拆遷公攤面積判決

李鐵礦、孟憲寬、葉建軍等與河南銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷合同糾紛案河南省高級人民法院

民事判決書(2000)豫法審監(jiān)民字第33號申訴人(一審被告、二審被上訴人)原振興商場42戶被拆遷商戶。

訴訟代表人李鐵礦，原振興商場被拆遷商戶。

訴訟代表人孟憲寬，原振興商場被拆遷商戶。

訴訟代表人葉建軍，原振興商場被拆遷商戶。

委托代理人李志遠，北京融商律師事務所律師。

被申訴人(一審原告、二審上訴人)河南銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱銀基公司)。

法定代表人樊迎朝，該公司董事長。

委托代理人李天平，該公司副總經(jīng)理。

委托代理人馬中雷，該公司法律顧問。

原振興商場42戶被拆遷商戶(下稱被拆遷戶)與河南銀基公司因回遷安置糾紛一案，鄭州市中級人民法院于1998年2月26日作出一審判決，本院于1998年8月11日作出(1998)予法民終字第447號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。被拆遷戶不服，向最高人民法院提出申訴，最高人民法院函轉(zhuǎn)本院復查。本院于1999年10月26日以(1999)予法審監(jiān)民字第104號民事裁定，決定對本案進行再審，本院依法另行組成合議庭公開開庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院二審查明事實:銀基公司是由香港盛鴻投資有限公司于1993年底在鄭州注冊成立的外商獨資企業(yè)。為建銀基商貿(mào)城，銀基公司于1994年、1995年初先后征用了鄭州一馬路以東，喬家門以西，西三馬路以北，操場街以南地段的國有土地。原振興商場被拆遷戶的營業(yè)用房即在被征用的地段上。1995年元月10日，銀基公司辦理了拆許字(95)第001號房屋拆遷許可證，對群眾劇院及振興商場1至9號樓進行拆遷，拆遷建筑面積為21425．67千方米。1995年2月，銀基公司對原振興商場進行拆遷時，該商場的被拆遷戶因補償安置事宜未與銀基公司達成協(xié)議而不愿意搬遷，據(jù)此鄭州市政府于1995年5月27日作出了行政決定，對原振興商場進行了強制拆遷。1995年12月，在鄭州市政府的多次協(xié)調(diào)下，銀基公司為甲方，被拆遷戶為乙方簽訂了《振興商場拆遷安置補償原則協(xié)議》，協(xié)議的主要內(nèi)容是:一、安置房在銀基商貿(mào)城一期工程主樓西臨西三馬路和一馬路的部位(原定南北設隔斷，現(xiàn)不再設隔斷)，按原建筑面積拆一還一，拆除和安置的建筑面積由市房產(chǎn)管理部門核準認定。二、營業(yè)用房樓層安置，以地面以上一層為第一層，層對層安置(個別情況協(xié)商處理)，經(jīng)營品種按工商管理部門劃定的區(qū)域在三樓以下(含三樓)安置，非營業(yè)用房適用調(diào)整層次集中安置。三、甲方向乙方每戶提供一套建筑面積為26平方米的經(jīng)營用房，作為無償過渡經(jīng)營使用，直至回遷之日。四、甲方給乙方提供的過渡性經(jīng)營用房，回遷后乙方可在同等條件下優(yōu)先租賃使用。五、乙方回遷時依建筑面積每千方米向甲方找補結(jié)構(gòu)差價180元，個別商戶的建筑面積若達不到大樓內(nèi)一間時裝屋所對應的建筑面積時，安置一間，超面積部分按新樓每平方米成本價補給甲方。六、乙方因被拆遷造成停業(yè)引起的經(jīng)濟損失，由甲方依拆除建筑面積每平方米每月100元補償，時間為6個月。