市場(chǎng)拓展部工作手冊(cè)

市

場(chǎng)

拓

展

部

X

作

手

冊(cè)

目錄

一.市場(chǎng)拓展部職能...............................1

二.市場(chǎng)拓展部崗位職責(zé)...........................2

三.市場(chǎng)拓展部的選址法則.........................6

四.市場(chǎng)拓展部選址流程...........................7

五.市場(chǎng)拓展部選址流程說(shuō)明.......................7

六.附件1....................................18

附件2.....................................21

七.星沙1店考察報(bào)告............................22

八.星沙2店考察報(bào)告............................25

一、市場(chǎng)拓展部職能：

L直接上級(jí)：總經(jīng)理

2.部門(mén)性質(zhì)：項(xiàng)目終端店面開(kāi)發(fā)、拓展機(jī)構(gòu)

3.管理權(quán)限：店面開(kāi)拓計(jì)劃制訂、實(shí)施的權(quán)限，承擔(dān)執(zhí)行公

司規(guī)章制度、管理規(guī)程及工作指令的義務(wù)。

4.管理職能：負(fù)責(zé)授權(quán)管轄項(xiàng)目終端店面開(kāi)發(fā)、拓展工作，

對(duì)所開(kāi)發(fā)的終端店面信譽(yù)負(fù)責(zé)

5.主要職責(zé)：

(1)負(fù)責(zé)根據(jù)公司制訂的店面開(kāi)發(fā)與拓展各項(xiàng)管理規(guī)定、

制度，開(kāi)發(fā)與拓展終端店面；

(2)負(fù)責(zé)根據(jù)總體戰(zhàn)略目標(biāo)、店面開(kāi)發(fā)與拓展戰(zhàn)略規(guī)劃，

制訂所管轄項(xiàng)目開(kāi)發(fā)拓展的年度、季度、月度計(jì)劃，并實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、

計(jì)戈山

(3)負(fù)責(zé)拓展部開(kāi)發(fā)與拓展費(fèi)用的預(yù)算，嚴(yán)格控制費(fèi)用支

出與合理運(yùn)用；

(4)負(fù)責(zé)拓展?fàn)I銷(xiāo)政策方案的制訂，呈報(bào)總經(jīng)理審批；

(5)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)與拓展空白項(xiàng)目店面市場(chǎng)、分析信息，同時(shí)

對(duì)店面進(jìn)行前瞻性預(yù)測(cè)；

(6)負(fù)責(zé)部門(mén)人員的管理，制定拓展人員編制計(jì)劃，并予

以檢查控制；

(7)負(fù)責(zé)店面開(kāi)發(fā)與拓展店面信息的收集、分析、培訓(xùn)、

教導(dǎo)；

(8)負(fù)責(zé)店面信息維護(hù)與管理，適時(shí)回訪意向店面和潛在

店面；

(9)負(fù)責(zé)所管轄地區(qū)拓展店面的評(píng)估、店面要求的確認(rèn)，

以及簽訂合同完成后的后期跟蹤與其它部門(mén)銜接服務(wù)工作；

(10)負(fù)責(zé)所管轄地區(qū)所有意向店面資料的收集、整理，并

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建立檔案；

6.人員配置：

副總經(jīng)理1名、部門(mén)主管若干名、拓展專(zhuān)員若干名

7.部門(mén)組織架構(gòu)分布與職務(wù)直觀圖：

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二、市場(chǎng)拓展部崗位職責(zé):

（副總經(jīng)理）

市場(chǎng)店面拓展部崗位說(shuō)明書(shū)

一、基本資料

1、職務(wù)名稱(chēng)：副總經(jīng)理2、直接上級(jí)：總經(jīng)理3、直接下級(jí)：主管、拓展專(zhuān)員

4、所轄部門(mén)：公司拓展部5、工資等級(jí)：詳見(jiàn)薪資等級(jí)表（機(jī)密）6、工資水平：詳見(jiàn)薪資制度（機(jī)密）

7、職務(wù)等級(jí)：8、轄員人數(shù)：0-20名左右9、定員人數(shù)：1人

二、工作內(nèi)容

1、工作職能概要

規(guī)劃制定公司的店面拓展戰(zhàn)略與策略，并推進(jìn)實(shí)施，實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)；組織部門(mén)人員完成店面拓展計(jì)劃，監(jiān)督實(shí)施執(zhí)行

拓展政策與激勵(lì)機(jī)制，配合公司相關(guān)部門(mén)，完成公司店面拓展指標(biāo)

2、職務(wù)說(shuō)明《逐項(xiàng)說(shuō)明工作任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限）

編號(hào)工作內(nèi)容及職責(zé)權(quán)限

1協(xié)助總經(jīng)理制定總體發(fā)展戰(zhàn)略以及目標(biāo)，制訂所管轄地區(qū)店面拓展的年度、季度、月度1、店面拓展策略、政策

計(jì)劃，并實(shí)現(xiàn)目標(biāo)分解、計(jì)劃執(zhí)行：提議權(quán)：

2制定和實(shí)施年度店面拓展計(jì)劃，完成公司在行業(yè)中的市場(chǎng)定位和渠道開(kāi)拓，并規(guī)范完善2、部門(mén)各項(xiàng)管理制度擬

管理拓展流程：定、監(jiān)督、執(zhí)行權(quán)：

3負(fù)責(zé)項(xiàng)目所屬地區(qū)所有意向店面資料的收集、整理，并建立檔案；管理監(jiān)督公司市場(chǎng)店3、改善公司管理建議權(quán)：

面拓展費(fèi)用預(yù)算與使用，嚴(yán)格控制費(fèi)用以及本部門(mén)管理事項(xiàng)：4、部門(mén)崗位調(diào)配權(quán)：

4與各意向店面洽談、溝通、促成銷(xiāo)售，組織下屬人員做好合同的簽訂、履行與管理工作，6、部門(mén)職員工作督查權(quán)

監(jiān)督拓展部完成合同條款；7、部門(mén)員工復(fù)試錄用審

5負(fù)責(zé)拓展人員的管理，制定拓展人員行動(dòng)計(jì)劃，并予以檢查控制：同時(shí)對(duì)目標(biāo)店面的維核權(quán)：

護(hù)與管理，適時(shí)回訪意向店面和潛在店面：7、特許加盟合同簽訂、

6制定本部門(mén)相關(guān)的管理制度并監(jiān)督檢查下屬人員的執(zhí)行情況，監(jiān)督實(shí)施執(zhí)行公司市場(chǎng)激執(zhí)行權(quán)：

勵(lì)機(jī)制，打造有戰(zhàn)斗力的市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)；8、部門(mén)職員工作爭(zhēng)議裁

次、獎(jiǎng)懲建議權(quán)；

9、部門(mén)職員任免建議權(quán)；

7完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。10、部門(mén)職員考核權(quán)；

11、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)授予的其他

職權(quán)。

3、工作關(guān)系:

所施監(jiān)督監(jiān)督市場(chǎng)拓展部下屬

所受監(jiān)督受總經(jīng)理監(jiān)督

可相互轉(zhuǎn)換的職位營(yíng)運(yùn)部總監(jiān)、項(xiàng)目總監(jiān)

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市場(chǎng)拓展部經(jīng)理崗位說(shuō)明書(shū)

一、基本資料

1、職務(wù)名稱(chēng)：市場(chǎng)拓展部經(jīng)理2、直接上級(jí)：副總經(jīng)理3、直接下級(jí)：拓展專(zhuān)員

4、所轄部門(mén)：市場(chǎng)拓展部5、工資等級(jí)：詳見(jiàn)薪資等級(jí)表（機(jī)密）6、工資水平：詳見(jiàn)薪資制度（機(jī)密）

7、職務(wù)等級(jí)：經(jīng)理級(jí)8、轄員人數(shù)：諾干9、定員人數(shù)：人

二、工作內(nèi)容

1、工作職能概要

拓展店面，溝通、洽談、促成項(xiàng)目開(kāi)店等事宜；管理所轄項(xiàng)目區(qū)域意向店面和潛在店面。

2、職務(wù)說(shuō)明（逐項(xiàng)說(shuō)明工作任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限）

編號(hào)工作內(nèi)容及職責(zé)權(quán)限

1、店面拓展策略、政策

1執(zhí)行所管轄店面拓展的年度、季度、月度計(jì)劃，并實(shí)現(xiàn)目標(biāo)分解、計(jì)劃執(zhí)行：

提議權(quán)。

負(fù)責(zé)拓展人員的管理，制定拓展人員行動(dòng)計(jì)劃，并予以檢查控制；同時(shí)對(duì)目標(biāo)店面的維

22、部門(mén)各項(xiàng)管理制度執(zhí)

護(hù)與管理，適時(shí)回訪意向店面和潛在店面：行權(quán)。

3負(fù)責(zé)所管轄項(xiàng)目區(qū)域所有意向店面資料的收集、整理，并建立檔案3、改善公司管理建議權(quán)；

4、團(tuán)隊(duì)人員建設(shè)、增補(bǔ)

與各意向店面洽談、溝通、促成銷(xiāo)售，組織下屬人員做好合同的簽訂、履行與管理工作，

4申請(qǐng)。

執(zhí)行所管轄項(xiàng)目?jī)?nèi)店面所簽訂合同條款，完成合同：

5、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)授予的其他

完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。

5職權(quán)。

3、工作關(guān)系:

所受監(jiān)督受總經(jīng)理、副總經(jīng)理監(jiān)督

可直接升遷的職位市場(chǎng)部總監(jiān)

職位關(guān)系

可相互轉(zhuǎn)換的職位無(wú)

市場(chǎng)拓展部渠道主管崗位說(shuō)明書(shū)

一、基本資料

1、職務(wù)名稱(chēng):渠道主管2、直接上級(jí)：副總經(jīng)理3、直接下級(jí)：無(wú)

4、所轄部門(mén)：市場(chǎng)拓展部5、工資等級(jí)：詳見(jiàn)薪資等級(jí)表（機(jī)密）6、工資水平：詳見(jiàn)薪資制度（機(jī)密）

7、職務(wù)等級(jí)：專(zhuān)員級(jí)8、轄員人數(shù)：無(wú)9、定員人數(shù)：人

二、工作內(nèi)容

1、工作職能概要

完成預(yù)定店面拓展目標(biāo)。

2、職務(wù)說(shuō)明（逐項(xiàng)說(shuō)明工作任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限）

編號(hào)工作內(nèi)容及職責(zé)權(quán)限

1負(fù)責(zé)制訂自己的店面拓展月度計(jì)劃，并實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、計(jì)劃；1、對(duì)客戶關(guān)系的建立權(quán)：

2負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域所有新店面的開(kāi)發(fā)、老店面的維護(hù)。2、改善公司管理建議權(quán)；

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、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)授予的其他

3負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域所有意向店面資料的收集、整理，并建立檔案3

職權(quán)。

4協(xié)助店面拓展轉(zhuǎn)用的預(yù)算：

3、工作關(guān)系:

所受監(jiān)督受總經(jīng)理、副總經(jīng)理監(jiān)督

可直接升遷的職位市場(chǎng)部經(jīng)理、項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理

職位關(guān)系

可相互轉(zhuǎn)換的職位無(wú)

市場(chǎng)拓展部拓展專(zhuān)員崗位說(shuō)明書(shū)

一、基本資料

1、職務(wù)名稱(chēng):拓展專(zhuān)員2、直接.上級(jí)：市場(chǎng)部拓展經(jīng)理3、直接下級(jí)：無(wú)

4、所轄部門(mén):市場(chǎng)拓展部5、工資等級(jí)：詳見(jiàn)薪資等級(jí)表（機(jī)密）6、工資水平：詳見(jiàn)薪資制度（機(jī)密）

7、職務(wù)等級(jí)：專(zhuān)員級(jí)8、轄員人數(shù)：無(wú)9、定員人數(shù)：人

二、工作內(nèi)容

1、工作職能概要

完成預(yù)定店面拓展目標(biāo)。

2、職務(wù)說(shuō)明（逐項(xiàng)說(shuō)明工作任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限）

編號(hào)工作內(nèi)容及職責(zé)權(quán)限

1負(fù)責(zé)制訂市場(chǎng)店面拓展的月度計(jì)劃，并實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、計(jì)劃：

1對(duì)店面關(guān)系的建立權(quán)；

2負(fù)責(zé)收集、分析店面信息，編寫(xiě)店面調(diào)研報(bào)告，同時(shí)對(duì)店面進(jìn)行預(yù)測(cè)；2、改善公司管理建議權(quán)：

3負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域所有意向店面資料的收集、整理，并建立檔案3、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)授予的其他

職權(quán)。

4協(xié)助店面拓展費(fèi)用的預(yù)算；

3、工作關(guān)系:

所受監(jiān)督市場(chǎng)經(jīng)理、拓展主管監(jiān)督

可直接升遷的職位渠道主管、拓展主管

職位關(guān)系

可相互轉(zhuǎn)換的職位無(wú)

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三、市場(chǎng)拓展部的選址法則

L模式

市場(chǎng)拓展部的選址法則采用“大數(shù)據(jù)”+“實(shí)地勘察”+“報(bào)

告”三位一體的形式呈現(xiàn)，該模式已在選址行業(yè)得到實(shí)際驗(yàn)證。

2.大數(shù)據(jù)

（1）本部所采用的的大數(shù)據(jù)的源數(shù)據(jù)來(lái)源：

1）高德地圖

2）百度地圖

3）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

4）湖南省統(tǒng)計(jì)局

5）外省、市的地方統(tǒng)計(jì)局

6）第三方平臺(tái)等

（2）數(shù)據(jù)的來(lái)源

1）一切來(lái)源于真實(shí)的API統(tǒng)計(jì)；

2）平臺(tái)數(shù)據(jù)導(dǎo)入（而平臺(tái)的數(shù)據(jù)來(lái)源是開(kāi)放型的端口，或

利用數(shù)據(jù)采集器收集）；

3）例如人口、年齡層、消費(fèi)支出等都來(lái)源于“國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

第六次人口普杳”、“2018年上半年人口數(shù)據(jù)”、“年齡層統(tǒng)計(jì)”

等（采集方的來(lái)源也有在街道、社區(qū)獲?。?/p>

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四、市場(chǎng)拓展部選址流程

五、拓展選址流程說(shuō)明

拓展選址不論規(guī)模大小，都離不開(kāi)下圖一的開(kāi)店選址流程。

首先就是城市市場(chǎng)分析，對(duì)企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行分析，然后將目

標(biāo)市場(chǎng)所在城市規(guī)劃不同的類(lèi)型以作為準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)

實(shí)際考察內(nèi)的潛在店址。

對(duì)業(yè)主初步談判租金，評(píng)估取得的可能性，如果達(dá)到一定的

可能性則進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)的條件評(píng)估，依各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)生成立門(mén)店

選址評(píng)估表，如果達(dá)到預(yù)期要求，則可進(jìn)行合同簽約。以下簡(jiǎn)述

各流程重點(diǎn)及應(yīng)注意事項(xiàng)。

圖一：選址流程

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，確認(rèn)施工圖紙

門(mén)店趣劃嘛“位?及

市場(chǎng)分析

與評(píng)估考察地點(diǎn)

接受場(chǎng)地

評(píng)估工程條款

及進(jìn)場(chǎng)施工

租金初步談判

-＞工程現(xiàn)場(chǎng)-＞合同談判

及評(píng)估確認(rèn)平面圖和

竣工驗(yàn)收

初步平面設(shè)計(jì)

交展日期營(yíng)運(yùn)驗(yàn)收交接

門(mén)店選址

—＞合同簽約

評(píng)估表

繪制施工圖自

1.城市市場(chǎng)分析

對(duì)城市進(jìn)行市場(chǎng)分析，為開(kāi)店提供詳細(xì)的城市背景信息。市

場(chǎng)分析可以幫助店鋪開(kāi)發(fā)人員以及營(yíng)銷(xiāo)人員對(duì)目標(biāo)城市有總體了

解，在安排城市走訪計(jì)劃時(shí)會(huì)帶來(lái)一定的幫助。城市分析的主要內(nèi)容

包括：

1）目標(biāo)城市的基本概況

地理信息：目標(biāo)城市及周邊城市的面積、密度等地理信息，

查看目標(biāo)城市及周邊城市的地區(qū)地圖。

交通介紹：鐵路、高速公路情況。

人口介紹：城市人口規(guī)模、人口分布、人均年收入與支出等。

產(chǎn)業(yè)情況：支柱產(chǎn)業(yè)介紹。

商業(yè)情況：集客點(diǎn)地理位置、照片、簡(jiǎn)介（面積、開(kāi)業(yè)時(shí)間、

年銷(xiāo)售額、進(jìn)駐品牌介紹）。

2）目標(biāo)城市的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入，全市職工平均工資，提供消

費(fèi)的收入比重，作為面店定價(jià)的參考依據(jù)。全市非農(nóng)業(yè)人口統(tǒng)計(jì)

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數(shù)量，用來(lái)預(yù)測(cè)門(mén)店的客流量的大小及該地居民的消費(fèi)水平和消

費(fèi)能力。

3）產(chǎn)業(yè)環(huán)境

A地方政府優(yōu)惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、

防疫等政策情況。

B從類(lèi)型的城市商業(yè)中心（每個(gè)城市最繁華的地段），看城

市商業(yè)發(fā)展水平。

C考察大型零售/餐飲品牌的經(jīng)營(yíng)情況。國(guó)際連鎖包括家樂(lè)

福，沃爾瑪，麥德龍，肯德基，麥當(dāng)勞，星巴克，85度C等，

全國(guó)連鎖包括萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)萬(wàn)家、大潤(rùn)發(fā)、永輝、真功夫，地區(qū)品

牌如蘇果超市、北京物美超市等。

4）社會(huì)環(huán)境：

A當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。

B歷史文化。

C民族結(jié)構(gòu)。

D國(guó)際交往，主要食品原料生產(chǎn)流通。

2.規(guī)劃與評(píng)估

1）在目標(biāo)城市劃分各項(xiàng)類(lèi)型，類(lèi)型包括城市商業(yè)中心、社

區(qū)商業(yè)街、交通樞紐、零售和封閉等。

2）實(shí)際考察各類(lèi)型，最好下載電子地圖制作平面圖，將集

客設(shè)施的調(diào)查、人流量調(diào)查、可開(kāi)店路段、可開(kāi)店新址和競(jìng)爭(zhēng)者

調(diào)查的數(shù)據(jù)在地圖上標(biāo)示出來(lái)。比如內(nèi)學(xué)校、各辦公樓宇、醫(yī)院、

銀行、賓館、車(chē)站等集客點(diǎn)的信息，以及內(nèi)主要和次要的競(jìng)爭(zhēng)餐

廳品牌的位置，交通主干道，高架，天橋，河提等信息都要在平

面圖標(biāo)示出來(lái)。

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3）然后以新址為中心勾畫(huà)一個(gè)同心圓，半徑500米也就是

一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對(duì)500米半徑的進(jìn)行

分析。

4）分析最重要的特點(diǎn)就是必須以事實(shí)為依據(jù)。零售店或餐

廳是和人做生意，而人是流動(dòng)變動(dòng)的，需要調(diào)查包括人口數(shù)量、

職業(yè)、年齡、收入、生活習(xí)慣等等資料。顧客就是，調(diào)查就是調(diào)

查顧客特點(diǎn)，所以說(shuō)了解顧客就是了解。

3.確定位置及考察店址

1）確定位置及考察店址關(guān)鍵就是對(duì)新址的店前主要人流進(jìn)

行測(cè)算。在測(cè)算人流量的同時(shí)需要注意人流的速度，如果顧客總

是步履匆匆經(jīng)過(guò)這里，是來(lái)辦事或者是為某種目的而來(lái)的，那么

這些人不容易進(jìn)入店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評(píng)估

的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么測(cè)算人流要注意會(huì)帶來(lái)人流

計(jì)算的誤差。測(cè)算人流是在較慢的速度路過(guò)，就比較容易進(jìn)入店

內(nèi)，這樣的人流質(zhì)量才是我們要測(cè)算的目標(biāo)人流。

2）不論什么業(yè)態(tài)，什么消費(fèi)目標(biāo)年齡層，都應(yīng)當(dāng)是測(cè)算店

址一側(cè)經(jīng)過(guò)店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將

店址對(duì)面人流按一定比例計(jì)入總?cè)肆髁?。下列依路寬的大小、?/p>

行街、社區(qū)幾種情況，來(lái)列舉說(shuō)明這些情況下，人流量的計(jì)算方

法：

路寬大小的人流:如下圖二，藍(lán)色雙向箭頭表示路寬的大小,

如路寬大于12米，只需要計(jì)算餐廳門(mén)店道路單側(cè)，步行雙向人

流數(shù)量，如紅色雙向箭頭表示（測(cè)算位置A）的紅色雙向步行的

人流量，得出總?cè)肆髁慷嗀。

圖二：路寬大于12米

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路寬》12米

<------測(cè)-算-位--置-A----->

如下圖三，藍(lán)色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒(méi)有障

礙物或隔離欄，需要分別計(jì)算餐廳門(mén)店道路雙側(cè)，如紅色雙向箭

頭代表（測(cè)算位置A和測(cè)算位置B）雙向步行的人流量，這種情

況下的人流量計(jì)算要將位于新址的對(duì)面（測(cè)算位置B）按50%比

例計(jì)入總?cè)肆髁康挠?jì)算，得出總?cè)肆髁慷嗀+Bx50%。

圖三：路寬小于12米

<---------------->

測(cè)算位置B

路寬》12米中間沒(méi)有障礙，計(jì)算步行

雙向總?cè)肆魃螦+BX50%

測(cè)算位置A

<---------------->

步行街的人流：下圖四為步行街舉例，位于新址前方道路為

步行街，中間沒(méi)有障礙物或隔離欄，不再是測(cè)算餐廳門(mén)口，而是

第11頁(yè)

整個(gè)步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測(cè)算位置A）,得出

步行雙向總?cè)肆髁?A。

圖四：步行街中間無(wú)障礙

測(cè)算位置A

_________________A步行街

下圖五與上圖四的差別在于步行街的道路中間是否有障礙，

當(dāng)中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計(jì)算整個(gè)步行道路障

礙物的雙側(cè)，如紅色雙向箭頭表示（測(cè)算位置A和測(cè)算位置B）,

位于新址的對(duì)面（測(cè)算位置B）可按50%比例計(jì)入總?cè)肆髁康挠?jì)

算，得出總?cè)肆髁?A+Bx50%。

圖五：步行街中間有障礙

第12頁(yè)

測(cè)算位置B

步行街

計(jì)算步行雙向總?cè)?/p>

流量=A+BX50%

<---------------->

測(cè)算位置A

社區(qū)的人流：下圖六適用于新址位于社區(qū)居民區(qū)的環(huán)境，綠

色長(zhǎng)條代表商場(chǎng)入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個(gè)入口方向

進(jìn)入商場(chǎng)，需要分別計(jì)算所有MALL的單向人流量。總?cè)肆髁?/p>

=A+B+C。

圖六：社區(qū)的人流

社區(qū)人流量

計(jì)算所有總?cè)?/p>

流jt=A+B+C

A

w

：--------->

社區(qū)入口c

4.租金初步談判及評(píng)估

在初步選定新址后，還應(yīng)對(duì)相關(guān)的情況做一定的分析評(píng)估,

可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估：

第13頁(yè)

1）未來(lái)5-10年內(nèi)是否有拆違的可能，在租店面之前，一定

要對(duì)店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查，包括政府規(guī)劃與政

策。

2）房東背景調(diào)查：通過(guò)附近的中介公司側(cè)面打聽(tīng)真正的房

東（即產(chǎn)權(quán)所有者）的背景情況，同時(shí)了解租戶的歷史情況以及租

金方行情，以利于下一步的租金談判。

3）房租價(jià)位談判：先了解房東的出租意愿，向附近類(lèi)似的

門(mén)面打探一下，租金價(jià)位是否和歷史信息基本一致，以及租期和

可簽約的日期的大概情況。

5.工程現(xiàn)場(chǎng)的要點(diǎn)

店面可以參考表一各工程項(xiàng)目的要求，包括A店面現(xiàn)況高

度，B給排水，C電力供應(yīng)（面積的大小對(duì)電力的供應(yīng)要求都不

同），D空調(diào)工程，E招牌工程，F(xiàn)外立面工程，G結(jié)構(gòu)體的要求。

這些要求事先都要在合同簽約時(shí)與房東交涉，并得到房東的同意

與配合。

表一：工程條件評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

第14頁(yè)

序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)現(xiàn)場(chǎng)條件評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)條件是否符合

A店面現(xiàn)況高度

1店面樓板高度地面到樓板不低于3.5M

2地面粱下高度地面到梁底不低于a2M

3現(xiàn)有管道下放高度地面現(xiàn)有管道下修不低于3.M

4原房屋結(jié)構(gòu)圖完整的建筑結(jié)構(gòu)圖

B給排水

1給水管徑描述供水管徑不小于30mm

2給水水壓描述水壓為3s5.Okg/Cm2

3排水管徑描述獨(dú)立使用之排水管不能小于100所

外接口至門(mén)店距離15米內(nèi)，管道坡度應(yīng)不小于5

4排水距離描述

度

C電力供應(yīng)

1電力供應(yīng)條件對(duì)應(yīng)餐廳類(lèi)型提供相應(yīng)電力

2主電纜線徑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)店面之主電纜線銅芯線徑不能低于951nm

3主電線接駁距離到店面范圍之接駁直線距離50米內(nèi)

D空調(diào)工程

1店面自設(shè)空調(diào)條件根據(jù)店面類(lèi)型自設(shè)專(zhuān)用空調(diào)有空間安裝室內(nèi)機(jī)組

可提供商場(chǎng)空調(diào)布置圖，商場(chǎng)空調(diào)可進(jìn)行位置調(diào)

2須使用商場(chǎng)空調(diào)整

3外機(jī)安裝位置描述與店面水平距離不超過(guò)0.3m,垂直距離不超過(guò)1R

4外機(jī)安裝面積描述外機(jī)置放面積以外機(jī)實(shí)際情況為準(zhǔn)

E招牌工程

1橫招設(shè)置描述不少于店面外露面寬度，橫招標(biāo)準(zhǔn)

2豎招位置描述餐廳外立面選一側(cè)設(shè)置，豎招標(biāo)準(zhǔn)

3其他招牌描述能設(shè)置屋頂招牌或在店面10M內(nèi)設(shè)置立柱招牌

F外立面工程

1店面門(mén)頭設(shè)置門(mén)頭須可改造

2店面外立面外墻材料須可?改造

G結(jié)構(gòu)體

1墻體描述柱梁及承重墻沒(méi)有裂縫或扭曲等結(jié)構(gòu)異?，F(xiàn)象

2樓梯描述樓梯改造不影響原結(jié)構(gòu)

6.合同談判

1）免租裝修期：以下表二為例，一般情況下免租裝修期45-60

天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控

制在免租期內(nèi)開(kāi)店。

2）租金及押金：在與房東砍價(jià)前，自己已經(jīng)做過(guò)未來(lái)的營(yíng)

業(yè)額預(yù)測(cè)及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有

第15頁(yè)

利可圖；事先權(quán)衡以討價(jià)還價(jià)，盡可能取得合理的價(jià)位。另外，

繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一

些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營(yíng)狀況分享

一定比例的利潤(rùn)。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預(yù)

付兩個(gè)月租金。

3）續(xù)租和租期：比較有規(guī)模公司一定事先考慮到續(xù)約條件,

也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每?jī)赡赀f增一次，每

次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭(zhēng)取控制在租

期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長(zhǎng)期租的，一租就是

五年十年。這些都是談判的重點(diǎn)。

表二：租金條件評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)租賃條件評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)條件是否符合

1免租裝修期1.45天（不含工程設(shè)計(jì)日起）

2.6沃（不含工程設(shè)計(jì)日起）

2租賃年限1.不得低于渾（不含免租裝修日期）

2.超過(guò)20年（法定單次承租年限日期）

3遞增頻率1.平均兩年調(diào)整一次

2.每次調(diào)整5%以下

4平均遞增幅度1.租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以內(nèi)

5租押金1.每期預(yù)付租金三個(gè)月租金以內(nèi)

2.押金相當(dāng)于一個(gè)月租金以內(nèi)

7.門(mén)店選址評(píng)估表（附件1）、可行性報(bào)告（附件2）

門(mén)店選址評(píng)估表、可行性報(bào)告是新門(mén)店籌備階段完成的重要

文件，也是對(duì)新店的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行預(yù)估，以及投資回報(bào)進(jìn)行財(cái)務(wù)分

析后得出的總結(jié)。（如果覺(jué)得新址和曾經(jīng)評(píng)估過(guò)的店址人流量基

本一致情況下，那可不做人流測(cè)算，通過(guò)對(duì)等店的方式，來(lái)預(yù)估

新址的營(yíng)業(yè)額，適用社區(qū)型的店面。

8.合同簽約

第16頁(yè)

相關(guān)部門(mén)依立地報(bào)告的評(píng)估，總結(jié)判斷達(dá)成合同簽約意向，

接下來(lái)就涉及到合同法律問(wèn)題了。訂立商鋪?zhàn)赓U合同須特別注意

以下幾點(diǎn)法律問(wèn)題：

1）承租人的主體資格：商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，出租人必須是商

鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)

證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明。

另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過(guò)共有人書(shū)面同意。

2）租賃物的用途：租賃商鋪必須確認(rèn)房租賃物的用途。租

賃房屋用途為商業(yè)用房。否則，無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)

照是開(kāi)不了業(yè)的。。

3）租賃期限：根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不

得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

4）轉(zhuǎn)租：因商鋪經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，故在經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)，可

能會(huì)涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在

租賃合同中予以明確。

5）租賃合同登記：在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租

賃合同送至房管部門(mén)登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有

效合同，但不具有對(duì)抗第三人的法律效力。

第17頁(yè)

附件1:

門(mén)店選址評(píng)估系數(shù)參考表

店址調(diào)查日期調(diào)查人

□大型社區(qū)□小型社區(qū)

現(xiàn)經(jīng)營(yíng)行業(yè)現(xiàn)店名所屬類(lèi)別

□老舊社區(qū)口綜合體

實(shí)用面積門(mén)店內(nèi)形狀分值門(mén)店門(mén)寬分值

標(biāo)準(zhǔn)店正方或長(zhǎng)方5分5米以上5分

。店面

精品店一邊為弧形3分4?5米3分

共10分

旗艦店狹長(zhǎng)形2分3?4米2分

/不規(guī)則形1分2?3米1分

月租金分值比相鄰租金分值付款方式分值押金分值

元/月.平8低或一樣4分月付4分月押金4分

元/月.平6高10%3分季付3分二月押金2分

元/月.平1高20%1分半年付1分三月押金1分

②租金

元/月.平3局30%0分年付0分四月押金0分

共20分

元/月.平2//////

元/月.平0//////

*店鋪所在地“月租金”的說(shuō)明：根據(jù)面積大小

高峰時(shí)段的人流分值住戶分值

③人流、住持續(xù)有人流10分半徑500米內(nèi)有3萬(wàn)人以上10分

戶階段性有人流8分半徑500米內(nèi)有2萬(wàn)5—3萬(wàn)人8分

共20分人流數(shù)不高4分半徑500米內(nèi)有1萬(wàn)一2萬(wàn)人1分

很少有人流2分半徑500米內(nèi)低于1萬(wàn)人2分

樹(shù)木間

樹(shù)木間樹(shù)木間

距很窄

距較寬距較寬

且密集

且高度且高度

無(wú)任何10有花壇在641且高度0

④昭示性低于店高于店

遮擋分門(mén)前分分分高于店分

招牌的招牌的

招牌的

水平高水平高

水平高

度度

度

人車(chē)均8人車(chē)尚方6僅人方4僅車(chē)方1人車(chē)均

⑤通達(dá)性0分

方便分便分便分便分不方便

80%以8640%-50430%左1

⑥入住率60%左右0-20%0分

上分分%分右分

第18頁(yè)

⑦500米內(nèi)知名樓盤(pán)

三家以8641

（同開(kāi)發(fā)商不同期也三家兩家一家無(wú)0分

上分分分分

行）

⑧500米內(nèi)小區(qū)密集864

三個(gè)三個(gè)兩個(gè)一個(gè)1無(wú)0分

度分分分

有營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)營(yíng)銷(xiāo)

有合伙人僅通過(guò)

思維、思維、

⑨經(jīng)營(yíng)者能力值參自己做8或親朋好641開(kāi)店就

有責(zé)任但有責(zé)0分

考過(guò)生意分友做過(guò)生分分分盼望能

心去做任心去

賺錢(qián)的

生意做生意

合計(jì)①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨=

注：

85分以上：完全合適開(kāi)店；

80~85分：適合沒(méi)營(yíng)銷(xiāo)思維、但有責(zé)任心、沒(méi)做過(guò)生意的人開(kāi)店；

65~80分：適合有懂營(yíng)銷(xiāo)思維、有責(zé)任心、有合伙人或者親朋好友做過(guò)生意的人開(kāi)店；

55?65分：適合有懂營(yíng)銷(xiāo)思維、有責(zé)任心、做過(guò)生意的人開(kāi)店；

55分以下：不考慮開(kāi)店。

另：②中的“月租金”根據(jù)不同等級(jí)的城市、不同地段、不同的面積，略有不同，不可無(wú)腦打勾，

需分析后再打分，盡量保證評(píng)估的真實(shí)準(zhǔn)確性。

*標(biāo)黃色的幾項(xiàng)需要在后期驗(yàn)證準(zhǔn)確性

第19頁(yè)

運(yùn)營(yíng)

預(yù)估客單數(shù)：,客單位：

銷(xiāo)售預(yù)估：養(yǎng)店期（元/月—月），正常銷(xiāo)售（元/月）

月利潤(rùn)預(yù)估：月毛利總額：元/月，保本業(yè)績(jī)：元/月

員工總?cè)藬?shù)人

店面評(píng)估：□優(yōu)□良□差

工程

裝修標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估：口簡(jiǎn)單□標(biāo)準(zhǔn)□困難

風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)：□簡(jiǎn)易口重裝□其他：

店面評(píng)估：□優(yōu)□良□差

財(cái)務(wù)

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：

投資預(yù)算：

總投資（時(shí)間表）：

審核

拓展部：

運(yùn)營(yíng)部：

工程部：

財(cái)務(wù)部：

總經(jīng)理：

第20頁(yè)

附件2：

XXX門(mén)店的報(bào)告（模板）

一、數(shù)據(jù)采集

1、500米范圍數(shù)據(jù)

周邊人口規(guī)模

周邊房?jī)r(jià)均價(jià)

周邊房租均價(jià)

周邊居民數(shù)量

小區(qū)數(shù)量

寫(xiě)字楮數(shù)量

2、年齡層及消費(fèi)支出

年齡層0-67-1819-2425-3536-5960

消費(fèi)支出

占比

3、周邊房?jī)r(jià)

二、數(shù)據(jù)分析

三、結(jié)論

第21頁(yè)

星沙1店考察報(bào)告

、數(shù)據(jù)采集

1、500米范圍數(shù)據(jù)

周邊人口規(guī)模5.01萬(wàn)人，占市總?cè)丝谝?guī)模的0.7%■大專(zhuān)：3所

周邊房?jī)r(jià)均價(jià)262元/月/平米,低于市均價(jià)30.9%中學(xué)：1所

周邊房租均價(jià)43元/月/平米,高于市均價(jià)2.48%■科研機(jī)構(gòu)：0所

周邊居民數(shù)量4.01萬(wàn)人■小學(xué)：1所

小區(qū)數(shù)量15個(gè)■培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：58所

■幼兒園所

寫(xiě)字樓數(shù)量。個(gè)：18

■大學(xué)：所

教育機(jī)構(gòu)數(shù)量81個(gè)0

2、年齡層及消費(fèi)支出

區(qū)域人群年齡結(jié)構(gòu)年齡分布消費(fèi)支出

4.12%0-6歲

2.90%7?18歲

7.96%19?24歲

21.67%25-3...

54.47%36-59歲

8.88%60歲+

第22頁(yè)

3、周邊房?jī)r(jià)

3C33eqN/J

生活館

z?\ZSKX-X

更新村『之啟?

L0萬(wàn)洋湖村

稔水岸世景

L訪竟LJ都

藍(lán)百郡

3Hi?鮮果1?。萬(wàn)國(guó)夢(mèng)康樂(lè)城

黃泥沖旻上鑫元

A?.新隹宜?

?句?

青少年視力

O

O太月埼儡華河鳳鼠城（二期）恢復(fù)體瓶店0美熙書(shū)店文具店?招商1

EL2S

L2B華河鳳鼠城（一期）

電?

藝海藝術(shù)學(xué)校0

G百城康祖?，卜白菜生w

°健身懈樂(lè)部星沙華潤(rùn)

?31鳳凰城二期鳳凰城紫云府

④食味我

6根路家園

@美的

O樂(lè)米:

9637元

◎中國(guó)聯(lián)通法美星城一?

@滬航商務(wù)賓館

O隨意居心

蔬菜宜食店O暹;奏家園

L。萬(wàn)

C-A-

二、數(shù)據(jù)分析

①本店靠近十字路口，處于人流交匯頻繁區(qū)域；

②斜對(duì)面就是中學(xué)，而靠近學(xué)校附近的樓盤(pán)是家長(zhǎng)盤(pán)踞

的首選考慮；

③從周邊房?jī)r(jià)來(lái)看，每平方破萬(wàn)元的樓盤(pán)占多數(shù)，而這

個(gè)房?jī)r(jià)水平在當(dāng)?shù)貙儆谥械绕邊^(qū)域，所以該地區(qū)小區(qū)屬于

中高檔社區(qū)；

④從年齡結(jié)構(gòu)上看，30歲以上的人群占了近70%,屬于

我們的目標(biāo)客群；

⑤從消費(fèi)水平和能力上來(lái)看，30歲以上的目標(biāo)客群是絕

對(duì)主力；

第23頁(yè)

⑥從競(jìng)爭(zhēng)角度看，500米范圍內(nèi)，菜市場(chǎng)有3家，超市

4家，無(wú)法滿足這5萬(wàn)人的需求，所以市場(chǎng)并未達(dá)到飽和狀

態(tài)，還能繼續(xù)開(kāi)店；

⑦街道不寬，方便通行，且周邊沒(méi)有跟我們同規(guī)模的品

牌，多數(shù)是單一形態(tài)，如“綠葉水果”、“新佳宜”等；

三、結(jié)論

從上述分析可以得出結(jié)論：該店所在區(qū)域是一個(gè)消費(fèi)力高、

消費(fèi)頻繁、市場(chǎng)未達(dá)到飽和狀態(tài)的區(qū)域，且這里通行便利，人群

穩(wěn)定，目標(biāo)客群占了2/3,如果要占領(lǐng)星沙，需要做好口碑，培

養(yǎng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，所以在營(yíng)運(yùn)方面要加強(qiáng)服務(wù)，做回頭客的生

屈、O

第24頁(yè)

星沙2店考察報(bào)告

一、數(shù)據(jù)采集

1、500米范圍數(shù)據(jù)

周邊人口規(guī)模2.86萬(wàn)人，占市總?cè)丝谝?guī)模的0.4%■大專(zhuān):。所

周邊房?jī)r(jià)均價(jià)26.1元/月/平米低于市均價(jià)31.2%中學(xué):。所

周邊房租均價(jià)43元/月/平米,高于市均價(jià)2.48%■科研機(jī)構(gòu)：o