業(yè)后30日止。如意物業(yè)企業(yè)負責編制年度物業(yè)管理決算匯報,每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支情況。

協(xié)議簽署后,重益企業(yè)認為,《重益廣場物業(yè)管理委托協(xié)議》作為委托協(xié)議,委托人有權(quán)隨時解除協(xié)議。協(xié)議推行期間,如意物業(yè)企業(yè)沒有根據(jù)協(xié)議約定編制年度物業(yè)管理決算匯報并每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支匯報,屬于嚴重違約行為。重益企業(yè)于11月15日向如意物業(yè)企業(yè)發(fā)出解除協(xié)議通知書,如意物業(yè)企業(yè)亦簽收了該通知,并明確表示不一樣意解除協(xié)議。

對此,重益企業(yè)向法院提起訴訟,要求法院確定《重益廣場物業(yè)管理委托協(xié)議》于11月15日解除;要求被告如意物業(yè)企業(yè)對已經(jīng)收取1月1日至11月1日物業(yè)費向原告重益企業(yè)提供決算匯報。

被告辯稱:首先,《重益廣場臨時管理條約》載明“在重益廣場業(yè)主委員會成立之前,除物業(yè)服務企業(yè)被取消資質(zhì)及企業(yè)注銷外,重益企業(yè)不得變更物業(yè)服務企業(yè)”。重益廣場至今未成立業(yè)主委員會,被告持有三級物業(yè)管理資質(zhì),企業(yè)并未注銷,原告不得解除協(xié)議。

其次,原告要求解除協(xié)議理由之一是被告未依約提供年度物業(yè)管理決算匯報,但被告提供證據(jù)證實被告已推行了上述義務,且即使被告未推行公告義務也不組成根本違約,原告無權(quán)要求解除委托協(xié)議。

第三,原告應依據(jù)約定程序解除協(xié)議。如被告物業(yè)服務未達成管理目標,原告應先要求被告限期整改,但被告一直未收到原告相關限期整改通知,在此情況下,被告無權(quán)直接要求終止委托協(xié)議。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供物業(yè)服務情況,所以,協(xié)議解除條件未成就,請求法院駁回原告訴訟請求。

該案件爭議焦點集中在:原告是否有權(quán)解除《重益廣場物業(yè)管理委托協(xié)議》？

[律師解析]

協(xié)議解除含有以下多個特點:

1.協(xié)議解除適適用于有效成立協(xié)議,能解除協(xié)議必需是正當有效協(xié)議。2.協(xié)議解除必需含有一定條件,嚴禁協(xié)議當事人在沒有任何法定或者約定依據(jù)情況下人一解除協(xié)議。3.協(xié)議解除必需有解除行為,必需要由享受法定或約定解除權(quán)一方行使解除權(quán),作出解除協(xié)議意思表示。4.協(xié)議解除效力是使協(xié)議關系自始消亡或向未來消亡。

協(xié)議解除方法分為法定解除和約定解除。法定解除是指協(xié)議成立以后,沒有推行或沒有推行完成之前,當事人一方經(jīng)過行使法定解除權(quán)而使協(xié)議效力消亡行為。對于法定解除權(quán)行使,中國協(xié)議法采取了“根本違約”標準。約定解除分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)解除兩種情況。協(xié)議解除是指協(xié)議成立以后,在未推行或未完全推行之前,當事人雙方經(jīng)過協(xié)商解除協(xié)議,使協(xié)議效力消亡行為?！秴f(xié)議法》要求,當事人協(xié)商一致,能夠解除協(xié)議。約定解除權(quán)是指當事人雙方在協(xié)議中約定,在協(xié)議成立以后,沒有推行或沒有完全推行完成之前,由當事人一方在某種解除協(xié)議條件成就時享受解除權(quán),并能夠經(jīng)過行使協(xié)議解除權(quán),使協(xié)議關系消亡?！秴f(xié)議法》要求,當事人能夠約定一方解除協(xié)議條件。解除協(xié)議條件成就時,解除權(quán)人能夠解除協(xié)議。

本案中,《重益廣場物業(yè)管理委托協(xié)議》第二十九條約定:“如如意物業(yè)企業(yè)違反該協(xié)議中相關物業(yè)服務義務和物業(yè)服務質(zhì)量約定,未能達成約定管理目標,重益企業(yè)有權(quán)要求其限期整改,逾期未整改后仍未完成管理目標或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意如意物業(yè)企業(yè)服務時,重益企業(yè)有權(quán)終止協(xié)議?！币罁?jù)協(xié)議解除相關要求,雙方在協(xié)議中約定了協(xié)議解除條件,即被告違反協(xié)議中相關物業(yè)服務義務和質(zhì)量約定,原告要求其限期整改,逾期未整改后仍未完成管理目標,或者在重益廣場出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供物業(yè)服務時,原告有權(quán)解除協(xié)議。依據(jù)原告提供證據(jù)材料,不能證實被告在提供物業(yè)服務過程中,存在嚴重違反協(xié)議要求行為,原告也沒有要求被告限期整改。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供物業(yè)服務情形。所以,協(xié)議約定解除條件未成就,原告不享受協(xié)議解除權(quán)。那么,原告是否享受法定解除權(quán)呢？依據(jù)協(xié)議法要求,法定解除權(quán)采取是“根本違約”標準,即違約行為致使不能實現(xiàn)協(xié)議目。本案中,被告沒有按期編制年度物業(yè)管理決算匯報,并不組成對物業(yè)管理委托協(xié)議根本違約,被告依約推行了物業(yè)管理委托協(xié)議關鍵義務,所以,原告不能行使法定解除權(quán)解除物業(yè)管理委托協(xié)議。

原告稱,《協(xié)議法》第四百一十條要求,委托人或者受托人能夠隨時解除委托協(xié)議。原告據(jù)此享受隨時單方解除協(xié)議權(quán)利。那么,物業(yè)管理委托協(xié)議能否直接適用委托協(xié)議相關要求呢？

目前,理論界通說認為,物業(yè)服務協(xié)議屬于委托協(xié)議一個。但二者還存在很多不一樣地方。委托協(xié)議雙方當事人能夠隨時解除委托協(xié)議,而物業(yè)服務協(xié)議解除需要有嚴格條件?！段餀?quán)法》第七十六條要求,選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其她管理人由業(yè)主共同決定。本案中,重益廣場還未成立業(yè)主委員會,由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。但重益廣場已經(jīng)交付使用多年,除了開發(fā)商還有其她業(yè)主也與如意物業(yè)企業(yè)簽署了物業(yè)管理委托協(xié)議。假如重益企業(yè)單方解除了物業(yè)管理委托協(xié)議,勢必直接影響到重益廣場其她業(yè)主利益。所以,開發(fā)商作為重益廣場單個業(yè)主,無權(quán)單方解除包含重益廣場公共利益物業(yè)管理委托協(xié)議。假如重益廣場業(yè)主確實需要重新選聘物業(yè)服務企業(yè),能夠經(jīng)過召開業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,授權(quán)業(yè)主委員會進行。假如任由一方隨意解除協(xié)議,肯定會造成重益廣場物業(yè)管理無序或不穩(wěn)定,從根本上造成對全體業(yè)主利益損害,激化社會矛盾。

[法院判決]

法院經(jīng)審理后認為,《重益廣場物業(yè)管理委托協(xié)議》是原被告雙方當事人真實意思表示,協(xié)議正當有效。雙方當事人應該根據(jù)約定推行自己義務。協(xié)議約定被告應按期負責編制年度物業(yè)管理決算匯報,被告未按期推行該項義務,對原告該項請求被告亦表示同意,對此項訴訟請求法院給予支持。

相關原告認為,本身作為委托人享受隨時解除協(xié)議權(quán)利。法院認為,因本案糾紛屬物業(yè)服務協(xié)議糾紛,依據(jù)最高人民法院《民事案件案由要求》要求,這類糾紛屬服務協(xié)議糾紛,而原告依據(jù)《中國協(xié)議法》中相關委托協(xié)議要求,要求解除雙方所簽協(xié)議,缺乏法律依據(jù),不予支持。原告也未能提供證據(jù)證實其曾限期被告進行整改或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主對被告服務不滿意情形,不予支持其