七、乙方被拆除的建筑面積，按14平方米折算為一間房，每間按3人計發(fā)基本工資，每人每月250元，自1995年2月18日起發(fā)至1995年9月18日止。被拆除的建筑面積大于26平方米(指經(jīng)營過渡房)的，大于部分的建筑面積按14平方米折算為一間，每間按3人計發(fā)基本工資，每人每月250元，自1995年9月18日發(fā)至回遷之日止。過渡期超過24個月，基本工資加倍發(fā)給，過渡期超過30個月按雙倍發(fā)給。合同簽訂后先發(fā)一年。搬遷補助按拆除建筑面積每千方米5元計發(fā)，共發(fā)二次。上述原則協(xié)議達成后，在鄭州市回遷領導小組的協(xié)調(diào)下，銀基公司與被拆遷戶代表共同參與，由鄭州市房管局產(chǎn)權監(jiān)理處首先按被拆遷戶所持的房屋產(chǎn)權證，對每一戶被拆遷的套內(nèi)建筑面積和應當分攤的公用建筑面積進行了測量和計算。1997年4月16日，產(chǎn)權監(jiān)理處制作了《原振興商場個體商戶拆遷安置匯總表》，確認商戶被拆除的建筑面積總計為3792．344平方米，其中套內(nèi)(房間)建筑面積為3063．675平方米，公用建筑面積為728．674平方米，由于原振興商場是小型商場，公用建筑面積少，公用建筑面積分攤系數(shù)為0．2378，銀基商貿(mào)城是個大型商場，公用建筑面積大，公用建筑面積分攤系數(shù)為0．496，以此為標準計算，被拆遷戶被拆遷的原套內(nèi)(房間)總面積為3063．675平方米，安置到銀基商貿(mào)城以后，被拆遷戶實際得到安置的套內(nèi)(房間)建筑面積總計為2626．329平方米，比原來的套內(nèi)(房間)總建筑面積少437．346平方米，而在安置區(qū)域應當攤的公用建筑面積為1302．9平方米，比原振興商場的公用面積728．674平方米增加865．594平方米。由于銀基商貿(mào)城是大型商場，營業(yè)攤位的位置根據(jù)《商店建筑設計規(guī)范》的要求應按一定的比例留出相應的通道面積，櫥窗面積，并減去柱面積，這個比例稱為對應層次攤位營業(yè)面積系數(shù)，該系數(shù)經(jīng)產(chǎn)權監(jiān)理處核算為0．5018，以此計算，被拆遷戶實際得到的攤位營業(yè)面積總共為1477．33平方米，比原來被拆遷戶在振興商場所擁有的房間面積實際減少1586．345平方米。因為安置面積與被拆遷面積的上述差異，被拆遷戶認為，這樣的安置方法是用公用建筑面積擠占套內(nèi)建筑面積，縮小了他們可以實際自由支配、使用的套內(nèi)面積，因而拒絕回遷。鄭州市銀基商貿(mào)城回遷工作領導小組于1996年10月9日、1996年11月14日、1997年4月17日在《鄭州晚報》發(fā)布公告，要求被拆遷戶按期回遷，鄭州市政府也于1996年11月6日在《鄭州晚報》上發(fā)出《關于原振興商場被拆遷商戶回遷安置問題的通知》，就被拆遷戶的回遷安置若干問題作出規(guī)定，并要求被拆遷戶回遷。此后，部分被拆遷戶陸續(xù)回遷，部分仍然拒絕回遷，銀基公司訴至法院。庭審中，原振興商場被拆遷戶稱，1995年5月23日，回遷領導小組組長毛箭關代表市政府答復商戶及銀基公司總經(jīng)理李榮坤代表銀基公司表態(tài)，其表態(tài)和答復意見是:拆多少平方建筑面積，還多少平方建筑面積，不包括公共設施，不包括一切公攤面積。并向法庭出示會議錄音及根據(jù)錄音整理的記錄，商戶們認為，原則協(xié)議中的原建筑面積就是房產(chǎn)證上的面積，它不包含公用建筑面積，鄭州市產(chǎn)權監(jiān)理處也證明其頒發(fā)的原振興商場的房屋所有權證，九項及訴訟費承擔部分。

二、變更本院(1999)豫法民終字第447號民事判決的第六項為: